ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

03 лютого 2022 року	  м. Одеса	Справа № 916/655/21	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Будішевської Л.О.
суддів Таран С.В., Аленіна О.Ю.

при секретарі судового засідання Корчинській М.В.

за участю представників учасників справи:
від Департаменту – Вакаренко І.В.,
від ФОП Шинкевич О.С. – Галич Л.Б.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Шинкевич Олени Святославівни
на рішення Господарського суду Одеської області від 27.09.2021, ухвалене суддею Цісельським О.В., м. Одеса, повний текст складено 07.10.2021
у справі № 916/655/21
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до Фізичної особи-підприємця Шинкевич Олени Святославівни
про розірвання договору оренди та виселення

ВСТАНОВИВ:
У березні 2021 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Шинкевич Олени Святославівни (далі ФОП Шинкевич О.С.), в якому просив суд:
- стягнути з останньої 5606,67 грн., з яких: 5490,84 грн. основного боргу та 115,83 грн. пені; 
- розірвати укладений між сторонами договір оренди від 31.01.2020 № 176/20 (далі договір оренди);
- виселити відповідача з нежитлового підвального приміщення, загальною площею 81,7 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, пров. Красний (пров. Червоний), 7-А (далі об`єкт оренди).
Позов мотивований неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди, а саме: систематичною несплатою орендних платежів, неукладанням договору страхування об`єкту оренди, а також здійсненням ремонтних робіт з реконструкції та переплануванням орендованого майна без згоди орендодавця та дозволу Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради.
Заперечуючи проти задоволення позову, ФОП Шинкевич О.С. зазначила, що несплата орендних платежів зумовлена введенням на території України карантинних обмежень, внаслідок чого вона була вимушена призупинити підприємницьку діяльність та не отримувала доходу. Станом на 17.06.2021 сума заборгованості погашена у повному обсязі. Орендарем укладено відповідний договір страхування об`єкту оренди. Щодо здійснення реконструкції об`єкту оренди без згоди орендодавця шляхом влаштування антресолі та приміщень під нею, за рахунок чого збільшено загальну площу орендованого приміщення, ФОП Шинкевич О.С. зазначила, що 16.06.2020 Департаментом надано згоду на проведення реконструкції невід`ємних поліпшень. Збільшення площі основних та допоміжних приміщень за рахунок влаштування атресолей, навісних та консольних конструкцій в межах існуючих приміщень відноситься до робіт, виконання яких не належить до самочинного будівництва та не потребує отримання дозвільних документів на їх проведення.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.09.2021 провадження у справі в частині позовних вимог щодо стягнення з відповідача 5606,67 грн. закрито на підставі п. 2. ч. 1 ст. 231 ГПК України (відсутній предмет спору).
Рішенням Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 у справі № 916/655/21 позов Департаменту задоволено повністю, розірвано договір оренди та виселено ФОП Шинкевич О.С. з  орендованого майна, стягнуто з відповідача на користь позивача 4540 грн. витрат по сплаті судового збору.
Місцевий господарський суд виходив з обґрунтованості та доведеності позовних вимог.
Зокрема, суд зазначив про систематичну несплату ФОП Шинкевич О.С. орендних платежів, що є істотним порушенням умов договору оренди. Сплата заборгованості з орендної плати відбула після подання Департаментом позову та відкриття провадження у даній справі. Щодо посилання відповідача на призупинення підприємницької діяльності у період карантину, суд зазначив, що за умовами п. 2.4. договору, орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності. 
Також судом встановлено порушення ФОП Шинкевич О.С. умов договору оренди в частині страхування об`єкта оренди. В порушення підпункту «е» пункту 4.2. договору оренди ФОП Шинкевич О.С. укладено відповідний договір страхування орендованого майна лише 11.11.2020, тобто з простроченням строку в 10 місяців.
Крім того, орендарем за відсутності дозволу орендодавця в приміщенні влаштовано антресолі та приміщення під нею із втручанням в несучі конструкції, чим збільшено загальну площу приміщень підвалу. Зазначені роботи з реконструкції та перепланування нежитлового приміщення орендар виконав самовільно. Передаючи приміщення в оренду, орендодавець та орендар погодили в укладеному договорі умову, яка забороняє орендарю без дозволу орендодавця переобладнувати орендоване майно. Перепланування орендованого приміщення поза згодою орендодавця свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що також є істотним порушенням його умов.
Не погодившись з рішенням суду, відповідач подав на нього апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати, прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Апеляційна скарга мотивована тим, що позивачем жодним чином не доведений, а судом не встановлений факт завдання шкоди позивачу, пов`язаної з порушенням відповідачем умов договору оренди, внаслідок якої позивач значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладенні договору.
