СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 січня 2022 року                                        м. Харків                        Справа № 905/485/21  

          Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Барбашова С.В., суддя Медуниця О.Є., суддя  Стойка О.В.

за участю секретаря судового засідання Гаркуши О.Л. 
за участю представників:
позивача – не з`явився 
відповідача – не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Краматорської міської ради, м.Краматорськ Донецької області (вх. № 3070 Д/3) на рішення Господарського суду Донецької області від 12.08.2021 у справі № 905/485/21 (суддя Макарова Ю.В.; повний текст рішення складено та підписано 25.08.2021) 
за позовом Краматорської міської ради, м.Краматорськ Донецької області, 
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорськ-Євроцемтранс», м.Краматорськ Донецької області, 
про врегулювання розбіжностей, які виникли при укладенні договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2021 року Краматорська міська рада звернулась до Господарського суду Донецької області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорськ-Євроцемтранс» про врегулювання розбіжностей, які виникли при укладенні договору оренди землі. Позивачем заявлено вимогу про викладення пункту 8 договору оренди землі від 19.02.2021 у редакції Краматорської міської ради наступного змісту: 
« 8. Договір укладено на 5 років, без права автоматичного поновлення. Після закінчення строку договору орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до норм чинного законодавства. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється».
За містом позову позивач не погоджується із запропонованою відповідачем редакцією у протоколі розбіжностей №1 пункту 8 договору оренди землі від 19.02.2021, відтак просить суд викласти вказаний пункт договору у власній редакції. В обґрунтування позовних вимог позивач стверджує, що редакція Краматорської міської ради (орендодавця) пункту 8 договору оренди землі від 19.02.2021 повністю відповідає вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та Типовому договору оренди землі, в свою чергу, за змістом ст. 126-1  Земельного кодексу України встановлення умови щодо поновлення догорів є правом сторін, а не їх обов`язком. Крім того, позивач звертає увагу на те, що  у разі коли в окремих договорах будуть зазначені різні умови щодо термінів повідомлення про виключення з Державного реєстру відомостей, це призведе до плутанини у договірних відносинах міської ради з її контрагентами; незрозумілість визначення відповідачем строку у 180 днів для висловлення заперечення про поновлення договору оренди землі; суперечності умов пункту 8 договору оренди в редакції відповідача.    
Витрати по сплаті судового збору у розмірі 2270,00 грн позивач просив покласти на відповідача.

Заперечуючи проти позову відповідач вказав, що положення спірного пункту договору в його редакції щодо реалізації права на поновлення договору оренди відповідають приписам законодавства, а редакція позивача порушує право відповідача як орендаря на реалізацію передбаченого законодавцем права на поновлення договору оренди землі.
На противагу доводам відповідача позивач зазначив, що норма ст. 126-1 Земельного кодексу України про поновлення договорів оренди землі є диспозитивною і відповідно до ст.122 Земельного кодексу України міська рада, як власник земельної ділянки вправі самостійно приймати рішення щодо застосування норми про поновлення в своїх договорах. Позивач зазначає, що одночасне застосування двох норм щодо поновлення договору та переважного права є неможливим, оскільки при цьому є обмеженим застосування норми статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в частині застосування переважного права).

Рішенням Господарського суду Донецької області від 12.08.2021 у справі № 905/485/21 позовні вимоги Краматорської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорськ-Євроцемтранс» про врегулювання розбіжностей, які виникли при укладенні договору оренди землі – задоволено частково.
Викладено пункт 8 Договору оренди землі від 19.02.2021 в наступній редакції:
« 8.Договір укладено на 5 років. Договір вважається поновленим на той самий строк на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї із сторін цього Договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніш, ніж за 90 днів до дати закінчення дії такого договору. Після закінчення строку договору орендар має переважно право перед іншими особами на укладення договору на новий строк при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до норм чинного законодавства. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється».
В іншій частині позовних вимог - відмовлено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорськ-Євроцемтранс» на користь Краматорської міської ради судові витрати у розмірі 1135 грн. 00 коп. 

