Постанова
Іменем України
 
17 травня 2022 року
м. Київ
 
справа № 760/5743/20
провадження № 61-8984 св 21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ;
відповідачі: акціонерне товариство «Альфа-Банк», акціонерне товариство «Укрсоцбанк»;
треті особи:  ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін Максим Анатолійович;
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» на постанову Київського апеляційного суду від 28 квітня 2021 року у складі колегії суддів: Фінагеєва В. О., Кашперської Т. Ц., Яворського М. А.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1.                 Описова частина 
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У лютому 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - АТ «Укрсоцбанк»), треті особи:  ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін М. А. про скасування державної реєстрації права власності на квартиру.
 
Позовна заява мотивована тим, 05 квітня 2007 року між нею та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», укладено договір кредиту № 405/21/07-Ж, за умовами якого вона отримала кредит у розмірі 164 000 дол. США зі сплатою 12,5 % річних за користування кредитом.
Для забезпечення виконання кредитного договору між сторонами того ж дня укладено іпотечний договір № 04/І-176, за умовами якого іпотекодавець передала в іпотеку іпотекодержателю належну їй на праві власності квартиру  АДРЕСА_1 .
Договором про внесення змін № 1 від 05 вересня 2012 року до договору кредиту від 05 квітня 2007 року було змінено валюту кредиту та переведено суму кредиту 118 947,17 дол. США разом з нарахованими процентами в сумі 11 130,05 дол. США в гривню, що станом на дату укладення цього договору становило 1 069 234,75 грн. 
У лютому 2020 року з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта йому стало відомо, що власником спірної квартири є АТ «Альфа-Банк».
Вказувала, що рішення про державну реєстрацію прав власності на предмет іпотеки є протиправним, оскільки в інформаційній довідці зазначена дата державної реєстрації права власності на квартиру - 27 січня 2020 року, а підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 січня 2020 року, тобто рішення прийнято вже після того, як приватним нотаріусом була здійснена державна реєстрація права власності на квартиру. 
Крім того, відповідно до статті 24 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель зобов`язаний був письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням, що у порушення вказаних вимог закону  АТ «Альфа-Банк» зроблено не було.
Також зазначала, що не отримувала від АТ «Альфа-Банк» письмову вимогу про усунення порушення зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.
Крім того, порушенням порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно є і та обставина, що банком не була здійснена відповідна оцінка предмета іпотеки уповноваженим суб`єктом оціночної діяльності. 
Ураховуючи викладене, ОСОБА_1 просила суд скасувати державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» на трикімнатну квартиру, загальною площею 74,80 кв. м, житловою площею 50,50 кв. м, що знаходиться по  АДРЕСА_2 , шляхом скасування запису приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 35260077 від 27 січня 2020 року.
 
У березні 2020 року ОСОБА_1 подала заяву про зміну позовних вимог, в якій просила припинити право власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 шляхом скасування рішення державного реєстратора № 50891008 від 30 січня 2020 року про державну реєстрацію права власності на вказану квартиру та поновити за нею право власності на квартиру. 
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києва від 18 березня 2020 року у прийнятті до розгляду заяви ОСОБА_1 про зміну предмету та підстав позову у цій справі відмовлено. 
 
Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 25 вересня 2020 року у складі судді Українця В. В. у задоволенні позову  ОСОБА_1 відмовлено.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем не доведено позовних вимог, на які вона посилається в позовній заяві, зокрема, щодо неотримання письмової вимоги про усунення порушення зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Представником АТ «Альфа-Банк» надана суду копія повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 28 жовтня 2019 року, адресована ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_3 , яка зазначена у договорі кредиту та іпотечному договорі, а також на адресу: АДРЕСА_2 , яка зазначена у договорі про внесення змін до договору кредиту та є адресою квартири, що є предметом іпотечного договору. Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки було відправлено поштою рекомендованим, цінним листом з повідомленням, з описом вкладення, проте, не було отримано позивачем та повернуто поштою «за закінченням встановленого строку зберігання». Доказів щодо зміни адреси реєстрації (фактичного місця проживання) позивач не надала. Отже, АТ «Альфа-Банк» вжито всіх заходів для повідомлення боржника належним чином про заборгованість.
Також суд зазначив, що відповідно до частини тринадцятої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав, а частиною другою статті 19 цього закону передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п`яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадку, передбаченого статтею 31-2 цього Закону. Врахувавши вказані норми закону, суд першої інстанції дійшов висновку, що в діях приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. відсутні ознаки протиправності та вимога позивача про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису № 35260077 від 27 січня 2020 року про право власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 задоволенню не підлягає.
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
 
