Постанова
Іменем України 
 
12 травня 2022 року
м. Київ
 
справа № 756/15123/18
провадження № 61-976св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач),
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М., 
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», ОСОБА_2 , 
третя особа - ОСОБА_3 ,
 
розглянув в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_3 , яка підписана представником  ОСОБА_4 , на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 травня 2021 року у складі судді: Жука М. В., та постанову Київського апеляційного суду від 15 грудня 2021 року у складі колегії суддів: Фінагеєва В. О., Кашперської Т. Ц., Яворського М. А.,
 
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
 
У листопаді 2018 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», ОСОБА_2 , третя особа - ОСОБА_3 , про визнання договору купівлі-продажу недійсним та застосування наслідків недійсності правочину.
 
Позов мотивований тим, що 05 січня 2012 року    ОСОБА_1 укладено з ПАТ «КБ «Банк Український фінансовий світ» кредитний договір № 008/2037кс, за яким одержано у кредит 700 000 грн,
 
Вказані кошти використані позивачем для придбання квартири АДРЕСА_1 за ціною 1 268 413 грн, яку в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором ним передано банку в іпотеку за договором від 05 січня 2012 року.  
 
Згодом право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки банком відступлено ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», яке 05 травня 2018 року звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу квартири ОСОБА_2 , за яким було зареєстровано право власності на цю квартиру.
 
Позивач зазначав, що відчуження належної йому на праві власності квартири відбулося з порушенням ЦК України в частині визначених вимог щодо договору купівлі-продажу, статті 38 Закону України «Про іпотеку», статті 55 Закону України «Про нотаріат», пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127, зокрема, при відступленні прав вимоги за кредитним договором та договором іпотеки, йому не було направлено письмове повідомлення, продаж предмета іпотеки було здійснено без його згоди як іпотекодавця за ціною, яка значно нижча за ринкову ціни цієї нерухомості, при укладенні договору-купівлі продажу спірної квартири, не подано весь перелік документів для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, незважаючи на звернення стягнення на предмет іпотеки, відносно нього продовжують вчинятися виконавчі дії з примусового стягнення грошових коштів у розмірі 494 800,90 грн, проведення реєстраційних дій з державної реєстрації права власності відбулося на особу, яка не є добросовісним набувачем.
 
ОСОБА_1  просив:
визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладеного між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 від 05 травня 2018 року, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Шевченко І. Л.;
застосувати наслідки недійсності правочину, скасувавши державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 18 травня 2021 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
 
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 05 травня 2018 року між ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», як іпотекодержателем за іпотечним договором № 008/2037 Кс/І від 05 січня 2012 року, та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. та зареєстрованого в реєстрі за № 534.
 
В іншій частині вимог позову ОСОБА_1 відмовлено.
 
Стягнуто з ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» на користь ОСОБА_1 8 810 грн судового збору.
 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. ОСОБА_1 повідомив, що на день направлення йому претензії-вимоги за указаною адресою не проживав, з особою яка її отримала - ОСОБА_5 , не знайомий. Під час судового розгляду установлено, що ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не додержано визначеної законом та договором іпотеки процедури направлення ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, ОСОБА_2 згідно інформації з ЄДР будучи кінцевим бенефіцеаром (контролером) ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» (т. 1, а. с. 144) маючи реальну можливість перевірити цю обставину при укладенні спірного договору купівлі-продажу квартири від 05 травня 2018 року, як покупець в цьому не пересвідчився, нотаріус при посвідченні цього договору також на цю обставину увагу не звернув увагу. Суд зробив висновок про те, що ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не мала права його відчужувати, а тому вимога позову ОСОБА_1 про визнання цього договору купівлі-продажу недійсним підлягає задоволенню.
 
Суд першої інстанції зазначив, що за інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03 вересня 2019 року, право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 19 жовтня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бочаровою С. В. за № 2122 (т. 2, а. с. 8). За таких обставин, вимога позову ОСОБА_1 про застосування наслідків недійсності правочину не може бути задоволена, оскільки право власності на спірну квартиру на час вирішення справи вже не зареєстровано за ОСОБА_2 .
 
Короткий зміст постанови апеляційного суду 
 
Постановою Київського апеляційного суду від 15 грудня 2021 року апеляційні скарги ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», ОСОБА_2 залишено без задоволення, а рішення Оболонського районного суду міста Києва від 18 травня 2021 року залишено без змін.
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 не був повідомлений у порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», а також згідно умов договору іпотеки про усунення порушень та у разі невиконання вимог іпотекодержателя звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. У матеріалах справи міститься претензія-вимога про усунення порушення від 16 серпня 2017 року, яка була отримана 18 серпня 2017 року ОСОБА_5 . Разом з тим, отримання претензії-вимоги про усунення порушень вказаною особою не свідчить про її отримання ОСОБА_1 . Будь-які докази того, що зазначена особа є близьким родичем позивача або особою, яка уповноважена позивачем на отримання документів від його імені ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» суду не надало. А, відтак, відсутні підстави стверджувати, що звертаючи стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб, відповідачем було дотримано вимог чинного законодавства та умов договору.
 
Апеляційний суд зазначив, що доводи апеляційних скарг не спростовують висновків суду першої інстанції щодо наявності підстав для визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. Неодноразове направлення вимог про усунення порушень кредитного договору позивачу, про що зазначають відповідачі, не свідчить про їх отримання ОСОБА_1 . У силу вимог статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо він не визнаний судом недійсним. У даному випадку договір купівлі-продажу квартири, яка перебувала в іпотеці, підлягає визнанню недійсним, оскільки укладений без додержання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку». А тому посилання відповідача ОСОБА_2 на правомірність оспорюваного договору є безпідставними.
 
Аргументи учасників справи
 
15 січня 2022 року ОСОБА_3 засобами поштового зв`язку подала касаційну скаргу, яка підписана представником ОСОБА_4 , на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 травня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 15 грудня 2021 року, в якій просила: оскаржені судові рішення скасувати та постановити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 у повному обсязі.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що враховуючи документи, які наявні, ОСОБА_2 правомірно набув право власності на спірну квартиру, яка була в іпотеці у ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», і на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» мала право нею розпоряджатись, у зв`язку з невиконанням іпотекодавцем свого обов`язку з погашення кредиту, тому у позивача позов є безпідставним, відтак не підлягає задоволенню. Суди неправильно застосували норми матеріального права, а саме, статтю 35 Закону України «Про іпотеку», статті 203, 215 ЦК України.
 
Вказує, що в разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша - третя статті 388 ЦК України). Позивачем також обрано неефективний спосіб захисту порушених прав, а тому такий позов не може бути задоволений судом оскільки не відновить його порушеного права.
 
Аналіз касаційної скарги свідчить, що судові рішення оскаржуються в частині задоволених позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу. В іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому в касаційному порядку не переглядаються.
 
Рух справи
 
Ухвалою Верховного Суду від 23 лютого 2022 рокувідкрито касаційне провадження у справі.
 
Ухвалою Верховного Суду від 28 квітня 2022 року справу призначено досудового розгляду.
 
Межі та підстави касаційного перегляду
 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 
 
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
 
В ухвалі Верховного Суду від 23 лютого 2022 рокувказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16; від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17; від 10 листопада 2021 року у справі № 361/5335/19 та постанові Верховного Суду України від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14.
 
Фактичні обставини
 
Суди встановили, що 05 січня 2012 року між ПАТ «КБ «Банк Український фінансовий світ» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 008/2037 Кс, відповідно до пункту 2.1 якого банк надає позичальнику споживчий кредит на наступних умовах: сума кредиту 700 000 грн, цільове використання - придбання нерухомості, а саме трьохкімнатної квартири площею 67,80 кв. м, розташованої у АДРЕСА_1 , відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 05 січня 2012 року; термін повернення кредиту - згідно графіку, наведеному в Додатку № 1 до цього договору, до 04 січня 2015 року.
 
05 січня 2012 року ОСОБА_1 придбав квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу.
 
05 січня 2012 року між ПАТ «КБ «Банк Український фінансовий світ» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 008/2037 Кс/І, згідно з пунктом 1.1 якого іпотекодавець передає іпотекодержателеві в іпотеку об`єкт нерухомого майна, а саме трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_1 .
 
В іпотечному договорі № 008/2037 Кс/І від 05 січня 2012 року передбачено, що:
у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 Закону України «Про іпотеку» (пункт 4.1. договору);
у разі порушення (невиконання або неналежного виконання) іпотекодавцем основного зобов`язання та/або умов цього договору, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки обраним іпотекодержателем способом у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотеко держателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до чинного законодавство та цього договору (п. 4.5 договору).
за умови настання обставин, передбачених цим договором для звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель вправі застосувати в позасудовому порядку продаж від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та розділом 5 цього договору (пункт 5.1.1 договору);
вибір іпотекодержателем того чи іншого способу звернення стягнення на предмет іпотеки вважається зробленим з моменту закінчення тридцяти денного строку від дня отримання іпотекодавцем повідомлення іпотекодержателя, надісланого останнім в порядку, передбаченому пунктом 4.5 цього договору (пункт 5.1.2 договору);
за обставин, передбачених цим договором для звернення стягнення на предмет іпотеки та відповідного вибору іпотекодержателем способу такого звернення, іпотекодержатель набуває право на продаж від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві. В цьому разі іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти такий договір (пункт 5.3.1 договору);
ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, яка здійснюється коштом іпотекодавця, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна (п. 5.3.2 договору);
усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або зроблені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача (пункт 8.4. договору).
 
16 лютого 2017 року постановою державного виконавця Оболонського районного відділу державної виконавчої службу м. Київ ГТУЮ у м. Києві відкрито виконавче провадження з виконання виконавчого листа Оболонського районного суду міста Києва від 24 листопада 2016 року в справі № 756/12735/15-ц про стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» 494 800,90 грн боргу за кредитним договором.
 
Згідно витягу з рішення Виконавчої дирекції фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 29 травня 2017 року виконавчою дирекцією Фонду вирішено визначити активи ПАТ «КБ «УФС», що підлягають продажу (повторному) на відкритих торгах (аукціоні), а саме права вимоги за кредитними договорами, що укладені з фізичними особами, зокрема, з ОСОБА_1 , кредитний договір № 008/2037 Кс від 05 січня 2012 року, заборгованість за кредитом 466 393,05 грн.
 
25 липня 2017 року між ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» та ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» укладено договір № 25/07/17 про відступлення прав вимоги, за умовами якого право вимоги за кредитним договором № 008/2037 Кс від 05 січня 2012 року відступлено до ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», що також підтверджується додатком № 1 до вказаного договору.
 
19 жовтня 2017 року між ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» та ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» укладено договір відступлення прав за договором іпотеки № 008/2037 Кс/І від 05 січня 2012 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нестеренко Л. О. за реєстровим № 9, за умовами якого первісний іпотекодержатель відступив, а новий іпотекодержатель прийняв всі права первісного іпотекодержателя за договором іпотеки № 008/2037 Кс/І від 05 січня 2012 року, укладеним між банком та іпотекодавцем, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нестеренко Л. О. за реєстровим № 9.
 
Ухвалою Оболонського районного суду міста Києва від 17 квітня 2018 року замінено стягувача по цивільній справі № 2/756/1046/16 за позовом ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором на ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» за правом грошової вимоги до ОСОБА_1 
 
05 травня 2018 року між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , відповідно до умов якого ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», діючи від імені ОСОБА_1 відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» для задоволення вимог за договором іпотеки звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу від імені іпотекодавця ОСОБА_1 на підставі пункту 5.1 договору іпотеки, посвідченого 05 січня 2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нестеренко Л.О., передано у власність ОСОБА_2 , а ним прийнято у власність зазначену квартиру та зобов`язався сплатити за неї грошову суму в розмірі 469 391 грн протягом одного року з моменту укладення цього договору на розрахунковий рахунок ТОВ «ФК «Довіра та гарантія».
 
При укладенні договору купівлі-продажу квартири ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на підтвердження повідомлення ОСОБА_1 про звернення стягнення на іпотечне майно надано нотаріусу зворотне повідомлення про вручення поштового відправлення «Експрес Пошти» та претензію-вимогу про усунення порушень.
 
Відповідно до змісту претензії-вимоги ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» про усунення ОСОБА_1 порушень умов кредитного договору від 16 серпня 2017 року вих.№ 008/2037 Кс, фінансова компанія посилаючись на укладення 20 жовтня 2017 року з ПАТ «КБ «Банк Український фінансовий світ» договору відступлення прав за договором іпотеки № 008/2037 Кс/І від 05.01.2012 року, а також наявності на дату укладення договору № 25/07/17 заборгованості у розмірі 481 662,31 грн, вимагає протягом тридцятиденного строку сплатити заборгованість та повідомляє про те, що у разі її несплати фінансова компанія має намір набути право власності на квартиру АДРЕСА_1 , або продати цю нерухомість від імені іпотекодавця відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку».
 
Згідно зворотного повідомлення про вручення поштового відправлення «Експрес Пошти» 16 серпня 2017 року ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» направило ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 , претензію-вимогу про усунення порушень від 16 серпня 2017 року № 008/2037 Кс, яку отримано 18 серпня 2017 року ОСОБА_5 .
 
У суді першої інстанції ОСОБА_1 повідомив, що на день направлення йому претензії-вимоги за указаною адресою не проживав, з особою яка її отримала - ОСОБА_5 , не знайомий.
 
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03 вересня 2019 року, право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 19 жовтня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бочаровою С. В. за № 2122.
 
У відповіді на відзив від 09 липня 2019 року позивач зазначав, що одразу після купівлі позивачем 05 січня 2012 року квартири, позивач змінив місце своєї реєстрації з АДРЕСА_3 на АДРЕСА_1 , що підтверджується відомостями з національного паспорта Позивача, про що в свою чергу також було достеменно відомо як ПАТ «КБ «УФС», так і Відповідачу 1.
 
Позиція Верховного Суду
 
Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників (частина перша статті 82 ЦПК України).
 
Заявами по суті справи є: позовна заява; відзив на позовну заяву (відзив); відповідь на відзив; заперечення; пояснення третьої особи щодо позову або відзиву (частина друга статті 174 ЦПК України).
 
Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.
 
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
 
Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків. За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати застосування в своїх відносинах юридично-значимих повідомлень (зокрема, порядок надсилання, визначати, коли повідомлення вважатиметься отриманим).
 
У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
 
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. 
 
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
 
Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі).
 
В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.
 
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
 
Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків.
 
Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
 
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).
 
Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. 
 
Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із цивільно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у цивільно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. 
 
Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах.
 
Згідно частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. 
 
У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.
 
З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.
 
Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків (частина перша статті 38 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент вчинення оспорюваного договору).
 
Тлумачення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки.
 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 квітня 2022 року в справі № 461/5209/19 (провадження № 61-20295св21) вказано, що «для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину».
 
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 січня 2022 року в справі № 361/3222/19 (провадження № 61-2788св21) зазначено, що:
«умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.
Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателяпро необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя». При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
 
Обміркувавши обставини встановлені судами та обставини, які визнавалися учасниками справи, аргументи касаційної скарги, колегія суддів, вважає, що:
            суди не звернули увагу, що договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати застосування в своїх відносинах юридично-значимих повідомлень (зокрема, порядок надсилання, визначати, коли повідомлення вважатиметься отриманим);
            суди не врахували, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку;
тлумачення змісту пункту 8.4. іпотечного договору № 008/2037 Кс/І від 05 січня 2012 року дає підстави для висновку, що сторони у своєму регуляторі приватних відносин визначили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та встановили, що таку вимогу слід вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або зроблені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги буде вважатися дата її особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача;
16 серпня 2017 року ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» направило ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 , претензію-вимогу про усунення порушень від 16 серпня 2017 року № 008/2037 Ксі відповідно до пункту 8.4 іпотечного договору № 008/2037 Кс/І від 05 січня 2012 року така вимога вважається отриманою з дати поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача (тобто, з 16 серпня 2017 року). 
презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушень основного зобов`язання позивачем в загальному порядку належними та допустимими доказами не спростована. Тому іпотекодержатель, який з дотриманням пункту 8.4 іпотечного договору № 008/2037 Кс/І від 05 січня 2012 року направив вимогу, передбачену частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», правомірно звернув стягнення на предмет іпотеки. 
 
За таких обставин, суди зробили неправильний висновок про задоволення позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу. Тому судові рішення в оскарженій частині належить скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).
 
Доводи касаційної скарги, з урахуванням необхідності врахування висновків щодо застосування норм права, викладених у постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 січня 2022 року в справі № 361/3222/19 (провадження № 61-2788св21), в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 квітня 2022 року в справі № 461/5209/19 (провадження № 61-20295св21), дають підстави для висновку, що судові рішення в оскарженій частині ухвалені без дотримання норм матеріального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що: касаційну скаргу належить задовольнити; судові рішення в оскарженій частині скасувати; ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу.
 
ОСОБА_3 понесла судові витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги у розмірі 1 409,60 грн, які покладаються на  ОСОБА_1 .
 
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу  ОСОБА_3 , яка підписана представником  ОСОБА_4 , задовольнити.
 
Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 травня 2021 та постанову Київського апеляційного суду від 15 грудня 2021 року в частині задоволеної позовної вимоги ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», ОСОБА_2 , третя особа: ОСОБА_3 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладеного 05 травня 2018 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. та зареєстрованого в реєстрі за № 534, скасувати та ухвалити нове рішення.
 
В задоволенні позовної вимоги  ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», ОСОБА_2 , третя особа: ОСОБА_3 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладеного 05 травня 2018 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. та зареєстрованого в реєстрі за № 534, відмовити.
 
Стягнути з ОСОБА_1 на користь  ОСОБА_3 1 409,60 грн судових витрат.
 
З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 травня 2021 та постанова Київського апеляційного суду від 15 грудня 2021 року в скасованій частині втрачають законну силу.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                     В. І. Крат
 
Судді:                                                                                               Н. О. Антоненко
 
І. О. Дундар
 
Є. В. Краснощоков
 
М. М. Русинчук