ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 лютого 2022 року                                                                             м. Херсон 
справа № 766/20573/20
провадження № 22-ц/819/27/22

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого (суддя-доповідач) суддів:	Пузанової Л.В., Воронцової Л.П., Ігнатенко П.Я.	
секретар 	Автонагова Ю.В.,	

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Херсонського міського суду Херсонської області у складі судді Рядчої Т.І. від 09 серпня 2021 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Фаріта Анваровича, про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про право власності,

встановив:

У грудні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Фаріта Анваровича, про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про право власності. 
В обґрунтування позову зазначила, що 14 грудня 2007 року між нею та АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк», укладено кредитний договір, відповідно до якого їй надано кредит в сумі 140 900 доларів США зі сплатою 13,5 процентів річних.
З метою забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором між нею та ТОВ «Укрсоцбанк» укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого нею передано в іпотеку банку належне їй на праві приватної власності нерухоме майно - житловий будинок АДРЕСА_1 . 
04 грудня 2020 року їй стало відомо про те, що 05 вересня 2019 року та 16 грудня 2019 року державний реєстратор виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєв Фаріт Анварович прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відповідно до якого право власності на іпотечне майно зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» та в подальшому за його правонаступником - АТ «Альфа-Банк».
Підставою для реєстрації права власності був наведений іпотечний договір. 
Посилаючись на незаконність дій державного реєстратора, оскільки вимогу про виконання зобов`язання за договором та попередження про наслідки невиконання такої вимоги в 30-денний строк в порушення вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» від АТ «Укрсоцбанк» вона не отримувала, позивач, уточнивши позовні вимоги в процесі розгляду справи, просила суд визнати неправомірними та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 05 вересня 2019 року та від 16 грудня 2019 року із одночасним припиненням права власності банків на спірний будинок. 
Рішенням суду від 09 серпня 2021 року позов задоволено частково та постановлено:
визнати неправомірним та скасувати рішення державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Фаріта Анваровича від 05.09.2019 року та від 16.12.2019 року про проведення державної реєстрації права власності за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» та Акціонерним товариством «Альфа-Банк» відповідно на житловий будинок, що розташований за адресою АДРЕСА_1 з одночасним припиненням права власності Акціонерного товариства «Укрсоцбанк» та Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на зазначене нерухоме майно.
Стягнуто з Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 1681,60 грн.
В апеляційній скарзі Акціонерне товариство «Альфа-Банк», посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та постановити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, зокрема, не врахував, що застереження в іпотечному договорі щодо позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття іпотекодерджателем права власності на предмет іпотеки є договором про задоволення вимог іпотекодержателя і не потребує укладення додаткового договору або надання дозволу з боку іпотекодавця для реалізації права іпотекодержателя на іпотечне майно в позасудовому порядку.
Державна реєстрація права власності державним реєстратором була проведена з дотриманням Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, та відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку».
Крім того зазначив, що суд першої інстанції застосував норму права, що регулює спірні правовідносини, без врахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 28 березня 2019 року у справі № 638/16922/16-ц, Об`єднаної палати Касаційного суду від 09 грудня 2019 року у справі № 464/8589/15-ц, а також постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц.
Письмовий відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених статтею 367 ЦПК України, апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ зробив висновок про те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.
Рішення суду мотивовано тим, що оспорені позивачкою рішення державного реєстратора були прийняті з порушенням пункту 61Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015року №1127 в редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин, при відсутності доказів підтвердження факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя, а сама вимога іптекодержателя від 31.07.2019 року, яка була направлена на адресу позивачки 03.09.2019 року, не містить оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Крім того, суд вказав, що державна реєстрація права власності правонаступника іпотекодержателя- АТ «Альфа-Банк» на предмет іпотеки здійснена на підставі заяви представника банку, яка не містить підпису останнього.
В процесі розгляду справи суд встановив, що 14 грудня 2007 року між ОСОБА_1 як позичальником та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк», як кредитором укладено договір кредиту № Ф071004П, за умовами якого кредитор надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпечення, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 140 900 доларів США зі сплатою 13,5 процентів річних за користування кредитом та з кінцевим терміном повернення основної заборгованості до 13 грудня 2022року.
18.11.2008 року сторони уклали додаткову угоду до договору кредиту, домовившись про збільшення процентної ставки за користування кредитом до 15 %річних, починаючи з 20 жовтня 2008 року.
14грудня 2007року сторони уклали та нотаріально посвідчили іпотечний договір №02-23-Ф0701004П-1937,за яким  ОСОБА_1  передала в іпотеку у якості забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту № Ф071004П від 14грудня 2007року наступне нерухоме майно: житловий будинок АДРЕСА_1 , що складається з житлового будинку (літ. А) житловою площею 77,8кв.м, загальною площею192,3кв.м., сараю (літ. Б), погребиці з підвалом (літ. Б), погребиці з підвалом (літ. В), туалету (літ. Г), водопроводу №1,огорожі АДРЕСА_1 , та який належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 14грудня 2007року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Волкодав В.Г., зареєстрованого в реєстрі нотаріальних дій за реєстраційним номером 1277 та в Державному реєстрі правочинів 14 грудня 2007 року за номером 2568829.(пункт 1.1. іпотечного договору).
Пунктом 4.5 іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Рішенням державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Фаріта Анваровича (індексний номер рішення 48529972) від 05.09.2019 року право власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за AT «УКРСОЦБАНК».
Реєстрація права власності на предмет іпотеки здійснена державним реєстратором за заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, подану представником АТ "УКРСОЦБАНК" Барановською В.В. 03.09.2019 року, до якої, крім документів про сплату мита та документів, що підтверджують повноваження представниці, були надані: іпотечний договір та кредитний договір з додатками від 14.12.2007 року, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 31.07. 2019 року, список згрупованих відправлень цінної кореспонденції від 03.08.2019 року з описом вкладення у лист та копією квитанції про оплату поштових відправлень.
Документів, які б підтверджували факт вручення повідомлення банку про звернення стягнення на предмет іпотеки позивачці матеріали реєстраційної справи не містять і такі відповідачем суду не надані.
Крім того, сама вимога іпотекодержателя від 31.07.2019 року, яка була здана на пошту 03.09.2019 року, не містить оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності і наведена інформація та відповідні документи державному реєстраторові не надавалися.
16.12.2019року рішенням державного реєстратора Виконавчого комітету Петрівської сільської ради Генічеського району Херсонської області Мустафаєва Ф.А. (індексний номер рішення 50241850) право власності на наведений вище житловий будинок зареєстровано за Акціонерним товариством «АЛЬФА-БАНК» як за новим кредитором та іптекодержателем.
Зазначена реєстрація була здійснена на підставі заяви представника АТ «АЛЬФА-БАНК» Богуславського Є.В. від 12.12.2019 року, яка оформлена в паперовому виді та не містить підпису останнього (а. с. 143).
Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (частина друга статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі (частина третя статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно із частиною четвертою статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя (частина п`ята статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до приписів частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до пункту 1 частини першої  статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, що діяла на момент прийняття оспорюваних рішень) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяження - офіційне визнання і підтвердження державою факту набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шлях внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (частина 2 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Відповідно до пункту 61 постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127 « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, що діяла на час прийняття оспорюваних рішень) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1)копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2)документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3)заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку про те, що право іпотекодержателя прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання спору, в тому числі шляхом отримання права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, виникає лише у разі порушення цього основного зобов`язання чи умов іпотечного договору та в результаті направлення ним іпотекодавцеві письмової вимоги про усунення порушення, якщо останній протягом 30 днів з моменту отримання письмової вимоги кредитора (іпотекодержателя) не виконає цю вимогу.
Отже, при виникненні спору з приводу правомірності отримання іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки із передбачених Законом України «Про іпотеку» підстав, оформлення якого здійснюється шляхом державної реєстрації цього права в установленому законом порядку, доведенню, серед іншого, підлягає факт вручення іпотекодавцеві направленої іпотекодержателем на його адресу письмової вимоги про усунення порушень та той факт, що завершився 30-денний строк з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя.
Враховуючи, що факт вручення позивачці направленої відповідачем письмової вимоги про усунення порушень основного зобов`язання банком не доведений, а ОСОБА_1 цей факт заперечує, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що правові підстави для здійснення державної реєстрації прав іпотекодержателя у спірних правовідносинах відсутні, тому вважає, що суд правильно здійснив захист прав позивачки у обраний нею спосіб, який відповідає положенням частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції Закону № 340-ІХ від 05.12.2019 року.
Доводи апеляційної скарги не ґрунтуються на законі, належних та достатніх доказах і як такі, що висновків суду не спростовують, підлягають відхиленню.
Зокрема, доводи апеляційної скарги зводяться до наведення мотивів щодо наявного у іпотекодержателя права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у позасудовому порядку, однак це право позивачем не оспорюється і висновків з цього приводу суд не робив.
Натомість висновки суду щодо недотримання банком визначеного законом порядку набуття цього права та невчинення ним необхідних дій для підтвердження факту вручення ОСОБА_1 письмового повідомлення про усунення допущених нею порушень зобов`язань за кредитним чи іпотечним договорами скаржник не спростовує і доказів, які б свідчили про помилковість цих висновків, суду апеляційної інстанції не надає.
З огляду на наведене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення ухвалено судом з додержанням норм матеріального та процесуального права і підстави для його скасування та ухвалення нового судового рішення про відмову у задоволенні позову відсутні.
На підставі викладеного, керуючись статтями 367, 374, 375 ЦПК України, суд

постановив:
Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» залишити без задоволення, а рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 09 серпня 2021 року – без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий                              Л.В. Пузанова 

Судді:                                                                Л.П. Воронцова

                           П.Я. Ігнатенко 

Повний текст постанови складено 04 лютого 2022 року

Суддя                                                                         Л.В. Пузанова