ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

17 січня 2022 року	  м. Одеса	Справа № 916/2825/20	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Принцевської Н.М.;
суддів: Діброви Г.І., Ярош А.І.;
(Південно-західний апеляційний господарський суд, м. Одеса, проспект Шевченка,29)

Секретар судового засідання: Соловйова Д.В.;
Представники сторін:
Від Южненської міської ради Одеської області -  Денов Г.В., розпорядження  №148/06-22,  від 03.09.20;  
від Товариства з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод" -  Егоров О.О., ордер серія ВН  № 1077680,  від 28.10.21;  
від Товариства з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод" -  Мартинюк В.П., паспорт серія НОМЕР_1 ,  від 27.04.98; директор; 

розглянувши апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю   "Южний електротехнічний завод" та Южненської міської ради Одеської області
на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021
по справі №916/2825/20
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю    "Южний електротехнічний завод"
до Южненської міської ради Одеської області
про стягнення 7 350 966,70 грн.
(суддя першої інстанції: Бездоля Д.О., дата та місце ухвалення рішення: 07.09.2021, Господарський суд Одеської області, м. Одеса, просп. Шевченка, 29)                              

У вересні 2020 року  Товариство з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” (далі – ТОВ «Южний електротехнічний завод») звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Южненської міської ради Одеської області, в якій, згідно з уточненою позовною заявою, у прийнятій судом до розгляду частині, просить суд стягнути з відповідача на користь позивача збитки у розмірі 7 350 966,70 грн. 
В обґрунтування позову ТОВ “Южний електротехнічний завод”  посилалось на обставину понесення ним збитків у заявленій до стягнення сумі, спричинених внаслідок передачі відповідачем в оренду позивачу за договором земельної ділянки з недоліками, які перешкоджають її використанню. 
Як зазначав позивач, до переліку збитків, які він поніс у зв`язку з протиправною поведінкою відповідача, відносяться: витрати, що пов`язані з участю позивача у земельних торгах в розмірі 97 127,76 грн.; витрати позивача, пов`язані зі щомісячною сплатою орендних платежів в розмірі 6 898 202,12 грн.; витрати, пов`язані з розробкою технічної документації для здійснення забудови земельної ділянки в розмірі 355 636,82 грн. 
Рішенням Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по даній справі позов задоволено частково, стягнуто з Южненської міської ради Одеської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” збитки в сумі 2 009 048,31 грн., судовий збір в сумі 30135,72 грн. та витрати на правничу допомогу в сумі 13665,19 грн.; в іншій частині позову відмовлено.
В оскаржуваному рішенні місцевим господарським судом зазначено, що понесені позивачем витрати до моменту пред`явлення відповідачу претензії з вимогою про розірвання договору були здійснені позивачем на власний розсуд, з метою використання земельної ділянки з відомим позивачу фактичним станом, і тому вони не були неминучими внаслідок дій відповідача, вчиненими останнім після передачі земельної ділянки, а тому вина відповідача у понесенні цих витрат відсутня.   
Таким чином, встановивши відсутність обставин, які б свідчили про наявність з боку відповідача повного складу господарського правопорушення (вини) до моменту заявлення позивачем вимоги про розірвання договору, суд дійшов висновку, що понесені позивачем витрати до 08.04.2019 (19.03.2019 + 20 днів) включно, пов`язані з користуванням земельною ділянкою за призначенням в загальній сумі 5 341 918,39 грн. не підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача.     
Разом з тим, суд зазначив, що після спливу визначеного законом двадцятиденного строку на розгляд вимоги позивача про розірвання договору, витрати  позивача у вигляді щомісячної орендної плати були понесені останнім саме з вини відповідача, оскільки позивач з цього часу зазнав цих витрат внаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі, та понесення цих витрат було зумовлено вже не добровільною згодою позивача на їх понесення, а неприйняттям відповідачем пропозиції позивача про розірвання цього договору та неусуненням в повному обсязі не передбачених договором недоліків (обмежень) земельної ділянки. При цьому суд зауважив, що витрати позивача зі сплати орендних платежів були вимушеними, натомість відповідач понесенню цих витрат міг запобігти шляхом задоволення пропозиції позивача щодо розірвання договору.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов висновку, що понесені позивачем витрати на сплату щомісячних орендних платежів у виді збитків за договором з 09.04.2019 в сумі 2 009 048,31 грн. підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача, а отже, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” є доведеними та обґрунтованими в частині понесення збитків в сумі 2 009 048,31 грн., а тому позов слід задовольнити частково.
Щодо заяви відповідача про застосування строків позовної давності, суд дійшов висновку про відсутність підстав для їх застосування, оскільки судом вимоги позивача задоволенні в частині понесених збитків з 09.04.2019, а тому встановлений ст.257 Цивільного кодексу України загальний строк позовної давності у три роки в цьому випадку не пропущений.
Частково не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, ТОВ "Южний електротехнічний завод" звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по справі №916/2825/20 в частині відмови в задоволенні позовних вимог щодо стягнення збитків у сумі 5   341   918,39 грн. скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.
На думку заявника апеляційної скарги, оскаржуване рішення є незаконним та необґрунтованим в частині відмови в задоволенні позовних вимог щодо стягнення збитків у розмірі 5   341   918,39 грн., а отже таким, що підлягає скасуванню.
Апелянт не погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність обставин, які б свідчили про наявність з боку відповідача повного складу господарського правопорушення (вини) до моменту заявлення позивачем вимоги про розірвання договору, а також з висновком суду, що понесені позивачем витрати до 08.04.2019 включно, пов`язані з користуванням земельною ділянкою за призначенням, в загальній сумі 5 341 918,39 грн. такими, що не підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача.     
В обґрунтування скарги апелянт зазначає, що під час участі в земельних торгах та укладанні договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017, позивач розраховував отримати в оренду земельну ділянку площею 1,5746 га вільну від обтяжень та обмежень, об`єктів інфраструктури, з метою ефективного використання кожного квадратного метру для її забудови відповідно до приписів державних будівельних норм, з метою отримання прибутку та придбання земельної ділянки у власність після оформлення права власності на нерухоме майно. 
На переконання позивача, господарське правопорушення з боку відповідача відбулось ще з моменту організації земельних торгів шляхом приховування відомостей про недоліки земельної ділянки, які перешкоджають її використанню від всіх учасників земельних торгів та в подальшому автоматично трансформувалось у порушення господарського договору між позивачем та відповідачем з моменту його укладання.
Разом з тим, при ухваленні рішення, судом першої інстанції встановлено, проте не враховано, обставину необізнаності позивача про наявність недоліків земельної ділянки під час проведення аукціону та укладання договору оренди. 
Отже, витрати позивача здійснені під час укладання договору є наслідком винних дій відповідача, який приховав дійсний стан земельної ділянки.
На думку заявника, суд першої інстанції необґрунтовано дійшов висновку про відсутність вини відповідача у цих збитках і що вони не були минучими для позивача, оскільки позивач поніс витрати для розробки детального плану території мікрорайону №1.2, а відповідач не надав жодного доказу, який би підтверджував здійснення ним заходів недопущення господарського правопорушення.
Також, апелянт звертає увагу суду, що позивач був змушений здійснювати витрати за договором оренди земельної ділянки у вигляді орендної плати відповідно до прийнятих на себе зобов`язань. При цьому, судом першої інстанції не враховано, що п.11 договору оренди передбачалась сплата вартості річної орендної плати протягом 3 банківських днів після підписання договору у розмірі 2   611   614,63 грн.
На думку заявника, відповідач не надав жодного доказу, який підтверджує відсутність вини відповідача у заподіянні збитків, та оскаржуване рішення суду першої інстанції не містить обставин, що відповідачем було вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення.
Апелянт зазначає, що всі витрати які позивач поніс у зв`язку з: укладанням договору оренди земельної ділянки, оплати оренди відповідно до умов встановлених Договором,  витрати на виготовлення технічних умов по приєднанню об`єкта забудови до мереж газопостачання, витрати на геодезичні роботи та інженерно-геологічні вишукування, витрати по розробці змін до детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному, витрати по проведенню комплексної експертизи будівництва, витрати на проектування та виготовлення проекту стадії «П» розділ ТП електротехнічні рішення здійсненого»  - є збитками, які поніс позивач внаслідок винних та протиправних дій (бездіяльності) відповідача.
