ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 грудня 2021 року 
м. Київ

Справа №  924/1378/20 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І.С. - головуючого, Зуєва В.А., Міщенка І.С.,

за участю секретаря судового засідання - Корнієнко О.В.,
за участю представників:
Фізичної особи-підприємця Космацького Станіслава Андрійовича - Сергійчука Ю.В.,
Приватного закладу вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут" - не з`явився,
Приватного нотаріуса Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибака Степана Йосиповича - не з`явився,
Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного закладу вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут"

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.08.2021 (у складі колегії суддів: Миханюк М.В. (головуючий), Коломис В.В., Саврій В.А.)
та рішення Господарського суду Хмельницької області від 27.04.2021 (суддя Субботіна Л.О.)
у справі № 924/1378/20
за позовом Фізичної особи-підприємця Космацького Станіслава Андрійовича
до Приватного закладу вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут", Приватного нотаріуса Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибака Степана Йосиповича,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю,
про визнання недійсним договору про внесення змін до договору оренди (найму) нерухомого майна, скасування державної реєстрації змін до іншого речового права,
ВСТАНОВИВ:
У грудні 2020 року Фізична особа-підприємець Космацький Станіслав Андрійович (далі - ФОП Космацький С.А., Позивач) звернувся до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Приватного закладу вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут" (далі - ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут", Відповідач-1), Приватного нотаріуса Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибака Степана Йосиповича (далі - Приватний нотаріус Рибак С.Й., Відповідач-2), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі товариства з обмеженою відповідальністю (далі - Ірпінська фінансово-юридична академія у формі ТОВ, Третя особа) про визнання недійсним Договору про внесення змін до Договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 №  1029, та скасування державної реєстрації змін до іншого речового права.
Позов обґрунтовано тим, що оспорюваний договір, яким внесено зміни до Договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 №  1029, укладеного між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі ТОВ та ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут", в частині продовження строку дії договору оренди цілісного майнового комплексу, розташованого за адресою: Хмельницька область, м.  Кам`янець-Подільський, вул. Годованця, 1, до 31.12.2024, вчинено під час дії зареєстрованої заборони - арешту майна, накладеного державним виконавцем. При цьому передане в оренду майно реалізовано через електронні торги, переможцем яких став Позивач, а отже оспорюваний договір порушує його права як нового власника переданого в оренду майна, а тому на підставі положень статей 203, 215 Цивільного кодексу України, статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", просить визнати такий договір недійсним та скасувати державну реєстрації змін, внесених до зареєстрованого речового права.
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 27.04.2021, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.08.2021, позов щодо ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут" задоволено. Визнано недійсним Договір про внесення змін до Договору оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 №  1029, укладений 19.02.2019 між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі ТОВ та ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут", посвідчений приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибаком С.Й. та зареєстрований в реєстрі за №  190. Скасовано державну реєстрацію змін до іншого речового права (права користування (найму) будівлею та іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами), а саме: опис змін: зміст, характеристика іншого речового права: оренда цілісного майнового комплексу будівель Строк дії: 31.12.2022, додаткові відомості: В зв`язку з продовженням строку оренди ціна договору змінена з 729  600,00 грн на 912  000,00 грн, змінено на оренда цілісного майнового комплексу будівель Строк дії: 31.12.2024, додаткові відомості: В зв`язку з продовженням строку оренди ціна договору змінена з 912  000,00 грн на 1  276  800,00 грн; дата, час реєстрації: 19.02.2019 16:05:00; підстава: Договір про внесення змін до договору найму, серія та номер: 190, виданий 19.02.2019; видавник: приватний нотаріус Рибак С.Й.; відомості внесено до реєстру: 19.02.2019 16:22:43, приватний нотаріус Рибак С.Й., Кам`янець-Подільський міський нотаріальний округ, Хмельницька обл., індексний номер рішення: 45599612, в зв`язку із чим внести зміни до іншого речового права (права користування (найму) будівлею та іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами) - опис змін: зміст, характеристика іншого речового права: оренда цілісного майнового комплексу будівель Строк дії: 31.12.2022, додаткові відомості: В зв`язку з продовженням строку оренди ціна договору змінена з 729  600,00 грн на 912  000,00 грн.
У позові щодо Приватного нотаріуса Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Рибака С.Й. відмовлено.
