ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 червня 2022 року 
м. Київ

cправа №  922/1406/21 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Мудраченка І. В. (адвокат),
відповідачів - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку  "Ультра" на рішення Господарського суду Харківської області від  30.08.2021 (суддя Калініченко Н. В.) та постанову Східного апеляційного господарського суду від  30.11.2021 (головуючий - Гетьман  Р.  А., судді Склярук О.  І., Терещенко О. І.) у справі
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Ультра"
до: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрімпекс", 
2)  Фірми "Т.М.М." - Товариства з обмеженою відповідальністю 
про витребування майна з незаконного володіння, визнання недійсним документів та припинення права власності.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У квітні 2021 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Ультра" (далі - ОСББ  "Ультра", Об`єднання, позивач) звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю  "Укрімпекс" (далі - ТОВ "Укрімпекс", Товариство, відповідач-1) і Фірми "Т.М.М." - Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - Фірма "Т.М.М." - ТОВ, Фірма, відповідач-2) про: 
1) витребування з незаконного володіння Фірми "Т.М.М." - ТОВ нежитлових приміщень технічного поверху: № 9 площею 334,5 м2, № 18 площею 14,8 м2, №  19 площею 9,7 м2, № 20 площею 13  м2;    підвалу: № 2 площею 2,5 м2, № 61 площею 18,6  м2, № 62 площею 26,3 м2, № 63 площею  3,7  м2, № 70 площею 135,5 м2, № 74 площею 32,2 м2, № 75 площею 21,9 м2, № 130 площею 5,4 м2, № 132 площею 10,9 м2, № 139 площею 6,7 м2, №  141  площею 7,3 м2, № 142 площею 41,1 м2, № 143  площею 55 м2; виходу на дах: № 19 площею 23,6 м2, № 20 площею 32,4 м2, № 12 площею 44,9  м2 в  літ. "А-23" багатоквартирного будинку № 20 за адресою: м.  Харків, провулок Отакара Яроша (далі - спірні приміщення технічного поверху, підвалу та виходу на дах, спірні приміщення); 
2)  визнання частково недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від  28.12.2010 №  2735 (далі - договір купівлі-продажу № 2735, оспорюваний договір), укладеного між відповідачами, та припинення права власності Фірми на спірні приміщення;
3)  визнання недійсними свідоцтв від 02.08.2010 про право власності на нерухоме майно (серії САЕ №№ 088579, 088576, 088580, 088582) на  спірні приміщення технічного поверху, підвалу та виходу на дах (далі - свідоцтва від 02.08.2010, оспорювані свідоцтва), виданих виконавчим комітетом Харківської міської ради на підставі розпоряджень Харківського міського голови від  27.07.2010 №№ 2056, 2074, 2055, та припинення права власності ТОВ "Укрімпекс" на спірні приміщення, з посиланням на положення статей 330, 369, 382, 387, 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 4, 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статей 11, 26 Закону України  "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній з 16.01.2020).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що спірні приміщення є приміщеннями загального користування (допоміжними та технічними), а отже, є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку, а тому не можуть бути зареєстровані за Фірмою "Т.М.М." - ТОВ як окремі нежитлові приміщення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.08.2021, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від  30.11.2021, у позові відмовлено повністю.
4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на положення статей 317, 319, 382, 385, 387, 388, 391 ЦК України, статті 4 Житлового кодексу України, статей 1, 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", статей 1, 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статей 13, 73, 74, 76, 77, 86, 99, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких місцевий та апеляційний господарські суди дійшли висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на недоведеність позивачем належними і допустимими доказами того факту, що спірні приміщення технічного поверху, підвалу та виходу на дах будувалися саме як допоміжні приміщення, а не як інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, тобто є ізольованими приміщеннями, самостійним об`єктом нерухомого майна з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення, а відтак на законних підставах і в рамках чинного законодавства спірні приміщення належать до приватної власності та зареєстровані за Фірмою. При цьому позовні вимоги про визнання недійсними договору купівлі-продажу № 2735 і свідоцтв від  02.08.2010 не є ефективним способом захисту прав позивача, зокрема задоволення таких вимог, які не є нерозривно пов`язаними з вимогою про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння не призвело б до відновлення володіння нерухомим майном, що зумовлює відмову в позові в цій частині вимог.
