Постанова
Іменем України                                        
 
28 липня 2022 року
м. Київ
 
справа № 372/191/20
провадження № 61-1885св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І.,                    Литвиненко І. В., 
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , яка діє у власних інтересах та в інтересах неповнолітньої дитини ОСОБА_2 ,
відповідачі: ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Альмораді», державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Гнатюк Мирослава Валеріївна, треті особи: Служба у справах дітей та сім`ї Обухівської районної державної адміністрації, приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галина Михайлівна, 
 
розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка діє у власних інтересах та в інтересах неповнолітньої дитини ОСОБА_2 , на рішення Обухівського районного суду Київської області від 06 липня 2020 року в складі судді Потабенко Л. В. та постанову Київського апеляційного суду від 16 грудня 2020 року в складі колегії суддів:Гаращенка Д. Р., Невідомої Т. О., Пікуль А. А. в справі за позовом ОСОБА_1 , яка діє у власних інтересах та в інтересах неповнолітньої дитини ОСОБА_2 , до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Альмораді», державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Гнатюк Мирослави Валеріївни, треті особи: Служба у справах дітей та сім`ї Обухівської районної державної адміністрації, приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галина Михайлівна, про скасування рішень про державну реєстрації прав та їх обтяжень, 
 
ВСТАНОВИВ:
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
 
У січні 2020 року ОСОБА_1 , яка діє у власних інтересах та в інтересах неповнолітньої дитини ОСОБА_2 , звернулась до суду з позовом до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Альмораді» (далі - ТОВ «Альмораді») державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Гнатюк М. В. (далі - КП «Агенція адміністративних послуг» Гнатюк М. В.), треті особи: Служба у справах дітей та сім`ї Обухівської районної державної адміністрації, приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Г. М., про скасування рішень про державну реєстрації прав та їх обтяжень.
 
На обґрунтування позову зазначала, що 25 червня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 було укладено договір іпотеки з метою забезпечення виконання зобов`язань, що виникли за договором позики від 25 червня 2015 року між тими самими сторонами, та в іпотеку було передано нерухоме майно, а саме: 
 
- житловий будинок АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 662192432231), який належав ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11 листопада                 2009 року; 
 
- земельну ділянку, площею 0,2070 га, кадастровий номер 3223186801:01:020:0117, з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 662212432231), яка належала ОСОБА_1 на підставі державного акта на право приватної власності на землю серія РЗ № 283629 від 02 квітня 2003 року.
 
Сторони погодили у договорі іпотеки вартість іпотечного майна в розмірі                                      4 200 000,00 грн.
 
16 травня 2019 року між ОСОБА_4 (первісний кредитор) та ОСОБА_3 (новий кредитор) та ОСОБА_1 (позичальник) було укладено договір уступки прав вимоги за договором позики від 25 червня 2015 року та іпотечного договору від 25 червня 2015 року.
 
02 серпня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,085 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку і господарських будівель і споруд, кадастровий номер 3223186801:01:020:0143, яка утворилась внаслідок поділу земельної ділянки з кадастровим номером 3223186801:01:020:0117 на земельні ділянки площею     0,085 га з кадастровим номером 3223186801:01:020:0143 та площею 0,0122 га з кадастровим номером 3223186801:01:020:0144.
 
02 серпня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено додатковий договір до іпотечного договору від 25 червня 2015 року, до якого були внесені зміни в частині майна, переданого в іпотеку, із урахуванням поділу земельної ділянки, а саме передано в іпотеку земельну ділянку площею 0,122 га кадастровий номер 3223186801:01:020:0144.
 
04 жовтня 2019 року на адресу ОСОБА_1 надійшла вимога ОСОБА_3 про дострокове повернення позики в розмірі 62 000,00 дол. США протягом 30-денного строку з моменту отримання вимоги. Термін виконання даної вимоги до                                   03 листопада 2019 року включно. Даною вимогою повідомлено про те, що невиконання даної вимоги є підставою звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
31 жовтня 2019 року державним реєстратором КП «Агенція адміністративних послуг» Гнатюк М. В. було прийняте рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 494573628, про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_3 , номер запису про право власності 34246876. 
 
