ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.01.2022 року          м. Дніпро         Справа №  908/1214/21

          Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Вечірко І.О. (доповідач), судді  Верхогляд Т.А.,  Парусніков Ю.Б., 
секретар судового засідання Манчік О.О.,
          розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Прозрєніє" на рішення Господарського суду Запорізької області від 27.09.2021р.   у справі № 908/1214/21
          за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, м. Дніпро
          до Товариства з обмеженою відповідальністю "Прозрєніє", м. Запоріжжя
          про розірвання договору та повернення майна

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст  рішення  суду першої інстанції.
Рішенням  Господарського суду  Запорізької області  від 27.09.2021р. (повний текст складено - 07.10.2021р.,суддя - Мірошниченко М.В., м. Запоріжжя) у справі № 908/1214/21   позовні вимоги задоволено. Розірвано договір купівлі-продажу об`єкта аукціону № 1218, укладений 02.03.2012р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Прозрєніє". Повернуто з володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Прозрєніє" об`єкт незавершеного будівництва - малоповерхову житлову забудову блок-будинок БД-11/1-9 (квартири з № 1 по № 9) площею 1425,8 кв. м. за адресою: Запорізька область, м. Енергодар, пров. Таврійський, буд. 4 разом із земельною ділянкою державної власності за договором купівлі-продажу від 02.03.2012р. № 1218 та зобов`язано передати за актом приймання-передачі Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях. Стягнуто  з Товариства з обмеженою відповідальністю "Прозрєніє" на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях витрати по сплаті судового збору в сумі 4 540,00 грн. 
Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд виходив з наступного:
- на момент подання позову умови договору щодо закінчення будівництва об`єкту та введення його в експлуатацію відповідачем виконані. Разом з цим, умовами п. п. "а" п. 6.3 договору в первісній редакції було встановлено зобов`язання покупця завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію протягом трьох років з моменту переходу до покупця права власності на об`єкт аукціону. Договором про внесення змін № 1218/1248-2 від 08.10.2015р. до договору вказаний підпункт договору викладено в новій редакції, згідно з якою строк завершення будівництва та введення об`єкту в експлуатацію встановлено - до 03.05.2018р. Актом від 06.03.2019р. № 1/1218 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - малоповерхової житлової забудови блок-будинку БД-11/1-9 (квартири  з № 1 по № 9) від 02.03.2012р. № 1218 зафіксовано, що станом на 06.03.2019р. умови підпункту "а" пункту 6.3 договору відповідачем не виконано, що не заперечується відповідачем;
- суд врахував, що відповідач звертався до позивача з листами № 24/4 від 24.04.2018р., № 27/04-1 від 27.04.2018р. щодо зміни терміну завершення будівництва та введення будинків в експлуатацію до 03.05.2021р., проте сторонами не було досягнуто згоди щодо зміни умов договору в частині строків завершення будівництва та введення об`єкту в експлуатацію;
- посилання відповідача на не доведення позивачем факту істотного порушення відповідачем умов договору суд відхилив, оскільки в позовній заяві позивач не посилається на таку підставу для розірвання договору як істотне порушення іншою стороною умов договору. Вимога про розірвання договору заявлена на підставі спеціальної норми - п. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", яка передбачає виключні випадки для розірвання договору з покупцем, що кореспондується з нормою ч. 2 ст. 651 ЦК України про можливість розірвання договору в інших випадках, встановлених договором або законом. 
2. Підстави з яких порушено питання про перегляд судового рішення та узагальнені доводи учасників справи.
Відповідач подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду  Запорізької області  від 27.09.2021р., відмовити у задоволенні позовних вимог, судові витрати покласти на позивача. 
2.1. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.
