ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 лютого 2022 року 
м. Київ

cправа №  922/1308/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Уркевича В. Ю.- головуючого, Мачульського Г. М., Краснова Є. В.,
за участю секретаря судового засідання Брінцової А. М.
розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Люпін»
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.11.2021 (головуючий суддя Фоміна В. О., судді Крестьянінов О. О., Шевель О. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Люпін»
до Виконавчого комітету Ізюмської міської ради, 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Комунальне некомерційне підприємство Ізюмської міської ради «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері»,
про продовження договору оренди,
за участю представників:
позивача - Українчука О. В. (адвокат),
відповідача - Швидченко Ю. В. (у порядку самопредставництва),
третьої особи - Савіна О. С. (адвокат), 
СУТЬ СПОРУ:
1.          Між Товариством з обмеженою відповідальністю «Люпін» (далі - ТОВ «Люпін», позивач) та Ізюмською центральною міською лікарнею (далі - Ізюмська ЦМЛ, правонаступником якої є Комунальне некомерційне підприємство Ізюмської міської ради «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері» (далі - КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері», третя особа) укладено договір оренди нежитлового приміщення.
2.          Позивач вважає, що виконавчий комітет Ізюмської міської ради (далі - виконком Ізюмської міськради, відповідач) як орендодавець у встановлений договором та чинним законодавством строк не повідомив ТОВ «Люпін» про намір розірвати договір чи заперечення щодо його продовження, тому договір є продовженим на той самий строк та на тих самих умовах. При цьому позивач продовжує користуватися орендованим приміщенням та сплачує орендну плату. Вказані обставини стали підставою для звернення з позовом до суду.
3.          Суд першої інстанції позов задовольнив. Апеляційний господарський суд рішення суду першої інстанції скасував, у задоволенні позову відмовив. ТОВ «Люпін» звернулося з касаційною скаргою до Верховного Суду.
4.          Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, виходячи з такого.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
5.          У квітні 2021 року ТОВ «Люпін» звернулося до Господарського суду Харківської області із позовом до виконкому Ізюмської міськради про визнання договору від 12.12.2005 № 1 оренди нежитлового приміщення під аптечний пункт № 45 центрального корпусу «А-4», площею 21,3 кв. м (далі - договір оренди), поновленого рішенням Господарського суду Харківської області від 06.03.2017 у справі № 922/324/16, укладеного між ТОВ «Люпін» та Ізюмською ЦМЛ, посвідченого приватним нотаріусом Ізюмського міського нотаріального округу Харківської області Банніковим С. І. 12.12.2005, реєстраційний запис № 5551, продовженим терміном на 5 років.
6.          Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії договору оренди позивач продовжує користуватись орендованим приміщенням та сплачує орендну плату. Відповідно до пункту 4.2 договору оренди, якщо жодна сторона у термін 1 місяць до закінчення терміну дії договору не заявить про намір його розірвати, даний договір автоматично пролонгується на 5 років. Ураховуючи, що орендодавець - виконком Ізюмської міськради пропустив передбачений пунктом 4.2. договору оренди та статтею 764 Цивільного кодексу України місячний термін повідомлення орендаря, який, на думку позивача, сплив 12.01.2021, тому договір оренди є продовженим.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
7.          12.12.2005 між ТОВ «Люпін» (орендар) та Ізюмською ЦМЛ, правонаступником якої є КПН «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері» (орендодавець) укладений договір оренди, відповідно до пункту 1 якого орендодавець передав, а орендар взяв у тимчасове володіння нежитлове приміщення № 45 центрального корпусу «А-4», площею 21,3 кв. м, що складає 1/500 частину лікарняного комплексу                 (далі - об`єкт, що орендується, нежитлове приміщення).
8.          Об`єкт, що орендується, розміщений на першому поверсі центрального корпусу «А-4» Ізюмської центральної міської лікарні, за адресою: Харківська область,                     м. Ізюм, вул. Залікарняна, 5/пров Залікарняний, 4, площею 21,3 кв. м                               (пункти 1.1- 1.3 договору оренди).
