ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  

13 січня 2022 року 	м.Суми	

Справа №591/2353/18 
Номер провадження 22-ц/816/165/22

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого - Кононенко О. Ю. (суддя-доповідач),
суддів -          Криворотенка В. І. ,  Рунова В. Ю. 
з участю секретаря судового засідання - Назарової О.М., 

учасники справи: 
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідачі – фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , виконавчий комітет Сумської міської ради, Акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк»,
третя особа – Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2»,
розглянув у відкритому судовому засіданні в приміщенні Сумського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження апеляційні скарги Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» та особи, яка не брала участі у справі – ОСОБА_3 
на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року, ухвалене у складі судді Клименко А.Я., в м. Суми, повний текст якого складено 20 листопада 2019 року,

                                                          в с т а н о в и в:

У квітні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (далі – ФОП ОСОБА_2 ), виконавчого комітету Сумської міської ради, АТ КБ «ПриватБанк», третя особа – ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2», в якому просила:
- визнати недійсним та скасувати рішення виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 грудня 2005 року №753 в частині визнання за ФОП ОСОБА_2 права власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв. м (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625); 
- визнати недійсним свідоцтво № 753 від 05 січня 2006 року про право власності на вказане нерухоме майно, видане виконкомом Сумської міської ради;
- визнати недійсним договір іпотеки № 1268-мк від 13 лютого 2007 року, укладений між ФОП ОСОБА_2 та ПАТ КБ «ПриватБанк» про передачу в іпотеку вказаного нежилого приміщення надбудови (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625).
Свої вимоги мотивувала тим, що вона є власником квартири АДРЕСА_1 , а отже і власником допоміжних та технічних приміщень, обладнання житлового будинку. У квітні 2018 року їй стало відомо, що нежитлові приміщення надбудови п`ятого поверху загальною площею 324,2 кв. м вказаного будинку виставлені на продаж на аукціоні як предмет іпотеки. Зазначені нежитлові приміщення надбудови побудовані ФОП ОСОБА_2 у 2005 році та були визнані її власністю.
09 лютого 2007 року між ФОП ОСОБА_2 та ПАТ КБ «ПриватБанк» був укладений кредитний договір, виконання зобов`язань за яким, забезпечується договором іпотеки № 1268-мк від 13 лютого 2007 року, предметом якого є вказана надбудова.
Зазначає, що нежитлові приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 324,2 кв. м, зареєстровані на праві власності за ОСОБА_2 (реєстровий номер 13587625), є спільною сумісною власністю власників квартир та нежитлових приміщень вказаного будинку, а тому незаконно були передані в іпотеку ПАТ КБ «Приватбанк». Продажем сходових клітин, коридору, котельні, технічних приміщень порушене її право власності, зокрема, право володіння, користування та розпорядження майном, яке є невід`ємною частиною житлового будинку.

Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.
Визнане протиправним та скасоване рішення виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 грудня 2005 року №753 в частині визнання за ФОП ОСОБА_2 права власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв. м (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625).
Визнане недійсним свідоцтво від 05 січня 2006 року про право власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв. м (реєстраційний номер 13587625) підприємця ОСОБА_2 , видане виконавчим комітетом Сумської міської ради.
Визнано недійсним договір іпотеки № 1268-мк від 13 лютого 2007 року, укладений між ФОП ОСОБА_2 та ПАТ КБ «ПриватБанк» про передачу в іпотеку нежилого приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв. м (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625).
Стягнуто з виконавчого комітету Сумської міської ради, ФОП ОСОБА_2 , банку на користь ОСОБА_1 по 1220,00 грн з кожного судового збору.

В апеляційній скарзі АТ КБ «ПриватБанк», посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі, судові витрати покласти на позивача.
Зазначає, що спірне нежитлове приміщення в будинку за адресою: АДРЕСА_2 не належить до категорії допоміжних приміщень, оскільки за своїм цільовим призначенням воно не слугує для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку і в цьому приміщенні не знаходиться технічне обладнання будинку, без доступу до якого експлуатація житлового будинку неможлива. Вказане спірне приміщення не є власністю позивача та не є допоміжним приміщенням вказаного будинку, оскільки є надбудовою п`ятого поверху житлового будинку.
Вказує, що 02 березня 2004 року виконавчий комітет Сумської міської ради своїм рішенням надав дозвіл ФОП ОСОБА_2 за власні кошти виконати надбудову і цей дозвіл неможливо було отримати без згоди власників квартир будинку. Це рішення є чинним і в установленому законом порядку не скасоване.
Оскільки визнання недійсним договору іпотеки є похідною вимогою, тому ця позовна вимога також є безпідставною.
Від позивача ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому, посилаючись на те, що скаржнику був відомий склад майна, взятого в іпотеку, виходячи з технічного паспорту на приміщення, в якому прямо вказано, що приміщення площею 221,2 кв. м є технічним, а інші площею 103 кв. м – котельня, коридор, сходи, технічне приміщення. Просить рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.
Від третьої особи ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому посилаючись на правильне встановлення судом фактичних обставини справи, правильне застосування норми матеріального права та процесуального права, просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги.

