ОКРЕМА ДУМКА
Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
Русинчука М.М.
 
26 січня 2022 року
м. Київ
 
справа № 461/4116/18
провадження № 61-4761св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого: Крата В. І., суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., 
Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач), касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково, постанову Львівського апеляційного суду від 04 лютого 2020 року скасував, рішення Галицького районного суду міста Львова від 29 листопада 2018 року змінив, виклавши його мотивувальну частину в редакції постанови суду касаційної інстанції.
 
Суди встановили, що відповідно до ухвали Львівської ради від 19 червня 2014 року № 3462, протоколу засідання комісії для забезпечення приватизації шляхом продажу на аукціоні об`єкта малої приватизації комунальної власності міста Львова від 11 лютого 2015 року № 1 та протоколу аукціону реалізації об`єкта малої приватизації комунальної власності міста Львова від 06 березня 2015 року № 02 між позивачем Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, функції та повноваження якого на цей час виконує Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Управління комунальної власності),та ОСОБА_2 укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу об`єкта малої приватизації від 13 березня 2015 року, згідно з яким ОСОБА_2 набула право власності на об`єкт продажу, а саме: нежитлові приміщення першого поверху та підвалу, загальною площею 136,2 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
 
Факт приймання-передачі об`єкта продажу підтверджується актом приймання-передачі від 10 квітня 2015 року.
 
Відповідно до даних технічного паспорта на приміщення (від 25 квітня 2014 року), загальна площа приміщень (індекси «5-1»-«5-6») першого поверху становила 
82,1 кв. м, а підвалу (індекси «V» - «VIII») - 54,1 кв. м, разом 136,20 кв. м.
 
У пункті 6.2 договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації від 13 березня 
2015 року № 2984 сторони погодили контроль продавця за виконанням умов договору.
 
Крім цього, у пункті 5 зазначеного договору купівлі-продажу сторони погодили, що покупець зобов`язується визначати подальше використання об`єкту згідно з нормами чинного законодавства; здійснити проведення ремонтно-відновлювальних робіт у придбаних приміщеннях упродовж першого року з моменту укладення договору; використовувати придбаний об`єкт «як аптеку з обов`язковим збереженням цінних мистецьких елементів інтер`єру: автентичних меблів та вітражів, які є невід`ємною частиною інтер`єру аптеки»; відчужувати об`єкт з дотриманням умов, на яких він був придбаний; у випадку зміни власника об`єкту покласти усі зобов`язання, що виникли за договором, на нового власника.
 
Рішенням Франківського районного суду м. Львова від 28 жовтня 2016 року у справі № 465/1817/16-ц за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про зобов`язання до виконання умов договору та зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 про припинення права на частку в спільному майні, у задоволенні позову ОСОБА_3 про зобов`язання до виконання умов договору відмовлено. Зустрічний позов задоволено. Припинено право власності ОСОБА_4 на комору в підвалі площею 20,5 кв. м в будинку АДРЕСА_1 . Припинено право власності ОСОБА_5 на комору в підвалі площею 16,6 кв. м в будинку АДРЕСА_1 . Припинено право власності ОСОБА_6 та ОСОБА_7 на комору в підвалі площею 12,1 кв. м в будинку АДРЕСА_1 . Припинено право власності ОСОБА_3 на комору в підвалі площею 4,0 кв. м та майнові права на підвальні приміщення площею 75,5 кв. м в будинку 
АДРЕСА_1 . Визнано за ОСОБА_2 право власності на нежитлові приміщення площею 264,9 кв. м, позначені на поверховому плані першого поверху під індексами 5-1 площею 67,3 кв. м, 5-2 площею 17,3 кв. м, 5-3 площею 16,7 кв. м, на поверховому плані підвалу під індексами 5-4 площею 61,1 кв. м, 5-5 площею 29,8 кв. м, 5-6 площею 20,6 кв. м, 5-7 площею 52,1 кв. м в будинку АДРЕСА_1 .
 