ОСОБА_1 вважає дану реєстраційну дію такою, що підлягає скасуванню.
 
Станом на дату проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, державним реєстратором не було дотримано 30-денний строк з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя. Такий строк припадав на 04 листопада 2019 року, після якого можливо проводити державну реєстрацію права власності на підставі договору іпотеки.
 
Державним реєстратором не дотримано вимоги пункту 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 (далі - Порядок № 1127), який вимагає подання для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
 
Державна реєстрація проведена без оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, що призвело до порушень прав позивача з огляду на те, що розмір забезпечувального зобов`язання значно менший ніж ринкова вартість майна.
 
Інформацію про те, що іпотечне майно зареєстровано за ТОВ «Альмораді»,                ОСОБА_1 дізналась 27 листопада 2019 року з листа ТОВ «Альмораді».
 
Посилаючись на зазначене, позивач просила суд скасувати:
 
- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31 жовтня 2019 року індексний номер 49457628, прийняте державним реєстратором КП «Агенція адміністративних послуг» Гнатюк М. В. про реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,122 га, кадастровий номер 3223186801:01:020:0144, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 , номер запису про право власності 33941700, реєстраційний номер об`єкта нерухомості майна 1874986732231;
 
- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31 жовтня 2019 року індексний номер 49457628, прийняте державним реєстратором КП «Агенція адміністративних послуг» Гнатюк М. В. про реєстрацію права власності на житловий будинок загальною площею 660,8 кв. м, житловою площею                            102,00 кв. м, опис Б-навіс, №-ворота, № 1-огорожа, № 2-ворота, № 3-хвіртка,                             № 4-вимощення, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 , номер запису про право власності 33939272, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 662192432231;
 
- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 листопада                       2019 року індексний номер 49786260, прийняте приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Г. М., про реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,122 га, кадастровий номер 3223186801:01:020:0144, яка розташована за адресою:   АДРЕСА_1 за ТОВ «Алмораді», номер запису про право власності 34246876, реєстраційний номер об`єкта нерухомості майна 1874986732231;
 
- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 листопада                      2019 року індексний номер 49786260, прийняте приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Г. М., про реєстрацію права власності на житловий будинок загальною площею                        660,8 кв. м, житловою площею 102,00 кв. м, опис Б-навіс, №-ворота, № 1-огорожа, № 2-ворота, № 3-хвіртка, № 4-вимощення, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Алмораді» номер запису про право власності 33939272, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 662192432231; 
 
- стягнути з відповідачів судові витрати.
 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 06 липня 2020 року,  залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 16 грудня                   2020 року, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
 
Відмовляючи у задоволені позову, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, виходив з того, що ОСОБА_3 були надані реєстратору усі необхідні документи для здійснення державної реєстрації права власності, які передбачені пунктами 40, 61 Порядку № 1127, і реєстратор мав підстави для проведення реєстраційних дій. Суд не прийняв до уваги доводи позивача про те, що з часу отримання вимоги від 04 жовтня 2019 року не пройшло 30-ти днів, оскільки судом встановлено, що вперше ОСОБА_3 направила позивачу вимогу 19 червня 2019 року, яку позивач отримала 02 липня 2019 року. Крім того, врахувавши те, що в додатковому договорі до іпотечного договору від 02 серпня 2019 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 в пункті 3 сторони погодили оціночну вартість предмету іпотеки земельної ділянки та житлового будинку, згідно звіту про оцінку проведеного ТОВ «Інститут земельних реформ та регіонального землекористування», суд визнав безпідставними посилання позивача на те, що державна реєстрація була проведена без оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
 
