ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" травня 2022 р.                                                           Справа № 914/1945/21

Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:
Головуючого (судді-доповідача)                                        Якімець Г.Г.,
Суддів:                                                                      Бойко С.М.,                                                                                                                        Бонк Т.Б.,
за участю секретаря судового засідання Кришталь М.Б.,

та представників:
від позивача (скаржника) – Олійник А.Р.
від відповідача – Савко Н.В.
від третьої особи – не з`явився

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Науково-дослідний інститут “Будматпроект”, б/н від 01 лютого 2022 року
на рішення Господарського суду Львівської області від 23 грудня 2021 року (підписане 04.01.2022 року), суддя Петрашко М.М.
у справі №914/1945/21
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Науково-дослідний інститут Будматпроект”, м. Львів
до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, м. Львів
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Державне підприємство “Львівський науково-дослідний і проектний інститут “ЛьвівбудмНДІпроект”, м. Львів
про визнання договору частково недійсним

в с т а н о в и в :
01 липня 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю “Науково-дослідний інститут Будматпроект” звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом до відповідача – Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях про визнання недійсними пунктів 10.8 та 10.9 договору оренди нерухомого державного майна №116 від 20 вересня 2017 року, які викладено в новій редакції у договорі про внесення змін від 03 листопада 2017 року.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 06 липня 2021 року до участі у справі залучено третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача – Державне підприємство “Львівський науково-дослідний і проектний інститут “ЛьвівбудмНДІпроект”.
Рішенням Господарського суду Львівської області від 23 грудня 2021 року у справі №914/1945/21 у задоволенні позову відмовлено в повному обсязі.
Як встановлено судом, згідно із пунктами 10.8. та 10.9 договору оренди нерухомого державного майна, які позивач просить визнати недійсними, у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід`ємне поліпшення – власністю держави і компенсації не підлягає. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця підлягає компенсації лише у випадку, передбаченому п.7.5 договору. Згідно з пунктом 7.5 договору орендодавець зобов`язується відшкодувати орендарю у разі приватизації орендованого майна вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця на такі поліпшення в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.
Рішення суду мотивоване тим, що оспорювані пункти договору оренди державного нерухомого майна не суперечать законодавству, а також інтересам держави і суспільства чи його моральним засадам. При цьому, судом встановлено, що волевиявлення як орендодавця, так і орендаря було вільним і відповідало його внутрішній волі, що свідчить про те, що укладений між сторонами договір був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. При цьому, суд у рішенні зазначив, що твердження позивача про те, що умови, передбачені пунктами 10.8 та 10.9 договору оренди порушують такі засади цивільного законодавства як справедливість, добросовісність та розумність, не знаходять свого підтвердження у матеріалах справи.
Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, позивач – Товариство з обмеженою відповідальністю “Науково-дослідний інститут Будматпроект” звернулося до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 23 грудня 2021 року у справі №914/1945/21 та прийняти нове рішення, яким позов задоволити в повному обсязі. Зокрема, зазначає, що позивач не заперечує своєї обізнаності про непридатний стан майна на момент укладення договору оренди, так само не заперечує того, що усвідомлював необхідність здійснення невід`ємних поліпшень майна для приведення його у придатний до використання стан. Так, скаржник зазначає, що здійснив невід`ємні поліпшення на суму 8  481  211 грн. Разом з цим, апелянт наголошує на порушенні принципів добросовісності та справедливості, оскільки в спірній ситуацій наслідки невиконання боржником зобов`язання вочевидь більш вигідні для кредитора, ніж його належне виконання.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач просить суд оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення. Зокрема, зазначає, що орендар, підписавши договір оренди та акт прийому-передачі, погодився зі станом орендованого приміщення, тобто під час укладення договору  сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов, зокрема, і щодо стану приміщення, при цьому, орендар не звертався до орендодавця з пропозиціями про внесення змін до договору в частині сплати позивачем орендної плати, у зв`язку з чим, у орендодавця були відсутні підстави для припинення нарахування орендної плати.