Разом з апеляційною скаргою відповідачем надано висновок експертного дослідження № 655 від 01.10.2021.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 28.10.2021 для розгляду вищевказаної апеляційної скарги визначено колегію суддів у складі головуючого судді Будішевської Л.О., суддів Аленіна О.Ю., Лавриненко Л.В.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.11.2021 апеляційну скаргу залишено без руху на підставі ч. 2 ст. 260 ГПК України, як таку, що не відповідає вимогам п. 3 ч. 3 ст. 258 ГПК України (до апеляційної скарги не було додано належних доказів направлення її копії іншому учаснику справи), встановлено скаржнику 10-ти денний строк з дня вручення даної ухвали для усунення недоліків.
05.11.2021 від ФОП Шинкевич О.С. надійшов лист, до якого додано опис вкладення на ім`я Департаменту за адресою: 65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.11.2021 за апеляційною скаргою ФОП Шинкевич О.С. на рішення Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 у справі № 916/655/21 відкрито апеляційне провадження, встановлено Департаменту строк до 13.12.2021 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання стосовно процесуальних питань, витребувано у Господарського суду Одеської області матеріали справи № 916/655/21.
02.12.2021 матеріали даної справи надійшли до Південно-західного апеляційного господарського суду.
15.12.2021 від Департаменту надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначено про її безпідставність та необґрунтованість. Зокрема, що систематичне невнесення орендної плати, несвоєчасне укладання договору страхування та проведення капітального ремонту, внаслідок чого збільшено площу нежитлового приміщення, є істотними порушеннями умов договору оренди та достатніми правовими підставами для його дострокового в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 справу № 916/655/21 призначено до розгляду на 25.01.2022 о 15:00 год.
04.01.2022 представник ФОП Шинкевич О.С. адвокат Галич Л.Б. ознайомилась з матеріалами даної справи, що підтверджується її розпискою на відповідному клопотанні (а.с.104 т.2).
25.01.2022 перед початком судового засідання іншим представником ФОП Шинкевич О.С. адвокатом Данилюком А.Б. подано клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату, яке мотивоване необхідністю ознайомитись з матеріалами даної справи.
В судове засідання 25.01.2022 з`явились, представники учасників справи, зокрема, від ФОП Шинкевич О.С. – адвокати Галич Л.Б. та Данилюк А.Б.
Адвокат Данилюк А.Б. не наполягав на задоволенні його клопотання про відкладення.
В судовому засіданні 25.01.2022 колегія суддів, розглянувши наданий разом з апеляційною скаргою висновок експертного дослідження № 655 від 01.10.2021, дійшла наступних висновків.
Згідно з ч. 3 ст. 269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом апеляційної інстанції лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Разом з тим, наданий ФОП Шинкевич О.С. доказ датований 01.10.2021, тобто після ухвалення оскаржуваної ухвали суду першої інстанції.
У постанові Верховного Суду від 11.09.2019 у справі № 922/393/18 викладена правова позиція щодо подання доказів до суду апеляційної інстанції. Касаційний суд підтвердив дотримання процесуальних процедур судом попередньої інстанції, який відхилив клопотання про приєднання до матеріалів справи додаткового доказу через те, що цей доказ датований вже після прийняття рішення судом першої інстанції. Верховний Суд вказав, що така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку статті 269 ГПК України незалежно від причин неподання позивачем таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення вищенаведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів залишає наданий скаржником висновок експертного дослідження № 655 від 01.10.2021 без розгляду.
В судовому засіданні 25.01.2022 оголошено перерву до 03.02.2022 о 09:45 год., про що постановлено протокольну ухвалу. Представників учасників справи повідомлено про наступну дату, час та місце розгляду справи під розписку (а.с.130 т.2).
03.02.2022 перед початком судового засідання представником ФОП Шинкевич О.С. адвокатом Данилюком А.Б. знову подано клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату, яке мотивоване його зайнятістю в іншому судовому процесі.
В судове засідання 03.02.2022 з`явились представники учасників справи.
В судовому засіданні 03.02.2022 колегія суддів, розглянувши клопотання представника ФОП Шинкевич О.С. адвоката Данилюка А.Б. про відкладення розгляду справи на іншу дату, дійшла висновку про відсутність підстав для його задоволення з огляду на наступне.