9.          Згідно з абзацом 2 розділу 1 договору оренди нежитлове приміщення належить територіальній громаді м. Ізюма в особі міськради на підставі свідоцтва № 640 про право власності на лікарняний комплекс Ізюмської ЦМЛ, виданого Управлінням житлово-комунального господарства Ізюмському міськвиконкому 02.11.2005 на підставі рішення виконкому Ізюмської міськради від 27.10.2005 за № 0889 та зареєстрованого в Ізюмському міському Бюро технічної інвентаризації 10.11.2005 за № 446.
10.          Відповідно до пункту 2 договору оренди нежитлове приміщення використовується для роздрібної торгівлі та зберігання лікарських засобів і предметів медичного призначення.
11.          Приймання-передача об`єкта, що орендується, здійснюється двосторонньою комісією, що складається із представників сторін. При передачі об`єкта, що орендується, складається акт здачі-приймання, який підписується членами двосторонньої комісії. Об`єкт, що орендується, вважається переданим в оренду з моменту підписання акту здачі-приймання (пункти 3.1, 3.5, 3.6 договору оренди).
12.          Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 договору оренди термін оренди складає десять років з моменту прийняття об`єкта, що орендується за актом здачі-приймання. Якщо жодна сторона в термін один місяць до закінчення терміну дії даного договору не заявить про намір його розірвати, даний договір автоматично пролонгується на термін п`ять років.
13.          Повернення орендодавцю об`єкта, що орендується, здійснюється двосторонньою комісією, що складається із представників сторін. Сторони повинні призначити своїх представників у двосторонню комісію та приступити до передачі об`єкта, що орендується, протягом п`яти днів з моменту закінчення терміну оренди. Об`єкт, що орендується, повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем протягом п`яти днів з моменту початку роботи двосторонньої комісії. При передачі об`єкта, що орендується, складається акт здачі-приймання, який підписується членами двосторонньої комісії. Об`єкт, що орендується, вважається фактично переданим орендодавцю з моменту підписання акту здачі-приймання (пункти 8.1, 8.2, 8.4, 8.5, 8.6 договору оренди).
14.          Договір оренди посвідчений приватним нотаріусом Ізюмського міського нотаріального округу Харківської області Банніковим С. І. 12.12.2005, реєстровий запис № 5551.
15.          Відповідно до акту передачі в оренду нежитлового приміщення до договору оренди в оренду передане нежитлове приміщення.
16.          У подальшому рішенням Господарського суду Харківської області від 06.03.2017 у справі № 922/324/16, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.05.2017, визнано договір оренди поновленим на строк 5 років до 15.12.2020 на тих же умовах.
17.          За матеріалами справи Ізюмська ЦМЛ листами від 31.10.2017 № 2691, від 12.09.2018 № 2358, від 26.09.2019 № 2512 повідомила ТОВ «Люпін» про намір використання об`єкта, що орендується, для власних потреб та відсутність наміру продовжувати дію договору оренди після 15.12.2020.
18.          Відповідно до рішення 104 сесії 7 скликання Ізюмської міськради від 12.03.2020 № 2752 «Про визначення орендодавця комунального майна Ізюмської міської об`єднаної територіальної громади» (далі - рішення від 12.03.2020 № 2752) на виконання Закону України «Про оренду державного та комунального майна», зокрема вирішено: уповноважити виконком Ізюмської міськради виступати орендодавцем комунального майна Ізюмської міської об`єднаної територіальної громади; доручити заступнику Ізюмського міського голови з питань житлово - комунального господарства укласти договори оренди комунального майна Ізюмської міської об`єднаної територіальної громади від імені орендодавця комунального майна - виконкому Ізюмської міськради; зобов`язати усіх балансоутримувачів, на балансі яких знаходяться комунальне майно та яке здається в оренду, передати до управління економіки та інвестицій апарату виконкому Ізюмської міськради документи пов`язані з передачею зазначено майна в оренду; привести у відповідність до цього рішення всі наявні договори оренди комунального майна (крім погодинних) з моменту набрання чинності цим рішенням.
