УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №295/7820/20 Головуючий у 1-й інст. Стрілецька О. В. 
Категорія 33 Доповідач Трояновська  Г. С. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2022 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Трояновської Г.С.                        
суддів: Галацевич О.М., Павицької Т.М., 
з участю секретаря судового засідання Ляшук М.В.,
                               
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу № 295/7820/20 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Газова компанія «Альянс Груп» до ОСОБА_1 , третя особа - приватний нотаріус Житомирського міського нотаріального округу Стражник Тетяна Олексіївна, про визнання договорів купівлі - продажу недійсними
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Газова компанія «Альянс-Груп» на рішення Богунського районного суду м. Житомира від 21 жовтня 2021 року, ухваленого під головуванням судді Стрілецької О.В. у м. Житомирі,

в с т а н о в и в :

У липні 2020 року ТОВ «Газова компанія «Альянс Груп» звернулося до суду із названим позовом та просило визнати недійсними договори купівлі-продажу земельної ділянки № НОМЕР_1 , загальною площею 0,3084га, що розташована за адресою : АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки 1810136300:05:023:0040 від 20.04.2017 та будівлі магазину продовольчих товарів з офісними приміщеннями, що розташована за адресою : АДРЕСА_1 , загальною площею 119,2 кв.м., яка знаходиться на земельній ділянці площею 0,3084, кадастровий номер: 1810136300:05:023:0040 від 20.04.2017, посвідчені приватним нотаріусом Стражник Т.О. за номерами 6604 та 6603.
В обґрунтування позову зазначило, що 20 квітня 2017 року між ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп», в особі Генерального директора ОСОБА_2, який діяв на підставі Статуту, та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки № НОМЕР_1 , загальною площею 0,3084 га, кадастровий номер 1810136300:05:023:0040, за адресою: АДРЕСА_1 , балансова вартість відчужуваної земельної ділянки становить 370 000,00 грн. Того ж дня між тими ж сторонами було укладено договір купівлі-продажу будівлі магазину продовольчих товарів з офісними приміщеннями, розташований на вказаній земельній ділянці, ціна відчужуваної будівлі складає 350 000,00 грн.
Позивач вказав, що оспорювані договори були укладені керівником ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп» ОСОБА_2 з перевищенням повноважень, оскільки він не мав дозволу, оформленого протоколом загальних зборів, на вчинення правочину, ціна якого перевищує суму 5 000 грн, як це передбачено пунктом 13.2.5. Статуту ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп».
Також позивач зазначив, що продаж нерухомого майна було вчинено на вкрай невигідних для Товариства умовах. Посилався на те, що згідно із Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 150/86-16 від 26.01.2016 нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 становить 1906475,62 грн., проте земельну ділянку відповідно до договору купівлі-продажу відчужено за 370 000,00 грн, що є вкрай невигідними умовами для ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп».
Як на підтвердження заниженої вартості продажу майна позивач вказав, що ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп» уклало низку договорів по закупівлі товарів на будівництво будівлі та по виконанню робіт протягом 2016 -2018 років (навіть після відчуження будівлі), на суму 634677,94 грн, що більше, ніж в два рази вартості будівлі, відповідно до договору купівлі-продажу від 20.04.2017.
Ще однією підставою для визнання договорів купівлі-продажу майна від 20.04.2017 недійсними позивач зазначає наявність зловмисної домовленості щодо відчуження майна між Генеральним директором ТОВ «С.Р.К.-Груп» (єдиного учасника ТОВ «Газова компанія «Альянс-Груп»), який одночасно є Генеральним директором ТОВ «Газова компанія «Альянс» ОСОБА_3, Генеральним директором ТОВ «Газова компанія «Альянс-Груп» ОСОБА_2 та ОСОБА_1 . Представники зазначених юридичних осіб уклали оспорювані договори проти інтересів позивача , за заниженою вартістю з власних інтересів. Так, продаж земельної ділянки та будівлі було вчинено Генеральним директором ТОВ «Газова компанія «Альянс-Груп» ОСОБА_2 20.04.2017, а вже 11.08.2017 Генеральним директором ТОВ «С.Р.К.-Груп» (єдиним учасником ТОВ «Газова компанія «Альянс-Груп»), який одночасно є Генеральним директором ТОВ «Газова компанія «Альянс» ОСОБА_3 укладено договір суборенди нежитлових приміщень за адресою : АДРЕСА_1 , власником якого є ОСОБА_1 .
Позивач також зазначає, що оспорювані правочини, всупереч п.5 ст. 203 ЦК України, не були спрямовані на настання реальних наслідків, що обумовлені.
З огляду на наведене ТОВ «Газова компанія «Альянс» просило задовольнити позовні вимоги.

Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 21 жовтня 2021 року у задоволенні позову відмовлено.