Позивач із даним рішенням суду першої інстанції не погодився, подав апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне з`ясування судом обставин спору та невідповідність висновків, викладених у рішенні, обставинам справи, що призвело до неправильного  застосування норм матеріального права, просить рішення Господарського суду  Полтавської  області від 12.08.2021 у справі № 905/485/21 скасувати та ухвалити нове рішення у справі, яким позовні вимоги задовольнити повністю. Стягнути з відповідача на користь позивача судовий збір у розмірі 3405,00 грн за подачу апеляційної скарги та 2270,00 грн за подачу позовної заяви. Також у скарзі позивачем заявлено клопотання про поновлення  строку на апеляційне оскарження рішення.
Краматорська міська рада вважає помилковими висновки суду першої інстанції щодо застосування до спірних правовідносин положень статті 126-1 Земельного кодексу України з тих підстав, що процедура поновлення договорів повинна проходити через ухвалення рішення сесії міської ради з питання поновлення чи відмови в поновленні договорів оренди земель та укладення відповідних додаткових угод.

Автоматизованою системою документообігу Східного апеляційного господарського суду для розгляду справи № 905/485/21 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) – Барбашова С.В., суддя Стойка О.В., суддя Пелипенко Н.М., що підтверджується витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.10.2021.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2021 поновлено позивачу пропущений строк на апеляційне оскарження рішення суду першої інстанції у даній справі; відкрито апеляційне провадження у справі №   905/485/21; запропоновано відповідачу у строк до 26.11.2021 (включно) подати до суду відзив на апеляційну скаргу; призначено справу № 905/485/21 до апеляційного розгляду на 07.12.2021 о 12:00 год.; зупинено дію рішення Господарського суду Донецької області від 12.08.2021 у справі № 905/485/21 до закінчення апеляційного розгляду справи. 

Відзив на апеляційну скаргу від Товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорськ-Євроцемтранс» до суду не надходив.

Розпорядженням керівника апарату Східного апеляційного господарського суду від 06.12.2021 у зв`язку з відпусткою судді Пелипенко Н.М. призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 905/485/21.
Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.12.2021 для розгляду справи № 905/485/21 сформовано склад колегії суддів Східного апеляційного господарського суду: головуючий суддя Барбашова С.В., суддя Стойка О.В., суддя Медуниця О.Є. 

07.12.2021 у судовому засіданні оголошено перерву до 18.01.2022 об 11:30 год.

Представники сторін в судове засідання 18.01.2022 не з`явились, про час та місце судового засідання повідомлялися належним чином, про що свідчать відповідні повідомлення про вручення рекомендованих поштових відправлень (т. 1 а.с. 175, 176).
Відповідно до частин другої та третьої статей 120, 270 Господарського процесуального кодексу України  суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою. Виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень.
Згідно частини дванадцятої статті 270 Господарського процесуального кодексу України  неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи те, що явка представників учасників справи судом обов`язковою не визнавалась, а участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, зважаючи на відсутність обґрунтованих клопотань про відкладення розгляду справи, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності представників сторін, які належним чином повідомлені про судовий розгляд справи апеляційним господарським судом.

Апеляційним господарським судом, у відповідності до пункту 4 частини п`ятої статті 13 Господарського процесуального кодексу України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом, у межах строку, встановленого статтею 273 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до частини першої статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами частини другої цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
В ході розгляду даної справи судом апеляційної інстанції було в повному обсязі досліджено письмові докази у справі та пояснення учасників справи у відповідності до приписів частини першої статті 210 Господарського процесуального кодексу України.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши та проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи, розглянувши справу в порядку статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку про залишення апеляційної скарги позивача без задоволення, зважаючи на нижченаведене.
Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини є такими.
Земельна ділянка площею 1,0196 га, кадастровий номер 1412900000:00:007:0133, що розташована за адресою: вул.Олекси Тихого, 14, м.Краматорськ, Донецька область, знаходиться у власності Краматорської міської ради, що підтверджується відомостями з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (Витяг № НВ-1408351232020 від 02.12.2020) (т. 1 а.с. 12-14).
Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (номер витягу 226290302 від 30.09.2020) нерухоме майно (складові частини об`єкта нежитлова будівля, будівля битовок, А-2, а, склади, гараж, майстерня), що розташоване за адресою: вул.Олекси Тихого, 14, м.Краматорськ, Донецька область, належить на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Краматорськ-Євроцемтранс» на підставі договору міни №1774 від 30.09.2020 (т.1 а.с. 17-18).
Товариство з обмеженою відповідальністю «Краматорськ-Євроцемтранс» через ЦНАП м. Краматорська звернулося до Краматорського міського голови з листом вих.№09/11-01 від 09.11.2020, у якому просило передати в оренду земельну ділянку комунальної власності, площею 1,0196га, кадастровий номер 1412900000:00:007:0133, у зв`язку з придбанням нерухомого майна, яке знаходиться на даній земельній ділянці. За змістом листа, цільове призначення земельної ділянки: « 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості». Категорія земель: «землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення».
Рішенням Краматорської міської ради від 17.12.2020 №2/VIII-50 «Про припинення права користування земельною ділянкою та передачу земельної ділянки в оренду» міською радою передано Товариству з обмеженою відповідальністю «Краматорськ-Євроцемтранс» земельну ділянку в оренду по вул. О.Тихого (Орджонікідзе), 14, площею 1,0196 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості  строком на 5 років із земель запасу комунальної власності територіальної громади м. Краматорська (кадастровий номер 1412900000:00:007:0133), по 31.12.2020 розмір орендної плати складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з 01.01.2021 розмір орендної плати визначається відповідно до рішення міської ради від 24.06.2020 № 70/VII-340 «Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м.Краматорська у відсотках від нормативної грошової оцінки земельних ділянок» (т. 1 а.с. 19).
Отже, матеріалами справи підтверджується, що Краматорською міською радою висловлено волевиявлення на виникнення орендних земельних правовідносин, що зумовлює можливість передачі цієї земельної ділянки в користування (оренду) відповідачу шляхом укладення з ним відповідного договору оренди.
18.02.2021 Краматорською міською радою підготовлено проект договору оренди землі від 19.02.2021 та передано його примірник для підписання представнику Товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорськ-Євроцемтранс».
Супровідним листом б/н б/д відповідач повернув позивачу проект договору від 19.02.2021 разом із протоколом розбіжностей №1, оскільки не погодився з умовами пункту 8 проекту Договору оренди земельної ділянки (т. 1 а.с. 20-25). 
Договір разом з протоколом розбіжностей надійшов на адресу Краматорської міської ради 24.02.2021, що підтверджується штампом вхідної кореспонденції міськради на супровідному листі № 1610/01-26. 
За наслідками отримання протоколу розбіжностей до Договору, у зв`язку з недосягненням згоди із запропонованою редакцією спірного пункту договору, розбіжності, що залишилися неврегульованими, у визначений законодавством двадцятиденний термін передані Краматорською міською радою на розгляд господарського суду. 
Стаття 15 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що істотними умовами договору оренди землі    визначає об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дату укладення та строк дії договору оренди, орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Також передбачається, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Дослідивши проект договору оренди земельної ділянки, направлений Краматорською міською радою, судом першої інстанції з`ясовано, що проект договору містив всі істотні умови та передбачав реквізити сторін.
Заперечення відповідача, визначені у протоколі розбіжностей № 1 стосуються розділу «Строк дії договору», а саме пункту 8 проекту Договору.
Так, у проекті договору оренди землі від 19.02.2021, отриманого відповідачем від позивача, пункт 8 Договору викладено органом місцевого самоврядування в такій редакції: 
«Договір укладено на 5 років без права автоматичного поновлення. Після закінчення строку договору орендар має переважно право перед іншими особами на укладення договору на новий строк при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до норм чинного законодавства. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється».
Водночас, відповідачем згідно протоколу розбіжностей №1, запропоновано викласти пункт 8 договору в такій редакції:
«Договір укладено на 5 років з дати укладення цього договору. Договір вважається поновленим на той самий строк на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї із сторін цього Договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніше, ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору. Після закінчення строку договору орендар має переважно право перед іншими особами на укладення договору на новий строк при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до норм чинного законодавства. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється».
