Постанова                                                                    
Іменем України 
09 лютого 2022 року
м. Київ
справа № 464/6174/18
провадження № 61-2130св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С., Усика Г. І., 
Яремка В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідачі: державний реєстратор Чернівської сільської ради Мостиського району Львівської області Поліщак Марія Василівна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо» на рішення Сихівського районного суду м. Львова від 08 листопада 2019 року у складі судді Чорної С. З. та постанову Львівського апеляційного суду від 11 січня 2021 року у складі колегії суддів: Мікуш Ю. Р., Приколоти Т. І., Савуляка Р. В.,
ВСТАНОВИВ:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог та рішень судів
У листопаді 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до державного реєстратора Чернівської сільської ради Мостиського району Поліщак М. В. (далі - державний реєстратор), Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» (далі - ТОВ «ФК Інвест-Кредо») про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
На обґрунтування позову посилалася на те, що 20 березня 2013 року між Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський банк розвитку» (далі - ПАТ «ВБР») та ОСОБА_1 укладений кредитний договір 
№ МКLNF 3.4586.004. На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ПАТ «ВБР» та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки від 20 березня 2013 року 
№ ZXR 019521.4586.005, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Мухою М. Т. та зареєстрований у реєстрі за № 494.23 квітня 2018 року ТОВ ФК «Інвест-Кредо» звернулося до державного реєстратора Поліщак М. В. із заявою про державну реєстрацію права власності та необхідним для цього пакетом документів. 24 квітня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, кадастровий номер 4610136800:03:008:0056 за ТОВ «ФК «Інвест Кредо». Приймаючи рішення про державну реєстрацію, державний реєстратор не перевірила відповідність заявленого права, а саме права звернення стягнення на предмет іпотеки без наявності укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. Державний реєстратор порушила норми Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV), Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV), що призвело до незаконного припинення права власності позивача на об`єкти нерухомого майна.
З урахуванням наведеного просила визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняті державним реєстратором Поліщак М. В.: індексний номер 40795795 від 24 квітня 2018 року, індексний номер 40796490 від 24 квітня 2018 року.
Рішенням Сихівського районного суду м. Львова від 08 листопада 2019 року позов задоволено. Визнано незаконними та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняті державним реєстратором Поліщак М. В.: індексний номер 40795795 від 24 квітня 2018 року, індексний номер 40796490 від 24 квітня 2018 року.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання при реєстрації права власності на таке майно правовстановлюючим документом повинен бути договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Проте у матеріалах справи відсутні докази, що такий договір був укладений між іпотекодавцем та іпотекодержателем, що є порушенням пунктів 27-28 договору іпотеки. Також у матеріалах справи відсутні відомості про направлення та вручення іпотекодавцю вимоги про усунення порушень. Наявність у реєстрі запису про арешт майна було перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій щодо спірного майна.
Постановою Львівського апеляційного суду від 11 січня 2021 року рішення Сихівського районного суду м. Львова від 08 листопада 2019 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову, оскільки у договорі іпотеки відсутнє іпотечне застереження. Державний реєстратор не мав права реєструвати право власності на предмет іпотеки за наявності арешту на нерухоме майно. Під час реєстрації права власності спірного нерухомого майна відповідач не надав державному реєстратору звіту про оцінку нерухомого майна. Позивач не отримувала вимоги про усунення порушень.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги і позиції інших учасників
У лютому 2021 року ТОВ «ФК Інвест-Кредо» звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову. 
Касаційна скарга мотивована тим, що звертаючись до суду з позовом про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, позивачка обрала неефективний спосіб захисту, оскільки саме вимога про скасування запису про проведену державну реєстрацію права є належним способом захисту порушеного права. Позивачка заявила позов до державного реєстратора, який є неналежним відповідачем. Висновки апеляційного суду про те, що звіт про оцінку майна при реєстрації права власності на іпотечне майно є обов`язковим та входить до переліку документів, необхідних для реєстрації права власності, не відповідає нормам законодавства та висновкам Верховного Суду. Суди не врахували, що сторони у договорі іпотеки передбачили можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки, один з яких - передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, що по своїй суті є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя. Суд першої інстанції застосував Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868, який втратив чинність. Заявник також посилається на необхідність відступлення від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі № 815/1922/15, відповідно до якого наявність зареєстрованого обтяження на спірне майно виключає можливість державної реєстрації права власності на нього. На час вчинення реєстраційних дій державний реєстратор не мав підстав для відмови у державній реєстрації прав. Обтяження за договором іпотеки, яке стало підставою для реєстрації права власності, має вищий пріоритет ніж арешт цього майна, накладений на підставі постанови виконавчої служби. 
Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на неврахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18, від 20 листопада 2019 року у справі 802/1340/18-а, від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17, від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц, від 27 березня 2019 року справі № 520/17304/15-ц, від 17 квітня 2018 року у справі № 815/6956/15, від 24 квітня 2018 року у справі № 825/478/17, від 29 травня 2018 року у справі № 826/19487/14, від 30 травня 2018 року у справі № 826/9417/16, від 06 червня 2018 року у справі № 804/3509/17, від 16 жовтня 2018 року у справі № 804/14296/15, від 14 листопада 2018 року у справі № 826/1656/18, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц, від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16, від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17, постанові Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 809/1141/17;
необхідність відступлення від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі № 815/1922/15.
У червні 2021 року надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Пащук А. І., просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 01 березня 2021 рокувідкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» на підставі пунктів 1, 2 частини другої статті 389 ЦПК України. Зупинено дію рішення Сихівського районного суду м. Львова від 08 листопада 2019 року та постанови Львівського апеляційного суду від 11 січня 2021 року.
Ухвалою Верховного Суду від 02 лютого 2022 року справу призначено до судового розгляду.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги та відзиву на неї, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції повністю не відповідають.
Суди встановили, що 20 березня 2013 року між ПАТ «ВБР» та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № МКLNF 3.4586.004.
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ПАТ «ВБР» та ОСОБА_1 укладений договір іпотеки житлового будинку та земельної ділянки від 20 березня 2013 року № ZXR 019521.4586.005, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Мухою М. Т. та зареєстрований у реєстрі за № 494.
Відповідно до пункту 7 договору іпотеки на забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_1 надала в іпотеку нерухоме майно, а саме: житловий будинок, який складається з восьми кімнат та кухні, загальною площею 283,6 кв. м, житловою площею 127,3 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку загальною площею 0,1000 га, кадастровий номер 4610136800:03:008:0056, на якій розташований предмет іпотеки і яка належить іпотекодавцю на праві власності на підставі державного акта про право власності на земельну ділянку, серія ЯЖ № 799229, виданого Управлінням земельних ресурсів у місті Львові 19 грудня 2008 року.
13 липня 2017 року ПАТ «ВБР», відповідно до договору про відступлення прав вимоги № 23 та договору про відступлення прав за іпотечним договором, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т. А., зареєстрованого у реєстрі за № 2258, відступило ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» свої права вимоги за зобов`язаннями ОСОБА_1 за кредитним договором та договором іпотеки житлового будинку та земельної ділянки від 20 березня 2013 року № ZXR 019521.4586.005 відповідно.
ТОВ ФК «Інвест-Кредо» засобами поштового зв`язку, а саме листами з рекомендованими повідомленнями про вручення направило на відомі адреси позивача повідомлення про відступлення права вимоги за кредитним договором та вимогу про повернення повної суми заборгованості за кредитним договором.
Вказані поштові відправлення були отримані ОСОБА_1 31 липня 2017 року, проте зі спливом 30-ти денного строку, наданого іпотекодавцю для усунення порушеного зобов`язання, жодних дій, спрямованих на погашення ОСОБА_2 боргу, вчинено не було.
23 квітня 2018 року ТОВ ФК «Інвест-Кредо» звернулося до державного реєстратора Поліщак М. В. із заявою про державну реєстрацію права власності та необхідним для цього пакетом документів.
24 квітня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, кадастровий номер 4610136800:03:008:0056, за ТОВ «ФК «Інвест-Кредо».
Щодо способу захисту
Позивачка у листопаді 2018 року звернулася до суду із вимогами про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. Оцінюючи обраний позивачем спосіб захисту, необхідно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.
Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) викладено у новій редакції. Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону (у редакції, чинній на час ухвалення судом апеляційної інстанції оскарженої постанови) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Таких правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19; від 16 вересня 2020 року у справі № 352/1021/19 (провадження № 61-7648св20).
Отже, у розумінні положень наведеної норми права у чинній редакції, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону № 1952-IV у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав, як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, належними нині способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.
При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець застеріг, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, з урахуванням змін до Закону 1952-IV такий спосіб захисту прав позивача як скасування рішення про державну реєстрацію прав є правомірним.
Відповідно Верховний Суд відхиляє посилання заявника на правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (провадження № 12-158гс18), від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18 (провадження № 12-184гс18), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15 (провадження № 14-376цс18), оскільки висновки у зазначених постановах стосуються іншого матеріально-правового регулювання спірних реєстраційних відносин, зокрема порядку внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування, який діяв до 16 січня 2020 року. Рішення судів першої та апеляційної інстанції у зазначених справах ухвалені до набрання з 16 січня 2020 року чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», на відміну від справи, яка переглядається, у якій оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції ухвалена вже після набрання чинності цим Законом та внесення відповідних змін до Закону № 1952-IV
Щодо доводів касаційної скарги про наявність іпотечного застереження у договорі іпотеки
Суди встановили, що відповідно до пункту 27 розділу «Звернення стягнення і реалізація предмета іпотеки» договору іпотеки житлового будинку та земельної ділянки від 20 березня 2013 року № ZXR019521.4586.005 зазначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених у пунктах 19.6, 19.9 цього договору, відповідно до розділу V Закону № 898-IV на підставі рішення суду або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
У пункті 28 договору іпотеки зазначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється за вибором іпотекодержателя з дотриманням встановленого чинним законодавством порядку будь-яким із способів: шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання; шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу; шляхом продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах; іншим незабороненим чинним законодавством способом.
Реалізація предмета іпотеки здійснюється відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.
У випадку невиконання іпотекодавцем зобов`язань за цим договором іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки (пункт 
19-19.11).
Згідно зі статтею 33 Закону № 898-IV у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.
Відповідно до статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками може передбачати, зокрема, передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Згідно з частинами першою та другою статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Під час перегляду справи встановлено, що договір іпотеки містить такі положення щодо звернення стягнення та реалізації предмета іпотеки.
Пунктами 19.8-19.10 договору іпотеки сторони визначили умови, за яких іпотекодержатель має право з метою задоволення своїх вимог:
 - звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання термінів виконання позичальником якого-небудь із зобов`язань, передбачених договором, вони не будуть виконані (пункт 19.8.1);
- у разі звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з пунктами 19.6,19.8,19.9 цього договору іпотекодержатель має право задовольнити за рахунок предмета іпотеки свої передбачені пунктами 2, 4 цього договору вимоги в повному обсязі, що визначаються на момент фактичного задоволення (пункт 19.10).
У пункті 27 договору іпотеки сторони конкретизували, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Встановивши, що договір іпотеки не містить застереження, яке може бути прирівняно за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, сторони не укладали окремого договору про задоволення вимог іпотекодрержателя, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що державний реєстратор, приймаючи рішення про державну реєстрацію права власності на іпотечне майно за ТОВ «ФК Інвест-Кредо», порушила вимоги статті 37 Закону № 898-IV.
Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що пунктами 19.8-19.10 договору іпотеки сторони визначили умови, за яких іпотекодержатель має право з метою задоволення своїх вимог, а тому доводи касаційної скарги про те, що зазначені пункти договору прирівнюються до застереження, не заслуговують на увагу. 
Щодо необхідності звіту про оцінку майна
Суди встановили, що при реєстрації права власності за ТОВ «ФК Інвест-Кредо» відповідач не надав державному реєстратору звіт про оцінку нерухомого майна, 
У матеріалах реєстраційної справи також відсутні документи, що підтверджують проведення ТОВ «ФК Інвест-Кредо» оцінки предмета іпотеки, що має передувати здійсненню державної реєстрації прав на спірну квартиру. 
Відповідно до частини п`ятої статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Частиною першою статті 2 Закону № 1952-IV, у редакції від 24 квітня 2018 року, передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону№ 1952-IV державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Відповідно до статті 18 цього Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127(далі - Порядок), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. 
Проте з огляду на зміст положень , закріплених у статтях 10, 18 Закону 
№ 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, тому пункт 61 Порядку державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, повинен застосовуватись із урахуванням положень статті 37 Закону № 898-IV, а саме: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Отже, оцінка предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, повинна бути проведена перед реєстрацією такого права. 
Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 520/8982/18 (провадження № 61-8498св21).
В ухвалі Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2021 року у справі № 761/11601/19 зазначено, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) однозначно висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що є підставою для скасування такої реєстрації.
Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19.
Отже, ціна предмета іпотеки на час вчинення реєстраційної дії (звернення стягнення на предмет іпотеки) визначена не була, що свідчить про недотримання положень частини третьої статті 37 Закону № 898-IV.
З урахуванням наведеного суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що при проведенні реєстраційної дії щодо державної реєстрації права власності на спірне майно за іпотекодержателем державний реєстратор прийняв рішення, яке не відповідає положенням частини третьої статті 37 Закону № 898-IV. Державна реєстрація права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем проведена за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначеної на момент такого набуття, що є підставою для скасування такої реєстрації.
Доводи касаційної скарги ТОВ «ФК Інвест-Кредо» про те, що звіт про оцінку предмета іпотеки міститься у матеріалах справи, не можуть бути підставою для скасування судових рішень, оскільки такий звіт мав бути наданий державному реєстратору при проведення державної реєстрації, однак доказів надання такого звіту реєстратору матеріали справи не містять. 
Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 01 вересня 2021 року у справі № 726/763/19 (провадження № 61-17709св20).
Щодо доводів касаційної скарги про необхідність відступу від висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі № 815/1922/15
Суди попередніх інстанцій встановили, що на момент державної реєстрації права власності за ТОВ «ФК Інвест-Кредо» на спірне нерухоме майно був накладений арешт. 
Тому суди попередніх інстанцій, з урахуванням висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі № 815/1922/15, зазначили, що наявність зареєстрованого 12 січня 2015 року обтяження, у тому числі на спірне нерухоме майно, виключало можливість державної реєстрації права власності на нього за ТОВ «ФК «Інвест-Кредо». 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17 (провадження № 14-100цс19) зазначено, що «відповідно до пункту 15 Порядку під час розгляду заяви та документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема, серед інших і щодо наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону. Згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону 1952-IV у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна. За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте».
Отже, на час прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію права власності на спірне майно за ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» пункт 6 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV передбачав, що зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно є підставою для відмови у державній реєстрації прав. Не було припису, який би дозволяв державному реєстратору провести державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за наявності зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень. Таким приписом (пункт 7) доповнено частину четверту статті 24 Закону 
№ 1952-IV на підставі Закону України № 2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування», введеного в дію 04 лютого 2019 року.
Згідно з частиною шостою статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
Відповідно до частини четвертої статті 403 ЦПК України визначено підстави для передачі справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду, зокрема суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати.
Тлумачення вказаних норм свідчить, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, може ініціювати відступ від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати Верховного Суду, проте відступити від такого висновку може лише Велика Палата Верховного Суду.
З урахуванням наведеного Верховний Суд вважає, що підстави для ініціювання відступу від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі №815/1922/15, відсутні.
Щодо вимог до неналежного відповідача
У листопаді 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до державного реєстратора Поліщак М. В. та ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» про визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. 
Водночас, задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 до державного реєстратора Поліщак М. В. про визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, суди попередніх інстанцій не звернули уваги, що позовні вимоги до указаного відповідача задоволенню не підлягають з огляду на таке.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частини перша та третя статті 13 ЦПК України).
Здатність особисто здійснювати цивільні процесуальні права та виконувати свої обов`язки в суді (цивільна процесуальна дієздатність) мають фізичні особи, які досягли повноліття, а також юридичні особи (частина перша статті 47 ЦПК України).
Згідно з вимогами до форми та змісту позовної заяви вона повинна, зокрема, містити ім`я (найменування) відповідача, а також зміст позовних вимог (пункти 2 і 3 частини другої статті 119 ЦПК України).
Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (частина друга статті 48 ЦПК України).
Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17, від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц, від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що у подібних з цією справах за позовом іпотекодавця до державного реєстратора спірні правовідносини виникають здебільшого саме між позивачем та іпотекодержателем через невиконання договірних зобов`язань і реалізацію прав іпотекодержателя щодо предмета іпотеки - нерухомого майна позивача (постанови від 17 квітня 2018 року у справі № 815/6956/15, від 24 квітня 2018 року у справі № 825/478/17, від 29 травня 2018 року у справі №  826/19487/14, від 30 травня 2018 року у справі № 826/9417/16, від 06 червня 2018 року у справі № 804/3509/17, від 16 жовтня 2018 року у справі № 804/14296/15, від 14 листопада 2018 року № 826/1656/18, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц). Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16.
Отже, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи підтверджують, що спір у цій справі існує між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК Інвест-Кредо» щодо порушення ним права власності позивачки на спірне майно внаслідок дій щодо реєстрації за ним такого права.
Отже, позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на спірне нерухоме майно не можуть бути звернені до державного реєстратора, якого позивачка визначила співвідповідачем у справі.
Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17).
З урахуванням наведеного, позовні вимоги ОСОБА_1  до державного реєстратора Поліщак М. В. задоволенню не підлягають.
Тому рішення судів першої та апеляційної інстанцій в частині задоволення вимог до державного реєстратора Поліщак М. В. про визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, стягнення судових витрат з державного реєстратора Поліщак М. В. на користь ОСОБА_1 підлягають скасуванню, з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За змістом частин першої, другої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення.
З урахуванням наведених мотивів Верховний Суд вважає за необхідне рішення Сихівського районного суду м. Львова від 08 листопада 2019 року та постанову Львівського апеляційного суду від 11 січня 2021 року в частині задоволення вимог до державного реєстратора Поліщак М. В. про визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, стягнення судових витрат з державного реєстратора Поліщак М. В. на користь ОСОБА_1 скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
В іншій частині рішення Сихівського районного суду м. Львова від 08 листопада 2019 року та постанова Львівського апеляційного суду від 11 січня 2021 року підлягають залишенню без змін.
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки за результатами касаційного перегляду вимоги заявника по суті не задовольняються, розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Згідно з частиною третьою статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
Оскільки дію оскаржуваних судових рішень було зупинене ухвалою Верховного Суду від 01 березня 2021 року, то у зв`язку із завершенням касаційного провадження дія рішення Сихівського районного суду м. Львова від 08 листопада 2019 року та постанови Львівського апеляційного суду від 11 січня 2021 року в частині вирішення вимог до ТОВ «ФК Інвест-Кредо» підлягає поновленню.
Керуючись статтями 400, 410, 412, 416, 419, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо» задовольнити частково.
Рішення Сихівського районного суду м. Львова від 08 листопада 2019 року та постанову Львівського апеляційного суду від 11 січня 2021 року в частині вирішення вимог до державного реєстратора Чернівської сільської ради Мостиського району Поліщак Марії Василівни про визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, стягнення судових витрат з державного реєстратора Чернівської сільської ради Мостиського району Поліщак Марії Василівни на користь ОСОБА_1  скасувати, ухвалити в цій частині нове рішення.
У позові ОСОБА_1 до державного реєстратора Чернівської сільської ради Мостиського району Поліщак Марії Василівни про визнання незаконним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяженьвідмовити.
У решті рішення Сихівського районного суду м. Львова від 08 листопада 2019 року та постанову Львівського апеляційного суду від 11 січня 2021 року залишити без змін.
Поновити дію рішення Сихівського районного суду м. Львова від 08 листопада 2019 року та постанову Львівського апеляційного суду від 11 січня 2021 року в частині вирішення вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо».
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                                 О. В. Ступак
 
Судді:                                                                                                             І. Ю. Гулейков
 
                                                                                                                        А. С. Олійник
 
                                                                                                                        Г. І. Усик
 
                                                                                                                        В. В. Яремко