справа №753/20672/19
головуючий у суді І інстанції Заставенко М.О.
провадження № 22-ц/824/1008/2022
КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ  СУД
ПОСТАНОВА
І М Е Н Е М          У К Р А Ї Н И
         15 лютого 2022 року                                                                             м. Київ
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Писаної Т.О.
суддів - Приходька К.П., Журби С.О.
за участю секретаря судового засідання - Зиль Т.С.
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Житлово-будівельного кооперативу "Захисник" на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 7 червня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСВ Практик", Житлово-будівельного кооперативу "Захисник" про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, 

В С Т А Н О В И В:
 
У жовтні 2019 року ОСОБА_1 (далі по тексту - ОСОБА_1 , позивач) звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Житлово-будівельного кооперативу "Захисник" (далі по тексту - ЖБК "Захисник", відповідач-1), "ОСВ Практик" (далі по тексту - ТОВ "ОСВ Практик", відповідач -2) про визнання майнового права на частку в об`єкті незавершеного будівництва та зобов'язання відповідачів визнати за позивачем право власності на об`єкт незавершеного будівництва шляхом передачі в натурі об`єкта інвестування.
Позов обґрунтований наступними обставинами, 21 листопада 2014 між ОСОБА_1 та ТОВ "ОСВ Практик" був укладений договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого ОСОБА_1 придбала у товариства майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . При цьому 20 червня 2014 року між ЖБК "Захисник" (замовник) та TOB "ОСВ Практик" (генеральний підрядник) було укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво № 2. За цим договором генпідрядник зобов`язався на свій ризик своїми коштами та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об`єкт будівництва: житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який розташований за адресою - АДРЕСА_2 . Запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року. Пунктом 1.2 вищевказаного договору передбачено, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу "Захисник", замовник надає можливість генпідряднику залучити кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань, перелік яких наведено в пункті 1.3 договору. ЖБК "Захисник" створений для організації будівництва житлового будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з певною кількістю членів кооперативу, відповідно до Розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №1183 від 16 липня 2013 року. Поточна вартість майнових прав на вказану квартиру на дату підписання договору купівлі-продажу від 21 листопада 2014 року становить 169 650,00 грн. Позивач належним чином виконав свої зобов`язання за договором, сплативши 169 650,00 грн. TOB "ОСВ Практик", про що є відповідна довідка. При цьому, відповідач не виконує умови договору. Дані обставини свідчать про невизнання відповідачами факту переходу майнових прав до позивача, що стало підставою для звернення до суду з даним позовом, оскільки на даний момент не існує жодного документа, який може бути доказом отримання позивачем майнових прав на об`єкт нерухомості, що у свою чергу є грубим порушенням прав та інтересів позивача. На даний момент будівництво житлового будинку не закінчено, об`єкт в експлуатацію не введено, при цьому відповідач не дотримується взятих на себе зобов`язань щодо строків будівництва, тим самим порушуючи умови договору. 15 липня 2019 року ЖБК "Захисник" звернувся листом до ТОВ "ОСВ Практик", яким повідомив про односторонню відмову від своїх зобов`язань за договором, розірвання його та анулювання майнових прав на помешкання та приміщення, зазначені в п.1.2 договору. На підставі викладеного просила визнати за позивачем майнові права на частку в об`єкті незавершеного будівництва у розмірі проінвестованої квартири за будівельним номером АДРЕСА_1 та передати квартиру в натурі.
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 7 червня 2021 року позов  ОСОБА_1 задоволено частково. Визнано ОСОБА_1 власником майнових прав в об`єкті незавершеного будівництва на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:63:332:0051) у розмірі профінансованого внеску в сумі 169 650,00 грн. згідно з договором купівлі - продажу майнових прав від 21 листопада 2014 року. В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Стягнуто з Житлово-будівельного кооперативу "Захисник" на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 768,40 грн.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСВ Практик" на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 768,40 грн.
Не погоджуючись із вказаним рішенням суду представник ЖБК "Захисник"- адвокат Головненко Д.О. звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач ЖБК "Захисник" зазначає, що договір генерального підряду на капітальне будівництво № 2 від 20 червня 2014 року належним відповідачем ТОВ "ОСВ Практик", як генпідрядником, не виконаний. Вказаний договір генерального підряду не визначає підстав набуття ТОВ "ОСВ Практик" майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва. Власником об`єкту будівництва є ЖБК "Захисник" як замовник будівництва. Позов не може бути поданий не членом кооперативу, а членом кооперативу - лише з питань його виключення. Договір купівлі-продажу майнових прав від 21 листопада 2014 року, що став підставою позовних вимог у даній справі, укладено з порушенням вимог законодавства. На спірні правовідносини, які склалися між позивачем та ЖБК "Захисник", компетенція суду не поширюється, оскільки такі питання стосуються статутної діяльності цієї організації. Позивач не являється інвестором будівництва житлового будинку. Позивач не довів, що за договором і законом йому належать майнові права на об`єкт нерухомого майна. Позивачем обраний невірний спосіб захисту порушеного права. На даний час відсутній такий об`єкт цивільних прав, як квартира АДРЕСА_1 . Договір купівлі-продажу майнових прав від 21 листопада 2014 року є нікчемний. До позовних вимог позивача, які пред`явлені до ЖБК "Захисник", підлягає застосуванню строк позовної давності, про що зроблено відповідну заяву під час розгляду справи. На даний час в провадженні правоохоронних органів наявна кримінальна справа відносно службових осіб ТОВ "ОСВ "Практик", які за попередньою змовою здійснили привласнення, розтрату майна ЖБК "Захисник" та заволоділи таким майном шляхом зловживання службовим становищем. При ухваленні рішення суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог. Суд не дав оцінки жодному доводу ЖБК "Захисник". Об`єкт будівництва на даний час не введено в експлуатацію. Позивач не є членом кооперативу, не викупляв квартиру, то відповідно і майнові права на квартиру не має. ЖБК "Захисник" не надавав ТОВ "ОСВ "Практик" жодних повноважень на укладення договорів з інвесторами, висновок суду не ґрунтується на умовах договору генерального підряду на капітальне будівництво № 2 від 20 червня 2014 року, ні на вимогах законодавства. Суд невірно обрахував строк позовної давності. Суд не дослідив оригінали правовстановлюючих документів, доказів оплати позивачем придбаної квартири. Справа не підлягає розгляду у порядку цивільного судочинства, так як вимога позивача про визнання права на майнові права, які є корпоративними, не належить до юрисдикції цивільного судочинства. Отже, справа підлягає закриттю в частині вимог до кооперативу. Судом першої інстанції також порушено ряд норм процесуального права. У порушення вимог закону копії доказів не засвідчені належним чином у порядку, встановленому законом. ЖБК "Захисник" надав суду належні та допустимі докази своїх заперечень на позовну заяву.
18 листопада 2021 року на адресу Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Кузнєцова К.В., в якому представник просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Вказує, що всі твердження апелянта спростовуються наступним: TOB "ОСВ практик" керувався договором Генерального підряду та мав право на укладання договору купівлі-продажу майнових прав, з огляду на його положення;майнові права передані від Замовника до Генерального підрядника на підставі додаткової угоди від 3 листопада 2014 року до Договору Генерального підряду;судом першої інстанції визнано майнові права позивача на квартиру;невизнання майнових прав позивача з боку ЖБК "Захисник" підтверджено матеріалами справи;позивач не є членом кооперативу, а набув майнові права на підставі договірних відносин, в тому числі договірних відносин відповідачів, які передували укладенню договору купівлі-продажу майнових прав із позивачем; позивач не несе відповідальність за невиконання договору генерального підряду з боку будь-кого з відповідачів; позивач в повному обсязі виконав Умови договору купівлі продажу майнових прав.
У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Кузнєцов К.В. просив відмовити в задоволенні апеляційної скарги та залишити рішення суду першої інстанції без змін.
Представник відповідача ЖБК "Захисник" - адвокат Трепетьон В.В. просила апеляційну скаргу задовольнити, скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги з урахуванням наступного.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом встановлено, що розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 1183 від 16 липня 2013 року для організації будівництва зазначеного житлового будинку створено ЖБК "Захисник", з певною кількістю членів кооперативу.
20 червня 2014 року між ЖБК "Захисник" (замовник) та TOB "ОСВ Практик" (генеральний підрядник) було укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво № 2, за умовами якого генпідрядник зобов`язувався на свій ризик своїми коштами та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об`єкт будівництва: житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який розташований за адресою:   АДРЕСА_2 .
Пунктом 1.2 вищевказаного договору передбачено, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу "Захисник" замовник надає можливість генпідряднику залучити кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань, перелік яких наведено в пункті 1.3 договору.
21 листопада 2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ОСВ Практик" було укладено нотаріальний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, предметом якого є майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . За умовами пункту 1.4 зазначеного договору купівлі-продажу майнових прав від 21 листопада 2014 року визначено, що документами, які будуть підставою для отримання покупцем свідоцтва про право власності на квартиру, є цей договір купівлі-продажу майнових прав, довідки про оплату в повному обсязі вартості об`єкту продажу, акт приймання-передачі квартири, технічний паспорт.
Запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - 3-й квартал 2015 року.
Покупцем здійснено оплату 169 650 грн, що становить 100 % вартості майнових прав на квартиру  НОМЕР_2 , у підтвердження чого надана відповідна довідка від ТОВ "ОСВ Практик".
Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права щодо визнання майнових прав на квартиру,  як частину в об`єкті незавершеного будівництва згідно з договором купівлі-продажу від 21 листопада 2014 року забезпечить поновлення прав та захист від незаконних посягань на права позивача у майбутньому.
Однак, апеляційний суд не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції з наступних підстав.
За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 просила визнати за нею майнове право на частку в об`єкті незавершеного будівництва (3 поверх, однокімнатна квартира загальною площею 37,7 кв.м., що розташована у житловому будинку АДРЕСА_2 ), у розмірі проінвестованої квартири в даному об`єкті за номером НОМЕР_2 та визнати за позивачем майнове право на отримання в натурі об`єкта інвестування, а саме вищезазначеної квартири.
Перевіряючи доводи апеляційної скарги про безпідставне визнання судом першої інстанції позивача інвестором будівництва житлового будинку та належність йому майнових прав на об`єкт інвестування, колегія апеляційного суду з такими доводами не погоджується з урахуванням наступного.
Частиною третьою статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
 Частиною 2 ст. 5 указаного Закону передбачено, що інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності.
 Відповідно до пункту 5 ст. 7 та ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 ст. 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
 Статтею 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
 Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
 Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
 За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
 Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
 Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
 Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи N 760/17864/16-ц (провадження N 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі N 761/20612/15-ц (провадження N 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі N761/32696/13-ц (провадження N 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 (провадження №14-8цс21) звертає увагу, що підвищений формалізм у позиції судів у питаннях виникнення прав власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі рішення суду є достатньо виправданим з огляду на характерні особливості інвестування в будівництво об`єктів нерухомості. Такі конкретні випадки поступово виробляються судовою практикою. Отже, ухвалюючи рішення у справі про набуття права власності на спірний об`єкт інвестування та правові наслідки цього, доцільно ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об`єкта нерухомості.
 Відповідно до вимог ст. 875, 876 ЦК України за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх. Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов`язаних з місцезнаходженням об`єкта. Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Як встановлено судом та підтверджено наявними у матеріалах справи доказами, між ЖБК "Захисник" та ТОВ "ОСВ Практик" був укладений договір генерального підряду на капітальне будівництво № 2  від 20 червня 2014 року (т. 1, а.с. 16-21). 
Згідно з умовами п. 1.2 цього договору сторони узгодили, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу "Захисник" (п. 32. Цього договору) замовник надає можливість генпідряднику залучити кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань, в тому числі і квартири НОМЕР_2 .
Додатковою угодою від 3 листопада 2014 року до договору генерального підряду на капітальне будівництво № 2 від 20 червня 2014 року відповідачі у цій справі ЖБК "Захисник" та ТОВ "ОСВ Практик", також дійшли згоди про наступне: п. 1 замовник передає генеральному підряднику частину своїх функції, що виключно стосуються організації фінансування будівництва помешкань та приміщень, перелік яких наведено в п. 1.2 договору. Фінансування може здійснюватись за рахунок власних коштів генерального підрядника та/або за рахунок залучених коштів від фізичних та юридичних осіб (кредитів, інвестиційних угод, договорів купівлі-продажу майнових прав тощо); п. 2 таким чином генеральний підрядник набуває майнові права на помешкання та приміщення, перелік яких наведено в п. 1.2. договору; п. 4 за рахунок коштів, залучених для фінансування будівництва помешкань та приміщень, перелік яких наведено в п. 1.2. договору генеральний підрядник здійснить фінансування проектні роботи (інженерні мережі, тощо) на загальну суму 700 576 грн (т. 1, а.с. 22).
Матеріали справи не містять доказів визнання указаних договорів недійсними, як і не містять доказів визнання недійсним інвестиційного договору, укладеного між позивачем та відповідачем ТОВ "ОСВ Практик".
Колегія апеляційного суду також визнала, що є безпідставні доводи апеляційної скарги про наявність підстав для визнання нікчемним договору купівлі-продажу майнових прав від 21 листопада 2014 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "ОСВ Практик". 
Нікчемним є договір, який визнано нікчемним в силу закону. Доводи апеляційної скарги не містять посилань на норму закону, в силу якого указаний договір слід визнати нікчемним. Судом апеляційної інстанції також не встановлено обставин, за яких указаний договір слід визнати нікчемним.
За таких обставин, такий договір є оспорюваним та у разі незгоди кооперативу з цим договором він має звертатись з відповідним позовом до суду. За відсутності таких зустрічних вимог відповідача про визнання договору недійсним у суду відсутні підстави для дослідження та встановлення обставин щодо нечинності такого договору.
На час розгляду справи відсутні рішення про визнання договору купівлі-продажу майнових прав від 21 листопада 2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "ОСВ Практик" нікчемним або нечинним та інших договорів, з умовами якого не погоджується відповідач ЖБК "Захисник".
Перевіряючи доводи апеляційної скарги щодо відсутності підстав для задоволення позову як неефективного колегія апеляційного суду враховує наступне.
 
           За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.
           Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).
 Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
 Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Частиною 3 статті 331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (абзац перший). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
Отже, об`єкт незавершеного будівництва за визначенням частини 3 статті 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю будівельних матеріалів, які є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво). Будівельні матеріали - це різні за складом, структурою, формою та властивостями речовини, застосовувані безпосередньо для будівництва споруд або для виготовлення з них збірних елементів на спеціалізованих підприємствах.
У той же час, об`єкт незавершеного будівництва є лише сукупністю належних забудовнику будівельних матеріалів і наявність судового рішення про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на новостворену річ - об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, квартиру тощо) у розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію в загальному порядку та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.
Визнання судовим рішенням права власності цієї особи на об`єкт незавершеного будівництва ні за яких умов не спричиняє правового наслідку у вигляді отримання таким майном (сукупністю будівельних матеріалів) статусу новоствореного нерухомого майна.
Указані висновки відповідають висновкам, які викладені у постанові Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19.
Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частин 2, 8 статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Згідно з частиною 2 статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.
 За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України N 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-III категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
 Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року N 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).
Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.
Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.
Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Таким чином саме інвестор, як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Однак державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчене, та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.
Як свідчить зміст позовної заяви, позивач в обґрунтування свого порушеного права посилається на те, що визнання прав на об`єкт інвестування дасть у майбутньому можливість ідентифікувати свою квартиру серед інших, якщо на неї буде претендувати інша особа. Однак жодних доказів, що на спірний об`єкт інвестування претендують інші особи, позивачем не надано.
Із матеріалів справи та доводів апеляційної скарги також вбачається, що відповідач ЖБК "Забудовник" не визнає права позивача на об`єкт інвестування та вважає, що саме відповідач як замовник будівництва є власником майнових прав, і саме йому по закінченню будівництва має бути переданий даний об`єкт.
Проте такі доводи апеляційної скарги є безпідставними та не ґрунтуються на нормах матеріального права, суперечить договірним умовам та практиці Верховного Суду.
Зокрема у п. 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17, провадження №14-8цс21, Верховний Суд дійшов висновку, що оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на про інвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Однак у цьому спорі обставини порушення прав позивача з боку інших осіб, які набули право власності на належне йому майно не встановлено, як і не встановлено введення спірного об`єкту нерухомості в експлуатацію.
Підсумовуючи, колегія апеляційного суду вважає, що зазначена в оскаржуваному рішенні суду частка в об`єкті незавершеного будівництва у розмірі профінансованого внеску не відповідає ознакам новоствореного нерухомого майна, оскільки житловий комплекс за адресою:  АДРЕСА_2 , не є новоствореним, а будинок не прийнятий в експлуатацію та не зареєстрований належним чином.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Колегія апеляційного суду вважає, що визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.
Аналогічний висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 200/22329/14-ц (провадження № 14-483цс19) та у постанові Верховного Суду України від 27 травня 2015 року у справі № 6-159цс15.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення.
Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі №338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі №487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).
Зазначене вище дає підстави колегії апеляційного суду для висновку про те, що право позивача на об`єкт інвестування хоч і не визнається відповідачем ЖБК "Забудовник", однак позивачем обраний неправильний спосіб захисту прав, який за встановлених судом обставин, - є неефективним.
Перевіряючи доводи апеляційної скарги щодо непідсудності цього спору судам колегія апеляційного суду зазначає про наступне.
В обґрунтування клопотання про закриття провадження у цій справі представник відповідача ЖБК "Захисник" указує, що на спірні правовідносини, які склалися між сторонами цього спору, не поширюється компетенція суду, оскільки правовідносини стосуються статутної діяльності відповідача. Будинок, що будується, належить кооперативу, а майнові права на квартиру в кооперативі - відсутні. Член кооперативу після завершення будівництва має право обміняти свій пайовий внесок на квартиру. Відчуження квартир, майнових прав у кооперативі законом не передбачено. Тому у доводах апеляційної скарги відповідач вважає, що позов не може бути подано не членом кооперативу, а член кооперативу може звертатись із позовом до кооперативу лише з питань його виключення.
Однак такі доводи апеляційної скарги є безпідставними, оскільки позивач звернувся саме з вимогами про захист права власності на об`єкт нерухомості, набуття права на яке позивач обґрунтовує на підставі інвестиційного договору, тому вирішення відповідного спору відповідає компетенції суду загальної юрисдикції, що правильно було встановлено судом першої інстанції, який дійшов правильного висновку про відсутність підстав для закриття провадження у цій справі з наведених представником  ЖБК "Захисник" обставин.
Перевіряючи доводи апеляційної скарги щодо незастосування судом першої інстанції наслідків спливу позовної давності, про що відповідачем було заявлено у суді першої інстанції, колегія апеляційного суду їх вважає безпідставними, оскільки питання щодо застосування строку позовної давності підлягає вирішенню лише у разі встановлення доведеності підстав для задоволення позовних вимог.
При цьому, апеляційний суд не надає оцінку усім іншим аргументам апеляційної скарги, які стосуються незгоди відповідача з оцінкою судом доказів.
Таким чином, враховуючи встановлені обставин, рішення суду першої інстанції у силу вимог статті 376 ЦПК України підлягає скасуванню у зв`язку з  помилковим застосуванням норм матеріального права, а позов задоволенню не підлягає.
Згідно з частиною 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 382 ЦПК України у резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування судового рішення, та розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Враховуючи, що апеляційний суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , то сплачений відповідачем при поданні апеляційній скарзі судовий збір у розмірі 2 305,20 грн слід стягнути із позивача ОСОБА_1 .
Керуючись статтями 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд,   
ПОСТАНОВИВ:      
Апеляційну скаргу Житлово-будівельного кооперативу "Захисник" задовольнити.
Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 7 червня 2021 року скасувати та прийняти нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСВ Практик", Житлово-будівельного кооперативу "Захисник" про визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
Стягнути з ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь Житлово-будівельного кооперативу "Захисник" (ЄДРПОУ 39150794) витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 305 (дві тисячі триста п`ять) грн 20 коп.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

 
Головуючий                                                                 Т.О. Писана
 
Судді                                                                              К.П. Приходько
 
                                                                                        С.О. Журба