ЧЕРКАСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Номер провадження 22-ц/821/300/22	Головуючий по 1 інстанції	
Справа №709/402/21 Категорія:  	Романова О. Г. 	
  	Доповідач в апеляційній інстанції	
  	Бондаренко С. І. 	

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

       10 лютого 2022 року Черкаський апеляційний суд в складі:

суддів Бондаренка С. І., Новікова О.М., Сіренка Ю.В.,
за участю секретаря Попової М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Старий Коврай» на рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 02 грудня 2021 року, ухваленого в складі судді Романової О.Г., у справі за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Старий Коврай» до ОСОБА_1 , Дмитрушівської сільської ради Уманського району Черкаської області про тлумачення змісту договорів оренди землі, визнання недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним та скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права, визнання речового права оренди земельної ділянки,-

в с т а н о в и в:

       У квітні 2021 року СТОВ «Старий Коврай» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про тлумачення змісту договорів оренди землі.
Позов мотивовано тим, що 03 січня 2012 року між ОСОБА_2 та СТОВ «Старий Коврай» було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого ОСОБА_2 (орендодавець) передала, а СТОВ «Старий Коврай» прийняло в строкове, платне користування земельну ділянку з кадастровим номером 7125188800:03:000:0255, площею 4,6785 га.
03 січня 2014 року між ОСОБА_1 та СТОВ «Старий Коврай» було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого ОСОБА_1 (орендодавець) передав, а СТОВ «Старий Коврай» прийняв в строкове, платне користування земельну ділянку з кадастровим номером 7125188800:03:000:0324, площею 4,6824 га.
На підставі укладених договорів оренди, було проведено державну реєстрацію іншого речового права - права оренди зазначених земельних ділянок за СТОВ «Старий Коврай», з внесенням відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до умов п.п. 20, 31 договорів оренди землі від 03 січня 2012 року та від 03 січня 2014 року, в обов`язках орендаря було приступити до використання земельних ділянок за цими договорами, в строки, встановлені договорами оренди землі, зареєстрованими у встановленому законом порядку, а саме: у 3-х денний термін після державної реєстрації цих договорів, за актами приймання-передачі цих земельних ділянок в оренду.
Після проведення державної реєстрації права оренди земельних ділянок та відповідно до п.п. 20, 31 вказаних вище договорів оренди землі, за актами прийому-передачі земельних ділянок в оренду від 12 березня 2015 року та від 17 березня 2015 року відповідно, СТОВ «Старий Коврай» розпочало володіння та користування цими земельними ділянками.
ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , 26 березня 2021 року та 31 березня 2021 року відповідно, звернулися до СТОВ «Старий Коврай» із заявами, в яких вказують на ту обставину, що дані договори, на їх думку, набули чинності з моменту укладення, тобто починаючи з 03 січня 2012 року та з 03 січня 2014 року відповідно, а тому вважають, що термін дії цих договорів закінчується 03 січня 2022 року, тому просять повернути їм їх земельні ділянки з оренди.
СТОВ «Старий Коврай» вважало, що оскільки воно зареєструвало право оренди за вказаними договорами оренди землі та приступило до використання цих земельних ділянок відповідно 12 березня 2015 року та 17 березня 2015 року, то зазначені спірні договори набрали чинності саме після їх державної реєстрації, а тому з моменту державної реєстрації та приймання за актами прийому-передачі цих земельних ділянок почали діяти права та обов`язки для сторін договору, в тому числі і щодо строку узгодженого сторонами при укладенні цих договорів.
У зв`язку із виникненням спору між сторонами стосовно строку дії договорів оренди, позивач просив суд: витлумачити пункти 8, 20, 31, 44 договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7125188800:03:000:0255, що був укладений між ОСОБА_2 та СТОВ «Старий Коврай» таким чином, що строк дії цього договору почався після набрання ним чинності, а саме: 12 березня 2015 року, відповідно останнім днем дії цього договору є дата - 12 березня 2023 року; витлумачити пункти 8, 20, 31, 44 договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7125188800:03:000:0324, що був укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Старий Коврай» таким чином, що строк дії цього договору почався після набрання ним чинності, а саме: 17 березня 2015 року, відповідно останнім днем дії цього договору є дата - 17 березня 2025 року.
В травні 2021 року до суду від СТОВ «Старий Коврай» надійшла заява про збільшення позовних вимог. Заява мотивована тим, що 13 травня 2021 року позивачу стало відомо про те, що державним реєстратором виконавчого комітету Дмитрушківської сільської ради Уманського району Черкаської області Прудиусом О.В. 15 березня 2021 року було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57081815, згідно з яким зазначена посадова особа внесла зміни в розділ «зміст, характеристика іншого речового права», щодо земельної ділянки з кадастровим номером 7125188800:03:000:0324 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, доповнивши запис про строк дії спірного договору «10 років» дописом «дата закінчення дії: 03.01.2022». 
Обрахунки строку закінчення цього договору оренди землі, здійснені державним реєстратором Прудиусом О.В., суперечать законодавчим актам та судовій практиці, а тому позивач просив суд: визнати недійсним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57081815 від 15 березня 2021 року прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Дмитрушківської сільської ради Уманського району Черкаської області Прудиус О.В., про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 4,6824 га., кадастровий номер 7125188800:03:000:0324, з зазначенням дати закінчення - 03 січня 2022 року; визнати недійсним та скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 40980229 від 17 березня 2015 року про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 4,6824 га., кадастровий номер 7125188800:03:000:0324, на підставі договору оренди землі від 03 січня 2012 року, укладеного між СТОВ «Старий Коврай» та ОСОБА_1 , з зазначенням дати закінчення - 03 січня 2022 року, вчинений державним реєстратором виконавчого комітету Дмитрушківської сільської ради Уманського району Черкаської області Прудиус О.В.
Заявою від 30 червня 2021 року позивачем уточнено позовні вимоги та викладено позовні вимоги в такій редакції:
- витлумачити п.п. 8, 20, 31, 44 договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7125188800:03:000:0255, що був укладений 03 січня 2014 року між орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем СТОВ «Старий Коврай» таким чином, що строк дії цього договору почався після набрання ним чинності, а саме 12 березня 2015 року, відповідно останнім днем дії цього договору є дата 12 березня 2023 року;
- витлумачити п.п. 8, 20, 31, 44 договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7125188800:03:000:0324, що був укладений 03 січня 2012 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем СТОВ «Старий Коврай» таким чином, що строк дії цього договору почався після набрання ним чинності, а саме 17 березня 2015 року, відповідно останнім днем дії цього договору є дата 17 березня 2025 року;
- визнати недійсним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57081815 від 15 березня 2021 року, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Дмитрушківської сільської ради Уманського району Черкаської області Прудиус О.В., про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 4,6824 га, кадастровий номер 7125188800:03:000:0324, в частині визначення кінцевої дати дії договору 03 січня 2022 року;
- визнати недійсним та скасувати запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 40980229 від 17 березня 2015 року про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 4,6824 га, кадастровий номер 7125188800:03:000:0324, на підставі договору оренди землі від 03 січня 2012 року, укладеного між СТОВ «Старий Коврай» та ОСОБА_1 , в частині визначення кінцевої дати дії договору - 03 січня 2022 року, вчинений державним реєстратором виконавчого комітету Дмитрушківської сільської ради Уманського району Черкаської області Прудиус О.В.;
- визнати за СТОВ «Старий Коврай» речове право оренди земельної ділянки кадастровий номер 7125188800:03:000:0324, з терміном дії до 17 березня 2025 року.
Зазначені заяви про збільшення позовних вимог прийняті судом першої інстанції до розгляду.
Ухвалою Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 26 липня 2021 року залучено до участі у справі як співвідповідача Дмитрушівську сільську раду Уманського району Черкаської області.
Ухвалою Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 26 липня 2021 року позовні вимоги СТОВ «Старий Коврай» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , Дмитрушківської сільської ради Уманського району Черкаської області про тлумачення змісту договорів оренди землі, визнання недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним та скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права, визнання речового права оренди земельної ділянки - роз`єднано.
Виділено у самостійне провадження позовні вимоги СТОВ «Старий Коврай» до ОСОБА_2 про тлумачення змісту договору оренди землі.
У вказаному провадженні залишено позовні вимоги СТОВ «Старий Коврай» до ОСОБА_1 , Дмитрушківської сільської ради Уманського району Черкаської області про тлумачення змісту договорів оренди землі, визнання недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним та скасування запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права, визнання речового права оренди земельної ділянки.
Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 02 грудня 2021 року позов задоволено частково.
Визнано недійсним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57081815 від 15 березня 2021 року, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Дмитрушківської сілської ради Уманського району Черкаської області Прудиус О.В., про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 4,6824 га, кадастровий номер 7125188800:03:000:0324, в частині визначення кінцевої дати дії договору – 03 січня 2022 року.
Визнано недійсним та скасовано запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 40980229 від 17 березня 2015 року про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 4,6824 га, кадастровий номер 7125188800:03:000:0324, на підставі договору оренди землі від 03 січня 2012 року, підписаного 03 січня 2012 року між СТОВ «Старий Коврай», в частині визначення кінцевої дати дії договору – 03 січня 2022 року, вчинений державним реєстратором виконавчого комітету Дмитрушківської сільської ради Уманського району Черкаської області Прудиус Олександром Володимировичем.
У задоволенні позову в іншій частині - відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні частини позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що в графі про реєстрацію договору оренди землі від 03 січня 2012 року, яка міститься в кінцевій частині досліджуваного судом договору, відсутні відомості щодо здійснення його державної реєстрації. Факт не здійснення сторонами договору його державної реєстрації не заперечувався сторонами по справі, а також не вбачається з матеріалів цивільної справи. 
Момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації.
Отже, оскільки СТОВ «Старий Коврай» не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно, вказане сільськогосподарське товариство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі.
Крім того, судом першої інстанції в рішенні зазначено, що необхідною умовою для тлумачення правочину є незрозумілі слова, поняття терміни, які не дають змоги з`ясувати дійсні наміри сторін при підписанні договору, тоді як п.п. 8, 20, 31, 44 договору оренди землі від 03 січня 2012 року викладено зрозуміло та послідовно. Крім того, звертаючись з позовними вимогами про тлумачення змісту договору, позивач фактично порушив питання щодо визначення судом законодавства, яким регулюються правовідносини, що склалися між сторонами договору оренди землі від 03 січня 2012 року, та визначення строку його дії.
Не погоджуючись частково з рішенням суду першої інстанції, СТОВ «Старий Коврай» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просило рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 02 грудня 2021 року скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про тлумачення змісту договору оренди землі та визнання права оренди земельної ділянки, та ухвалити нове рішення яким задовольнити вказані вимоги. 
В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, що зміни в законодавстві щодо реєстрації орендних правовідносин відбулися виключно щодо порядку такої реєстрації (якщо до 01 січня 2013 року реєструвався договір, то з 01 січня 2013 року почало реєструватися право оренди за таким договором), тому висновки суду про те, що позивач не набув прав орендаря за спірним договором оренди землі, спростовується наданим в матеріалах справи витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права – права оренди, на підставі підписаного між сторонами договору оренди землі, за яким було проведено державну реєстрацію іншого речового права – права оренди земельної ділянки.
       Інститут реєстрації права замінив інститут реєстрації договору, разом з тим мета і механізм дії залишився незмінним.
       Тому, моментом набуття чинності спірного договору оренди земельної ділянки слід вважати дату, коли було здійснено державну реєстрацію речового права – права оренди земельної ділянки за вказаним договором (17 березня 2015 року).
       Окрім того, оскільки в п. 8 спірного договору оренди землі не зазначено конкретний кінцевий строк його дії, а лише зазначено, що він укладений на певний термін – 10 років, при цьому сторони договору по різному тлумачать початок та кінець 10-річного терміну, тому позивач й просив суд витлумачити пункти договору таким чином, що строк дії договору почався після набрання ним чинності – 17 березня 2015 року, відповідно останнім днем дії цього договору є 17 березня 2025 року.
       Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного. 
Рішення суду оскаржується лише в частині позовних вимог в задоволенні яких відмовлено.
В судовому засіданні встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 03 січня 2012 року ОСОБА_1 (орендодавець) та СТОВ «Старий Коврай» (Орендар) був підписаний договір оренди землі, відповідно до п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове, платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Староковрайської сільської ради, площею 4,6824 га (а.с. 20-23).
Відповідно до п. 8 вказаного договору, договір укладено на 10 років.
Пунктом 20 договору оренди визначено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 3-х денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.
Згідно з п. 44 зазначеного договору оренди, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, сформованого 18 березня 2015 року, індексний номер 35075254, вбачається, що 17 березня 2015 року на підставі договору оренди землі № б/н, виданого 03 січня 2012 року, видавник: СТОВ «Старий Коврай», ОСОБА_1 , було проведено державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки за СТОВ «Старий Коврай», яка розташована за адресою: Староковрайська сільська рада, Чорнобаївський район, Черкаська область, загальною площею 4,6824 (а.с. 28-29).
Статтею 58 Конституції України встановлено, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Сторони підписували договір 3 січня 2012 року, а відтак до зазначених відносин підлягають застосуванню норми права які діяла станом на вказаний час.
Частиною першою статті 627 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України (тут і надалі у редакції, чинній станом на день підписання договору оренди) (далі – ЗК України), право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Частиною п`ятою статті 126 ЗК України (тут і надалі у редакції, чинній станом на день підписання договору оренди) передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» (тут і надалі у редакції, чинній станом на день підписання договору оренди), договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Сторони узгодили у пункті 44 договору, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
З вище зазначених норм права можливо зробити висновок, що реєстрація договору та реєстрація права не є тотожними поняттями, оскільки реєстрація договору несе такі юридичні наслідки як набрання чинності договору, чого не можна сказати про реєстрацію права.
Для того щоб наступив такий юридичний наслідок, як не набрання чинності договором, внаслідок відсутності його реєстрації, не має значення хто із сторін не звернувся до органу з вимогою про таку реєстрацію, однак позивач доводячи свої вимоги, мав би надати договір, який відповідає закону, тобто зареєстрований у встановленому законом порядку.
З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 01 січня 2013 року відповідач не міг зареєструвати спірний правочин.
За таких обставин, проведення 17 березня 2015 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.
Аналогічні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі №696/1693/15-ц.
Відтак, враховуючи, що державна реєстрація договору оренди землі від 03 січня 2012 року, підписаного ОСОБА_1 та СТОВ «Старий Коврай», не була проведена, отже вказаний договір чинності не набрав, і, відповідно, зазначене сільськогосподарське товариство не набуло права оренди за цим договором.
Відповідно до ч. 2 ст. 213 ЦК України, на вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.
Зважаючи на те, що метою тлумачення правочину є з`ясування змісту його окремих частин, який становить права та обов`язки сторін, тлумачення слід розуміти як спосіб можливості виконання сторонами умов правочину.
Разом з тим, договір оренди від 03 січня 2012 року зареєстрованим не був, чинності не набрав, а реалізувати свої права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору, як попередньо зазначалось судом, тому, враховуючи, що такий договір жодних прав та обов`язків для сторін не породжує, підстави для його тлумачення відсутні. 
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
За вказаних обставин, апеляційний суд приходить до висновку про залишення рішення суду першої інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
Керуючись ст.ст. 374, 375, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Старий Коврай» - залишити без задоволення, а рішення Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 02 грудня 2021 року – без змін. 
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції протягом 30 днів з дня складення повного тексту судового рішення.
Повний текст постанови складений 10 лютого 2022 року.

Судді