Постанова 
Іменем України
 
26 квітня 2022 року
м. Київ
 
справа № 632/616/19
провадження № 61-10832св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Стрільчука В. А.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач -     ОСОБА_2 ,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову Харківського апеляційного суду від 27 травня 2021 року у складі колегії суддів: Тичкової О. Ю., Кругової С. С., Пилипчук Н. П.,
В С Т А Н О В И В:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2019року  ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до  ОСОБА_2 про визнання недійсним договору емфітевзису.
В обґрунтування позовних вимог посилався на те, щопозивач є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), площею 5,9166 га, в територіальних межах Киселівської сільської ради Первомайського району Харківської області, кадастровий номер 6324584500:07:000:0042. Між ним та приватним підприємством «ТИТАН» (далі - ПП «ТИТАН») 04 червня 2014 року укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 5 років. 
29 березня 2016 року ОСОБА_1 видав довіреність на ім`я ОСОБА_2 на представництво його інтересів з питань, пов`язаних з укладенням, підписанням, реєстрацією договорів оренди, внесення до них змін та доповнень, розірвання цих договорів, отримання орендної плати, а також передав йому правовстановлюючий документ на земельну ділянку (державний акт). Заявою від 12 березня 2019 року ОСОБА_1 скасував указану довіреність, про що повідомив ОСОБА_2 листами від 12 березня 2019 року та 10 квітня 2019 року і просив повернути йому оригінал державного акта на земельну ділянку. 
Також 12 березня 2019 року та 10 квітня 2019 року ОСОБА_1 направив листи на адресу ПП «ТИТАН», у яких зазначив, що після закінчення дії договору оренди землі в подальшому буде особисто обробляти належну йому на праві власності земельну ділянку. 
10 квітня 2019 року ОСОБА_2 приїхав до позивача додому з документами для розірвання договору оренди, який підписали сторони. Проте жодних документів відповідач ОСОБА_1 не залишив, не повернув державний акт на землю.
12 квітня 2019 року ОСОБА_1 звернувся до державного реєстратора із заявою про заборону вчинення будь-яких реєстраційних дій в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо належної йому земельної ділянки. Під час реєстрації вказаної заяви встановлено, що ОСОБА_2 зареєстрував припинення дії договору оренди та зареєстрував 10 квітня 2019 року договір емфітевзису між ним, ОСОБА_2 , та позивачем, ОСОБА_1 , строком на 49 років. 
Позивач вважає, що договір емфітевзису є недійсним, оскільки у ньому відсутній пункт, у якому сторони зазначають суму плати за земельну ділянку, але у пункті 5 договору вказано, що власник одноразово отримав плату в розмірі орендної плати до 2036 року. 
ОСОБА_1 стверджує, що договір емфітевзису ним підписано під впливом обману. Договір емфітевзису не відповідає вимогам частин першої, другої, п`ятої статті 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), оскільки він не містить істотної умови щодо розміру та порядку сплати орендної плати, порядку сплати земельного податку, умов використання та цільового призначення земельної ділянки, збереження стану об`єкта оренди, умов та строків передачі, повернення земельної ділянки орендарю. Фактично договір емфітевзису від 10 квітня 2019 року укладений без розірвання договору оренди від 04 червня 2014 року, який мав діяти на той час.
Таким чином, ОСОБА_1 просив визнати недійсним договір емфітевзису                  від 10 квітня 2019 року земельної ділянки сільськогосподарського призначення               (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), площею 5,9166 га в територіальних межах Киселівської сільської ради Первомайського району Харківської області, кадастровий номер 6324584500:07:000:0042.
Короткий зміст судових рішень
Рішенням Первомайського міськрайонного суду Харківської області від 20 липня 2020 року у задоволенні позову відмовлено.  
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не надав суду належних та допустимих доказів на підтвердження заявлених вимог, а саме, порушення форми договору емфітевзису та введення позивача в оману з боку відповідача у справі.
Постановою Харківського апеляційного суду від 27 травня 2021 року апеляційну скаргуОСОБА_4 , який діє в інтересах ОСОБА_1 задоволено. Рішення Первомайського міськрайонного суду Харківської області ухвалене 20 липня                      2020 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено. 