За доводами відповідача спірний пункт в редакції міської ради порушує передбачене законом право орендаря на поновлення договору оренди.
Натомість Краматорською міською радою у позовній заяві та відповіді на відзив зазначено, що редакція спірного пункту Договору не узгоджується з Типовою формою договору оренди землі, затвердженою Кабінетом міністрів України від 03.03.2004 № 220 та статтею 126-1 Земельного кодексу України, яка є нормою диспозитивного характеру, а отже не містить обов`язку для встановлення умови щодо поновлення договорів.
Таким чином, як встановлено судом першої інстанції, відмінності в редакціях сторін зводяться до наміру відповідача включити умову щодо поновлення договору на той самий строк на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї із сторін цього договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніше, ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору.
Судом першої інстанції зазначено, що форма типового договору оренди землі, затверджена    постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220, не містить умови щодо поновлення договору на той самий строк на тих самих умовах, отже сторони договору можуть врегулювати дану умову у відповідності з нормами цивільного та господарського законодавства.
Розглядаючи даний спір та з`ясовуючи наявність чи відсутність підстав для затвердження пункту 8 спірного договору оренди земельної ділянки у редакції позивача чи відповідача, досліджуючи питання відповідності вказаних умов договору вимогам чинного законодавства, судом першої інстанції вирішено, що у спірному випадку на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно - нежитлові будівлі, які перебувають у власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Краматорськ-Євроцемтранс». Відтак, умова щодо поновлення договору не суперечить приписам статті 126-1 Земельного кодексу України. 
Також судом першої інстанції зазначено, що суть поновлення договору оренди полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору. Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді».
У контексті поновлення договору оренди землі судом першої інстанції  зауважено, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. 
У новій редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі» законодавець залишив положення про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Але використання такого переважного права не ототожнюється з поняттям «поновлення договору оренди», яке Законом України №340-ІХ винесено в окрему статтю 32-2 (яка в свою чергу відсилає до ст. 126-1 Земельного кодексу України).
У свою чергу із внесенням вказаних змін (виключення частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі») було змінено і назву  статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме з «Поновлення договору оренди землі» на «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк».
Таким чином, внаслідок внесення 05.12.2019 змін до нормативно-правових актів, які регулюють поновлення договорів оренди землі, відбулося розмежування понять «переважне право на укладення договору оренди землі» та «поновлення договору оренди землі» вже на законодавчому рівні, що підтверджує відмінність як зазначених понять так і закріплених за ними правових механізмів реалізації. Про розмежування зазначених понять додатково свідчать зміни, які було внесено 05.12.2019 до статті 134 Земельного кодексу України.
Вказана стаття, в редакції, яка була чинною до 16.01.2020, в абзаці 22 частини другої передбачала, що    у разі поновлення договорів оренди землі    земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).
У той же час, зазначена норма в редакції, яка діє з 16.01.2020, встановлює, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них    у разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.
Відтак, за висновками  суду першої інстанції помилковим є ототожнення правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна, який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря, реалізація якого у разі незгоди орендодавця може бути предметом спору в господарському суді.
Вказаним суд першої інстанції спростував доводи позивача щодо неможливості одночасного застосування двох норм щодо поновлення договору та переважного права, та позицію міськради, що при цьому є обмеженим застосування норми статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в частині застосування переважного права).
Суд першої інстанції також не погодився із доводами Краматорської міської ради щодо суперечностей другого та четвертого речення пункту 8 договору в редакції відповідача, ураховуючи, що у випадку якщо рада скористається правом відмови від поновлення договору на тих самих умовах та строк, орендар як найбільш незахищений суб`єкт у зазначених правовідносинах буде мати можливість скористатися своїм переважним правом перед іншими суб`єктами на укладання договору землі на новий строк відповідно до приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі». У разі ж згоди обох сторін на поновлення договору оренди землі договір поновиться автоматично на такий самий строк і на тих самих умовах, відповідно необхідність вчинення інших дій сторонами не вимагається, а отже орендар не буде вимушений нести додатковий тягар переукладення договору за відсутності об`єктивних підстав.
Крім того, за висновками суду першої інстанції умова щодо поновлення договору оренди землі не є обмежуючою по відношенню до орендодавця, оскільки він не позбавлений можливістю скористатися своїм правом за належних підстав відмовитися поновити договір, а також на розірвання договору за належних підстав для цього. 
Судом також не прийняті до уваги доводи позивача про те, що включення умов в редакції відповідача призведе до певних складнощів через значний обсяг договорів оренди землі, оскільки вказані обставини є суто організаційними питаннями у здійсненні контролю договірних відносин.
За висновками суду першої інстанції відповідачем належним чином не обґрунтований строк саме у 180 днів для можливості подання однієї із сторін договору заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору, а у сторін немає спору щодо запропонованого радою строку у 60 днів до закінчення строку дії договору для повідомлення наміру орендаря скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а тому суд визнав за доцільне встановити у договорі строк на подання заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору.
Вказане у сукупності мало наслідком ухвалення судом першої інстанції рішення у цій справі про часткове задоволення позовних вимог та викладення пункту 8 Договору оренди землі від 19.02.2021 в такій редакції: 
« 8.Договір укладено на 5 років. Договір вважається поновленим на той самий строк на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї із сторін цього Договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніш, ніж за 90 днів до дати закінчення дії такого договору. Після закінчення строку договору орендар має переважно право перед іншими особами на укладення договору на новий строк при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до норм чинного законодавства. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється».
Свою незгоду із вказаним рішенням позивач обґрунтовує тим, що         Краматорська міська рада не наділена правомочністю власника земельних ділянок, а, зокрема, у спірних правовідносинах виступає як суб`єкт владних повноважень, виборний орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси Краматорської міської територіальної громади, тобто фактично є лише розпорядником земель. У зв`язку із зазначеним, Краматорська міська рада вважає помилковими висновки суду першої інстанції щодо застосування положень статті 126-1 Земельного кодексу України до спірних правовідносин з підстав, що процедура поновлення договорів повинна проходити через ухвалення рішення сесії міської ради з питання поновлення чи відмови в поновленні договорів оренди земель та укладення відповідних додаткових угод.
Проте, вказані доводи скаржника жодним чином не спростовують висновків суду першої інстанції.
Так, у зв`язку із внесенням 05.12.2019 Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-IX змін до законодавства, яке, у тому числі, регулює правовідносини, пов`язані з поновленням договорів оренди землі, Закон України «Про оренду землі» було доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», а частину шосту його статті 33 було виключено у зв`язку із додаванням до Глави 19 Земельного кодексу України статті 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови».
Вищевказані зміни до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» набрали чинності 16.07.2020 (п. 1 розділу II Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству»), тобто вже діяли на час спірних правовідносин сторін щодо укладання договору оренди.
Відповідно до статті 32-2 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 16.07.2020) поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Відповідно до абз. 4 розділу ІХ «Перехідних положень» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Відповідно до статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Зазначена норма дозволяє зробити висновок про те, що саме Земельний кодекс України має рамковий, системоутворюючий характер по відношенню до нормативно-правових актів, які утворюють систему земельного законодавства, а терміни та базові поняття, що містяться у ньому, повинні мати однаковий зміст при їх застосуванні.
Згідно зі статтею 126-1 Земельного кодексу України договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. 
Отже, умова про поновлення договору має бути передбачена самим договором. При цьому, забороняється вказувати таку умову в договорах, що стосуються оренди земель комунальної та державної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Як правильно вказав суд першої інстанції сторони у справі є рівнозначними власниками нерухомості (позивачу на праві власності належить спірна земельна ділянка, в свою чергу на якій розміщені належні відповідачу нежитлові будівлі).  
А отже, викладена у пункті 8 Договору у редакції відповідача умова щодо можливості поновлення договору оренди землі узгоджується з положеннями законодавства, відповідає критеріями справедливості, добросовісності, розумності, а позивачем не доведено як у суді першої, так і апеляційної інстанції,   невідповідність вказаної умови щодо поновлення договору приписам законодавства, як і не доведено яким чином ця умова може призвести до порушення прав орендодавця у разі її зазначення в договорі. При цьому колегія суддів зазначає, що скористатись своїм право на відмову у поновленні договору оренди землі, може кожна із сторін, звернувшись до державного реєстратора у визначений у договорі строк до дати  закінчення дії такого договору. 
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Однак позивачем в апеляційній скарзі не наведено жодних аргументів на спростування встановлених судом першої інстанції обставин, а також порушення ним норм матеріального права.
Згідно статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
На підставі викладеного, ураховуючи, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги  Краматорської міської ради без задоволення, а рішення Господарського суду Донецької області від 12.08.2021 у справі № 905/485/21 - без змін.
З урахуванням залишення апеляційної скарги без задоволення, судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції покладається на скаржника в порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Краматорської міської ради, м.Краматорськ Донецької області на рішення Господарського суду Донецької області від 12.08.2021 у справі № 905/485/21 залишити без задоволення.
2.Рішення  Господарського суду Донецької області від 12.08.2021 у справі № 905/485/21 залишити без змін.
3.Витрати по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Постанова може бути оскаржена в порядку та строки, передбачені ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 24.01.2022. 

Головуючий суддя                                                                     С.В. Барбашова

Суддя                                                                                           О.Є. Медуниця  

Суддя                                                                                           О.В. Стойка