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
 
У лютому 2021 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Обухівського районного суду Київської області від 06 липня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 16 грудня 2020 року, ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.
Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, суди застосували норми права (зокрема статті 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», статті 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пункти 57, 61 Порядку № 1127) без урахування висновків, щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня                       2019 року в справі № 306/2053/16 (провадження № 14-22цс19), від 23 січня                  2019 року в справі № 306/1224/16 (провадження № 14-501цс18), від 24 квітня 2019 року в справі № 521/18393/16 (провадження № 14-661цс18) та у постанові Верховного Суду від 14 лютого 2018 року в справі № 127/8068/16 (провадження № 61-5164св18) (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційна скарга мотивована тим, що судами невірно встановлений строк порушення іпотекодавцем основного зобов`язання, строк виникнення права на дострокове повернення позики, обсяг необхідних для проведення реєстраційних дій документів наданих на реєстрацію, дата виникнення у державного реєстратора права на проведення реєстраційних дій щодо іпотечного майна, яке є предметом іпотечного договору від 25 червня 2015 року (із урахування додаткових угод).
Крім того суди не взяли до уваги відсутність на дату проведення реєстраційних дій ринкової оцінки майна та обізнаність іпотекодавця про ринкову ціну предмета іпотеки на дату застосування іпотечного застереження.
Висновки суду першої та апеляційної інстанції про те, що іпотекодержатель направляв першу вимогу про усунення порушень 19 червня 2019 року, яка отримана позивачем 02 липня 2019 року, не відповідає фактичним обставинам справи та правовідносинам, які склались між іпотекодержателем та іпотекодавцем при виконанні договору іпотеки від 25 червня 2015 року.
Зазначена вимога не може бути підставою для дострокового погашення заборгованості з огляду на те, що ця вимога не узгоджується з умовами договору іпотеки від 25 червня 2015 року та договору уступки права вимоги від 16 травня 2019 року, не стосується порушення основного зобов`язання. Тому вимога від                  19 червня 2019 року не може бути підставою для застосування процедури іпотечного застереження.
Також зазначає, що відповідно до пункту 8 договору іпотеки від 25 червня 2015 року, іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні позичальником сплати боргу будь-якого з поточних платежів більше ніж на п`ять днів за договором позики в забезпечення якого укладається цей договір.
Проте, у вимозі від 19 червня 2019 року, підставою для дострокового повернення позики та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки зазначена та обставина, що ОСОБА_1 порушила пункт 8 договору від 16 травня                        2019 року в частині неповідомлення про те, що вона уклала 14 червня 2019 року попередній договір купівлі-продажу іпотечного майна з третьою особою.
Суд не дав належну оцінку змісту вимоги про усунення порушень від 19 червня 2019 року, яка не містить в діях іпотекодавця (позичальника) порушень зобов`язання, передбаченого пунктом 8 договору іпотеки від 25 червня 2015 року та інших договорів у зв`язку з укладенням попереднього договору купівлі-продажу іпотечного майна та яка не може бути підставою для дострокового повернення позики та права на звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, метою укладення попереднього договору купівлі-продажу є повернення ОСОБА_3 позики, припинення в подальшому іпотеки та укладення основного договору купівлі-продажу, що не заборонено умовами укладених з ОСОБА_3 договорів та чинним законодавством України, яке регламентує іпотеку.
Крім того, суди безпідставно встановили, що вимога від 19 червня 2019 року врахована державним реєстратором, як вимога, яка встановлює порушення з боку іпотекодавця (позичальника).
З огляду на зазначене заявник вважає, що надана відповідачем вимога про усунення порушень від 19 червня 2019 року, не підтверджує факт порушення іпотекодавцем (позичальником) умов договору іпотеки, договору позики, договору уступки права вимоги, є неналежним доказом та не може бути взятим судом як доказ, належного повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця про наявність станом на 19 червня 2019 року порушень, які є підставою для дострокового повернення позики та звернення стягнення на іпотечне майно.
 
