ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 лютого 2022 року
м. Хмельницький

Справа № 686/16348/21
Провадження № 22-ц/4820/145/22

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії
суддів судової палати з розгляду цивільних справ
Ярмолюка О.І. (суддя-доповідач), Грох Л.М., Янчук Т.О.,
       секретар        судового засідання        Шевчук Ю.Г.,
       з участю        представниці позивача-відповідача        Крамар А.В.,
               представників відповідача-позивача        Мельничука І.М.,
                       Заболотного А.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Хмельницької міської ради до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі та зустрічним позовом ОСОБА_1 до Хмельницької міської ради про визнання незаконним і скасування рішення за апеляційними скаргами Хмельницької міської ради,  ОСОБА_1 на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 3 листопада 2021 року,

встановив:

1.Описова частина

Короткий зміст первісних позовних вимог

У липні 2021 року Хмельницька міська рада (далі – Рада) звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі.
Рада зазначила, що 12 червня 2017 року між сторонами укладено договір оренди землі №143/01 (далі – договір оренди землі), за умовами якого Рада передала ОСОБА_1 у строкове платне користування земельну ділянку площею 1 032 кв.м (кадастровий номер 6810100000:01:004:0289) по АДРЕСА_1 (далі – земельна ділянка), під реконструкцію двоповерхового адміністративного будинку з надбудовою третього поверху та господарських приміщень (гаражі, складські приміщення) під адміністративні приміщення з надбудовою третього поверху на строк до 25 липня 2023 року.
Пунктом 16 договору оренди землі визначено цільове призначення земельної ділянки згідно Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року №548 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 року за №1011/18306) (далі – КВЦПЗ) – для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15).
Рішенням Ради від 17 лютого 2021 року №62 змінено код КВЦПЗ земельної ділянки з «03.15 – для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» на «03.10 – для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)». За наслідками зміни коду КВЦПЗ відбулася зміна коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф), із 0,7 (для земель із кодом КВЦПЗ 03.15) на 2,5 (для земель із кодом КВЦПЗ 03.10), що потягло за собою зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної п. 5 договору оренди землі (906 076 грн).
Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого п. 9 договору оренди землі (54 364 грн 56 коп. на рік, що становить 6 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки). Водночас ОСОБА_1 відмовився підписати додаткову угоду щодо зміни умов договору оренди землі.
За таких обставин Рада просила суд внести зміни до договору оренди землі зі змінами, внесеними додатковою угодою №148/02 від 25 березня 2020 року, поновленого додатковою угодою №395/02 від 16 листопада 2020 року, а саме:
- пункт 1 викласти в редакції «Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення одинадцятої сесії міської ради від 25 січня 2017 року №58, четвертої сесії міської ради від 17 лютого 2021 року №62 із земель житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) з кадастровим номером 6810100000:01:004:0289, яка розташована в АДРЕСА_1 »;
- пункт 5 викласти в редакції «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 6810100000:01:004:0289, становить 3 235 986,00 грн (три мільйони двісті тридцять п`ять тисяч дев`ятсот вісімдесят шість грн 00 коп.)»;
- пункт 9 викласти в редакції «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України «Про оренду землі» та розмірі 194 159,16 грн (сто дев`яносто чотири тисячі сто п`ятдесят дев`ять грн 16 коп.) в рік, що становить 6% (шість) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок №UA468999980334159815000022775, одержувач коштів ГУК у Хмельницькій області/Хмельницька мтг/ЄДРПОУ 37971775, код платежу 18010900, банк одержувача: Казначейство України (ЕАП)»;
- пункт 16 викласти в редакції «Цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ – для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) (03.10), категорія земель – землі житлової та громадської забудови».