Постановою Київського апеляційного суду від 28 квітня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 25 вересня 2020 року скасовано й ухвалено нове судове рішення, яким позов ОСОБА_1 задоволено частково. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 січня 2020 року, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М. А., індексний № 50891008, права власності на квартиру загальною площею 74,80 кв. м, житловою площею 50,50 кв. м, по  АДРЕСА_2 за АТ «Альфа-Банк». 
У задоволенні іншої частини позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення порушень основного зобов`язання, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є саме повідомлення про вручення поштового відправлення. Доказів про належне повідомлення позивача про звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем не надано, оскільки поштове повідомлення було повернуто за зворотною адресою через закінчення встановленого терміну зберігання.
Крім того, висновок (звіт) про оцінку вартості предмета іпотеки на момент реєстрації права власності на нього за банком, останнім державному реєстратору не надавався, тому банком не було дотримано положення частини третьої статті 37 Закону Україну «Про іпотеку» під час реалізації процедури позасудового стягнення на предмет іпотеки.
Суд першої інстанції необґрунтовано відмовив позивачу в прийнятті уточнених позовних вимог, оскільки у даному випадку ОСОБА_1 не змінювала підстав позову, а лише послалася на норму закону, яка підлягає застосуванню при вирішенні її позовних вимог, та просила задовольнити їх у спосіб, встановлений законом, а саме шляхом скасування рішення державного реєстратора. 
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У травні 2021 року АТ «Альфа-Банк» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просило скасувати постанову Київського апеляційного суду від 28 квітня 2021 року й залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Підставою касаційного оскарження указаного судового рішення заявник зазначав неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 29 серпня 2018 року у справі № 755/5691/16, від 04 липня 2018 року у справі № 522/2732/16, від 13 червня 2018 року у справі № 645/5280/16, що відповідає вимогам пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
Також заявник вказував на порушення судом норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки суд не дослідив зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати  Касаційного цивільного суду від 08 червня 2021 року касаційне провадження у вказаній справі відкрито та витребувано цивільну справу № 760/5743/20 із Солом`янського районного суду м. Києва. 
 
У липні 2021 року справа надійшла до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 травня 2022 року справу призначено до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи. 
 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд дійшов помилкових висновків про те, що банком не надано державному реєстратору доказів направлення іпотекодавцю вимоги про усунення порушень кредитного договору, оскільки така вимога надсилалася, проте повернулася з відміткою «за закінченням терміну зберігання». Вважає це належним повідомлення боржника, оскільки банк вчинив усі необхідні від нього дії для повідомлення. При цьому, посилається на постанови Верховного Суду від 29 серпня 2018 року у справі № 755/5691/16-ц, від 04 липня 2018 року у справі № 522/2732/16.
Також зазначає, що серед документів, які надаються державному реєстратору для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, відсутній такий документ як висновок (звіт) про оцінку вартості предмета іпотеки станом на момент набуття права власності, тому цей документ не впливає на рішення державного реєстратора щодо реєстрації за баканом права власності на спірну квартиру. Крім того, відсутність висновку (звіту) про оцінку вартості предмета іпотеки станом на момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не є підставою для відмови у проведенні державної реєстрації по спірній квартирі у розумінні статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». При цьому, посилається на постанову Верховного Суду від 13 червня 2018 року у справі № 645/5280/16.
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
 
У липні 2021 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу від ОСОБА_1 , у якому зазначено, що доводи касаційної скарги є безпідставними, а оскаржуване судове рішення суду апеляційної інстанції є мотивованим, законним й ґрунтується на належних та допустимих доказах, апеляційним судом вірно застосовано норми матеріального та процесуального права щодо спірних правовідносин, тому просила залишити касаційну скаргу банку без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Судами встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу від 05 квітня 2007 року ОСОБА_1 набула у власність квартиру АДРЕСА_1 .
05 квітня 2007 року між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», укладено договір кредиту № 405/21/07-Ж, за умовами якого позивач отримала кредит                                                              у розмірі 164 000 дол. США зі сплатою 12,5 % річних (а. с. 14-16, т. 1).
 
З метою забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту від 05 квітня 2007 року між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк» 05 квітня 2007 року укладено іпотечний договір № 04/І-176, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 (а. с. 21-22, т. 1).
 
У разі невиконання/неналежного виконання основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (пункт 4.1. іпотечного договору). 
 
Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (пункт 4.5.3. іпотечного договору ).
 
Договором про внесення змін № 1 від 05 вересня 2012 року до договору кредиту № 405/21/07-Ж від 05 квітня 2007 року змінено валюту кредиту та переведено суму кредиту 118 947,17 дол. США разом з нарахованими процентами в сумі 11 130,05 дол. США в гривню, що станом на дату укладення цього договору становило 1 069 234,75грн (а. с. 17-19, т. 1).
 
Внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк» правонаступником всього майна, майнових прав та обов`язків є АТ «Альфа-Банк».
 
28 жовтня 2019 року АТ «Альфа-Банк» направило ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на дві адреси: АДРЕСА_3 , яка зазначена у договорі кредиту та іпотечному договорі; а також на адресу: АДРЕСА_2 , яка зазначена у договорі про внесення змін до договору кредиту та є адресою квартири, що є предметом іпотечного договору (а. с. 123, т. 1). 
 
Крім того, банком надано копії описів вкладення поштової кореспонденції на обидві адреси (а. с. 124, 125, т. 1), копію реєстру поштових відправлень № 288 від 30 жовтня 2019 року (а. с. 126, т. 1) та копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з довідкою Укрпошти про причини повернення поштової кореспонденції «за закінченням встановленого строку зберігання» (а. с. 127, 128, т. 1).
 
27 січня 2020 року АТ «Альфа-Банк» звернулося до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. із заявою про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» (а. с. 135, т. 1).
 
30 січня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М. А. прийнято рішення про реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 .
 
З огляду на інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, підставою внесення запису про право власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 вказано: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50891008 від 30 січня 2020 року 12:55:37, приватний нотаріус Юдін М. А., Київський міський нотаріальний округ; підстава виникнення права власності: Іпотечний договір № 04/І-176, серія та номер: 1223д, виданий 05 квітня 2007 року, видавник: Ковальчук С. П., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу; договір про внесення змін до іпотечного договору № 27/І-176, посвідчений Ковальчуком С. П., ПНКМНО, 05 квітня 2007 року, реєстровий № 1223д, серія та номер: 7246, виданий 05 вересня 2012 року, видавник: Ковальчук С. П., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу (а. с. 25-26, т. 1).
 
2.     Мотивувальна частина 
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
 
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Касаційна скарга АТ «Альфа-Банк» підлягає задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
 
Відповідно до частини першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
 
Частиною першою статті 402 ЦПК України передбачено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Зазначеним вимогам закону судове рішення апеляційної інстанції не відповідає. 
 
За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
 
Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
 
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
 
У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
 
За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
 
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
 
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
 
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).
 
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
 
Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
 
Пунктом 4.1. іпотечного договору від 05 квітня 2007 року сторони погодили, що у разі невиконання/неналежного виконання основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Відповідно до пункту 4.5. іпотечного договору сторонами було погоджено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із способів, передбачених договором.
 
Пунктом 4.5.3. іпотечного договору передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
 
Отже, сторони іпотечного договору передбачили право іпотекодержателя відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» набути право власності на спірне майно позасудовим способом, тобто у іпотечному договорі міститься відповідне застереження.
 