Відповідно до ч. 11 ст. 270 ГПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
Щодо причин неявки адвоката Данилюка А.Б. в судове засідання 03.02.2022, колегія суддів вважає їх неповажними та зазначає, що чинний ГПК України не встановлює пріоритет того чи іншого судового процесу над іншим.
Крім того, в судове засідання 03.02.2022 з`явився представник ФОП Шинкевич О.С. - адвокат Галич Л.Б., яка взагалі заперечувала проти задоволення клопотання іншого представника ФОП Шинкевич О.С. адвоката Данилюка А.Б. про відкладення розгляду справи на іншу дату.
Колегією суддів також не встановлено обставин, які б унеможливлювали розгляд справи без участі представника ФОП Шинкевич О.С. саме адвоката Данилюка А.Б.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду даної справи за його відсутності.
В судовому засіданні 03.02.2022 представник ФОП Шинкевич О.С. просила задовольнити апеляційну скаргу, скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 у справі № 916/655/21, прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Представник Департаменту заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, оскаржуване рішення місцевого господарського суду – без змін.
Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи апеляційної скарги, перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції зазначає наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 31.01.2020 між Департаментом (орендодавець) та ФОП Шинкевич О.С. укладено договір оренди №176/20 нежитлового приміщення, за умовами п. 1.1. якого  орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове підвальне приміщення, загальною площею 81,7 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, пров. Красний (пров. Червоний), 7-А.
Термін дії договору оренди з 31.01.2020 по 31.12.2022.
Пунктом 2.1. договору визначено, що орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 30.01.2019р. №4214 - VII «Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси».
За орендоване приміщення орендар, зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 1094,33 грн. (без урахування ПДВ) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. ДПВ розраховується відповідно до вимог чинного законодавства (п. 2.2. договору).
Пунктом 2.4. договору передбачено обов`язок орендаря вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Згідно з п. 3.2. договору орендодавець має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщень, переданих в оренду.
Відповідно до п.3.3. договору орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.
Підпунктом «е» п.4.2. договору встановлено обов`язок орендаря протягом місяця з дати укладання договору оренди застрахувати об`єкт оренди на термін 1 (один) рік з наступними щорічними продовженнями дії договору страхування протягом всього терміну дії договору оренди на користь орендодавця у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, та таким чином, щоб весь час об`єкт оренди було застраховано на повну вартість об`єкта оренди, визначеної у п. 1.1. цього договору, та щороку надавати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують належне виконання зазначеного зобов`язання.
Згідно з п. 4.4. договору капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об`єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку. 
Після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщень, орендар зобов`язаний замовити за власний рахунок в КП «БТІ» Одеської міської ради технічний паспорт на ці приміщення і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю.
Згідно п.5.3. Договору, у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору оренди, Договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від договору.
Пунктом 5.5. Договору встановлено, що за невиконання або неналежне виконання орендарем обов`язків, передбачених п.4.1., п.4.2. абз. «а», «г», «є», «ж», «з», «к», п.4.3, п.4.8, п.4.9, п.4.13. цього договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.
31.01.2020 на виконання умов договору між сторонами складено та підписано відповідний акт прийому-передачі нежитлового приміщення. В акті зазначено, що технічний стан приміщення - не задовільний. 
Як вбачається з Технічного паспорту на нежитлове приміщення №101 підвалу в будинку №7а (м. Одеса, провул. Красний) від 28.08.2021, основна площа приміщень становить 81,7 кв.м., висота приміщень становить 2,80 м.
03.02.2020 відповідачем направлено лист позивачу за вх.№01-14/575 про надання згоди на отримання дозволу на проведення робіт з невід`ємних поліпшень орендованого нежитлового приміщення.
03.02.2020 позивач у відповідь (вих. №01-13/399) зазначив, що для отримання дозволу на ремонтні роботи з невід`ємних поліпшень необхідно надати до Департаменту наступні документи: дефектний акт, виконаний за затвердженою формою, технічний висновок про доцільність поліпшень, проектно-кошторисну документацію, копію технічного паспорта та договору оренди, фотофіксацію приміщення, науково-проектну документацію на ремонт (реставраційний) згідно з ДБН А.2.2-14-2016, якщо об`єкт є пам`ятником архітектури та містобудування (Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації) та звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.
11.02.2020 до Департаменту надійшла відповідь Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації за вих.№01-12/660, в які зазначено, що нежитлові приміщення підвалу загальною площею 81,7 кв.м., який окремо розташований у дворі пров. Красному, 7а в м. Одеса, у встановленому законом порядку під охорону держави як об`єкт культурної спадщини не приймалися. Одночасно зауважив, що зазначений об`єкт розташований на території комплексної охоронної зони історичного центру та Центрального історичного ареалу м. Одеса, межі та режими використання яких визначені науково-проектною документацією, розробленою Науково-дослідним інститутом памя`ткоохоронних досліджень та Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Дніпромісто» і затвердженою наказом Міністерства культури і туризму України від 20.06.2008 №728/0/16-08.
13.03.2020 на замовлення ФОП Шинкевич О.С., ТОВ «Агенство будівельних експертиз» складено Експертний звіт КД-ОД-92-20 щодо розгляду кошторисної частини проектної документації капітального ремонту в нежитловому приміщенні, загальною площею 81,7 кв.м., за адресою: м. Одеса, пров. Красний (пров. Червоний), 7а, приміщення 101, відповідно до якого загальна кошторисна вартість будівництва у поточних цінах станом на 13.03.2020 може бути затверджена (схвалена) у сумі - 121656 грн., у тому числі: будівельні роботи - 96143 грн., вартість обладнання - 0 грн., інші витрати - 25513 грн.
Зі звіту ПП «Дельта-Консалтінг» про технічний стан, експлуатаційну придатність нежитлового підвального приміщення, загальною площею 81,7 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Красний (пров. Червоний), 7а, приміщення 101, здійсненого за замовленням ФОП Шинкевич О.С, вбачається, що технічний стан об`єкта обстеження - незадовільний, технічний стан будівельних конструкцій, зафіксований на момент обстеження, обмежує використання об`єкта за визначеним призначенням. Рекомендовано виконати капітальний ремонт приміщень в складу якого передбачити роботи: виконання опоряджувальних робіт, ремонт та обладнання покриття підлоги. Обладнання вікон та дверей. 
11.09.2020 заступником начальника інспекційного відділу № 1 Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради Лисим С.О. складено Акт обстеження об`єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси: м. Одеса, пров.Красний, 7-а, нежитлові підвальні приміщення №101, загальною площею 81,7 кв.м.
За результатами обстеження встановлено факт збільшення площі вказаного нежитлового приміщення через облаштування антресолі.
Також в матеріалах даної справи міститься укладений 11.11.2020 між ПрАТ Страхова компанія «Теком» та ФОП Шинкевич О.С. договір (поліс) №009-1426-20 Д/М/ом добровільного страхування орендованого майна, що перебуває в державній та комунальній власності, за умовами якого ФОП Шинкевич О.С. застрахувала конструктивні елементи нежитлових приміщень підвалу загальною площею 81,7 кв.м. за адресою: 65000, України, м. Одеса, пров. Червоний, 7-А.
02.12.2020 Юридичним управлінням Одеської міської ради направлено ФОП Шинкевич О.С. пропозицію, у якій зазначено про порушення умов договору оренди, запропоновано прибути до Департаменту та достроково розірвати договір оренди, передати нежитлове приміщення по акту прийому-передачі та привести його у попередній стан, що існував на момент передачі.
Відповідачем не заперечується, що станом на момент подання позову у неї існувала заборгованість зі сплати орендних платежів у загальному розмірі 5490,84 грн. у т.ч. 115,83 грн. пені.
27.05.2021, тобто під час розгляду справи в суді першої інстанції, відповідачем у повному обсязі сплачена вищевказана заборгованість, у зв`язку з чим ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.09.2021 провадження у справі в частині позовних вимог щодо стягнення з відповідача 5606,67 грн. закрито на підставі п. 2. ч. 1 ст. 231 ГПК України (відсутній предмет спору).
Предметом спору у даній справі (в оскаржуваній частині) є вимоги Департаменту розірвати укладений між сторонами договір оренди та виселити відповідача з орендованого нежитлового підвального приміщення.
Підставами задоволення позову зазначено неналежне виконання відповідачем умов договору оренди, а саме: систематична несплата орендних платежів, неукладання договору страхування об`єкту оренди, а також здійснення ремонтних робіт з реконструкції та переплануванням орендованого майна без згоди орендодавця.
Задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив з обґрунтованості та доведеності позовних вимог.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції та зазначає наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. 
Частиною 1 ст. 256 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно ч. 1 ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
Згідно з ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (частини 2, 5 ст. 762 ЦК України).
Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.
Ця норма узгоджується з приписом ч. 2 ст. 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. (ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України).
Порушення орендарем умов договору оренди нерухомого майна щодо тривалої несплати платежів за користування орендованим нерухомим майном, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, надходження відповідних коштів з орендної плати. 
Отже, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку (постанова Верховного Суду від 21.01.2020 у справі № 914/252/19).
Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна. майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим – визначає Закон України “Про оренду державного та комунального майна”.
27.12.2019 набув чинності Закон України “Про оренду державного та комунального майна” № 157-IX від 03.10.2019 (далі Закон № 157-IX), який згідно п. 1 Прикінцевих та перехідних положень був введений в дію з 01.02.2020. 
Пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень зазначено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Згідно п. 5 Прикінцевих та перехідних положень Закон України “Про оренду державного та комунального майна” №2269-XII від 10.04.1992 із наступними змінами з дня введення в дію Закону № 157-IX визнано таким, що втрачає чинність.
Враховуючи набрання чинності новим Законом № 157-IX, питання розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням наведеного Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин з оренди державного та комунального майна.
Умови припинення договору оренди визначені ст. 24 Закону № 157-IX, відповідно до вимог якої договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди. Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором. 
Тобто, позивач має право вимагати розірвання договору оренди комунального нерухомого майна лише з передбачених цим Законом або самим договором підстав.
Як вбачається з умов укладеного між сторонами договору:
- орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі; у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди (п.п. 3.3., 5.3. договору);
- за невиконання або неналежне виконання орендарем обов`язків, передбачених, зокрема, підпунктом «е» п. 4.2. (обов`язок орендаря протягом місяця з дати укладання договору оренди застрахувати об`єкт оренди на термін 1 (один) рік з наступними щорічними продовженнями дії договору страхування протягом всього терміну дії договору оренди на користь орендодавця у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, та таким чином, щоб весь час об`єкт оренди було застраховано на повну вартість об`єкта оренди, визначеної у п. 1.1. цього договору, та щороку надавати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують належне виконання зазначеного зобов`язання), орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством (п. 5.5. договору);
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів зазначає, що такі порушення умов договору, як систематична (на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу) несплата орендних платежів, а також несвоєчасне страхування об`єкту оренди, є достатніми підставами для його розірвання.
Колегія суддів зазначає, що факт систематичної несплати орендних платежів у період з листопада 2020 року по лютий 2021 року відповідачем не заперечується, а навпаки, визнається.
При цьому, місцевий господарський суд правильно зазначив, що сплата заборгованості з орендної плати після відкриття провадження у справі не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер.
Щодо посилання відповідача на призупинення підприємницької діяльності у період карантину, колегія суддів також погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що умовами п. 2.4. договору сторони чітко визначили, що орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що істотне порушення ФОП Шинкевич О.С. умов договору (несплата орендних платежів на протязі більше 3-х місяців) є доведеним та достатнім для розірвання договору оренди на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України та п. 5.3. договору.
Крім того, в порушення підпункту «е» пункту 4.2. договору оренди ФОП Шинкевич О.С. укладено відповідний договір страхування орендованого майна лише 11.11.2020, тобто з простроченням строку в 10 місяців, що відповідно до п. 5.5. договору оренди також є підставою для його розірвання.
Також колегією суддів встановлено, що після закінчення строку дії договору страхування від 11.11.2020 від №009-1426-20 Д/М/ом, ФОП Шинкевич О.С. не продовжувала його дію та не укладала новий, що свідчить про те, що на даний час об`єкт оренди взагалі не застрахований.
Крім того, в матеріалах даної справи відсутній дозвіл-погодження орендодавця на проведення капітального ремонту орендованого приміщення.
Вимоги розірвати договір оренди та виселити відповідача з орендованого нерухомого майна є взаємопов`язаними, а тому з огляду на розірвання договору оренди, колегія суддів дійшла висновку і про наявність підстав задоволення позову в частині виселення відповідача з нежитлового підвального приміщення.
Доводи скаржника про те, що позивачем не доведений факт завдання йому шкоди не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки такі доводи не спростовують висновок суду про те, що порушення орендарем умов договору, зокрема, щодо тривалої несплати орендних платежів, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, та є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку.
Рішення Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 у справі № 916/655/21 ґрунтується на всебічному, повному та об`єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права України, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду та не можуть бути підставою для його скасування або зміни.
Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до вимог   статті 129 ГПК України   покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 276, 281, 282, 283
ГПК України, Південно-західний апеляційний господарський суд -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Шинкевич Олени Святославівни залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 у справі № 916/655/21 залишити без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Фізичну особу-підприємця Шинкевич Олену Святославівну.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 ГПК України.
Повний текст постанови складено 07.02.2022.

Головуючий суддя                                                                Л.О. Будішевська

Суддя                                                                                         С.В. Таран

Суддя                                                                                         О.Ю. Аленін