Короткий зміст зустрічних позовних вимог

У вересні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з зустрічним позовом до Ради про визнання незаконним і скасування рішення.
ОСОБА_1 зазначив, що на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, від 7 жовтня 2015 року він є власником адміністративного будинку та господарських приміщень (гаражі, складські приміщення), розташованих по АДРЕСА_1 .
12 червня 2017 року сторони уклали договір оренди землі, згідно якого Рада передала йому у строкове платне користування земельну ділянку під реконструкцію вказаного нерухомого майна строком на 3 роки. Додатковими угодами №148/02 від 25 березня 2020 року та №395/02 від 16 листопада 2020 року строк дії договору оренди землі продовжено до 25 липня 2023 року.
Пунктом 9 рішення Ради від 17 лютого 2021 року №62 змінено код КВЦПЗ земельної ділянки з «03.15 – для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» на «03.10 – для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)» та внесено відповідні зміни до договору оренди землі.
Це рішення Ради не відповідає вимогам закону та підлягає скасуванню.
Позивач не є фізичною особою – підприємцем, у зв`язку з чим йому не може бути передана в оренду земельна ділянка з кодом КВЦПЗ «03.10 – для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)». Рада здійснила зміну виду використання землі в межах її цільового призначення з порушенням установленої процедури, тобто не на підставі затвердженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Зміна коду КВЦПЗ призвела до значного збільшення нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати за земельну ділянку, що, у свою чергу, спричинило погіршення майнового становища позивача та порушення його суб`єктивних прав.
За таких обставин ОСОБА_1 просив суд визнати незаконним і скасувати пункт 9 рішення Ради від 17 лютого 2021 року №62.

Процесуальні дії суду першої інстанції

Ухвалою від 6 вересня 2021 року суд прийняв зустрічний позов ОСОБА_1 до спільного розгляду з первісним позовом Ради.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 3 листопада 2021 року у первісному та зустрічному позовах відмовлено.
Суд керувався тим, що Рада не довела зміну цільового призначення земельної ділянки, переданої в оренду ОСОБА_1 , внаслідок чого підстави для зміни коду КВЦПЗ та умов договору оренди землі відсутні. Водночас у зустрічному позові також слід відмовити, оскільки строк дії договору оренди землі не закінчився, а ОСОБА_1 виконує умови цього договору щодо внесення орендної плати.

Короткий зміст вимог апеляційних скарг

В апеляційній скарзі Рада просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині відмови у первісному позові та ухвалити нове рішення про задоволення цих вимог посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині відмови у зустрічному позові та ухвалити нове рішення про задоволення цих вимог посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Узагальнені доводи осіб, які подали апеляційні скарги

Апеляційна скарга Ради мотивована тим, що у зв`язку з викладенням підрозділу 3.10 КВЦПЗ у новій редакції Рада як власник землі змінила вид використання переданої в оренду ОСОБА_1 земельної ділянки. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а, отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються у разі зміни цільового призначення (розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо). Зміна коду КВЦПЗ земельної ділянки з 03.15 на 03.10 призвело до зміни нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки шляхом застосування іншого коефіцієнту Кф. Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Оскільки ОСОБА_1 відмовився підписати додаткову угоду щодо зміни умов договору оренди землі, то мають місце підстави для зміни договору оренди землі в судовому порядку. Суд першої інстанції не застосував норми чинного законодавства, не врахував правові висновки Верховного Суду та дійшов помилкового висновку про необґрунтованість первісного позову.
Апеляційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що ОСОБА_1 не є фізичною особою – підприємцем і не здійснює підприємницьку діяльність, у зв`язку з чим земельна ділянка не може мати код КВЦПЗ «03.10 – для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)». Рада не застосувала порядок зміни виду використання землі в межах її цільового призначення та змінила код КВЦПЗ без розроблення та затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Зміна виду використання землі призвело до значного збільшення розміру орендної плати, що спричинило порушення суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів ОСОБА_1 . Суд першої інстанції не врахував ці обставини, не застосував норми чинного законодавства та правові висновки Верховного Суду, не дав належної оцінки зібраним доказам і дійшов помилкового висновку про необґрунтованість зустрічного позову.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

ОСОБА_1 подав відзив на апеляційну скаргу Ради, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції в цій частині – без змін, указуючи на його законність та обґрунтованість.
Рада не висловила своєї позиції щодо апеляційної скарги  ОСОБА_1 .

2.Мотивувальна частина

Позиція суду апеляційної інстанції

Частинами 1, 2, 5 статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржуване рішення суду не відповідає.
Заслухавши учасників судового процесу та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги слід задовольнити частково.
Суд першої інстанції не в повній мірі з`ясував обставини, якими обґрунтовувалися позовні вимоги та заперечення сторін, не застосував норми статей 39, 193, 202 ЗК України та статті 24 Закону України від 7 липня 2011 року №3613-VI «Про Державний земельний кадастр» (далі – Закон №3613-VI), неправильно витлумачив положення статей 19, 20 ЗК України і КВЦПЗ, не дотримався приписів статей 4, 5 ЦПК України.
У зв`язку з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права оскаржуване рішення суду підлягає зміні.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанції обставини

За договором купівлі-продажу нерухомого майна, що продано на аукціоні, від 7 жовтня 2015 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць І.О. (реєстраційний №1792), ОСОБА_1 набув право власності на адміністративний будинок загальною площею 561,9 кв.м, господарські приміщення (гаражі, складські приміщення) загальною площею 188,2 кв.м, які розташовані по АДРЕСА_1 .
Рішенням Ради від 25 січня 2017 року №58 передано ОСОБА_1 у строкове платне користування земельну ділянку, на якій розташоване вказане нерухоме майно, під реконструкцію двоповерхового адміністративного будинку з надбудовою третього поверху та господарських приміщень (гаражі, складські приміщення) під адміністративні приміщення з надбудовою третього поверху строком на 3 роки. Категорія земель – землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ – 03.15-для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
На підставі цього рішення 12 червня 2017 року Рада і ОСОБА_1 уклали договір оренди землі на строк до 25 січня 2020 року.
Пунктом 5 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 906 076 грн.
Згідно пункту 9 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України «Про оренду землі» та розмірі 54 364,56 грн в рік, що становить 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а на 2017 рік орендна плата на землю складає 46 209,88 грн в рік, що становить 5,1% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на рахунок №33215815700002, МФО 815013, ЄДРПОУ 38045529, код платежу 18010900, одержувач: УК у м. Хмельницькому/м. Хмельницький.
Із пункту 16 договору оренди землі слідує, що цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ – для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), категорія земель – землі житлової та громадської забудови.
Рішеннями Ради від 4 березня 2020 року №45 і від 7 жовтня 2020 року №40, на підставі яких сторони уклали додаткові угоди №148/02 від 25 березня 2020 року та №395/02 від 16 листопада 2020 року, строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено до 25 липня 2023 року.
17 лютого 2021 року Рада прийняла рішення №62 (пункт 9), яким: змінила код КВЦПЗ земельної ділянки з «03.15 – для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» на «03.10 – для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)»; визначила внести відповідні зміни до договору оренди землі.
Внаслідок прийняття Радою цього рішення до Державного земельного кадастру внесені зміни відомостей про земельну ділянку, зокрема коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлено у розмірі 2,5 (замість 0,7), а нормативна грошова оцінка земельної ділянки встановлена у розмірі 3 235 986 грн (замість 906 076 грн).
25 березня 2021 року Рада підготувала додаткову угоду №151/02 про внесення змін до договору оренди землі, наразі ОСОБА_1 відмовився підписати цю угоду.

а) щодо вирішення первісного позову

Застосовані норми права

Основні засади цивільного законодавства визначені у статті 3 ЦК України. До цих засад віднесено свободу договору (пункт 3), справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6).
Частиною 1 статті 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин), договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.  Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
В силу ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Частиною 1 статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Згідно з ч. 1 ст.124 ЗК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Як передбачено ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі – Закон №161-ХІV).
Із положень ст. 13 Закону №161-ХІVслідує, що договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону №161-ХІV (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є:  об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.  У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону №161-ХІV).
Частиною 1 статті 18 ЗК України визначено, що до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії.
Згідно зі ст. 19 ЗК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:  землі сільськогосподарського призначення;  землі житлової та громадської забудови;  землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;  землі оздоровчого призначення;  землі рекреаційного призначення;  землі історико-культурного призначення;  землі лісогосподарського призначення;  землі водного фонду;  землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим.
Із положень КВЦПЗ слідує, що код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі. КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.
В силу КВЦПЗ землі сільськогосподарського призначення (секція А) поділені на чотирнадцять видів (коди 01.01-01.14), землі житлової забудови (секція В) – на десять видів (коди 02.01-02.10), землі громадської забудови (секція В) – на 17 видів (коди 03.01-03.17), землі природно-заповідного фонду (секція С) – на 11 видів (коди 04.01-04.11), землі іншого природоохоронного призначення (секція С) мають один код (05.00), землі оздоровчого призначення (секція D) поділені на чотири види (коди 06.01-06.04), землі рекреаційного призначення (секція Е) – на п`ять видів (коди 07.01-07.05), землі історико-культурного призначення (секція G) – на чотири види (коди 08.01-08.04), землі лісогосподарського призначення (серія Н) – на три види (коди 09.01-09.03), землі водного фонду (серія І) – на дванадцять видів (коди 10.01-10.12), землі промисловості (секція J) – на п`ять видів (коди 11.01-11.05), землі транспорту (секція J) – на одинадцять видів (коди 12.01-12.11), землі зв`язку (секція J) – на чотири види (коди 13.01-13.03, 13.05), землі енергетики (секція J) – на три види (коди 14.01-14.03), землі оборони (секція J) – на десять видів (коди 15.01-15.10).
У КВЦПЗ в окрему секцію К виділено землі запасу, резервного фонду та загального користування, до яких віднесено: землі запасу – земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадянам чи юридичним особам (код 16.00); землі резервного фонду – землі, створені органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування у процесі приватизації сільськогосподарських угідь, які були у постійному користуванні відповідних підприємств, установ та організацій (код 17.00); землі загального користування – землі будь-якої категорії, які використовуються як майдани, вулиці, проїзди, шляхи, громадські пасовища, сіножаті, набережні, пляжі, парки, зелені зони, сквери, бульвари, водні об`єкти загального користування, а також інші землі, якщо рішенням відповідного органу державної влади чи місцевого самоврядування їх віднесено до земель загального користування (код 18.00); землі для цілей підрозділів 16.00-18.00 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду (код 19.00).
За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 20 ЗК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.  Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.
Як передбачено ч. 5 ст. 20 ЗК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин), види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Статтею 38 ЗК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування.
Відповідно до ст. 39 ЗК України використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм.
За змістом КВЦПЗ землі громадської забудови – землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об`єктів загального користування. До земель громадської забудови, зокрема, відносяться землі, які використовуються для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (з 11 липня 2017 року деталізовано – адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) (код 03.10) і для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (код 03.15).
В силу ст. 1 Закону України від 22 травня 2003 року №858-ІV «Про землеустрій» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин; далі – Закон №858-ІV) цільове призначення земельної ділянки – використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок (ч. 1 ст. 50 Закону №858-ІV).
Згідно зі ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.  Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Як передбачено ч. 1 ст. 21 Закону №161-ХІV, орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Із положень п. 289.1 ст. 289 ПК України слідує, що для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
В силу ч. 1 ст. 18 Закону України від 11 грудня 2003 року №1378-ІV «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Процедура проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів визначена Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року №489 (зареєстровано в Міністерстві юстиції України 19 грудня 2016 року за №1647/29777; далі – Порядок), згідно якого інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів є затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани територій, відомості Державного земельного кадастру, дані інвентаризації земель та державної статистичної звітності (пункт 3 розділу І Порядку).
За змістом пунктів 3 і 5 розділу ІІ Порядку нормативна грошова оцінка всіх категорій земель та земельних ділянок населених пунктів (за винятком земель сільськогосподарського призначення та земельних ділянок водного фонду, що використовуються для риборозведення) визначається за відповідною формулою з використанням коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф), який встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року №548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 року за №1011/18306.
Зокрема, щодо нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка використовується для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) (код 03.10) встановлено такий коефіцієнт (Кф) 2,5, а земельної ділянки, яка використовується для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, – 0,7.

Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції

Цивільне законодавство встановлює презумпцію свободи договору, яка полягає насамперед у вільному волевиявленні особи на вступ у договірні відносини, а також у вільному визначенні особою умов договору, в яких фіксуються взаємні права та обов`язки його сторін.
Реалізація принципу свободи договору передбачає також право його сторін змінити (повністю або частково) та припинити (розірвати) договір, якщо інше не передбачено законом або договором.
Свобода договору не є абсолютною (необмеженою): вона існує в рамках норм чинного законодавства, а дії сторін договору мають ґрунтуватися на засадах розумності, добросовісності та справедливості, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору.
Договір є укладеним, якщо сторони з дотриманням установленої законом форми досягли згоди (домовленості) щодо всіх істотних умов договору.
За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас законодавець передбачає випадки, коли одна із сторін договору може звернутися до суду з позовом про внесення змін до договору чи про його розірвання. Такі випадки можуть бути встановлені договором.
Відносини, пов`язані з орендою землі, здійснюються на договірних засадах.
Договір оренди землі є консенсуальною, двосторонньою та відплатною угодою, при укладенні якої орендодавець зобов`язується передати орендареві земельну ділянку у строкове володіння та користування, а орендар, у свою чергу, зобов`язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням для особистої мети та вносити орендодавцеві плату за землю (орендну плату).
За своїм змістом договір оренди землі має відповідати вимогам ст. 15 Закону №161-ХІV, зокрема, серед інших істотних умов, у ньому має бути визначено умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, а також розмір орендної плати, порядок її внесення та перерахунку. Істотні умови договору оренди землі можуть бути змінені за погодженням сторін, а за відсутності волевиявлення сторони щодо внесення змін до договору оренди землі такі зміни можуть бути внесені за рішенням суду.
Землекористування в Україні здійснюється з дотриманням правового режиму використання земель. У зв`язку з цим, чинне законодавство встановлює поділ земель України на відповідні категорії та види на основі природних (екологічних) ознак та соціально-економічних і виробничих характеристик використання земель. Ці категорії та види землекористування визначені КВЦПЗ.
Водночас, законом урегульовано порядок встановлення та зміни цільового призначення земель, а саме, віднесення земель до тієї чи іншої категорії, або до того чи іншого виду землекористування, що здійснюється на підставі рішень уповноважених органів державної влади або органів місцевого самоврядування.
Обов`язковою умовою дотримання встановленої процедури встановлення та зміни цільового призначення земельної ділянки є складання та затвердження в установленому порядку проекту землеустрою.
Щодо земель громадської забудови, до складу яких входять землі, що використовуються для розміщення громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування, то порядок їх цільового використання визначається відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної та земельно-технічної документації на підставі відповідного рішення місцевої ради.
Чинне законодавство визначає обов`язок власників землі використовувати земельні ділянки виключно за цільовим призначенням. У зв`язку з цим, категорія та вид використання конкретної земельної ділянки фіксується у рішенні уповноваженого органу про передачу її у власність або надання у користування і в документі, що посвідчує право на земельну ділянку, в тому числі у договорі оренди землі.
Виходячи з принципу земельного законодавства щодо раціонального використання та охорони земель, зміна виду використання землі в межах її цільового призначення повинна проводитися у порядку, встановленому для зміни цільового призначення.
Отже, за наявності природних (екологічних) ознак та соціально-економічних і виробничих характеристик використання земель, які свідчать про віднесення земельної ділянки до певної категорії та виду землекористування, вид її використання може бути змінений на підставі рішення уповноважених органів державної влади або органів місцевого самоврядування та затвердженого в установленому порядку проекту землеустрою.
Схожий за змістом правовий висновок (щодо застосування норм права, які були чинними на час виникнення спірних правовідносин) викладений у постанові Верховного Суду України від 8 квітня 2015 року (справа №6-32цс15). Від цієї правової позиції не відступив Верховний Суд, застосувавши її у постановах від 26 червня 2019 року (справа №701/902/17-ц), від 20 травня 2020 року (справа №495/6080/17-ц) і від 30 червня 2021 року (справа №495/6082/17).
Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу розрахунків, строків, порядку її внесення та перегляду, відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розміри, порядок і строки внесення орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності встановлюються як умовами договору оренди землі, так і нормами ПК України.
Основою для визначення розміру орендної плати є нормативна грошова оцінка земель, зміна якої є підставою перегляду розміру орендної плати та зміни договору оренди землі.
Віднесення земельної ділянки до певного виду функціонального використання здійснюється щодо всієї земельної ділянки, на якій проводиться певний вид економічної діяльності. Це, у свою чергу, впливає на розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розмір орендної плати.
Під час розрахунку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів враховується коефіцієнт функціонального використання земель (Кф), який характеризує функціональне використання земельної ділянки та враховує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності, зокрема, для земель комерційного призначення встановлено коефіцієнт 2,5, а для земель, які використовуються для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, – 0,7.
Зібрані докази вказують на те, що 12 червня 2017 року між сторонами був укладений договір оренди землі, за умовами якого Рада передала ОСОБА_1 у строкове платне користування земельну ділянку під реконструкцію двоповерхового адміністративного будинку з надбудовою третього поверху та господарських приміщень (гаражі, складські приміщення) під адміністративні приміщення з надбудовою третього поверху на строк до 25 січня 2020 року.
Під час укладення цього договору ОСОБА_1 діяв як фізична особа. Натомість, у справі відсутні дані про те, що він є суб`єктом господарювання та здійснює підприємницьку діяльність з метою отримання прибутку.
Також у справі відсутні достатні докази про віднесення спірної земельної ділянки до земель зони ділової, громадської та комерційної активності Ц-1 і Ц-2 згідно з чинною містобудівною документацією (планом зонування території міста) та про використання ОСОБА_1 цієї ділянки в комерційних цілях.
За таких обставин підстави для зміни коду КВЦПЗ земельної ділянки з «03.15 – для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» на «03.10 – для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)» відсутні.
Не може бути такою підставою наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України від 23 травня 2017 року №261 (зареєстрований у Міністерстві юстиції України 3 липня 2017 року за №814/30682), яким внесено зміни до підрозділу 03.10 позиції 03 секції B «Землі житлової та громадської забудови» КВЦПЗ, оскільки цей наказ лише деталізував поняття підрозділу «для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури» та не змінював порядок застосування цього виду використання земельної ділянки.
До того ж, Рада фактично змінила вид використання земельної ділянки без розробки та затвердження в установленому порядку проекту землеустрою.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що Рада змінила код КВЦПЗ з порушенням чинного законодавства та встановленого порядку.
Зміна коду КВЦПЗ призвела до збільшення нормативної грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки, що, у свою чергу, тягне за собою зміну розміру орендної плати за договором.
Оскільки збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки обумовлене неправомірною зміною виду її використання, а не економічними факторами, то подальше збільшення розміру орендної плати слід розцінювати як зміну Радою в односторонньому порядку істотної умови договору оренди землі, що призводить до порушення основних засад цивільного законодавства (свободи договору, справедливості, добросовісності, розумності) та майнових прав ОСОБА_1 .
Крім того слід зазначити, що Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 20 жовтня 2011 року у справі «Рисовський проти України» (Rysovskyy v. Ukraine; заява №29979/04, п.п. 70-71), підкреслив особливу важливість принципу «належного урядування», який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (див. рішення у справі «Лелас проти Хорватії» (Lelas v. Croatia; п. 74). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (див., серед інших джерел, mutatis mutandis, рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки» (Pincova and Pine v. the Czech Republic; п. 58), а також рішення у справі «Ґаші проти Хорватії» (Gashi v. Croatia; заява №32457/05, п. 40) від 13 грудня 2007 року та у справі «Трґо проти Хорватії» (Trgo v. Croatia; заява №35298/04, п. 67) від 11 червня 2009 року.
Отже, вимоги Ради про внесення змін до договору оренди землі є необґрунтованими та не підлягають задоволенню.
Суд першої інстанції не врахував указаних обставин і норм чинного законодавства та обмежився загальним висновком про те, що підстави для зміни коду КВЦПЗ та умов договору оренди землі відсутні.
Доводи апеляційної скарги про те, що мають місце підстави для зміни договору оренди землі в судовому порядку, не відповідають обставинам справи та нормам закону.
Посилання Ради в апеляційній скарзі на правові висновки, висловлені Верховним Судом України у постановах від 3 грудня 2013 року (справа №3-34гс13) і від 7 жовтня 2015 року (справа №3-481гс15), Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 16 лютого 2021 року (справа №921/530/18), Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постановах від 6 листопада 2019 року (справа №924/187/18), від 7 червня 2018 року (справа №922/518/14) і від 22 січня 2019 року (справа №922/539/18), є безпідставними, оскільки в указаних справах і справі, яка переглядається судом апеляційної інстанції, встановлені різні обставини.
Зокрема, за обставинами справ, у яких суди касаційної інстанції висловили правову позицію, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є передумовою зміни розміру орендної плати, відбулася внаслідок економічних факторів (проведення індексації грошової оцінки земель, підвищення цін і тарифів, виникнення інфляційних процесів і зміни умов господарювання).
Водночас у справі, яка переглядається апеляційним судом, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки обумовлена неправомірною зміною Радою коду КВЦПЗ.

б) щодо вирішення зустрічного позову

Застосовані норми права

Статтею 25 Закону України від 21 травня 1997 року №280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» (далі – Закон №280/97-ВР) встановлено, що сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.
Виключно на пленарних засіданнях вирішуються питання регулювання земельних відносин (п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону №280/97-ВР).
Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону №280/97-ВР рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
За змістом п. «а» ч. 1 ст. 21 ЗК України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою, в тому числі, для визнання недійсними рішень органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам.
В силу ст. 193 ЗК України державний земельний кадастр – єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах кордонів України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами.
Згідно зі ст. 202 ЗК України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому Законом.
Із положень ч. 10 ст. 24 Закону №3613-VI слідує, що державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, серед іншого, й у разі ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки.
Як передбачено ч. 3 ст. 152 ЗК України, захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування;  відшкодування заподіяних збитків;  застосування інших, передбачених законом, способів.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб (п. 10 ч. 2 ст. 16 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
В силу ч. 1 ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.  У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції

Аналіз указаних норм права дає підстави для висновку, що до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад віднесені питання щодо передачі в оренду земель комунальної власності, встановлення та зміни цільового призначення цих земель.
Земельні ділянки комунальної власності можуть бути передані в оренду лише після їх формування як об`єкта цивільних прав і реєстрації у Державному земельному кадастрі. Після зміни категорії та виду використання земельної ділянки такі відомості включаються до Державного земельного кадастру.
Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання рішень органів місцевого самоврядування недійсними.
Користувач (орендар) земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень свого права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням користування землею. Обов`язковою умовою визнання правового акта індивідуальної дії недійсним є порушення у зв`язку з його прийняттям прав користувача майна.
Право на звернення до суду гарантується чинним законодавством і може бути реалізоване, зокрема, коли особа вважає, що її право порушується, не визнається або оспорюється. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права чи інтереси цієї особи, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Порушене право має бути захищене у спосіб, який установлений законом, при цьому судовий захист має бути ефективним, у зв`язку з чим, при вирішенні спору суд повинен застосувати дієвий спосіб захисту, який призведе до реального відновлення порушених прав та інтересів позивача.
З матеріалів справи вбачається, що рішенням Ради від 17 лютого 2021 року №62 змінено код КВЦПЗ земельної ділянки площею 1 032 кв.м з кадастровим номером 6810100000:01:004:0289, розташованої по АДРЕСА_1 , внаслідок чого відбулася зміна коефіцієнту функціонального використання земель (Кф) та розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На виконання цього рішення у Державному земельному кадастрі зареєстровані відповідні зміни відомостей про земельну ділянку (а.с. 82).
ОСОБА_1 заявив вимогу про визнання незаконним і скасування рішення Ради, яке має ознаки ненормативного акту та вичерпало свою дію після його реалізації, натомість, він не оскаржує державну реєстрацію змін відомостей про земельну ділянку.
Отже, ОСОБА_1 обрано неефективний спосіб захисту цивільного права, внаслідок чого заявлений ним зустрічний позов не підлягає задоволенню.
Доводи апеляційної скарги про обґрунтованість позову не відповідають обставинам справи та нормам закону.
Суд першої інстанції помилково виходив з того, що підставою для відмови в зустрічному позові є незакінчення строку дії договору оренди землі та виконання орендарем зобов`язання за цим договором із внесення орендної плати.

3.        Висновки суду апеляційної інстанції

Суд першої інстанції при розгляді справи не з`ясував усі обставини та не дотримався норм матеріального і процесуального закону, хоча зробив правильні висновки по суті вирішеного спору.
У зв`язку з цим, рішення суду слід змінити.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України,

постановив:

Апеляційні скарги Хмельницької міської ради та  ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 3 листопада 2021 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 21 лютого 2022 року.

Судді:        О.І. Ярмолюк

       Л.М. Грох

       Т.О. Янчук

Головуючий у першій інстанції – Салоїд Н.М.
Доповідач – Ярмолюк О.І.                                                        Категорія 23