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
 
Згідно із пунктом 6 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок) державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.
 
Пунктом 61 Порядку, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
 
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
 
Тобто зазначеним Порядком визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
 
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.
 
Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
 
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
 
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
Відтак, недотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Аналогічна правова позиція стосовно належного способу надсилання іпотекодержателем іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, висловлена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 у справі № 757/13243/17.
На виконання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання АТ «Альфа-Банк» надало суду копію повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 28 жовтня 2019 року, адресованого ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_3 , яка зазначена у договорі кредиту та іпотечному договорі, а також на адресу: АДРЕСА_2 , яка зазначена у договорі про внесення змін до договору кредиту та є адресою квартири, що є предметом іпотечного договору (а. с. 123, т. 1). Також банком надані копії описів вкладення поштової кореспонденції на обидві адреси (а. с. 124, 125, т. 1), копію реєстру поштових відправлень № 288 від 30 жовтня 2019 року (а. с. 126, т. 1) та копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з довідкою Укрпошти про причини повернення поштової кореспонденції «за закінченням встановленого строку зберігання» (а. с. 127, 128, т. 1).
 
Відповідно до пункту 6.2. іпотечного договору усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
 
Відомості щодо зміни адреси реєстрації (фактичного місця проживання) ОСОБА_1 матеріали справи не містять. Повідомлення були відправлені поштою цінним рекомендованим листом з повідомленням, з описом вкладення, проте не були отримані позивачем та повернуті поштою «за закінченням встановленого строку зберігання».
 
Таким чином, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що АТ «Альфа-Банк» вжито всіх заходів для повідомлення боржника належним чином про заборгованість та звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 29 серпня 2018 року в справі № 755/5691/16-ц.
 
З урахуванням наведеного вище суд першої інстанції дійшов правильного висновку про дотримання порядку реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у цій справі.
 
Як на підставу протиправності рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки позивач посилалась на те, що в інформаційній довідці зазначена дата державної реєстрації права власності на спірну квартиру - 27 січня 2020 року, а підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 січня 2020 року, тобто рішення прийнято вже після того, як приватним нотаріусом була здійснена державна реєстрація права власності на квартиру. 
 
Крім того, порушенням порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно позивач зазначав ту обставину, що банком не була здійснена відповідна оцінка предмета іпотеки уповноваженим суб`єктом оціночної діяльності. 
 
Відповідно до частини тринадцятої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав. 
 
Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п`яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадку, передбаченого статтею 31-2 цього Закону (частина друга статті 19 цього Закону).
 
Врахувавши вказані норми закону, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що в діях приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. відсутні ознаки протиправності.
 
Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, банк надав, зокрема, висновок про вартість предмета іпотеки від 04 листопада 2019 року, який відповідає загальним вимогам щодо його складання, встановленим у пунктах 56-57 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», із зазначенням строку його дії - шість місяців з дати оцінки, що також не суперечить пункту 23 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891.
 
Вказанийвисновок про вартість майна позивачем не спростовано належними та допустимими доказами.
 
Установивши, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, АТ «Альфа-Банк» надало нотаріусу передбачені Порядком документи та відсутні підстави для відмови у державній реєстрації, передбачені частиною першою статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд першої інстанції правильно вказав про те, що державна реєстрація права власності предмета іпотеки за АТ «Альфа-Банк» проведена з додержанням норм чинного законодавства, тому вимога позивача про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису № 35260077 від 27 січня 2020 року про право власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 задоволенню не підлягає.
 
Отже, рішення суду першої інстанції відповідає вимогам закону та обставинам справи.
 
Згідно зі статтею 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
 
Керуючись статтями 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» задовольнити.
 
Постанову Київського апеляційного суду від 28 квітня 2021 року скасувати, рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 25 вересня 2020 року залишити в силі.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                               О. В. Білоконь
                                                                                                            
                                                                                                     О. М. Осіян
 
                                                                                                            Н. Ю. Сакара
 
                                                                                                     В. В. Шипович