Отже, на думку ТОВ    "Южний електротехнічний завод" місцевим господарським судом не прийнято до уваги всі істотні обставини справи, що призвело до помилкових висновків щодо відсутності у відповідача вини у спричиненні збитків позивачу, та, як наслідок, прийняття незаконного, необґрунтованого рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог щодо стягнення 5   341   918,39 грн.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.10.2021 відкрито апеляційне провадження по справі №916/2825/20 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод" на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021.
Крім того, 11.10.2021 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Южненської міської ради Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по справі №916/2825/20.
У своїй апеляційній скарзі Южненська міська рада Одеської області не погоджується з оскаржуваним рішенням суду щодо стягнення коштів на користь позивача та вважає, що у цій частині рішення ухвалено з порушенням норм процесуального права та з неправильним застосуванням норм матеріального права.
Апелянт зазначає, що в судовому рішенні не надана оцінка тій обставині, що рішенням Южненської міської ради Одеської області від 23.07.2015 №1491-VІ затверджено схему внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області, яку виконано в 2014 році Державним підприємством «НДПІ містобудування». Згідно даної схеми на земельній ділянці, яку у подальшому надано в оренду позивачу, передбачено будівництво семисекційного дев`ятиповерхового багатоквартирного житлового будинку. На земельній ділянці кадастровий номер 5111700000:02:006:0034 не передбачені наявні мережі дощової та фекальної каналізації, які покладено до будівлі міського центру зайнятості, що свідчить про тимчасовий статус цих мереж.
Заявник стверджує, що наявність запланованих містобудівною документацією проїздів на відстані 8-10 метрів навколо дев`ятиповерхового будинку є необхідною умовою використання земельної ділянки для будівництва дев`ятиповерхового будинку і вище, а не є її обмеженням та обтяженням.
Крім того, апелянт у своїй скарзі зазначив, що під час виконання та сплати робіт з внесення змін до ДТП мікрорайону 1.2 позивач достовірно знав про наявність тимчасових каналізаційних мереж (мав документальне підтвердження у формі схеми топографо-геодезичних робіт яку складено 17.07.2017), але саме він запропонував розмістити два блоки багатоквартирного житлового будинку на тимчасових транзитних інженерних мережах дощової та фекальної каналізації. Більш того, позивач будь-яких зауважень щодо наявних містобудівних обмежень та недоліків на його земельній ділянці не висовував. 
На думку скаржника, орендна плата за користування земельною ділянкою не може вважатися збитками, у зв`язку з тим, що орендна плата за землі комунальної власності є складовою частиною податку на майно, а кошти отримані відповідачем від позивача є платою за фактичний строк оренди.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.10.2021 апеляційну скаргу Южненської міської ради Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по справі №916/2825/20 залишено без руху.
22.10.2021 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшло клопотання від Южненської міської ради Одеської області про усунення недоліків, допущених в апеляційній скарзі на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по справі №916/2825/20, в якій апелянт надав докази сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 46   189,10 грн.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.10.2021 відкрито апеляційне провадження по справі №916/2825/20 за апеляційною скаргою Южненської міської ради Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021; призначено розгляд справи №916/2825/20 за апеляційною скаргою Южненської міської ради Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 до сумісного розгляду з апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод" на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по справі №916/2825/20 на: 29.11.2021 року об 11-00 год. у приміщенні Південно-західного апеляційного господарського суду.
28.10.2021 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод" надійшов відзив на апеляційну скаргу Южненської міської ради Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по справі №916/2825/20.
У своєму відзиві Товариство з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод" заперечує проти доводів, викладених в апеляційній скарзі Южненської міської ради Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по справі №916/2825/20.
Позивач стверджує, що взаємовідносини між Товариством з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод" та Южненською міською радою Одеської області за договором оренди землі носять суто цивільний та господарський характер, а контроль їх виконання здійснюється податковим органом, в частині сплати орендних платежів, і відповідно не знімає зі сторін договору оренди землі відповідальності за невиконання ними умов договору.
На думку позивача, відповідач не просто знав про недоліки земельної ділянки з 2011 року, але й свідомо та навмисно приховав їх від усіх учасників аукціону, у тому числі позивача, проте не здійснив жодної дії по запобіганню можливого порушення.
Отже, на переконання позивача, з моменту підготовки земельної ділянки до аукціону на право оренди і після укладання договору, до звернення позивача до суду із вимогою про розірвання договору внаслідок порушення умов договору та ст.24 Закону України «Про оренду землі», відповідач не поновив порушеного права позивача, не здійснив жодних дій та необхідних заходів щодо запобігання збиткам у господарській сфері інших учасників господарських відносин щодо зменшення їх розміру.
В судовому засіданні 29.11.2021 оголошено перерву по справі №916/2825/20 за апеляційними скаргами Товариства з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод" та Южненської міської ради Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 до: 17.01.2022 року на 11-00 год.
В судовому засіданні представники сторін підтримали доводи та вимоги, викладені ними письмово.
Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та дотримання норм процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, за результатами земельних торгів, оформлених протоколом від 09.06.2017 № 183 (а.с.13-16, т.1), 09.06.2017 між Южненською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (а.с.8-10, т.1), за яким відповідач зобов`язався надати, а позивач прийняти в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, для будівництва та обслуговування житлового будинку, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська обл., ІІ мікрорайон.
Характеристика цієї земельної ділянки була визначена сторонами у розділах “Об`єкт оренди”, пункти 2-7 договору, та “Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки”, пункти 24-25 договору, а саме:
- в оренду передається земельна ділянка кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, загальною площею 1,5746 га, у томі числі: ріллі - га; багаторічних насаджень - га; сіножатей - га; пасовищ - га; інші – 1,5746 га;
- на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: - , а також інші об`єкти інфраструктури - ;
- земельна ділянка передається в оренду разом з: - ;
- земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: - ;
- інші особливості оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: - ;
- відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, не зареєстровані.
Мета використання та цільове призначення цієї земельної ділянки була визначена сторонами у розділі “Умови використання земельної ділянки”, пункти 16-17 договору, а саме:
- земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва 9-ти поверхового восьми-секційного житлового будинку № 6Б);
- цільове призначення земельної ділянки: згідно з ч. 1 ст. 19 ЗК України – землі житлової та громадської забудови.
Відповідно до п.8 Договору останній укладено на 49 років з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
Згідно з п.п.9-12 договору за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі, у національній валюті України. Розмір річної орендної плати визначається за результатами земельних торгів (протокол №183 земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки від 09.06.2017) і становить 2652742,39 грн. в рік. Обчислення розміру річної плати за користування (оренду) земельної ділянки здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюється на час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендар протягом трьох банківських днів після підписання договору оренди землі сплачує розмір річної орендної плати за перший рік оренди земельної ділянки в сумі 2611614,63 грн., яка перераховується на відповідний рахунок. Гарантійний внесок в сумі 41127,76 грн. без ПДВ зараховується до сплати річної орендної плати. Орендна плата за наступні роки оренди земельної ділянки перераховується орендарем щомісячно в розмірі 221061,87 грн. у такі строки: 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. 
За умовами п.п.22, 23 договору орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних внаслідок невиконання орендодавцем зобов`язань, передбачених цим договором. Збитками вважаються: фактичні втрати, які орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.                      
Відповідно до п.п.27, 28 договору, крім іншого, відповідач взяв на себе зобов`язання передати позивачу земельну ділянку у належному стані та визначених межах згідно з цим договором, якому кореспондується право позивача використовувати орендовану земельну ділянку на власний розсуд у відповідності до мети, обумовленої у договорі, з правом переважного придбання у власність цієї земельної ділянки згідно з законом та переважного права за інших рівних умов на поновлення договору оренди.
Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається (п.п.34, 35 договору).
Згідно з п. 39 договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, а також після державної реєстрації права оренди.
В подальшому, на виконання умов договору, 09.06.2017 між сторонами було підписано акт приймання-передачі земельної ділянки, в якому зазначено, що об`єкт оренди відповідає умовам договору, на орендовану земельну ділянку не встановлено обмежень та сервітутів, передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем після підписання договору оренди землі сторонами та його державної реєстрації. (а.с.17, т.1)
Речове право орендаря зареєстроване 20.06.2017, що підтверджується витягом з реєстру (а.с.45, т. 2).
Після укладення договору та підписання акту прийому-передачі земельної ділянки позивач вчиняв дії щодо використання земельної ділянки за призначенням та не заявляв відповідачу з часу укладення договору, тобто з 09.06.2017 до 19.03.2019, вимоги про розірвання договору та відшкодування збитків у спірних правовідносинах.
Так, Рішенням Южненської міської ради від 23.07.2015 №1491-VI було затверджено проект внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2. в м. Южному Одеської області (а.с.27-28, т.2). 
13.06.2017 позивач звернувся до міського голови Южненської міської ради із заявою (а.с.49, т.2) щодо розгляду питання внесення змін до детального плану територій мікрорайону 1.2, у зв`язку з орендою земельної ділянки під будівництво 9-ти поверхового будинку та викупом земельної ділянки під готель з метою перегляду планувальних рішень, збільшення поверховості та перегляду функціонального призначення земельних ділянок, а також відпрацювання питання про зміну проходження внутрішньоквартальних проїздів.          
Рішенням Южненської міської ради від 06.07.2017 №669-VIІ (а.с.50, т.2) надано управлінню архітектури та містобудування Южненської міської ради дозвіл на розробку внесення змін до детального плану території мікрорайону №1.2 в м. Южному Одеської області за рахунок коштів ТОВ “Южний електротехнічний завод”. Управлінню архітектури та містобудування Южненської міської ради доручено при розробці проекту внесення змін дотримуватись відповідних вимог, зокрема, перенести міжквартальні шляхи загального сполучення за межі сформованих земельних ділянок.  
Рішеннями Южненської міської ради від 06.07.2017 №680-VIІ та від 02.11.2017 №770-VIІ (а.с.46-48, 59-62, т.2) затверджено проект внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області.
25.07.2017 відділом ДАБК Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради було зареєстроване повідомлення ТОВ “Южний електротехнічний завод” про початок виконання підготовчих робіт об`єкта будівництва: Багатофункціональний торгівельно-розважальний комплекс з готельним блоком та житловим комплексом, за адресою: Одеська область, м. Южне, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, №б/н (а.с.56-58, т.2). У вказаному повідомленні зазначено, що будівництво буде здійснено, зокрема, на земельній ділянці з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034, яка використовується на підставі договору оренди від 09.06.2017 №б/н, укладеного з Южненською міською радою Одеської області.           
Наказом Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради від 27.11.2017 №6-М було затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва: Багатофункціональний торгівельно-розважальний комплекс з готельним блоком та житловим комплексом (І черга житловий комплекс), за адресою: Одеська область, м. Южне, мікрорайон №1.2, замовник – ТОВ “Южний електротехнічний завод” (а.с.64, т.2).
27.11.2017 між ТОВ “Южний електротехнічний завод” та Южненською міською радою було укладено договір про пайову участь (внесок) замовника (юридичною, фізичною особою) у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Южного №28/14-01-41 (а.с.65-66, т.2).
Предметом вказаного договору є пайовий внесок позивача на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Южного при здійсненні будівництва об`єкта містобудування на умовах, зазначених цим договором. Далі до вказаного договору укладено додатки та додаткові угоди (а.с.67-71, т.2).
05.06.2019 на запит начальника юридичного відділу Южненської міської ради, який є представником відповідача, Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради у листі за №110/21-01-15 (а.с.63, т.2), надало інформацію, що: на час проведення аукціону містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, площею 1,5746 на, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, мали такі дані: будівництво 9-ти поверхового багатоквартирного житлового будинку на 8 під`їздів; будинок був розрахований на 256 квартир, з яких однокімнатних 96, двокімнатних 96, трикімнатних 65; загальна площа по даному об`єкту складала 17358,08 кв.м., з яких 2000 кв.м. складали вбудовані громадські приміщення, а також передбачалось влаштування підземного паркінгу на 200 машино-місць; площа забудови складала 2850 кв.м., що становило 18% від площі земельної ділянки. Після внесення змін до детального плану території мікрорайону, ініційованих орендарем та затверджених рішенням Южненської міської ради від 02.11.2017 №770-VIІ, містобудівні умови та обмеження забудови цієї земельної ділянки мали вже такі дані: будівництво 13-16 ти поверхового багатоквартирного житлового будинку на 5 секцій; будинок розрахований на 695 квартир, з яких однокімнатних 423, двокімнатних 242, трикімнатних 30; загальна площа по об`єкту складає 32020,57 кв.м., з яких вбудовані громадські приміщення 5877,8 кв.м., дитячий культурний центр розвитку 815,6 кв.м., а також передбачено влаштування гаражу відкритого типу на 160 машино-місць; площа забудови складає 8710,3 кв.м., що становить 55% від площі земельної ділянки.
15.01.2018 АТ “Одесаобленерго” видало ТОВ “Южний електротехнічний завод” технічні умови приєднання до електричних мереж електроустановок №0002-2018-0101 із зазначенням вимог до електроустановок замовника, які необхідно виконати на об`єкті (а.с.72-73, т.2). 
Водночас, як вбачається з листів АТ “Одесаобленерго”, сформованих на запит відповідача (а.с.74-76, т.2), ТОВ “Южний електротехнічний завод”, отримання технічних умов та договору про приєднання до електромереж й подальшого виконання передбачених ними дій відмовилось, у зв`язку з чим останні не були реалізовані. Оскільки договір про приєднання не було підписано сторонами, а технічні умови є невід`ємним додатком до договору про приєднання, то технічні умови від 15.01.2018 №0002-2018-0101 не набрали чинності та є недійсними.
Крім цього, позивачем до матеріалів справи був долучений проект “Будівництво багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом (І черга будівництва)”, розташованого за адресою: Одеська обл., м. Южне, ІІ мікрорайон, вул. Шевченко, №б/н та копію детального плану територію мікрорайону 1.2 м. Южне (а.с.38-167, т.4). На підтвердження обставин здійснення позивачем будівельних робіт на земельній ділянці та обізнаності щодо наявності на ній каналізаційних колодязів, відповідач до матеріалів справи також долучив копії судових рішень в адміністративній справі №420/7909/19 (а.с.115-133, т.2), в межах якої було розглянуто позов ТОВ “Южний електротехнічний завод” до Управління архітектури та містобудування Южненської міської ради про визнання протиправною та скасування постанови від 10.12.2019 №06 про накладення на позивача штрафу за порушення у сфері містобудівної діяльності. Так, у зазначеній постанові, що оскаржувалась позивачем, було констатовано щодо виконання ТОВ “Южний електротехнічний завод” будівельних робіт без отримання дозволу на виконання будівельних робіт та без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт. За результатами вирішення спору суди дійшли висновку, що оскаржувана позивачем постанова є законною та відсутні підстави для її скасування.
Відповідно до листа ФОП Чайковського В.С. від 10.06.2019 №12 (а.с.54, т.2), останній повідомив, що на момент проведення інженерних вишукувань було виявлено нові інженерні мережі побутової та зливової каналізації, які перетинають земельну ділянку з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034 з півночі на південь в районі будівлі Южненського міського Центру зайнятості. Як зазначено в листі, замовнику – ТОВ “Южний електротехнічний завод” звіт про виконання інженерно-геодезичних вишукувань було передано 31.07.2017.
19.03.2019 позивач звернувся до відповідача з претензією (а.с.103-111, т.5), в якій вимагав розірвати укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки від 09.06.2017 та відшкодувати позивачу понесені ним збитки в розмірі 5004002,03 грн., з яких: 4408401,63 грн. орендної плати, 120000,00 грн. витрат за проведення комплексної експертизи та 69120,00 грн. за проект на системи протипожежного захисту та інші витрати, що пов`язані з підготовкою будівництва. Вимога про розірвання договору обґрунтована тим, що після укладення договору позивачем було виявлено наявність не передбачених договором обтяжень земельної ділянки, які перешкоджають її використанню відповідно до визначеної договором мети (абз. 4, зворотна сторінка а.с. 104, т. 5).
У запереченнях на вищевказану претензію від 02.04.2019 №486/21-05-03 відповідач наголосив на відсутності порушень договору з боку Южненської міської ради та відзначив, що на чергове засідання міськради буде винесено питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017. (а.с.98-101, т.5)
Так, згідно з витягом з протоколу ХХХІІ чергового засідання Южненської міської ради VII скликання від 23.05.2019 (а.с.89-97, т.5), на вирішення Ради було поставлено, зокрема, питання про надання згоди на припинення дії договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017, укладеного між позивачем та відповідачем. 
Як вбачається з витягу, на засіданні сесії був присутній, зокрема, директор ТОВ “Южний електротехнічний завод”, який надав свої пояснення щодо виявлення після укладення договору недоліків земельної ділянки, що не передбачені договором, а також просив депутатів внести зміни до проекту рішення, а саме: замість слів “з ініціативи орендаря” замінити на вислів “з вини орендодавця” та п.2 скасувати в повному обсязі. При цьому позивач повідомив, що через недоліки земельної ділянки підприємство несе витрати у розмірі щомісячної орендної плати та просив розірвати договір з відповідними правками. Як вбачається з витягу з протоколу, міський голова Новацький В.М. запропонував позивачу звернутись до суду та прокуратури з цього питання для встановлення обставини наявності провини у діях виконавчих органів міськради, а також пояснив, що без рішення суду не повернуть кошти з місцевого бюджету. Позивач, серед іншого, також пропонував призупинити дію договору в частині орендної плати до визначення комісії та відзначив, що він відшкодує орендну плату у разі встановлення його вини. Між цим, міським головою було наголошено, що призупинення дії договору є протизаконним та знов запропонував позивачу звернутись до суду. За результатами голосування по питанню щодо розірвання договору за ініціативою орендаря рішення не було прийнято.              
Відповідно до розпорядження Южненського міського голови від 30.05.2019 №51/06-23 (зі змінами відповідно до розпорядження від 07.06.2019 №55/06-23) (а.с.148-149, т.2), було створено комісію щодо перевірки фактів, які викладені у заяві директора ТОВ “Южний електротехнічний завод” Мартинюка В.П. від 23.05.2019 №22. 
За результатом проведеної перевірки комісією було складено акт (а.с.141-147, т.2) та визначено, зокрема, що: 1) на момент проведення земельних торгів та укладення договору оренди інформація про мережі дощової та фекальної каналізації була відсутня; 2) після проведення 17.07.2017 топографо-геодезичних робіт, в тому числі на спірній ділянці, були виявлені мережі дощової та фекальної каналізації; 3) протягом двох років позивач не звертався до відповідача із зауваженнями та запереченнями щодо наявних недоліків земельної ділянки та шляхів їх усунення; 4) після внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2. за ініціативою позивача та на підставі рішення міськради земельна ділянка стала більш комерційно вигідною, а перенесення частини міжквартальних проїздів, згідно містобудівних умов, свідчить про відсутність перешкод для здійснення позивачем будівництва; 5) у разі відмови позивача від підписання додаткової угоди, якою передбачено зменшення орендної плати на суму, витрачену орендарем на перенесення (демонтаж) мереж побутової та дощової каналізації, розташованих на спірній земельній ділянці, винести на розгляд Южненської міської ради питання щодо перенесення (демонтаж) цих мереж за межі земельної ділянки.
Листом від 15.07.2019 №138/08-02-04 відповідач звернувся до позивача із пропозицією укласти додаткову угоду до договору (а.с.77-78, т.2), якою передбачено, зокрема, викласти п.14 договору в такій редакції: розмір орендної плати зменшується на суму, витрачену орендарем на перенесення (демонтаж) мереж побутової та дощової каналізації, розташованих на земельній ділянці, загальною площею 1,5746 га, з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034, на підставі наданого орендарем кошторисного розрахунку. В листі відповідач зазначив, що у разі незгоди позивача та не підписання додаткової угоди Южненська міська рада має намір власними силами провести перенесення (демонтаж) мереж побутової та дощової каналізації, розташованих на вказаній земельній ділянці.       
Далі, листом від 23.09.2019 №02/09/641 (а.с.25-26, т.2) Комунальним підприємством “Водопостачання та каналізація” повідомлено позивача, що на час направлення цього листа мережі побутової та зливної каналізації, які проходять і по земельній ділянці з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034, є не діючими, у зв`язку з чим КП “Водопостачання та каналізація” просило позивача погодити проведення робіт з демонтажу відповідних колодязів.
Крім цього, листами від 17.12.2020 №02-06/648 та від 24.12.2020 №2597/26/01 (а.с.21-22, т.4) КП “Водопостачання та каналізація” та Южненська міська філія Одеського обласного центру зайнятості повідомляли відповідача, що з серпня 2019 року через мережі побутової та зливової каналізації, які проходять через земельну ділянку з кадастровим номером 5111700000:02:006:0034, загальною площею 1,5746 га, стоки фекальної та зливової каналізації не проходять, ці мережі не функціонують. На даний час (24.12.2020) зовнішні мережі каналізації після реконструкції працюють.      
Листом від 14.01.2020 №1 позивач звернувся до відповідача з повідомленням про повернення спірної земельної ділянки у зв`язку з розірванням договору оренди від 09.06.2017 в судовому порядку за результатом вирішення спору у справі №916/1250/19. (а.с.134-136, т.2)
У відповіді на вищевказаний лист від 21.01.2020 №19/08-02-04 (а.с.137-138, т.2) відповідач наголосив на тому, що на момент звернення позивача рішення суду у справі №916/1250/19 не набрало законної сили, підстави для повернення земельної ділянки відсутні, при цьому відповідач зауважив про наявність на земельній ділянці двох котлованів, які позивачем самовільно вириті та вказане свідчить про пошкодження орендарем земельної ділянки та про неможливість її повернення у належному стані.
Рішенням суду від 11.12.2019 у справі №916/1250/19 позов ТОВ “Южний електротехнічний завод” було задоволено: укладений між сторонами договір розірвано (а.с.98-111, т.3). Постановами Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.03.2020 та Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.08.2020 вказане рішення суду першої інстанції було залишено без змін.          
Згідно з цим рішенням судом у справі № 916/1250/19 було встановлено та не спростовано сторонами у даній справі такі обставини:
“Для з`ясування обставин, що мають значення для справи та які потребують наявності спеціальних знань у сфері іншій, ніж право, судом була призначена експертиза, за результатами якої був отриманий висновок судового експерта від 10.10.2019 № 85 судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи.
Згідно з цим висновком експертом були надані відповіді на поставлені судом питання та повідомлено на виявлені в ході проведення судової експертизи факти, які мають значення для справи і з приводу яких йому не були поставлені питання, а саме:
1. На земельній ділянці площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон розташовані та запроектовані наступні об`єкти інфраструктури та споруди:
• Об`єкти інфраструктури та споруди, які були розташовані на земельній ділянці на момент укладання договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017, які визначені в проектній документації, що наявна в матеріалах справи (т. 1 стор. 34, 108; т. 2 стор. 25) (схеми 1,2,6 дослідницької частини): інженерні комунікації дощової та фекальної каналізації з проміжними колодязями, які на момент укладання договору проходять під трьома секціями запроектованого 9-ти поверхового 8-ми секційного житлового будинку; вулиці (дороги) загального користування, які проходять по периметру земельної ділянки та проїзди до житлових будинків, які проходять в центрі земельної ділянки.
• Фактично розташовані, які визначені під час проведення обстеження: огорожа; ворота; тимчасова під`їзна дорога; інженерні мережі фекальної та дощової каналізації з проміжними бетонними колодязями.
• Об`єкти інфраструктури запроектовані, які вказані в проекті внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2: частина доріг (вулиць) загального користування, які розташовані по периметру земельної ділянки та на які запроектований виїзд із суміжних земельних ділянок (т. 1 стор. 33).
2. Фактичний стан земельної ділянки, площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон, не відповідає умовам розділу 2 “Об`єкт оренди” договору оренди земельної ділянки від 09.06.2017, укладеному між Южненською міською радою Одеської області та ТОВ “Южний електротехнічний завод”, а саме:
“ 3. На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: —, а також інші об`єкти інфраструктури: —.”
На земельній ділянці фактично розташовані об`єкти нерухомого майна: споруди: інженерні мережі дощової та фекальної каналізації, проміжні бетонні колодязі даних інженерних мереж та запроектовані частини доріг.
“ 6. Земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: —”.
- На земельній ділянці існують дороги (вулиці) загального користування. Даний факт перешкоджає ефективному використанню земельної ділянки в зв`язку з накладанням обмежень на будівництво, а саме:
• площа земельної ділянки, яка знаходиться під дорогою (вулицею) загального користування, не може використовуватись для будівництва та обслуговування житлового будинку;
• необхідність дотримання вимоги п. 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”: “відстань від краю проїзду до зовнішньої стіни будинку слід приймати 9-11 м для будинків з умовною висотою понад 26,5 м для можливості проїзду пожежних машин та доступу особового складу пожежно-рятувальних підрозділів з авто драбин та автопідйомників у будь-яку квартиру чи приміщення” зменшує площу забудови земельної ділянки.
- Розміщення інженерних мереж дощової та фекальної каналізації, які перетинають земельну ділянку, перешкоджає будівництву житлових будинків та ефективному використанню земельної ділянки відповідно до її функціонального призначення, а саме:
• згідно додатку И.1 ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”: “відстань від самопливної каналізації (побутової і дощової) до фундаментів будинків і споруд повинна складати не менше 3 м”;
• згідно п. 15.5. “Правил користування системами централізованого комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України”: “Не дозволяється складання матеріалів і предметів, накопичування сміття ближче ніж за 5 м від осі водопровідних і каналізаційних мереж і пристроїв та в межах охоронних санітарних зон; самовільне спорудження над водопровідними і каналізаційними мережами та пристроями будь-яких будівель та предметів благоустрою; здійснювати роботи на мережах централізованого питного водопостачання та водовідведення, відкривати ляди колодязів, спускатися в них, регулювати засувки без присутності представників виробника”.
3. Наявні на земельній ділянці площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеської області, II мікрорайон, об`єкти інфраструктури та споруди перешкоджають використанню земельної ділянки за призначенням згідно з договором оренди земельної ділянки від 09.06.2017, укладеного між Южненською міською радою Одеської області та ТОВ “Южний електротехнічний завод, а саме:
• Розміщення інженерних мереж дощової та фекальної каналізації, які перетинають земельну ділянку, перешкоджає будівництву житлових будинків у тому числі:
- 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку №6Б, що був запроектований детальним планом території на момент укладення договору оренди земельної ділянки (транзитна фекальна та дощова каналізація прокладена під трьома секціями 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку з проміжними колодязями, які підняті над поверхнею землі на висоту 1,315 - 0,945 м.);
- двох секцій житлового комплексу, що складається з п`яти окремих будинків (секцій), що запроектований змінами до Детального плану території на момент дії договору оренди земельної ділянки (транзитна фекальна та дощова каналізація прокладена під двома із п`яти запроектованих житлових будинків з проміжними колодязями, які підняті над поверхнею землі на висоту 1,315 - 0,945 м.).
Згідно додатку И.1 ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”: відстань від самопливної каналізації (побутової і дощової) до фундаментів будинків і споруд повинна складати не менше 3 м.
Згідно з п. 15.5. “Правил користування системами централізованого комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України”:          “Не дозволяється складання матеріалів і предметів, накопичування сміття ближче ніж за 5 м від осі водопровідних і каналізаційних мереж і пристроїв та в межах охоронних санітарних зон; самовільне спорудження над водопровідними і каналізаційними мережами та пристроями будь-яких будівель та предметів благоустрою; здійснювати роботи на мережах централізованого питного водопостачання та водовідведення, відкривати ляди колодязів, спускатися в них, регулювати засувки без присутності представників виробника”.
Площа земельної ділянки в межах проходження інженерних комунікацій та в межах необхідних відстаней від них не може використовуватись для будівництва житлових будинків, що перешкоджає ефективному використанню даної земельної ділянки.
• На земельній ділянці існують дороги (вулиці) загального користування. Даний факт перешкоджає ефективному використанню земельної ділянки у зв`язку з накладанням обмежень на будівництво в місці проходження вулиць (доріг) та з врахуванням вимог п. 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”: “відстань від краю проїзду до зовнішньої стіни будинку слід приймати 9-11 м для будинків з умовною висотою понад 26,5 м для можливості проїзду пожежних машин та доступу особового складу пожежно- рятувальних підрозділів з авто драбин та автопідйомників у будь-яку квартиру чи приміщення”.
4. Будівельні об`єкти, які передбачені проектом “Будівництво багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом, розташованими за адресою: Одеська обл., м. Южне, II мікрорайон”, накладаються на об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на земельній ділянці, площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон, а саме:
- секції 1,2 накладаються на інженерні мережі дощової та фекальної каналізації;
- секції 1; 2; 5 накладаються на протипожежні відстані: “від краю проїзду до зовнішньої стіни будинку слід приймати 9-11 м для будинків з умовною висотою понад 26,5 м для можливості проїзду пожежних машин та доступу особового складу пожежно-рятувальних підрозділів з авто драбин та автопідйомників у будь-яку квартиру чи приміщення” згідно вимог п. 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”.
5. Об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на земельній ділянці площею 1,5746 га, кадастровий номер 5111700000:02:006:0034, що знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон (інженерні мережі фекальної та дощової каналізації та частина вулиць (доріг)), перешкоджають будівництву об`єктів, які передбачені проектом “Будівництво багатофункціонального торгівельно-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом, розташованого за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон, в зв`язку з накладанням будівельних об`єктів на об`єкти інфраструктури та споруди, та на їх необхідно нормовані відстані відступу  (протипожежні та санітарно-технічні).”.
Також у рішенні від 11.12.2019 у справі №916/1250/19 суд у розділі “Позиція суду”, зокрема, вказав таке:
“Як встановлено судом за спірним договором позивач отримав від відповідача в строкове платне користування земельну ділянку, на якій, згідно з договором, відсутні об`єкти нерухомого майна та інфраструктури, а сама земельна ділянка не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.
Як встановлено судом земельна ділянка за спірним договором передавалась позивачеві для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва 9-ти поверхового восьми-секційного житлового будинку № 6Б).
Під час розгляду справи відповідачем визнавалась обставина знаходження на земельній ділянці дощової та фекальної каналізації, а також запроектованих частин проїздів, які не були винесені на межі цієї земельної ділянки.
Водночас, як встановлено судом, фактичний стан цієї земельної ділянки не відповідає умовам розділу 2 “Об`єкт оренди” спірного договору, наявні на земельній ділянці об`єкти інфраструктури та споруди перешкоджають використанню земельної ділянки за призначенням згідно з спірним договором, будівельні об`єкти, які передбачені проектом “Будівництво багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом, розташованими за адресою: Одеська обл., м. Южне, II мікрорайон”, накладаються на об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на цій земельній ділянці, об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені та запроектовані на вказаній земельній ділянці, перешкоджають будівництву об`єктів, які передбачені проектом “Будівництво багатофункціонального торгівельно-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом”, у зв`язку з накладанням будівельних об`єктів на об`єкти інфраструктури та споруди, та на їх необхідно нормовані відстані відступу (протипожежні та санітарно-технічні).
За встановлених обставин, суд вважає, що відповідачем у спірних відносинах порушені вимоги ч. 2 ст. 24 Закону України “Про оренду землі” і саме він повинен нести відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені спірним договором і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором.”.
Позивач наполягає на тому, що у зв`язку з передачею відповідачем в оренду позивачу за розірваним судом договором земельної ділянки з недоліками, які перешкоджали її використанню, позивачем були понесені збитки у заявленій до стягнення сумі - 7350966,70 грн., які складаються з:
1) витрат, що пов`язані з участю позивача у земельних торгах в розмірі 97127,76  грн., на підтвердження яких позивач долучив наступні докази: 
- договір про участь у земельних торгах у формі аукціону та надання консультаційно-роз`яснювальних послуг №02-0617/10-У (а.с.24-26, т.1), укладений між позивачем (учасник) та Приватним підприємством “Фірма СОМГІЗ” (виконавець), відповідно до якого виконавець за дорученням позивача зобов`язався забезпечити участь останнього у проведенні земельних торгів з продажу права оренди спірної земельної ділянки. Відповідно до договору гарантійний внесок для участі у земельних торгах становить 41127,76 грн. з ПДВ, реєстраційний внесок для участі в земельних торгах становить 800,00 грн. Договором передбачено, що учасник, у разі признання його переможцем земельних торгів, оплачує виконавцю послуги в сумі 12000,00 грн., окрім того ПДВ. Пунктом 2.1.4. договору визначено, що зарахувати учаснику, що став переможцем, суму гарантійного внеску, що становить 41127,76 грн., до купівельної вартості лоту. Пунктом 4.7. цього договору передбачено, що переможець земельних торгів зобов`язується оплатити винагороду виконавцю земельних торгів в розмірі згідно з п.1.6., п.3.2. договору з Южненською міською радою, а саме 50% від ціни продажу лоту, що склалась за результатами торгів, але не більше як 2000 неоподаткованих мінімумів доходів громадян, окрім того ПДВ 20%. На підставі цього договору між позивачем та виконавцем послуг було підписано акт здачі-прийняття наданих послуг (а.с.27, т.5) та всього за договором позивач сплатив виконавцю кошти в розмірі 97127,76 грн., що підтверджується наявними у справі платіжними дорученнями від 31.05.2017 № 8703 на суму 800,00 грн., від 31.05.2017 № 8704 на суму 41127,76 грн., від 14.06.2017 № 8725 на суму 40800,00 грн., від 14.06.2017 № 8726 на суму 14400,00 грн. (а.с.30-33, т.1);           
2) витрат позивача, що пов`язані з щомісячною сплатою орендних платежів за користування земельною ділянкою за період з 16.06.2017 до 27.02.2020 в загальному розмірі 6898202,12 грн., за мінусом від цієї суми платежів з іншим призначенням 20.07.2018 на суму 24882,32 грн. та 29.11.2019 на суму 42038,19 грн., що складає за весь період 6831281,61 грн. На підтвердження здійснення цих витрат позивач до матеріалів справи долучив банківські виписки з рахунку позивача (а.с.21-22, т.1), що не заперечені відповідачем, а також податкові декларації з квитанціями та роздруківками з електронного кабінету (а.с.84-111, т.1);
3) витрат позивача, що пов`язані з розробкою технічної документації для здійснення забудови земельної ділянки, в розмірі 355636,82 грн. 
На підтвердження понесення витрат в цій частині позивач до матеріалів справи долучив: 
- договір про надання послуг від 16.03.2018 №16/18 (а.с.34-35, т.1), укладений між позивачем (замовник) та ПП “Скай Кепітал Груп” (виконавець), предметом якого є надання позивачу послуг виконавцем з супроводу під час проходження комплексної експертизи об`єкта будівництва (проект будівництва багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком і житловим комплексом, розташованого за адресою: Одеська обл., м. Южний, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, №б/н, 1-а черга будівництва), а також надання консалтингових та інжинірингових послуг. Відповідно до протоколу погодження договірної ціни (а.с.36, т.1) вартість послуг за договором становить 120000,00 грн. Після укладення цього договору позивач сплатив на користь ПП “Скай Кепітал Груп” 120000,00 грн за комплексу експертизу проекту будівництва, що підтверджується платіжним дорученням від 23.03.2018 №9496 (а.с.44, т.1). На підтвердження надання послуг за цим договором до матеріалів справи позивачем долучений відповідний експертний звіт з додатком (а.с.37-41, т.1). За результатами виконання договору між позивачем та ПП “Скай Кепітал Груп” було підписано акт здачі прийняття-приймання робіт (надання послуг) від 07.09.2018 №31 (а.с.42, т.1), відповідно до якого позивач прийняв виконані виконавцем роботи, вартість яких становить 120000,00 грн;
- договір на виконання підрядних робіт від 17.01.2018 №4 (а.с.45, т.1), укладений між позивачем (замовник) та МНВП “Електрон” ТОВ (підрядник), предметом якого є виконання  підрядником робіт – проектування стадії “П” розділу “Закрита двохтрансформаторна підстанція 2х1000 кВт” електротехнічних рішень по об`єкту: багатофункціональний торгово-розважальний комплекс з готельним блоком і житловим комплексом, розташований за адресою: Одеська обл., м. Южний, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка. Відповідно до п.2.1. договору та додатку №1 до договору (а.с.46, т.1) загальна вартість робіт становить 27000,00 грн. На підставі акту від 15.02.2018 позивач прийняв роботи за вказаним договором (а.с.47, т.1). Вартість робіт з проектування в загальному розмірі 27000,00 грн позивачем була сплачена на користь МНВП “Електрон” ТОВ, що підтверджується платіжними дорученнями від 22.01.2018 №9355 та від 15.02.2018 №9410 (а.с.30-31, т.1);
- договір підряду від 17.07.2017 №17-07/2017 (а.с.52-53, т.1), укладений між позивачем (замовник) та ФОП Чайковським В.С. (виконавець), предметом якого є виконання комплексу інженерно-геодезичних вишукувань для будівництва житлових багатоповерхових будинків на ділянці з площею 4,5 га на території мікрорайону 1.2. в м. Южний Одеської області. Відповідно до п.3.1. договору та додатку №1 до договору (а.с.54, т.1) вартість робіт становить 2500,00 грн, яку позивач сплатив відповідно до платіжного доручення від 18.07.2017 №8794 (а.с.56, т.1). На підставі акту від 31.07.2017 позивач прийняв роботи за вказаним договором (а.с.55, т.1);
- договір на виконання проектних робіт від 14.07.2017 №2п/17 (а.с.57, т.1), укладений між позивачем (платник) та ТОВ “Архікон” (виконавець), предметом якого є виконання проектних робіт по розробці проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2. в м. Южний Одеської області. Відповідно до п.2.2. договору та кошторису (а.с.58, т.1), вартість робіт становить 19555,34 грн, яку позивач сплатив відповідно до платіжних доручень від 18.07.2017 №8793 та від 26.09.2017 №9005 (а.с.64-65, т.1). Виконані роботи за цим договором позивачем прийняті згідно з актами від 31.07.2017 та від 30.09.2017 (а.с.62-63, т.1);
- договір на створення проектно-вишукувальної продукції від 23.08.2017 №В-23/08-17 (а.с.66-68, т.1), укладений між позивачем (замовник) та ТОВ “Вестт” (виконавець), предметом якого є виконання проектно-вишукувальної продукції: Інженерно-геологічні вишукування стадії Робочий проект для будівництва Багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком і житловим комплексом, розташованого за адресою: Одеська обл., м. Южний, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, №б/н. Відповідно до п.2.1. договору та додатків №1, №2 до договору (а.с.69-70, т.1), загальна вартість робіт становить 146285,32 грн, яка позивачем оплачена згідно з платіжними дорученнями від 25.08.2017 №8898, від 11.09.2017 №8952 та від 19.09.2017 №8980 (а.с.73-75, т.1). Виконані роботи за цим договором позивачем прийняті згідно з актом від 19.09.2017 (а.с.71, т.1);
- договір від 10.04.2018 №2/4/18 (а.с.76-77, т.1), укладений між позивачем (замовник) та ТОВ “Стражспецтех” (виконавець), предметом якого є виконання робіт з розробки технічної документації: проект на системи протипожежного захисту на об`єкті - багатофункціональний торгово-розважальний комплекс з готельним блоком і житловим комплексом, розташований за адресою: Одеська обл., м. Южний, ІІ мікрорайон, вул. Шевченка, №б/н (1-а та 2-а черги будівництва). Відповідно до п.4.1. договору вартість робіт становить 34560,00 грн, яка сплачена позивачем відповідно до платіжного доручення від 06.04.2018 №9524 (а.с.79, т.1). Роботи за договором позивачем прийняті відповідно до акту від 31.05.2018 №ОУ-0000357 (а.с.78, т.1);
- технічні умови для приєднання до газорозподільчої системи від 01.08.2017 №134, видані ПАТ “Одесагаз” (а.с.80-81, т.1), вартість послуг з видачі яких згідно з актом виконаних робіт від 31.08.2017 №269 (а.с.82, т.1) становить 5736,16 грн. На підтвердження здійснення оплати послуг з отримання цих технічних умов позивачем до матеріалів справи було долучено платіжне доручення від 15.08.2017 №8886 (а.с.83, т.1).
Відповідач з наявністю у його діях складу господарського правопорушення щодо понесення позивачем цих витрат не погоджується, у зв`язку з чим виник спір у даній справі.
Оцінюючи правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального права, перевіривши дотримання судом норм процесуального законодавства, в контексті встановлених обставин, апеляційний суд дійшов наступних висновків.
За змістом частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування   земельною ділянкою,   необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
За змістом статті 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування   земельною ділянкою,   необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 цього Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві   земельну ділянку   у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати   земельну ділянку   відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку у володіння та користування за плату на встановлений договором строк.
Відповідно до статей 24 та 25 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати і зобов`язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Згідно з частинами 1 та 2 статті 27 Закону України "Про оренду землі" орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право, зокрема, витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України.
Відповідно до частини 1 та 2 статті 28 Закону України "Про оренду землі" орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі. Збитками вважаються: фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.
Поряд з цим відповідно до статті 36 Закону України "Про оренду землі" у разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором. Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати, зокрема, зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків, а також відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків з попереднім повідомленням про це орендодавця. Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов`язані з недоліками переданої в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди.
Здійснивши аналіз вищезазначених норм законодавства, судова колегія зазначає, що в разі неналежного виконання орендодавцем обов`язку з передачі в користування земельної ділянки у стані, що відповідає умовам договору оренди (частина друга статті 24 Закону України "Про оренду землі"), з урахуванням конкретних обставин справи, на нього може бути покладена відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і   перешкоджають її використанню   за договором, зокрема, шляхом зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків, відрахування з орендної плати певної суми витрат орендаря на усунення таких недоліків (частина друга статті 36 Закону України "Про оренду землі"), а також відшкодування збитків, яких орендар зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі, до складу яких входять фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права та доходи, які він міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору (частина перша та друга статті 28 Закону України "Про оренду землі").
Таким чином, в разі отримання в користування земельної ділянки у стані, що відповідає умовам договору оренди, орендар володіє достатнім обсягом можливостей, необхідних для захисту свого права на цю ділянку, зокрема, він може звертатись до суду з позовом про відшкодування майнової шкоди, яка завдана йому неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю іншої особи, а також застосувати інші способи захисту, передбачені законом.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач звернувся до господарського суду з позовом до відповідача з майновими вимогами про відшкодування збитків, які, за твердженням останнього, понесені внаслідок неналежного виконання відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди землі від 09.06.2017. 
Порушення відповідача у спірних відносинах полягає у тому, що останній передав позивачу в оренду за договором земельну ділянку, стан якої не відповідав умовам договору та внаслідок цього позивач не зміг використати земельну ділянку згідно мети договору та був вимушений ініціювати питання щодо розірвання договору. 
Разом з тим, відповідач заперечує наявність його вини у спірних відносинах, наголошує на тому, що позивач не міг не знати про наявність на земельній ділянці тих обмежень, які фактично не були зазначені в договорі, проте позивач на власний розсуд прийняв земельну ділянку у користування та протягом майже двох років не заявляв вимог про розірвання договору. Також відповідач наголошує, що Южненська міська рада сприяла позивачу у вирішенні питання щодо перенесення міжквартальних доріг загального користування за межі сформованих земельних ділянок, шляхом погодження внесення змін до детального плану території мікрорайону, а також вживала заходів щодо перенесення  (демонтажу) каналізаційних колодязів, які розташовані в межах спірної земельної ділянки. 
Статтею 224 Господарського кодексу України визначено, що учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов`язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати суб`єкту, права або законні інтереси якого порушено, завдані ним збитки - витрати, зроблені управненою стороною, втрату або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною. До складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб`єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов`язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов`язання другою стороною.
Згідно з ч.1 ст. 623 Цивільного кодексу України боржник, який порушив зобов`язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки.
В силу ч. 2 ст. 22 Цивільного кодексу України під збитками розуміються витрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки).
У постанові від 12.03.2019 при розгляді справи № 920/715/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що збитки - це об`єктивне зменшення будь-яких майнових благ сторони, що обмежує його інтереси, як учасника певних господарських відносин і проявляється у витратах, зроблених кредитором, втраті або пошкодженні майна, а також не одержаних кредитором доходів, які б він одержав, якби зобов`язання було виконано боржником.
За загальним правилом притягнення до цивільно-правової відповідальності можливо лише при наявності певних, передбачених законом умов. Їх сукупність утворює склад цивільного правопорушення, який і є підставою цивільно-правової відповідальності.
Одним з елементів складу цивільного правопорушення, який вимагається законом для настання відповідальності у формі відшкодування збитків, є об`єктивна сторона, яку утворюють: наявність збитків у майновій сфері кредитора; протиправні дії, які виражені у невиконанні або неналежному виконанні боржником взятого на себе зобов`язання; причинний зв`язок між протиправними діями боржника та збитками.
Збитки мають бути реальними, має існувати причинно-наслідковий зв`язок між діями боржника та збитками.
Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, рішенням суду від 11.12.2019 у справі №916/1250/19 позов ТОВ “Южний електротехнічний завод” було задоволено: укладений між сторонами договір розірвано (а.с.98-111, т.3). Постановами Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.03.2020 та Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11.08.2020 вказане рішення суду першої інстанції було залишено без змін.          
Згідно з цим рішенням судом у справі № 916/1250/19 було встановлено та не спростовано сторонами у даній справі такі обставини:
«Як встановлено судом за спірним договором позивач отримав від відповідача в строкове платне користування земельну ділянку, на якій, згідно з договором, відсутні об`єкти нерухомого майна та інфраструктури, а сама земельна ділянка не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.
Як встановлено судом земельна ділянка за спірним договором передавалась позивачеві для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва 9-ти поверхового восьми-секційного житлового будинку № 6Б).
Під час розгляду справи відповідачем визнавалась обставина знаходження на земельній ділянці дощової та фекальної каналізації, а також запроектованих частин проїздів, які не були винесені на межі цієї земельної ділянки.
Водночас, як встановлено судом фактичний стан цієї земельної ділянки не відповідає умовам розділу 2 «Об`єкт оренди» спірного договору, наявні на земельній ділянці об`єкти інфраструктури та споруди перешкоджають використанню земельної ділянки за призначенням згідно з спірним договором, будівельні об`єкти, які передбачені проектом «Будівництво багатофункціонального торгово-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом, розташованими за адресою: Одеська обл., м. Южне, II мікрорайон», накладаються на об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на цій земельній ділянці, об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені та запроектовані на вказаній земельній ділянці, перешкоджають будівництву об`єктів, які передбачені проектом «Будівництво багатофункціонального торгівельно-розважального комплексу з готельним блоком та житловим комплексом», у зв`язку з накладанням будівельних об`єктів на об`єкти інфраструктури та споруди, та на їх необхідно нормовані відстані відступу (протипожежні та санітарно-технічні).
Господарський суд вважає, що відповідачем не доведено іншого, а подані ним інформація управління архітектури та містобудування відповідача, пояснення заслуженого архітектора України В.І. Міроненка, ТОВ «Архікон» не є висновками експерта або спеціаліста в розумінні ГПК України і не спростовують висновки судового експерта, який згідно з законом є саме тією особою, що володіє спеціальними знаннями, необхідними для з`ясування відповідних обставин справи. При цьому доводи відповідача щодо невірного застосування судовим експертом чинного ДБН до об`єкту, який знаходиться на стадії до проведення виконання будівельних робіт, судом оцінюються критично, оскільки об`єкт будівництва має відповідати правилам та стандартам, які є чинними на момент його зведення. Тим більш, що застосування того чи іншого ДБН не впливає на обставину знаходження на земельній ділянці не передбачених спірним договором інженерних комунікацій дощової та фекальної каналізації з проміжними колодязями, земель загального користування населеного пункту, та обставину накладення на них об`єкту будівництва, передбаченого проектом.
За встановлених обставин, суд вважає, що відповідачем у спірних відносинах порушені вимоги ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» і саме він повинен нести відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені спірним договором і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором.»
Відповідно до ч. 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що преюдиційність - обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ.   Преюдиційно   встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх з істинністю вже встановлено у рішенні чи вироку і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами (аналогічна за змістом правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.11.2019 у справі №922/643/19).
Правила про   преюдицію   спрямовані не лише на заборону перегляду фактів і правовідносин, які встановлені в судовому акті, що вступив в законну силу. Вони також сприяють додержанню процесуальної економії в новому процесі. У випадку   преюдиційного   установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Усі ці дії вже здійснювалися у попередньому процесі, і їхнє повторення було б не лише недоцільним, але й неприпустимим з точки зору процесуальної економії (аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.12.2019 по справі №910/6356/19).
Так, суд апеляційної інстанції констатує, що рішенням судів у справі №916/1250/19 встановлено відсутність об`єктивної можливості позивача використовувати земельну ділянку відповідно до мети укладеного між сторонами договору.
Протиправна поведінка відповідача виразилась в даному випадку в передачі в оренду земельної ділянки з недоліками, які перешкоджають її використанню. Внаслідок такої поведінки відповідача, позивач був позбавлений можливості використовувати земельну ділянку для забудови та отримання прибутку.
Судова колегія також звертає увагу, що матеріали справи не містять доказів, які підтверджують обставину обізнаності позивача про стан земельної ділянки до укладення договору. 
Однак, після підписання акту прийому-передачі та фактичної передачі відповідачем позивачу земельної ділянки, позивач дізнався про обставину невідповідності отриманої за договором в оренду земельної ділянки умовам цього договору.
Так, судом першої інстанції обґрунтовано звернуто увагу, що після укладення договору та прийняття в оренду земельної ділянки позивачем, з метою здійснення забудови земельної ділянки, зокрема, було: ініційовано питання перед відповідачем щодо внесення змін до детального плану території мікрорайону та вирішення питання щодо зміни проходження внутрішньоквартальних проїздів (заява від 13.06.2017); зареєстровано повідомлення про початок виконання підготовчих робіт для забудови земельної ділянки (25.07.2017); отримано містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва (затверджено наказом від 27.11.2017); замовлено розробку проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону (договір від 14.07.2018); замовлено проект будівництва (2018 рік); замовлено проведення експертизи щодо розгляду проектної документації за проектом будівництва (договір від 16.03.2018); замовлено проведення інженерно-геодезичних робіт на земельній ділянці (договір від 17.07.2017); замовлено проведення проектно-вишукувальних робіт стадії Робочого проекту (договір від 23.08.2017); замовлено розроблення проекту на системи протипожежного захисту на об`єкті (договір від 10.04.2018); отримані технічні умови для приєднання до газорозподільної системи (умови від 01.08.2017) тощо. Крім цього, як було встановлено судами в межах розгляду адміністративної справи №420/7909/19, на земельній ділянці позивач почав виконувати будівельні роботи – риття котловану, дозвіл на які позивач у встановленому законом порядку не отримав та не подав повідомлення про початок їх виконання. Вказані обставини в межах цієї справи жодною із сторін не спростовані.
Таким чином, судова колегія Південно-західного апеляційного господарського погоджується з висновком місцевого господарського суду в частині того, що вищевказані обставини свідчать про те, що позивач, після укладення договору та будучи обізнаним про фактичний стан земельної ділянки, самостійно, добровільно, на власний розсуд та ризик здійснюючи господарську діяльність, прийняв рішення та вчиняв дії щодо фактичного використання земельної ділянки за призначенням та не заявляв відповідачу з часу укладення договору, тобто з 09.06.2017 до 19.03.2019, вимоги про розірвання договору та відшкодування збитків у спірних правовідносинах. 
За таких обставин, судова колегія не приймає до уваги доводи позивача, що понесені ним витрати на виготовлення відповідної документації є збитками внаслідок неправомірних дій відповідача.
Натомість, лише 19.03.2019 позивач звернувся до відповідача із претензією, в якій вимагав розірвати укладений між сторонами договір оренди земельної ділянки від 09.06.2017 та відшкодувати позивачу понесені ним збитки.
Керуючись загальними засадами цивільного законодавства, передбаченими ст. 3 Цивільного кодексу України, як-то: свобода підприємницької діяльності; свобода договору, справедливість, добросовісність та розумність, суд вважає, що понесені позивачем витрати до моменту пред`явлення відповідачу претензії з вимогою про розірвання договору були здійснені позивачем на власний розсуд, з метою використання земельною ділянки з відомим позивачу фактичним станом, і тому вони не були неминучими внаслідок дій відповідача, вчиненими останнім після передачі земельної ділянки, а тому вина відповідача у понесенні цих витрат відсутня.   
Таким чином, встановивши відсутність обставин, які б свідчили про наявність з боку відповідача повного складу господарського правопорушення (вини) до моменту заявлення позивачем вимоги про розірвання договору, суд дійшов висновку, що понесені позивачем витрати до 19.03.2019 плюс 20 днів на розгляд (ст. 188 ГК України), тобто до 08.04.2019 включно, які пов`язанні з користуванням земельною ділянкою за призначенням, в загальній сумі 5341918,39 грн. не підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача.     
Проте, після отримання відповідачем 19.03.2019 пропозиції про розірвання договору, сторони у визначений законом двадцятиденний строк не дійшли до згоди щодо розірвання договору за взаємною згодою, у зв`язку з чим за позовом позивача спір був переданий на вирішення суду. Так, в межах справи №916/1250/19 судом вже було надано оцінку правомірності та підставності вимоги позивача про розірвання договору та встановлено, що земельна ділянка позивачу була передана у стані, що не відповідає умовам договору оренди, при цьому недоліки земельної ділянки перешкоджають її використанню відповідно до договору.  Ці обставини встановлені у рішенні суду, що набрало законної сили та в межах справи, у якій брали участь позивач та відповідач, а тому не підлягають доведенню та не спростовані в межах розгляду цієї справи.
За таких обставин, судова колегія вважає обґрунтованим висновок місцевого господарського суду в частині того, що після спливу визначеного законом двадцятиденного строку на розгляд вимоги позивача щодо розірвання договору, витрати  позивача у виді щомісячної орендної плати були понесені останнім саме з вини відповідача, оскільки позивач з цього часу зазнав цих витрат унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі, та понесення цих витрат було зумовлено вже не добровільною згодою позивача на їх понесення, а неприйняттям відповідачем пропозиції позивача про розірвання цього договору та не усуненням в повному обсязі не передбачених договором недоліків (обмежень) земельної ділянки. При цьому суд зауважує, що витрати позивача зі сплати орендних платежів були вимушеними, натомість відповідач понесенню цих витрат міг запобігти шляхом задоволення пропозиції позивача щодо розірвання договору.
          З огляду на вищевикладене, понесені позивачем витрати на сплату щомісячних орендних платежів у виді збитків за договором з 09.04.2019 в сумі 2009048,31 грн. підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача, а доводи Южненської міської ради про відсутність складу правопорушення та, як наслідок, відсутність підстав для задоволення позовних вимог, судовою колегією не приймаються, оскільки спростовуються вищевикладеним.
Крім того, у спірних правовідносинах сторін позивачем збитки заявлені не як наслідок розірвання договору у зв`язку з його істотним порушенням з боку відповідача, а у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем умов договору, що обумовлено переданням земельної ділянки в стані, який не відповідав умовам договору та внаслідок чого позивач був змушений з 09.04.2019 нести витрати у виді сплаченої орендної плати, у зв`язку з чим судом першої інстанції правомірно зазначено, що відсутні підстави для застосування в даному випадку ст.653 Цивільного кодексу України
Право орендаря на відшкодування понесених збитків внаслідок неналежного виконання умов договору з боку орендодавця передбачене положеннями спеціального закону у  сфері правовідносин з оренди землі - Закону України “Про оренду землі”. Зокрема, стаття 28 названого закону визначає, що орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав внаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі, при цьому в даному контексті збитками вважаються, в тому числі, фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв`язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем. 
          За таких обставин, судова колегія Південно-західного апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю “Южний електротехнічний завод” в частині стягнення з відповідача збитків в сумі 2009048,31 грн., а доводи відповідача щодо відсутності підстав для задоволення вимог позивача в цій частині спростовуються вищевикладеним.
Згідно зі статтею 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини” суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини в рішенні у справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").
Зазначені в апеляційних скаргах доводи не знайшли свого підтвердження під час перегляду рішення судом апеляційної інстанції, а тому апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю   "Южний електротехнічний завод" та Южненської міської ради Одеської області слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Судова колегія вважає, що норми чинного законодавства місцевим господарським судом застосовані правильно, рішення відповідає приписам матеріального та процесуального права, а мотиви, з яких подана апеляційна скарга, не можуть бути підставою для скасування рішення суду першої інстанції.
За таких обставин, апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю   "Южний електротехнічний завод" та Южненської міської ради Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по справі №916/2825/20 задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по справі №916/2825/20 залишається без змін.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника апеляційної скарги.
Керуючись ст.ст.  129, 269, 275,  276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю   "Южний електротехнічний завод" та Южненської міської ради Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по справі №916/2825/20 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 07.09.2021 по справі №916/2825/20  залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбаченими ст.ст. 288-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 20.01.2022 року.

Головуючий суддя:                                              Н.М. Принцевська

Судді:                                                                     Г.І. Діброва
                                                                                              
                                                                                А.І. Ярош