ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 січня 2022 року 
м. Київ

cправа №  922/195/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова   Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Уркевича В. Ю., 
секретар судового засідання - Астапова Ю. В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.10.2021 (колегія суддів: Геза Т. Д., Тарасова І. В., Тихий П. В.) і рішення Господарського суду Харківської області від 25.05.2021 (суддя Присяжнюк О. О.) у справі
за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська ливарна компанія" про внесення змін до договору,
(сторони повідомлені належним чином про час і місце розгляду справи, проте не скористалися правом надіслати представників для участі у судовому розгляді справи),
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1.          Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська ливарна компанія" (далі - ТОВ "Українська ливарна компанія") про внесення змін до договору оренди землі від 16.01.2006 № 740667100003 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01.01.2020 в редакції, викладеній у позовній заяві.
2.          Позовні вимоги обґрунтовані тим, що внаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, яку введено в дію з 01.01.2020, змінився також і розмір орендної плати за користування землею на території міста Харкова, а тому плата за землю у вигляді орендної плати повинна бути змінена і сплачуватись зміненою із січня 2020 року, тобто з дати введення в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 на підставі рішення Харківської міської ради від 18.12.2019 № 1908/19 "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018".
3.          Позивач зазначав, що додаткову угоду разом з листом-пропозицією від 16.07.2020 № 5633/0/225-20 та розрахунком орендної плати рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача з пропозицією підписати та у 20-ти денний термін направити до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради для забезпечення державної реєстрації згідно з вимогами чинного законодавства. Однак відповідач відповіді на вказаний лист-пропозицію не надав.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
4.           16.01.2006 між Харківською міською радою та ТОВ ""Українська ливарна компанія" укладено договір оренди землі від 16.01.2006, який зареєстровано за №   740667100003.
5.          В оренду передається земельна ділянка загальною площею 5, 9910 га, в тому числі під забудовою 2, 5345 га, інших угідь 3, 4565 га (пункт 2 договору).
6.          У пункті 5 договору у редакції додаткової угоди від 10.06.2009 №   740967100051 визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу із технічної документації від 02.07.2008 №   2130/08 становить 37 098 108грн, а з урахуванням коефіцієнту індексації за 2008 рік складає 42   737   020грн.
7.          У пункті 9 договору у редакції додаткової угоди від 10.06.2009 №   740967100051 визначено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.
8.          Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком від 10.02.2009 № 752/9 на рік становить 3 % від її нормативної грошової оцінки і складає 1 282 110, 61грн, або в місяць 106 842, 55грн.
9.          Відповідно до пункту 13 договору, розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г)   погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.
10.          Рішенням Харківської міської ради від 27.02.2019 № 1474/19 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 (пункт 1 рішення) та встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020 (пункт 2 рішення).
11.          Відповідно до Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, базова вартість одного квадратного метра становить 639, 78 грн і підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.
12.          Попередня базова вартість 1 м^2 землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2013 на підставі рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 №   1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року", рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013" та була введена в дію з 01.01.2014 і складала за останні три роки (з урахуванням індексації) 552, 43грн/кв^2.
13.          Рішенням Харківської міської ради від 17.04.2019 № 1554/19 затверджено Положення про оренду землі в м. Харкові, додатком до якого встановлена типова форма договору оренди землі для земельних ділянок комунальної власності міста Харкова, що була розроблена та складена на підставі Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (зі змінами та доповненнями).
14.          Пунктами 7.3 та 7.4 Положення про оренду землі передбачено, що усі зміни до договорів оренди землі, пов`язані з приведенням їх у відповідність до вимог цього Положення, здійснюються шляхом укладання додаткових угод до таких договорів (пункт 7.3 Положення).
15.          Зміна, поновлення, припинення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності цим Положенням, здійснюються в порядку, визначеному даним Положенням, з урахуванням особливостей, встановлених відповідними договорами (пункт 7.4 Положення).
16.          Рішенням 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 №   41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові" визначено порядок розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності м.   Харкова та встановлені ставки річної орендної плати, які необхідно застосовувати при розрахунку розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі та внесенні до них змін.
17.          Як зазначив позивач, внаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, яку введено в дію з 01 січня 2020 року, змінився також і розмір орендної плати за користування землею на території м. Харкова, передбачений договорами оренди землі у грошовій формі, а тому плата за землю у вигляді орендної плати повинна бути змінена і сплачуватися в оновленому вигляді з 1 січня 2020 року, тобто з дати введення в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 на підставі рішення Харківської міської ради від 18.12.2019 № 1908/19 "Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2018".
18.          На підставі вищевказаних рішень Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:
-          одержано витяг від 20.01.2020 НВ-0004412742020 з Державного земельного кадастру про земельну ділянку кадастровий номер: 6310138200:02:004:0007 площею 5, 9910 га на просп. Московському, 277, відповідно до якого зазначена земельна ділянка та право її оренди зареєстровано у Державному земельному кадастрі за ТОВ "Українська ливарна компанія";
-          витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер: 6310138200:02:004:0007 (від 27.04.2020 №   3153/176-20);
-          виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2018.
19.          На підставі вказаних документів Департаментом земельних відносин підготовлено додаткову угоду до договору оренди землі (у 2-ох примірниках), яку разом із листом-пропозицією від 16.07.2020 № 5633/0/225-20 та розрахунком розміру орендної плати (у 2-ох примірниках) рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача з пропозицією підписати та у 20-ти денний термін направити до Департаменту для забезпечення державної реєстрації згідно з вимогами чинного законодавства.
20.          Водночас відповідачем надано копію витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 27.04.2021 № НВ-6315259882021 та копію витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (вих.№ 2026 від 30.04.2021), дані у яких різняться з даними, наданими позивачем.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
21.          Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.05.2021, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.10.2021, у задоволенні позову відмовлено.
22.          Судові рішення мотивовано тим, що така обставина, як зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є підставою для внесення змін до договору оренди; єдиним документом, який підтверджує наявність відомостей про земельну ділянку, в тому числі документ, в якому зазначається цільове призначення земельної ділянки, є витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. 
23.          У наданому позивачем витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 27.04.2020 № 3153/176-20 в графі "Цільове призначення земельної ділянки" значиться про те, що у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель. Однак судами встановлено, що у Державному земельному кадастрі зазначено код цільового призначення земельної ділянки - "11.02" - Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості за КВЦПЗ, який знаходиться в межах розділу "землі промисловості".
24.          Враховуючи наданий відповідачем витяг, господарський суд першої інстанціїё з яким погодився апеляційний господарський суд, зауважив, що цільове призначення земельної ділянки - "11.02" має коефіцієнт, що характеризує функціональне використання земельної ділянки -1,2. Отже, у цьому випадку є неправомірним встановлення позивачем Кф в розмірі 3,0.
25.          Суди також зазначили, що твердження позивача про необхідність приведення договору у відповідність до Типового договору оренди землі - це фактично прохання врегулювати в договорі відносини, які вже врегульовані чинними нормативними актами, а саме, постановою Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 № 890.
Короткий зміст касаційної скарги
26.          Харківська міська рада у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.
27.          Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, статті 630 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 179, 184 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статті 14 Закону України "Про оренду землі".
28.          Скаржник також наголошує на відсутності позиції Верховного Суду щодо внесення змін до договору оренди у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земель міста Харкова.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
29.          ТОВ "Українська ливарна компанія" у відзиві просить касаційну скаргу залишити без задоволення, рішення та постанову попередніх судових інстанцій - без змін. Заявник наголошує, що в даному випадку позивач пропонує врегулювати в договорі відносини, які вже врегульовані в нормативному акті.
Позиція Верховного Суду
30.          Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК   України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
31.          У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення правовідносин 
32.          У статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
33.          Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
34.          Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
35.          Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
36.          Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
37.          За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
38.          Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
39.          Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
40.          За загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.
41.          Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
42.          У статті 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
43.          За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
44.          У частині першій статті 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
45.          Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України). 
46.          Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
47.          За змістом статті 13, частини 1 статті 15 та статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.
48.          Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної і комунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
49.          У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 (оприлюднена у Єдиному державному реєстрі судових рішень 30.11.2021) у справі № 635/4233/19, висновки у якій колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду вважає за необхідне врахувати з урахуванням приписів частини четвертої 4 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), викладено висновок про те, що з аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону України "Про оцінку земель", Закону України "Про оренду землі", вбачається, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.
50.          Такі правові висновки кореспондуються також з висновками, які містяться в постановах Верховного Суду України від 03.12.2013 у справі № 3-34гс13, від 07.10.2015 у справі № 3-481гс15, від 18.05.2016 у справі № 6-325цс16, в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 24.07.2019 у справі №   644/9862/14-ц, від 09.10.2019 у справі № 645/1972/16-ц, від 30.01.2020 у справі № 640/15419/15-ц, та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2019 у справі №   922/539/18, від 13.06.2019 у справі №   910/11764/17, від 20.11.2019 у справі № 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі №   904/1912/19, від 04.02.2020 у справі № 922/378/19. 
51.          Таким чином, висновки судів попередніх інстанцій про відмову в позові з огляду на те, що зміна нормативної грошової оцінки земель міста Харкова не є підставою для внесення змін до договору оренди, не відповідають висновкам, викладеним у вищезазначених постановах Верховного Суду. 
52.          Водночас щодо вимоги про внесення змін до пункту 9 договору оренди стосовно розміру ставки орендної плати у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що за змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених умовами договору або в силу закону.
53.          Посилання скаржника на те, що суд першої інстанції неправомірно поновив строк для залучення до матеріалів справи за клопотанням відповідача доказів, зокрема копії витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 27.04.2021 № НВ-6315259882021 та копії витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (вих. № 2026 від 30.04.2021), відхиляється як безпідставне, оскільки скаржником такий аргумент жодним чином не обґрунтований.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
54.          Відповідно до частин 1, 2 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. 
55.          Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
56.          Зважаючи на викладене, а також відповідно до положень частини 3 статті 310 ГПК України касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, постанову суду апеляційної інстанції і рішення суду першої інстанції скасувати, а справу передати на новий розгляд до місцевого господарського суду.
Судові витрати
57.          Оскільки суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 ГПК України судом касаційної інстанції не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково. 
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.10.2021 і рішення Господарського суду Харківської області від 25.05.2021 у справі №   922/195/21 скасувати.
3. Справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                          Є. В. Краснов

Суддя                                                                                          Г. М. Мачульський 

Суддя                                                                                          В. Ю. Уркевич