19.          Листом від 26.03.2020 № 760 КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері» повідомило ТОВ «Люпін» про те, що на виконання рішення від 12.03.2020 № 2752 договір оренди переданий Управлінню економіки та інвестицій апарату виконкому Ізюмської міськради 25.03.2020 для подальшого переоформлення.
20.          19.08.2020 КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері» листом               № 2504 повідомило ТОВ «Люпін» про те, що КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері», як правонаступник Ізюмської ЦМЛ, сторона за договором, має намір використовувати об`єкт, що орендується, для власних потреб та відсутній намір продовжувати дію договору оренди після 15.12.2020.
21.          У відповідь на наявний в матеріалах справи лист виконкому Ізюмської міськради від 08.09.2020 за № 2665 до КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері» щодо надання до 20.09.2020 інформації про наміри використання орендованого позивачем приміщення, КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері» у листі від 10.09.2020 № 2724 повідомило заступника Ізюмського міського голови з питань комунального майна про відсутність наміру передавати в оренду нежитлове приміщення після закінчення терміну дії договору оренди (15.12.2020), оскільки дане приміщення буде використовуватись за його прямим призначенням, про що неодноразово направлялись на адресу позивача відповідні листи.
22.          Листом від 04.01.2021 № 21 КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері» звернулося до ТОВ «Люпін» з вимогою про призначення відповідальних осіб для створення комісії з передачі об`єкта оренди та повернення орендованого майна, оскільки закінчився термін дії договору оренди, проте станом на 04.01.2021 нежитлове приміщення не звільнено позивачем.
23.          Листом від 05.01.2021 № 22 виконком Ізюмської міськради звернувся до ТОВ «Люпін» з вимогою про повернення нежитлового приміщення у зв`язку із закінченням строку дії цього договору.
24.          У відповідь на лист від 05.01.2021 № 22 ТОВ «Люпін» повідомило відповідача про те, що оскільки повідомлення про звільнення приміщення отримано поза межами встановленого місячного строку, то відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України, статті 284 Господарського кодексу України, договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих же умовах.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
25.          Господарський суд Харківської області рішенням від 09.08.2021 позов задовольнив.
26.          Судове рішення мотивоване тим, що будь-яких повідомлень чи заперечень виконком Ізюмської міськради як орендодавець щодо розірвання, припинення або зміни умов договору оренди орендарю - ТОВ «Люпін» відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та умов пункту 4.2 договору оренди не надсилав, заперечення про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди після 15.12.2020 та про використання приміщення для власних потреб були надіслані третьою особою - КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері».
27.          При цьому позивач за весь час дії договору користування приміщенням, належним чином виконував свої зобов`язання по сплаті орендної плати, в тому числі здійснював орендні платежі. 
28.          За таких обставин суд першої інстанції дійшов висновку, що договір оренди згідно зі статтею 764 Цивільного кодексу України, частиною четвертою статті 284 Господарського кодексу України та частиною третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» має бути продовжений на той самий строк і на тих самих умовах, на який договір укладався.
29.          Східний апеляційний господарський суд постановою від 19.11.2021 рішення Господарського суду Харківської області від 09.08.2021 скасував, прийняв нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив.
30.          Суд апеляційної інстанції, враховуючи презумпцію правомірності договору оренди, у тому числі у частині суб`єктного складу його сторін, встановлення в межах даної справи обставин незмінності орендодавця за договором оренди, а також відсутність переходу до виконкому Ізюмської міськради прав та обов`язків орендодавця комунального майна за цим договором, дійшов висновку, що у розумінні статті 764 Цивільного кодексу України, частини четвертої статті 284 Господарського кодексу України і частини другої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) виконком Ізюмської міськради не є належним орендодавцем за договором оренди, який мав право приймати рішення про припинення договору оренди або відмову від його пролонгації. 
