Постанова                                     
Іменем України
 
19 січня 2022 року
м. Київ
 
справа № 753/14586/19
 
провадження № 61-18183св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Воробйової І. А. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., 
Черняк Ю. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Кредитна спілка «Зараз», ОСОБА_2 , державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкін Олександр Васильович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит Станіслав Олександрович,
представник  ОСОБА_2  - адвокат Гайдаш Олександр Володимирович,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Гайдаш Олександр Володимирович, на постанову Київського апеляційного суду 
від 23 вересня 2021 року у складі колегії суддів: Немировської О. В., 
Махлай Л. Д., Ящук Т. І.,
ВСТАНОВИВ:
 
1.     Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Кредитної спілки «Зараз» (далі - КС «Зараз»), ОСОБА_2 , державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» (далі - КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу») Прошкіна О. В., приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкобита С. О. про скасування реєстрації права власності та визнання договору недійсним.
Позовну заяву мотивовано тим, що вона 23 липня 2018 року уклала 
з КС «Зараз» кредитний договір № КВ-00119/07-18/2105, відповідно до якого  отримала кредит в сумі 120 000,00 грн на строк до 23 липня 2020 року. 
Для забезпечення виконання вказаного договору того ж дня було укладено договір іпотеки, за умовами якого вона передала КС «Зараз» в іпотеку належну їй квартиру АДРЕСА_1 , заставна вартість квартири 240 000,00 грн.
03 липня 2019 року вона дізналася, що 14 червня 2019 року власником вказаної квартири стала ОСОБА_2 , яка придбала квартиру 
у КС «Зараз». 
Вважала, що такі дії КС «Зараз» щодо реєстрації за собою права власності на спірну квартиру є незаконними, оскільки при перереєстрації права власності на квартиру за КС «Зараз» державним реєстратором 
КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіним О. В. було порушено вимоги статей 35-37 Закону України «Про іпотеку». 
Зазначала, що вона не отримувала письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки, повідомлень про продаж належної їй квартири, їй не було повідомлено про оцінку предмета іпотеки. 
Ураховуючи зазначене, ОСОБА_1 просила суд:
- скасувати реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за КС «Зараз»; 
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири 
АДРЕСА_1 , укладений 14 червня 2019 року між 
КС «Зараз» та ОСОБА_2 ;
- скасувати реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 .
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 19 лютого 2021 року у складі судді Каліушка Ф. А. у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що, уклавши договір іпотеки, КС «Зараз» та ОСОБА_1 досягли домовленості щодо всіх його істотних умов. Сторони домовились, що у разі порушення іпотекодавцем своїх зобов`язань за кредитним договором, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до пункту 4.8 цього договору іпотекодавець надав згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору, кредитного договору та вимог чинного законодавства України. Цей договір має силу правовстановлюючого документа та надає право іпотекодержателю подати заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки та право продати предмет іпотеки. 
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 23 вересня 2021 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 задоволено частково.
Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 19 лютого 2021 року скасовано та ухвалено у справі нове судове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково.
Скасовано реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта за КС «Зараз» на підставі договору іпотеки від 23 липня 2018 року № 3501, вчинену 
у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державним реєстратором Прошкіним О. В., індексний номер рішення 47275058 від 10 червня 2019 року.
Скасовано реєстрацію права власності на квартиру 
АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта 
за ОСОБА_2 квартири від 14 червня 2019 року, вчинену у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С. О., індексний номер рішення 47369285 від 14 червня 2019 року.
У задоволенні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладеного між Кредитною спілкою «Зараз» та ОСОБА_2 , відмовлено.
Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що при проведенні реєстраційної дії щодо державної реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем державний реєстратор Прошкін О. В. прийняв рішення, яке не відповідає положенням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Державна реєстрація права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем проведена за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначеної на момент такого набуття, що 
є підставою для скасування такої реєстрації.
Оскільки скасовано державну реєстрацію за КС «Зараз» права власності на спірну квартиру, підлягає скасуванню також рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47369285 від 14 червня 2019 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит С. О., який прийняв рішення про реєстрацію права власності на квартиру, із розміром частки 1/1, за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 14 червня 2019 року.
Апеляційний суд вважав, що в задоволенні вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладеного між КС «Зараз» та ОСОБА_2 , слід відмовити, оскільки позивач обрала неналежний спосіб захисту. 
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у листопаді 2021 року до Верховного Суду, 
ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Гайдаш О. В., посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржуване судове рішення скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 24 листопада 2021 року відкрито касаційне провадження у справі.
У грудні 2021 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 12 січня 2022 року справу призначено 
до розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку» та не врахував висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду 
від 29 вересня 2020 року у справі 757/13243/17 (провадження 
№ 14-711цс19), відповідно до якого у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. 
Крім того, судом апеляційної інстанції неправильно застосовано правові висновки Верховного Суду, що викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16 (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі 
№ 306/2053/16 (провадження № 14-22цс19), оскільки у цій справі така оцінка була проведена, що підтверджується звітом про оцінку та висновком про вартість майна, яка була чинною на момент переходу права власності. 
У оскаржуваній постанові апеляційний суд встановив факт, що оцінка предмета іпотеки була проведена.
Судом апеляційної інстанції було скасовано реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за 
ОСОБА_2 від 14 червня 2019 року, проте у визнанні недійсним відповідного договору купівлі-продажу квартири відмовлено. Вважає, що суд апеляційної інстанції порушив абзац 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким встановлено, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). 
Також заявник посилається на те, що судове рішення підлягає касаційному оскарженню відповідно до пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК України, оскільки відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
 
