ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 

18 травня 2022 року                                                                        м. Чернівці
Справа № 718/917/21
Провадження №22-ц/822/300/22
Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
       головуючого Литвинюк І.М.,
       суддів: Височанської Н.К., Перепелюк І.Б.,
секретар - Петранюк Ю.Т.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі - Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Н.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2 , який діє в інтересах ОСОБА_3 , на рішення Кіцманського районного суду Чернівецької області від 22 листопада 2021 року, головуючий у І-й інстанції - Мінів О.І., 

ВСТАНОВИВ:
У квітні 2021 року позивач ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом до відповідача ТОВ «Кредитні ініціативи», приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про визнання факту порушення умов іпотечного договору та визнання протиправним і скасування рішення нотаріуса, як державного реєстратора.
В обгрунтування позовних вимог посилався на те, що 13 листопада 2007 року між позивачем та ПАТ «Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк», укладено кредитний договір №2874, згідно з умовами якого ОСОБА_4 отримав кредит у сумі 30 000 доларів США за умовою сплати відсотків за користуванням кредитом у розмірі 13,00% річних з кінцевим терміном повернення 10 листопада 2027 року.
В забезпечення виконання зобов`язання за кредитом ПАТ «Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк» та ОСОБА_4 15 листопада 2007 року уклали договір іпотеки (№4720), за яким останній надав в іпотеку банку нерухоме майно, а саме, будівлю складу бувшого військового містечка та земельну ділянку площею 0,1746 га, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 та земельну ділянку 7322555400:01:002:0138, що належить йому на праві власності.
Правонаступником ПАТ «Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк» є ТОВ «Кредитні ініціативи». 
Зазначав, що 26 березня 2021 року ТОВ «Кредитні ініціативи» на підставі договору іпотеки №4720 від 15 листопада 2007 року звернуло стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки. Відповідні записи №251616347 від 07 квітня 2021 року та №251789890 від 08 квітня 2021 року внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Н.В., як спеціальним суб`єктом, на якого покладені функції державного реєстратора речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Вказані дії були здійснені відповідачем без відома позивача та з грубим порушенням як процедури вчинення реєстрації права власності, так і його прав та інтересів.
Ним не було отримано від іпотекодержателя письмової вимоги про усунення порушень, а тому ТОВ «Кредитні ініціативи» не могло надати державному нотаріусу документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем.
Позивач не був належним чином повідомлений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Н.В. про отримання заяви банку щодо проведення реєстраційної дії, що стосується переходу права на майно від іпотекодавця до іпотекодержателя, що вказує про недодержання правил ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Передача майна банку відбулася без належної оцінки, на підставі застарілих даних, без доступу оцінщика до об`єкту оцінки, а тому висновки суб`єкта оціночної діяльності в звіті про оцінку є сумнівними.
Договором іпотеки визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Із перелічених способів у договорі не вбачається такий, який би давав право іпотекодержателю задовольнити забезпечену іпотекою вимогу набуття права власності на предмет іпотеки саме у спосіб, який оскаржується.
Просив визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, індексний номер: 2325404273225, 2325390573225 від 30.03.2021 року за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Кредитні ініціативи», вилучивши записи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №41255634 та № 41255367 від 26.03.2021р. про реєстрацію права власності за ТОВ «Кредитні ініціативи».
Визнати факт порушення ТОВ «Кредитні ініціативи» умов іпотечного договору №4720 від 15 листопада 2007 року.
Рішенням Кіцманського районного суду Чернівецької області від 22 листопада 2021 року у задоволенні позову відмовлено.
         На вказане рішення ОСОБА_2 , який діє в інтересах  ОСОБА_3 , подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати, позовні вимоги задовольнити. 
В апеляційній скарзі вказує на те, що рішення суду є незаконним, необґрунтованим і таким, що ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, з невідповідністю висновків суду обставинам справи. 
Зазначає, що дії щодо звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки здійснені відповідачами без відома позивача та з грубим порушенням як процедури вчинення реєстрації права власності, так і його прав та інтересів.