31.          Оскільки орендодавцем за договором оренди є саме КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері», тому виконком Ізюмської міськради не є належним відповідачем у даній справі за вимогами про продовження спірного договору оренди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
32.          У грудні 2021 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Люпін» (скаржник), в якій скаржник просить постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.11.2021 скасувати, рішення Господарського суду Харківської області від 09.08.2021 залишити в силі.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи касаційної скарги та заперечень на неї
33.          Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
34.          На обґрунтування підстави касаційного оскарження ТОВ «Люпін» вказує, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовано норми права, зокрема, частини четвертої статті 284 Господарського кодексу України, статті 764 Цивільного кодексу України, частини третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», статей 45, 48 Господарського процесуального кодексу України, не враховано висновки Верховного Суду, викладені в постановах від 30.01.2020 у справі № 904/1207/19, від 06.09.2019 у справі № 910/7364/18, щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.
35.          Скаржник вважає, що саме виконком Ізюмської міськради як орендодавець будь-яких повідомлень чи заперечень щодо розірвання, припинення або зміни умов договору оренди орендарю ТОВ «Люпін» відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та умов пункту 4.2 договору оренди не надсилав, заперечення про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди та про використання приміщення для власних потреб були надіслані третьою особою - КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері», тому не мають юридичного значення.
36.          Крім того, на думку скаржника, саме виконком Ізюмської міськради є належним відповідачем у справі, що розглядається.
37.          У судовому засіданні представник позивача підтримав касаційну скаргу та просив її задовольнити.
38.          У відзивах на касаційну скаргу відповідач та третя особа просять залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін як таку, що ухвалена з дотриманням норм матеріального та процесуального права.
39.          У судовому засіданні представники відповідача та третьої особи заперечили проти касаційної скарги та просили відмовити в її задоволенні.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
40.          Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
41.          Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників сторін та третьої особи, дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права та вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
42.          Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
43.          Згідно з пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
44.          При цьому під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі                                                № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19).
45.          Разом з тим на предмет подібності слід оцінити саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін у справі та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їх змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність необхідно також визначати за суб`єктним і об`єктним критерієм відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (пункт 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20).
46.          На обґрунтування підстави касаційного оскарження ТОВ «Люпін» вказує, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовано норми права, зокрема, частини четвертої статті 284 Господарського кодексу України, статті 764 Цивільного кодексу України, частини третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», статей 45, 48 Господарського процесуального кодексу України, не враховано висновки Верховного Суду, викладені в постановах від 30.01.2020 у справі № 904/1207/19, від 06.09.2019 у справі № 910/7364/18, щодо застосування норм права у подібних правовідносинах.
47.          Щодо вказаних доводів скаржника суд касаційної інстанції зазначає таке.
48.          Предметом позову у справі, що розглядається, є визнання продовженим договору оренди нежитлового приміщення.
49.          Статтею 11 Цивільного кодексу України передбачено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
50.          Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
51.          Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).
52.          Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 Цивільного кодексу України).
53.          Суд апеляційної інстанції встановив, що укладений між сторонами договір оренди за своєю правовою природою є договором найму (оренди) комунального майна.
54.          Відповідно до частини першої статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
55.          Згідно із частиною шостою статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
56.          Однією із істотних умов договору оренди є строк, на який він укладається (частина перша статті 284 Господарського кодексу України).
57.          Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
58.          Співвідношення між нормами Цивільного кодексу України і законів, які регулюють особливості найму (оренди) окремих видів майна, полягає в тому, що норми цих законів тією чи іншою мірою встановлюють правовий механізм реалізації відповідної норми Цивільного кодексу України або передбачають додаткові умови її реалізації, або виключають застосування норм Цивільного кодексу України, якщо це прямо передбачено ними чи випливає з їхнього змісту (Рішення Конституційного Суду України від 10.12.2009 у справі № 1-46/2009).
59.          Організаційні та майнові відносини, що виникають у зв`язку з орендою державного та комунального майна, врегульовано Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
60.          Статтею 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
61.          За змістом частини першої статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є, зокрема, термін, на який укладається договір оренди.
62.          Відповідно до частини першої статті 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
63.          Статтею 764 Цивільного кодексу України передбачено, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
64.          Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.
65.          Згідно із частиною четвертою статті 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
66.          Суть поновлення договору оренди у розумінні наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні. Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді» і у такому випадку орендар, у силу закону, може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
67.          Правовий аналіз наведених норм матеріального права свідчить про те, що після закінчення строку договору оренди він визнається в силу закону продовженим на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець, причому орендодавець має право відмовитися від договору, надіславши орендарю відповідну заяву протягом місяця після закінчення строку такого договору.
68.          Аналогічні положення визначені у частині другій статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
69.          У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин. Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 Цивільного кодексу України (такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі                  № 910/719/19 (провадження № 12-18гс20).
70.          Відповідна вимога (заява) про припинення чи зміну договору оренди може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.
71.          Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.
72.          Подібні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 30.01.2020 у справі № 904/1207/19, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, постановах Верховного Суду від 28.05.2019 у справі № 911/2980/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17.
73.          Суд апеляційної інстанції встановив, що відповідно до пункту 4.1 договору оренди термін оренди складає десять років з моменту прийняття об`єкта, що орендується, за актом здачі-приймання.
74.          Пунктом 4.2 договору оренди передбачено, що якщо жодна сторона в термін один місяць до закінчення терміну дії даного договору не заявить про намір його розірвати, даний договір автоматично пролонгується на термін п`ять років.
75.          Рішенням Господарського суду Харківської області від 06.03.2017 у справі                       № 922/324/16, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.05.2017, визнано договір оренди поновленим на строк 5 (п`ять) років до 15.12.2020 на тих же умовах.
76.          Апеляційний господарський суд зазначив, що згідно із абзацами 3 і 5 статті п`ятої Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцями є: органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.
77.          Згідно із частиною першою статті 651 та статтею 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
78.          Частиною першою статті 770 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.
79.          Відповідно до частини другої статті 15 та частини першої статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди. Передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. В разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.
80. Системний аналіз наведених норм цивільного законодавства та положень пункту 12.4 договору оренди свідчить про те, що автоматична заміна орендодавця, тобто без внесення відповідних змін до договору оренди, допускається лише в разі переходу до іншої особи права власності на об`єкт оренди.
81. Як встановив суд апеляційної інстанції, нежитлове приміщення належить територіальній громаді м. Ізюма в особі міськради на підставі свідоцтва № 640 про право власності на лікарняний комплекс Ізюмської ЦМЛ, виданого Управлінням житлово-комунального господарства Ізюмському міськвиконкому 02.11.2005 на підставі рішення виконкому Ізюмської міськради від 27.10.2005 за № 0889 та зареєстрованого в Ізюмському міському Бюро технічної інвентаризації 10.11.2005 за № 446.
82. Рішенням від 12.03.2020 № 2752, зокрема, виконком Ізюмської міськради визначено як орган, уповноважений управляти майном територіальної громади               м. Ізюм та виступати орендодавцем щодо нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності.
83.          Отже, оскільки у даному випадку відсутній перехід права власності на об`єкт оренди до іншої особи, прийняття вказаного рішення не призводить до автоматичної зміни орендодавця за договором оренди. 
84.          При цьому рішення від 12.03.2020 № 2752 не містить вказівок щодо надання цьому рішенню зворотної дії в часі щодо договорів оренди комунального майна, укладених до 12.03.2020, до яких належить і договір оренди від 12.12.2005.
85.          Суд апеляційної інстанції встановив, що у матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження укладення додаткової угоди до договору оренди, якою б здійснювалася заміна орендодавця спірного майна.
86.          Крім того у листі від 26.03.2020 № 760 КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері» зазначило про необхідність переоформлення відносин за відповідним договором оренди у зв`язку з прийняттям Ізюмською міськрадою рішення від 12.03.2020 № 2752. Проте доказів такого переоформлення матеріали справи не містять.
