КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

 

справа №361/8546/20                                       Головуючий у І інстанції -Василишин В.О.   
апеляційне провадження №22-ц/824/10652/2021       Доповідач у ІІ інстанції - Гуль В.В.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ
 
09 грудня 2021 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
 
Головуючий  Гуля В.В.,
суддів  Матвієнко Ю.О., Мельника Я.С.,
за участю секретаря  Линок В.О.,
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 23 квітня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Виконавчий комітет Броварської міської ради Київської області, ОСОБА_3 , про визнання права власності на нерухоме майно,,- 
        
встановив:
 
У грудні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду із даним позовом, в якому просить визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
         В обґрунтування вимог зазначається, що 28 грудня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено попередній договір купівлі-продажу частини житлового будинку АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шкодою О.М., зареєстрований у реєстрі № 5474, за умовами якого ОСОБА_2 зобов`язується у строк не пізніше 27 березня 2014 року продати ОСОБА_1 частину зазначеного будинку (десята квартира, загальною площею 42,4 кв.м) або укласти договір купівлі-продажу майнових прав на зазначену квартиру, вартістю якої складає 271 660 грн. 00 коп.
         На підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договору купівлі-продажу квартири позивач передала відповідачу забезпечувальний платіж у розмірі - 159 800 грн. 00 коп. Решту коштів позивач зобов`язалася вносити протягом 6 місяців, починаючи з серпня 2014 року, кожного місяця до 20 числа у розмірі по - 2 000 грн. 00 коп. і два останні платежі до 20 червня та 30 грудня 2015 року по 45 720 грн. 00 коп. відповідно. За умовами попереднього договору покупець набуває право користування предметом цього договору з 16 січня 2014 року. Право власності на квартиру переходить до покупця з моменту укладення основного договору, але не раніше проведення повного розрахунку за цим договором. Умови попереднього договору позивачем виконані, здійснено повну оплату вартості квартири. Із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_1 стало відомо, що 06 січня 2016 року ОСОБА_2 здійснила реєстрацію права власності на спірну квартиру на своє ім`я. З підстав захисту порушеного права позивач звернулася до суду із даним позовом про визнання права власності.
      Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 23 квітня 2021 року в задоволенні позову відмовлено.
        Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати и позов її задовольнити.
         В обгрунтування доводів апеляційної скарги посилається на те, що суд неповно з`ясував обставини, що мають значення для її вирішення, оскільки позивач свої зобов`язання виконала повністю, сплатила передбачену договором суму. При цьому, квартира фактично була передана відповідачем позивачу. В квартирі вже була зареєстрована бабуся позивача, позович сплачувала усі комунальні платежі, заборгованості по яким не має. Основний договір не укладений з вини відповідача. Вважає, що на підставі попереднього договору та у зв`язку з переданням майна набула право власності на нерухоме майно. Крім того, позов був визнаний відповідачем. Спосіб захисту вважає належним.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги суд дійшов висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду - без змін, виходячи з наступного.
   Судом першої інстанції встановлено, що 28 грудня 2013 року між ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_4 та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шкодою О.М., зареєстрований у реєстрі № 5474, за умовами якого ОСОБА_2 зобов`язалася у строк не пізніше 27 березня 2014 року продати ОСОБА_1 частину житлового будинку АДРЕСА_1 (квартира АДРЕСА_1 загальною площею 42,4 кв.м) або укласти договір купівлі-продажу майнових прав на зазначену квартиру.
Відповідно до пункту 3 попереднього договору купівля-продаж зазначеної квартири (майнових прав) має бути вчинена за 271 660 грн. 00 коп. На підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договору купівлі-продажу ОСОБА_1 , передала, а ОСОБА_2 в особі представника, отримала забезпечувальний платіж у сумі 159 800 грн. 00 коп.
Згідно із пунктом вказаного договору покупець набуває право користування предметом цього договору з 16 січня 2014 року. Право власності на предмет цього договору переходить до покупця з моменту укладення основного договору, але не пізніше повного проведення розрахунків за цим договором.
30 липня 2014 року між вказаними сторонами укладено договір про внесення змін до договору, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований у реєстрі № 2988, яким внесено зміни до пунктів 1, 3 та 6 попереднього договору.
Так, частина друга пункту 3 зазначеного договору викладена у такій редакції: «на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договору купівлі-продажу ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_2 отримала забезпечувальний платіж у розмірі - 170 800 грн. 00 коп.
Пунктами 11, 12 вказаного правочину передбачено, що у разі коли договір купівлі-продажу не відбудеться з вини (відмова від договору, не з`явлення для підписання договору, не введення об`єкту в експлуатацію, тощо) продавця ОСОБА_2 зазначена сума забезпечувального платежу та інших платежів повертається покупцю ОСОБА_1 . У цьому разі ОСОБА_2 має додатково сплатити штраф у розмірі 1 500 грн. 00 коп. У разі коли договір купівлі-продажу не відбудеться з вини (відмова від договору, нез`явлення для підписання договору з посажної причини, тощо) покупця ОСОБА_1 зазначена сума забезпечувального платежу та інших платежів повертається покупцю за домовленістю сторін протягом дев`яноста днів після офіційного звернення покупця. У цьому разі ОСОБА_1 зобов`язується додатково сплатити штраф у розмірі 10 % від вартості квартири.
15 червня 2017 року та 19 квітня 2018 року ОСОБА_4 від імені ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі - 50 000 грн. 00 коп. та 55 000 грн. 00 коп. у рахунок повної оплати вартості квартири АДРЕСА_1 .
12 січня 2016 року ОСОБА_2 отримала свідоцтво про право власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 42,4 кв.м, житловою - 18,2 кв.м.
У грудні 2016 року ОСОБА_2 зверталася із позовом до ОСОБА_1 та ОСОБА_5 про визнання правовідношення припиненим, визнання такими, що втратили право на користування житловим приміщенням, усунення перешкод у користуванні нерухомим майном, виселення із зняттям з реєстраційного обліку.
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області 13 вересня 2017 року, що набрало законної сили 26 вересня 2017 року у задоволенні позову відмовлено.
19 грудня 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стабровською О.А. на адресу ОСОБА_2 направлялося повідомлення укладення та підписання основного договору купівлі-продажу частини житлового будинку АДРЕСА_1 .
Відповідно до протоколу проведення електронних торгів № 517925 від 21 грудня 2020 року відбулися електронні торги з реалізації майна - квартири АДРЕСА_1 , переможець торгів - ОСОБА_3 .
Таким чином, майно на яке претендує позивач на даний час реалізовано з прилюдних торгів.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , власником значиться  ОСОБА_3 .
Встановивши вказані обставини та відмовляючи в задоволенні позову, суд виходив з того, що визнання права власності на підставі попереднього договору законом не передбачено. За порушення умов попереднього договору передбачені інші правові наслідки - відшкодування збитків. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором. Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку  унеможливлює виникнення права власності на майно.
Таким чином обраний позивачем ОСОБА_1 спосіб захисту порушеного права є неналежним, оскільки суперечить вимогам чинного законодавства.
 Разом з тим, суд не прийняв визнання відповідачем позову, так як це суперечить закону, порушує права та інтереси інших осіб, зокрема третьої особи у справі, яка на даний час є власником спірного нерухомого майна.
         Такий висновок суду відповідає обставинам справи та вимогам закону виходячи з наступного.
         У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Встановлено, що між сторонами укладено попередній договір купівлі-продажу на квартиру АДРЕСА_1 , відповідно до якого позивач свої зобов`язання зі сплати грошових коштів виконала. Свої зобов`язання укласти основний договір у строк не пізніше 30.12.2015 року відповідач не виконала через свою недробосовісність, тобто договір не укладений з вини відповідача. 
Положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.
Цією нормою встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві.
Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором і положенням статті 321 ЦК України про непорушність права власності.
Стаття 635 ЦК України не передбачає такого правового наслідку порушення взятого на себе в попередньому договорі зобов`язання щодо укладення основного договору, як спонукання до його укладення в судовому порядку.
Зазначене узгоджується з вимогами частини третьої статті 635 ЦК, згідно з якою зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.
За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати на відшкодування збитків відповідно до частини другої статті 635 ЦК України.
Саме до цього зводяться правові висновки Верховного Суду України, викладені в ухвалі від 11 березня 2009 року в подібних правовідносинах.
Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.
За таких обставин рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги вказаних висновків суду не спростовують, оскільки попередній договір закінчив свою дію, а такого способу захисту як визнання права власності у даних правовідносинах не передбачено. 
 
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд,-
 
                                                        УХВАЛИВ:
 
     Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
 
        Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 23 квітня 2021 року залишити без змін.
 
 Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий                                                         В.В. Гуль
 
Судді                                                                    Ю.О. Матвієнко
 
                                                                                   Я.С. Мельник