Крім того, відхиляючи твердження позивача про допоміжний та технічний характер спірних приміщень виходячи з їх назви, суд апеляційної інстанції зауважив, що таке формулювання назви приміщень є лише визначенням поверху їх розташування, а не статусу приміщень, оскільки в різних випадках одне і те ж приміщення може відноситися до житлового фонду і мати статус допоміжного або бути самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, ОСББ "Ультра" звернулося з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, а саме статей 368, 369, 382 ЦК України, статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", статей 80, 86, 236, 269 ГПК України, наголошуючи, що: 
1) суди не врахували висновків щодо застосування норм пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.12.2020 у справі №  914/554/19, від 15.09.2020 у справі № 904/5047/18, від  08.04.2020 у  справі №  915/1096/18, від  06.08.2019 у справі № 914/843/17, зокрема, саме про те, що: а)  допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень; б) допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим; 
2) суди не врахували наведеного в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 07.04.2021 у справі № 463/2237/16-ц висновку про те, що спірне підвальне приміщення з назвою "підвал" входить до переліку допоміжних приміщень будинку та є призначеним для обслуговування будинку та підвищення життєвого комфорту його мешканців і на праві спільної сумісної власності належить всім співвласникам житлового будинку; 
3) суди не врахували викладеного в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 29.09.2021 у справі № 760/34774/19 висновку про необхідність з`ясування судами належним чином тих обставин, чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Відповідачі не скористалися правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
Розгляд справи Верховним Судом 
8. Ухвалою Верховного Суду від 19.05.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСББ "Ультра" на рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2021 та постанову Східного апеляційного господарського суду від  30.11.2021 у справі №  922/1406/21 та призначено розгляд цієї справи у судовому засіданні на  30.06.2022.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 11.04.2019 на підставі протоколу № 1 установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку, що знаходиться за адресою: місто Харків, провулок Отакара Яроша, 20 , створено ОСББ  "Ультра" (запис від 03.07.2019 №  14801020000081370 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань).
10. Товариство, яке виступало забудовником багатоквартирного будинку № 20 у провулку О.  Яроша в місті Харкові, після здачі в експлуатацію будинку здійснило державну реєстрацію права власності на такі нежитлові приміщення:
- нежитлові приміщення технічного поверху: № 9 площею 334,5 м2, № 18 площею  14,8 м2, №  19 площею 9,7 м2, № 20 площею 13 м2 в  літ. "А-23" багатоквартирного будинку № 20 за адресою: м.  Харків, провулок Отакара Яроша, корпус 1, на підставі свідоцтва від  02.08.2010 серії САЕ №  088579 про право власності на нерухоме майно зареєстрованого Комунальним підприємством "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" (далі - КП "Харківське МБТІ") 06.08.2010 за реєстраційним номером 31114941, номер запису 11369 в  книзі  1 згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №  26940224; 
- нежитлові приміщення підвалу: № 2 площею 2,5 м2, № 61 площею 18,6  м2, № 62 площею 26,3 м2, № 63 площею  3,7 м2, № 70 площею 135,5 м2, № 74 площею 32,2 м2, № 75 площею 21,9 м2, № 130 площею 5,4 м2, № 132 площею 10,9 м2, № 139 площею  6,7 м2, №  141  площею 7,3 м2, № 142 площею 41,1 м2, № 143  площею 55 м2 в  літ. "А-23" багатоквартирного будинку № 20 за адресою: м.  Харків, провулок Отакара Яроша, корпус 2, на підставі свідоцтва від  02.08.2010 серії САЕ №  088576 про право власності на нерухоме майно, зареєстрованого КП "Харківське МБТІ" 06.08.2010 за реєстраційним № 31114430, номер запису 11369 в  книзі  1 згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №  26940562;
- нежитлові приміщення виходу на дах: № 19 площею 23,6 м2, № 20 площею 32,4 м2 в літ. А-23 багатоквартирного будинку № 20 за адресою: м. Харків, провулок Отакара Яроша, корпус 1, на підставі свідоцтва від  02.08.2010 серії САЕ № 088580 про право власності на нерухоме майно, зареєстрованого КП "Харківське МБТІ" 06.08.2010 за реєстраційним № 31115105, номер запису 11369 в  книзі 1 згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №  26940350;
- нежитлові приміщення виходу на дах: № 12 площею 44,9 м2, № 13 площею 43,3 м2 в  літ. А-23 багатоквартирного будинку № 20 за адресою м. Харків, провулок Отакара Яроша, корпус 2, на підставі свідоцтва від  02.08.2010 серії САЕ 088582 про право власності на нерухоме майно, зареєстрованого КП "Харківське МБТІ" 06.08.2010 за реєстраційним № 31117137, номер запису 11369 в  книзі 1 згідно  з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №  26939882.