У поданій апеляційній скарзі ТОВ «Газова компанія «Альянс-Груп», посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить зазначене рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення - про задоволення позовних вимог в повному обсязі. Позивач вказує, що повністю довів у судових засіданнях, що оспорювані договори укладені з грубим порушенням: не уповноваженою на це особою, яка діяла з порушенням порядку надання погодження на проведення такого правочину, на вкрай несприятливих для продавця умовах за заниженою вартістю, та в результаті зловмисної домовленості представників однієї сторони з другою стороною. Вважає, що протокол загальних зборів ТОВ «ГК «Альянс-Груп» №2 від 20.04.2017, який був поданий до нотаріуса для підписання спірних договорів, є підписаним не уповноваженою на це особою, оскільки суперечить п. 13.1.2. Статуту ТОВ «С.Р.К.-Груп». Вказує, що на момент укладення спірних договорів директором ТОВ «С.Р.К.-Груп» був ОСОБА_3 на 50% та ОСОБА_4 на 50%.Учасниками ТОВ «С.Р.К.-Груп» повинні були проводитись загальні збори, оформлені протоколом, про надання згоди учасниками ТОВ «С.Р.К.-Груп» директору ТОВ «С.Р.К.-Груп» на складання та підписання протоколу загальних зборів ТОВ «ГК «Альянс-Груп». Але такого дозволу директору ТОВ «С.Р.К.-Груп» ОСОБА_3 надано не було, а тому він не мав повноважень на голосування та підписання протоколу загальних зборів  ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп» щодо продажу спірної нерухомості, про що директор ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп»  ОСОБА_2  був обізнаний.  ОСОБА_2  були відомі обмеження повноважень директора ТОВ «С.Р.К.-Груп» відповідно до п. 13.1.2. Статуту ТОВ «С.Р.К.-Груп», а тому протокол загальних зборів ТОВ «ГК «Альянс-Груп» №2 від 20.04.2017, який був поданий до нотаріуса для підписання спірних договорів , є підписаним не уповноваженою на це особою та свідчить про перевищення повноважень директора позивача - ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп». 
Також позивач вважає неправильними висновки суду першої інстанції щодо недоведення обставин відчуження спірної нерухомості за заниженою ринковою вартістю та на вкрай невигідних умовах, оскільки на момент укладення спірних договорів нормативна грошова оцінка земельної ділянки та будівлі були підтверджені Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та Звітом про незалежну оцінку майна -спірної будівлі магазину з офісними приміщеннями. Скрутне матеріальне становище позивача на момент укладення спірних договорів пояснюється наявність заборгованості по заробітній платі та будівельно-ремонтних роботах в будівлі та на земельній ділянці. 
В апеляцій скарзі також зазначається про те, що директор позивача ТОВ «ГК «Альянс -Груп» був обізнаний щодо мети укладання спірних угод, чітко усвідомлював цю мету та значення своїх дій, які він здійснював проти інтересів позивача - ТОВ «ГК «Альянс -Груп», що говорить про зловмисну домовленість між ним, ОСОБА_1 та ОСОБА_3 . Вказується, що ОСОБА_2 в судовому засіданні пояснив, що він був обізнаний щодо мети укладення спірних договорів, сторони погодились на занижену ціну і оплачували ще на протязі року після відчуження спірного майна будівельно-ремонтні роботи тільки тому , що були впевнені, що зазначене майно ТОВ «ГК «Альянс -Груп» буде згодом переоформлено на ТОВ «Альянс», де директором був ОСОБА_3 .

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. Зазначає, що повноваження Генерального директора ТОВ «ГК «Альянс -Груп» підтверджується протоколом №2 загальних зборів учасників ТОВ «ГК «Альянс -Груп» від 20.04.2017 року про продаж нерухомого майна та надання повноважень Генеральному директору на укладання відповідних договорів , наказом №1 від 10.04.2015 року про обіймання посади генерального директора ТОВ «ГК «Альянс -Груп», довідкою 3001 від 20.04.2017 року про балансову вартість нерухомого майна. З урахуванням наведеного , Генеральний директор ТОВ «ГК «Альянс -Груп» ОСОБА_2 був наділений відповідними повноваженнями на укладання оскаржуваних договорів. Вказує, що ОСОБА_1 не мав зловмисної домовленості з Генеральним директором ТОВ «ГК «Альянс -Груп» ОСОБА_2 До того ж Генеральний директор ТОВ «ГК «Альянс -Груп» ОСОБА_2 діяв в межах наданих йому повноважень загальними зборами учасників товариства. Відповідач вказує, що позивачем не наведено доказів існування тяжкої обставини під час вчинення правочинів. Допитані, як свідки ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , пояснили, що підприємство не перебувало у стані банкрутства, не мало простроченої заборгованості, ніхто із них не перебував у стані тяжкої хвороби та інших несприятливих обставин. Щодо твердження позивача про невигідні умови та посилання на витяг з нормативно-технічної документації, відповідно до якої нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1900475,62грн, зауважує, що нормативно-грошова оцінка не є експертною грошовою оцінкою та не визначає ринкову вартість. 