12 лютого 2020 року ОСОБА_3 , як особа, яка не брала участі у справі, але вважає, що суд вирішив питання про його права та обов`язки, подав апеляційну скаргу на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року. Посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, порушення та неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі, а витрати по сплаті судового збору покласти на позивача. Вважає, що суд вирішив питання про його права та обов`язки як співвласника багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , так як у нього виникає зобов`язання фактично утримувати чужу власність.
Зазначає про недостовірність викладених позивачем фактів. Вказує на неправдивість заяв адвоката Кравченка П.А. про те, що котельня забезпечує теплом весь будинок, так як більша частина (9 з 15) квартир і всі нежитлові приміщення або мають автономне опалення або відключені від котельні ФОП ОСОБА_2 .
Наголошує на тому, що котельня та обладнання, розташоване в ній, є приватною власністю ФОП ОСОБА_2 , про що вона письмово заявляла при зверненні до суду з заявою про стягнення заборгованості за надані нею послуги з постачання тепла.
Заява ОСОБА_2 про те, що будівництво приміщення котельні було нею заплановано одночасно з будівництвом квартир є завідомо неправдивою, так як будинок був повністю побудований і введений в експлуатацію до того, як була зроблена надбудова котельні, що є предметом застави (іпотеки). А значить до моменту початку зведення надбудови (котельні), будинок було повністю забезпечено усіма інженерними системами. На думку ОСОБА_3 , суд повинен був зобов`язати ФОП ОСОБА_2 відновити інженерні системи до стану, що передував надбудові, а не скасовувати право власності і визнавати недійсним договір іпотеки.
Вважає, що саме з метою приховання справжніх мотивів позову, отримання права розпорядження спірними приміщеннями та використання їх для незаконної діяльності (виробництва тепла і продаж його мешканцям будинку) ОСОБА_2 спільно з адвокатом Кравченком П.А. вмовили позивача звернутися до суду з вказаним позовом.
Від ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_3 , в якому просить рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення. Вважає, що ОСОБА_3 не є особою, права якої вирішено оскаржуваним рішенням суду. З поданої апеляційної скарги незрозуміло, які права він захищає, оскільки його скарга зводиться виключно до оцінки дій представників учасників справи і не стосується суті спору.