11. 28.12.2020 між ТОВ "Укрімпекс" (продавець) та Фірмою "Т.М.М." - ТОВ (покупець) укладено договір купівлі-продажу № 2735, за умовами якого спірні приміщення придбано Фірмою та зареєстровано за нею на праві приватної власності як окремі об`єкти нерухомого майна з відкриттям окремих розділів та присвоєнням реєстраційних номерів.
Позиція Верховного Суду
12. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.
13. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів про недоведеність позивачем належними і допустимими доказами наявності у спірних приміщень технічного поверху, підвалу та виходу на дах статусу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, які належать до житлового фонду, в зв`язку з чим вказані нежитлові приміщення є самостійним об`єктом нерухомого майна з іншим призначенням і на законних підставах належать Фірмі на праві приватної власності та зареєстровані за нею.
14. Проте колегія суддів вважає передчасним зазначений висновок судів попередніх інстанцій та водночас погоджується з твердженням скаржника про неврахування судами під час ухвалення оскаржуваних рішення та постанови висновків щодо застосування норм пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України  "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 904/5047/18, від 06.08.2019 у справі №  914/843/17, а також висновків, викладених у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 07.04.2021 у справі № 463/2237/16-ц, від  29.09.2021 у справі №  760/34774/19, з огляду на таке.
15. Згідно зі статтею 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
16. Пунктом 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
17. Конституційний Суд України в пункті 4 мотивувальної частини рішення від  09.11.2011 у справі № 1-22/2011 (щодо офіційного тлумачення положень пункту  2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду") зазначив, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям "мешканці" треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення.
18. Відповідно до пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України  "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
19. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання (такий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від  23.10.2019 у справі № 598/175/15-ц).
20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №  916/2069/17, від 22.11.2018 у справі №  904/1040/18, від 15.05.2019 у справі №  906/1169/17).
Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №  598/175/15-ц).
21. У пунктах 56 і 59 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від  06.08.2019 у справі №  914/843/17 (зі спору, що виник з подібних правовідносин) сформульовано правові висновки щодо питання застосування норм пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України  "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", а саме: 
- про правильність визначення судом першої інстанції статусу спірних приміщень як допоміжних, оскільки зі встановлених обставин вказаної справи вбачається, що спірні приміщення первинно планувалися як допоміжні, вони не є ізольованими, належать до житлового фонду і не є самостійним об`єктом нерухомого майна;
- нормами законодавства унормовано, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
22. Наведеному правовому висновку не відповідає вміщений в оскаржуваній постанові протилежний висновок апеляційного суду, а саме про те, що в різних випадках одне і те ж приміщення може відноситись до житлового фонду і мати статус допоміжного або бути самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, у зв`язку з чим в результаті приватизації квартир їх мешканцями право власності останніх на такі приміщення не виникає.
