КИЇВСЬКИЙ  АПЕЛЯЦІЙНИЙ   СУД   

Справа 361/3113/19                                                                                      Головуючий у І-й інстанції - Радзівіл А.Г.
апеляційне провадження № 22-ц/824/845/2022                                                      Доповідач Заришняк Г.М.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
22 лютого  2022 року Київський апеляційний суд в складі суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого - Заришняк Г.М.
Суддів - Кулікової С.В., Махлай Л.Д.
при секретарі -  Діденку А.С.
розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 червня 2021 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про відшкодування збитків, заподіяних забезпеченням позову, та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: ОСОБА_5 , про визнання недійсним договору найму квартири,-
 
                                                 ВСТАНОВИВ :
 
В травні 2019 року ОСОБА_2 звернувся в суд з позовом до ОСОБА_1 про відшкодування збитків, заподіяних забезпеченням позову.
В обґрунтування позову вказував, що 17.03.2016 року на підставі договору купівлі-продажу квартири,посвідченого приватним нотаріусом КМНО Татаринцевою Є.А. за реєстровим № 147,   ОСОБА_2 отримав за плату у власність квартиру АДРЕСА_1 .
Зазначав, що 25 серпня 2016 року між позивачем, з однієї сторони, та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , з іншої, укладено договір найму кімнати, площею 24,5 кв.м., позначеної на плані цифрою 2, у даній  квартирі.
Умовами вказаного договору передбачено, що кімната, яка наймається, повинна бути передана наймодавцем та прийнята наймачами протягом двох місяців з моменту підписання договору. У момент підписання Акту прийому-передачі наймодавець передає наймачам ключі від квартири, у якій знаходиться кімната, що наймається. Розмір місячної плати складає - 2 000 грн. з наймача, а в загальному з наймачів - 4 000 грн. Розрахунок здійснюється у готівковій формі шляхом передачі коштів наймачем наймодавцю, про що складається відповідна розписка.
Наймодавець зобов`язався, зокрема, забезпечувати безперешкодне використання наймачем кімнати, що наймається, на умовах цього договору; не вчиняти дій, які б перешкоджали наймачу користуватися найманою кімнатою на умовах цього договору. Наймач зобов`язався використовувати кімнату виключно з метою найму, своєчасно і в повному обсязі сплачувати плату за користування кімнатою; набув право використовувати найману кімнату та майно в ній відповідно до його призначення та умов договору; користуватися санвузлом, позначеним в технічному паспорті цифрами 4, 5, кухнею, позначеною в технічному паспорті цифрою 3, та коридором, позначеним в технічному паспорті цифрою 1, які знаходяться у квартирі. Строк договору починає свій перебіг з 25 серпня 2016 року та закінчується 25 жовтня 2018 року.
25 серпня 2016 року позивач одержав від ОСОБА_3 в рахунок плати за договором найму грошові кошти в сумі  6 000,00 грн.
01 вересня 2016 року позивач одержав від ОСОБА_4 в рахунок плати за договором найму грошові кошти в сумі - 4 000,00 грн.
01 грудня 2016 року ОСОБА_3 та ОСОБА_4 направлено позивачу письмові вимоги про передачу кімнати у користування.
В той же час, передати кімнату наймодавцям позивач не зміг, оскільки ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 07 вересня 2016 року по справі №361/5027/2016-ц заборонено ОСОБА_2  вчиняти певні дії: відчужувати квартиру та вчиняти будь-які інші дії з приводу даного нерухомого майна: користуватися, передавати в іпотеку, оренду, управління до прийняття судом рішення по суті.
У лютому 2017 року ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , з урахуванням об`єднання справ в одне провадження, звернулися до суду із позовами до позивача, ОСОБА_1 , ОСОБА_5 про усунення перешкод у користуванні квартирою.
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 06 вересня 2017 року по справі № 361/917/17, яке набрало законної сили, у задоволенні позовів відмовлено та встановлено, що між позивачем та ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено договір найму з щомісячною оплатою по 2000 грн. з наймача, однак позивач не може передати останнім кімнату в квартирі, оскільки існує заборона встановлена ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 07 вересня 2016 року по справі №361/5027/2016-ц та відповідно дані обставини доказуванню не підлягають.
01 вересня 2018 року позивач надав ОСОБА_3 та ОСОБА_4 вимогу про розірвання договору найму кімнати від 25 серпня 2016 року у зв`язку з неможливістю виконати свої обов`язки щодо передачі ключів від квартири та забезпечення доступу до неї.
20 вересня 2018 року позивач повернув ОСОБА_3 надані ним 25 серпня 2016 року грошові кошти в розмірі 6000,00 грн. та сплатив штраф в розмірі 30 000 гривень, про що отримав відповідну розписку.
03 жовтня 2018 року позивач повернув ОСОБА_4 надані ним 01 вересня 2016 року грошові кошти в розмірі 4000,00 грн. та сплатив штраф в розмірі 30 000 гривень, про що отримав відповідну розписку.
23 жовтня 2018 року рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області, залишеним без змін  постановою Київського апеляційного суду від  21 лютого 2019 року,  в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ "Колекторська компанія "ГАРАНТ", ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_5 та приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Татаринцева Є.А., про визнання недійсним договору купівлі - продажу квартири та скасування  державної реєстрації права власності відмовлено в повному обсязі (справа № 361/5027/16-ц).