Визнано недійсним укладений 10 квітня 2019 року між    ОСОБА_1 та      ОСОБА_2  договір емфітевзису земельної ділянки сільськогосподарського призначення (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), площею 5,9166 га в територіальних межах Киселівської сільської ради Первомайського району Харківської області, кадастровий номер 6324584500:07:000:0042. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що судом встановлена наявність обставин, які вказують на неправильне сприйняття    ОСОБА_1 фактичних обставин договору емфітевзису, що вплинуло на його волевиявлення. Такими обставинами є: вік позивача, скасування ним довіреності на право розпорядження   ОСОБА_7 його земельною ділянкою, прохання повернути йому оригінал державного актана земельну ділянку, виявлене бажання позивача самостійно господарювати на земельній ділянці та відсутність фактичної передачі грошей іспірного нерухомого майна за оспорюваним договором.Тому наявність неправильного сприйняття позивачем фактичних обставин правочину, що вплинуло на волевиявлення позивача під час укладення договору емфітевзису замість договору про розірвання договору оренди, є підставою для визнання укладеного між сторонами договору емфітевзису недійсним.
Аргументи учасників справи
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів
У касаційній скарзі, поданій у червні 2021 року до Верховного Суду ОСОБА_2 посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасуватипостанову апеляційного суду і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Касаційна скарга подана на підставі пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України та обґрунтована тим, що судами попередніх інстанцій застосовано норми права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс19), від 10 квітня 2019 року у справі                    № 522/9562/16-ц, від 03 жовтня 2018 року у справі № 759/17065/14-ц (провадження № 61-2779св18), від 21 березня 2018 року у справі № 308/13400/14-ц, від 17 квітня 2019 року у справі № 361/558/15-ц, від 08 вересня 2020 року у справі № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19).
Заявник не погоджується з висновком апеляційного суду про те, що договір емфітевзису було укладено позивачем у зв`язку з неправильним сприйняттям фактичних обставин правочину, що вплинуло на волевиявлення, адже присутність ОСОБА_1 у суді, те як він давав покази в судовому засіданні свідчать про його здоровий стан, світлий розум і волю.
ОСОБА_2 також посилається на порушення апеляційним судом норм процесуального права, яке полягає в тому, що 18 березня 2021 року головуючим суддею була оголошена перерва та призначено нове судове засідання на 27 травня 2021 року на 13:40 год. Однак коли ОСОБА_2 та його представник прибули до суду у вказану дату та час, то секретар повідомив їм, що справу розглянуто об                 11:40 год без участі сторін. Указане позбавило відповідача надати до суду акт приймання-передачі земельної ділянки. Також заявник посилається на те, що звернувся до апеляційного суду із заявами про надання копії технічного запису судового процесу, однак відповіді від суду не отримав.
Короткий зміст вимог заперечень (відзиву) на касаційну  скаргу
У серпні 2021 року ОСОБА_1 подав відзив на касаційну скаргу                         ОСОБА_2 , у якому просив залишити постанову апеляційного суду без змін, а касаційну скаргу - без задоволення, оскільки постанова апеляційного суду є правильною та законною.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 07 липня 2021 року відкрито касаційне провадження та витребувано справу з суду першої інстанції.
Указана справа надійшла до Верховного Суду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Установлено, що     ОСОБА_1 ,   ІНФОРМАЦІЯ_1 , є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,9166 га в територіальних межах Киселівської сільської ради Первомайського району Харківської області, кадастровий номер 6324584500:07:000:0042. 
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 12 березня 2019 року за ПП «ТИТАН» 04 червня 2014 року зареєстровано право оренди земельної ділянки площею                5,9166 га в територіальних межах Киселівської сільської ради Первомайського району Харківської області, кадастровий номер 6324584500:07:000:0042, терміном дії на 5 років на підставі укладеного між ОСОБА_1 та ПП «ТИТАН» договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення (строк дії договору оренди до 04 червня 2019 року).
12 березня 2019 року ОСОБА_1 склав у приватного нотаріуса Первомайського районного нотаріального округу (далі - Первомайський РНО)Вовк І. В. нотаріально посвідчену заяву про скасування довіреності на ім`я ОСОБА_2 на представництво з питань, пов`язаних з укладенням, підписанням, реєстрацією договорів оренди, внесенням до них змін та доповнень, розірванням цих договорів з особами та на умовах на свій розсуд щодо належної йому земельної ділянки, посвідчену 29 березня 2016 року за реєстром № 576, про що в Єдиному реєстрі довіреностей зроблено відповідний запис. 