Судом першої інстанції помилково зазначено, що іпотечна вимога була отримана дружиною позивача 14 лютого 2020 року за місцем проживання ОСОБА_5 , про що свідчить розписка про отримання рекомендованого повідомлення про вручення. Разом з тим, позивач є неодруженим, оскільки рішенням Кіцманського районного суду Чернівецького від 05 серпня 2013 року його шлюб розірвано і у інший він не вступав.
Вказує на те, що суми боргу, на які посилається ТОВ «Кредитні ініціативи», не підтверджені жодним рішенням суду.
Звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель зобов`язаний письмово повідомити іпотекодавця. Разом з цим, відповідачем було подано позов про стягнення заборгованості по даному кредиту, вчинялися виконавчі написи різних нотаріусів, які були визнані такими, що не підлягають виконанню, що свідчить про відхід від позасудового способу задоволення своїх вимог.
Відзив на апеляційну скаргу не подавався. 
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення в межах позовної заяви, доводів апеляційної скарги, судова колегія вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково, виходячи з наступного.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Оскаржуване судове рішення вищезазначеним вимогам не відповідає.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що в даній ситуації кредитором ТОВ «Кредитні ініціативи» було застосоване позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким вважається в тому числі і відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Отримання позивачем 14 лютого 2020 року письмової вимоги про усунення порушення в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», в якій було вказано про наявність заборгованості станом на 06 лютого 2020 року у розмірі 65 354,80 доларів США та не спростування на той час вказаних обставин, свідчить про визнання позивачем заборгованості у вказаному розмірі.
Дії відповідачів щодо реєстрації права власності на предмет іпотеки здійснені в рамках чинного законодавства, а тому позов задоволенню не підлягає.
З таким висновком суду першої інстанції не може погодитись колегія суддів апеляційного суду.
Відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Матеріалами справи та судом першої інстанції встановлено, що  13 листопада 2007 року між ПАТ «Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк» та ОСОБА_5 укладено Договір про іпотечний кредит № 2874 із наступними змінами та доповненнями, згідно з яким позичальник отримав кредит у сумі 30 000 доларів США за умовою сплати відсотків за користуванням кредитом у розмірі 13,00% річних (24% річних за неправомірне, понад встановлені договором строки користування кредитними коштами) та кінцевим терміном повернення 01 листопада 2027 року.
В забезпечення виконання зобов`язання за кредитом ПАТ «Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк» та ОСОБА_5 15 листопада 2007 року уклали договір іпотеки №4720, за яким останній надав в іпотеку банку нерухоме майно, а саме, будівлю складу та земельну ділянку площею 0,1746 га 7322555400:01:002:0138, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що належить йому на праві власності.
17 грудня 2012 року між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ТОВ «Кредитні ініціативи» укладено договір про відступлення прав вимоги, згідно з умовами якого право вимоги за кредитним договором від 35 листопада 2007 року № 2874 перейшло до ТОВ «Кредитні ініціативи».
Як вбачається з повідомлення від 06 лютого 2020 року за №3150489, яке Іпотекодержатель направив 11 лютого 2020 року на адресу Іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, 14 лютого 2020 року рекомендований лист вручений дружині позивача. 
Право власності за іпотекодержателем було зареєстровано 26 березня 2021 року, тобто через рік з дати вручення повідомлення. Чинним законодавством вимагається дотримання не менше як 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги про усунення порушень.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Н.В. зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 0,1746 га, кадастровий номер:7322555400:01:002:0138 та нежиле приміщення - приміщення об`єкт житлової нерухомості площею 164,7 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Кредитні ініціативи» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 57380901,57380462 від 30 березня 2021 року.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку», (тут і надалі у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, а також - Закон №898-IV) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом; іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов`язання або зобов`язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно із частиною першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати в тому числі: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
При цьому згідно із частинами першою та другою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно,  що є предметом іпотеки.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
З внесенням змін до цієї норми Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Судом першої інстанції правильно установлено, що умовами договору іпотеки сторони передбачили можливість позасудового урегулювання питання звернення стягнення на предмет іпотеки, що міститься у пункті 5.3. Договору, в якому визначено, що задоволення вимог іпотекодержателя за Кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки може бути вчинене в позасудовому порядку шляхом передачі іпотекодавцем іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Договори про задоволення вимог іпотекодержателя є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.