Апеляційна скарга мотивована тим, що під час ухвалення рішення місцевим господарським судом було допущено порушення норм процесуального права та неправильно застосовано норми матеріального права, а також неповно з`ясовано обставини справи, внаслідок чого рішення є незаконним та підлягає скасуванню. Відповідно до п. 13.3 договору у разі невиконання однією із сторін умов договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт аукціону повертається у державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України. Отже, при прийнятті рішення про розірвання договору у зв`язку з невиконанням однією із сторін його умов, суд у будь-якому випадку має оцінити чи є таке порушення істотним для сторони, яка заявляє відповідну вимогу. Позивач будь-яким чином не обґрунтовує, як формальне порушення умов договору щодо строку завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію, порушує його права з точки зору наведених положень законодавства. Згідно з актом перевірки від 06.03.2019р. № 1/1218, проведеної відповідачем, станом на 06.03.2019р. умови договору позивачем не виконано. Відповідно до сертифікату серії ЗП №162193010170 від 31.10.2019р. Відділ Державного архітектурно-будівельного контролю Енергодарської міської ради засвідчив відповідність закінченого будівництвом Об`єкту аукціону проектній документації та підтвердив його готовність до експлуатації. Сертифікат видано на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 07.10.2019р. З моменту проведення перевірки до закінчення будівництва об`єкта позивач не звертався до відповідача з вимогою про розірвання договору, коли теоретично його права могли бути порушеними. І лише 28.04.2021р., тобто через півтора року, останнім подано позовну заяву до суду про розірвання договору, тоді, коли всі умови договору були виконані у повному обсязі. Із матеріалів справи вбачається, що на момент пред`явлення позову відповідачем були виконані всі обов`язки і умови договору, включно з виконанням всіх фінансових зобов`язань щодо сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкту аукціону, відшкодування витрат Фонду на підготовку об`єкту аукціону до приватизації. Об`єкт приватизації повністю добудовано. З врахуванням відсотку готовності об`єкту незавершеного будівництва на момент проведення аукціону (42 %), обсяг його добудови на момент завершення будівництва становить додаткові 58 %. Об`єкт приватизації введено в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства без зміни його цільового призначення. Відповідно до ч. 11 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" порядок повернення в державну (комунальну) власність об`єктів приватизації в разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об`єктів затверджується Фондом державного майна України. Повернення покупцям коштів, сплачених за об`єкти приватизації, здійснюється у порядку, встановленому Фондом державного майна України, на підставі рішення суду з коштів, які надійшли від повторного продажу таких об`єктів (зменшених на суму збитків, неустойки, штрафів та будь-яких інших платежів, які належать до сплати покупцем згідно з цим Законом та/або договором купівлі-продажу), протягом п`яти робочих днів після надходження коштів від повторного продажу на рахунок державного органу приватизації. Повернення коштів покупцям здійснюється в сумі, отриманій державними органами приватизації в результаті повторного продажу об`єктів, але не може перевищувати суми, сплаченої покупцем під час попереднього продажу. Відповідач звертав увагу на те, що об`єкт аукціону у первісному вигляді повернути позивачу неможливо з огляду на його повну добудову, обсяг якої становить 58 %. Обсяг понесених відповідачем витрат під час добудови об`єкта значно перевищує суму, сплачену ним як покупцем під час його продажу. За наведених обставин, враховуючи ступінь виконання договору на момент розгляду спору в суді, обсяг понесених відповідачем витрат під час добудови об`єкту приватизації, розірвання договору спричинить значної шкоди для відповідача, що не буде відповідати тяжкості правопорушення, та призведе до порушення балансу між заходами, вжитими для забезпечення державних інтересів та інтересів приватного власника. Відповідач не з`явився у перше судове засідання з розгляду даної справи по суті, яке відбулося 27.09.2021р., з об`єктивних причин, а саме прийняття участі у невідкладних слідчих діях у якості захисника обвинуваченого, про що до суду подано відповідне клопотання та надано докази на підтвердження вказаних обставин. Представник позивача не заперечував проти відкладення розгляду справи. Проте, судом необґрунтовано відмовлено у задоволенні клопотання, продовжено розгляд справи та винесено рішення по суті спору. Таким чином, судом не забезпечено реалізацію відповідачем своїх прав брати участь у судових засіданнях, надавати пояснення суду, наводити свої доводи, міркування щодо питань, які виникають під час судового розгляду, і заперечення проти заяв, клопотань, доводів і міркувань інших осіб, чим порушено норми процесуального права, що також є підставою для скасування судового рішення.
2.2. Узагальнені доводи інших учасників провадження у справі.