З метою додаткового залучення коштів для проведення ремонту нежитлових приміщень першого поверху та підвалу ОСОБА_2 та ОСОБА_1 14 вересня 
2017 року уклали договір позики на суму 10 000 000,00 грн, згідно з яким ОСОБА_1 передала, а ОСОБА_2 прийняла зазначену суму коштів та зобов`язалася повернути її в строк до 25 вересня 2017 року.
 
Для забезпечення виконання зобов`язання, що виникло на підставі договору позики сторони уклали іпотечний договір від 14 вересня 2017 року, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального договору Рачинською І. Я. за реєстровим № 10512, який є предметом спору.
 
Предмет іпотеки становили нежитлові приміщення першого поверху (5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6, 5-7), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Загальна площа нежитлових приміщень становить 264,9 кв. м. Зазначені нежитлові приміщення належать ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації на аукціоні № 2984, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дяків В. О. 13 березня 2015 року та зареєстрованого за № 196, акта приймання-передачі № 2984, складеного 10 квітня 2015 року між Управлінням комунальної власності та ОСОБА_2 , а також на підставі рішення Франківського районного суду міста Львова від 28 жовтня 
2016 року у справі № 465/1817/16-ц, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, виданою приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Рачинською І. Я. 14 вересня 2017 року. Тобто частина приміщень, а саме нежитлові приміщення першого поверху та підвалу, загальною площею 136,2 кв. м., була набута за вищезазначеним договором купівлі-продажу. Згідно з даними з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на нежитлові приміщення першого поверху 
(5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6, 5-7), загальною площею 264,9 кв. м на АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_1 , підстава виникнення - іпотечний договір від 14 вересня 2017 року № 10512.
 
За результатами проведеної позивачем перевірки складено акт від 30 листопада 2017 року № 892-НП/17, яким встановлено, що ремонтно-відновлювальні роботи 
у приміщенні за адресою: АДРЕСА_1 не завершено; не виявлено у придбаному об`єкті «цінних мистецьких елементів інтер`єру», які визначались як «невід`ємна частина інтер`єру аптеки»; предмет договору не використовується за призначенням як аптека; підвальні приміщення, які виступали предметом договору об`єднанні з іншими не ідентифікованими підвальними приміщеннями.
 
Рішенням Господарського суду Львівської області від 17 жовтня 2018 року розірвано договір купівлі-продажу об`єкту малої приватизації на аукціоні від 
13 березня 2015 року № 2984, укладений між Управлінням комунальної власності та ФОП ОСОБА_2 .
 
У червні 2018 року Управління комунальної власності звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про визнання недійсним зазначеного іпотечного договору. Просило визнати цей договір недійсним в частині передачі в іпотеку зазначених нежитлових приміщень, посилаючись на те, що об`єкт приватизації в порушення норм закону заставлено та в подальшому відчужено без погодження з позивачем.
 