Додатковим рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 10 грудня 2018 року, залишеним без змін  постановою Київського апеляційного суду від 11.04.2019 року, було вирішено про скасування  забезпечення позову, накладеного ухвалами Броварського міськрайонного суду Київської області від 07 вересня 2016 року, 13 вересня 2016 року та 19 червня 2017 року в справі №361/5027/16-ц.
  Таким чином, позивачем було укладено договір найму кімнати в квартирі, відповідно до якого за період з 25 серпня 2016 року по 25 жовтня 2018 року він мав отримувати щомісячний дохід в розмірі 4 000 гривень.
В той же час, у зв`язку з заходами забезпечення позову, прийнятими Броварським міськрайонним судом Київської області ухвалою від 07 вересня 2016 року по справі №361/5027/2016-ц на підставі заяви ОСОБА_1 , позивач фактично не зміг передати квартиру, яка належить йому на праві власності, наймодавцям та відповідно не отримав кошти в розмірі 104 000 грн. (4000 грн. щомісячна оплата х 26 місяців строку оренди, на який укладено договір).
Більше того, у зв`язку з наявними заходами забезпечення позову, позивач не виконав зобов`язання з передачі ключів від квартири та забезпечення вільного доступу до неї наймодавців, через що сплатив штраф відповідно до п. 10.7 Договору найму у розмірі     60 000 грн. (по 30 000 кожному з наймодавців).
Посилаючись на викладене, просив суд стягнути з ОСОБА_1 на його користь збитки, заподіяні забезпеченням позову, в розмірі 164 000 гривень, які складаються з 60 000 гривень понесених збитків та 104 000 гривень упущеної вигоди, а також стягнути з відповідача понесені судові витрати.
Не погоджуючись з даним позовом, ОСОБА_1 звернувся в суд із зустрічним позовом  до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа ОСОБА_5 про визнання недійсним договору найму кімнати від 25 серпня 2016 року.
Зустрічний позов обґрунтований тим, що первісний позов стосується відшкодування збитків, завданих  внаслідок забезпечення позову у іншій справі, яка розглядалася за заявою ОСОБА_1 . При цьому ОСОБА_2 вказував, що він поніс збитки, які випливають з договору найму кімнати від 25.08.2016 року, укладеного між ним та ОСОБА_3 і ОСОБА_4 .
Правовою підставою набуття права власності на зазначену квартиру став договір купівлі - продажу від 17.03.2016 року, укладений між ТОВ "Колекторська компанія "Гарант" та позивачем за первісним позовом.
ОСОБА_6 вважав, що зазначений договір купівлі-продажу квартири є таким, що суперечить положенням чинного законодавства, а тому підлягає визнанню недійсним. При цьому у випадку визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, усі правочини позивача за первісним позовом теж вважатимуться недійсними, оскільки були вчинені особою, яка не мала права їх вчиняти по відношенню до майна, на яке не має права власності. Також оспорюваний договір найму кімнати суперечить чинному законодавству, оскільки відповідачем ОСОБА_2 передано у найм майно, яке йому не належить.
Зазначав, що ТОВ "Колекторська компанія "Гарант" не є належним кредитором за кредитним договором та договором іпотеки, а тому, не мало відповідної дієздатності для підписання договору купівлі-продажу; не повідомило ні ОСОБА_1 , ні ОСОБА_5 про відступлення права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки та не надало відповідних документів на підтвердження переходу права вимоги, а тому не мало права приступати до звернення стягнення; не направляло ОСОБА_1 та ОСОБА_5 вимогу про дострокове повернення кредиту у порядку, передбаченому Закону України  "Про захист прав споживачів"; не направило ОСОБА_1 повідомлення про порушення основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 35 Закону України  "Про іпотеку", та у відповідності до умов договору іпотеки;  не направило ОСОБА_1 та ОСОБА_5 повідомлення про намір продажу предмету іпотеки у порядку, передбаченому ст. 38 Закону України  "Про іпотеку".
Приватний нотаріус порушила вимоги ст. 84 Закону України "Про нотаріат" та Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, оскільки  посвідчила Договір купівлі-продажу на підставі підроблених  та неналежних відповідно до цивільного законодавства звіту про оцінку майна та довідки про склад сім`ї і реєстрації місця проживання. ТОВ "Колекторська компанія "Гарант" не направило звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.
При цьому вказував, що справа № 361/1889/19 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири з вищезазначених підстав перебуває у провадженні  Броварського міськрайонного суду Київської області.
У випадку задоволення зазначеної позовної заяви та визнання недійсним зазначеного договору настануть наслідки, пов`язані з недійсністю правочину, й позивач за зустрічним позовом відновить своє право власності за квартиру.
Позивач за зустрічним позовом також зазначав, що квартиру за адресою АДРЕСА_2 , він придбав у грудні 2006 року на етапі будівництва. Частину коштів на купівлю квартири було залучено за рахунок кредиту, наданого АБ "Банк регіонального розвитку". Право власності на квартиру було зареєстровано на підставі Свідоцтва про право власності серія НОМЕР_1 на нерухоме майно, видане 06 лютого 2008 року згідно рішення Броварської міської ради №681 від 25.12.2007 р.