Відзиви на касаційну скаргу учасники справи не подавали.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами 
23 липня 2018 року між ОСОБА_1 та КС «Зараз» укладений кредитний договір № КВ-00119/07-18/2105, за умовами якого кредитодавець надає позичальнику фінансовий кредит у формі кредитної лінії з лімітом у сумі 120 000,00 грн на строк до 23 липня 2020 року. 
Того ж дня на забезпечення виконання вказаного договору сторони уклали договір іпотеки, за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку КС «Зараз» належну їй квартиру АДРЕСА_1 . Вказаний договір іпотеки посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М. та зареєстровано у реєстрі за 
№ 3502.
За змістом пункту 1.2 умов цього договору заставна вартість предмета іпотеки за згодою сторін становить 240 000,00 грн.
Згідно з пунктом 4.1 договору у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем кредитного договору, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до пункту 4.2 договору у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання кредитного договору, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 4.3 договору сторони домовились, що іпотекодавець, в будь-який час до моменту реалізації предмета іпотеки, має право припинити звернення на нього стягнення шляхом повного виконання забезпечених іпотекою зобов`язань.
Згідно з умовами договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема відповідно до пункту 4.5.3 шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке передається в іпотеку за цим договором, є дане застереження, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до пункту 4.8 договору підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя (придбання предмета іпотеки у власність) у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору, кредитного договору та вимог чинного законодавства України. Іпотекодавець підписанням цього договору також засвідчує, що наявності будь-яких інших документів, крім цього договору та письмового рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається. Цей договір має силу правовстановлюючого документа та надає право іпотекодержателю подати заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки та право продати предмет іпотеки. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя у порядку, що передбачений чинним законодавством України.
Згідно з пунктом 4.9 договору у випадку набуття іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель набуває право без будь-якого додаткового уповноваження іпотекодавця від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі з дотриманням умов, визначених 
в Законі України «Про іпотеку». Сторони домовилися, що ціною продажу предмета іпотеки на вибір іпотекодержателя є ціна, яка визначена іпотекодержателем на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, якого обирає іпотекодержатель на свій розсуд без погодження 
з іпотекодавцем; сума, що зафіксована у цьому договорі як узгоджена сторонами оцінка предмета іпотеки. Право обирати спосіб визначення ціни предмета іпотеки, згідно з цим пунктом належить іпотекодержателю.
07 червня 2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М. видав свідоцтво, що зареєстровано в реєстрі за № 2758, про посвідчення нею передачі заяви КС «Зараз», яка містила відомості щодо невиконання ОСОБА_1 зобов`язань за кредитним договором 
№ КВ-00119/07-18/2105 про надання коштів у позику на умовах фінансового кредиту від 23 липня 2018 року. Сума заборгованості станом на 27 березня 2019 року становила 972 153,52 грн. Також повідомлено, що в разі якщо 
в термін 30 днів з дня отримання ОСОБА_1 заяви нею не буде усунено порушення умов кредитного договору та договору іпотеки, то відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» та на підставі договору іпотеки, буде здійснено передачу іпотекодержателю - КС «Зараз» право власності на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 .
Вказане свідоцтво містить відомості, що заяву було передано засобами поштового зв`язку у вигляді рекомендованого листа з повідомленням про вручення поштового відправлення та отримано особисто ОСОБА_1 
01 квітня 2019 року.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 04 липня 2019 року за 
№ 172569930, згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47275058 від 10 червня 2019 року, державний реєстратор КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкін О. В. зареєстрував право власності на спірну квартиру, із розміром частки 0, за КС «Зараз».
11 червня 2019 року КС «Зараз» направила ОСОБА_1 повідомлення про те, що станом на 10 червня 2019 розмір заборгованості за кредитним договором становив 1 269 849,00 грн, право власності на предмет іпотеки було зареєстровано за спілкою, а вартість квартири була визначена відповідно до експертного висновку суб`єкта оціночної діяльності в розмірі 849 990,00 грн.
14 червня 2019 року між КС «Зараз» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Цей договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобит С. О.
Згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47369285 від 14 червня 2019 року, державний реєстратор приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит С. О., прийняв рішення про реєстрацію права власності на квартиру, із розміром 
частки 1/1, за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу 
від 14 червня 2019 року.
 
2.     Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження 
в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення
від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Гайдаш О. В., задоволенню не підлягає.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до вимог частин першої та другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог 
і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предметаіпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника 
у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 зазначеного Закону).
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він 
є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. 
У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно з частинами першою-п`ятою статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, 
є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Отже, зі змісту частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» слідує, що оцінка предмета іпотеки повинна бути надана державному реєстратору на момент прийняття ним рішення.
Відповідно до пункту 4.8 договору підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя (придбання предмета іпотеки у власність) у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору, кредитного договору та вимог чинного законодавства України. Іпотекодавець підписанням цього договору також засвідчує, що наявності будь-яких інших документів, крім цього договору та письмового рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається. Цей договір має силу правовстановлюючого документа та надає право іпотекодержателю подати заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки та право продати предмет іпотеки. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя у порядку, що передбачений чинним законодавством України.
Згідно з пунктом 4.9 договору у випадку набуття іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель набуває право без будь-якого додаткового уповноваження іпотекодавця від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі з дотриманням умов, визначених 
в Законі України «Про іпотеку». Сторони домовилися, що ціною продажу предмета іпотеки на вибір іпотекодержателя є ціна, яка визначена іпотекодержателем на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, якого обирає іпотекодержатель на свій розсуд без погодження 
з іпотекодавцем; сума, що зафіксована у цьому договорі, як узгоджена сторонами оцінка предмета іпотеки. Право обирати спосіб визначення ціни предмета іпотеки згідно з цим пунктом належить іпотекодержателю.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку 
з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 березня 
2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися 
з власником майна.
Такий висновок міститься і у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 жовтня 2021 року у справі № 489/1298/20 (провадження № 61-7333св21).
Судом встановлено, що 23 липня 2018 року між ОСОБА_1 та КС «Зараз»  укладений кредитний договір № КВ-00119/07-18/2105, за умовами якого кредитодавець надає позичальнику фінансовий кредит у формі кредитної лінії з лімітом в сумі 120 000,00 грн на строк до 23 липня 2020 року. 
Того ж дня на забезпечення виконання вказаного договору сторони уклали договір іпотеки, за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку належну їй квартиру АДРЕСА_1 .
Позивач отримала від КС «Зараз» повідомлення про наявність заборгованості, датоване 15 березня 2019 року, в якому було зазначено, що розмір заборгованості за кредитним договором становить 366 106,19 грн, та попередження, що в разі невиконання зобов`язань в 10-денний строк спілка має право звернути стягнення на предмет іпотеки. В зв`язку з цим вона неодноразово подавала заяви до Управління (Центру) надання адміністративних послуг Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації про заборону вчинення реєстраційних дій (а.с. 27, т. 1).
10 червня 2019 року під час проведення державним реєстратором КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіним О. В. державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за КС «Зараз» підставою виникнення права власності зазначено договір іпотеки, номер 3501, виданий 23 липня 
2018 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М., та повідомлення, номер 1526, видане 27 березня 
2019 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М., свідоцтво, номер 2758, видане 07червня 2019 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М.
В матеріалах справи міститься копія повідомлення, виданого 27 березня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М., в якому зазначається, що до приватного нотаріуса звернулась КС «Зараз» з проханням передати заяву ОСОБА_1 . В заяві вказується, що заборгованість за кредитним договором від 23 липня 2018 року 
№ КВ-00119/07-18/2105 становить 972 153,52 грн та повідомлено боржника, що в разі, якщо в 30-денний термін не буде усунуто порушення умов кредитного договору, КС «Зараз» матиме право зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки.
07 червня 2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М. видала свідоцтво, про те, що ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку було передано заяву від КС «Зараз», датовану 27 березня 2019 року.
В тексті повідомлення, яке направляла приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І. М. на адресу ОСОБА_1 27 березня 2019 року за зверненням КС «Зараз», також відсутня вказівка про визначення вартості квартири, яка була предметом іпотеки (а.с. 60, т. 1).
Після реєстрації за собою права власності на квартиру 11 червня 2019 року КС «Зараз» направила ОСОБА_1 повідомлення про те, що станом 
на 10 червня 2019 року розмір заборгованості за кредитним договором становить 1 269 849,00 грн, право власності на предмет іпотеки було зареєстровано за спілкою, а вартість квартири була визначена відповідно до експертного висновку суб`єкта оціночної діяльності в розмірі 
849 990,00 грн.
14 червня 2019 року між КС «Зараз» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Цей договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобит С.О.
Згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 47369285 від 14 червня 2019 року, державний реєстратор приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит С. О., прийняв рішення про реєстрацію права власності на квартиру, із розміром частки 1/1, за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 14 червня 2019 року.
Ціна предмета іпотеки на час вчинення реєстраційної дії (звернення стягнення на предмет іпотеки) визначена не була, що свідчить про недотримання положень частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». 
За таких обставин, доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосовано правові висновки Верховного Суду, що викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 
2019 року у справі № 306/1224/16 (провадження № 14-501цс18) та 
від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16 (провадження 
№ 14-22цс19), є безпідставними.
Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно з статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність 
і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним 
у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Вирішуючи спір, правильно встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , оскільки при проведенні реєстраційної дії щодо державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за КС «Зараз» державний реєстратор прийняв рішення, яке не відповідає положенням частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Державна реєстрація права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем проведена 
за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену на момент такого набуття, є підставою для скасування такої реєстрації.
Оскільки скасовано державну реєстрацію за КС «Зараз» права власності на спірну квартиру, апеляційний суд правильно вважав, що підлягає скасуванню реєстрація права власності на квартиру  
АДРЕСА_1 , від 14 червня 2019 року, вчинена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С. О., індексний номер рішення 47369285 від 14 червня 
2019 року, за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу 
від 14 червня 2019 року, укладеного між КС «Зараз» та ОСОБА_2 . 
Апеляційний суд правильно відмовив у задоволенні вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири 
АДРЕСА_1 , укладеного між КС «Зараз» та 
ОСОБА_2 , та обґрунтовано посилався на те, що вимога частини першої статті 216 ЦК Українине може застосовуватись як підстава для задоволення позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі, з огляду на те, що права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до набувача з використанням правового механізму, установленого статтями 215, 216 ЦК України. Такий спосіб захисту можливий лише шляхом подання віндикаційного позову, якщо для цього існують підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати в набувача таке майно.
Державна реєстрація права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем була проведена за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначеної на момент такого набуття.
Посилання у касаційній скарзі на те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду 
від 29 вересня 2020 року у справі 757/13243/17 (провадження 
№ 14-711цс19), не заслуговують на увагу, оскільки у справаві інші фактичні обставини.
Інші доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують, на законність судового рішення не впливають, фактично стосуються необхідності переоцінки доказів, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, 
з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (справа «Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Згідно з статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Оскільки доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанцій по суті спору не спростовують, на законність та обґрунтованість судового рішення не впливають, то колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 402, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд 
у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 

ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокат Гайдаш Олександр Володимирович, залишити без задоволення.
Постанову Київського апеляційного суду від 23 вересня 2021 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                    Д. Д. Луспеник

Судді:                                                                                               І. А. Воробйова

                                                                                                            Г. В. Коломієць

                                                                                                            Р. А. Лідовець

                                                                                                            Ю. В. Черняк