У той же день   ОСОБА_1 направив на адресу директора ПП «ТИТАН» -    ОСОБА_2 повідомлення про скасування довіреності, витяг про реєстрацію скасування довіреності та вимогу про повернення оригіналу державного актана земельну ділянку, що підтверджується даними рекомендованих поштових відправлень. 
Одночасно позивач направив на адресу директора ПП «ТИТАН» -    ОСОБА_2 повідомлення про намір в подальшому самостійно господарювати на належній йому земельній ділянці та небажання поновлювати в подальшому договір оренди                              від 04 червня 2014 року.
10квітня 2019 року     ОСОБА_1 повторно надіслав на адресу директора                         ПП «ТИТАН» -   ОСОБА_2 повідомлення про скасування довіреності, прохання повернути оригінал державного акта на земельну ділянку та повідомлення про намір в подальшому самостійно господарювати на належній йому земельній ділянці й небажання поновлювати в подальшому договір оренди. 
12квітня  2019    ОСОБА_1 звернувся до виконавчого комітету Первомайської міської ради Харківської області з проханням зареєструвати у базі даних заяв Державного реєстру речових прав на нерухоме майно його заяву про заборону вчинення будь-яких реєстраційних дій відносно належної йому земельної ділянки.
З договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) убачається, що 10 квітня 2019 року   ОСОБА_1 передав у користування ОСОБА_2 належну йому земельну ділянку на 49 років з дати державної реєстрації права емфітевзису. За користування земельною ділянкою власник одноразово отримав орендну плату до 2036 року. Плата за користування земельною ділянкою з 2036 року до закінчення строку цього договору буде визначена додатковою угодою між сторонами. 
На підставі зазначеного договору 10 квітня 2019 року за    ОСОБА_2 зареєстроване право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), строк дії речового права з 10 квітня 2019року до 10 квітня 2068року, що підтверджується даними інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18липня 2019 року. 
Позиція Верховного Суду
Згідно із частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Відповідно до абзацу 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Задовольняючи позов та визнаючи недійсним договір емфітевзису апеляційний суд виходив з наступного. 
З позовної заяви та пояснень ОСОБА_1 і його представника вбачається, що договір емфітевзису від 10 квітня 2019 року має бути визнаний недійсним: внаслідок його укладення під впливом обману, відсутності в ньому істотних умов для відповідного виду договорів. ОСОБА_1 зазначав, що він думав, що підписує договір про припинення договору оренди, а підписав 10 квітня 2019 року договір емфітевзису. 
Відповідно до частин першої-другої статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач). Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.
Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (стаття 408 ЦК України).
Цивільний кодекс України не встановлює істотних умов для договору емфітевзису, тому при укладенні цього договору треба виходити з загальноприйнятих істотних умов для договорів - предмет, ціна та строк дії (стаття 638 ЦК України). Договір емфітевзису може бути як безоплатним, так і оплатним.
Права та обов`язки сторін договору емфітевзису наведені у статтях 409, 410 ЦК України. Так, власник землі має право вимагати від користувача використання її за встановленим у договорі призначенням (частина перша статті 409 ЦК України). Тобто використовувати ділянку потрібно тільки за основним цільовим призначенням. Також власник має право на одержання плати за користування ділянкою. Її розмір, форма, умови, порядок та строки виплати уточнюються в договорі.
Основний обов`язок власника земельної ділянки - не перешкоджати землекористувачеві у реалізації його права на ділянку (частина третя статті 409 ЦК України). Передавши ділянку за емфітевзисом, власник повинен надати землекористувачеві безперешкодний доступ на період дії договору. Зазвичай сторони вказують, що порушення цього правила є підставою для дострокового розірвання договору.
Землекористувач, у свою чергу, має право користуватися ділянкою у повному обсязі, як це визначено умовами договору. Крім того, він зобов`язаний (частини друга, третя статті 410 ЦК України): вносити плату за користування та інші платежі, визначені законом; ефективно використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням, застосовувати природоохоронні технології виробництва, підвищувати родючість землі, утримуватися від дій, які можуть погіршити екологічну ситуацію.
Перелічені права та обов`язки сторін не є остаточними в частині укладення договору емфітевзису. Вони є основними, але можна додавати нові умови, які є принциповими і важливими для кожної сторони.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі статтями 638, 639 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Таким чином, недосягнення згоди щодо істотних умов договору є підставою для визнання такого договору неукладеним, а не недійсним. 
Оскільки вимог про визнання договору емфітевзису від 10 квітня 2019 року неукладеним ОСОБА_1 не заявляв, тому немає підстав для визнання його недійсним з підстав відсутності істотних умов договору. 