Стягнуто з ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут" на користь ФОП Космацького С.А. 4  204,00 грн витрат на оплату судового збору.
Не погоджуючись із висновками судів попередніх інстанцій, ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут" подав касаційну скаргу, у якій, посилаючись на порушення судами норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), просить скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.08.2021 та рішення Господарського суду Хмельницької області від 27.04.2021, і постановити нове рішення про відмову в задоволенні позову в повному обсязі.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.11.2021 відкрито касаційне провадження у справі №  924/1378/20 за касаційною скаргою ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут" з підстави, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 08.12.2021; встановлено строк для подання учасниками справи відзиву на касаційну скаргу до 30.11.2021.
22.11.2021 ФОП Космацький С.А. направив до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому, посилаючись на законність та обґрунтованість оскаржуваних судових рішень, просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін. Також, у відзиві ФОП Космацький С.А. просить стягнути з ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут" судові витрати на професійну правничу допомогу, докази понесення яким, будуть подані до суду відповідно до частини 8 статті 129 ГПК України, зокрема, протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду.
Інші учасники справи не скористались наданим їм процесуальним законом правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут", Приватний нотаріус Рибак С.Й., Ірпінська фінансово-юридична академія у формі ТОВ у судове засідання своїх представників не направили, хоча були повідомлені про дату, час і місце судового засідання належним чином, із заявами до суду про відкладення розгляду справи з зазначенням будь-яких поважних причин неможливості явки їхніх представників у судове засідання або з клопотаннями про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції відповідно до частини 4 статті 197 ГПК України не зверталися.
Ураховуючи наведене, висновки Європейського суду з прав людини у справі "В`ячеслав Корчагін проти Росії", те, що явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності представників зазначених учасників справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника ФОП Космацького С.А., який взяв участь у судовому засіданні у режимі відеоконференції, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.
Судами попередніх інстанцій при розгляді даної справи встановлено, що 22.12.2017 між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі ТОВ (Орендодавець) та ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут" (Орендар) укладено Договір оренди (найму) нерухомого майна (далі - Договір оренди), за умовами якого Орендодавець передав Орендареві в строкове платне користування нерухоме майно, а саме: комплекс нежитлових приміщень, що розташований за адресою: 32300, Хмельницька область, місто Кам`янець-Подільський, вул. Годованця, буд. 1, загальною площею 1  367,0 кв. м для навчання студентів приватного закладу вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут", на строк до 31.12.2021 (пункти 1.1, 10.1 Договору оренди).
Договір підписаний сторонами, скріплений відтисками їх печаток, посвідчений приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Хмельницької області Рибаком С.Й та зареєстрований в реєстрі за №  1029.
Постановою головного державного виконавця Ірпінського міського відділу ДВС Головного територіального управління юстиції у Київській області від 09.01.2019, винесеної у межах зведеного виконавчого провадження № 58038108, накладено арешт на рухоме та нерухоме майно, що належить боржнику Ірпінській фінансово-юридичній академії у формі ТОВ, у межах суми звернення стягнення з урахуванням виконавчого збору та витрат виконавчого провадження.
11.01.2019 проведено державну реєстрацію обтяження - арешт нерухомого майна Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі ТОВ (номер запису 29819986) на підставі постанови про арешт майна боржника №  58021282 від 09.01.2019 Ірпінського міського відділу ДВС ГТУЮ у Київській області.
19.02.2019 між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі ТОВ (Орендодавець) та ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут" (Орендар) укладено Договір про внесення змін до Договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 №  1029, згідно з яким викладено в новій редакції пункти 3.1 та 10.1 Договору оренди, зокрема, внесено зміни щодо суми орендної плати та продовжено строк дії договору до 31.12.2024.
Вказаний Договір про внесення змін підписаний сторонами, скріплений відтисками їх печаток, посвідчений приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Хмельницької області Рибаком С.Й та зареєстрований в реєстрі за №  190.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 156831158 від 19.02.2019, проведено реєстрацію змін до іншого речового права на підставі Договору про внесення змін до Договору найму № 190 від 19.02.2019, а саме зміст характеристика іншого речового права - оренда цілісного майнового комплексу будівель, строк дії: 31.12.2022 змінено на оренда цілісного майнового комплексу будівель, строк дії: 31.12.2024, додаткові відомості: в зв`язку з продовженням строку оренди ціна договору змінена з 912  000,00 грн на 1  276  800,00 грн.