Аналіз статей 36 та 37 Закону № 898-IV дає підстави для висновку, що застереження в іпотечному договорі також вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.  
Відповідно до частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку», в редакції Закону України № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», що викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.
Аналіз наведених норм Закону № 898-IV, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям останнього закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.
Отже, законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження  в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.
Аналогічні висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від 23 вересня 2020 року у справі № 200/18401/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18777/18, від 24 березня 2021 року у справі № 299/3230/19.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною другою статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з пунктом 61 Порядку (у редакції, чинній на час прийняття рішення про державну реєстрацію) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).
Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 року № 270 (далі - Правил), та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.
Так, пунктом 99 вказаних Правил передбачено, що рекомендовані поштові відправлення, у тому числі рекомендовані листи з позначкою «Судова повістка», рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час видачі у приміщенні об`єкта поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом з ним.
У відповідності до пункту 105 Правил одержання реєстрованого поштового відправлення, грошових коштів за поштовим переказом здійснюється за умови пред`явлення документів, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус, визначених законодавством. У разі отримання рекомендованого поштового відправлення одержувач власноруч зазначає прізвище та ставить свій підпис в книзі (на окремому аркуші) встановленого зразка. У разі отримання інших реєстрованих поштових відправлень, поштових переказів одержувач заповнює відповідний бланк повідомлення: зазначає найменування, серію та номер пред`явленого документа, дату одержання та ставить свій підпис.
Оператор поштового зв`язку також може визначати інший порядок вручення реєстрованих поштових відправлень.
Відповідно до пункту 106 Правил під час вручення фізичній особі реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом з повідомленням про вручення працівник поштового зв`язку на підставі пред`явленого одержувачем документа, що посвідчує особу, зазначає на бланку повідомлення про вручення його прізвище. 
Так, на підтвердження направлення вимоги ОСОБА_5 банком надано рекомендоване повідомлення про вручення, за змістом якого поштова кореспонденція була направлена відправником з відмітками: лист, рекомендоване, однак підпис про вручення саме особисто ОСОБА_5 відсутній; між графами «розписка в одержанні*» та «підпис працівника поштового зв`язку» наявний тільки підпис працівника поштового зв`язку, що за правилами вручення рекомендованих повідомлень не є належним доказом на підтвердження вручення іпотекодавцю вимоги Банку.
Отже, матеріали цивільної справи не містять належних доказів на підтвердження факту отримання ОСОБА_5 письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень та звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності. Посилання ж відповідача на те, що відповідно до Правил пересилання поштових відправлень в одержанні рекомендованого поштового відправлення одержувач розписується в окремій книзі, яка зберігається в оператора поштового зв`язку, та вказує своє прізвище, є безпідставним, оскільки матеріали справи доказів проставлення підпису дружини позивача, якій вручена кореспонденція, не містять.
Крім того, за змістом вищезазначеної вимоги в ній повідомляється про необхідність погасити заборгованість у розмірі 65 354,80 доларів США, а у випадку невиконання вимоги протягом тридцятиденного строку, ТОВ «Кредитні ініціативи» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Проте, ні довідка про заборгованість в розмірі 144 300,24 дол. США, яка надавалася приватному нотаріусу, ні вимога про усунення порушення із сумою заборгованості в розмірі 65 354,80 дол. США, не містять детального розрахунку, що позбавляє боржника гарантій, встановлених статтею 37 Закону України «Про іпотеку», а також підтвердження того, в якій частині борг вважається погашеним, адже звернення стягнення на майно не припиняє кредитних відносин і не позбавляє кредитора права подальшого стягнення.
Крім того, з матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Кредитні ініціативи» звернуло стягнення на предмет іпотеки після винесення Чернівецьким апеляційним судом рішення від 09 вересня 2019 року про визнання виконавчого напису нотаріуса таким, що не підлягає виконанню, що свідчить про наявність між сторонами спору щодо заборгованості.
Апеляційний суд застосовує до правовідносин, що склалися між сторонами, правовий висновок, викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, щодо застосування матеріальних норм права при зверненні стягнення на майно іпотекодавця в позасудовому порядку, а саме: в разі звернення стягнення кредитором на предмет іпотеки в позасудовому порядку, шляхом набуття на нього права власності необхідно встановити наявність у матеріалах реєстраційної справи письмової вимоги від іпотекодержателя з доказами її вручення іпотекодавцю. Також інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, повинна погоджуватися з іпотекодержателем, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
У позовній заяві ОСОБА_1 також посилався на те, що, всупереч вимогам статті 37 Закону України «Про іпотеку», передача майна у власність банку відбулася без належної оцінки, на підставі застарілих даних, без доступу оцінщика до об`єкту оцінки, не на замовлення власника чи за рішенням суду, а тому висновки суб`єкта оціночної діяльності в звіті про оцінку є сумнівними.
За вимогами частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Статтею 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.
Оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності (стаття 3 Закону України «України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).
Згідно з пунктами 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.
Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Оцінка нерухомого майна має здійснюватися у відповідності до Національного стандарту №2 Оцінка нерухомого майна з урахуванням вимог Національного стандарту №1, яким визначено загальні засади.
Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 (далі - Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав») є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.
Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 (далі - Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна»), є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.
Так, згідно з приписами пункту 50 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, під час якого здійснюється ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка, визначення бази оцінки та подання замовнику істотних умов для укладення договору на проведення оцінки.
У пункті 51 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» закріплено, що незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).
Пунктом 53 зазначеного стандарту передбачено, що незалежно від обраних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об`єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно подібного майна, відомості про економічні характеристики об`єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об`єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання); проаналізувати існуючий стан використання об`єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання; зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту; визначити правові обмеження щодо об`єкта оцінки врахувати їх вплив на вартість об`єкта оцінки; обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів).
Крім того, статтею 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.
Разом із цим, відповідно до пп. 10 абз. 2 пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
Без безпосереднього доступу суб`єкта оціночної діяльності до предмету іпотеки, який підлягав оцінці та без отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки, зазначений висновок не може містити достовірної інформації щодо предмету доказування.
Отже, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний) підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, укладення договору на проведення оцінки та ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.
Фактичне ознайомлення з майном, яке є предметом оцінки, можливе при доступі оцінювача до цього майна. Зважаючи на характер об`єкта оцінки, ознайомлення з таким майном не може відбуватися без його обстеження на дату оцінки та відповідно потребує доступу до нього, який має забезпечити боржник.
Матеріали справи не містять відомостей та доказів того, що на час проведення реєстрації за ТОВ «Кредитні ініціативи» спірний об`єкт було оглянуто суб`єктом оціночної діяльності.
Так, згідно з висновком про вартість майна від 23 березня 2021 року ТОВ «БІЗНЕС АССІСТ» виконало оцінку будівлі складу площею 164,7 кв.м, що разташована на земельній ділянці площею 0,1746 га 7322555400:01:002:0138 за адресою: АДРЕСА_1 , ринкова вартість об`єкта оцінки складає 890 673 грн. Під час проведення оцінки використаний порівняльний та дохідний підходи.
Відомостей про звернення до ОСОБА_3 з вимогою про надання доступу до спірного нерухомого майна для проведення оцінки останнього матеріали справи не містять.
Так, оцінювачем зазначено, що огляд об`єкту оцінки не проводився, що було передбачено умовами Договору про проведення незалежності оцінки, однак матеріали справи відповідних доказів на підтвердження вказаних обставин не містять, як і не містять доказів про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження через відсутність доступу до нього; не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
Вищенаведеним спростовується висновок суду першої інстанції про те, що дії відповідачів щодо реєстрації права власності на предмет іпотеки здійснені в рамках чинного законодавства.
З огляду на викладене, оскільки перехід права власності ТОВ «Кредитні ініціативи» на земельну ділянку та нежиле приміщення - приміщення об`єкт житлової нерухомості площею 164,7 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 був здійснений з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», апеляційний суд приходить до висновку про наявність підстав для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Разом з цим колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачає.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено в новій редакції.
Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 вказаного Закону (в редакції, чинній з 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
За змістом наведеної правової норми в чинній редакції, на відміну від положень статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, на даний час способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є: судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.
Аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах: від 26 травня 2021 року у справі № 204/3503/19 (провадження № 61-2162св21), від 17 листопада 2021 року у справі № 303/443/20 (провадження № 61-11154св21), від 15 грудня 2021 року у справі № 725/1058/20 (провадження № 61-1477св21).
Оскільки з 16 січня 2020 року такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права вищевказаний Закон не передбачає, суд першої інстанції прийшов до правильного висновку про відмову в задоволенні цих вимог до ТОВ «Кредитні ініціативи».
З урахуванням викладеного, обраний позивачем спосіб захисту - скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі, забезпечує поновлення порушеного права позивача, відповідає вимогам закону та є ефективним.
Щодо вирішення вимог до приватного нотаріуса, як державного реєстратора речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, якого позивач визначив співвідповідачем, колегія суддів зазначає наступне.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року в справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18) зроблено висновок, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Водночас встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Тобто, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 01 квітня 2020 року в справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19) зробила висновок про те, що позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивач визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача.
Спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року в справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19)).
Зміст і характер відносин між учасниками справи, яка переглядається, а також встановлені судом обставини справи, підтверджують, що спір виник між позивачем та ТОВ «Кредитні ініціативи». Отже, приватний нотаріус Чернівецького нотаріального округу Козлова Н.В. є неналежним відповідачем, у зв`язку з чим у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 , пред`явлених до неї, необхідно відмовити.
Подібні за змістом висновки містяться у постановах Верховного Суду: від 08 грудня 2021 року у справі № 295/2868/19 (провадження № 61-10421св20), від 22 грудня 2021 року у справі № 175/1243/19 (провадження № 61-2682св21).
Порушення норм процесуального права та неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права відповідно до п. 4 ч. 1ст. 376 ЦПК України є підставами для скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового рішення.
Враховуючи, що судом неправильно застосовано норми матеріального права, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову ОСОБА_3 та скасування рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно від 30 березня 2021 року за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Кредитні ініціативи». В решті позовних вимог до ТОВ «Кредитні ініціативи» відмовити.
В позові  ОСОБА_3 до приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. слід відмовити.
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З матеріалів справи вбачається, що позивачем за подачу апеляційної скарги сплачено судовий збір у розмірі 4 086 грн. Розмір задоволених позовних вимог ОСОБА_3 складає 33 %. 
Отже, з ТОВ «Кредитні ініціативи» на користь ОСОБА_3 підлягає стягненню 1 362 грн у відшкодування судових витрат, понесених на оплату судового збору.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , який діє в інтересах ОСОБА_3 , на рішення Кіцманського районного суду Чернівецької області від 22 листопада 2021 року задовольнити частково. 
Рішення Кіцманського районного суду Чернівецької області від 22 листопада 2021 року скасувати та ухвалити нове рішення.
Позов ОСОБА_3 , в інтересах якого діє адвокат Марченко Роман Михайлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» про визнання факту порушення умов іпотечного договору та визнання протиправним і скасування рішення нотаріуса, як державного реєстратора, задовольнити частково.
Визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, індексний номер: 2325404273225 від 30 березня 2021 року за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи».
Визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, індексний номер: 2325390573225 від 30 березня 2021 року за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи».
В решті позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» відмовити.
В задоволенні позовних вимог  ОСОБА_3 , в інтересах якого діє адвокат Марченко Роман Михайлович, до приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н.В. про визнання факту порушення умов іпотечного договору та визнання протиправним і скасування рішення нотаріуса, як державного реєстратора, відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на користь  ОСОБА_3  1 362 гривень витрат зі сплати судового збору.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена 27 травня 2022 року.

Головуючий                                                        І.М. Литвинюк

Судді:                                                         Н.К. Височанська

                                                                               І.Б. Перепелюк