87.          З огляду на викладене, враховуючи презумпцію правомірності договору оренди, у тому числі у частині суб`єктного складу його сторін, встановлення в межах даної справи обставин незмінності орендодавця за договором оренди, а також відсутність переходу до виконкому Ізюмської міськради прав та обов`язків орендодавця комунального майна за цим договором, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що у розумінні статті 764 Цивільного кодексу України, частини четвертої статті 284 Господарського кодексу України та частини другої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» виконком Ізюмської міськради не є належним орендодавцем за договором оренди спірного нежитлового приміщення, який мав право приймати рішення про припинення договору оренди або відмову від його пролонгації (подібні правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 28.05.2019 у справі                           № 911/2980/17, від 03.03.2020 у справі № 916/806/19, від 21.04.2020 у справі                     № 916/1872/19).
88.          Отже, оскільки орендодавцем за договором оренди є саме КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері», суд касаційної інстанції погоджується з висновком апеляційного господарського суду про те, що виконком Ізюмської міськради не є належним відповідачем у цій справі за вимогою про продовження спірного договору оренди.
89.          За наведеного обґрунтування доводи позивача про те, що перебування комунального майна на балансі КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері» не наділяє його правом приймати рішення щодо нерухомого майна, в тому числі продовження/не продовження орендних правовідносин, не спростовують статус КНП «Центральна міська лікарня Піщанської Богоматері» як орендодавця нежитлового приміщення.
90.          Відповідно до статті 45 Господарського процесуального кодексу України сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у статті 4 цього Кодексу. Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Відповідачами є особи, яким пред`явлено позовну вимогу.
91.          Статтею 48 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження до початку першого судового засідання, залучити до участі у ній співвідповідача.
92.          Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
93.          Після спливу строків, зазначених в частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.
94.          Відповідно до пункту 1 частини першої статті 177 Господарського процесуального кодексу України завданнями підготовчого провадження є, зокрема остаточне визначення предмета спору та характеру спірних правовідносин, позовних вимог та складу учасників судового процесу. У підготовчому засіданні суд, серед іншого, вирішує питання про вступ у справу інших осіб, заміну неналежного відповідача, залучення співвідповідача, об`єднання справ і роз`єднання позовних вимог, прийняття зустрічного позову, якщо ці питання не були вирішені раніше.
95.          Отже, заміна відповідача у справі може бути здійснена виключно за клопотанням позивача, в той час як суд позбавлений можливості здійснити заміну відповідача за власною ініціативою (навіть якщо суд встановить, що позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом). Такий правовий висновок щодо застосування зазначених норм процесуального права викладений у постанові Верховного Суду від 23.04.2020 у справі № 916/1872/19.
96.          Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.11.2018 у справі                                № 127/93/17-ц (провадження № 14-392цс18) звернула увагу на те, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. Встановивши, що позов пред`явлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача.
97.          Звідси, встановивши, що ТОВ «Люпін» пред`явлено позовну вимогу не до тієї особи, яка повинна відповідати за цим позовом, та не заявлено клопотання про заміну первісного відповідача належним відповідачем, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог до особи, якій пред`явлено позовну вимогу - виконкому Ізюмської міськради.
98.          Суд касаційної інстанції також зазначає, що апеляційний господарський суд послався на вищевказані правові висновки щодо підстав пролонгації договору оренди, наведені у постанові Верховного Суду від 30.01.2020 у справі                                     № 904/1207/19, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі. Отже, доводи ТОВ «Люпін» про неврахування судом апеляційної інстанції таких висновків є безпідставними.
99.          Крім того виконком Ізюмської міськради листом від 05.01.2021 № 22 також звертався до ТОВ «Люпін» з вимогою про повернення нежитлового приміщення у зв`язку із закінченням строку дії цього договору.
100.          Разом з тим суд касаційної інстанції відхиляє посилання скаржника на неврахування апеляційним господарським судом правових висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 06.09.2019 у справі № 910/7364/18, з огляду на таке.
101.          У вказаній постанові об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що чинне законодавство не надає право балансоутримувачу виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, то відповідно балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно та повідомляти відповідача про відсутність наміру продовжити договір.
102.          При цьому у справі № 910/7364/18 з позовом до фізичної особи-підприємця Григорчука Юрія Володимировича (далі - ФОП Григорчук Ю. В.) про виселення з приміщення до суду звернулося Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» (далі - КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району                  м. Києва»).
103.          Господарськими судами у справі № 910/7364/18 встановлено, що 29.05.2009 між Комунальним підприємством «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду» Солом`янської районної у м. Києві ради (далі - КП «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду» Солом`янської районної у м. Києві ради, перейменовано в КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва») та ФОП Григорчуком Ю. В. укладено договір                 № 006/Б оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Солом`янського району міста Києва, відповідно до умов якого відповідачу передано в оренду нежиле приміщення загальною площею 15 кв. м, розташованого за адресою: м. Київ, на вул. Солом`янська, 28.
104.          26.11.2014 між КП «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду» Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації, що є правонаступником КП «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду» Солом`янської районної у місті ради, Солом`янською районною в місті Києві державною адміністрацією та ФОП Григорчуком Ю. В. укладено додаткову угоду про внесення змін до договору від 29.05.2009 № 006/Б оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Солом`янського району міста Києва, згідно з якою сторони вирішили викласти у новій редакції договір оренди, присвоїти йому новий номер (№ 476) та погодили, що орендодавець за згодою орендаря передає, а Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація приймає на себе права та обов`язки орендодавця по договору оренди від 29.05.2009 № 006/Б. 
105.          Отже був укладений трьохсторонній договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, за умовами якого орендодавцем є Солом`янська районна у місті Києві державна адміністрація, орендарем - ФОП Григорчук Ю. В.
106.          Третьою стороною зазначеного договору є балансоутримувач - КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва», на яке договором покладено обов`язок лише забезпечувати додержання вимог нормативно-правових актів з пожежної безпеки та контролювати виконання орендарем умов договору щодо сплати орендарем орендної плати та інших платежів (пункти 3.1, 3.5 договору). 
107.          З огляду на встановлені обставини, об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у справі № 910/7364/18 послалася на правові висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 у справі № 910/12224/17 (провадження № 12-147гс18), постановах Верховного Суду України від 07.06.2017 у справах № 910/9480/16 та                                    № 910/9482/16, про що також зазначає скаржник у касаційній скарзі.
108.          Разом з тим у справі № 922/1308/21 судом апеляційної інстанції встановлено, що у матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження укладення додаткової угоди до договору оренди, якою б здійснювалася заміна орендодавця спірного майна.
109.          У зв`язку з цим правовідносини у справі, що розглядається, та у зазначеній скаржником справі не можна вважати подібними, позаяк існує ряд істотних відмінностей саме у фактичних обставинах таких спорів, пов`язаних із правами й обов`язками їх сторін, що в свою чергу зумовлює і різний зміст спірних правовідносин. 
110.          Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження.
111.          Інших виключних випадків касаційного оскарження, передбачених частиною другою статті 287 Господарського процесуального кодексу України, ТОВ «Люпін» у касаційній скарзі не зазначено.
112.          Доводи скаржника правильних висновків апеляційного господарського суду не спростовують та зводяться до необхідності переоцінки наявних у матеріалах справи доказів, що виходить за межі повноважень Верховного Суду.
113.          Відповідно до частини другої статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
114.          Звідси касаційна скарга ТОВ «Люпін» є необґрунтованою, а постанова суду апеляційної інстанції ухвалена з дотриманням норм матеріального та процесуального права.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
115.          Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
116.          Згідно з положеннями статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
117.          Взявши до уваги викладене, касаційну скаргу ТОВ «Люпін» слід залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
Щодо судових витрат
118.          З огляду на висновок Верховного Суду про залишення касаційної скарги ТОВ «Люпін» без задоволення судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В:
1.          Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Люпін» залишити без задоволення.
2.          Постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.11.2021 у справі                                         № 922/1308/21 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя                                                                      В. Ю. Уркевич
Судді:                                                                                           Г. М. Мачульський
                                                                                Є. В. Краснов