23. В постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від  15.09.2020 у справі № 904/5047/18 (зі спору, що виник з подібних правовідносин) викладено висновки щодо питання застосування норм пунктів 2, 3 частини 1 статті  1 Закону України  "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", а саме про те, що:
- згідно з витягами з Реєстру об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпра від 29.11.2018 приміщення № 123, № 124, № 125 розташовані в підвалі житлового будинку літ. А1-5 за адресою: місто Дніпро, вул. Юліуша Словацького,  будинок 10. У відповідних технічних паспортах кожне з цих приміщень визначено як підвал;
- матеріали справи не містять доказів існування в житловому будинку окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення, зокрема проектної документації, акта введення будинку в експлуатацію;
- також відсутні в матеріалах справи і докази створення міською радою або іншими особами спірних приміщень шляхом нового будівництва або проведення реконструкції підвалів житлового будинку, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування.
24. У свою чергу, в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від  07.04.2021 у справі № 463/2237/16-ц (зі спору, що виник з подібних правовідносин) викладено висновок про те, що відповідачі всупереч процедурі приватизації набули у власність підсобне приміщення, якому надано назву "підвал", при цьому це приміщення площею  22,4 м2 є неподільним та спільним для користування усіма власниками багатоквартирного житлового будинку, призначене для забезпечення потреб усіх власників квартир та нежитлових приміщень, що розташовані у житловому будинку, тобто є підсобним (допоміжним). У зв`язку з цим апеляційний суд обґрунтовано виходив з того, що спірне підвальне приміщення (комора в підвалі площею 22,4 м2) входить до переліку допоміжних приміщень будинку та є призначеним для обслуговування будинку та підвищення життєвого комфорту його мешканців і на праві спільної сумісної власності належить всім співвласникам житлового будинку.
Наведеним правовим висновком спростовується вміщений в оскаржуваній постанові висновок суду апеляційної інстанції про те, що формулювання назви приміщень є лише визначенням поверху їх розташування, а не статусу приміщень, в зв`язку з чим апеляційним судом було передчасно відхилено твердження позивача про допоміжний характер спірних приміщень виходячи з їх назви (приміщення технічного поверху та виходу на дах) як помилкове.
25. Крім того, в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від  29.09.2021 у справі №  760/34774/19, в якій предметом оспорюваного інвестиційного договору було саме нежитлове приміщення, розташоване на технічному поверсі житлового комплексу, зазначено, що у справі, що переглядається, суди не з`ясували належним чином, чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим.
26. Згідно з частиною 4 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
27.  Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
28. Згідно з підпунктом "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.
29. Перевіряючи застосування судами норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд звертає увагу на те, що обмежившись передусім посиланням на недоведеність позивачем статусу спірних приміщень як допоміжних, суди попередніх інстанцій ухилилися від надання оцінки тим істотним обставинам, на існуванні яких наполягає позивач в аспекті необхідності чіткого розмежування спірних приміщень як допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, призначених для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин і до житлового фонду не входять.
30. Так, на порушення положень статей 86, 236, 269, 282 ГПК України та всупереч висновкам Верховного Суду, викладеним у постановах від 06.08.2019 у справі №  914/843/17, від 15.09.2020 у  справі № 904/5047/18, від 07.04.2021 у справі №  463/2237/16-ц і від  29.09.2021 у справі №  760/34774/19, місцевий та апеляційний господарські суди, не надавши належної оцінки наявним у матеріалах справи договору купівлі-продажу № 2735 та інформаційним довідкам з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від  28.07.2020, зі змісту яких вбачається набуття відповідачем-2 права власності на технічні нежитлові приміщення, не спростували доводів позивача про очевидність того факту, що нежитлові приміщення, які розташовані на технічному поверсі багатоквартирного будинку за адресою: м.  Харків, провулок Отакара Яроша,  20, відносяться до категорії допоміжних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку, побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
31. Як наслідок, суди першої та апеляційної інстанцій під час розгляду справи залишили поза увагою та не дослідили того, що матеріали справи не містять як доказів існування в житловому будинку окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення, зокрема, проектної документації, акта введення будинку в експлуатацію, так і доказів створення відповідачами або іншими особами спірних приміщень шляхом нового будівництва або проведення реконструкції технічного поверху, виходу на дах і підвалів вказаного житлового будинку, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування 
32. З мотивів, викладених у пункті 20 цієї постанови, колегія суддів вважає передчасним висновок судів попередніх інстанцій про недоведеність позивачем відповідною технічною документацією наявності в спірних приміщень статусу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, оскільки з матеріалів справи не вбачається надання й відповідачами будь-яких належних і допустимих доказів (технічні паспорти, матеріали технічної інвентаризації, проектна документація, акт введення житлового будинку в експлуатацію тощо) на підтвердження будівництва спірних приміщень як окремих (ізольованих) нежитлових приміщень, що унеможливлює наявність у цих приміщень ознак самостійного об`єкта цивільно-правових відносин.
Адже зі змісту листа листа Фірми "Т.М.М." - ТОВ від  27.11.2020 № 220, направленого у відповідь на адвокатський запит представника ОСББ "Ультра" Мудраченка І. В., вбачається відмова Фірми надати технічні паспорти на спірні приміщення.   
33. Наведене в сукупності свідчить про неповне з`ясування судами фактичних обставин справи, що, в свою чергу, свідчить необхідність скасування оскаржуваних судових рішень та передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
34. Разом з тим зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет і підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті  60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №  696/1693/15-ц).
При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено у пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від  12.10.2021 у справі №  233/2021/19).
35. У зв`язку з наведеним вище касаційна інстанція відхиляє безпідставні посилання скаржника на неврахування висновків щодо застосування положень пунктів 2, 3 частини 1 статті  1 Закону України  "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.12.2020 у справі №  914/554/19, від  08.04.2020 у справі №  915/1096/18, оскільки за змістовим, суб`єктним і об`єктним критеріями спірні правовідносини в цій та зазначених справах не є подібними з огляду на істотні відмінності у фактичних обставинах таких спорів, пов`язаних з правами та обов`язками їх сторін, що зумовлює різний зміст спірних правовідносин і виключає застосування вказаних правових позицій під час вирішення цього спору.
36. Колегія суддів ураховує, що вміщений в оскаржуваних рішенні та постанові висновок місцевого та апеляційного господарських судів про недоведеність позивачем належними і допустимими доказами наявності у спірних приміщень технічного поверху, підвалу та виходу на дах статусу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку є передчасним, оскільки не відповідає правовим висновкам щодо застосування норм пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України  "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", які (висновки) сформульовано в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.08.2019 у справі №  914/843/17, від 15.09.2020 у справі № 904/5047/18 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 07.04.2021 у справі №  463/2237/16-ц, від  29.09.2021 у справі №  760/34774/19.
37. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених  пунктами 1,  2,  3  частини 2 статті 287 цього Кодексу.
38. Оскільки скаржник належним чином обґрунтував і довів наявність підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 цього Кодексу, то оскаржувані рішення та постанова підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
39. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
40. За наведених обставин висновок судів першої та апеляційної інстанцій про відмову в задоволенні позовних вимог не відповідає положенням статей 86, 236, 269 ГПК України, оскільки надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли передчасного висновку про необґрунтованість позовних вимог.
41. Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримали підтвердження під час касаційного провадження, що у розумінні пункту 1 частини 3 статті 310 цього Кодексу в сукупності з відсутністю всебічного, повного та об`єктивного дослідження судами зібраних у справі доказів є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень і направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
42. Згідно з частиною 4 статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
43. Зважаючи на те, що порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права допустили суди першої та апеляційної інстанцій, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваних рішення та постанови і передачі справи на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
44. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та залежно від встановленого ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення.
Розподіл судових витрат
45.   З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд, то з урахуванням статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, у тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарги, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Ультра" задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2021 та постанову Східного апеляційного господарського суду від  30.11.2021 у справі №  922/1406/21 скасувати.
Справу №  922/1406/21 передати на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                             Ю. Я. Чумак

Судді                                                                                                      Т. Б. Дроботова

                                                                          
                                                                                                               Н. О. Багай