У відзиві на апеляційну скаргу  позивач просить у задоволенні апеляційної скарги ТОВ "Прозрєніє" відмовити, рішення Господарського суду Запорізької області від 27.09.2021р. у справі №908/1214/21 залишити без змін. Посилається на те, що істотною умовою договору купівлі-продажу об`єкта аукціону № 1218 згідно договору про внесення змін № 1218/1248-2 від 08.10.2015р. до Договору, є завершення будівництва в строк до 03.05.2018р. Тобто, кінцевим строком виконання зобов`язання прийнятого відповідно до умов договору купівлі-продажу є 03.05.2018р. Невиконання покупцем - ТОВ "Прозрєніє" умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва призвело до порушення умов договору, що тягне наслідки, передбачені ст. 611 ЦК України, а саме – розірвання договору та повернення придбаного об`єкта до державної власності. Позивач вважає, що доводи апеляційної скарги не свідчать, що Господарським судом Запорізької області винесено рішення від 27.09.2021р. у даній справі без додержання норм матеріального та процесуального права, а навпаки, суд першої інстанції з урахуванням всіх наявних в матеріалах справи доказів, дійшов вірних висновків у зв`язку з чим прийняв повністю законне та обґрунтоване рішення.
3. Апеляційне провадження.
3.1. Процедура апеляційного провадження в апеляційному господарському суді.
          Ухвалою Центрального апеляційного  господарського суду від 22.11.2021р. відкрито апеляційне провадження у справі, розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні на 12.01.2022 року. 
12.01.2022р в судовому засіданні представник скаржника підтримав доводи апеляційної скарги, а представник позивача заперечував проти доводів апеляційної скарги.
          В судовому засіданні 12.01.2022р. оголошено перерву до 19.01.2022р. 
19.01.2022р. в судовому засіданні представники сторін надали додаткові пояснення по апеляційній скарзі, судом досліджено матеріали справи, після чого в судовому засіданні оголошено перерву до 26.01.2022р.
          Судові засідання 12.01.2022р., 19.01.2022р. та 26.01.2022р. за участю представника відповідача відбувались в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
В судовому засіданні 26.01.2022р. представники сторін виступили у судових дебатах, після чого в судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини постанови у справі.
3.2. Фактичні обставини справи, встановлені судом апеляційної інстанції.
02.03.2012р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Прозрєніє" (покупець) укладено договір купівлі-продажу об`єкта аукціону № 1218 (надалі – договір). 
Згідно з п. 1 договору метою цього договору є оформлення державним органом приватизації результатів продажу об`єкта аукціону у складі об`єкта приватизації – об`єкта незавершеного будівництва – малоповерхової житлової забудови блок-будинку БД-11/1-9 разом із земельною ділянкою державної власності, на якій він розташований, відповідно до Порядку продажу об`єктів, що підлягають приватизації, разом із земельними ділянками державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 08.07.2009р. № 689 (далі – Порядок). 
У п. 2.1 договору визначено, що предметом цього договору є передача продавцем у власність покупцеві об`єкта аукціону. 
Продавець зобов`язується передати у власність покупцю об`єкт приватизації державної власності - об`єкт незавершеного будівництва – малоповерхову житлову забудову блок-будинок БД-11/1-9 (квартири з № 1 по № 9), площа 1425,8 кв. м., відсоток готовності незавершеного будівництвом об`єкту складає 42 %, адреса: Запорізька область,                                м. Енергодар, провулок Таврійський, буд. 4 (надалі – об`єкт приватизації) разом із земельною ділянкою державної власності, на якій розташований об`єкт приватизації (далі разом – об`єкт приватизації), а покупець зобов`язується прийняти об`єкт аукціону, сплатити за нього ціну продажу і виконати умови, що визначені в цьому договорі. 
Об`єкт приватизації відповідно до акту обстеження будівельного майданчика і технічного стану об`єкта незавершеного будівництва, складеного 05.08.2011р., являє собою дев`ятиквартирний житловий блок-будинок БД-11/1-9 з розмірами в плані 90 м х 12,9 м (згідно з проєктом).
По об`єкту приватизації виконано: фундаментна частина всіх 9 котеджів, стіни першого поверху, по окремим котеджам розпочата кладка стін другого поверху. 
Об`єкт приватизації належить державі Україна в особі Міністерства палива та енергетики України (на праві повного господарського відання у ДП НАЕК "Енергоатом").
Земельна ділянка, що є у складі об`єкта аукціону, відповідно до технічного паспорту земельної ділянки є державною власністю, має кадастровий номер 2312500000:06:012:0101, площу 0,3158 га та розташована за адресою: Запорізька область, м. Енергодар, провулок Таврійський, буд. 4. 
Цільове призначення земельної ділянки: під розміщення першої черги малоповерхової забудови. Встановлені обмеження: 01.06.05 – заборона на зміну цільового призначення.
Пунктом 2.2 договору встановлено, що право власності на об`єкт аукціону переходить до покупця після державної реєстрації договору купівлі-продажу об`єкта аукціону з моменту сплати його ціни продажу на рахунки державного органу приватизації, відкриті в органах Державної казначейської служби, та державної реєстрації державного акта на право власності на земельну ділянку. 
Згідно з п. 2.5 договору вказаний в цьому договорі об`єкт аукціону продано з урахуванням ПДВ за 1 592 261,28 грн. з ПДВ.  При цьому ціна продажу земельної ділянки з урахуванням ПДВ складає 88 740,58 грн. з ПДВ. Ціна продажу об`єкта приватизації з урахуванням ПДВ складає 1 503 520,70 грн. 
За умовами п. 7.1.1 договору продавець зобов`язаний передати покупцю об`єкт аукціону за актом приймання-передачі в установлений договором строк. 
Покупець, у свою чергу, відповідно до п. п. 6.1, 6.2, пп. "а" п. 6.3 договору зобов`язався в установлений договором строк сплатити ціну продажу об`єкта аукціону, в установлений цим договором строк прийняти об`єкт аукціону за актом приймання-передачі, виконувати умови продажу об`єкта аукціону, а саме: завершити будівництво та ввести об`єкт в експлуатацію без зміни його цільового призначення протягом трьох років з моменту переходу до покупця права власності на об`єкт аукціону. 
У разі невиконання покупцем умов, визначених пп. "а", "в", "г" п. 6.3 договору, договір підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому, покупець, з яким розірвано договір, повертає об`єкт аукціону в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов цього договору (п. 8.3 договору). 
Згідно з пп. 7.1.2 п. 7.1 договору продавець зобов`язаний здійснювати контроль за виконанням зобов`язань та умов цього договору. 
Відповідно до п. 15.2 договору цей договір вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення та держаної реєстрації.
Договір нотаріально посвідчено 02.03.2012р. та зареєстровано в реєстрі за № 263.  
Договором про зміни № -1218/1224-1 від 04.10.2012р. сторони внесли зміни до підпункту "е" пункту 6.3 договору, передбачивши обов`язок покупця здійснити реєстрацію об`єкта приватизації у відповідному реєструючому органі до 02.04.2013р. 
Позивач в позовній заяві посилається на те, що договором про внесення змін                    № 1218/1248-2 від 08.10.2015р. до договору пп. "а" п. 6.3 договору викладено в новій редакції, а саме - "Завершити будівництво та ввести в експлуатацію без зміни його цільового призначення до 03.05.2018 року". 
06.03.2019р. Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області здійснено поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". Перевірку проведено в присутності представника покупця – директора ТОВ "Прозрєніє" Лебеденко І.М.
За результатами перевірки складено акт від 06.03.2019р. № 1/1218 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва – малоповерхової житлової забудови блок-будинку БД-11/1-9 (квартири з № 1 по № 9) від 02.03.2012р. № 1218.
Пунктом 4 акту перевірки встановлено невиконання покупцем обов`язку згідно з пп. "а" п. 6.3 договору про внесення змін № 1218/1248-2 щодо завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію без зміни його цільового призначення до 03.05.2018р. Зафіксовано, що будівництво не завершено. Відповідно до листа покупця від 12.02.2019р.            № 12/2 на об`єкті виконані наступні роботи: зовнішні мережі каналізації зі врізкою в міські мережі, холодне водопостачання зі врізкою у міську магістраль та установкою вузла обліку води. Виконані штукатурні роботи всередині приміщення. Виконано фасад будівлі з утепленням та нанесення декоративного шару. 
Згідно з висновками акту умови договору станом на 06.03.2019р. не виконано. 
Примірник акту відповідач отримав, про що міститься його відмітка з печаткою. 
Відповідно до наказу Фонду державного майна України від 17.01.2019р. № 39 утворено Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях (позивач), яке визначено правонаступником майна, прав та обов`язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області. 
Таким чином, позивач є правонаступником прав та обов`язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області за договором купівлі-продажу об`єкта аукціону № 1218 від 02.03.2012р. 
Невиконання відповідачем умов договору у встановлений строк стало підставою для звернення позивача з даним позовом до місцевого господарського суду. 
3.3. Оцінка апеляційним господарським судом доводів учасників справи і висновків суду першої інстанції.
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4). 
Колегія суддів заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи та докази, що стосуються фактів, на які учасники провадження у справі посилаються в апеляційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права дійшла висновку про наступне.
Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки, зокрема, договори та інші правочини є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків. 
Згідно із ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Частиною 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, відповідно до п. 1 цієї статті припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. 
За положеннями ч. 1 ст. 651 ЦК України та ч. 1 ст. 188 ГК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, зміна та розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом. 
Відповідно до ч. ч. 1, 3, 9 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", який регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, під час приватизації об`єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу. Укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюється відповідно до вимог законодавства. Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених в процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу. 
          Виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є: 1) несплата протягом 60 днів коштів за об`єкт приватизації з дня укладення договору купівлі-продажу відповідно до його умов;                             2) невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк; 3) подання органу приватизації неправдивих відомостей; 4) сплата за об`єкт приватизації коштів, отриманих з порушенням вимог законодавства, яке регулює відносини у сфері запобігання легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення; 5) невиконання зобов`язання покупця щодо недопущення скорочення чисельності працівників з ініціативи нового власника чи уповноваженого ним органу; 6) продаж або в інший спосіб відчуження покупцем приватизованого об`єкта особам, визначеним частиною другою статті 8 цього Закону, протягом виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу повинен містити положення щодо відповідальності (звільнення від відповідальності) у разі виникнення форс-мажорних обставин (стихійне лихо, обставини непереборної сили тощо).
На вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.
Частиною 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Місцевий господарський суд посилання відповідача на не доведення позивачем факту істотного порушення відповідачем умов договору відхилив, оскільки в позовній заяві позивач не посилається на таку підставу для розірвання договору як істотне порушення іншою стороною умов договору. Вимога про розірвання договору заявлена на підставі спеціальної норми - п. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", яка передбачає виключні випадки для розірвання договору з покупцем, що кореспондується з нормою ч. 2 ст. 651 ЦК України про можливість розірвання договору в інших випадках, встановлених договором або законом. 
Разом з тим, колегія суддів апеляційного господарського суду не погоджується із таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
В нормах п. 2 ч. 3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та ч. 2 ст. 651 ЦК України йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018р. у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018р. у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018р.у справі № 910/20932/17, від 02.10.2018р. у справі № 910/21033/17, від 16.10.2018р. у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019р. у справі № 910/4427/18, від 03.12.2019р. у справі № 910/5001/19, від 10.12.2019р. у справі № 926/1557/19.
Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 18.09.2013р. у справі № 6-75цс13.
          Із матеріалів даної справи вбачається, що на момент подання позову всі умови договору купівлі-продажу відповідачем виконано, що в свою чергу свідчить про досягнення мети приватизації, визначеної ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" щодо продажу об`єкту приватизації ефективному приватному власнику.  
          Матеріалами справи підтверджується, що 31.10.2019р. відповідачем отримано сертифікат серії ЗП № 162193010170, яким Відділ Державного архітектурно-будівельного контролю Енергодарської міської ради засвідчив відповідність закінченого будівництвом об`єкту "Будівництво багатоквартирного житлового будинку. Місце розташування: Запорізька область, м. Енергодар, пров. Таврійський, 4" проектній документації та підтвердив його готовність до експлуатації. Сертифікат видано на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 07.10.2019р. 
          Згідно із п. п. 3, 11 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011р. № 461 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 08.09.2015р. № 750) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації (далі - декларація). Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об`єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката. Датою прийняття в експлуатацію об`єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката.
Таким чином, на момент подання даного позову умови договору щодо закінчення будівництва об`єкту та введення його в експлуатацію відповідачем виконані.
Апеляційний господарський суд погоджується із доводами апеляційної скарги про те, що позивач не обґрунтував, як формальне порушення відповідачем умов договору щодо строку завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію, порушує права позивача з точки зору наведених положень законодавства про приватизацію.
З огляду на викладене, враховуючи зазначені обставини, апеляційний господарський суд доходить висновку про відсутність передбачених законом підстав стверджувати про те, що відповідач на час подання позову допустив істотне порушення умов договору купівлі-продажу, яке може бути підставою розірвання цього договору відповідно до законодавчих положень, тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для розірвання договору,  повернення майна за актом приймання-передачі та задоволення позовних вимог. 
За наведених мотивів, суд апеляційної інстанції відхиляє посилання позивача, викладене у відзиві на апеляційну скаргу, на те, що невиконання покупцем - ТОВ "Прозрєніє" умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва призвело до порушення умов договору, що тягне наслідки, передбачені ст. 611 ЦК України, а саме – розірвання договору та повернення придбаного об`єкта до державної власності, оскільки судом першої інстанції  неправильно застосовано норми ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". 
Відповідно до ст. 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням законної сили, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Згідно з ч. 1  ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Процедуру внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, укладених державними органами приватизації визначає Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012р. № 605 (надалі - Порядок), відповідно до п. 1.2 якого внесення змін до договору купівлі-продажу державного майна здійснюється шляхом укладання між державним органом приватизації та власником об`єкта приватизації договору про внесення змін до договору купівлі-продажу.
Матеріали даної справи свідчать, що відповідно до вказаного Порядку відповідач звертався до позивача щодо продовження умов договору після спливу визначеного договором строку введення об`єкту приватизації в експлуатацію. Про це свідчать направлені на адресу позивача листи від 24.04.2018р. № 24/04, від 27.04.2018р., від 30.05.2018р. № 30/05 про зміну строку завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію до 03.05.2021р. шляхом укладення відповідної додаткової угоди. Проте сторонами не було досягнуто згоди щодо зміни умов договору в частині строків завершення будівництва та введення об`єкту в експлуатацію. Разом з тим, як вже зазначалось у даній постанові, на момент подання позову у цій справі умови договору щодо закінчення будівництва об`єкту та введення його в експлуатацію відповідачем виконані.
Позивач в позові посилається на те, що з метою досудового врегулювання  спору ним були направлені на адресу відповідача претензії від 20.03.2019р. № 11-22-01279, від 06.05.2019р. № 11/1-22-01977, від 04.09.2019р. № 11/1-34-03534, в яких позивач просив відповідача в добровільному порядку розірвати договір купівлі-продажу об`єкта аукціону            № 1218, який укладено 02.03.2012р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Прозрєніє", повернути об`єкт незавершеного будівництва  за договором купівлі-продажу № 1218 від  02.03.2012р., який розташований за адресою: Запорізька область, м. Енергодар, провулок Таврійський, буд. 4 разом із земельною ділянкою за актом приймання-передачі Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Запорізькій області. При цьому, матеріали справи не містять доказів направлення цих претензій на адресу відповідача. Факт отримання претензій відповідачем заперечується. 
Таким чином, позивач не вжив належних заходів для розірвання договору, що передбачено п. 8.3 договору купівлі-продажу в той період, коли відповідачем не було виконано умови договору щодо закінчення будівництва об`єкту та введення його в експлуатацію. При цьому, позивач звернувся до місцевого господарського суду через 1,5 року після того, як відповідачем були виконані умови договору у повному обсязі. 
Враховуючи зазначені вище обставини, суд апеляційної інстанції вважає обґрунтованими доводи, які викладені в апеляційній скарзі, щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог та не погоджується з аргументами позивача, викладеними у відзиві на апеляційну скаргу. 
3.4. Висновки апеляційного господарського суду за результатами розгляду апеляційної скарги. 
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Згідно із ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: не з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Зважаючи на не з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи та недоведеність обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги шляхом скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. 
3.5. Розподіл судових витрат.
Відповідно до ст. ст. 129, 282 ГПК України  судові витрати за подання позовної заяви та апеляційної скарги покладаються на позивача.

          Керуючись ст. ст. 275-282 ГПК України, апеляційний господарський суд
          
ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Прозрєніє" - задовольнити. 
          Рішення Господарського суду Запорізької області від 27.09.2021р.  у справі                          № 908/1214/21 - скасувати. 
          Ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. 
          Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Прозрєніє" 6 810,00 грн. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги. 
          Видачу відповідного наказу, з урахуванням необхідних реквізитів, доручити Господарському суду Запорізької області.
          Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України. 
          Повний текст постанови складено - 26.01.2022р.

          Головуючий суддя                              _________________                    І.О. Вечірко

          Суддя                                                  _________________                    Т.А. Верхогляд       

          Суддя                                                  _________________                    Ю.Б. Парусніков