Представник позивача (скаржника) в судовому засіданні вимоги апеляційної скарги підтримав, просив задоволити в повному обсязі: скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 23 грудня 2021 року у справі №914/1945/21 та прийняти нове рішення, яким позов задоволити в повному обсязі, з підстав, наведених у апеляційній скарзі.
Представник відповідача в судовому засіданні проти вимог апеляційної скарги заперечував, просив оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення, з підстав, наведених у відзиві на апеляційну скаргу.

Західний апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги та дослідивши наявні докази по справі, вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного:
Як встановлено місцевим господарським судом та вбачається з матеріалів справи, 20 вересня 2017 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (в тексті договору – орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект» (в тексті договору – орендар) укладено договір оренди нерухомого державного майна №116.
03 листопада 2017 року сторонами укладено договір про внесення змін до договору оренди нерухомого державного майна №116 від 20 вересня 2017 року, яким укладений між сторонами договір викладено в новій редакції.
Відповідно до п.1.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно – нежитлову триповерхову будівлю "А-3" (будівля адміністрації лабораторного корпусу) (в тексті договору – майно), загальною площею 3052,0 м. кв. (реєстровий №05516406.1.АААДДЛ 121), за адресою: м. Львів, вул. Тернопільська, 10, що перебуває на балансі ДП Львівський науково-дослідний проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект" (в тексті договору – балансоутримувач). Вартість зазначеного орендованого майна визначена згідно з висновком про вартість майна станом на 31.03.2017р. і становить за незалежною оцінкою 20  900 800,00 грн. без ПДВ.
Згідно з п.1.2 Договору майно передається в оренду з метою розміщення суб`єкта господарювання, що здійснює проектні, проектно-вишукувальні, проектно-конструкторські роботи.
Стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря (п.1.3 Договору).
Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою оцінки (п.2.3 Договору).
Відповідно до пунктів 4.3 та 4.4 Договору відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.4, 5.7, 6.3 цього договору. Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006р. №1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006р. за №1123/12997.
Орендар зобов`язався використовувати орендоване майно відповідно до його призначення (п.5.1 Договору).
У п.5.7 Договору сторони погодили, що орендар зобов`язується своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати документи, передбачені пунктом 4.4 Договору, експертний висновок та проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень.
Орендар має право за згодою орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості (п.6.3 Договору).
Згідно із пунктом 7.5 Договору орендодавець зобов`язується відшкодувати орендарю у разі приватизації орендованого майна вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця на такі поліпшення в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.
Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного невиконання умов цього договору (п.8.2 Договору).
Відповідно до п.10.1 Договору останній укладено строком на 10 (десять) років з 20 вересня 2017 року по 19 вересня 2027 року.
Згідно з п.10.2 Договору умови цього договору зберігають силу протягом всього строку цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов`язань.
Зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною (п.10.3 Договору).
У п.10.7 Договору передбачено, що чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації орендованого майна орендарем; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря; ліквідації орендаря-юридичної особи.
У разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід`ємне поліпшення – власністю держави і компенсації не підлягає (п.10.8 Договору).
Відповідно до п.10.9 Договору вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, підлягає компенсації лише у випадку, передбаченому п.7.5 договору.
На виконання умов договору, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно – нежитлову триповерхову будівлю "А-3" загальною площею 3052,0 кв.м., за адресою: м. Львів, вул. Тернопільська, 10, що перебуває на балансі ДП Львівський науково-дослідний проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект". Вказане підтверджується актом прийому-передачі від 20 вересня 2017 року.
Разом з тим, позивач зазначає, що з моменту укладення договору оренди він не мав можливості користуватись майном за його цільовим призначенням, оскільки будівля адміністративного лабораторного корпусу перебувала у непридатному до використання стані.
Згідно звіту про оцінку майна від 14 липня 2017 року фізичний знос об`єкта оцінки становить 45%, а згідно із Стандартом ЖКГ України "Правила визначення фізичного зносу житлових будників" СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009, фізичний знос 41-60% належить до незадовільного технічного стану, експлуатація елементів такого будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту.
Відповідно до вказаного звіту про оцінку майна приміщення нежитлової триповерхової будівлі «А-3» загальною площею 3052,0 м.кв. по вул. Тернопільській №10 у м. Львові не експлуатуються. Будівля відключена від мереж електропостачання, водопостачання, газопостачання, не опалюється, у трубопроводах та радіаторах внутрішньобудинкової системи опалення місцями наявні тріщини від промерзання. На усіх поверхах будівлі починаючи від цокольного наявні сліди затікання атмосферних опадів через покрівлю будинку. В результаті чого значна частина приміщень будівлі знаходиться в непридатному для експлуатації стані, а саме: стіни і перегородки – відпадання штукатурки місцями, тріщини на поверхні перегородок, тріщини в місцях примикання перегородок до стін, сліди вологи на поверхні стін, уражання стін грибками та пліснявою; перекриття – усадкові тріщини, відпадання і відшарування штукатурки, сліди протікання на перекриттях та стелі, корозія арматури залізобетонних плит; дах, покрівля – тріщини, значне протікання покрівлі, осідання утеплювача місцями, перенасичення вологою засипки, здуття рулонної поверхні, розриви шару покрівлі, проникнення вологи в місця примикання до вертикальної поверхні, пошкодження деталей водоприймальних пристроїв та водовідних труб; підлоги – значне замокання паркетних підлог, відставання клепок паркетних, підлог від основи на значній площі (здуття), відсутність клепок місцями, масове жолобіння внаслідок замокання ураження паркетних підлог грибками; віконні та дверні прорізи - віконні рами розсохлись і розхитались у кутках, частина приборів пошкоджена або відсутня, дверні полотна осіли або мають нещільний притул по периметру поробки, прибори несправні, дверні коробки перекошені; оздоблювальні роботи - сліди протікання, шар фарби розтріскався, потемнів і забруднився; внутрішні санітарно-технічні пристрої, опалення - значна корозія та масове пошкодження стальних трубопроводів в результаті промерзання, розладнання арматури, теча в місцях під`єднання приладів.
Позивач у позовній заяві також посилається на постанову Львівського окружного адміністративного суду від 06.05.2014р. у справі №813/6927/13-а, якою, через виявлені порушення вимог законодавства у сфері пожежної і техногенної безпеки, зупинено роботу приміщень ДП "Львівський державний науково-дослідний і проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект", що знаходиться за адресою м. Львів, вул. Тернопільська, 10 до усунення порушень законодавства у повному обсязі. Як стверджує позивач з того часу та досі, в тому числі і до укладення договору оренди, вказані порушення не були усунені, а будівля адміністративного лабораторного корпусу досі потребує капітального ремонту.
Крім того, позивач у позовній заяві посилається на висновок експертного будівельно-технічного дослідження №281/17 від 02.06.2017р., яким встановлено, що технічний стан майна при фізичному зносі 45% знаходиться в незадовільному технічному стані та не придатне для експлуатації за цільовим призначенням, а також на відповідь балансоутримувача майна від 14 січня 2021 року на адвокатський запит, в якому зазначено, що у 2015 році сталася аварія в будівлі, внаслідок чого її не можна використовувати за цільовим призначенням.
На підтвердження непридатного до використання стану будівлі адміністративного лабораторного корпусу та обсягів необхідних поліпшень позивач посилається також на дефектний акт від 31.10.2017р. та експертний звіт №724.5185.17/5932 від 03.11.2017р.
Як вказано у позовній заяві, з метою виведення майна з непридатного стану Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут Будматпроект" провело попередньо погоджені невід`ємні поліпшення.
Так, дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень позивач отримав відповідно до листа від 05.12.2017р. №7/21-13312 Мінрегіону, який є органом управління ДП «ЛНДПІ «ЛьвівбудмНДІпроект» згідно із розпорядженням КМУ «Питання управління Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України» від 09.11.2011р. №1114.
Крім того, дозвіл від Регіонального відділення ФДМУ по Львівській області на здійснення за рахунок власних коштів ремонтних робіт, як невід`ємних поліпшень орендованого майна за кошторисною вартістю 15138,408 тис. грн. без ПДВ позивач отримав відповідно до листа №11-03-08150 від 26.12.2017р.
Як зазначає позивач, проектною документацією, розробленою ФОП Ігнатюк А.О. (сертифікат серія АА №002390 виданий 17.07.2015р.) встановлено необхідність здійснення і склад невід`ємних поліпшень, а суб`єктом оціночної діяльності - експертом Державного підприємства «Західний експертно-технічний центр Держпраці» Гель В.Ф. (кваліфікаційний сертифікат серія АЕ №004498 виданий 14.12.2015 року) визначено вартість невід`ємних поліпшень.
Як зазначено у позовній заяві, протягом 2018-2019 р.р. орендар провів усі необхідні будівельні експертизи, проектні розрахунки та відповідні підготування, а 12.04.2019р. уклав договір №61/Б11 з підрядною організацією ТзОВ «Львівпроект» на виконання робіт капітального ремонту будівлі з нежитловими приміщеннями по вул. Тернопільська, 10 у м. Львів на загальну вартість виконання робіт 8  956 352,45 грн. Вказані будівельні роботи виконані та прийняті замовником у повному обсязі, а за фактом виконання усіх етапів будівельних робіт складено та підписано акти приймання виконаних будівельних робіт, які, у свою чергу, надіслані Регіональному відділенню ФДМУ по Львівській області на виконання вимог дозволу відповідача на здійснення невід`ємних поліпшень, оформленого листом №11-03-08150 від 26.12.2017р.
При цьому позивач вказує, що вартість здійснених ним невід`ємних поліпшень становить 8481211,00 грн., що встановлено та підтверджено висновком експертного дослідження №21/19 від 07.08.2019р., здійсненого судовим експертом А.М.Лібич. Про здійснення кожного з етапів будівельно-відновлюваних робіт орендар прозвітував листами від 07.06.2019р. вих.№07.06.-1, від 18.06.2019 р. вих.№18-06, від 27.06.2019 р. вих.№27-06 та від 17.07.2019р. вих.№17-07.
Як зазначено у позовній заяві, 22.07.2019р. після завершення 4 етапу ремонтних робіт, у зв`язку з тим, що позивач виконав ремонтно-будівельні роботи на загальну суму понад 8 мільйонів гривень, що перевищує 25% балансової вартості майна, керуючись частиною 2 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (у редакції, чинній на момент звернення), останній вирішив скористатись правом на викуп орендованого майна за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки. Однак, незважаючи на подання орендарем заяв про включення нежитлової триповерхової будівлі "А-3", загальною площею 3052,0 кв.м., за адресою м. Львів, вул. Тернопільська, 10, до Переліку об`єктів, що підлягають приватизації, Фонд державного майна України не надав позивачу права на приватизацію орендованого майна шляхом викупу.
Так, згідно із листом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях від 25.07.2019р. №11-04-01557, відповідно до Порядку подання та розгляду заяв про включення об`єктів права державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що піддягають приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 22.05.2018р. №675, Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут "Будматпроект" повідомлено про те, що керуючись вимогами Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", об`єкт не може бути включеним до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, оскільки на виконання наказу Фонду державного майна України від 27.03.2018р. №447 (зі змінами від 18.05.2018р. №670) наказом ФДМУ від 20.05.2018р. №695 прийнято рішення про приватизацію єдиного майнового комплексу Державного підприємства "Львівський науково-дослідний і проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект".
Крім того, відповідно до листа Фонду державного майна України від 20.11.2019р. №10-19-20370 Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-дослідний інститут Будматпроект" повідомлено про те, що за ініціативою уповноваженого органу управління - Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України єдиний майновий комплекс Державного підприємства "Львівський науково-дослідний і проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект" згідно із наказом Фонду від 27.03.2018р. №447 (зі змінами від 18.05.2018р. №670) включений до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, а наказом Фонду від 29.05.2018р. №695 прийнято рішення про приватизацію цього єдиного майнового комплексу.
Як також вказано у цьому листі від 20.11.2019р. №10-19-20370, з метою виставлення на продаж єдиного майнового комплексу ДП "Львівський науково-дослідний і проектний інститут "ЛьвівбудмНДІпроект" здійснюється переоцінка активів підприємства.
Посилаючись на пункт 5 розділу ІІ Порядку подання та розгляду заяв про включення об`єктів права державної власності до відповідного переліку об`єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, затвердженого наказом Фонду від 22.05.2018р. №675, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 20 червня 2018 року за №730/32182, яким передбачено підстави, за наявності яких державний орган приватизації, має право повернути заявнику його заяву та додані до неї документи, Фонд державного майна вказаним листом від 20.11.2019р. №10-19-20370 повідомив позивача про те, що його заява не може бути прийнята до розгляду.
Разом з тим, як зазначено у позовній заяві, у серпні 2019 року роботи по капітальному ремонту були зупинені, оскільки під час ремонту з`ясувались обставини, які вимагали додаткових обстежень конструктивних елементів будівлі та внесення коригувань у кошторисну документацію.
Внаслідок коригування кошторисної частини проектної документації, на яку отримана позитивна експертна оцінка №602.3163.19/3491 від 03.06.2019р., виконана ДП «Західний Експертно-технічний Центр Держпраці» м. Львів, загальна кошторисна вартість по об`єкту «Капітальний ремонт будівлі з нежитловими приміщеннями по вул. Тернопільський,10 у м. Львові», у поточних цінах станом на 03.06.2019 рік, складає 31538,002 тис. грн.
Як стверджує позивач, з огляду на відмову у включенні майна до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, виставлення майна на продаж на електронні торги в числі цілісного майнового комплексу Фондом державного майна України, у зв`язку з тим, що майном не можливо користуватись без подальших вкладень у капітальний ремонт, а також через те, що надзвичайно обтяжливою є одночасна сплата орендної плати та здійснення ремонтних робіт, вартість яких ще необхідно зробити становить понад 23 млн. грн., орендар, керуючись частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України, звернувся з листом вих.№1-28/04 від 28.04.2020р. до відповідача з пропозицією в 20-денний термін провести комісійний огляд об`єкту оренди - нежитлової триповерхової будівлі "А-3", загальною площею 3052,0 кв.м., за адресою м. Львів вул. Тернопільська, 10 на предмет її фактичного не використання з метою припинення нарахування орендної плати.
З вказаного листа вих.№1-28/04 від 28.04.2020р. судом встановлено, що позивач запропонував відповідачу в 20-денний термін провести комісійний огляд об`єкту оренди - нежитлової триповерхової будівлі "А-3", загальною площею 3052,0 кв.м., за адресою м. Львів вул. Тернопільська, 10 на предмет її фактичного не використання та скласти Акт звірки про стан взаєморозрахунків між орендарем та регіональним відділенням ФДМУ.
Листом від 12.06.2020р. №11-12-03094 відповідач відмовив у припиненні нарахування орендної плати, мотивуючи свою відмову тим, що заява може бути задоволена за умови встановлення факту щодо поширення заборони на здійснення діяльності орендаря на орендованому майні, встановленої постановою КМУ з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, і фактичного нездійснення орендарем забороненого виду діяльності на орендованому майні.
На думку позивача, незважаючи на звернення до відповідача із заявою про припинення нарахування орендних платежів, останній неправомірно продовжив нараховувати орендну плату, у зв`язку з чим у позивача сформувалась спровокована неправомірною відмовою відповідача заборгованість по орендній платі, яку останній стягнув з судовому порядку та розірвав договір оренди (справа №914/3083/20).
У липні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю “Науково-дослідний інститут Будматпроект” звернулося до суду з цим позовом до відповідача – Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях про визнання недійсними пунктів 10.8 та 10.9 договору оренди нерухомого державного майна №116 від 20 вересня 2017 року, які викладено в новій редакції у договорі про внесення змін від 03 листопада 2017 року. Так, позивач стверджує, що умови договору оренди є несправедливими, оскільки він позбавлений можливості в добровільному порядку розірвати договір оренди, у зв`язку з неможливістю здійснювати оплату оренди, а також оскільки позивач буде позбавлений можливості компенсувати здійснені ним невід`ємні поліпшення майна у розмірі 8 481 211 грн. Позивач вказує на існування дисбалансу прав та обов`язків орендодавця і орендаря, при цьому, на думку позивача, відповідач мав очевидний намір неправомірно заволодіти не лише безпідставно сплаченими орендними платежами на суму понад 4 млн. грн. за оренду майна, яким орендар не мав змоги користуватися за його цільовим призначенням, але й отримати безкоштовно вартість невід`ємних поліпшень, які збільшили ринкову вартість майна на понад 8 млн. гривень, що в свою чергу надає можливість відповідачеві відчужити майно на аукціоні з урахуванням цієї суми. З огляду на викладене, позивач вважає, що умови, передбачені пунктами 10.8 та 10.9 договору оренди, порушують такі засади цивільного законодавства як справедливість, добросовісність та розумність (п.6 ч.1 ст.3 ЦК України) та самі по собі призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін, завдають істотної матеріальної шкоди орендареві.

Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з ч.ч.1,2 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч.ч.1, 3, 5 ст.203 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). (ч.3 ст.215 ЦК України).
Статтею 11 ЦК України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, а у відповідності до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст.759 ЦК України).
За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (ч.1 ст.283 ГК України).
Відповідно до ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом, а договір є обов`язковим для виконання сторонами. (ст.525, ст.629 ЦК України).
Частиною 1 ст.627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Так, відповідно до акту прийому-передачі від 20 вересня 2017 року, підписаного на виконання договору оренди, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно, претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони орендаря не було.
З матеріалів справи вбачається, що станом на час укладення договору оренди та підписання акту приймання-передачі, позивачу було відомо про стан майна зі Звіту про оцінку майна від 14.07.2017р., виготовленого на підставі договору №120/17 від 05.05.2017р., укладеного позивачем, відповідачем та суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Західна Українська Консалтингова Компанія», а також з експертного висновку №281/17 від 02.06.2017р. експертного будівельно-технічного дослідження за зверненням ТОВ «НДІ «Будматпроект».
Укладаючи договір оренди державного нерухомого майна, орендар усвідомлював про те, що користування за цільовим призначенням в повному обсязі, отриманим в оренду майном можливе лише після здійснення відповідного поліпшення такого майна. Станом на час укладення договору та підписання акту приймання-передачі орендар усвідомлював, що у випадку нездійснення ним відповідного покращення орендованого державного майна, він не зможе використовувати його за цільовим призначенням в повному обсязі. Відтак, згода орендаря з умовами договору свідчить про те, що останній був готовий здійснити такі покращення для фактичної реалізації свого права на користування орендованим майном відповідно до укладеного договору оренди державного нерухомого майна.
Враховуючи наведене, суд першої інстанції правомірно відхилив посилання позивача на те, що орендоване майно було непридатним для використання за цільовим призначенням.
Згідно з пунктами 10.8. та 10.9 Договору, які позивач просить визнати недійсними, у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід`ємне поліпшення - власністю держави і компенсації не підлягає. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця підлягає компенсації лише у випадку, передбаченому п.7.5 договору.
Так, відповідно до п.7.5 Договору орендодавець зобов`язується відшкодувати орендарю у разі приватизації орендованого майна вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця на такі поліпшення в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.
На думку позивача, умови договору, передбачені пунктами 10.8 та 10.9 договору порушують такі засади цивільного законодавства як справедливість, добросовісність та розумність (п.6 ч.1 ст.3 ЦК України), є несправедливими, свідчать про існування дисбалансу прав та обов`язків орендодавця і орендаря, завдають істотної матеріальної шкоди орендареві.
Відповідно до ч.ч.2,3 ст.776 ЦК України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за найм речі, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Згідно з ч.ч.2, 3 ст.18-1 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. №2269-XII (чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин), капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: 1) відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
У п.п.4.3, 4.4 Договору сторони погодили, що відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.4, 5.7, 6.3 цього договору. Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006р. №1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.2006р. за №1123/12997.
Пунктом 5.7 Договору передбачено обов`язок орендаря своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати документи передбачені пунктом 4.4. договору, експертний висновок та проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень.
Згідно з ч.2 ст.27 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р. №2269-XII (чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин) орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.
Частиною 1 статті 10 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Відповідно до ч.2 ст.10 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.
Так, відповідно до пункту 10.8 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000р. №1774 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 21 грудня 2000р. за №931/5152 (чинного станом на дату виникнення спірних правовідносин) вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, компенсується орендодавцем після припинення (розірвання) договору оренди або не підлягає компенсації.
Згідно з ч.ч.3, 4 ст.10 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
Як встановлено судом, договором оренди передбачено, що вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця підлягає компенсації лише у випадку, передбаченому п.7.5 договору, в якому зазначено, що орендодавець зобов`язується відшкодувати орендарю, у разі приватизації орендованого майна, вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди орендодавця на такі поліпшення, в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.
З наведених норм законодавства та встановлених судом обставин, пункти договору оренди державного нерухомого майна, укладеного між сторонами, не суперечить законодавству, а також інтересам держави і суспільства чи його моральним засадам. При цьому, як встановлено судом, волевиявлення як орендодавця, так і орендаря було вільним і відповідало його внутрішній волі, що свідчить про те, що укладений між сторонами договір був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Судом враховано, що позивачем підписано договір саме в такій редакції, в якій його було укладено, отже останній погодився на всі його умови та несе ризики, пов`язані з укладенням та виконанням такого договору.
Разом з тим, суд не здійснює оцінку обставинам справи (зокрема і викладеним апелянтом в апеляційній скарзі) щодо сплати чи звільнення від сплати орендарем орендної плати, як і питання розірвання договору та приватизації об`єкту оренди, оскільки вказане не входить до предмета доказування у межах цього спору про визнання недійсними пунктів договору. 
Статтею 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч.1 ст.86 ГПК України).
Враховуючи все наведене вище, колегія суддів погоджується з висновками місцевого господарського суду про відмову в задоволенні позову.
Доводи скаржника про скасування рішення місцевого господарського суду є безпідставними.
Рішення суду першої інстанції прийняте у відповідності з вимогами діючого законодавства, а тому підстав для його скасування апеляційний господарський суд не вбачає.
Відповідно до ст.236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Статтею 276 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку про залишення рішення місцевого господарського суду без змін, а апеляційної скарги – без задоволення.
Судовий збір за подання апеляційної скарги, у відповідності до ст.129 ГПК України, покладається на скаржника.
Керуючись ст.ст.236, 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд,

постановив:
Рішення Господарського суду Львівської області від 23 грудня 2021 року у справі №914/1945/21 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Науково-дослідний інститут “Будматпроект” – без задоволення.
Матеріали справи №914/1945/21 повернути до Господарського суду Львівської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у відповідності до вимог ст.ст.286-291 ГПК України.

Повну постанову складено 13 травня 2022 року

Головуючий (суддя-доповідач)                                                  Якімець Г.Г.
          
Суддя                                                                                           Бойко С.М.

Суддя                                                                                          Бонк Т.Б.