ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 січня 2022 року 
м. Київ

cправа №  922/461/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 05 жовтня 2021     року (головуючий - Істоміна О. А., судді: Барбашова С. В.., Гребенюк     Н.     В.) і рішення Господарського суду Харківської області від 10 червня 2021 року (суддя Шатерніков М. І.), у справі
за позовом в.о. керівника Харківської місцевої прокуратури № 4
до: 1) Харківської міської ради, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "АТБ-Інвест"
про визнання незаконним та скасування пункту рішення, визнання недійсним договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку
(за участю представників: прокурор -Шекшеєва В.С.; відповідача-2 - Галкіна   І.В.)

Вступ
1.          Справу ініціював прокурор, звернувшись до суду в інтересах держави до Харківської міської ради (далі - Рада, відповідач-1) та Товариства    з обмеженою відповідальністю "АТБ-Інвест" (далі - ТОВ "АТБ-Інвест", відповідач-2). Прокурор стверджував, що Рада незаконно без проведення земельного аукціону передала в користування ТОВ "АТБ-Інвест" земельну ділянку, площа якої значно перевищує площу, зайняту його нерухомістю.
2.          Суди попередніх інстанцій у позові відмовили, констатувавши дотримання Радою порядку передачі в користування відповідачу-2 земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нерухомого майна без проведення земельного аукціону та заначивши, що перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості, не може бути самостійною підставою для визнання передачі землі незаконною.
3.          Верховний Суд, переглядаючи судові рішення, має дати відповідь на питання чи є обставина перевищення площі земельної ділянки над площею розташованої на ній нерухомості перешкодою для отримання власником нерухомості такої земельної ділянки в оренду для обслуговування та експлуатації нерухомого майна без проведення земельних торгів.
Історія справи
Обставини справи, встановлені судами
4.          За договором купівлі-продажу від 14.06.2012 ТОВ "АТБ-Інвест" придбав у ТОВ   "Керван" нежитлову будівлю літ. "А-2" загальною площею 649,7 кв.м., розташовану за адресою: м. Харків, вул. Павлова Академіка, 140-Е.
5.          У подальшому ТОВ "АТБ-Інвест" реконструював придбану нежитлову будівлю під магазин продовольчих та непродовольчих товарів (декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 25.09.2013) та зареєстрував за собою право власності на нежитлову будівлю літ. "А-2" загальною площею 630,5   кв.м., розташовану за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, 140-Е  (далі - нежитлова будівля).
6.          Рішенням від 26.02.2014 №1472/14 Рада надала ТОВ "АТБ-Інвест" дозвіл на розробку технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки із земель територіальної громади м. Харкова за рахунок земель житлової та громадської забудови площею 0,1747 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі.    
7.          Рішенням Ради від 23.04.2014 №1560/14 надано ТОВ "АТБ-Інвест" в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 6310137500:10:001:0188 площею 0,1747 га (далі - спірна земельна ділянка) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ, "А-2" та 21.08.2015 між сторонами укладено договір оренди землі вказаної земельної ділянки строком до 01.04.2019. 
8.          Відповідно до пункту 7 додатку 4 до рішення Ради від 22.04.2020 №2095/20 (далі - оспорюване рішення) спірну земельну ділянку надано ТОВ "АТБ-Інвест" в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі.
9.          На підставі вказаного рішення 29.05.2020 між сторонами укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком до 01.05.2025 для експлуатації і обслуговування нежитлової будівлі літ "А-2" (торговельно-адміністративна) (далі - договір оренди). Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.06.2020.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову 
10.          У лютому 2021 року в.о. керівника Харківської місцевої прокуратури № 4 звернувся до суду з позовом в інтересах держави до Ради та ТОВ "АТБ-Інвест" про: (1) визнання незаконним та скасування оспорюваного рішення Ради; (2) визнання недійсним договору оренди; (3) зобов`язання ТОВ "АТБ-Інвест" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Ради спірну земельну ділянку.
11.          Позов мотивований тим, що оспорюване рішення прийнято Радою з порушенням вимог земельного законодавства щодо порядку надання землі комунальної власності. Так, всупереч вимог статей 124, 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) Рада без проведення земельних торгів надала ТОВ "АТБ-Інвест" земельну ділянку площею, яка в 4 рази перевищує площу розташованої на ній нерухомості відповідача-2. На переконання прокурора приписи частини 2 статті 134 ЗК України передбачають можливість надання у користування на позаконкурентних засадах лише земельних ділянок, на яких безпосередньо розташоване нерухоме майно орендаря з площею для її обслуговування, що не перевищує площі нерухомості. Отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної орендарю будівлі, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
12.          Рішенням господарського суду Харківської області від 10 червня 2021 року, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 05 жовтня 2021 року, в позові відмовлено.
13.          Суди встановили недоведення прокурором належними і допустимими доказами наявності передбачених законом підстав для продажу права оренди спірної земельної ділянки на конкурентних засадах (земельних торгах), оскільки: 1) на орендованій земельній ділянці знаходиться належний відповідачу-2 на праві власності об`єкт нерухомості - нежитлова будівля площею 630, 5 м.кв., тоді як стаття 134 ЗК України не містить застереження щодо порядку визначення розміру такої земельної ділянки, не обмежуючи такий розмір виключно площею розташованого на ній нерухомого майна; 2) прокурор не надав доказів необхідності використання відповідачем-2 меншого розміру земельної ділянки для обслуговування об`єкта нерухомості, зокрема шляхом проведення експертизи, а отже, не спростував правомірності встановлення площі земельної ділянки, необхідної для обслуговування об`єкта нерухомого майна саме у розмірі 0,1747 га; 3) сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для його обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною.
Касаційна скарга
14.          Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, прокурор звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, прийняти нове рішення про задоволення позову. 
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи касаційної скарги 
15.           Суди застосували статті 122, 124, 134, 135 ЗК України без урахування правових висновків Верховного Суду у постановах від 01.07.2020 у справі №910/9028/19, від 14.03.2019 у справі №915/182/17,  від 31.03.2021 у справі №922/1431/20, від 20.04.2021 у справі №909/1345/14, від 14.02.2018 у справі № 592/6097/15-ц та дійшли передчасного висновку про правомірність передачі в оренду ТОВ "АТБ-Інвест" на позаконкурентних засадах  земельної ділянки, площа якої в 4 рази перевищує площу нерухомості відповідача-2. 
16.          Не врахувавши висновки Верховного Суду у постановах від 09.02.2018 у справі №910/4528/15-г, від 22.03.2018 у справі №910/13129/17, від 05.09.2018 у справі №910/1356/13, від 14.03.2019 у справі №915/182/17, від 06.11.2019 у справі №910/23595/17, від 11.08.2021 у справі №922/443/20, всупереч норм статті 120 ЗК України, статті 377 Цивільного кодексу України суди не взяли до уваги те, що у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно за договором від 14.06.2012, ТОВ "АТБ-Інвест" набуло право користування земельною ділянкою в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача - ТОВ   "Керван" у відповідному договорі оренди земельної ділянки, яка мала площу 0,0482 га.
17.          Твердження суду про обов`язок прокурора довести розмір земельної ділянки, який дійсно є необхідним для обслуговування розміщеного на ній нерухомого майна, суперечить вимогам статті 13 ГПК України та усталеним висновкам Верховного Суду щодо стандарту доказування "вірогідність доказів", "достатності доказів" у постановах від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц, від 01.07.2020 у справі №910/9028/19, від 02.10.2018 у справі №   910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі  №917/2101/17, від 25.06.2020 у справі №924/233/18.
Позиція відповідача-2 у відзиві на касаційну скаргу
18.           Наведені прокурором висновки Верховного Суду стосуються правовідносин, які не є подібними до справи, що переглядається, а отже не є релевантними до спірних правовідносин. Натомість судові рішення є законними та обґрунтованими, тому підлягають залишенню без змін. 
Позиція Верховного Суду
Відповіді на ключове питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті
19.          Верховний Суд зазначає, що єдиним аргументом позовної заяви та касаційної скарги прокурора є те, що площа відведеної відповідачу-2 земельної ділянки перевищує площу нерухомості останнього у математичному порівнянні. Прокурор також апелює до тієї обставини, що під експлуатацію та обслуговування нерухомості попередньому власнику - ТОВ   "Керван" було відведено земельну ділянку меншої площі, ніж була надана відповідачу-2 під цю ж нерухомість.
20.          Указані аргументи прокурора Верховний Суд відхиляє та погоджується з висновками судів про те, що сам по собі факт перевищення площі земельної ділянки над площею, займаною нерухомістю та необхідною для її обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною, без доведення позивачем належними та допустимим доказами розміру земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації нерухомого майна. В обґрунтування своєї позиції Верховний Суд зазначає таке.
21.          Частиною 2 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 статті 134 цього Кодексу.
22.          Зокрема, відповідно до абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
23.          Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
24.          Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів. Верховний Суд звертається до власних правових висновків у постановах від 30.03.2021 у справі №   922/1323/20, від 01.04.2021 у справі №910/10500/19, від 11.08.2021 у справі №   922/443/20.
25.          Спростовуючи доводи прокурора про порушення прав та інтересів держави оспорюваним рішенням Ради та договором оренди, суди цілком обґрунтовано виходили зі встановлених фактичних обставин розташування на спірній земельній ділянці належного ТОВ "АТБ-Інвест" нерухомого майна, що зумовлює застосування щодо процедури надання земельної ділянки в оренду виняткового застереження, передбаченого абзацом 2 частини 2 статті 134 ЗК України, та, як наслідок, виключає застосування суб`єктом права комунальної власності на землю конкурентних засад (земельних торгів) при продажу права на оренду спірної земельної ділянки.
26.          Щодо доводів прокурора про невідповідність розміру наданої в оренду земельної ділянки до розміру нежитлової будівлі, то, як вже зазначено Судом вище, сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктом нерухомості та необхідною для його обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв`язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України.
27.           Верховний Суд зауважує, що ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє проект землеустрою (технічна документація із землеустрою), за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і "геометричні розміри") земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться. При поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), які заявляє прокурор у даній справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення. (постанова Верховного Суду від   03.03.2021 у справі № 910/12366/18 (зі спору, що виник з подібних правовідносин).
28.          Судами у даній справі встановлено, що відповідач-2 не здійснював нового будівництва, а після придбання нежитлової будівлі здійснив її реконструкцію з метою використання під магазин.   Площа земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній магазину, була визначена шляхом розробки з дозволу (затвердження, погодження) Ради на замовлення відповідача-2 нової технічної документації із землеустрою з відповідним обґрунтуванням необхідності збільшення її площі з урахуванням цільового та функціонального призначення об`єкта нерухомості. Проте, як встановлено судами, жодних доказів у спростування визначеного відповідною технічною документацією розміру земельної ділянки, необхідного для обслуговування нерухомого майна, прокурор не надав.
29.          Верховний Суд зазначає, що застосування судами попередніх інстанцій положень частини 2 статті 124 та частин 1, 2 статті 134 ЗК України не суперечить правовим висновкам Верховного Суду у наведених в касаційній скарзі постановах у справах № 910/4528/15-г, №910/9028/19, №592/6097/15-ц,  № 910/13129/17, 922/443/20, оскільки відмінність правозастосування у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення.
30.           Так, за обставинами справи № 910/4528/15-г земельну ділянку передано для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового будинку. У цій справі Верховний Суд дійшов висновку про незаконне об`єднання в одне ціле земельної ділянки як для нового будівництва, так і для експлуатації та обслуговування житлового будинку, оскільки отримання права оренди на них мало відбуватись відповідно до різних порядків.
31.           У справі № 910/9028/19 спірним рішенням  міської ради та укладеним на його підставі договором земельну ділянку надано в оренду поза конкурсом не лише для експлуатації та обслуговування об`єктів нерухомого майна, а і для експлуатації та обслуговування об`єктів дорожнього сервісу. Отже, відповідачі незаконно, з метою уникнення конкурсної процедури об`єднували в одне ціле земельну ділянку для обслуговування та експлуатації наявних об`єктів нерухомості, що не вимагало конкурсної процедури, та земельну ділянку для інших цілей, які вже вимагали виключно продажу на  земельних торгах.
32.          За обставинами справи №592/6097/15-ц відповідачу без жодного обґрунтування було передано в оренду також і іншу земельну ділянку, що є суміжною з земельною ділянкою, на якій було розташоване придбане ним нежитлове приміщення.
33.          У справі № 910/13129/17 судами встановлено, що право оренди спірної земельної ділянки не підлягає продажу на конкурентних засадах, оскільки вона передана у користування відповідачу для експлуатації та обслуговування будівель транспортної інфраструктури.
34.          За обставинами справи №922/443/20 спірну земельну ділянку передано в оренду відповідачу поза конкурсом для нового будівництва та за умови знесення існуючих на цій ділянці об`єктів нерухомості.
35.          Верховний Суд не враховує посилання скаржника на постанови Верховного Суду у справах №910/1356/13,  № 915/182/17, №   909/1345/14, №910/23595/17, оскільки у цих справах Верховний Суд скасував судові рішення, а справу направив на новий розгляд до відповідного суду, що не означає остаточного вирішення спору у таких справах, а, отже, й остаточного формування правового висновку Верховного Суду, який може враховуватись при розгляді інших справ у подібних правовідносинах.
36.          Верховний Суд відхиляє посилання прокурора в обґрунтування своїх доводів на висновки Верховного Суду у справах №922/1431/20, №129/1033/13-ц, №910/9028/19, №910/18036/17, №917/1307/18, №902/761/18, №917/2101/17, №924/233/18, які прийняті у правовідносинах очевидно не подібних тим, що склалися між сторонами даного спору ні за предметом спору, ні за правовим регулюванням, ні за встановленими судами фактичними обставинами справи.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
37.          Відповідно до статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
37.1.          Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань. 
38.          Оскільки в ході касаційного розгляду не було виявлено неправильного застосування судами норм матеріального права чи порушень норм процесуального права, то і підстав для зміни чи відміни оскаржуваного судового рішення у касаційному провадженні, яке відкрито з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, також не має.
Щодо судових витрат
39.          Унаслідок відмови у задоволенні касаційної скарги судові витрати за її подання покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури  залишити без задоволення.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 05 жовтня 2021     року і рішення Господарського суду Харківської області від 10 червня 2021 року у справі №   922/461/21 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                       Міщенко І.С.

Судді                                                                                                    Берднік І.С.
                                                                                                    Зуєв В.А.