Постанова  
Іменем  України
 
03 травня 2022 року
м. Київ
 
справа № 524/3862/20
провадження № 61-253св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., 
Луспеника Д. Д., 
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ;
відповідачі: приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Доценко Андрій Миколайович, товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інтайм Фінанс»;
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інтайм Фінанс» на постанову Полтавського апеляційного суду від 06 грудня 2021 року у складі колегії суддів: 
Дорош А. І., Лобова О. А., Триголова В. М.,
ВСТАНОВИВ:
1.     Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У червні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом 
до приватного нотаріуса Кременчуцького міського нотаріального округу Доценка А. М., товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інтайм Фінанс» (далі - ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс») про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Позовна заява мотивована тим, що 05 липня 2005 року між ним та товариством з обмеженою відповідальністю «Банк «Фінанси та Кредит» (далі - ТОВ «Банк «Фінанси та Кредит») було укладено кредитний договір, згідно з умов якого він отримав кредитні кошти у розмірі 15 800 доларів США під 12 % річних на придбання квартири АДРЕСА_1 , які зобов`язався повернути до 05 липня 
2025 року. Цього самого дня між ним та банком було укладено іпотечний договір, згідно з умов якого він передав в іпотеку банку належну йому на праві власності вищевказану квартиру. 
Зазначав, що 06 березня 2020 року невідомі особи, які у подальшому представилися представниками ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс», без будь-яких попереджень зламали вхідні двері квартири та повідомили його родичку, яка на той час перебувала у квартирі, що новим власником належного йому на праві власності нерухомого майна є ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс». При цьому повідомили, що 10 жовтня 2019 року між ТОВ «Банк «Фінанси та Кредит» і ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» було укладено договори про відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами від 05 липня 2005 року, 
а 31 жовтня 2019 року йому, як боржнику, було направлено письмову 
вимогу про усунення порушень кредитних зобов`язань та попереджено про звернення стягнення на предмет іпотеки - спірну квартиру. У зв'язку 
з невиконання ним, як боржником, вимоги про повернення кредитних коштів у січні 2020 року приватним нотаріусом на підставі заяви ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 , було прийнято рішення про проведення державної реєстрації права власності на зазначену квартиру за ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс». Вказану квартиру ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» передало в оренду іншим громадянам. 
Позивач вважав, що вищевказані дії приватного нотаріуса та ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» є незаконними, оскільки про існування договорів про відступлення права вимоги за кредитним та іпотечним договорами йому не було відомо, про їх укладення його не повідомляли, а направлену йому письмову вимогу ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» він не отримував та не міг отримати, так як у той час знаходився поза межами території України. 
Крім того, ні ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс», ні приватний нотаріус не повідомили його про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс». Приватний нотаріус при вчиненні вищевказаної реєстраційної дії повинен був перевірити документи, подані ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс», зокрема, щодо належного повідомлення (надіслання) вимоги боржнику, внаслідок чого він був позбавлений можливості заявити свої заперечення, у тому числі, щодо строку позовної давності, суми заборгованості та інше. 
Посилаючись на викладене,  ОСОБА_1 просив суд скасувати рішення приватного нотаріуса Кременчуцького міського нотаріального округу Доценка А. М. від 29 січня 2020 року про державну реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» на квартиру АДРЕСА_1 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 16 березня 2021 року у складі судді Блажко І. О. у задоволенні позову  ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат. 
Відмовляючи у задоволенні позову,суд першої інстанції виходив із того, що право власності на спірну квартиру перейшло до ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» на законних підставах, оскільки  ОСОБА_1 свої зобов`язння 
за кредитним договором не виконував, на отриману особисто заяву-вимогу кредитора не реагував, у зв`язку із чим ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» звернулося до нотаріуса із заявою про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки. При цьому приватний нотаріус під час вчинення оспорюваних дій діяв на підставі норм чинного законодавства України, умов договору іпотеки та в межах своєї компетенції. Крім того, обраний позивачем спосіб захисту щодо оспорювання рішень органів державної влади, чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. Позивач не довів наявності підстав для визнання договору іпотеки припиненим і, як наслідок, незаконності дій нотаріуса при вчиненні реєстраційних дій. 
Суд першої інстанції послався на відповідні правові висновки Великої Палати Верховного Суду. 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Полтавського апеляційного суду від 06 грудня 2021 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - задоволено частково. 
Рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 16 березня 2021 року скасовано. Позов ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» задоволено. Скасовано рішення приватного нотаріуса Кременчуцького міського нотаріального округу Доценка А. М. від 29 січня 2020 року 
у Державному реєстрі речових прав на нерухому майно про державну реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» на квартиру АДРЕСА_1 . 
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Кременчуцького міського нотаріального округу Доценка А. М. відмовлено. 
Вирішено питання розподілу судових витрат. 
Скасовуючи рішення районного суду та задовольняючи частково позов ОСОБА_1 , суд апеляційної інстанції виходив із того, що умовами іпотечного договору від 05 липня 2005 року передбачено, що підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надіслання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язань за кредитним договором. Згідно з повідомлення Головного центру обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби України у період з 01 листопада по 13 грудня 2019 року позивач перебував за межами України, а тому не мав реальної можливості особисто отримати письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання. Таким чином, ОСОБА_1 письмової вимоги ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» про усунення порушення основного зобов`язання не було отримано. 
Крім того, у приватного нотаріуса були відсутні правові підстави для реєстрації за ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс», як іпотекодержателем, права власності на спірне нерухоме майно, оскільки предмет іпотеки - квартира АДРЕСА_1 підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», так як ця квартира є предметом іпотеки та виступає на забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_1 за договором про надання споживчого кредиту 
у доларах США, загальна площа спірної квартири (31,2 кв. м) не перевищує 140 кв. м, у ОСОБА_1 у власності відсутнє інше нерухоме житлове майно і спірна квартира була фактичним місцем його проживання 
з 2005 по 2020 роки, що підтверджується належними та допустимими доказами.
Разом з тим, приватний нотаріус не є належним відповідачем у цій справі, оскільки спір виник між позивачем та ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» з приводу порушення останнім його права власності на спірне житлове приміщення внаслідок внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» права власності на нього.
Апеляційний суд послався на відповідні правові висновки Великої Палати Верховного Суду. 
Короткий зміст касаційної скарги 
У касаційній скарзі ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс», посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржуване рішення апеляційного суду скасувати, а рішення районного суду залишити в силі. 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 січня 2022 року відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано її матеріали 
з Октябрського районного суду м. Полтави.
У лютому 2022 року справа надійшла до Верховного Суду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс»мотивована тим, що апеляційний суд належним чином не дослідив усіх обставин справи, не врахував, що ОСОБА_1 11 листопада 2019 року особисто отримав заяву-вимогу 
про усунення порушення основного зобов`язання, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення. 
При цьому позивач періодично повертався на територію України, про 
що свідчить витяг Головного центру обробки спеціальної інформації 
Державної прикордонної служби України, а тому він мав можливість особисто ознайомитися із змістом заяви-вимоги ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс», надісланої на його три відомі адреси. Апеляційний суд помилково вважав, що на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», так як не звернув уваги на те, що кредит, на забезпечення повернення якого було укладено іпотечний договір, було надано позивачу з цільовим призначенням - для придбання конкретного виду нерухомого майна, а тому він не є споживчим, що виключає можливість застосування до спірних правовідносин положень вищевказаного Закону. Крім того, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що спірна квартира, яка є предметом іпотеки, використовується позивачем як постійне місце його проживання. 
Відзив на касаційну скаргу до Верховного Суду не надходив. 
2.     Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження 
у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення 
від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою,третьою статті 411 цього Кодексу.