Сторона позивача направила до апеляційного суду лист, в якому просила розглянути справу у їх відсутність, апеляційну скаргу підтримують в повному обсязі.
Представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Батурський Д.О. в суді апеляційної інстанції заперечив проти доводів апеляційної скарги, надав пояснення, аналогічні викладеному у відзиві на апеляційну скаргу.
Третя особа - приватний нотаріус Житомирського міського нотаріального округу Стражник Т.О. до апеляційного суду не з`явилась, про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, що не перешкоджає розгляду справи (ч.2 ст. 372 ЦПК України).

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах, визначених ст. 367 ЦПК України, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України передбачено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
За правилом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Частиною 1 статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.              
Нормами ч. 1 ст. 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 20 квітня 2017 року між ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп», в особі Генерального директора ОСОБА_2, який діяв на підставі Статуту, та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки № НОМЕР_1 , загальною площею 0,3084 га, кадастровий номер 1810136300:05:023:0040, за адресою: АДРЕСА_1 . Договір купівлі-продажу земельної ділянки посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Стражник Т.О., та зареєстрований в реєстрі за № 6604.
Згідно п. 2.1. договору продаж земельної ділянки вчинено за погоджену сторонами суму 370000,00 грн. Така вартість земельної ділянки визначена сторонами за взаємним погодженням, за відсутності примусу будь-кого із сторін, так і з боку третіх осіб, а також збігу важних обставин. Сторони свідчать, що вони обізнані стосовно рівня ринкових цін на аналогічні земельні ділянки, на їх розсуд визначена в цьому договорі вартість саме цієї земельної ділянки є справедливою і відповідає її дійсній вартості (а.с. 6-9 том 1).
Відповідно до п. 2.3 цього Договору Покупець зобов`язався здійснити оплату продавцю за придбану земельну ділянку протягом дванадцяти календарних місяців (п. 2.2). Балансова вартість відчужуваної земельної ділянки встановлена у розмірі 370000,00 грн відповідно до довідки про балансову вартість, виданої ТОВ "ГК"Альянс-Груп" від 20.07.2017 року (а.с. 6-9 том 1).
За умовами п. 5.1. Договору передбачено, що продавець несе відповідальність згідно із чинним законодавством перед покупцем за надання для посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки недостовірних відомостей, що стосуються об`єкта продажу. 
Із п. 5.2. цього Договору вбачається, що сторони свідчать, що вони всі разом і кожен окремо в даний момент жодною мірою ні законом чи іншим нормативним актом, ні судовим рішенням, ні іншим способом не обмежені в праві укладати та виконувати цей чи подібні договори. 
Відповідно до п. 5.7. Договору Керівник продавця стверджує, що він має безспірні повноваження на прийняття рішення про відчуження земельної ділянки та укладення даного договору, його дії правомочні та передбачені статутом товариства та протоколом загальних зборів засновників (п. 5.7) - (том І а.с. 182-183).
Судом також встановлено, що того ж дня - 20 квітня 2017 року між ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп», в особі Генерального директора ОСОБА_2, який діяв на підставі Статуту, та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу будівлі магазину продовольчих товарів з офісними приміщеннями , яка розташована за адресою : АДРЕСА_1 . Будівля площею 119,2 кв.м., розташована на земельній ділянці за кадастровим номером 1810136300:05:023:0040. Договір купівлі-продажу будівлі посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Стражник Т.О., зареєстрований в реєстрі за № 6603 (а.с. 10-11).
Пунктами 2.1, 2.2 договору за домовленістю сторін ціна відчужуваної будівлі встановлена в розмірі 350000,00 грн. Балансова вартість відчужуваної будівлі встановлена у розмірі 350000,00 грн відповідно до довідки про балансову вартість, виданої ТОВ "ГК"Альянс-Груп" від 20.07.2017 року за № 001.
У п. 6.3. цього договору вказано, що керівник продавця стверджує, що він має безспірні повноваження на укладення і підписання даного договору, його дії правомочні та передбачені Статутом товариства (том І а.с. 216-217).
Згідно з рішенням Загальних зборів ТОВ «Газова компанія «Альянс-Груп» від 20.04.2017 року, яке оформлено у вигляді протоколу №2, на яких був присутній представник єдиного учасника - ТОВ "С.Р.К.-Груп" в особі генерального директора ОСОБА_3, вирішено продати земельну ділянку загальною площею 0,3084 га, кадастровий номер 1810136300:05:023:0040, за адресою: АДРЕСА_1 за ціною не менше балансової вартості; продати будівлі магазину продовольчих товарів з офісними приміщеннями площею 119,2 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; уповноважено Генерального директора ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп» ОСОБА_2 укласти договори купівлі -продажу зазначеного нерухомого майна (том І а.с. 198).

