ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 596/583/19	Головуючий у 1-й інстанції Цвинтарна Т.М. 	
Провадження № 22-ц/817/11/22 	Доповідач - Костів О.З.	
Категорія - 	  	

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 березня 2022 року         м. Тернопіль
Тернопільський апеляційний суд в складі: 
головуючого - Костів О.З. 
суддів -  Хома М. В., Шевчук Г. М., 
з участю секретаря - Сович Н.А. 
сторін:
представника апелянта - Розанової О.З.,
представника ФГ «Масарівські Липки» - Вербіцької М.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу № 596/583/19 за апеляційною Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «АСКО» на рішення Гусятинського районного суду Тернопільської області від 15 вересня 2021 року (ухвалене суддею Цвинтарною Т.М., повний текст якого складено 27 вересня 2021 року) в справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «АСКО» до Фермерського господарства «Масарівські Липки», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В:
У березні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «АСКО» (надалі - ТОВ «Торговий дім «АСКО») звернулося в суд з позовом до Фермерського господарства «Масарівські Липки» (надалі - ФГ «Масарівські Липки»), ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.
В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на те, що 30 листопада 2007 року між ТОВ «Торговий дім «АСКО» та ОСОБА_1 укладено договір оренди належної ОСОБА_1 земельної ділянки площею 1.76 га, яка знаходиться на території Яблунівської сільської ради Гусятинського району Тернопільської області, строком на 10 років. Вказаний договір оренди землі зареєстровано у Гусятинському реєстраційному відділі Тернопільської регіональної філії ДП Центр ДЗК, про що 12 лютого 2008 року у Державному реєстрі земель вчинено відповідний запис про реєстрацію. Строк дії договору оренди землі розпочав свій перебіг з наступного дня після його державної реєстрації та закінчився 12 лютого 2018 року.
Пунктом 6 вищезазначеного договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк за умови письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше 30 днів до закінчення строку його дії. Після отримання земельної ділянки в оренду ТОВ «Торговий дім «АСКО» почало використовувати її за цільовим призначенням та належним чином виконувати всі взяті на себе договірні зобов`язання.
09 січня 2018 року позивач, маючи намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами та з цих підстав поновити договір оренди землі, протягом часу дії договору оренди землі, направив відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення від 29 грудня 2017 року про наміри скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, долучивши до такого листа відповідний проект додаткової угоди. Вказаний лист відповідач ОСОБА_1 отримав 10 січня 2018 року та 12 січня 2018 року підписав додаткову угоду до договору оренди землі з ТОВ «Торговий дім «АСКО» від 30 листопада 2007 року, узгодивши всі істотні умови договору оренди землі. Тому, позивач ТОВ «Торговий дім «АСКО», після закінчення строку дії договору оренди землі, який було продовжено шляхом укладення додаткової угоди, продовжило використовувати земельну ділянку у своїй господарській діяльності.
Проте, відповідач ОСОБА_1 , не заважаючи на укладення додаткової угоди із ТОВ «Торговий дім «АСКО», 13 лютого 2018 року уклав ще один договір оренди тієї ж земельної ділянки з відповідачем ФГ «Масарівські Липки», за яким 28 лютого 2018 року було зареєстроване право оренди земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Інформаційною довідкою, отриманою через офіційний сайт Міністерства юстиції України.
Вважає, що укладення 13 лютого 2018 року нового договору оренди земельної ділянки її власником до закінчення строку дії попереднього договору оренди порушує визначені положеннями ЦК України та приписами Закону України «Про оренду землі» вимоги щодо укладення даного правочину, оскільки неможливо власником майна одночасно надати одне і те ж саме належне йому майно в оренду двом різним орендарям по причині відсутності в такого власника права та користування земельною ділянкою до закінчення терміну дії попереднього договору оренди, а тому договір оренди від 13 лютого 2018 року слід визнати недійсним.
Крім того, позивач вважає, що діями відповідачів, а саме укладення між ними оспорюваного договору оренди землі, було порушено переважне право позивача ТОВ «Торговий дім «АСКО» на поновлення договору оренди землі та яке, в силу вимог ст.ст.15,16 ЦК України, підлягає захисту.
У зв`язку з викладеним просив суд визнати договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Яблунівської сільської ради Гусятинського району Тернопільської області, площею 1.76 га., кадастровий номер 6121689600:01:001:0161, укладений між ФГ «Масарівські Липки» та ОСОБА_1 13 лютого 2018 року - недійсним. Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Яблунівської сільської ради Гусятинського району Тернопільської області, площею 1.76 га, кадастровий номер 6121689600:01:001:0161, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім Аско» та ОСОБА_1 30 листопада 2007 року в редакції укладеної 12 січня 2018 року додаткової угоди до договору оренди землі.
Рішенням Гусятинського районного суду Тернопільської області від 15 вересня 2021 року в задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням, ТОВ «Торговий дім «АСКО» подало на нього апеляційну скаргу, посилаючись на його незаконність та необґрунтованість, порушення судом норм матеріального та процесуального права. Вказує, що судом неповно встановлено фактичні обставини справи та дано невірну оцінку доказам.
Апеляційна скарга мотивована тим, що письмові докази, на які посилається ТОВ «Торговий дім «АСКО», підтверджують, що всі юридичні факти, які передбачені ч.ч.1-5. ст.33 Закону України «Про оренду землі», між сторонами договору оренди земельної ділянки від 30 листопада 2007 року було встановлено та підписано додаткову угоду від 12 січня 2018 року, що свідчить про наявність підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки від 30 листопада 2007 року на основі переважного права ТОВ «Торговий дім «АСКО», яке порушене та підлягає захисту відповідно до ст.4 ЦПК України, на що суд першої інстанції не звернув уваги.
Крім того, укладення додаткової угоди до договору між ТОВ «Торговий дім «АСКО» та ОСОБА_1 від 12 січня 2018 року не спростовано належними та допустимими доказами у справі, а тому виходячи із презумпції правомірності правочину відповідно до ст.204 ЦК України, судом безпідставно таку угоду не прийнято, як доказ поновлення договору оренди землі.
Звертає увагу на те, що ОСОБА_1 підписав додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 30 листопада 2007 року з ТОВ «Торговий дім «АСКО», узгодивши усі істотні умови договору оренди землі. Зазначає, що показання свідка ОСОБА_1 щодо часу підписання додаткової угоди від 12 січня 2018 року є сумнівними, недостовірними, неспроможними та, відповідно, безпідставно покладено в основу рішення судом першої інстанції, як доказ неукладення додаткової угоди.
У зв`язку з викладеним просить скасувати рішення Гусятинського районного суду Тернопільської області від 15 вересня 2021 року та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
15 січня 2022 року на адресу Тернопільського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу представника ФГ «Масарівські Липки» -Вербіцької М.В.
Відзив мотивований тим, що 13 лютого 2018 року між ФГ «Масарівські Липки» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, який 13 лютого 2018 року зареєстрований в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Між ФГ «Масарівські Липки» та ОСОБА_1 узгоджено умови оренди земельної ділянки. Вважає, що ОСОБА_1 було дотримано вимог закону України «Про оренду землі» щодо припинення умов договору оренди землі з ТОВ «Торговий дім «АСКО», що підтверджується надісланням позивачу ТОВ «Торговий дім «АСКО» відповіді на лист-повідомленння про прийняте ОСОБА_1 , як орендодавцем, рішення.
Звертає увагу, що надана позивачем як доказ продовження дії договору оренди землі, додаткова угода до договору оренди, яка направлена ОСОБА_1 разом з листом про поновлення договору оренди землі за № 29-12-2017224 від 29 грудня 2017 року, викликає сумнів щодо її підписання 12 січня 2018 року, оскільки, як зазначено у описі до листа, вказана додаткова угода направлена у трьох примірниках відповідачу ОСОБА_1 і всі три примірники були передані ним ФГ «Масарівські Липки» без підпису зі сторони ОСОБА_1 .
Вказує, що ОСОБА_1 на час укладення договору оренди землі їх не повідомляв про укладення додаткової угоди від 12 січня 2018 року з ТОВ «Торговий дім «АСКО». В серпні 2018 року ФГ «Масарівські Липки» та ОСОБА_1 надали можливість ТОВ «Торговий дім «АСКО» зібрати урожай, оскільки позивачем у вересні 2017 року було посіяно на спірній земельній ділянці озиму культуру. А з 01 вересня 2018 року ФГ «Масарівські Липки» вступило в обробіток земельної ділянки, яку обробляють по теперішній час, сплачують орендну плату та податок.
Представник відповідача вважає, що надана представником позивача додаткова угода є неналежним доказом, оскільки укладена з ОСОБА_1 шляхом шахрайських дій, і значно пізніше, як зазначено в даній угоді.
У зв"язку з викладеним просить суд апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Гусятинського районного суду Тернопільської області від 15 вересня 2021 року залишити без змін.
В судовому засіданні представник апелянта ТОВ «Торговий дім «АСКО» - Розанова О.З. апеляційну скаргу підтримала, зіславшись на мотиви, викладені в ній.
Преставник відповідача ФГ «Масарівські Липки» - Вербіцька М.В. проти апеляційної скарги заперечив та просив рішення суду залишити без змін, зіславшись на мотиви, викладені у відзиві на апеляційну скаргу.
Інші учасники по справі в судове засідання не з`явились, хоча належним чином були повідомлені про день і час слухання справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.
Відповідно до ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Таким вимогам закону рішення суду першої інстанції відповідає не повністю.
За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес у один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.
Судом встановлено наступні обставини.
ОСОБА_1 відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 457748, який виданий 01 грудня 2006 року Гусятинською районною державною адміністрацією, є власником земельної ділянки площею 1.76 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Яблунівської сільської ради Гусятинського (теперішнього Чортківського) району Тернопільської області (т.1 а.с.12.13).
30 листопада 2007 року між ТОВ «Торговий дім «АСКО» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець ОСОБА_1 надав, а орендар ТОВ «Торговий дім «АСКО» прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 1.76 га. ріллі, кадастровий номер 6121689600:01:001:0161, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 
Пунктом 6 договору передбачено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно із пунктом 33 договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
У пункті 39.1 цього договору передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Пунктом 7 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 344.79 грн., що становить 1.5 % від нормативно-грошової оцінки. Орендна плата вноситься як у грошовій, натуральній формі, а також шляхом надання послуг (продукцією, яка вирощується орендарем). Вартість продукції, що поставляється орендарем орендодавцю в рахунок орендної плати, не повинна перевищувати державних закупівельних цін.
Договір зареєстровано у Гусятинському районному відділі Тернопільської регіональної філії центр ДЗК 12 лютого 2008 року в державному реєстрі земель за № 040865601576. 
Таким чином, датою закінчення дії договору оренди землі є 12 лютого 2018 року.
03 листопада 2017 року, згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 37982449, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Торговий дім «АСКО» було зареєстровано право оренди спірної земельної ділянки, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 07 листопада 2017 року № 102863975 (т.1 а.с.10, 11).
У 2017 році ТОВ «Торговий дім «АСКО» виплатило ОСОБА_1 орендну плату за користування його земельною ділянкою під час дії договору оренди землі в сумі 1100 грн., що стверджується відомістю на виплату зерна в рахунок орендної плати за 2017 рік ТОВ «Торговий дім «АСКО» за 30 листопада 2017 року (т.1 а.с.36, 37).
ТОВ «Торговий дім «АСКО» листом від 29 грудня 2017 року за № 29-12-2017224 повідомило ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на продовження договору оренди землі. В даному листі зазначено, що ним повідомлено про використання Товариством свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк та про продовження строку договору оренди землі на 7 років, а також передбачено збільшення розміру орендної плати до 6 % від нормативної грошової оцінки землі в рік в грошовій формі, або в натуральній формі - 1700 кг. зерна (для ріллі), щорічно. Також зазначено, що додається проект додаткової угоди про продовження строку договору оренди землі (т.1 а.с.14).
У вищевказаному листі зазначено, що відсутність письмових заперечень або не надсилання відповіді на вказаний лист буде означати для Товариства згоду орендодавця на продовження орендних відносин на умовах, запропонованих у додатковій угоді. У разі незгоди орендодавця з певними умовами існуючого договору оренди землі або умовами, викладеними у додатковій угоді, орендодавцю запропоновано направити власний проект додаткової угоди з прийнятними для нього умовами.
До зазначеного вище листа долучено проект додаткової угоди до договору оренди землі від 30 листопада 2007 року, в якому ТОВ «Торговий дім «АСКО» запропоновано продовжити строк дії договору оренди землі на 7 років. Також у проекті додаткової угоди п.7 договору оренди викладено в новій редакції, згідно якої орендну плату збільшено до 6 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік у грошовій формі, або в натуральній формі -1700 кг. зерна щорічно. Крім того, пунктом 3 проекту додаткової угоди передбачалося, що усі інші положення договору оренди залишаються без змін, а пунктом 4 проекту додаткової угоди передбачалося, що додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди і набирає чинності з моменту її підписання сторонами. Право оренди згідно додаткової угоди підлягає реєстрації у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Вищезазначений лист направлений із доданим проектом додаткової угоди в трьох примірниках 09 січня 2018 року та отриманий ОСОБА_1 10 січня 2018 року, що підтверджується копіями: опису вкладення у цінний лист та зворотного рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення. У вказаному описі вкладення у цінний лист за порядковим №2 у графі «Найменування предметів» значиться - «додаткова угода про поновлення договору оренди землі на одному аркуші у трьох примірниках», у графі «Кількість предметів» - «3» (т.1 а.с.15).
12 січня 2018 року «Торговий дім «АСКО» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору оренди землі від 30 листопада 2007 року на умовах, визначених в проекті додаткової угоди (т.1 а.с.16).
Після цього, 22 січня 2018 року відповідач ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Торговий дім АСКО» із відповіддю на лист - повідомлення Товариства від 29 грудня 2017 року про незгоду на продовження дії договору оренди спірної земельної ділянки, посилаючись на те, що він планує обробляти земельну ділянку самостійно. 
01 лютого 2018 року ТОВ «Торговий дім АСКО» вищевказану відповідь ОСОБА_1 отримало. Вказаний факт підтверджується копіями опису вкладення до цінного листа та зворотного рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (т.1 а.с.66-68).
13 лютого 2018 року між ОСОБА_1 та ФГ «Масарівські Липки» укладено договір оренди земельної ділянки за № Я/105, загальною площею 1.76 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6121689600:01:001:0161, яка розташована на території Яблунівської сільської ради Гусятинського (теперішнього Чортківського) району Тернопільської області, який зареєстрований згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 лютого 2018 року за № 39908722 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 28 лютого 2018 року №115616243 (т.1 а.с.74, 75).
Пунктом 8 цього договору передбачено, що договір укладено на 10 років з 13 лютого 2018 року по 12 лютого 2028 року.
Пунктом 9 договору передбачено, що орендна плата нараховується орендарем у грошовій формі у розмірі 4323.00 грн. В рахунок орендної плати може передаватись 1700 кг. зерна ( пшениці).
Допитаний в суді першої інстанції в якості свідка відповідач ОСОБА_1 підтвердив, що коли до нього підходив представник ТОВ «Торговий дім «АСКО» з приводу продовження оренди, то він повідомив, що він сам буде обробляти земельну ділянку. Після того до нього підійшов представник ФГ «Масарівські Липки» і вони домовилися, що він здасть їм в оренду свою земельну ділянку, оскільки в них були кращі умови. Також зазначив, що він отримав від ТОВ «Торговий дім «АСКО» лист- повідомлення про поновлення договору оренди землі та додані до нього три примірники проекту додаткової угоди, які він не підписував. Він писав відповідь, що він не погоджується укладати додаткову угоду з ТОВ «Торговий дім «АСКО». Проте, не пам`ятає, коли він направляв вказану відповідь Товариству. В період з часу отримання вищевказаного листа від Товариства по 01 лютого 2018 року він ніякої додаткової угоди з ТОВ «Торговий дім «АСКО» не укладав. На наданій позивачем до справи додатковій угоді, в якій йшла мова про продовження оренди землі, він визнає свій підпис. Він її підписав приблизно в січні 2019 року, але не читав, про що йшла мова в тексті. Заяви про визнання позову він не підписував і не подавав до суду.
Надаючи правову оцінку встановленим обставинам справи, апеляційний суд виходить з наступного.
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно зі статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
Договір оренди землі може вважатися поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди землі також за наявності умов, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема: належного виконання своїх обов`язків орендарем, повідомлення ним орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з доданням до нього додаткової угоди, продовження користування виділеною земельною ділянкою, та відсутності протягом місяця після закінчення строку договору письмового повідомлення орендодавцем орендаря про відмову у поновленні договору оренди.
Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря буде порушене, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Такий висновок узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц.
У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.
За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.
З матеріалів справи вбачається, що строк дії договору оренди землі від 30 листопада 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Торговий дім «АСКО», закінчився 12 лютого 2018 року. ТОВ «Торговий дім «АСКО» завчасно повідомило відповідача ОСОБА_1 про намір продовжити договір оренди, що стверджується листом-повідомленням від 29 грудня 2017 року.
В той же час, власник земельної ділянки - орендодавець, у своєму листі - повідомленні від 22 січня 2018 року вказав на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі, що обумовлено його бажанням самостійно розпоряджатись (обробляти) земельну ділянку.
Однак, 12 січня 2018 року «Торговий дім «АСКО» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору оренди землі від 30 листопада 2007 року на наступних умовах:
«1. Сторони прийшли до згоди поновити Договір оренди землі (земельної ділянки кадастровий номер 6121689600:01:001:0161 площею 1.76 га) від 30 листопада 2007 року, зареєстрований 12 лютого 2008 року та продовжити строк його дії на 7 років.
2. Пункт 7 Договору оренди викласти в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 6% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки в рік в грошовій формі, або в натуральній формі - 1700 кг. зерна щорічно».
3. Усі інші положення договору оренди залишаються без змін.
4. Дана Додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди і набирає чинності з моменту її підписання сторонами. Право оренди згідно Додаткової угоди підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.»
Відповідно до ст.204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Колегія суддів звертає увагу на те, що в матеріалах справи відсутні докази щодо оскарження в судовому порядку укладення між «Торговий дім «АСКО» та ОСОБА_1 додаткової угоди від 12 січня 2018 року до договору оренди землі від 30 листопада 2007 року.
З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов передчасного висновку, що переважне право ТОВ «Торговий дім «АСКО» на укладення договору оренди землі відповідача ОСОБА_1 припинилося, оскільки в судовому засіданні встановлено факт укладення сторонами додаткової угоди, якою продовжено строк дії договору оренди землі на 7 років, встановлено орендну плату в розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік у грошовій формі, або в натуральній формі -1700 кг. зерна щорічно.
Помилковим є висновок суду першої інстанції про те, що додаткова угода про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки від 12 січня 2018 року суперечить листу ОСОБА_1 від 29 грудня 2017 року про відмову від продовження договору оренди землі та показанням ОСОБА_1 в якості свідка, оскільки вказані обставини не спростовують презумпцію правомірності правочину, укладеного 12 січня 2018 року.
Крім того, колегія суддів критично оцінює пояснення ОСОБА_1 про те, що останній не пам`ятає дати підписання ним документів, оскільки заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків (ч.2 ст.218 ЦК України).
Колегія суддів погоджується з доводами апелянта про те, що не вчинення реєстраційних дій попереднім орендарем після підписання додаткової угоди до договору оренди землі від 12 січня 2018 року не впливає на переважне право орендаря, оскільки 01 січня 2013 року набрали чинності зміни до Закону України «Про оренду землі», внесені Законом України від 11 лютого 2010 року №1878-VI, якими були виключено посилання щодо державної реєстрації договору оренди землі та набрання ним чинності після такої реєстрації.
У справі, яка розглядається, позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надав орендодавцю проект додаткової угоди до договору оренди та зазначив у ньому істотні умови, зокрема, щодо строку та орендної плати. Орендодавець ОСОБА_1 погодився з укладенням договору оренди на новий строк, у тому числі і з істотними умовами, однією з яких є розмір орендної плати, та підписав цю додаткову угоду 12 січня 2018 року.
З огляду на вказане вище у сукупності та враховуючи, що одна і та ж сама земельна ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними із різними орендарями, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача - попереднього орендаря, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк.
Вказані вище висновки узгоджуються з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним в постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (№14-330цс18).
Таким чином висновки суду першої інстанції про те, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі і укладена, але не зареєстрована в установленому порядку додаткова угода від 12 січня 2018 року на реалізацію орендарем свого переважного права не впливає, є помилковими.
Крім того судом встановлено, що орендар ТОВ «Торговий дім «АСКО» належно виконував обов`язки за договором оренди землі від 30 листопада 2007 року, продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення договору оренди.
Вказані обставини підтверджуються особистим підтвердженням ОСОБА_1 факту щодо виплати орендної плати за 2017 рік; договором про надання сільськогосподарських послуг №СГ-66 Тда від 01 лютого 2016 року; актом виконаних робіт №377 від 30 квітня 2018 року; додатком до акту здачі-прийняття послуг; актом розподілу земельних ділянок по посівних площах/полю; актом виконаних робіт №583 від 30 червня 2018 року; додатком до акту здачі-прийняття послуг; актом розподілу земельних ділянок по посівних площах/полю; звітом про посівні площі сільськогосподарських культур під урожай 2018 року №4-сг (річна) (т.1 а.с.17-37).
Разом з тим, судом першої інстанції правильно визнано безпідставними твердження представника позивача про те, що слід взяти до уваги заяву про визнання позову, надіслану до суду від імені відповідача ОСОБА_1 (т.1 а.с.130), оскільки вказане спростовується поясненнями відповідача ОСОБА_1 в підготовчому судовому засіданні 15 листопада 2019 року та показаннями останнього, даними ним в якості свідка у судовому засіданні від 03 лютого 2021 року, згідно яких ОСОБА_1 вказав, що надісланої до суду від його імені заяви про визнання позову не писав, не підписував та до суду не надсилав.
Суд апеляційної інстанції погоджується з доводами апелянта про те, що його переважне право як орендаря порушено зі сторони відповідача ОСОБА_1 , оскільки орендодавець уклав новий договір оренди спірної земельної ділянки із ФГ «Масарівські Липки» через один місяць після укладення між «Торговий дім «АСКО» та ОСОБА_1 додаткової угоди до договору оренди землі від 30 листопада 2007 року на умовах, визначених в проекті додаткової угоди.
Обґрунтованими є посилання апелянта на те, що ТОВ «Торговий дім «АСКО» та ОСОБА_1 у додатковій угоді до договору оренди землі узгодили всі істотні умови договору.
З огляду на наведене, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, враховуючи те, що обставини, на які посилається позивач як на підставу для задоволення позову, знайшли своє підтвердження у судовому засіданні, факт порушення відповідачами прав позивача підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, апеляційний суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
У відповідності до ст.ст.12, 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини на які посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно ч.2 ст.78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Згідно ч.2 ст.89 ЦПК України, жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
У відповідності до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до ст.376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Беручи до уваги всі встановлені судом факти і відповідні їм правовідносини, належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у сукупності колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду і ухвалення нового, яким позовну заяву задовольнити.
Ураховуючи те, що позовні вимоги підлягають задоволенню, відповідно до статті 141 ЦПК України з відповідачів ФГ «Масарівські Липки», ОСОБА_1 на користь позивача підлягають стягненню судові витрати, а саме сплачений судовий збір в розмірі 9605,00 грн, тобто по 4802.50 грн з кожного.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «АСКО» - задовольнити.
Рішення Гусятинського районного суду Тернопільської області від 15 вересня 2021 року - скасувати.
Ухвалити нове рішення, яким позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «АСКО» до Фермерського господарства «Масарівські Липки», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки - задовольнити.
Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Яблунівської сільської ради Гусятинського району Тернопільської області, площею 1,76 га, кадастровий номер 6121689600:01:001:0161, від 13 лютого 2018 року укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Масарівські Липки».
Поновити договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Яблунівської сільської ради Гусятинського району Тернопільської області, площею 1.76 га, кадастровий номер 6121689600:01:001:0161, від 30 листопада 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «АСКО», у редакції укладеної 12 січня 2018 року додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.
Стягнути з Фермерського господарства «Масарівські Липки», ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «АСКО» судовий збір в загальній сумі 9605 (дев`ять тисяч шістсот п`ять) гривень 00 копійок, тобто, по 4802 (чотири тисячі вісімсот дві) гривнi 50 копійок з кожного.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку, шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Дата складення повного тексту постанови - 31 березня 2022 року.

Реквізити сторін:
Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «АСКО» (Код ЄДРПОУ 32358937, адреса: 46018, місто Тернопіль, вулиця В. Винниченка, будинок 8).
Відповідач: Фермерське господарство «Масарівські Липки» (Код ЄДРПОУ 35218921, адреса: 48260, Тернопільська область, Гусятинський район, місто Копичинці, вулиця І. Богуна, будинок 45).
Віповідач: ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: 48265, Тернопільська область, Гусятинський район, село Яблунів).

Головуючий 
Судді