Рішенням Галицького районного суду міста Львова від 29 листопада 2018 року в задоволенні позову Управління комунальної власності відмовлено.
 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
аналіз норм Закону України «Про приватизацію державного майна» та умов договору купівлі-продажу дає підстави стверджувати, що нежитлові приміщення першого поверху та підвалу загальною площею 136,2 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 є об`єктом малої приватизації. З огляду на норму частини другої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» та, враховуючи, що за договором купівлі-продажу ОСОБА_2 придбано приміщення, а не підприємство, відповідно у покупця не могло виникнути зобов`язань щодо збереження основних видів діяльності підприємства;
за договором купівлі-продажу ОСОБА_2 придбано об`єкт малої приватизації, який не відноситься до об`єктів групи Г, передбаченої частиною другою статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», тому до такого договору не можуть включатися виключні умови та зобов`язання покупця щодо їх виконання, у разі невиконання яких договір купівлі-продажу підлягає розірванню;
відповідно до статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» строк виконання зобов`язань, визначених у договорі купівлі-продажу, не повинен перевищувати п`яти років. Цією нормою визначено лише обмеження щодо встановлення максимального строку, проте зазначене положення не встановлює строк виконання зобов`язань щодо кожного окремого договору, зокрема і договору купівлі-продажу. У договорі купівлі-продажу об`єкта малої приватизації на аукціоні від 13 березня 2015 року № 2984 не визначено строків, протягом яких відповідач ОСОБА_2 повинна виконувати взяті на себе зобов`язання за зазначеним договором;
ОСОБА_2 умов договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації на аукціоні від 13 березня 2015 року № 2984 не порушила. Нею збережено автентичність приміщення, що підтверджується актом проведення перевірки приміщення № 892-НП/17, складеним Управлінням комунальної власності 
30 листопада 2017 року. Цим документом підтверджується, що ОСОБА_2 приміщення, набуте за договором від 13 березня 2015 року № 2984, використовує відповідно до умов зазначеного договору. Також актом підтверджується, що у приміщенні проводяться ремонтні роботи, зазначено про зміни фактичного технічного стану приміщення, чим пояснюються розбіжності в технічній документації на приміщення, а саме: у технічному паспорті, складеному 25 квітня 2014 року станом на 22 листопада 2013 року та в технічному паспорті, складеному станом на 08 квітня 2016 року;
предметом іпотечного договору від 14 вересня 2017 року є нежитлові приміщення першого поверху (5-1, 5-2, 5-3, 5-4, 5-5, 5-6, 5-7) за адресою: АДРЕСА_1 , загальна площа яких становить 264,9 кв. м, які зареєстровані за ОСОБА_2 рішенням державного реєстратора Львівського обласного управління юстиції про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 
06 травня 2015 року, індексний номер 21125820. Отже, цей об`єкт має єдиний реєстровий номер і є одним цілісним приміщенням, тобто іншим ніж об`єкт договору купівлі продажу, який укладений 13 березня 2015 року між Управлінням комунальної власності та ОСОБА_2 ;
позивач просив визнати недійсним іпотечний договір від 14 вересня 2017 року в частині передачі в іпотеку нежитлових приміщень, які становили об`єкт приватизації за договором купівлі-продажу об`єкта малої приватизації від 13 березня 2015 року. Проте суду не надано доказів в частині яких саме приміщень позивач просить визнати договір недійсним, коли об`єкт зазнав ремонту, приєднання, переобладнання, що підтверджується оглянутою в судовому засіданні інвентаризаційною справою будинку на АДРЕСА_1 ;
договір іпотеки не слід ототожнювати з договором купівлі-продажу, оскільки такий договір спрямований на гарантування виконання зобов`язання боржником, а не на перехід права власності від власника майна до кредитора; за договором іпотеки майно залишається у власності іпотекодавця. Таким чином, договір іпотеки за своєю правовою природою не є правочином, пов`язаним із відчуженням чи будь-якою іншою формою переходу права власності на майно та передбачає лише забезпечення виконання зобов`язання;
особами, які беруть участь у справі про визнання правочину недійсним, є насамперед сторони правочину. Управлінням комунальної власності не є стороною іпотечного договору від 14 вересня 2017 року. Оспорюваний договір іпотеки містить усі умови, визначені статтею 18 Закону України «Про іпотеку». Зазначені позивачем підстави визнання недійсним оспорюваного договору іпотеки (відсутність згоди Управління комунальної власності на відчуження майна та недотримання при його укладенні зобов`язань щодо збереження цінних мистецьких елементів інтер`єру) не передбачені статтею 18 Законом України «Про іпотеку» і не є правовими підставами для визнання недійсним правочину, які визначені статтями 203, 215 ЦК України. Отже, оспорюваний іпотечний договір укладено з дотриманням всіх вимог щодо процедури та форми, тому підстав для визнання його недійсним немає.
 
Постановою Львівського апеляційного суду від 04 лютого 2020 року апеляційну скаргу Управління комунальної власності задоволено.
 
Рішення Галицького районного суду міста Львова від 29 листопада 2018 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким позов Управління комунальної власності задоволено.
 