Відповідно до протоколу про проведення електронних торгів №  461645 від 20.01.2020 та акту головного державного виконавця Ірпінського міського відділу ДВС Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м.  Київ) про проведенні торги від 10.02.2020, за результатами проведених електронних торгів з реалізації нерухомого майна - цілісного майнового комплексу будівель та споруд, загальною площею 1  367,0 кв. м, розташованого за адресою: Хмельницька область, місто Кам`янець-Подільський, вул. Годованця, буд. 1, що належало боржнику Ірпінській фінансово-юридичній академії у формі ТОВ, переможцем торгів визнано Космацького С.А.
Згідно з свідоцтвом № 180 від 05.06.2020, виданим приватним нотаріусом Кам`янець-Подільського міського нотаріального округу Шевчик Н.М. та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №  211584242 від 05.06.2020, Позивач є власником комплексу, загальною площею 1  367,0 кв. м, який знаходиться за адресою: Хмельницька область, місто Кам`янець-Подільський, вул. Годованця, буд. 1.
Відповідно до відомостей, що містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Космацький Станіслав Андрійович зареєстрований як фізична особа-підприємець з 23.11.2018.
За наведених обставин ФОП Космацький С.А. звернувся до суду з даним позовом посилаючись на те, що Договір про внесення змін до Договору оренди № 190 від 19.02.2019 було укладено під час зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень заборони, а саме, арешту майна накладеного державним виконавцем, і державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційні дії доки таке обмеження не буде знято. Зазначені обставини є підставою для визнання такого Договору недійсним та скасування внесених змін до запису про зареєстроване речове право.
Апеляційний господарський суд, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про задоволення позовних вимог, виходив з того, що внаслідок укладення Договору про внесення змін №  190 від 19.02.2019 строк дії Договору оренди було продовжено до 31.12.2024, в той час як строк дії Договору оренди (найму) з урахуванням змін, внесених Договором від 20.04.2018, було встановлено до 31.12.2022, у зв`язку з чим оспорюваний договір впливає на права та обов`язки Позивача як власника майна, до якого перейшли права Орендодавця за Договором оренди. 
При цьому суд вказав на те, що Договір про внесення змін до Договору оренди в частині продовження строку його дії є правочином щодо розпорядження майном, який укладено в період дії арешту, накладеного згідно постанови державного виконавця Ірпінського міського відділу ДВС ГТУЮ від 09.01.2019, що свідчить про невідповідність такого договору положенням частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України та є правовою підставою для визнання оспорюваного правочину недійсним відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України.
Також, суд вказав на те, що державна реєстрація змін до іншого речового права на підставі оспорюваного правочину проведена з порушенням вимог діючого законодавства, а тому обраний Позивачем спосіб захисту його порушених прав шляхом скасування державної реєстрації цих змін з одночасним внесенням змін до речового права, узгоджується з положеннями статей 26, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог щодо Приватного нотаріуса Рибака С.Й.,  апеляційний господарський суд погодився з висновками суду першої інстанції, що зазначена особа не є належним відповідачем у спірних правовідносинах, оскільки належним Відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
У поданій касаційній скарзі ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут", посилаючись на наявність підстави оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, вказав на відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах щодо застосування положень частини 1 статті 203, частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України у взаємозв`язку з положеннями статті 759 Цивільного кодексу України та статті 56 Закону України "Про виконавче провадження" щодо наявності правових підстав для визнання правочину про внесення змін до договору оренди недійсним, який укладено в період зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень запису про обтяження (арешту накладеного державним виконавцем щодо заборони відчуження майна).
Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Верховний Суд, переглянувши у касаційному порядку оскаржені судові рішення, враховуючи встановлені ГПК України межі такого перегляду, не встановивши наявність відповідного висновку Верховного Суду щодо застосування норми права саме у таких подібних правовідносинах, на що посилається скаржник у касаційній скарзі, ураховуючи обставини того, що інша сторона у справі не заперечила щодо відсутності зазначеного висновку, виходить із такого.
Предметом спору у цій справі є визнання недійсним Договору про внесення змін до Договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 №1029, укладеного 19.02.2019 між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі ТОВ та ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут".
Розглядаючи спір у цій справі суди встановили, що Позивач не є стороною оскаржуваного ним договору, який укладено між Відповідачем-1 та Третьою особою.
Відповідно до статті 55 Конституції України кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
При цьому гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване в законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом як порушеного права, так і охоронюваного законом інтересу.
Відповідно до частини 2 статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних зі здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
За змістом статей 15 і 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним (пункт 2 частини 2 статті 16 вказаного Кодексу).
Цивільний кодекс України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам. 
Відповідно до частини 1 статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. 
Згідно з частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Положеннями частин 1 та 3 статті 215 Цивільного кодексу України унормовано, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Правові висновки щодо застосування наведених положень сформовані у постановах Верховного Суду, які в силу приписів частин 5, 6 статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів", частини 4 статті 236 ГПК України є обов`язковими при застосуванні таких норм права.
Так, у постанові Об`єднаної палати Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 16.10.2020 у справі №  910/12787/17 викладено висновок, що у розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття "заінтересована особа" такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.
Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Самі по собі дії осіб, зокрема, щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права.
За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (зазначена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17).
Тобто, позивач, як особа, яка не є стороною правочину, повинен довести наявність обставин, з якими закон пов`язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, та надати суду докази факту порушення вчиненням такого правочину його прав та законних інтересів на момент вчинення правочину.
Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Положеннями статті 793 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на час укладення спірного договору) визначено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (стаття 794 вказаного Кодексу (в редакції, чинній на час укладення спірного договору)).
Частинами 2, 5 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.
Державній реєстрації прав підлягає, зокрема право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки (пункт 2 частини 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Згідно з частинами 1 - 2, 4 статті 56 Закону України "Про виконавче провадження" арешт майна (коштів) боржника застосовується для забезпечення реального виконання рішення. Арешт на майно (кошти) боржника накладається виконавцем шляхом винесення постанови про арешт майна (коштів) боржника або про опис та арешт майна (коштів) боржника. Виконавець за потреби може обмежити право користування майном, здійснити опечатування або вилучення його у боржника та передати на зберігання іншим особам, про що він виносить постанову або зазначає обмеження в постанові про арешт. Вид, обсяг і строк обмеження встановлюються виконавцем у кожному конкретному випадку з урахуванням властивостей майна, його значення для власника чи володільця, необхідності використання та інших обставин. Копії постанов, якими накладено арешт на майно (кошти) боржника, виконавець надсилає банкам чи іншим фінансовим установам, органам, що здійснюють реєстрацію майна, реєстрацію обтяжень рухомого майна, в день їх винесення.
Обтяження - це заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлена законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору (пункт 5 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Судами попередніх інстанцій встановлено, що відповідно до постанови державного виконавця Ірпінського міського відділу ДВС Головного територіального управління юстиції у Київській області від 09.01.2019 накладено арешт на рухоме та нерухоме майно, що належить боржнику Ірпінській фінансово-юридичній академії у формі ТОВ. У постанові зазначено, що на описане майно накладено арешт і встановлено обмеження користування ним, зокрема, описане майно не відчужувати, не пошкоджувати, заборонено проводити будь-які дії, що можуть призвести до зменшення вартості. 
Отже, з урахуванням наведених правових положень та винесеної постанови про арешт майна, завданням арешту майна є запобігання можливості його приховування, пошкодження, псування, знищення, перетворення, відчуження.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №  238314489 від 22.12.2020 вбачається, що 11.01.2019 на підставі постанови про арешт майна боржника №  58021282 від 09.01.2019 Ірпінського міського відділу ДВС ГТУЮ у Київській області проведено державну реєстрацію обтяжень - арешт нерухомого майна Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі ТОВ (номер запису 29819986).
Разом з тим, право розпорядження майном є фундаментальним аспектом права власності.
Арешт майна не позбавляє власника права власності на таке майно, а лише обмежує його право вільно розпоряджатися арештованим майном на власний розсуд. (Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі №  910/11257/17).
Накладення арешту державним виконавцем на майно боржника - Ірпінської фінансово-юридичної академії у формі ТОВ здійснено з метою недопущення відчуження майна та збереження його вартості до звернення стягнення на таке майно для задоволення вимог стягувача. 
При цьому правова природа договору оренди не спрямована на відчуження майна власника, оскільки майно передається в тимчасове платне користування на умовах, погоджених сторонами такого договору.
Після укладення оспорювано договору статус власника переданого в оренду майна не змінився, і тому зазначене майно ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут" як боржника у виконавчому провадженні було виставлено на торги та продано на аукціоні, переможцем яких став Позивач, право власності за яким зареєстровано 05.06.2020.
При цьому положеннями статті 770 Цивільного кодексу України, на які послались суди попередніх інстанцій, обґрунтовуючи порушення прав та інтересів Позивача, визначено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
В той же час, суди попередніх інстанцій не врахували, що орендоване майно було реалізовано в процедурі примусового виконання рішення суду, і на дату його реалізації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень була зареєстрована інформація про строк оренди, а отже, з огляду на те, що інформація розміщена в такому реєстрі є офіційною та відкритою, Позивач проявивши розумну обачність, не міг не знати, що відчужуване з аукціону майно перебуває в оренді, і силу положень статті 770 Цивільного кодексу України він змінює орендодавця на умовах, які встановлені Договором оренди (найму) нерухомого майна від 22.12.2017 №  1029.
Зазначені обставини, залишилися поза увагою судів попередніх інстанцій і їм не було надано належної правової оцінки при з`ясуванні наявності порушених прав та інтересів Позивача як заінтересованої особи у спорі про визнання оспорюваного правочину недійсним, а отже не встановлено, яке цивільне право Позивача було порушене укладенням оспорюваного правочину та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
Відповідно до пункту 9 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" реєстраційна дія - державна реєстрація прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, скасування державної реєстрації прав, а також інші дії, що здійснюються в Державному реєстрі прав, крім надання інформації з Державного реєстру прав. 
Задовольняючи вимоги про скасування державної реєстрації змін до іншого речового права, суди послались на норми, якими визначено підстави відмови у проведенні державної реєстрації прав, та не врахували, що оскаржуваним записом внесено зміни вже до зареєстрованого речового права, що впливає на правову оцінку правомірності проведених дій державного реєстратора та не було враховано судами попередніх інстанцій.
Судами також не взято до уваги, що предметом спору є вимога про визнання недійсним Договору про внесення змін до Договору найму (оренди) нерухомого майна від 22.12.2017 №1029, укладеного 19.02.2019 між Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі ТОВ та ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут", який визнається недійсним на момент його укладення, а отже спір про право у Позивача у зазначеному процесі існує не лише з ПЗВО "Кам`янець-Подільський податковий інститут", а й з Ірпінською фінансово-юридичною академією у формі ТОВ, відтак ця особа повинна мати становище співвідповідача у справі, а не третьої особи, оскільки не можна покладати на третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, будь-які матеріально-правові обов`язки, тобто ухвалювати рішення суду про права чи обов`язки цих третіх осіб. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2019 у справі №  910/17792/17.
Відповідно до положень статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
У зв`язку з наведеним, рішення та постанова судів попередніх інстанцій зазначеним вимогам процесуального закону не відповідають, оскільки суди не надали належної юридичної оцінки обставинам, які входять до предмета доказування у спорі про визнання оспорюваного правочину недійсним, невірно застосували положення норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, без урахуванням висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм права, які підлягають врахуванню відповідно до частини 4 статті 236 ГПК України, допустили порушення норм процесуального права, тому ухвалені у справі судові рішення не можна визнати законними і обґрунтованими.
Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду сформованого у постанові від 16.01.2019 у справі №  373/2054/16-ц (провадження №14-446цс18), встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій.
Виходячи з вищевикладеного, з дотриманням передбачених ГПК України меж перегляду судових рішень, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Відповідно до пункту 1 частини 3 та частини 4 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції. 
Ураховуючи викладене та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а ухвалені у справі судові рішення - скасуванню із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду. 
Оскільки у цьому випадку Верховний Суд не змінює рішення та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК України).
Відповідно до положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат здійснюється за результатами розгляду справи по суті.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Приватного закладу вищої освіти "Кам`янець-Подільський податковий інститут" задовольнити частково.
2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.08.2021 та рішення Господарського суду Хмельницької області від 27.04.2021 у справі №  924/1378/20- скасувати, а справу №  924/1378/20 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий  суддя                                                                          І.С. Берднік

Судді:          В.А. Зуєв

          І.С. Міщенко