Звертаючись із позовом, позивач просив визнати недійсними договори купівлі-продажу нерухомого майна на підставі положень статей 203, 215, 232, 233, 241 ЦК України.
Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції.

Перше, на що посилався позивач у своїй позовній заяві про визнання договорів купівлі-продажу недійсними - це на вчинення правочинів керівником ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп» ОСОБА_2 з перевищенням повноважень.

Судом першої інстанції встановлено і це підтверджується матеріалами справи, що ТОВ «Газова компанія «Альянс-Груп» було створено згідно з рішенням засновника, яке оформлено протоколом №1 загальних зборів учасників від 08.04.2015, єдиним засновником і учасником якого є ТОВ «С.Р.К.- Груп», якому належить 100% частки від статутного капіталу ТОВ "ГК"Альянс-Груп". Цим же рішенням затверджено Статут товариства, Генеральним директором обрано ОСОБА_2 (том І а.с.15).
Відповідно до наказу №1 від 10.04.2015 року ОСОБА_2 приступив до виконання обов`язків Генерального директора ТОВ «Газова компанія «Альянс-Груп» (том І а.с.204).
Згідно з п. 3.1 Статуту, який був зареєстрований 10.04.2015 р. за № 10701020000057737, єдиним учасником ТОВ "ГК"Альянс-Груп" є ТОВ «С.Р.К.-Груп». 
Розділом 13 Статуту серед іншого, визначено, що Вищим органом управління Товариства є Загальні збори учасників. Вони складаються з учасників Товариства або призначених ними представників. До виключної компетенції Зборів учасників належить, зокрема, прийняття рішення про відчуження майна Товариства на суму, що становить п`ятдесят і більше відсотків майна Товариства, надання дозволу Генеральному директору Товариства на укладення та підписання договорів, платіжних документів, загальна сумарна вартість яких перевищує 5000,00 грн або суму еквівалентну їй і будь-якій іншій валюті за курсом векселів, субсидій, позик, кредитів, надання гарантій, поруки, застави.
ТОВ «С.Р.К.-Груп» було створено на підставі рішення загальних зборів учасників - ОСОБА_5 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , що підтверджується змістом протоколу № 9 від 25.01.2010 року; встановлено статутний капітал товариства в розмірі 5000,00 грн, Генеральним директором призначено ОСОБА_3 (а.с.31).
Зі змісту Статуту ТОВ «С.Р.К.-Груп» (в новій редакції), затвердженого згідно з протоколом №7 загальних зборів Товариства, зареєстрованого 30.04.2015 р. за № 10701050006038993, вбачається, що учасниками Товариства є  ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , статутний капітал розділений на рівні частки між учасниками по 50% кожного (том І а.с.32-38).
Матеріалами справи підтверджено, що всі підприємства - ТОВ «С.Р.К.-Груп», ТОВ «ГК «Альянс-Груп» та ТОВ «ГК «Альянс» є пов`язаними між собою підприємствами, кінцевими бенефіціарами яких є батько та син ОСОБА_4 та ОСОБА_3 .
Відповідно до ч. 1 ст. 237 ЦПК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. 
Правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання (ч.1 ст. 241 ЦК України).
Вирішуючи спір, суд першої інстанції обгрунтовано керувався висновком Верховного Суду України від 27.04.2016 року (провадження 6-62цс), відповідно до якого юридична особа є учасником цивільних відносин і наділяється цивільною правоздатністю і дієздатністю (статті 2, 80, 91, 92 ЦК України). При цьому особливістю цивільної дієздатності юридичної особи є те, що така особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону (ч. 1 ст. 92 ЦК України).
Правочини юридична особа також вчиняє через свої органи, що з огляду на приписи статті 237 ЦК України утворює правовідношення представництва, в якому орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана або має право вчинити правочин від імені цієї юридичної особи, в тому числі вступаючи в правовідносини з третіми особами.
Крім того, управління товариством також здійснюють його органи - загальні збори його учасників і виконавчий орган, якщо інше не встановлено законом (стаття 97 ЦК України). За системним аналізом норм ЦК України (статті 99, 145, 147), ГК України (стаття 89), Закону України «Про господарські товариства» (статті 58, 59, 62, 63), в редакціях, які були чинними на момент укладення оспорюваних правочинів 20.04.2017, виконавчий орган товариства вирішує всі питання, пов`язані з управлінням поточною діяльністю товариства, крім питань, що є компетенцією загальних зборів учасників товариства або іншого його органу. Здійснюючи управлінську діяльність, виконавчий орган реалізує колективну волю учасників товариства, які є носіями корпоративних прав.
Таким чином, дефекти в компетенції, обсязі повноважень виконавчого органу товариства, коли цей орган вступає в правовідносини із третіми особами, можуть залежати від дефектів реалізації учасниками товариства корпоративних прав. У такому випадку дефекти волі товариства, обмеження повноважень його виконавчого органу можуть перебувати поза межами розумного контролю з боку третьої особи, не викликаючи в третьої особи обґрунтованих сумнівів у правомірності дій виконавчого органу товариства.
З огляду на таке, на захист прав третіх осіб, які вступають у правовідносини з юридичними особами, в тому числі й укладають із юридичними особами договори різних видів, частиною третьою статті 92 ЦК України передбачено, що орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.
Частиною четвертою статті 92 ЦК України передбачено, що якщо члени органу юридичної особи та інші особи, які відповідно до закону чи установчих документів виступають від імені юридичної особи, порушують свої обов`язки щодо представництва, вони несуть солідарну відповідальність за збитки, завдані ними юридичній особі.
Таким чином, закон вимагає, щоб виконавчий орган товариства діяв добросовісно і розумно, керуючись інтересами товариства, а не власними. За порушення цієї вимоги на виконавчий орган може бути покладений обов`язок відшкодувати завдані товариству збитки.  
Однак закон враховує, що питання визначення обсягу повноважень виконавчого органу товариства та добросовісність його дій є внутрішніми взаємовідносинами юридичної особи та її органу, тому сам лише факт учинення виконавчим органом товариства протиправних, недобросовісних дій, перевищення ним своїх повноважень не може слугувати єдиною підставою для визнання недійсними договорів, укладених цим органом від імені юридичної особи з третіми особами.  