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржуване судове рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Судом установлено, що 05 липня 2005 року між ТОВ «Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір, згідно 
з умов якого останній отримав кредитні кошти у розмірі 15 800 доларів 
США під 12 % річних на придбання квартири 
АДРЕСА_1 . 
Цього самого дня між банком та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір, згідно з умов якого позивач передав в іпотеку банку належну йому на праві власності вищевказану квартиру (т.1, а. с. 20-23, 
24-28). У пункті 8 іпотечного договору зазначено, що у разі порушення хоча б одного з положень пункту 7.1. цього договору іпотекодавець сплачує іпотекодержателю штраф у розмірі 25 % від загальної суми заборгованості перед іпотекодержателем, а іпотекодержатель набуває права вимагати 
від іпотекодавця дострокового повного виконання основного зобов`язання у десятиденний строк з моменту пред`явлення такої вимоги і відмовитися від виконання основного зобов`язання в односторонньому порядку.
Згідно з пункту 9 цього договору звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на розсуд іпотекодержателя: або за рішенням суду, або за виконавчим написом нотаріуса, або іпотекодержателем самостійно на умовах цього договору.
За вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Вчинений нотаріусом виконавчий напис може бути оскаржено іпотекодавцем виключно у судовому порядку.
Згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься у підпунктах 11.3.1. та 11.3.2. цього договору: задоволення 
вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» або продаж іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
10 жовтня 2019 року між публічним акціонерним товариством «Банк «Фінанси та Кредит» (далі - ПАТ «Фінанси та Кредит») та ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» за результатами відкритих електронних торгів (аукціону), оформлених протоколом електронного аукціону від 18 вересня 2019 року 
№ UA-EA- 2019-08-02-000101-Ь, укладено договір про відступлення прав вимоги, зокрема, прав вимоги до боржників за наступними договорами: кредитний договір від 05 липня 2005 року № 515, укладений між ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_1 ; іпотечний договір від 05 липня 2005 року № 515, укладений між ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського округу нотаріального Огир М. А. за реєстровим № 1970 
(т. 1, а. с. 73-87).
ОСОБА_1 взятих на себе зобов`язань за кредитним договором 
від 05 липня 2005 року № 515 належним чином не виконував, у зв`язку з чим виникла заборгованість зі сплати кредиту, яка станом на 10 жовтня 
2019 року становила: прострочене тіло кредиту - 323 130,59 грн, що за курсом Національного банку України станом на 10 жовтня 2019 року становить 13 081,68 доларів США; заборгованість по відсотками за користування кредитом - 203 808,70 грн, що за курсом Національного банку України станом на 10 жовтня 2019 року становить 8 251,03 доларів США; залишок по комісіям станом на 10 жовтня 2019 року - 10 257,69 грн; залишок по пені та штрафам за несвоєчасне виконання зобов`язань за договором - 2 236 884,87 грн.
Спору щодо розміру кредитної заборгованості немає. 
31 жовтня 2019 року ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс», яке є правонаступником майнових прав ПАТ «Банк «Фінанси і Кредит», склало та направило ОСОБА_1 за трьома відомими адресами проживання, перебування та реєстрації (рекомендованим листом з повідомленням про вручення) три однакових за змістом письмові вимоги про усунення порушення основного зобов`язання за № 31/10-19-2, які містили відомості про прострочену заборгованість по поверненню кредиту, вимогу про усунення порушення зобов`язання у тридцятиденний строк з дня отримання цієї вимоги, а також попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття товариством права власності на квартиру у разі невиконання законних вимог нового кредитора. 
У зв`язку із невиконанням ОСОБА_1 заяви-вимоги про повернення кредитних коштів ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» у січні 2020 року звернулося до приватного нотаріуса Кременчуцького міського нотаріального округу Доценка А. М. із заявою про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки - квартиру 
АДРЕСА_1 , загальною площею - 31,2 кв. м, жилою площею - 17,0 кв. м. У зв`язку з чим приватним нотаріусом Доценком А. М. було прийнято рішення про проведення державної реєстрації права власності на зазначену вище квартиру за ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс», з відкриттям розділу № 50859877 від 29 січня 2020 року 
у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та заведенням реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна (т. 1, а. с. 228, 239).
Судом також установлено, що згідно з повідомленням Головного 
центру обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби України ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , у період 
з 01 листопада по 13 грудня 2019 року перебував за межами території України (т. 1, а. с. 175). 
Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» 
іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника 
у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно з положеннями частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. 
У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній 
на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання 
про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Разом з тим, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У цьому випадку умовами іпотечного договору від 13 лютого 2008 року, зокрема підпунктом 4.2. пункту 4 передбачено, що у разі невиконання зобов`язань за кредитним договором та/або цим договором іпотекодержатель має право достроково стягувати наданий кредит незалежно від встановленого строку виконання зобов`язання та задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Згідно з положеннями законодавства, умовами іпотечного договору підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором.
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Згідно з пунктом 23 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.
Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).
Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
З огляду на викладене, апеляційний суд, на підставі належним чином оцінених доказів, поданих сторонами, дійшов правильного висновку про те, що у приватного нотаріуса були відсутні правові підстави для реєстрації за ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс», як іпотекодержателем, права власності на спірне нерухоме майно, оскільки предмет іпотеки - квартира АДРЕСА_1 підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», так як ця квартира є предметом іпотеки та виступає на забезпечення виконання зобов`язань  ОСОБА_1 за договором про надання споживчого кредиту у доларах США, загальна площа спірної квартири (31,2 кв. м) не перевищує 140 кв. м, у власності позивача відсутнєінше нерухоме житлове майно і спірнаквартира була фактичним місцем його проживання з 2005 по 2020 роки.
До подібних правових висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду 
у постановах: від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19); від 19 травня 2020 року у справі 
№ 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), а також Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у постанові від 20 січня 2021 року у справі 
№ 336/5387/17 (провадження № 61-9445св20).
Крім того, вірним є висновок апеляційного суду про те, що умовами іпотечного договору від 05 липня 2005 року передбачено, що підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надіслання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язань за кредитним договором. Разом з тим, згідно з повідомлення Головного центру обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби України у період з 01 листопада по 13 грудня 2019 року ОСОБА_1 перебував за межами території України, а тому не мав реальної можливості особисто отримати 11 листопада 2019 року письмову вимогу ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» про усунення порушення основного зобов`язання. 
Зазначеним спростовуються доводи касаційної скарги у відповідній частині. 
Апеляційний суд також правильно зазначив, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно потрібно розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване 
речове право на це майно (постанова Великої Палати Верховного Суду 
від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16, провадження 
№ 14-377апп18).
Зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені обставини справи свідчать про те, що спір у  ОСОБА_1 виник саме з ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» щодо порушення ним права його власності на квартиру внаслідок дій товариства щодо реєстрації за собою такого права, а тому приватний нотаріус не є належним відповідачем у цій справі. 
Посилання касаційної скарги на те, що придбання житла не є споживчим товаром безпідставні, так як Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачає, що не може бути звернуто стягнення, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому в іноземній валюті, за умови, що загальна площа такої квартири менше 140 кв. м і є єдиним житлом позичальника або майнового поручителя. 
Зазначене узгоджується із правовими висновками Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 21 липня 2021 року у справі № 2-95/11/1609 (провадження № 61-7290св21).
Іншим доводам касаційної скарги суд апеляційної інстанції надав належну правову оцінку. При цьому доводи касаційної скарги в основному зводяться до переоцінки доказів у справі, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Підстав для скасування оскаржуваного судового рішення відсутні. 
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення апеляційного суду без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інтайм Фінанс» залишити без задоволення.
Постанову Полтавського апеляційного суду від 06 грудня 2021 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:                                                                                                           Б. І. Гулько
 
Г. В. Коломієць
 
Д. Д. Луспеник