Доводи осіб, які подали відзив на касаційну скаргу
 
У травні 2021 року на адресу Верховного Суду надійшли відзиви на касаційну скаргу від представника ОСОБА_3 - ОСОБА_5 та представника                      ТОВ «Альмораді» - Морозової Г. Є., у яких вони просять касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані рішення залишити без змін.
 
Рух справи у суді касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 15 квітня 2021 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано матеріали справи з Обухівського районного суду Київської області.
 
У травні 2021 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Суди встановили, що ОСОБА_1 на праві власності належали будинок загальною площею 660,8 кв. м, житловою площею 102,0 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та земельна ділянка, площею                       0,2070 га, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування індивідуального житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2  (т. 1 а. с. 12, 13).
 
25 червня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 було укладено договір позики, відповідно до умов якого ОСОБА_4 позичила ОСОБА_1                        80 500, 00 дол. США, а ОСОБА_1 прийняла кошти і зобов`язалася повернути їх не пізніше 25 грудня 2015 року (т. 1 а. с. 24).
 
25 червня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 був укладений іпотечний договір, відповідно до умов якого з метою забезпечення виконання зобов`язання, що виникло з договору позики від 25 червня 2015 року, укладеного між зазначеними особами, ОСОБА_1 передала в іпотеку ОСОБА_4 нерухоме майно, а саме: житловий будинок АДРЕСА_3 , та земельну ділянку, площею 0,2070 га, кадастровий номер 3223186801:01:020:0117, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 21-23).
 
Відповідно до пункту 8 іпотечного договору іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні позичальником сплати боргу будь-якого з поточних платежів більш ніж на п`ять днів за договором позики в забезпечення якого укладається цей договір. Сторони дійшли згоди, що будь-яка кореспонденція на ім`я іпотекодавця/позичальника має надсилатися на адресу, вказану в договорі.
 
Така кореспонденція має вважатися отриманою іпотекодавцем в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує будинок за цією адресою, незалежно від того, чи отримав іпотекодавець її особисто, та незалежно від причин неотримання особисто.
 
За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення в повному обсязі згідно зі статею 7 Закону України «Про іпотеку», включаючи сплату усіх процентів, відшкодування збитків завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання предмета іпотеки, а також витрат, пов`язаних з продажем предмета іпотеки.
 
Відповідно до пункту 11 іпотечного договору у випадку невиконання іпотекодавцем/позичальником письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язань за цим договором та/або договором позики у встановлений іпотекодержателем строк, таку вимогу іпотекодержатель може задовольнити за рахунок предмету іпотеки, що є предметом договору. Це застереження відповідно до Закону вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя та свідчить про одну з наступних обставин:
 
а) набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем;
 
б) продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, на підставі договору купівлі-продажу у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець шляхом підписання цього договору надає іпотеко держателю право укласти такий договір за ціною, яка встановлена за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем на момент укладання договору, або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя і здійснити всі необхідні дії.
 
Право вибору способу задоволення вимог іпотекодержателя, серед перелічених пунктом 11 договору, належить іпотекодержателю. Визначені договором способи задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджають укладенню окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя або застосувати інші встановлені Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
16 травня 2019 року між ОСОБА_4 (первісний кредитор) та ОСОБА_3 (новий кредитор) та ОСОБА_1 (позичальник) було укладено договір уступки прав вимоги за договором позики від 25 червня 2015 року та іпотечного договору від 25 червня 2015 року, відповідно до умов якого первісний кредитор передала, а новий кредитор, відповідач по справі, прийняла на себе право вимоги належного виконання зобов`язань позичальника за договором позики від 25 червня                        2015 року, із змінами та доповненнями внесеними: додатковою угодою                                 від 25 грудня 2015 року № 1 до договору позики від 25 червня 2015 року, додатковою угодою від 24 червня 2016 року № 2 до договору позики від 25 червня 2015 року, а саме право вимоги повернення існуючої заборгованості за позикою в розмірі 117 700,00 дол. США (т. 1 а. с. 26, 27).
 
Відповідно до пункту 1.2 вказаного договору разом з правом вимоги виконання зобов`язань, що передається за цим договором, до нового кредитора переходять права, за договорами, що забезпечують виконання зобов`язання, а саме: права іпотекодержателя, що виникають з іпотечного договору та будь-яких змін, доповнень, додаткових угод до нього.
 
Згідно з пункту 1.3 вказаного договору з моменту набрання чинності цим договором, новий кредитор повністю замінює первісного кредитора у основному договорі та повністю замінює іпотекодержателя та отримує всі права та приймає всі обов`язки, що виникають з договорів, укладених в забезпечення виконання позичальником зобов`язань за основним договором, що зазначені в пункті 1.2 цього договору.
 
02 серпня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідач купила у позивача та прийняла у власність земельну ділянку, площею 0,085 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер земельної ділянки 3223186801:01:020:0143 (т. 1 а. с. 28).
 
02 серпня 2019 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 був укладений додатковий договір до іпотечного договору, яким були внесені зміни в частині майна, переданого в іпотеку із урахуванням поділу земельної ділянки передану в іпотеку (т. 1 а. с. 29).
 
Зазначені договори є чинними, обов`язковими для виконання і ніким не оспорюються.
 
19 червня 2019 року ОСОБА_3 вперше направила на адресу ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень та повернення коштів. В даній вимозі відповідач попереджувала позивача, що в разі невиконання вимоги буде звернено стягнення на предмет іпотеки. Дана вимога позивачем була отримана 02 липня 2019 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням (т. 1 а. с. 189, 190).
 
Крім того, ОСОБА_3 направила повторну вимогу на адресу ОСОБА_1 про усунення порушень та повернення коштів 17 вересня 2019 року, яка була отримана останньою 04 жовтня 2019 року (т. 1 а. с. 30-32).
 
З інформаційних довідок Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що 30 жовтня 2019 року державним реєстратором КП «Агенція адміністративних послуг» було зареєстровано право власності на житловий будинок загальною площею 660,8 кв. м, житловою площею 102 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 на підставі додаткового договору до іпотечного договору від 02 серпня 2019 року, вимоги про дострокове повернення позики та сплати процентів за користування позикою від 17 вересня 2019 року, договору іпотеки від 25 червня 2015 року (т. 1 а. с. 38-49).
 
31 жовтня 2019 року державним реєстратором КП «Агенція адміністративних послуг» було зареєстровано право власності за ОСОБА_3 на земельну ділянку з кадастровим номером 3223186801:01:020:0144, площею 0,122 га, на підставі договору іпотеки від 16 травня 2019 року, додаткового договору до іпотечного договору від 02 серпня 2019 року, вимоги про дострокове повернення позики та сплати процентів за користування позикою від 17 вересня 2019 року.
 
З 20 листопада 2019 року зазначений житловий будинок та земельна ділянка з кадастровим номером 3223186801:01:020:0144 належать ТОВ «Альмораді» на праві приватної власності на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 15 листопада 2019 року (т. 1 а. с. 36, 37).
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА 
Позиція Верховного Суду 
 
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;                     2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій відповідають вказаним вимогам закону.
 
Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваних судових рішень, обговоривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзивах на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку про залишення  касаційної скарги без задоволення з огляду на таке.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Надаючи оцінку аргументам, наведеним у касаційній скаргі, Верховний Суд виходить із такого.
 
Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
 
Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
 
Відповідно до статті 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.
 
Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору і вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
 
Частиною першою статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (іпотекою).
 
В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) (стаття 572 ЦК України).
 
За змістом частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
 
Частиною першою статті 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.
 
Відповідно до статей 12, 33 Закону України «Про іпотеку» одним із способів захисту прав та інтересів іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.
 
Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку», і за відсутності в договорі відповідних умов необхідно виходити з такого.
 
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Згідно з частинами першою та третьою статті 36 Закону «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
 
Відповідно до частини першої статті 37 Закону «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
 
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
 
Можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки пов`язана з дотриманням порядку, визначеного статтею 35 Закону України «Про іпотеку». У разі порушення встановленого вказаною нормою порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності не допускається.
 
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
 
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
 
Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», яка має назву «Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
 
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною другою статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
 
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Порядком № 1127 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. 
 
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 (в редакції, чинній на момент спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
 
копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
 
документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
 
заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, виходив з того, що оскаржуване рішення державного реєстратора прийнято відповідно до вимог законодавства,  з наданням заявником всіх документів, передбачених Порядком № 1127, та відповідно до Закону України «Про іпотеку». 
Колегія суддів погоджується з такими висновками судів попередніх інстанцій з огляду на таке.
Як встановлено судами та вбачається з матеріалів справи відповідно до пункту 8 іпотечного договору іпотекодержатель здобуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні позичальником сплати боргу будь-якого з поточних платежів більш ніж на п`ять днів за договором позики в забезпечення якого укладається цей договір. Сторони дійшли згоди, що будь-яка кореспонденція на ім`я іпотекодавця/позичальника має надсилатися на адресу, вказану в договорі.
Така кореспонденція має вважатися отриманою іпотекодавцем в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує будинок за цією адресою, незалежно від того, чи отримав іпотекодавець її особисто, та незалежно від причин неотримання особисто.
Відповідно до пункту 11 іпотечного договору у випадку невиконання іпотекодавцем/позичальником письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язань за цим договором та/або договором позики у встановлений іпотекодержателем строк, таку вимогу іпотекодержатель може задовольнити за рахунок предмету іпотеки, що є предметом договору. 
19 червня 2019 року ОСОБА_3 вперше направила на адресу ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень зобов`язань та повернення коштів, яку позивач отримала 02 липня 2019 року. Позивача було попереджено, що в разі невиконання вимоги буде здійснено звернення стягнення на предмет іпотеки. 
17 вересня 2019 року ОСОБА_3 направила позивачу повторну вимогу про усунення порушень та повернення коштів, яка була отримана позивачем                                 04 жовтня 2019 року.
 
Після невиконання ОСОБА_1 умов договору та вищезазначених вимог, ОСОБА_3 звернула стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, звернувшись до державного реєстратора та надавши йому  усі необхідні документи для здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
 
З вищезазначеного вбачається, що іпотекодержатель виконав вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного повідомлення іпотекодавця про усунення порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у разі не виконання вимог, надіслав іпотекодавцю, вимогу про усунення порушень зобов`язань, які позивач отримала.
 
Доводи касаційної скарги про те, що вимога від 19 червня 2019 року не може бути підставою для дострокового погашення заборгованості та звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до пункту 8 договору іпотеки, оскільки у цій вимозі підставою для дострокового повернення позики та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки зазначена та обставина, що ОСОБА_1 порушила пункт 8 договору від 16 травня 2019 року в частині неповідомлення про те, що вона уклала 14 червня 2019 року попередній договір купівлі-продажу іпотечного майна з третьою особою, не можуть бути прийняті колегією суддів до уваги, оскільки спростовується пунктами 7 та 11 іпотечного договору.
 
Пунктом 1.8 договору від 16 травня 2019 року встановлено, що позивач повинна повідомляти кредитора про права третіх осіб на предмет іпотеки.
 
Так відповідно до пункту 7 іпотечного договору іпотекодавець без письмової згоди іпотекодержателя не має право, зокрема відчужувати предмет іпотеки.
 
Відповідно до пункту 11 іпотечного договору у випадку невиконання іпотекодавцем/позичальником письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язань за цим договором та/або договором позики у встановлений іпотекодержателем строк, таку вимогу іпотекодержатель може задовольнити за рахунок предмету іпотеки, що є предметом договору.
 
Зазначене свідчить про те, що укладаючи попередній договір купівлі-продажу предмета іпотеки, позивач порушила умови договору іпотеки (пункт 7) та договору від 16 травня 2019 року (пункт 1.8), у зв`язку з чим ОСОБА_3 направила 19 червня 2019 року ОСОБА_1 вимогу про усунення порушених зобов`язань та попередження, що в разі невиконання вимоги буде здійснено звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
У зв`язку з невиконання ОСОБА_1 умов договору та вимог, ОСОБА_3 мала право на звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до пункту 11 договору іпотеки. Тому доводи касаційної скарги про те, що вимога від 19 червня 2019 року не може бути підставою для дострокового погашення заборгованості та звернення стягнення на предмет іпотеки є безпідставними, оскільки будь-яка вимога кредитора повинна бути виконана боржником терміново з моменту її отримання, що ОСОБА_1 зроблено не було.
 
Доводи касаційної скарги про те, що оскаржувана реєстрація права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_3 проведена без оцінки майна, визначеної на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, не може бути прийнята колегією суддів до уваги, оскільки з врахуванням додаткового договору до іпотечного договору від 02 серпня                        2019 року, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , в пункті 3 сторони погодили оціночну вартість предмета іпотеки земельної ділянки та житлового будинку, згідно звіту про оцінку проведеного ТОВ «Інститут земельних реформ та регіонального землекористування». Крім того матеріали справи містять оцінку, яка проведена відповідачем у день реєстрації права власності, а саме 31 жовтня 2019 року, що відповідає вимогам частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку».
 
Встановивши те, що іпотечний договір  містить відповідне застереження, договором передбачено право іпотекодержателя самостійно обирати спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержателем було дотримано вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання позивачу як іпотекодавцю вимоги про усунення порушень забезпеченого іпотекою основного зобов`язання, державному реєстратору було надано усі необхідні документи для здійснення державної реєстрації права власності, які передбачені пунктами 40, 61 Порядку № 1127, то суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Оскільки реєстрація проведена з дотриманням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку № 1127, то відсутні підстави для її скасування. 
Інші вимоги є похідними вимогами від скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_3 .
Колегія суддів Верховного Суду відхиляє доводи касаційної скарги щодо ухвалення оскаржуваних рішень без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року в справі № 306/2053/16 (провадження № 14-22цс19), від 23 січня 2019 року в справі № 306/1224/16 (провадження                             № 14-501цс18), від 24 квітня 2019 року в справі № 521/18393/16 (провадження                       № 14-661цс18) та у постанові Верховного Суду від 14 лютого 2018 року в справі № 127/8068/16 (провадження № 61-5164св18), оскільки висновки у цих справах і у справі, яка переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є різними, у кожній із зазначених справ суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
Інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, висновків судів не спростовують, на законність рішень не впливають, оскільки зводяться до переоцінки доказів, що відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України на стадії перегляду справи у касаційному порядку не допускається.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків судів, Верховний Суд виходить з того, що у справі, що розглядається, сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду апеляційної інстанції.
Разом з цим Верховний Суд вважає за необхідне зазначити таке.
Звертаючись до суду з позовними вимогами про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, позивач співвідповідачем у справі визначила, зокрема державного реєстратора. 
Водночас спір про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, чи не був залучений.
Подібні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (провадження                                           № 14-397цс19).
Проте помилкове зазначення позивачем співвідповідачем у справі державного реєстратора не призвело до неправильного вирішення спору по суті.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення -  без змін.
Щодо розподілу судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 401, 402, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка діє у власних інтересах та в інтересах неповнолітньої дитини ОСОБА_2 , залишити без задоволення.
Рішення Обухівського районного суду Київської області від 06 липня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 16 грудня 2020 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді:                                                                                        Є. В. Петров
                                                                                                 А. І. Грушицький
І. В. Литвиненко