Частина третя статті 92 ЦК України встановлює виняток із загального правила щодо визначення правових наслідків вчинення правочину представником із перевищенням повноважень (статті 203, 241 ЦК України). Для третьої особи, яка уклала з юридичною особою договір, обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи, в тому числі й повноважень виконавчого органу товариства, загалом не мають юридичної сили, хоча б відповідні обмеження й існували на момент укладення договору.  
Разом із тим, обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи набуває юридичної сили для третьої особи в тому випадку, якщо саме вона, ця третя особа, вступаючи у відносини з юридичною особою та укладаючи договір, діяла недобросовісно або нерозумно, зокрема, достеменно знала про відсутність у виконавчого органу товариства необхідного обсягу повноважень або повинна була, проявивши принаймні розумну обачність, знати про це. Тягар доказування недобросовісності та нерозумності в поведінці третьої особи несе юридична особа.
Виходячи із наведеного, з урахуванням статті 98 ЦК України та з огляду на приписи статей 92, 203, 215, 241 ЦК України  рішення загальних зборів учасників товариства є актами, що зумовлюють настання правових наслідків, спрямованих на регулювання відносин у різних питаннях діяльності товариства, і мають обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин.
Тобто, для визнання недійсним договору, укладеного виконавчим органом товариства (директором) з третьою особою, з підстав порушення цим органом установленого обмеження повноважень щодо представництва, не має самостійного юридичного значення сам по собі той факт, що представник юридичної особи діяв з перевищенням повноважень, якими він наділений відповідно до установчих документів.
Такий договір може бути визнаний недійсним із зазначених підстав у тому разі, якщо буде встановлено, що сама третя особа, контрагент юридичної особи за договором, діяла недобросовісно і нерозумно. Тобто третя особа знала або за всіма обставинами, проявивши розумну обачність, не могла не знати про обмеження в повноваженнях виконавчого органу товариства
Вирішуючи спір у цій частині, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що позивачем не доведено, що оспорювані правочини вчинені керівником ТОВ "ГК"Альянс-Груп" з перевищенням повноважень, що інша сторона договору ОСОБА_1 був обізнаний про наявність таких обмежень або проявивши розумну обачність міг про це знати, тобто не доведена наявність правових підстав для визнання недійсними оспорюваних договорів на підставі статті 241 ЦК України.
В апеляційній скарзі позивач ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп» зазначає, що протокол загальних зборів №2 від 20.04.2017, який був поданий до нотаріуса для підписання спірних договорів, є підписаним не уповноваженою на це особою, оскільки суперечить п. 13.1.2. Статуту ТОВ «С.Р.К.-Груп». Вказує, що на момент укладення спірних договорів директором ТОВ «С.Р.К.-Груп» був ОСОБА_3 на 50% та ОСОБА_4 на 50%.Учасниками ТОВ «С.Р.К.-Груп» повинні були проводитись загальні збори, оформлені протоколом, про надання згоди учасниками ТОВ «С.Р.К.-Груп» директору ТОВ «С.Р.К.-Груп» на складання та підписання протоколу загальних зборів ТОВ «ГК «Альянс-Груп». Але такого дозволу директору ТОВ «С.Р.К.-Груп» ОСОБА_3 надано не було, а тому він не мав повноважень на голосування та підписання протоколу загальних зборів  ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп» щодо продажу спірної нерухомості, про що директор ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп»  ОСОБА_2  був обізнаний.  ОСОБА_2  були відомі обмеження повноважень директора ТОВ «С.Р.К.-Груп» відповідно до п. 13.1.2. Статуту ТОВ «С.Р.К.-Груп», а тому протокол загальних зборів ТОВ «ГК «Альянс-Груп» №2 від 20.04.2017, який був поданий до нотаріуса для підписання спірних договорів, є підписаним не уповноваженою на це особою та свідчить про перевищення повноважень директора позивача - ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп».
Зазначені доводи апеляційної скарги спростовуються висновками суду першої інстанції, відповідно до яких рішенням Загальних зборів ТОВ «Газова компанія «Альянс-Груп» від 20.04.2017, яке оформлено протоколом №2, на яких був присутній представник єдиного учасника - ТОВ "С.Р.К.-Груп" в особі генерального директора ОСОБА_3, вирішено продати земельну ділянку загальною площею 0,3084 га, кадастровий номер 1810136300:05:023:0040, за адресою: АДРЕСА_1 за ціною не менше балансової вартості; продати будівлі магазину продовольчих товарів з офісними приміщеннями площею 119,2 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; уповноважено Генерального директора ТОВ «Газова Компанія «Альянс-Груп» ОСОБА_2 укласти договори купівлі -продажу зазначеного нерухомого майна (том І а.с. 198).
Вказаний протокол є чинним та ніким не оскаржений.
Згідно п. 5.7 договору купівлі-продажу земельної ділянки та згідно п. 6.3 договору купівлі-продажу будівлі керівник продавця стверджує, що він має безспірні повноваження на укладення і підписання даних договорів, його дії правомочні, передбачені статутом товариства та протоколом загальник зборів засновників. Повноваження керівника були перевірені нотаріусом при посвідченні договорів, нотаріусу був наданий статут товариства і протокол загальних зборів № 2 від 20.04.2017 (том І а.с. 182-252).
Виходячи із наведеного, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що ОСОБА_2 , укладаючи оспорювані договори, діяв на підставі установчих документів - статуту ТОВ "ГК"Альянс-Груп" та рішення загальних зборів учасників ТОВ "ГК"Альянс-Груп" від 20.04.20217 року, яке оформлено протоколом № 2, на яких був присутній представник єдиного учасника даного товариства - ТОВ "С.Р.К.-Груп" генеральний директор ОСОБА_3 
Крім того, в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження факту обізнаності генерального директора ОСОБА_2 про участь без достатніх на те повноважень генерального директор ТОВ "С.Р.К.-Груп" ОСОБА_3 в загальних зборах учасників ТОВ "ГК"Альянс-Груп".
Разом із тим, питання наявності або відсутності повноважень ОСОБА_3 на участь в загальних зборах ТОВ "ГК"Альянс-Груп" виходить за межі доказування в межах заявлених вимог та не є предметом дослідження даного предмету спору.
Отже, доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду першої інстанції про недоведеність наявності правових підстав для визнання недійсними оспорюваних договорів на підставі статті 241 ЦК України.

Як на підставу для визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомості від 20.04.2017 року позивач також посилався на наявність зловмисної домовленості щодо відчуження майна між Генеральним директором ТОВ «С.Р.К.-Груп» (єдиного учасника ТОВ «Газова компанія «Альянс-Груп»), який одночасно є Генеральним директором ТОВ «Газова компанія «Альянс», ОСОБА_3 , Генеральним директором ТОВ «Газова компанія «Альянс -Груп» ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .
Доводи позивача про зловмисну домовленість сторін при укладенні договорів купівлі-продажу також є безпідставними з огляду на таке. 
Згідно з частиною першою статті 232 ЦК України правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.
За змістом зазначеної правової норми необхідними ознаками правочину, вчиненого  в результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою  є: 1) наявність умисного зговору між представником потерпілої сторони правочину і другої сторони з метою отримання власної або обопільної вигоди; 2) виникнення негативних наслідків для довірителя та незгода його з такими наслідками; 3) дії представника здійснюються в межах наданих йому повноважень.
Для задоволення позовних вимог за статтею 232 ЦК України необхідно на підставі певних доказів встановити, що представник за правочином вступив у зловмисну домовленість із другою стороною і діє при цьому у власних інтересах або в інтересах інших осіб, а не в інтересах особи, яку представляє. Таким чином, має бути доведена і домовленість з боку іншої сторони правочину.
Під зловмисною домовленістю необхідно розуміти умисну змову однієї сторони із представником іншої, проти інтересів особи, яку представляють. Зловмисна домовленість представника з контрагентом особи, яку представляють, створює правову ситуацію, коли дійсна воля довірителя, яку повинен втілювати представник, замінюється його власною волею, що суперечить волі довірителя. Саме підміна волі довірителя волею представника і слугує підставою для визнання такого правочину недійсним.
Тобто в основу зловмисної домовленості покладено умисні дії представника, який усвідомлював, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя, та бажав (або свідомо допускав) настання негативних наслідків для довірителя. При цьому не має значення, від кого виходила ініціатива здійснити змову, - від представника чи від другої сторони правочину. Головне, що характеризує цей правочин, - наявність усвідомленості і волі другої сторони правочину та представника на вчинення дій усупереч інтересам особи, яку він представляє.
Судом не встановлено та матеріалами справи не підтверджено, що  між Генеральним директором ТОВ «С.Р.К.-Груп» (єдиного учасника ТОВ «Газова компанія «Альянс-Груп»), який одночасно є Генеральним директором ТОВ «Газова компанія «Альянс», ОСОБА_3 , представником ТОВ «ГК «Альянс-Груп», якій підписав оспорювані договори купівлі-продажу, ОСОБА_2 та ОСОБА_1 були досягнуті будь-які зловмисні домовленості щодо укладення вказаних договорів всупереч інтересам ТОВ «ГК «Альянс-Груп».
Під час розгляду справи судом першої інстанції допитаний у судовому засіданні свідок ОСОБА_3 та відповідач ОСОБА_1 заперечили наявність зловмисних домовленостей, які б вказували на те, що договори навмисно укладались всупереч інтересам ТОВ «ГК «Альянс-Груп».
Крім того, судом першої інстанції обгрунтовано зазначено, що позивачем не доведено і наявність факту, що дії ОСОБА_2 , як представника ТОВ «ГК «Альянс-Груп», як і дії ОСОБА_3 , який фактично домовлявся з ОСОБА_1 про умови укладених договорів, хоча і не був уповноваженим представником продавця на ведення таких переговорів і не наділений такими повноваженнями відповідно до Статуту ТОВ «ГК «Альянс-Груп», були направлені свідомо проти інтересів позивача. 
Виходячи із наведеного, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що дії ОСОБА_2 , як представника ТОВ «ГК «Альянс-Груп», як і дії ОСОБА_3 , який фактично домовлявся з ОСОБА_1 про умови укладених договорів, хоча і не був уповноваженим представником продавця на ведення таких переговорів і не наділений такими повноваженнями відповідно до Статуту ТОВ «ГК «Альянс-Груп», не були направлені свідомо проти інтересів позивача.
Як встановлено судом першої інстанції фактично підставою для визнання оспорюваних договорів недійсними стало те, що ОСОБА_1 відмовився повторно продати на користь ТОВ "ГК"Альянс" дане нерухоме майно за ціною, яка була ним сплачена за оспорюваними договорами.
З огляду на наведене, доводи в апеляційній скарзі про те, що директор позивача ТОВ «ГК «Альянс -Груп» був обізнаний щодо мети укладання спірних угод, чітко усвідомлював цю мету та значення своїх дій, які він здійснював проти інтересів позивача - ТОВ «ГК «Альянс -Груп», що говорить про зловмисну домовленість між ним, ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , є безпідставними. 

Вимоги позивача про те, що оспорювані правочини було вчинено на вкрай невигідних умовах є необгрунтованими з огляду на таке.
Відповідно до частини першої статті 233 ЦК України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.
Правочин, про визнання якого недійсним ставиться питання за статтею 233 ЦК України, характеризується тим, що особа вчиняє його добровільно, усвідомлює свої дії, але вимушена вчинити правочин через тяжкі для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, а тому волевиявлення особи не вважається вільним і не відповідає її внутрішній волі.
Підставами визнання правочину недійсним за статтею 233 ЦК України та предметом доказування у справі є: 1) наявність тяжкої обставини, в якій перебувала особа, що змусила її вчинити правочин; 2) правочин було вчинено на вкрай невигідних умовах.
Наявність тяжкої обставини, що змусила особу вчинити правочин, має довести сторона, яка такий правочин оспорює. Предметом доказування також є той факт, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було би вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах. Тяжкі обставини мають вплинути на особу таким чином, що спонукають її вчинити правочин на вкрай невигідних для неї умовах. Умови мають бути очевидно невигідними для особи, яка уклала цей правочин, і бути наявними саме в момент вчинення правочину.
Тяжкими обставинами можуть бути тяжка хвороба особи, членів її сім`ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства та інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно укласти такий правочин.
При зверненні із позовом ТОВ «ГК «Альянс-Груп» посилалось на те, що оспорювані договори купівлі-продажу були укладені на вкрай невигідних умовах для ТОВ "ГК "Альянс-Груп", позивач вказував на те, що відчуження майна здійснено за заниженою ціною, оскільки згідно з Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.01.2016 року № 150/86-16 нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 , становить 1906475, 62 грн., що значно вище, ніж ціна, за яку фактично була продана земельна ділянка.
Надаючи оцінку вказаним обставинам, суд першої інстанції обгрунтовано зазначив, що позивачем не доведено, що ТОВ "ГК"Альянс-Груп" перебувало в тяжких умовах, які стали причиною укладення угоди саме на таких умовах. Не погоджуючись на запропоновані умови товариство мало можливість відмовитись від укладення такого правочину, чого зроблено не було, оскільки, на переконання суду, між сторонами існували інші домовленості, які були вигідні на момент укладення оспорюваних правочинів.
Колегія суддів зазначає, що твердження позивача щодо заниження вартості майна, посилаючись на відомості Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.01.2016 № 150/86-16, де зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 , становить 1906475, 62 грн, а оспорювані договори вчинено за нижчою ціною, не заслуговують на увагу, оскільки ТОВ "ГК"Альянс-Груп" набуло право власності на зазначену в позові земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу, який був укладений 30.11.2015 року за ціною відповідно 370000,00 грн (том І а.с. 190-191), за якою вона і перебувала на балансі товариства (том І а.с. 197), отже відчуження земельної ділянки за такою ціною не могло спричинити товариству вкрай несприятливі наслідки.
Крім того, суд першої інстанції правильно посилався, що сторони оспорюваних договорів визначили вартість продажу за спільною домовленістю, що прямо передбачено умовами договору згідно п.п. 2.1, 2.3, 5.6 договору купівлі-продажу земельної ділянки та згідно п. п. 2.1, 2.2 договору купівлі-продажу будівлі.
Доводи апеляційної скарги ТОВ «Газова компанія «Альянс Груп» щодо збільшення вартості майна за рахунок здійснення будівельних робіт, виконання робіт і послуг з обслуговування приміщення за адресою АДРЕСА_1 не заслуговують на увагу із викладених судом першої інстанції мотивів.
Доводи в апеляційній скарзі, що позивач на момент укладення спірних договорів перебував у скрутному матеріальному становищі через заборгованість по заробітній платі та веденні будівельно ремонтних робіт не підтверджені в контексті вимог ч.3 ст.12, ч.1 ст. 81 ЦПК України. Заперечення сторони відповідача про те, що на час укладення спірних договорів у позивача не числилось працівників, окрім Генерального директора ТОВ «Газова компанія «Альянс Груп» ОСОБА_2, нічим не спростовано. 

Є безпідставними доводи позивача, щодо недійсності вчинених правочинів на підставі відсутності настання реальних правових наслідків, що обумовлені ними як це передбачено ч.5 ст. 203 ЦК України, оскільки за умовами укладених договорів купівлі-продажу, грошові кошти в розмірі 720 000, 00 грн. були перераховані покупцем на користь ТОВ "ГК "Альянс-Груп" в повному обсязі. В той же час, на виконання умов договору, нерухоме майно було передано ОСОБА_1 , який в подальшому на підставі договорів оренди та суборенди ним розпорядився. Тобто відсутні підстави стверджувати, що оспорювані правочини не були спрямовані на реальне настання правових наслідків, оскільки за їх умовами відбулось фактичне виконання.

Процесуальне законодавство передбачає, що обставини цивільних справ з`ясовуються судом на засадах змагальності, в межах заявлених вимог і на підставі наданих сторонами доказів. Щодо обов`язку доказування і подання доказів, то кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень. Однак, будь-яких доказів, які б спростовували висновки суду першої інстанції, особою, яка подала апеляційну скаргу, не надано.
Таким чином, ухвалюючи рішення у справі, суд першої інстанції, правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку та дійшов правильного висновку про те, що позовні вимоги не підлягають до задоволення.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваному рішенні, питання вичерпності висновків суду першої інстанції, колегія суддів виходить із того, що у справі, що переглядається, судом надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникли в застосуванні норм матеріального та процесуального законодавства до спірних правовідносин, а доводи, викладені у апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції, про що зазначено у мотивувальній частині цієї постанови.
Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки висновки суду першої інстанції відповідають фактичним обставинам справи, а ухвалене рішення відповідає вимогам матеріального і процесуального права, то підстави для його скасування та задоволення апеляційної скарги відсутні.

Керуючись ст. 268, 367, 368, 374, 375, 381- 384, 390, 391  ЦПК України, суд        
п о с т а н о в и в :
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Газова компанія «Альянс-Груп» залишити без задоволення.
Рішення Богунського районного суду м. Житомира від 21 жовтня 2021 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути  оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 14.02.2022.

Головуючий Судді: