Справа № 154/49/17 	Головуючий у 1 інстанції: Лященко О. В. 	
Провадження № 22-ц/802/206/22  Категорія: 32 	  Доповідач: Карпук  А. К.	

ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
       
23 лютого 2022 року                                                  місто Луцьк
               
Волинський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді Карпук А.К.
суддів – Здрилюк О. І., Матвійчук Л. В.,
секретар Ганжа М. І.,
з участю: прокурора Костюк Н. В.,
відповідача ОСОБА_1 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Луцьку цивільну справу за позовом Володимир-Волинської місцевої прокуратури Волинської області в інтересах держави в особі Володимир-Волинської районної державної адміністрації Волинської області, яка замінена на Зимнівську сільську раду Володимир-Волинського району Волинської області, третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Волинська обласна державна адміністрація до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Володимир-Волинської районної державної адміністрації Волинської області, третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Волинська обласна державна адміністрація про розірвання договору оренди землі за апеляційною скаргою Заступника прокурора Волинської області на рішення Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 20 листопада 2019 року,-
В С Т А Н О В И В:
У січні 2017 року керівник Володимир-Волинської місцевої прокуратури Волинської області в інтересах держави в особі Володимир-Волинської районної державної адміністрації Волинської області звернувся до суду із позовом до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі.
Позовна заява мотивована тим, що 09 листопада 2010 року між Володимир-Волинською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку із земель запасу, не наданих у власність та користування, загальна площа якої становить 0,6542 га, строком 49 років, орендна плата визначена в розмірі 2 844 грн. за 1 га щорічно.
Законом України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» від 27 березня 2014 року внесено зміни до статті 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України), згідно з якими розмір орендної плати за земельну ділянку встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки землі.
Розпорядженням Володимир-Волинською районною державною адміністрацією від 29 квітня 2019 року встановлено, що розмір орендної плати за користуванням земельними ділянками повинен становити не менше 3 % від нормативної грошової оцінки землі. Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі від 01 березня 2016 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яке перебуває в оренді у ОСОБА_1 становить 624 720,32 грн, а тому розмір орендної плати повинен становити 18 741,61 грн на рік.
Посилаючись на те, що законодавча зміна граничного розміру орендної плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, прокурор просив суд внести зміни в пункти 5, 9, 11 договору оренди від 09 листопада 2012 року, укладений між Володимир-Волинською районною державною адміністрацією та Пасічником , зареєстрованим 28 листопада 2011 року в Управлінні Держкомзему у Володимир-Волинському районі Волинської області за № 0720500040001337, та викласти їх у наступній редакції:
- "5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 0,6542 га становить 624 720,32 грн";
- "9. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: грошовій, розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі на рік із врахуванням індексації на рахунок, вказаний орендодавцем";
- "11. Орендна плата вноситься у наступні строки - згідно зі статтею 287 ПК України рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця".
Заочним рішенням Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 21 квітня 2017 року позовні вимоги прокурора задоволено.
Ухвалою Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 07 лютого 2019 року заяву ОСОБА_1 про перегляд заочного рішення задоволено, заочне рішення цього ж суду від 21 квітня 2017 року скасовано, призначено справу до розгляду.
У квітні 2019 року ОСОБА_1 подав зустрічний позов до Володимир-Волинської районної державної адміністрації Волинської області про розірвання договору оренди землі.
Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що він виконував належним чином умови договору оренди, зокрема щодо сплати орендної плати в розмірі 2 844 грн за 1 га щорічно. У зв`язку із законодавчим встановленням мінімального розміру орендної плати за використання земель державної власності йому було повідомлено про необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди, відповідно до умов якої розмір орендної плати становить 18 741,61 грн. Проте його не влаштовує визначений розмір орендної плати. Також 15 вересня 2016 року ним подано заяву до Володимир-Волинської районної державної адміністрації про відмову від оренди земельної ділянки із наведенням відповідних пояснень, яка залишилась без відповіді, згоди щодо розірвання договору оренди не досягнуто.
Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просив суд розірвати договір оренди від 09 листопада 2010 року, укладений між ним та Володимир-Волинською районною державною адміністрацією.
Рішенням Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 20 листопада 2019 року, залишеним без змін постановою Волинського апеляційного суду від 04 лютого 2020 року, у задоволенні позову керівника Володимир-Волинської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Володимир-Волинської районної державної адміністрації про внесення змін до договору оренди землі відмовлено.
Зустрічний позов ОСОБА_1 до Володимир-Волинської районної державної адміністрації про розірвання договору оренди землі задоволено.
Розірвано договір оренди землі від 09 листопада 2010 року, укладений між Володимир-Волинською районною державною адміністрацією Волинської області та ОСОБА_1 . Вирішено питання розподілу судового збору.
Постановою Верховного Суду від 01 грудня 2021 року постанову Волинського апеляційного суду від 04 лютого 2020 року скасовано, справу передано на новий апеляційний розгляд.
Ухвалою апеляційного суду від 02 лютого 2022 року допущено заміну позивача Володимир-Волинської районної державної адміністрації на Зимнівську сільську раду Володимир-Волинського району Волинської області.
Вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення прокурора та відповідача ОСОБА_1 , апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення частково, а рішення суду першої інстанції до скасування з ухваленням нового судового рішення з таких підстав.
Судом першої інстанції встановлено, що 09 листопада 2010 року між Володимир-Волинською районною державною адміністрацією Волинської області (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі, згідно якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку з земель запасу, не наданих у власність та користування.
Згідно з пунктами 2, 16 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,6542 га, у тому числі 0,0178 га - під капітальною одноповерховою забудовою та 0,6264 га - під проїздами, проходами, площадками. Цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості, транспорту, зв`язку, оборони та іншого призначення.
З пункту 5 договору вбачається, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки не визначена.
Договір укладено на 49 років та після закінчення цього строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк (пункт 8 Договору).
У пунктах 9-13 договору зазначено, що орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі у розмірі 2 844 грн за 1 га за 1 рік на розрахунковий рахунок орендодавця. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності здійснюється із врахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання та зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата вноситься в строки згідно вимог чинного законодавства.
Згідно з пунктом 11 договору, орендна плата вноситься у строки згідно вимог чинного законодавства.
Розмір орендної плати переглядається в червні місяці кожні три роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 01 березня 2016 нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки загальною площею 0,6542 га становить 624 720,32 грн.
Розпорядженням голови Володимир-Волинської районної державної адміністрації Волинської області № 174 від 29 квітня 2016 року встановлено, що розмір орендної плати за користування земельними ділянками, у тому числі ОСОБА_1 , повинен становити не менше 3 % від нормативно-грошової оцінки, зокрема розмір орендної плати за договором оренди землі між Володимир-Волинською районною державною адміністрацією Волинської області та ОСОБА_1 повинен становити 18 741,61 грн. на рік (із розрахунку: 624 720,32 грн х 3 % :100%).
Володимир-Волинською РДА було підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, від укладення якої відповідач відмовився.
Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України).
За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Пунктами 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
За змістом статті 13, частини 1 статті 15 та статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5– 7 років.
Згідно з частиною 1 статті 23 зазначеного Закону (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.
 Частиною 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
 За змістом частини 1 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
 За змістом статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
 Як убачається з матеріалів справи, розпорядженням Володимир-Волинської районної державної адміністрації від 29 квітня 2019 року встановлено, що розмір орендної плати за користуванням земельними ділянками повинен становити не менше 3 % від нормативної грошової оцінки землі.
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі від 01 березня 2016 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яке перебуває в оренді у ОСОБА_1 становить 624 720,32 грн, а тому розмір орендної плати повинен становити 18 741,61 грн на рік.
У пункті 13 договору оренди землі сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається в червні місяці кожні три роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Отже, оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої сторонами у договорі оренди землі.
Тому колегія суддів вважає обгрунтованими вимоги позовної заяви про те, що впровадження нового розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для зміни розміру орендної плати за договором оренди землі від 09.11.2010.
 Суд першої інстанції, дослідивши наявні у справі докази , не застосував норм матеріального права, які регулюють правовідносини, що виникли між сторонами та дійшов безпідставного висновку про відсутність підстав для внесення змін до договору оренди щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, а тому рішення суду в частині задоволення первісного позову необхідно скасувати та ухвалити нове судове рішення про внесення змін до пунктів 5, 9 договору оренди,
Також необхідно зазначити, що згідно з з частиною третьою статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.
Про наведено також зазначено в постанові ВП Верховного суду від 16 лютого 2021 року справа № 921/530/18.
А тому відповідні зобов`язання сторін за договором оренди від 09.11.2010 року, укладеним між Володимир-Волинською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 змінюються з часу набрання постановою апеляційного суду законної сили. 
Разом з тим, апеляційний суд вважає необгрунтованими вимоги прокурора про внесення змін до пункту 11 договору оренди у зв"язку з таким.
Відповідно до  ст. 14 Закону України "Про оренду землі"  договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» затверджено Типовий договір оренди землі.
Постановою Кабінету Міністрів України від 23.11.2016 №843 «Про внесення змін до Типового договору оренди землі» внесено зміни до вищевказаної Постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220, зокрема до пунктів 11, 13 попередньої редакції Типового договору оренди землі, щодо нових строків внесення орендної плати та додаткових підстав для перегляду їх розміру.
Відповідних приписів не містив Типовий договір оренди землі, у редакції, чинній на час укладення договору від 09.11.2010.
Статею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно з частиною 1 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Відповідно до приписів частини 2 статті 652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (ч 4 ст 652 ЦК України).
При цьому, оцінка зміни обставин, як істотної, повинна здійснюватись судом відповідно до критерію, що встановлений абз. 2 ч 1 ст. 652 Цивільного кодексу України, а саме зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Прокурором не доведено наявності підстав для внесення змін до пункту 11 договору у запропонованій ним редакції, у зв`язку з чим позовні вимоги прокурора у зазначеній частині не підлягають до задоволення.
З матеріалів справи вбачається, що відповідач ОСОБА_1 звернувся в суд із зустрічним позовом про розірвання договору оренди.
Виходячи із положень частини 2 статті 652 цього ЦК України , закон пов`язує можливість розірвання чи зміни договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з одночасною наявністю чотирьох умов, визначених у частині 2 статті 652 ЦК України, за істотної зміни обставин.
Задовольняючи зустрічний позов суд першої інстанції виходив з того, що внаслідок змін у законодавстві, які мають наслідком збільшення орендної плати , яка для відповідача ОСОБА_1 – орендаря земельної ділянки є непомірно великою, договір оренди необхідно розірвати. 
Однак такого висновку суд дійшов всупереч вимог матеріального права та залишив поза увагою, що позивачем не доведено існування усіх чотирьох умов для розірвання договору, визначених частиною 2 статті 652 ЦК України. 
У даному судовому засіданні встановлено, що на орендованій земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомості, які належать ОСОБА_1 на праві приватної власності, а тому їх обслуговування неможливе без орендування земельної ділянки. При цьому згідно із схемою, ОСОБА_1 передана земельна ділянка загальною площею 0.6542 га, з яких 0.0178 га під капітальною одноповерховою забудовою та 0.6264 га під проїздами, проходами, площадками.
Стверджуючи, що після внесення змін до договору оренди, орендна плата стане для нього непомірно великою, відповідач ОСОБА_1 повідомив, що не звертався до орендодавця із заявою про внесення змін до договору оренди та зменшення площі орендованої земельної ділянки, оскільки не бажає її орендувати навіть у мінімальному розмірі площі. 
Водночас, розташування на земельній ділянці об`єкта нерухомості, який належить іншій особі, обмежує права власника земельної ділянки, а тому власник такого об`єкту повинен діяти добросовісно задля задоволення потреб власника земельної ділянки на отримання прибутку від використання своєї власності іншою особою . Такі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09 жовтня 2019 року у справі № 359/6116/16.
На підставі наведеного колегія суддів дійшла висновку про недоведеність відповідачем ОСОБА_1 передбачених законом підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, тому в задоволенні зустрічного позові необхідно відмовити.
Відповідно до приписів статті 141 ЦПК України, сплачений прокурором судовий збір на загальну суму 3445 грн. необхідно стягнути з відповідача на користь прокуратури Волинської області.
Відповідно до положень статті 376 ЦПК України, . підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Ураховуючи ту обставину, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, якими врегульовано правовідносини, що виникли між сторонами, неповно з`ясував обставини справи та дійшов висновків, які не відповідають обставинам справи, рішення Володимир-Волинського міського суду від 20 листопада 2019 року необхідно скасувати та ухвалити нове рішення про часткове задоволення первісного позову прокурора та відмовити у зустрічному позові ОСОБА_1 . 
Керуючись статтями 367, 374, 376, 389, 383-384,389,390 ЦПК України, апеляційний суд 
постановив:
Апеляційну скаргу Заступника прокурора Волинської області задовольнити частково.
Рішення Володимир-Волинського міського суду Волинської області від 20 листопада 2019 року в даній справі скасувати та постановити нове судове рішення.
Позов Володимир-Волинської місцевої прокуратури задовольнити частково.
Внести зміни до пунктів 5, 9 договору оренди землі від 09 листопада 2010 року, укладеного між Володимир-Волинською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 , зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у Володимир-Волинському районі Волинської області 28 листопада 2011 року за № 0720500040001337 та викласти їх у наступній редакції:
«5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 0,6542 га становить 624 720,32 грн.»;
«9. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: грошовій, у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі на рік із врахуванням індексації на рахунок, вказаний орендодавцем»;
Відповідні зобов`язання сторін за договором оренди від 09.11.2010, укладеним між Володимир-Волинською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 , зареєстрованого в Управлінні Держкомзему у Володимир-Волинському районі Волинської області 28.11.2011 за № 0720500040001337 змінюються з моменту набрання судовим рішенням законної сили.
Стягнути з ОСОБА_1 , ІПН НОМЕР_1 , на користь прокуратури Волинської області (р/р 35216072004945 в Держказначейській службі України) 3445 грн. судових витрат.
В решіт позовних вимог відмовити.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовити.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий
Судді