Постановою Сумського апеляційного суду від 12 березня 2020 року апеляційні скарги  АТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_3 залишено без задоволення. Рішення Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року залишено без змін.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 листопада 2021 року касаційну скаргу АТ КБ «ПриватБанк» задоволено частково.
Постанову Сумського апеляційного суду від 12 березня 2020 року скасовано. Справу № 591/2353/18 передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Суд касаційної інстанції зазначив, що апеляційний суд не надав належної правової оцінки доводам апеляційної скарги банку про відсутність підстав недійсності договору іпотеки та дійшов передчасного висновку про залишення без змін рішення суду першої інстанції в цій частині.
Також, апеляційний суд не з`ясував, яким чином рішення суду першої інстанції вирішує права, свободи, інтереси та (або) обов`язки ОСОБА_3 , не врахував, що у разі подання апеляційної скарги особою, яка не брала участі у справі і судовим рішенням питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося, апеляційне провадження підлягає закриттю, а рішення суду першої інстанції не має переглядатися по суті. 
Відповідно до ч. 1 ст. 417 ЦПК України, вказівки, що містяться в постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України, справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими главою I розділу V ЦПК України.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника АТ КБ «Приватбанк» - Гакаля Р.В., ОСОБА_3 та його представника – адвоката Самохіна А.М., які підтримали доводи апеляційних скарг, заперечення щодо скарг представника третьої особи Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Герасима Кондратьєва 127/2» - адвоката Кравченка П.А., дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, вимог та підстав позову, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів апеляційного суду вважає, що апеляційна скарга АТ КБ «Приватбанк» задоволенню не підлягає  з таких підстав.
Судом першої інстанції встановлено, що згідно з актом державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію від 23 квітня 2002 року, прийнято в експлуатацію закінчений будівництвом багатоквартирний будинок по АДРЕСА_3 (на даний час  Г. Кондратьєва), забудовником якого є ПП «Інтерком» (т. 2, а.с. 41).
Відповідно до свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення, видане Сумською міською радою 25 липня 2002 року, ПП «Інтерком» належать на праві приватної власності нежитлові приміщенні загальною площею 1347,0 кв. м, що розташовані в АДРЕСА_3 та складаються: з офісного приміщення загальною площею 584,4 кв. м, підвалу загальною площею 550,2 кв. м, котельної загальною площею 33,6 кв. м, місць загального користування загальною площею 178, 8 кв. м (т. 2, а.с. 50).
01 вересня 2002 року між ПП «Інтерком» та приватним підприємцем
ОСОБА_2 укладено договір № 14/01-09-02 на обслуговування житлового комплексу з вбудованим офісом, за яким приватний підприємець ОСОБА_2 бере на себе зобов`язання по управлінню, утриманню і використанню житлового комплексу з вбудованим офісом, який належить ПП «Інтерком» і знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 . Згідно з пунктом 1.2 вказаного договору житловий комплекс з вбудованим офісом складається з: чотириповерхового будинку, в якому розташовано: 11 квартир загальною площею 1668 кв. м; офісні приміщення загальною площею 584,4 кв. м; підвал загальною площею 550,2 кв. м; дахова котельня загальною площею 33,6 кв. м; місця загального користування площею 178,8 кв. м; каналізаційної насосної станції, яка є окремою спорудою (т. 2, а.с. 51-52).
Починаючи з 2003 року, мешканці будинку по АДРЕСА_2 , в тому числі і позивач, неодноразово звертались до приватного підприємця ОСОБА_2 з приводу усунення недоліків плаского даху будинку, внаслідок яких відбувається протікання, посилена тепловіддача, обмерзання водостічних труб (т. 2, а.с. 36-37).
У серпні 2003 року директор ПП «Інтерком» звернувся до міського голови
з проханням надати дозвіл на реконструкцію плаского даху жилого будинку
з вбудованим офісом по АДРЕСА_2 шляхом надбудови п`ятого поверху
з влаштуванням шатрового даху з метою ліквідації технічних і конструктивних недоліків плаского даху. Мешканці будинку, в тому числі і позивач, звернулись до міського голови із заявою, в якій не заперечували проти реконструкції плаского даху (надбудови п`ятого поверху з влаштуванням шатрового даху) на будинку по АДРЕСА_2 (т. 2, а.с. 38-39).
Робочий проект реконструкції жилого будинку по АДРЕСА_2 передбачав будівництво чотирьох квартир, дахової котельні площею 34,3 кв. м та горища площею 220,30 кв. м (т.1, а.с. 14-15, т. 2, а.с. 54-66).
Рішенням виконавчого комітету Сумської ради від 25 жовтня 2005 року № 578 затверджено акт введення в експлуатацію надбудови п`ятого поверху житлового будинку з влаштуванням шатрового даху по АДРЕСА_2 , замовник приватний підприємець ОСОБА_2 . Загальна площа надбудови складає 1056,86 кв. м, в тому числі до надбудови входять чотири квартири загальною площею 706,46 кв. м (т. 2, а.с. 42-45).
Рішенням виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 грудня 2005 року
№ 753 вирішено оформити право власності на нежитлові приміщення з видачею свідоцтва про право власності підприємцю ОСОБА_2 на приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв. м у будинку АДРЕСА_2 (т.1, а.с. 122).
05 січня 2006 року виконавчим комітетом Сумської міської ради видано підприємцю ОСОБА_2 свідоцтво про право власності на вказану надбудову, яке зареєстровано 18 січня 2006 року (т.1, а.с. 13).
13 лютого 2007 року між АТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки № 1268-мк, відповідно до якого, предметом іпотеки є нежитлові приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 (колишня АДРЕСА_3 загальною площею 324,2 кв. м (т.1, а.с. 22).
На сайті системи електронних торгів «СЕТАМ» розміщено оголошення про продаж надбудови п`ятого поверху житлового будинку (позиції м/с-І, ІІ, 1, 2, ІІІ-V поверх на плані БТІ), загальна площа 324,2 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 (колишня АДРЕСА_3 сходова клітина на плані БТІ № І - 16.7 кв. м; коридор на плані БТІ № ІІ - 21.1 кв. м; котельня на плані БТІ № 1 - 34.8 кв. м; технічне приміщення на плані БТІ № 2 - 30.4 кв. м; технічне приміщення на плані БТІ № ІІІ - 221.2 кв. м, висота: 2,72 м; 1.80 м (т.1, а.с. 24).
Згідно з експертним висновком будівельно-технічного дослідження № 1105 від
19 квітня 2018 року у нежитлових приміщеннях: сходова клітина «І», коридор «ІІ», технічне приміщення «ІІІ», котельня «1», технічне приміщення, розташованих за адресою: АДРЕСА_2 , знаходяться інженерне обладнання, комунікації, конструктивні елементи, необхідні для утримання та обслуговування житлового будинку. Усі приміщення виконують функції технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку. Сходова клітина «І», площею 16,7 кв. м є сходовим вузлом – приміщенням загального користування, призначеним для розміщення вертикальних комунікацій: сходової клітки; у даному приміщенні проходить стояк газопроводу; коридор «ІІ» площею 21,1 кв. м – підсобне приміщення, призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, у даному приміщенні розташований електричний щит для електропостачання котельні і проходить стояк газопроводу; технічне приміщення «ІІІ» площею 221,2 кв. м, висотою 0,85, 1,8 м – приміщення для розміщення обладнання, відповідно до фото – це горище, у даному приміщення проходить трубопровід водопостачання; котельня «1» площею 34,8 кв. м – приміщення для розміщення обладнання, у даному приміщенні розташоване встаткування для теплопостачання будинку (опалювальний котел); технічне приміщення «2» площею 30,4 кв. м – приміщення для розміщення обладнання (трубопровід), у даному приміщення проходять трубопроводи теплопостачання і газопостачання (т.1, а.с. 25-33).
17 липня 2002 року ОСОБА_1 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу придбала у ПП «Інтерком» квартиру АДРЕСА_4 (на даний час АДРЕСА_2 та 01 листопада 2002 року зареєструвала своє  право власності на вказану квартиру (т.1, а.с. 10).
Квартира позивача знаходиться на четвертому поверсі та опалюється котельнею, що знаходиться в надбудові п`ятого поверху житлового будинку.
У грудні 2018 року створено ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2». 01 грудня
2018 року фізична особа-підприємець ОСОБА_2 передала на безоплатній основі на користь ОСББ «Герасима Кондратьєва 127/2» для самозабезпечення співвласників вказаного багатоквартирного будинку тепловою енергією та гарячим водопостачанням механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині будинку, які разом утворюють дахову котельню, що підтверджується відповідним передавальним актом.
Відповідно до пояснень ОСОБА_2 в суді першої інстанції, за договором з ПП «Інтерком» вона виконувала зобов`язання з управління та утримання будинку по АДРЕСА_2 . З приводу протікання плаского даху до неї постійно звертались мешканці будинку. Для вирішення вказаної проблеми необхідно було влаштувати шатровий дах. За рахунок коштів інвесторів, вкладених в будівництво квартир п`ятого поверху, також збудовано новий шатровий дах будинку і технічні приміщення дахової котельні, обладнання котельні було перенесено в нове приміщення надбудови п`ятого поверху, до якого також підведена мережа газопостачання. Оскільки в рішенні виконавчого комітету Сумської міської ради від 25 жовтня 2005 року про затвердження акту введення в експлуатацію надбудови було зазначено про оформлення права власності на об`єкти будівництва з їх реєстрацією КП «Сумське міське бюро технічної інвентаризації», після оформлення та реєстрації права власності на квартири в надбудові, в КП «Сумське міське бюро технічної інвентаризації» їй пояснили, що на інші приміщення надбудови необхідно оформити право власності за нею, як забудовником.
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що виконавчим комітетом Сумської міської ради фактично передано у власність ФОП ОСОБА_2 допоміжні приміщення загальною площею 324,2 кв. м, які виконують функції технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 та відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України належать на праві спільної сумісної власності власникам квартир та нежитлових приміщень зазначеного багатоквартирного будинку. Вказані приміщення, виходячи з місця їх розташування, загальної характеристики, сукупності властивостей, способу та порядку їх використання (сходова клітина, коридор, технічні приміщення, горище з дахом, в яких розташовані мережі водо- та газопостачання, вентиляційні канали, котельня) є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку.
Врахувавши, що рішення виконавчого комітету Сумської міської ради про оформлення права власності за приватним підприємцем ОСОБА_2 на нежитлові приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв. м та свідоцтво, видане на підставі цього рішення, суперечать наведеним актам цивільного законодавства та порушують права позивача як власника квартири багатоквартирного будинку, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про визнання їх недійсними і скасування. При цьому, у зв`язку з визнанням недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно, підлягає задоволенню позовна вимога про визнання недійсним договору іпотеки, за яким ОСОБА_2 передала вказане нерухоме майно в іпотеку ПАТ КБ «ПриватБанк».
Колегія суддів апеляційного суду погоджується з такими висновками місцевого суду, виходячи з наступного.    
Частинами 1 та 2 ст. 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.
Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню (ч. ч. 1, 2 ст. 386 ЦК України).
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року № 417-VIII, який набрав чинності з 01 липня 2015 року, допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
У зв`язку з прийняттям вказаного Закону ч. 2 ст. 382 ЦК України з 01 липня 2015 року викладена в новій редакції, згідно з якою, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
У постанові від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема, способу і порядку їх використання.
Судом першої інстанції правильно встановлено, що виконавчим комітетом Сумської міської ради фактично передано у власність приватному підприємцю ОСОБА_2 допоміжні приміщення загальною площею 324,2 кв. м, які виконують функції технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 та відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України належать на праві спільної сумісної власності власникам квартир та нежитлових приміщень зазначеного багатоквартирного будинку. 
Вказані приміщення, виходячи з місця їх розташування, загальної характеристики сукупності властивостей та способу та порядку їх використання: сходова клітина, коридор, технічні приміщення, горище з дахом, в яких розташовані мережі водо та газопостачання, вентиляційні канали, котельня, є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку та не є нежитловими приміщеннями, які можуть бути самостійним об`єктом нерухомого майна.
Відповідно до ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Частинами 1 та 3 ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша зацікавлена особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Оскільки рішення виконавчого комітету Сумської міської ради про оформлення права власності за приватним підприємцем ОСОБА_2 на нежитлові приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку, загальною площею 324,2 кв. м та свідоцтво, видане на підставі цього рішення, суперечать вищенаведеним актам цивільного законодавства та порушують права ОСОБА_1 , як власника квартири багатоквартирного будинку, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про визнання їх недійсними і скасування. 
Предметом оспорюваного договору іпотеки № 1268-мк від 13 лютого 2007 року, укладеного між ФОП ОСОБА_2 та ПАТ КБ «ПриватБанк», є нежитлові приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 324,2 кв. м (т. 1, а.с. 22). 
Згідно з планом БТІ, передане в іпотеку нерухоме майно складається з сходової клітини № І площею 16,7 кв. м, коридору № ІІ площею 21,1 кв. м, котельні № 1 площею 34,8 кв. м, технічного приміщення № 2 площею 30,4 кв. м, технічного приміщення № ІІІ площею 221,2 кв. м.
Відповідно до частин 2, 3 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов`язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
При цьому спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (ст. 5 вказаного Закону).
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
Згідно з ч.1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. 
Статтею 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека – вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
За ч. 1 ст. 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
Згідно з ст. 578 ЦК України майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників. 
Відповідно до ч. 2 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально засвідченою згодою усіх співвласників.
За встановлених судом першої інстанції обставин належності спірних нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_2 загальною площею 324,2 кв. м до допоміжних приміщень, які виконують функції технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку, призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, тому зазначене нерухоме майно на праві спільної власності належить власникам квартир та нежитлових приміщень у цьому будинку, і за відсутності нотаріально засвідченої згоди усіх співвласників на передачу цього майну в іпотеку ПАТ КБ «ПриватБанк», в силу положень ст. ст. 203, 215, 355, 369, 382, 578 ЦК України, ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. ст. 1, 6 Закону України «Про іпотеку» наявні підстави для визнання договору іпотеки недійсним.     
Таким чином, посилання та доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, не знайшли свого підтвердження в якості підстав скасування оскаржуваного судового рішення під час апеляційного провадження.
Як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (пункти 29, 30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі «Руїз Торіха проти Іспанії»). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії»).

З урахуванням вищенаведеного, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції  правильно застосовані норми матеріального права, при додержанні норм процесуального права, а тому апеляційну скаргу АТ КБ «ПриватБанк» необхідно залишити без задоволення, а рішення суду - без змін, як законне та обгрунтоване.

Керуючись ст. ст. 367, 368,  п. 1 ч. 1 ст. 374,  ст. ст. 375, 381 – 384, 389 ЦПК України, апеляційний суд

                                                   п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» залишити без задоволення, а рішення Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року – без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і на неї може бути подана касаційна скарга протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.  

Судді:                                                                                                   О.Ю. Кононенко 
                                                                                                   
                                                                                                              В.І. Криворотенко

                                                                                                              В.Ю. Рунов