 Відповідно до акту приймання-передачі квартири, підписаного 22.11.2007 р. між ТОВ "Спецвисотмонтаж-Буд" та ОСОБА_1 , власнику квартири були передані ключі від квартири.
В даному акті зазначено, що в квартирі були проведені лише роботи по встановленню внутрішніх перегородок, зовнішніх дверей та вікон, радіаторів опалення, проведення електропроводки, встановлення лічильників води та електроенергії, з оштукатурення стін, крім робочої стіни кухні та стін ванної кімнати та санвузла, під влаштуванням підлоги виконана цементна стяжка. 
ОСОБА_1 вказував,  що з червня 2008 року він та його дружина ОСОБА_5 постійно проживають за вказаною адресою, це їх єдине житло, вони сплачують комунальні та інші платежі, пов`язані з користуванням квартирою. 
Рішенням міської ради від 25.12.2015 № 52-04-07 "Про перейменування вулиць та провулків м. Бровари" вулицю Постишева було перейменовано на Голуба Аркадія.
Після набуття права власності на квартиру 06.02.2008 року ОСОБА_1 та ОСОБА_5 в період з квітня по липень 2008 року здійснили ремонт для створення умов проживання, закупили та встановили сантехніку, придбали кухню та меблі.
Позивач, посилаючись на п.6.2., 7.1.,7.2 договору найму зазначав, що відповідач ОСОБА_2 передав в оренду майно, яке йому не належить, законність отримання у власність   ОСОБА_2 спірної квартири оспорюється в суді і  тимчасово поширюється лише на квартиру, а не на майно, яке у ній знаходиться, а також на те, що в квартирі було зроблено внаслідок ремонтних робіт та поліпшень після передачі квартири покупцю ОСОБА_1 від будівельників.
З ОСОБА_1 не погоджувалась можливість користування житлово-комунальними послугами наймачами за договором найму ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . При цьому зазначав, що   ОСОБА_2 при укладенні договору найму кімнати ввів наймачів в оману в частині зобов`язання передати ключі від квартири, оскільки   комплекти ключів від квартири належать лише йому, ОСОБА_1 , та його дружині ОСОБА_5 . 
Також позивач за зустрічним позовом стверджував, що ОСОБА_2 після незаконного набуття права власності на квартиру, жодного разу до нього не з`являвся, ключі від квартири не отримував.
Посилаючись на викладене, просив задовольнити зустрічний позов, визнавши недійсним договору найму кімнати від 25 серпня 2016 року.
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 червня 2021 року позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про відшкодування збитків, заподіяних забезпеченням позову,  - задоволено.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 збитки, завдані забезпеченням позову, в розмірі 164 000 грн. 00 коп., які складаються із 60 000 грн. понесених збитків та 104 000 грн. упущеної вигоди.
Стягнуто із ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 1640 грн. 00 коп.
В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа ОСОБА_5 про визнання недійсним договору найму кімнати від 25 серпня 2016 року - відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, порушення норм  матеріального  та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким первісний позов залишити без задоволення, а зустрічний позов задовольнити в повному обсязі.
У поданому відзиві ОСОБА_5 просила апеляційну скаргу задовольнити, вважаючи рішення суду  незаконним.
У поданому відзиві адвокат Сич О.Ю., діючий  в інтересах  ОСОБА_2 , проти апеляційної скарги заперечував, вважаючи рішення  суду законним та обґрунтованим.
В судовому  засіданні суду  апеляційної інстанції представник ОСОБА_2 заперечував проти поданої апеляційної скарги, вважаючи  рішення суду законним.
Інші учасники справи в судове засідання суду апеляційної інстанції не з`явились, про день та час розгляду справи повідомленні належним чином. 
Справа перебуває на розгляді апеляційного суду з 06 вересня 2021 року, неодноразово призначалася до розгляду.
Ухвалю Київського апеляційного суду від 26 жовтня 2021 року  задоволено заяву  ОСОБА_1 про відвід колегії суддів  у складі суддів : Оніщука М.І., Шебуєвої В.А., Крижанівської Г.В.
Ухвалю Київського апеляційного суду від 22 листопада 2021 року  задоволено заяву  ОСОБА_1 про відвід колегії суддів  у складі:  Музичко С.Г., Болотова Є.В.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 02.12.2021 р. задоволено заяву ОСОБА_1 про відвід судді Рубан С.М.
В провадженні судді Заришняк Г.М. вказана справа знаходиться з  25 листопада 2021 року. Справа призначалася до розгляду неодноразово.  Розгляд справи, призначений на 20.01.22 р., відкладено на 22.02.2022р. за клопотанням ОСОБА_1 , ОСОБА_5 та адвоката Курочкіна О.О. у зв`язку із зайнятістю його адвоката в інших справах.
Учасники справи про час та місце розгляду справи, призначеної на 22.02.2022 р., повідомлені належним чином. ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 та ОСОБА_7 в судове засідання не з`явилися.
Від ОСОБА_1 надійшло клопотання про  відкладення розгляду справи в зв`язку з погіршенням його стану здоров`я, в якому він вказував, що він отримав направлення на проходження тесту на COVID-19, дослідження яке має відбутися 21 лютого 2022 року, а результати тестів будуть відомі лише 23 лютого 2022 року.
Разом з тим, ОСОБА_1 та  ОСОБА_5 , ОСОБА_3 та ОСОБА_7  не надано переконливих доказів, які б свідчили про неможливість їх явки в судове засідання.
Враховуючи те, що явка у суд апеляційної інстанції не є обов`язковою, а також  з метою уникнення порушення строків розгляду справи, визначених цивільним процесуальним кодексом України, колегія суддів  вважає за можливе розглянути справу у відсутність учасників справи, які не з`явилися в судове засідання без поважних причин, на підставі наявних у справі доказів.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність й обґрунтованість постановленого рішення  суду в цій частині, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга  підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Як вбачається з матеріалів справи і це було встановлено судом, що 17 березня 2016 року  між ТОВ «Колекторська  компанія «Гарант» та ОСОБА_2 був укладений договір  купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Договір зареєстрований у реєстрі та посвідчений  приватним нотаріусом КМНО Татаринцевою Є.А. (а.с.8).
З Інформаційної довідки  з Державного реєстру речових  прав на нерухоме майно та реєстру  прав власності  на нерухоме майно, Державного  реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження  об`єктів нерухомого майна щодо  об`єкта нерухомого майна  від 22 серпня 2016 року слідує, що за ОСОБА_2 зареєстровано право власності  на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 . Відомостей про  право власності на вказану  квартиру  щодо  іншої особи матеріали справи не містять.
Статтею 639 ЦК України встановлено, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовились укласти у письмовій формі договір, щодо якого законом не встановлена письмова форма, такий договір є укладеним з моменту його підписання сторонами. 
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
Згідно з ч.1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
 За змістом ч.ч.2,3,5 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.  У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється змоменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Судом встановлено, що 25 серпня 2016 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 укладено договір найму, за умовами якогонаймодавець зобов`язується передати наймачеві у строкове платне користування, а наймачі зобов`язуються прийняти у строкове платне користування житлову кімнату, що визначена у цьому Договорі (надалі іменується "Кімната"), та зобов`язуються сплачувати наймодавцеві плату за користування кімнатою.
Кімната, що наймається, знаходиться в квартирі АДРЕСА_1 та позначена в технічному паспорті цифрою 2, має наступні характеристики: 1.2.1. - площа 24,5 кв.м.; 1.2.2. - стан: придатна для використання у відповідності до мети найму, визначеної у п. 2.1. цього Договору. (п. 1.2. договору оренди).
Пунктами 3.1,3.2  сторонами було обумовлено, що кімната, що  наймається, повинна  бути передана  наймодавцем та прийнята  наймачами  протягом  двох місяців з моменту підписання  договору. У момент підписання Акту прийому-передачі наймодавець передає наймачам ключі від квартири АДРЕСА_1 , в якій знаходиться  кімната, що наймається.
Строк  найму  кімнати складає 24 місяці з моменту  прийняття приміщення, що наймається за Актом прийому-передачі (п.4.1 договору  найму).
 Пунктами  5.1,5.2,5.3,5.5  договору найму визначено, що  розмір щомісячної  плати складає: 2 000 грн. з наймача, а в загальному з наймачів - 4 000 грн. Плата за користування  кімнатою  сплачується  наймачами  не пізніше  15-го числа кожного наступного місяця. Розмір  плати може переглядатись за письмової вимогою наймодавця. Розрахунок здійснюється  у готівковій формі шляхом передачі наймачем  наймодавцеві, про що складається відповідна розписка.
Відповідно до  п.5.8,5.9 у разі припинення (розірвання) договору найму  наймачі сплачують плату  за користування  кімнатою до дня  повернення кімнати  за Актом прийому-передачі включно. Закінчення строку дії договору найму не звільняє наймачів від обов`язку сплатити  за користування кімнатою, якщо  така виникла у повному обсязі, ураховуючи санкції (якщо  такі передбачені цим договором).
У забезпечення  виконання  своїх зобов`язань щодо  своєчасної  оплати за користування кімнатою наймачі зобов`язуються  протягом  десяти днів з моменту підписання  даного договору, здійснити  гарантійний платіж у розмірі не меншому двох місячних платежів.
Згідно  з п.п.8.1,8.1.1,8.1.2,8.2 договору у випадку порушення  зобов`язання, що виникає з цього  договору сторона несе відповідальність, визначену цим договором та (або) чинним в Україні законодавством. Порушенням  договором  є його невиконання  або неналежне виконання, порушення  умов, визначених змістом цього договору. Сторона  вважається  невинуватою і не несе відповідальності за порушення договору, якщо вона доведе, що вжила  всіх  залежних  від неї заходів щодо належного виконання цього договору.
Пунктами  10.1-10.7 договору найму визначено, що  цей договір  вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання. Строк  цього договору починає свій перебіг з 25  серпня 2016  року та  закінчується 25 жовтня  2018 року. Закінчення строку цього  договору  не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії цього договору. Договір  може бути розірваний на вимогу однієї із сторін договору у разі невиконання  іншою стороною обов`язків, передбачених цим договором. Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін шляхом укладення додаткового договору. У випадку розірвання  договору на вимогу сторони, яка не виконує належним чином обов`язків, передбачених цим договором, вона сплачує штраф іншій стороні в розмірі 30 000 грн. протягом двох місяців з моменту звернення  з вимогою про розірвання договору.
З матеріалів справи слідує, що 01 вересня 2018 року  ОСОБА_2 на адресу ОСОБА_4   та ОСОБА_3 була направлена вимога про розірвання  договору найму кімнати від 25 серпня 2016 року. У вимозі зазначено, що договір  ОСОБА_2 просить  вважати  розірваним з моменту  повернення  отриманих коштів  за договором  найму, а також штрафу за неналежне  виконання умов договору.
Судом також встановлено, що  20 вересня 2018 року  ОСОБА_3 отримав  від ОСОБА_2 грошові кошти, які надавались останньому  в рахунок  плати за договором найму кімнати від 25 серпня 2016 року в розмірі 6 000 грн. та відповідно до  п.10.7. договору  найму, у зв`язку із невиконанням останнім  обов`язку з передачі ключів від спірної квартири, забезпечення  безперешкодного  використання  кімнати  в даній квартирі, грошові  кошти у вигляді  штрафу у розмірі 30 000 грн. Також зазначено, що  ОСОБА_3 вважає договір найму від 25 серпня 2016 року розірваним.
Встановлено, що 03 жовтня 2018 року  ОСОБА_4 отримав від ОСОБА_2 грошові кошти, які надавалися останнім в рахунок  оплати за договором найму кімнати від 25 серпня 2018 року в розмірі  4000 грн. та відповідно до п.10.7. вказаного договору у зв`язку з невиконанням  ОСОБА_2 обов`язку передачі ключів від спірної квартири забезпечення безперешкодного використання кімнати в даній квартирі, грошові кошти у вигляді штрафу у розмірі  30 000 грн., що підтверджується відповідною розпискою. Також у даній розписці було зазначено, що  ОСОБА_4   вважає договір найму розірваним.
Звертаючись з первісним  позовом до суду, позивач ОСОБА_8 вказував, що  він, будучи власником квартири  АДРЕСА_1 , 25 серпня 2016 року уклав  договір найму кімнати   з ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , однак не міг передати  кімнату квартири в найм, в зв`язку з тим, що   ухвалою Броварського міськрайонного суду  Київської області від 07 вересня 2016 року у справі №361/5027/16 було заборонено  позивачеві вчиняти будь-які інші дії з приводу  даного нерухомого майна: користуватись, передавати в іпотеку, оренду, управління, до прийняття судом рішення по суті.
Задовольняючи  первісний позов, стягуючи  з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 збитки, завдані забезпеченням позову в розмірі 164 000 грн. 00 коп., які складаються із 60 000 грн. понесених збитків та 104000 грн. упущеної вигоди, суд першої інстанції виходив з його доведеності та обґрунтованості.
Однак, колегія суддів не може погодитись з таким висновком суду, виходячи з наступного.
 Зматеріалів справи вбачається, що ухвалою Броварського  міськрайонного суду  Київської області від  07 вересня 2016 року у цивільній справі №361/5027/16-ц за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Колекторська компанія «Гарант», ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Татаринцев Є.А. про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення нотаріуса, залишеною без змін  ухвалою Апеляційного суду Київської області від  14 грудня 2016 року,  заява  ОСОБА_1 про забезпечення позову задоволена. Заборонено ОСОБА_2 вчиняти  певні  дії, а саме: відчужувати  двокімнатну квартиру загальною площею 87 кв.м, житловою площею 40,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , та належить  ОСОБА_2 на підставі  договору купівлі-продажу квартири №147 від 17 березня 2016 року, та вчиняти будь-які інші дії з приводу  даного нерухомого майна: користуватися, передавати в іпотеку, оренду, управління, до прийняття судом рішення по  суті. 
 Клопотання  щодо зустрічного забезпечення   ОСОБА_2 не заявлялося.
 Рішенням Броварського  міськрайонного суду  Київської області від  23.10.2018 року у цивільній справі №361/5027/16-ц в задоволенні вказаного  позову ОСОБА_1 відмовлено. 
Додатковим рішенням Броварського міськрайонного суду  від 10 грудня 2018 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду  від  28 березня 2019 року,   забезпечення позову, накладені  ухвалами  Броварського міськрайонного суду  від 07 вересня 2016 року, 13 вересня 2016 року та 19  червня 2017 року у справі №361/5027/16-ц за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Колекторська компанія «Гарант», ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_5 , приватний нотаріус КМНО Татаринцева Є.А. про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування  реєстрації - скасовані.
 Згідно з частиною першою статті 159 ЦПК України у випадку закриття провадження або залишення позовної заяви без розгляду з інших, ніж зазначені у частині першій статті 155 цього Кодексу, підстав або у випадку ухвалення рішення суду (третейського суду, міжнародного комерційного арбітражу) щодо повної або часткової відмови у задоволенні позову відповідач або інша особа, чиї права або охоронювані законом інтереси порушені внаслідок вжиття заходів забезпечення позову, має право на відшкодування збитків, заподіяних забезпеченням позову, за рахунок особи, за заявою якої такі заходи забезпечення позову вживалися.
Положеннями статті 13 ЦК України визначено, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства. Не допускаються використання цивільних прав з метою неправомірного обмеження конкуренції, зловживання монопольним становищем на ринку, а також недобросовісна конкуренція. У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема , відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди (частина друга статті 16 ЦК України).
Особа , якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки) (частина перша та друга статті 22 ЦК України.
Отже, відшкодування шкоди, заподіяної забезпеченням позову, є способом захисту прав та інтересів і одночасно мірою юридичної відповідальності.
  У частині другій статті 22 ЦК України визначено, що збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Тобто, збитки - це об`єктивне зменшення будь-яких майнових благ кредитора, яке пов`язане з утиском його інтересів, як учасника певних суспільних відносин і що виражається у зроблених ним витратах, у втраті або пошкодженні його майна, у втраті доходів, які він повинен був отримати.
Як зазначено вище, збитки як правова категорія включають в себе й упущену (втрачену) вигоду (lucrum cessans), яка відрізняється від реальних збитків (damnum emergens) тим, що реальні збитки характеризують зменшення наявного майна потерпілого (проведені витрати, знищення і пошкодження майна тощо), а у разі упущеної вигоди наявне майно не збільшується, хоча і могло збільшитися, якби не правопорушення. Тобто упущена вигода відображає різницю між реально можливим у майбутньому потенційно отриманим майном та вже наявним майном.
Для застосування такої міри відповідальності як стягнення збитків у вигляді упущеної вигоди необхідна наявність усіх елементів складу цивільного (господарського) правопорушення: 1) протиправної поведінки особи (боржника); 2) збитків, заподіяних такою особою; 3) причинного зв`язку між протиправною поведінкою особи і збитками; 4) вини особи, яка заподіяла збитки, у тому числі встановлення заходів, вжитих кредитором для одержання такої вигоди. За відсутності одного із елементів складу цивільного правопорушення не настає відповідальності з відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди (правові позиції, викладені у постанові Верховного Суду України від 04 липня 2011 року у справі № 3-64гс11 та постановах Верховного Суду від 09 жовтня 2018 року у справі № 908/2261/17, від 31 липня 2019 року у справі № 910/15865/14 та від 30 вересня 2021 року у справі № 922/3928/20).
При цьому протиправною вважається поведінка, яка порушує імперативні норми права або санкціоновані законом умови договору, внаслідок чого порушуються права іншої особи (така поведінка особи може виявлятися у прийнятті нею неправомірного рішення або у неправомірній поведінці - діях або бездіяльності). Під збитками розуміється матеріальна шкода, що виражається у зменшенні майна потерпілого в результаті порушення належного йому майнового права, та (або) применшенні немайнового блага тощо. Причинний зв`язок між протиправною поведінкою та заподіяними збитками виражається в тому, що протиправні дії заподіювача є причиною, а збитки є наслідком такої протиправної поведінки. Вина заподіювача збитків є суб`єктивним елементом відповідальності і полягає в психічному ставленні особи до вчинення нею протиправного діяння і проявляється у вигляді умислу або необережності.
Відповідно до статті 22 ЦК України у вигляді упущеної вигоди відшкодовуються тільки ті збитки, які б могли бути реально отримані при належному виконанні зобов`язання.
Тому звернення з вимогою про відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди покладає на кредитора (позивача) обов`язок також довести, окрім наведеного, реальну можливість отримання визначених ним доходів, тобто, що ці доходи (вигода) не є абстрактними, а дійсно були б ним отримані і тільки неправомірні дії відповідача стали єдиною і достатньою причиною, яка позбавила можливості їх отримання.
Крім того, позивачу (кредитору) слід довести, що він міг і повинен був отримати визначені доходи, і тільки неправомірні дії відповідача (боржника) стали єдиною і достатньою причиною, яка позбавила його можливості отримати прибуток (правові позиції, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30 травня 2018 року у справі № 750/8676/15-ц (провадження № 14-79цс18) та постановах Верховного Суду від 10 червня 2020 року у справі № 910/12204/17, від 16 червня 2021 року у справі № 910/14341/18).
Тобто вимоги про відшкодування збитків у вигляді упущеної вигоди мають бути належним чином обґрунтовані, підтверджені конкретними підрахунками і доказами про реальну можливість отримання позивачем відповідних доходів, але не отриманих через винні дії відповідача (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 127/16524/16-ц (провадження № 61-22106св18)).
Також позивач (кредитор) повинен довести: факти вжиття ним певних заходів щодо одержання таких доходів. Тобто, доказуючи наявність упущеної вигоди, кредитор має довести факти вжиття певних заходів щодо одержання таких доходів. Якщо неодержання кредитором очікуваних доходів є наслідком недбалої поведінки самого кредитора, така упущена вигода не підлягає відшкодуванню (подібні висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 06 грудня 2019 року у справі № 908/2486/18, від 15 жовтня 2020 року у справі № 922/3669/19, від 16 червня 2021 року у справі № 910/14341/18).
Тлумачення змісту частини другої статті 22 ЦК України свідчить, що упущена вигода, будучи складовою поняття збитки, на відміну від реальних збитків, фактичну вартість яких можна виявити на основі оцінки прямих майнових втрат, завданих особі, пов`язана з тим реальним приростом, збільшенням її майнової сфери, якого можна було б очікувати за звичайних обставин, якби ці обставини не були порушені неправомірною поведінкою боржника.
Відповідно до ст. 767 ЦК України  наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Статтею 810 ЦК України  встановлено, що  за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України  кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
  Як було встановлено судом, що договір найму був укладений 25 серпня 2016 року. За умовами п.3.1 даного договору  ОСОБА_2 повинен був передати  наймачам кімнату  протягом двох місяців з моменту підписання договору. Моментом  початку виконання  договору є передача  ключів від квартири.
З матеріалів справи слідує, що рішенням  Броварського міськрайонного суду  Київської області  від 06 вересня 2017 року, залишеним без змін  постановою  Апеляційного суду м. Києва від 17 січня 2018 року,  відмовлено у задоволенні позову  ОСОБА_4 та ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 про усунення перешкод  у користуванні квартирою та зобов`язання вчинити дії.
Факт неналежного виконання взятих на себе зобов`язань за договором  найму кімнати щодо надання огляду кімнати, яка здавалась в найм, та передачі ключів від квартири було також відображено  й позовних заявах   ОСОБА_4 та ОСОБА_3 при зверненні  до суду з позовом  про усунення перешкод  у користуванні квартирою та зобов`язання вчинити дії.
 За правилом ч.4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 вересня 2018 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 06 березня 2019 року, позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , третя особа : Виконавчий комітет  Броварської міської ради Київської області, про усунення  перешкоди у користуванні  квартирою, виселення без надання іншого житлового приміщення -  задоволено. Зобов`язано ОСОБА_1 , ОСОБА_5 не чинити перешкоди ОСОБА_2 у вільному доступі до квартири АДРЕСА_1 , та виселено ОСОБА_1 та ОСОБА_5 із вказаної   квартири без надання іншого житлового приміщення (справа №361/3560/17)
Постановою Верхового Суду  у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2019 року вказані  судові рішення в частині  виселення ОСОБА_1 та  ОСОБА_5 без надання іншого житлового приміщення скасовані та у  задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , третя особа : Виконавчий комітет  Броварської міської ради Київської області, в частині виселення без надання іншого житлового приміщення відмовлено.
 В іншій частині рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 вересня 2018 року та постанову Київського апеляційного суду від 06 березня 2019 року залишено без змін.
При розгляді вказаної   справи Верховним Судом було встановлено, що ОСОБА_1 та ОСОБА_5 зареєстровані за адресою постійного місця проживання  - у квартирі АДРЕСА_1 : ОСОБА_1 з 05 червня 2008 року, ОСОБА_5 (його дружина) - з 01 листопада 2009 року. Спірна квартира  є іпотечним майном, придбана не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла,  а тому ОСОБА_1 та ОСОБА_5 не підлягають виселенню із спірної квартири без надання іншого жилого приміщення.
 Отже, на момент укладення договору найму кімнати ОСОБА_1 та ОСОБА_5   на законних підставах проживали у спірній квартирі, мали ключі від квартири та оплачували комунальні й інші платежі, пов`язані з користуванням квартирою, а також не підлягали виселенню із вказаного помешкання без надання іншого житлового приміщення.  ОСОБА_2 не мав ключів від спірної квартири, тому не міг їх передати орендарям ОСОБА_4 та ОСОБА_3  на підставі договору оренди.
Як встановлено   рішенням  Броварського міськрайонного суду  Київської області  від 06 вересня 2017 року, залишеним без змін  постановою  Апеляційного суду м. Києва від 17 січня 2018 року,   у справі за  позовом  ОСОБА_4 та ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 про усунення перешкод  у користуванні квартирою та зобов`язання вчинити дії,  ОСОБА_2 переховувався від  ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , не передавав їм у користування взяту в оренду частину квартири та ключі від неї, що свідчить про неодержання ОСОБА_2   очікуваних доходів внаслідок  недбалої поведінки його самого.
  За таких обставин, позивачем за первісним позовом  не було надано суду належних та достовірних доказів  щодо неправомірної та винної поведінки  відповідача ОСОБА_1 , які  спричинили  ОСОБА_2 збитки. А також  ОСОБА_2 не доведено, що його права чи охоронювані законом інтереси порушені внаслідок вжиття заходів забезпечення позову у цивільній справі. При цьому, пред`являючи вимоги  про стягнення  упущеної вигоди, позивачем ОСОБА_2 не підтверджено, що він не отримав кошти за передачу  в найм майна внаслідок протиправних та винних дій відповідача ОСОБА_1 , не доведено наявність причинно-наслідкового зв`язку між діями відповідача та завданими збитками у вигляді упущеної вигоди.   Не було надано доказів і того, що на момент укладення договору найму кімнати в квартирі ніхто не проживав, що позивач за первісним позовом  мав   ключі  від спірної квартири та мав реальну можливість  за звичайних обставин отримати зазначені доходи.  
 Отже, невиконання договору оренди та спричинення ОСОБА_2 шкоди не пов`язано із застосуванням заходів забезпечення позову у цивільній справі  №361/5027/16-ц та у відсутність винних дій ОСОБА_9 .
  За таких обставин, первісні позовні вимоги ОСОБА_2 не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні, а тому в задоволенні первісного позову необхідно відмовити за його недоведеністю.
З огляду на викладене, рішення суду першої інстанції в частині  задоволення позовних вимог  за первісним позовом про відшкодування збитків, заподіяних забезпеченням позову, підлягає скасуванню з ухваленням нової постанови в цій частині про відмову у задоволенні даних позовних вимог.
Поряд з цим, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні зустрічного позову, виходячи з наступного.
Відповідно до  ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину  є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які  встановлені частиною  першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203  цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність  встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі  визнання такого правочину  недійсним судом не вимагається (ч.2 ст. 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін правочину або інша заінтересована особа заперечує його  недійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин  може бути визнаний недійсним судом (оспорюваний правочин) (ч.3 ст. 215 ЦК України).
Матеріалами справи встановлено, що на підставі договору купівлі - продажу квартири від 17 березня 2016 року ОСОБА_2  придбав квартиру спірну квартиру . Продавець - ТОВ «Колекторська компанія «Гарант» діяв на підставі статті 38 Закону «Про іпотеку», власник квартири, від імені якого вчиняється правочин - ОСОБА_1 . 
Встановлено, що спірна квартира була відчужена в порядку застосування і використання кредитором-іпотекодержателем процедури позасудового звернення стягнення на майно для задоволення вимог кредитора на підставі застереження в договорі іпотеки.
З матеріалів справи слідує, що спірна квартира на момент укладення договору найму кімнати від 25.08.2016 р. на підставі договору купівлі-продажу від 17.03.2016 р.    належала на праві власності ОСОБА_2 .
Тобто, позивач ОСОБА_2 , як власник квартири  АДРЕСА_1 , уклав  договір найму кімнати  у казаній квартирі, а тому відсутні підстави для  задоволення зустрічного позову про визнання договору найму квартири недійсним.
Рішення суду в цій частині відповідає вимогам норм матеріального та процесуального права  і не може бути скасованим з підстав, викладених в апеляційній скарзі.
Матеріалами справи встановлено, що рішенням Броварського  міськрайонного суду  Київської області від 18 травня 2017 року, залишеним без змін  ухвалою  Апеляційного суду Київської області від 29 червня 2017 року, відмовлено у задоволенні позову  ОСОБА_5 до ТОВ «Колекторська компанія «Гарант», треті особи: ОСОБА_1 приватний нотаріус КМНО Мельник  Р.П., ОСОБА_10 , АБ «Банк регіонального розвитку» та позову  третьої особи ОСОБА_1 до ТОВ «Колекторська компанія «Гарант», треті особи: ОСОБА_5 , приватний нотаріус КМНО Мельник  Р.П., ОСОБА_10 , АБ «Банк регіонального розвитку» про визнання  недійсним лдоговору іпотеки, укладеного 05 грудня 2006 року між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_1 .
Рішенням Броварського  міськрайонного суду  Київської області від 23 жовтня 2018 року у справі №361/5027/16, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 21 лютого 2019 року,  в задоволені позову ОСОБА_1 до ТОВ «Колекторська компанія «Гарант», ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_5 , приватний нотаріус КМНО Татаринцева Є.А. про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування  реєстрації - відмовлено.
Доводи апеляційної скарги про те, що оспорюваний договір найму вчинений не власником та на підставі  незаконного договору купівлі-продажу квартири  від 17.03.2016 р., не заслуговують на увагу, спростовуються  вказаними судовими рішеннями: рішенням   Броварського  міськрайонного суду  Київської області від 23 жовтня 2018 року та рішенням Броварського  міськрайонного суду  Київської області від 08 травня 2017 року, а також встановленими обставинами при розгляді даних справ.
Посилання в апеляційній скарзі на те, що у провадженні Броварського міськрайонного суду  перебуває цивільна справа  №361/1889/19 за позовом ОСОБА_5 до ТОВ «Колекторська компанія «Гарант», та ОСОБА_2 про визнання правочину недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно і в разі задоволення такого позову  настануть наслідки, пов`язані з недійсністю правочину, і апелянт відновить своє право власності на квартиру, не можуть бути підставою для скасування оспорюваного рішення суду в частині відмови у задоволенні зустрічного позову або для зупинення провадження у даній справі, оскільки після ухвалення судового рішення у цивільній справі №361/1889/19 ОСОБА_1 не позбавлений права звернутися з відповідним позовом  до суду  з метою захисту  своїх прав. 
Інші  доводи  апеляційної скарги висновки суду не спростовують і не впливають   правильність ухваленого судового рішення.
Керуючись   ст.ст.367, 374,376, 382 ЦПК України, апеляційний  суд, -
 
П О С Т А Н О В  И В :
 
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 червня 2021 року в частині задоволення первісного позову  ОСОБА_2 скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення, яким в задоволенні первісного позову  ОСОБА_2 - відмовити.
В решті дане рішення залишити без змін.
Постанова набирає  законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржено  в касаційному порядку  до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повної постанови.       
 
Повний текст постанови виготовлений  19 травня 2022 року.
 
 Головуючий 
 
  Судді: