ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.01.2022 року                                                                 м. Одеса
Єдиний унікальний номер справи №522/22155/18
Апеляційне провадження № 22-ц/813/4047/22 
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого-Колеснікова Г.Я.(суддя-доповідач), 
суддів- Вадовської Л.М., Сєвєрової Є.С.,
за участю секретаря - Кузьмук А.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення  Приморського районного суду м.Одеси від 15 червня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Чернявської Л. М.,  

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовної заяви, відзиви на позов
У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко І.В.(далі-державний реєстратор), комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Куяльницької сільської ради Подільського району Одеської області (далі-КП «Агенція державної реєстрації»), товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» (далі-ТОВ «ФК Алькор Інвест»), третя особа: ОСОБА_2 , про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію, повернення сторін в первинний стан, в якому уточнивши вимоги просила:
- скасувати рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко І.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 44431067 від 05 грудня 2018 року щодо реєстрації за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на квартиру АДРЕСА_1 ;
- скасувати запис щодо реєстрації за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , №29277565;
- повернути сторони в первинний стан, поновивши за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Позов обґрунтовано тим, що 01 грудня 2005 року між ОСОБА_1 та АПББ «Аваль», правонаступником якого є ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», був укладений кредитний договір №014/0027/74/41679 та договір іпотеки, за яким предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 . 
Заочним рішенням Приморського районного суду м.Одеси від 22 жовтня 2015 року (справа№522/11234/15) звернено стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості у розмірі 35 938,94 доларів США, що на момент ухвалення рішення еквівалентно 799 799,07 грн.
Вказувала, що 13 грудня 2018 року до її квартири прийшли невстановлені особи, які повідомили, що власником квартири є ТОВ «ФК «Алькор Інвест», тому з того ж дня їй стало відомо про наявність оскаржуваних рішень та запису державного реєстратора.
Зазначала, що предмет іпотеки переданий банку в забезпечення виконання умов споживчого кредиту, виданого в доларах США, для придбання квартири АДРЕСА_1 , площа спірної квартири становить менше 140 кв.м., використовується нею та членами її родини як місце постійного проживання, що іншого нерухомого майна у неї фактично не має.
Належні їй на праві власності 1/3 частина квартири АДРЕСА_2 та 1/2 частки квартири АДРЕСА_3 знаходяться на непідконтрольної Україні території, що визначено розпорядженням Кабінету Міністрів України від 07 листопада 2014 року «Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, та переліку населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення».
Тому позивачка вважає, що фактично іншого житла у неї немає, в зв`язку з чим на спірні правовідносини розповсюджується Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» і відповідач в силу закону не міг вчиняти дії щодо звернення стягнення на майно та його відчуження (т.1а.с.80-82).
Зазначала, що рекомендоване повідомлення, договори про відступлення прав за договором іпотеки та договір іпотеки не є підставою для реєстрації права власності, а наявність зареєстрованого обтяження на квартиру є перешкодою у проведення держаної реєстрації права власності, та порушення вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», відсутність оцінки майна, пропуск строку позовної давності є підставою для відмови у реєстрації.
Вказувала, що останній платіж нею здійснено у 2014 році, тому первісний кредитор ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» звернувся до Приморського районного суду м.Одеси 03 червня 2015 року і рішенням суду від 22 жовтня 2025 року звернуто стягнення на предмет іпотеки на вказану квартиру в рахунок боргу в розмірі 35 938,94 доларів США, в зв`язку з чим, звернувшись до суду,банк змінив строк виконання основного зобов`язання за ч.2ст.1050 ЦК України.
Вважала, що ТОВ «ФК «Алькор Інвест» задовольнило забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки у грудні 2018 року, тобто з пропуском позовної давності.
Посилаючись на зазначені вище обставини, а також те, що кредитор мав право звернути стягнення на предмет іпотеки протягом трьох років, починаючи від дати невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання, тобто починаючи з грудня 2014 року по грудень 2017 року, позивачка просила задовольнити її вимоги (т.1а.с.11-14,117-125).
У відзиві на позов ТОВ «ФК«Алькор Інвест» просить  відмовити у його задоволенні, посилаючись на те, що товариство є правонаступником за кредитним договором №014/0027/74/41679 та договором іпотеки. Вказувало, що 26 вересня 2018 року надіслало ОСОБА_1 лист-вимогу №26/09/2018, в якій запропонувало у 30-денний термін повернути всю суму заборгованості за кредитними договором, яка станом на 20 вересня 2018 року склала 2 083 139, 45 грн.; що вимога отримана позивачкою 11 жовтня 2018 року. Після невиконання зазначеної вимоги ним звернуто стягнення на предмет іпотеки на підставі ст.37 Закону України «Про іпотеку» (т.1а.с.61-65).
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 05 червня 2019 року ОСОБА_2 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача (т.1а.с.159).
Третя особа ОСОБА_2 надала до суду письмові пояснення, в яких повідомила про те, що вона є власником квартири АДРЕСА_1 .
Право власності на вказане нерухоме майно зареєстроване за нею 20 грудня 2018 року на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири від 20 грудня 2018 року, укладеного між нею та ТОВ «ФК«Алькор Інвест».
Крім того, зазначила, що іпотечне застереження у п.4.5 договору іпотеки є достатньою правовою підставою для реєстрації права власності на іпотечне майно за кредитором. Саме такі висновки містяться у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 березня 2018 року по справі №760/14438/15.
На момент набуття права власності ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на спірну квартиру, позивачка не була у ній зареєстрована, тому допустимих доказів постійного місяця проживання у спірній квартирі станом на 15 грудня 2018 року матеріали справи не містять.
Зазначала, що Верховний Суд в постанові від 13 червня 2018 року по справі 645/5280/16 вказав, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не підлягає застосуванню до цих правовідносин (позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки).
Посилаючись на викладене просила у позові відмовити (т.1а.с.179-182). 
У відповідях на пояснення третьої особи, представник позивачки вказав на безпідставність її доводів (т.1а.с.198-202,241-245т.3а.с.11-12).

Зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням  Приморського районного суду м. Одеси від 15 червня 2021 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що вимоги позивача є безпідставними та необґрунтованими, оскільки іпотечне застереження, яке викладено в п.п.4.4,4.5.договору іпотеки, є достатньою правовою підставою для реєстрації права власності на іпотечне майно за кредитором, та спростовує у цій частині доводи позивачки (т.3а.с.47-48).

Короткий зміст вимог апеляційної скарги 
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити її позов в повному обсязі, посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, порушення норм  матеріального  та процесуального права.
Доводи апеляційної скарг, зокрема, зводяться до того, що: 
- сторони, підписавши іпотечний договір, обумовили всі його умови, у тому числі вирішили питання щодо позасудового врегулювання спору і передбачили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки у досудовому порядку саме на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а не на підставі застереження, що міститься в іпотечному договорі;
- за положенням ч.1ст.36 Закону України «Про іпотеку», ТОВ «ФК «Алькор Інвест» було позбавлене можливості застосувати позасудове врегулювання спору на підставі іпотечного договору, оскільки на момент набуття останнім права власності на іпотечну квартиру, вже було винесено рішення суду від 22 жовтня 2015 року про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким було задоволено позов первісного кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки та на виконання вказаного рішення було відкрите виконавче провадження;
- на момент виникнення права власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на вказане майно був накладений арешт постановою головного державного виконавця Другого Приморського ВДВС м.Одеси Ковтун Л.Ю. від 01 листопада 2018 року в ході виконавчого провадження №56546707;
- арешт був скасований вже після прийняття оскаржуваного рішення на підставі постанови про повернення виконавчого документа стягувачу від 19 грудня 2018 року;
- 05 грудня 2018 року, при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження нерухомого майна позивачки, а саме: іпотечної квартири, державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дії поки таке обтяження не буде зняте;
- спірна квартира, яка була передана банку в іпотеку, підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», 
- факт постійного проживання позивача та її родини у спірній квартирі підтверджується численними доказами наданими нею суду (т.3а.с.53-66). 
Правом відзиву на апеляційну скаргу учасники судового процесу не скористались.

Позиція апеляційного суду 
Заслухавши суддю-доповідача, апелянта та її представників, представників відповідача ТОВ «ФК Алькор Інвест» та третьої особи Ковінчук В.В., дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню.
Як зазначалось вище, відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з  підстав їх недоведеності та необґрунтованості.
Повністю погодитися з таким висновком суду не можна з таких підстав. 

Фактичні обставини справи, встановлені судом
Судом встановлено, що 01 грудня 2005 року між ОСОБА_1 та АППБ «Аваль», назву якого у подальшому змінено на ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», укладено договір про іпотечний кредит № 014/0027/74/41679, відповідно до умов якого  ОСОБА_1 отримала кредит у розмірі 36 000 доларів США на придбання квартири АДРЕСА_1 . Кредит надавався з 01 грудня 2005 року по 01 грудня 2025 року. Процентна ставка за користування кредитом складала 13% річних (т.1а.с.15-18).
За п.2.1 договору про іпотечний кредит, кредитні кошти надаються позичальнику для придбання житла (т.1а.с.15).
Кредитний договір був забезпечений іпотечним договором від 05 грудня 2005 року укладеним між тими ж сторонами, предметом якого була вищенаведена квартира (т.1а.с.19-25).
Згідно договору купівлі-продажу від 01 грудня 2005 року ОСОБА_1 придбано квартира АДРЕСА_1 , яка складається з двох житлових кімнат та підсобних приміщень загальною площею 45,5 кв.м., в тому числі житловою площею 34,4кв.м. Продаж квартири вчинено за 9 000грн. (т.1а.с.43-44).
20 вересня 2018 року між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ «ОКСІ БАНК» укладено договір про відступлення права вимоги за договором про іпотечний кредит №014/0027/74/41679 від 01 грудня 2005 року за яким ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» (іпотекодержатель) передає, а ПАТ «ОКСІ БАНК» (новий іпотекодержатель) приймає всі права вимоги за договором іпотеки від 05 грудня 2005 року, що укладений між ОСОБА_1 та АППБ «Аваль» (т.1а.с.66-68).
ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» придбало право вимоги заборгованості за договором про іпотечний кредит № 014/0027/74/41679 від 01 грудня 2005 року, з усіма додатковими договорами та угодами до нього та договір іпотеки, посвідчений 05 грудня 2005 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тихомировою К.В., за реєстром №1501 на підставі договору відступлення права вимоги від 20 вересня 2018 року та договору про відступлення прав за договором іпотеки, посвідченим 05 грудня 2005 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тихомировою К.В., за реєстром №1501, що був посвідчений 20 вересня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В. за реєстром №1260, які укладено між ПАТ «ОКСІ БАНК» та ТОВ «ФК «Алькор Інвест» (т.1а.с.66-74).
Заочним рішенням Приморського районного суду м.Одеси від 22 жовтня 2015 року (справа №522/11234/15), яке постановою Одеського апеляційного суду від 25 листопада 2020 року  залишено без змін, звернуто стягнення на предметом іпотеки в рахунок погашення заборгованості у розмірі 35 938,94 доларів США, що еквівалентно 799 799,07 грн (т.1.с.26-28).
Згідно даних, внесених до Єдиного державного реєстру судових рішень, ухвалою Верховного Суду від 17 березня 2021 року (провадження №61-254ск21) відкрито касаційне провадження у справі, витребувана із Приморського районного суду м.Одеси цивільна справа №522/11234/15. Зупинене виконання рішення Приморського районного суду м.Одеси від 22 жовтня 2015 року та постанови Одеського апеляційного суду від 25 листопада 2020 року до закінчення перегляду справи в касаційному порядку.
06 червня 2018 року постановою головного державного виконавця Другого Приморського ВДВС відкрито виконавче провадження ВП №56546707, за виконавчим листом №522/111234/15 від 19 серпня 2016 року, виданого Приморським районним судом м.Одеси, про стягнення з ОСОБА_1 грошової суми в розмірі 803 453,07 грн.(т.1а.с.29).
Постановою про арешт майна божника від 01 листопада 2018 року у ВП № 56546707 накладений арешт на все майно боржника ОСОБА_1 (т.1а.с.30).
24 листопада 2014 року ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» надіслало ОСОБА_1 лист-вимогу про дострокове виконання зобов`язань за кредитним договором, посилаючись на те, що станом на 10 листопада 2014 року заборгованість за кредитним договором склала: заборгованість по кредиту в сумі 29 620,27 доларів США, за процентами-2 949,87 доларів США (т.1а.с.33).