Визнано недійсним іпотечний договір від 14 вересня 2017, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального договору Рачинською І. Я. за реєстровим номером 10512, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , в частині передачі в іпотеку нежитлових приміщень першого поверху та підвалу загальною площею 136,2 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які складали об`єкт приватизації за договором купівлі-продажу об`єкта малої приватизації на аукціоні від 13 березня 2015 року № 2984.
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
до спірних правовідносин застосовуються норми Закону України «Про приватизацію державного майна», Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», в редакціях чинних на час спірних правовідносин. Сторони не оспорювали та не спростували факт відсутності в укладеному договорі іпотеки умов, за якими у випадку набуття права власності за договором іпотеки до нового власника переходять невиконані зобов`язання, що були передбачені договором купівлі-продажу об`єкта приватизації. Крім того, сторони не заперечували того факту, що об`єкт, який переданий в іпотеку, в його частині, що набута за договором купівлі-продажу, не використовується як аптека та у приміщеннях відсутні цінні мистецькі елементи інтер`єру: автентичні меблі та вітражі, які є невід`ємною частиною інтер`єру аптеки;
передача предмета договору купівлі-продажу в іпотеку та відповідно подальше його відчуження за договором іпотеки від 14 вересня 2017 року відбулось без обов`язкового погодження таких дій із органом приватизації, а при відчуженні об`єкта відповідач всупереч статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» та статті 23 «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» не поклав на нового власника зобов`язань, встановлених договором купівлі-продажу від 13 березня 2015 року № 2984, що мало наслідком невиконання (порушення) умов зазначеного договору купівлі-продажу;
відповідно до витягу з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, власником нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 264,9 кв. м (індекси «5-1» - «5-7»), є ОСОБА_1 на підставі іпотечного договору від 14 вересня 2017, іпотека за яким 
02 листопада 2017 року була припинена. Тобто, ОСОБА_1 набула у власність нежитлові приміщення за вказаною адресою, що були предметом договору купівлі-продажу, проте на неї не були покладені зобов`язання за договором купівлі-продажу від 13 березня 2015 року, як це передбачено у пункті 5.3 зазначеного договору;
відповідачі не дотримали вимог закону та умов договору купівлі-продажу. Це свідчить про недійсність спірного договору іпотеки в частині передачі приміщень, отриманих за договором купівлі-продажу, оскільки такий договір суперечить вимогам закону через не покладення обов`язків, передбачених законом, на нового власника об`єкта нерухомого майна у випадку набуття такого майна у власність за договором іпотеки, а також у зв`язку із виходом іпотекодавцем за межі своїх повноважень в частині передачі об`єкта у власність всупереч вимогами закону.
 
Скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції та змінюючи рішення суду першої інстанції в частині мотивів відмови у задоволенні позову, колегія суддів виходила з того, що:
Управління комунальної власності звернулося із позовом, в якому просило визнати недійсним іпотечний договір від 14 вересня 2017 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , в частині передачі в іпотеку нежитлових приміщень, які становлять об`єкт приватизації за договором купівлі-продажу об`єкту малої приватизації на аукціоні від 13 березня 2015 року № 2984;
суди встановили, що відповідно до витягу з інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, станом на 05 березня 2018 року власником нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 264,9 кв. м (індекси «5-1» - «5-7») зазначено ОСОБА_1 , на підставі іпотечного договору від 14 вересня 2017 року, іпотека за яким 02 листопада 2017 року була припинена;
рішенням Франківського районного суду м. Львова від 28 жовтня 2016 року у справі № 465/1817/16-ц у задоволенні позову ОСОБА_3 про зобов`язання до виконання умов договору відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_2 про припинення права на частку в спільному майні задоволено. Припинено право власності ОСОБА_4 на комору в підвалі площею 20,5 кв. м в будинку АДРЕСА_1 . Припинено право власності ОСОБА_5 на комору в підвалі площею 16,6 кв. м в будинку АДРЕСА_1 . Припинено право власності ОСОБА_6 та ОСОБА_7 на комору в підвалі площею 12,1 кв. м в будинку АДРЕСА_1 . Припинено право власності ОСОБА_3 на комору в підвалі площею 4,0 кв. м та майнові права на підвальні приміщення площею 75,5 кв. м в будинку АДРЕСА_1 . Визнано за ОСОБА_2 право власності на нежитлові приміщення площею 264,9 кв. м, позначені на поверховому плані першого поверху під індексами 5-1 площею 67,3 кв. м, 5-2 площею 17,3 кв. м, 5-3 площею 16,7 кв. м, на поверховому плані підвалу під індексами 5-4 площею 61,1 кв. м, 5-5 площею 29,8 кв. м, 5-6 площею 20,6 кв. м, 5-7 площею 52,1 кв. м в будинку АДРЕСА_1 ;
рішення Франківського районного суду м. Львова від 28 жовтня 2016 року у справі № 465/1817/16-ц набрало законної сили.
 
За встановлених обставин, як зазначено судом касаційної інстанції, задоволення вимоги про визнання недійсним іпотечного договору в частині передачі в іпотеку нежитлових приміщень, які становлять об`єкт приватизації за договором купівлі-продажу об`єкту малої приватизації на аукціоні від 13 березня 2015 року № 2984, не забезпечить поновлення порушених, на думку позивача, прав чи інтересів.
 
Не можу погодитися з постановою колегії суддів з таких мотивів.
 
Згідно з нормами статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) при приватизації об`єкта державної власності шляхом його викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу. Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюється відповідно до вимог законодавства. Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу повинні включатися передбачені бізнес-планом чи планом приватизації зобов`язання або зобов`язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, щодо: збереження основних видів діяльності підприємства; технічного переозброєння, модернізації виробництва; виконання встановлених мобілізаційних завдань; погашення боргів із заробітної плати та перед бюджетом, простроченої кредиторської заборгованості підприємства; забезпечення соціальних гарантій працівникам згідно з вимогами трудового законодавства; вимоги та додаткові обмеження природоохоронного законодавства до користування об`єктом. У разі укладення договорів купівлі-продажу під інвестиційні зобов`язання такі договори можуть містити умови щодо недопущення виникнення податкового боргу до виконання зобов`язань у визначені договором строки. Умови щодо недопущення податкового боргу обов`язково включаються до договорів купівлі-продажу під інвестиційні зобов`язання у випадках наявності у покупця чи отримання ним в результаті приватизації вирішального впливу на управління чи діяльність юридичної особи. До договору купівлі-продажу об`єктів групи Г включаються виключні умови та зобов`язання покупця щодо їх виконання, у разі невиконання яких договір купівлі-продажу підлягає розірванню. Виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є:1) несплата коштів, визначених договором купівлі-продажу, протягом 60 днів з дня нотаріального посвідчення договору; 2) невиконання або неналежне виконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця щодо основних напрямів розвитку і функціонування приватизованого об`єкта; 3) невиконання умов договору купівлі-продажу у зв`язку з банкрутством приватизованого підприємства або підприємства, до якого було передано приватизований об`єкт.
 
У договорі купівлі-продажу чітко визначаються критичні значення неналежного виконання виключних умов (строк, відсоток виконання).
 
Зазначені в цій частині зобов`язання зберігають свою дію для осіб, які придбають об`єкт у разі його подальшого відчуження протягом строку дії цих зобов`язань. Відчуження майна (акцій), обтяжених передбаченими у цій частині зобов`язаннями, можливо виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням. Порядок надання згоди державними органами приватизації встановлюється Фондом державного майна України. У разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на цей об`єкт зобов`язаний подати до державного органу приватизації копії документів, що підтверджують перехід до нього права власності. Державний орган приватизації зобов`язаний вимагати від нового власника виконання зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу об`єкта приватизації і застосовувати до нього у разі їх невиконання санкції згідно із законом. Емітент або реєстратор, який веде реєстр власників іменних цінних паперів, зобов`язаний подати органу приватизації відомості про нового власника приватизованого об`єкта на письмову вимогу державного органу приватизації. Договори про подальше відчуження майна (акцій), обтяжених передбаченими у цій частині зобов`язаннями, підлягають нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законодавством, державній реєстрації. Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації. Державний орган приватизації має право залучати органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування (за їх згодою) до здійснення контролю за виконанням умов договору купівлі-продажу. За результатами перевірки виконання умов договору купівлі-продажу складається акт за формою, встановленою Фондом державного майна України.
 
Договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законом, державній реєстрації. Право власності на об`єкт переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта. У разі якщо об`єктом є нерухоме майно (нерухомість), право власності на нього переходить до покупця після державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт в установленому законом порядку, яка здійснюється після сплати у повному обсязі ціни продажу об`єкта.
 
На вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.
Передача приватизованого об`єкта в заставу або внесення такого об`єкта до статутного капіталу господарського товариства в період дії умов договору купівлі-продажу здійснюється за згодою державного органу приватизації, який є стороною цього договору, в установленому Фондом державного майна України порядку.
 
Забороняється подальше відчуження окремих частин пакета акцій до повного виконання покупцем умов договору купівлі-продажу об`єкта приватизації, а також подальше відчуження приватизованого об`єкта без збереження для нового власника зобов`язань, визначених умовами конкурсу, аукціону, викупу. При подальшому відчуженні приватизованого об`єкта до нового власника переходять невиконані зобов`язання, що були передбачені договором купівлі-продажу об`єкта приватизації.
У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню у державну власність, включаючи земельну ділянку.
 
У статті 23 «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), крім іншого, визначено, що зобов`язання покупця, передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбають об`єкт у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань. Подальше відчуження такого об`єкта можливе лише за умови збереження для нового власника зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу, виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням. У разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник об`єкта зобов`язаний у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на об`єкт подати державному органу приватизації копії документів, що підтверджують його право власності. Державний орган приватизації зобов`язаний вимагати від нового власника виконання зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу об`єкта приватизації, та в разі їх невиконання застосовувати до нього санкції згідно із законом.
 
Встановивши, що передача предмета договору купівлі-продажу (об`єкта малої приватизації) в заставу (іпотеку) з умовою подальшого його відчуження за іпотечним застереженням відбулось без обов`язкового погодження таких дій із органом приватизації, а під час передачі спірного об`єкта приватизації в іпотеку відповідач не поклав на нового власника зобов`язань, визначених пунктом 5.3 договору купівлі-продажу від 13 березня 2015 року № 2984, суд апеляційної інстанції правильно вважав, що оспорюваний договір іпотеки укладений з порушенням вимог статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» та статті 23 «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», у зв`язку з чим на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України визнав цей правочин недійсним як правочин, зміст якого суперечить актам цивільного законодавства. 
 
Не можна погодитись з висновком суду касаційної інстанції про те, що задоволення вимоги про визнання недійсним іпотечного договору в частині передачі в іпотеку нежитлових приміщень, які становлять об`єкт приватизації за договором купівлі-продажу об`єкту малої приватизації на аукціоні від 13 березня 2015 року № 2984, 
не забезпечить поновлення порушених, на думку позивача, прав чи інтересів, оскільки задоволення позовних вимог (визнання недійсним оспорюваного іпотечного договору) призведе до повернення спірного майна його первісному набувачу ОСОБА_2 , а з ним і права позивача контролювати використання цього майна за цільовим призначенням та виконання нею як покупцем об`єкта приватизації взятих на себе за договором купівлі-продажу приватизаційних зобов`язань. В цьому полягає інтерес позивача, за захистом якого він і звернувся до суду.
 
Таким чином, вважаю, що у суду касаційної інстанції не було підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції і відмови в позові з тих підстав, що задоволення позовних вимог у тому вигляді, як вони заявлені, не забезпечить поновлення порушених прав чи інтересів позивача.
 
Суддя:                                                                                             М. М. Русинчук