Правові наслідки вчинення правочину під впливом обману передбачені статтею 230 ЦК України.
Тлумачення статті 230 ЦК України свідчить про те, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.
Тобто, правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.
Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.
Ухвалюючи рішення про задоволення позову апеляційний суд виходив з того, що на час укладення оспорюваного договору емфітевзису позивач перебував у договірних відносинах з ПП «ТИТАН» і підписуючи 10 квітня 2019 року договір вважав, що підписує договір про припинення договору оренди з ПП «ТИТАН» від 04 червня               2014 року.
Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. В такому випадку може бути оформлений відповідний договір. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
12 березня 2019 року та 10 квітня 2019 року ОСОБА_1 повідомив відповідача, як директора ПП «ТИТАН», про скасування довіреності на право розпорядження ОСОБА_2 належною йому земельною ділянкою та своє бажання припинити відносини з приводу оренди належної йому земельної ділянки.
Проте 10 квітня 2019 року між сторонами був укладено оспорюваний договір емфівтезису строком на 49 років. 
12 квітня 2019 року позивач звернувся до виконавчого комітету Первомайської міської ради Харківської області з проханням не вчиняти жодних реєстраційних дій з приводу його земельної ділянки, а 25 квітня 2019 року звернувся до суду з позовом про визнання договору емфітевзису недійсним. 
Згідно з даними витягу з Єдиного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань засновником та директором ПП «ТИТАН» є відповідач у справі, ОСОБА_2 , тому йому було відомо про бажання позивача самостійно обробляти належну йому земельну ділянку. 
Надаючи оцінку доказам у справі, апеляційний суд виходив з того, що надана суду копія розписки не є належним доказом отримання позивачем плати за договором емфітевзису до 2036 року, оскільки містить дані про отримання ОСОБА_1 орендної плати від ОСОБА_2 , який мав право діяти від імені та в інтересах орендаря ПП «ТИТАН». 
Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (частина перша статті 229 ЦК України).
При цьому, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (частини першої статті 229 ЦК України).
Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі пояснень сторін і письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку, - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, і що ця помилка дійсно була і має істотне значення.
Відповідно до статей 229-233 ЦК України правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК України), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно була і має істотне значення. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не може бути підставою для визнання правочину недійсним.
Позивач на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним у зв`язку із помилкою в правовій природі правочину пояснив, що підписував не договір емфітевзису, а договір про розірвання договору оренди між ним та ПП «ТИТАН» в особі ОСОБА_2 .
На підставі договору емфітевзису виникає окреме речове право, яким користувач може вільно розпоряджатися (через договори дарування, купівлі - продажу та інші). Суд апеляційної інстанції зазначив, що позивач напередодні та в день укладення договору емфітевзису однозначно висловився про відсутність у нього бажання надавати ОСОБА_2 права розпоряджатися земельною ділянкою. Ураховуючи те, що на час укладення договору емфітевзису на 49 років (до 10 квітня 2068 року) позивачу було 83 роки, сторони у справі не заперечували, що грошові кошти та земельна ділянка за оспорюваним договором фактично не передавалися, апеляційний суд дійшов обгрунтованого висновку про те, що помилка в правовій природі укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 10 квітня 2019 року договору емфітевзису земельної ділянки дійсно була і має істотне значення.
Таким чином, судом апеляційної інстанції встановлена наявність обставин, які вказують на неправильне сприйняття ОСОБА_1 фактичних обставин договору емфітевзису, що вплинуло на його волевиявлення. Такими обставинами є: вік позивача, скасування ним довіреності на право розпорядження ОСОБА_7 його земельною ділянкою, прохання повернути йому оригінал державного акта на земельну ділянку, виявлене бажання позивача самостійно господарювати на земельній ділянці та відсутність фактичної передачі грошей та спірного нерухомого майна за оспорюваним договором.
Отже наявність неправильного сприйняття позивачем фактичних обставин правочину, що вплинуло на волевиявлення позивача під час укладення договору емфітевзису замість договору про розірвання договору оренди, є підставою для визнання укладеного між сторонами договору емфітевзису недійсним.
Щодо доводів касаційної скарги про те, що апеляційним судом застосовано норми права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду та у постановах Верховного Суду України слід зазначити наступне.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі                              № 643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс19) зазначено: «стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили».
У справі № 632/616/19 належними та допустими доказами указану презумпцію спростовано, що є підставою для визнання недійсним договору емфітевзису.
У постанові Верховного Суду від 10 квітня 2020 року в справі № 522/9562/16-ц зроблено правовий висновок про те, що якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо його природи, обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. У вказаній справі встановлено, що особа похилого віку за станом здоров`я потребувала стороннього догляду, а тому, укладаючи спірний договір, помилилася щодо правової природи правочину, прав та обов`язків, які виникають після його укладення.
Отже, висновки, викладені у цій постанові не суперечать висновкам, викладеним в оскаржуваній постанові апеляційного суду у справі № 632/616/19, оскільки в обох справах встановлено обставини за яких спірний договір підлягає визнанню недійсним.
Верховний Суд у своїй постанові від 03 жовтня 2018 року у справі № 759/17065/14-ц зробив висновок по застосуванню статті 229 ЦК України та вказав, що «під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності, уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов`язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі пояснень сторін і письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку, - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, і що ця помилка дійсно була і має істотне значення. Лише в разі встановлення цих обставин норми частини першої статті 229, статті 230 та статей 203 і 717 ЦК України у сукупності вважаються правильно застосованими».
Указані висновки не суперечать висновкам, викладеним у постанові апеляційного суду у справі № 632/616/19, оскільки позивачем доведено належними та допустимими доказами наявність обставин, які вказують на помилку- неправильне сприйняття позивачем фактичних обставин правочину, що вплинуло на його волевиявлення, і що ця помилка дійсно була і має істотне значення. 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року в справі                        № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19) вказано, що: «відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі                                                    № 308/13400/14-ц від 21 березня 2018 року, та у справі № 361/558/15-ц від 17 квітня 2019 року».
Апеляційний суд, надаючи оцінку доказам у справі № 632/616/19 щодо  отримання позивачем коштів за розпискою 2016 року встановив наступне.
У суді апеляційної інстанції ОСОБА_2 вказав, що у 2016 році до нього звернувся орендодавець ОСОБА_1 з проханням позичити значну суму грошей на медичну операцію дружині, гроші просив зарахувати в рахунок орендної плати, про що склав розписку. 
Апеляційний суд вважав указану копію розписки неналежним доказом отримання позивачем плати за договором емфітевзису до 2036 року, оскільки така розписка містить дані про отримання ОСОБА_1 орендної плати від ОСОБА_2 , який мав право діяти від імені та в інтересах орендаря ПП «Титан». 
Відповідно до положень статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі надавати оцінку чи переоцінювати докази у справі.
У касаційній скарзі ОСОБА_2  також посилається на порушення апеляційним судом норм процесуального права, яке полягає в тому, що 18 березня 2021 року головуючим суддею була оголошена перерва та призначено нове судове засідання на 27 травня 2021 року на 13:40 год. Однак коли ОСОБА_2 та його представник прибули до суду у вказану дату та час, то секретар повідомив їм, що справу розглянуто об 11:40 год без участі сторін. Указане позбавило відповідача надати до суду акт приймання-передачі земельної ділянки.
Суд касаційної інстанції зазначає, що у матеріалах справи міститься протокол судового засідання Харківського апеляційного суду від 18 березня 2021 року                              (а. с. 216), з якого убачається, що о 13:34 год головуючий суддя ухвалив оголосити перерву у справі до 27 травня 2021 року, 11:40 год. 
Крім того, відповідач ОСОБА_2 особисто розписався у розписці про явку до судового засідання, яке призначене на 27 травня 2021 року на 11:40 год. 
Посилання заявника на те, що він не отримав копії технічного запису судового процесу на правильність оскаржуваного судового рішення не впливає.
Отже, доводи заявника, що стали підставою для відкриття касаційного провадження, не підтвердилися.
Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржуване судове рішення ухвалено без додержання норм матеріального і процесуального права та зводяться до переоцінки доказів у справі, що, відповідно до положень статті 400 ЦПК України, знаходиться поза межами повноважень Верховного Суду.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування , що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року). Оскаржуване рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно із частиною третьою статті 401 та статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення,а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Оскаржуване судове рішення відповідає вимогам закону й підстави для його скасування відсутні.
Щодо судових витрат                                                                                                                        
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки у задоволенні касаційної скарги відмовлено, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 401, 409, 410, 416ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу  ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Постанову Харківського апеляційного суду від 27 травня 2021 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                             В. М. Ігнатенко
 
С. О. Карпенко
 
В. А. Стрільчук