26 вересня 2018 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» надіслало ОСОБА_1 . В лист-вимогу №26/09/2018, в якому вимагало у 30-денний термін повернути всю суму заборгованості за кредитним договором, яка станом на 20 вересня 2018 року становить 2 083 139,45 грн.(т.1а.с.86).
Також, відповідним листом позивачка попереджена про те, що при невиконанні в зазначений термін відповідної вимоги, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» буде здійснено звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до договору іпотеки, посвідченого 05 грудня 2005 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тихомировою К.В., за реєстром №1501, а саме: набути право власності на предмет іпотеки на підставі застереження в ст.4 договору іпотеки у порядку, встановленому цим договором та ст.37 Закону України «Про іпотеки» та/або шляхом продажу предмету іпотеки на підставі застереження в ст.4 договору іпотеки у порядку, встановленому цим договором та ст.6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим і іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (т.1а.с.86-зворот).
Вказаний лист-вимогу вручений 11 жовтня 2018 року  ОСОБА_1 , що підтверджується рекомендованим повідомленням №310303114131744 від 05 жовтня 2018 року (т.1а.с.87-90).
03 грудня 2018 року державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко І.В., за ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» зареєстровано право власності на спірну квартиру (т.1а.с.32).
20 грудня 2018 року власником квартири стала ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 20 грудня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського МНО Кисельовою Н.В. за реєстром №1678. Продаж квартири вчинено за 456 000 грн.(т.1а.с.110-113).
Ухвалою Приморського районного суду м.Одеси від 14 березня 2019 року відкрито провадження по справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про усуненням перешкод у користуванні квартирою та виселення (т.1а.с.104-108).
Згідно даних, внесених до Єдиного державного реєстру судових рішень ухвалою суду того ж суду від 14 листопада 2019 року  провадження у вказаній справі за позовом ОСОБА_2 зупинене.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права
Аналіз приписів ст.33  Закону України «Про іпотеку» (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, далі - Закон №898-ІV) дозволяє дійти висновку, що законодавцем передбачено право іпотекодержателя захистити свої майнові права у зв`язку з невиконанням (неналежним виконанням) боржником основного зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: в позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі виконавчого напису нотаріуса) або в судовому порядку за рішенням суду.
При цьому ч.1 ст.36 Закону № 898-ІV передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.
Так, ст.37зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з ч.2 ст.36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.
Відповідно до ч.3 ст. 36 Закону №898-ІV в редакції Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» № 800-VI (далі -Закон №800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку».
Нова редакція ст.ст. 36, 37 Закону№ 898-ІV , викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.
Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 10 жовтня 2011 року у справі №21-131а11, від 18 вересня 2012 року у справі № 21-236а12.
Таких же висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 лютого 2018 року у справі № 915/297/17, від 31 липня 2018 року у справі №826/9658/15.
Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.
Так, ч.1 ст.35 Закону «України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку», яка має назву «Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки» (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
За ч.1 ст.2  Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон  № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч.3 ст.10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
За змістом ст.18 Закону №1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у ст.ст. 9,15 Закону № 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, та ст.37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Як зазначалось вище, 26 вересня 2018 року на адресу позичальника ОСОБА_1 відповідач ТОВ «ФК «Алькор Інвест» направив повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, який нею отримано 11 жовтня 2018 року (т.1а.с.86,87-90).
Крім того, згідно із ч.3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Однак в матеріалах справи відсутня інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Жодної інформації про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, лист-вимога від 26 вересня 2018 року не містило. 
Таким чином, матеріали справи не містять доказів проведення оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя (03 грудня 2018 року), з погодженням власника майна.
Тобто, відповідачем не доведено, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки погоджувалась з власником майна, що є істотною обставиною при зарахуванні вимог, шляхом проведення державної реєстрації права власності  на предмет іпотеки. 
20 грудня 2018 року ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 20 грудня 2018 року за ціною 456 000 грн. придбала вказану квартиру у ТОВ «ФК «Алькор Інвест»(т.1а.с.110-113).
За таких обставин, іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку» та не здійснив оцінку майна, за погодженням з іпотекодавцем, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» проведена всупереч норм чинного законодавства.
Зазначене узгоджується з  правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16, в якому зазначено, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, а відсутність інформації про оцінку майна є порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
Доводи апелянта, що станом на дату укладання сторонами договору іпотеки редакція ст.37 Закону України «Про іпотеку» не містила та не передбачала можливості застосування такої інституції, як іпотечне застереження, а сторони повинні були укласти окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя є помилковими. 
Такі доводи не узгоджуються зі змістом положень ст.ст.36, 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору) у їх поєднанні, з аналізу яких вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом, що підтверджується правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду від 21 лютого 2018 року у справі № 915/297/17, від 31 липня 2018 року у справі 826/9658/15.
Як вбачається із п.4.4 договору іпотеки стягнення на предмет іпотеки здійснюється:
- на підставі рішення суду;
- на підставі виконавчого напису нотаріуса;
- згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя(пункт4.5 цього договору).
Відповідно до п.4.5 встановлено способи задоволення вимог іпотекодержателя, одним із яких є:
- у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. Це застереження згідно ст.ст.36,37 Закону України «Про іпотеку» вважається договором задоволення вимог іпотекодержателем, який є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.
За п.4.6 договору іпотеки, право вибору способу задоволення вимог іпотекодержателя встановлено пунктом 4.5 цього договору, та вибору способу задоволення таких вимог належить іпотекодержателю(т.1а.с.22-23).
З урахуванням умов укладеного між сторонами іпотечного договору, зокрема пункту 4.5., яким передбачено можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, передбаченому ст.37 Законом України «Про іпотеку», ТОВ «ФК «Алькор Інвест» мало право у досудовому порядку задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки на підставі вказаного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
У постанові Верховного Суду від 01 липня 2020 року у справі №725/1804/19 було надано оцінку іпотечному договору, який був укладений до 14 січня 2009 року. У вказаній постанові суд дійшов до висновку, що звернення стягнення в позасудовому порядку без окремого договору не суперечить ст.36, 37 Закону України «Про іпотеку».
Разом з тим, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі Закон 1304-VII), підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст.4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі ст.5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Висновки про те, що Закон № 1304-VII підлягає застосуванню навіть у разі звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку містяться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, в якій зазначено, що Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону №1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і позасудовим способом) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон №1304-VII  ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на таке відчуження.
Як вбачається з матеріалів справи, квартира позивачки за вказаною адресою, має загальну площу 45,5 кв.м. та яка використовується позивачем як місце постійного проживання її та родини, тому не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на підставі дії Закону №1304-VII, у тому числі шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем як забезпечення виконання позичальником умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.
Таким чином, у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «ФК «Алькор Інвест».
Велика Палата Верхового Суду у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, вказала, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», отже зазначений договір є одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від наявності згоди іпотекодавця. Звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі) є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог, а тому такий спосіб стягнення підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Отже, відповідно до положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», тимчасова заборона примусового стягнення на майно, яке виступає як забезпечення виконання зобов`язань за кредитом в іноземній валюті, діє з урахуванням приписів Закону України «Про іпотеку» та забороняє звернення стягнення на предмет іпотеки, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті у будь-який спосіб.
В постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 Велика Палата Верховного Суду не знайшла підстав для відступу від вказаного висновку, який міститься в постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, а саме щодо необхідності застосування положень Закону №1304-VII у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку за наявності умов, передбачених підпунктом 1 пункту 1 цього Закону.
При цьому Велика Палата Верховного Суду в постанові від 19 травня 2020 року у справі №644/3116/18, відступила від правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду від 09 грудня 2019 року у справі №464/8589/15, стосовно того, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідним застереженням в іпотечному договорі), який передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі - покупцеві, як і передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника), оскільки таке право виникло на підставі договору (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавцем.
Отже, з урахуванням наведених позивачем підстав позову та встановлених обставин справи, пред`явлена позивачем вимога до ТОВ «ФК «Алькор Інвест» про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем є обґрунтованою, оскільки передана в іпотеку квартира квартири АДРЕСА_1 , яка використовується позивачем та членами її родини як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону № 1304-VII, в тому числі й шляхом реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» як забезпечення виконання позичальником умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.
У справі, яка переглядається, у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на передану в іпотеку квартиру за ТОВ «ФК «Алькор Інвест».
Тобто, всупереч дії мораторію відбувся фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки без згоди власника майна.
Зазначений висновок відповідає правовій позиції, викладеній в постанові Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/1310/17.
При цьому мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).
Таким чином, запроваджений законом мораторій зупиняє можливість реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки шляхом укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, а отже, унеможливлює укладення такого договору та наступну реєстрацію за відповідачем права власності на предмет іпотеки, що є підставою для скасування відповідного рішення державного реєстратора.
З таких же висновків виходив Верховний Суд у постанові від 14 липня 2021 року у справі №336/4662/19.
Встановивши, що позивачка  постійно проживає у спірній квартирі, загальна площа якої не перевищує 140 кв.м., згоди на набуття ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на квартиру не надавала, суд першої інстанції  дійшов помилкового висновку, що на момент прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію права власності на квартиру за відповідачем дії ТОВ «ФК «Алькор Інвест» не суперечили Закону № 1304.
Апеляційний суд вважає, що спірна квартира, яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону №1304.
Висновок суду першої інстанції про те, що у власності позивача є 1/3 частина квартири АДРЕСА_2 та 1/2 частки квартири АДРЕСА_3 та вона забезпечена житлом є помилковими, оскільки вказані квартири знаходяться на непідконтрольної Україні території, що визначено розпорядженням Кабінету Міністрів України від 07 листопада 2014 року «Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, та переліку населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення» (т.1а.с.80-82).
Тому, з врахуванням того, що квартири, частки у власності яких належать позивачу, знаходяться на тимчасово окупованій території України (м.Ясинувата Донецької області), позивачка ОСОБА_1 не має ні юридичної, ні фактичної реальної можливості володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном, тобто вчиняти будь-які правомочності власника щодо свого нерухомого майна.
Окрім того, 13 квітня 2021 року було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» відповідно до п.2 якого визначено, що обов`язковій реструктуризації на вимогу позичальника підлягають зобов`язання позичальників за договорами про споживчий кредит, наданий в іноземній валюті (незалежно від дати укладення договору).
Крім цього, відповідно до перехідних положень вказаного Закону забороняється:
- примусове звернення стягнення (відчуження без згоди власника) на предмет іпотеки, що є забезпеченням виконання зобов`язань, які підлягають реструктуризації на підставі заяви про проведення реструктуризації;
- набуття іпотекодержателем на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі у власність предмета іпотеки, що є забезпеченням виконання зобов`язань, які підлягають реструктуризації на підставі заяви про проведення реструктуризації;
- продаж іпотекодержателем третій особі на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі предмета іпотеки, що є забезпеченням виконання зобов`язань, які підлягають реструктуризації на підставі заяви про проведення реструктуризації.
Таким чином, законодавець фактично продовжив дію мораторію на задоволення вимог кредиторів за рахунок іпотечного майна, виконання зобов`язань за якими забезпечено по кредитам виданим в іноземній валюті на споживчі цілі.
Тому висновки суду про наявність у власності позивача іншого нерухомого майна в м.Ясинувата Донецької області, колегія суддів не приймає до уваги оскільки, із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що вказані квартири знаходиться на тимчасово окупованій території, в силу обставин, які є загальновідомими, позивач позбавлений права користування цим нерухомим майна.
Таким чином, слід дійти висновку, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» № 1304-УП від 03 червня 2014 року розповсюджує свою дію на предмет іпотеки - житлове нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_4 , що виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчим кредитом, наданим йому в іноземній валюті, яке використовується як місце постійного проживання позичальника/іпотекодавця, за умови наявності у власності позичальника частини в іншому житловому нерухомому майні, що розташоване на тимчасово окупованій території у Донецькій області.
Тому перереєстрація права власності на іпотечне майно була здійсненна державним реєстратором з порушенням положень Закону №1304-УП, оскільки спірна квартира є постійним місцем проживання позичальника, її загальна площа не перевищує 140 кв.м. та саме майно виступає як забезпечення зобов`язання за споживчим кредитом наданим в іноземній валюті.
З огляду на викладене, іпотекодержателем порушена процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, у зв`язку з чим, порушене право позивача щодо переходу права власності на нерухоме майно до відповідача шляхом скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на спірне майно за ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» та відновлення запису про право власності на вказане майно за позивачем підлягає захисту, оскільки є установленим факт порушення порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності.
За обставинами даної справи, після встановлення факту незаконності рішення про державну реєстрацію права власності на житловий будинок, який був предметом договору іпотеки, позивач підлягає відновлено в статусі власника.
Крім того, заочним рішенням Приморського районного суду м.Одеси від 22 жовтня 2015 року(справа №522/11234/15) задоволено позов ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки та в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором від 01 грудня 2005 року, яка станом на 18 лютого 2015 року складала 35938,94 дол. США, що еквівалентно курсу НБУ становить 799 799,07 грн., звернуто стягнення на предмети іпотеки, що належить ОСОБА_1 на праві приватної власності, а саме: квартиру АДРЕСА_1 , на підставі Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Тихомировою К.В., приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу 01 грудня 2005 року, за реєстром за№1467, визначивши початкову ціну відповідно до положень Закону України «Про виконавче провадження» на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій(т.1.а.с.26-28).
Рішенням суду від 22 жовтня 2015 року встановлено, що сума заборгованості станом на 18 лютого 2015 року складає 35 938,94 дол. США, що еквівалентно по курсу НБУ становить суму 799 799,07 грн., яка складається з:
- заборгованості за кредитом - 29 620,27 дол.США, що еквівалентно по курсу НБУ становить 659 180,95 грн.;
- заборгованості за відсотками - 5 170,17 дол. США, що еквівалентно по курсу НБУ становить 115 058,96 грн.;
- пені за прострочення кредиту та відсотків - 1 148,50 дол. США, що еквівалентно по курсу НБУ становить 25 559,16 грн.
26 вересня 2018 року ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» надіслало ОСОБА_1 лист-вимогу про дострокове виконання зобов`язань за кредитним договором, посилаючись на те, що станом на 20 вересня 2018 року заборгованість за кредитним договором склала 52 962,41 дол.США, що еквівалентно 1 489 313,83 грн. та за пенею - 593 825,62 грн. та складається із заборгованості:
- за кредитом - 25 116,95 дол.США. що еквівалентно 706 293,78 грн.;
- по процентах - 277,34 дол.США, що еквівалентно 7 798,86грн.;
- прострочена заборгованість за кредитом - 4 460,27 дол.США, що еквівалентно в сумі 125 423,71 грн.
- прострочена заборгованість по процентах - 23 107,85 дол.США, що еквівалентно в сумі 649 797,48 грн.; 
- за пенею - 593 825,62 грн.(т.1а.с.86).
Так, ч.1ст.36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином, враховуючи положення ч.1 ст.36 Закону «Про іпотеку», ТОВ «ФК «Алькор Інвест» було позбавлене можливості застосувати позасудове врегулювання спору на підставі іпотечного договору, оскільки на момент набуття останнім права власності на іпотечну квартиру, вже було винесено рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким було задоволено позов первісного кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки та на виконання вказаного рішення було відкрите виконавче провадження.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від  28  березня 2018 року у  справі № 444/9519/12 зроблено правовий висновок про те, що право кредитодавця нараховувати передбачені договором проценти за кредитом припиняється після спливу визначеного договором строку кредитування чи у  разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно з ч.2 ст.1050 ЦК  України. В охоронних правовідносинах права та інтереси позивача забезпечені ч.2 ст.625 ЦК України, яка регламентує наслідки прострочення виконання грошового зобов`язання.
Отже, кредитор, звернувшись до суду з позовом у 2015 році про звернення стягнення на предмет іпотеки на власний розсуд змінив умови основного зобов`язання щодо строку дії договору, періодичності платежів, порядку сплати процентів за користування кредитом, а також неустойки.
Разом з тим, як вбачається із розрахунку заборгованості, починаючи з 2015 року нараховувалась заборгованість за кредитним договором, яка станом на 20 вересня 2018 року склала 52 962,41 дол.США, що еквівалентно 1 489 313,83 грн. та за пенею - 593 825,62 грн.
Крім того, як вбачається з матеріалів справи, постановою головного державного виконавця Другого Приморського ВДВС м.Одеси ГТУЮ Ковтун Л.Ю. від 01 листопада 2018 року в ході виконавчого провадження №56546707 накладено арешт на майно позивача, а саме: квартиру АДРЕСА_1 (т.1а.с.30).
На момент виникнення права власності 03 грудня 2018 року на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Алькор Інвест»  вказаний арешт  не скасований, був чинним, і скасований вже після прийняття оскаржуваного рішення на підставі постанови державного виконавця від 19 грудня 2018 року про повернення виконавчого документа стягувачу(т.2а.с.26).
За таких обставин, 03 грудня 2018 року, при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження нерухомого майна позивачки, а саме іпотечної квартири, державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте (т.1а.с.32)
Саме до вказаного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 03 квітня 2019 року у справі №755/5072/17, зазначивши, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.
Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд в постановах від 10 лютого 2021 року по справі №754/9842/19, від 18 лютого 2021 року по справі №756/13679/16.
Звертаючись до суду з позовними вимогами про скасування рішення державного реєстратора в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності (реєстрацію переходу прав власності) на квартиру, позивачка визначила співвідповідачами у справі державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко І.В., комунальне підприємство «Агенція державної реєстрації» Куяльницької сільської ради Подільського району Одеської області.
Водночас,  спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.
Подібні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17.
Проте помилкове зазначення позивачем співвідповідачами у справі державного реєстратора не призвело до неправильного вирішення спору по суті.
Такі ж висновки містяться у постанові Верховного Суду від 14липня 2021року у справі №336/4662/19.
Участь у справі як співвідповідача державного реєстратора не є підставою для скасування оскаржуваного судового рішення, адже іншим відповідачем є  товариства з обмеженою відповідальністю «ФК «Алькор Інвест», тому спосіб захисту, обраний позивачем відповідає вимогам закону та є ефективним.
Схожих за змістом висновків, в тому числі щодо участі у справі державного реєстратора як співвідповідача дійшов Верховний Суд у постанові від 04 лютого 2021 року у справі №207/3897/18.
На вказані обставини звернута увага Верховним Судом в постанові від 20 вересня 2021 року по справі справа №501/837/19.
Посилання апелянта на пропуск позовної давності до уваги не приймаються, оскільки пункт 31 в редакції постанови Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ №7 від 07 лютого 2014року  не містить застережень щодо застосування строку позовної давності в позасудовому порядку вирішення спору.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, рішення суду скасувати та задовольнити позовні вимоги  ОСОБА_1 в частині скасування рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко І.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 44431067 від 05 грудня 2018 року щодо реєстрації за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на квартиру АДРЕСА_1 та скасування запису щодо реєстрації за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , №29277565.
Відповідно до ч.ч.1,2 ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто е можу протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 в частині повернення сторін у попередній стан, апеляційний суд виходить з того, що право власності третьої особи ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 підтверджено правовстановлюючим документом: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу зазначеної квартири, укладеного 20 грудня 2018 року між  ОСОБА_2 та ТОВ «ФК«Алькор Інвест»; що позивачкою вимога до ОСОБА_2 про витребування майна у даній справі не заявлялася.
Керуючись ст.ст.368,374,376,381-384 ЦПК України, апеляційний суд 

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_6 задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 15 червня 2021 року скасувати.
Позов ОСОБА_6 до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко Ігоря Володимировича, комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Куяльницької сільської ради Подільського району Одеської області, товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», за участю третьої особи: ОСОБА_2 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію, скасування запису в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, повернення сторін в первинний стан задовольнити частково.
Скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Бурлаченко Ігоря Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 44431067 від 05 грудня 2018 року щодо реєстрації за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», код ЄДРПОУ 39306471, країна реєстрації: Україна, адреса: 04116, м.Київ, вул. Шолуденка, будинок 1-Б, офіс 207, права власності на об`єкт нерухомого майна квартиру загальною площею 45,5 кв.м., житловою площею 34,4 кв.м., за адресою: АДРЕСА_5 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 1712783251101, номер запису про право власності 29277565.
Скасувати запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації за товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», код ЄДРПОУ 39306471, країна реєстрації: Україна, адреса: 04116, м.Київ, вул. Шолуденка, будинок 1-Б. офіс 207, права власності на об`єкт нерухомого майна квартиру загальною площею 45,5 кв.м., житловою площею 34,4 кв.м, за адресою: АДРЕСА_5 . реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 1712783251101, номер запису про право власності 29277565.
В задоволенні позову ОСОБА_6 в частині повернення сторін в первісний стан, з поновленням права власності на квартиру АДРЕСА_1 , відмовити.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 
Повний текст судового рішення складено 31 січня 2022 року.

Головуючий 

Судді: