Постанова 
Іменем України 
 
21 січня 2022 року
м. Київ
 
справа № 359/7771/17
провадження № 61-7677св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Бурлакова С. Ю. (суддя-доповідач), Коротуна В. М., 
Червинської М. Є.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 , 
треті особи: Гнідинська сільська рада Бориспільського району Київської області, Громадська організація «Об`єднання громадян садівників масиву садівницьких товариств «Вишеньки», ОСОБА_3 ,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Київського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року у складі колегії суддів: Кашперської Т. Ц., Фінагеєва В. О., Яворського М. А.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1. Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
 
У жовтні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до Бориспільського міськрайонного суду Київської області з позовом до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу незакінченого будівництвом будинку, господарських будівель і споруд, та земельної ділянки для ведення садівництва.
 
У позовній заяві вказував, що він є членом Громадської організації «Об`єднання громадян садівників масиву садівницьких товариств «Вишеньки» (далі - 
ГО «ОГ СТ «Вишеньки») на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району, в якому має приватизовану земельну ділянку, на якій збудовано садовий будинок.
 
Суміжним землекористувачем земельної ділянки площею 0,05 га 
на АДРЕСА_1 , була ОСОБА_4 , яка впродовж 2014 року неодноразово зверталася до нього з проханням купити у неї садовий будинок із земельною ділянкою. 
 
Нотаріус відмовив їм у посвідченні договору купівлі-продажу у зв`язку у належної ОСОБА_4 на підставі державного акта старого зразка земельної ділянки, кадастрового номера та правовстановлюючих документів на будинок, тому ОСОБА_4 наполягла на укладенні договору купівлі-продажу у простій письмовій формі з подальшим його нотаріальним посвідченням.
 
17 жовтня 2014 року вони із ОСОБА_4 уклали договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, за умовами якого ОСОБА_4 продала, а він купив належний їй недобудований житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,05 га для будівництва, що розташована на території 
СТ «Вишеньки». 
 
За договором, після сплати ОСОБА_1 суми в розмірі 14 000,00 дол. США ОСОБА_4 зобов`язалась передати йому ключі від дачного будинку, огорожі, членську книжку садівника та заяву про вихід із складу садівничого товариства, а також зобов`язалась зареєструвати земельну ділянку у Державному земельному кадастрі.
 
Взяті на себе зобов`язання ОСОБА_4 частково виконала, передала йому ключі, правовстановлюючі документи на майно, членські книжки та заяву про вихід 
із товариства, а він передав їй грошові кошти в розмірі 14 000,00 дол. США, проте ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла, не встигнувши оформити документи щодо присвоєння земельній ділянці кадастрового номера та реєстрації 
її у Державному земельному кадастрі.
 
Посилаючись на викладене, просив визнати дійсним укладений 17 жовтня 
2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 договір купівлі-продажу незакінченого будівництвом житлового будинку, господарських будівель 
і споруд, а також земельної ділянки для ведення садівництва на території 
АДРЕСА_1 .

 
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 жовтня 2020 року позов задоволено.
 
Визнано дійсним укладений 17 жовтня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , договір купівлі-продажу незакінченого будівництвом садового будинку, господарських будівель і споруд, а також земельної ділянки площею 0,05 га для ведення садівництва на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району Київської області, 
ГО «ОГ СТ «Вишеньки», на АДРЕСА_1 .
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що зміст угоди між сторонами та розписки, датовані 17 жовтня 2014 року, свідчать про наявність волі ОСОБА_4 розпорядитися своїм садовим (дачним) будинком та земельною ділянкою і передати їх у власність покупцеві ОСОБА_1 за обумовлену ними плату в розмірі 14 000,00 дол. США 
з доплатою 1 000, 00 дол. США.
 
На виконання цієї домовленості позивач (покупець) ОСОБА_1 передав, 
а ОСОБА_4 (продавець) отримала кошти в сумі 14 000,00 дол. США, 
що підтверджується письмовою розпискою, підписаною ОСОБА_4 , а остання передала ОСОБА_5 членську книжку садівника на ім`я ОСОБА_4 , заяву про вихід зі складу садівничого товариства та ключі від будинку та воріт.
 
Суд першої інстанції вважав доведеним те, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу, а також відбулось часткове його виконання, дії ОСОБА_4 відповідали її справжній волі та її волевиявлення 
на відчуження будинку і земельної ділянки було вільним, проте ухилення від нотаріального посвідчення договору відбулося з незалежних від продавця причин, а саме у зв`язку зі смертю ОСОБА_4 ІНФОРМАЦІЯ_1 .
 
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
 
Постановою Київського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 жовтня 2020 року скасовано і прийнято нову постанову про відмову в задоволенні позову. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Обґрунтовуючи відмову в позові, апеляційний суд вказав на наявність 
у матеріалах справи лише розписки про отримання грошових коштів за проданий будинок із земельною ділянкою від 17 жовтня 2014 року, перелік номерів купюр, переданих ОСОБА_4 згідно з її розпискою (без дати) і угода від 17 жовтня 
2014 року, якою визначені обов`язки ОСОБА_4 та ОСОБА_1 щодо передачі/отримання ключів, членської книжки садівничого товариства, 
та здійснення приватизації земельної ділянки.
 
Такі умови не свідчать про наявність істотних умов договору купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, тобто договір є неукладеним, тому вимоги позивача про застосування до спірних правовідносин частини другої статті 220 ЦК України є безпідставними, оскільки вказана норма матеріального права підлягає застосуванню у разі укладення між сторонами правочину, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального посвідчення такого договору.
 
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
 
У травні 2021 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, 
в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року і залишити в силі рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 жовтня 2020 року.
 
У касаційній скарзі ОСОБА_1 посилається на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, та зазначає, що суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 11 грудня 
2019 року у справі № 265/5040/13-ц (провадження № 14-491цс19), від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 14-270цс19), від 22 травня 2019 року у справі № 755/22171/15-ц (провадження № 61-47702св18), 
від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц (провадження 
№ 61-29416св18).
 
Указує на помилковість висновків апеляційного суду про неукладеність договору та про те, що у ОСОБА_4 не виникло право власності на будинок.
 
Також як на підставу касаційного оскарження постанови апеляційного суду посилається на те, що правові висновки, наведені у постанові Верховного Суду від 05 червня 2019 року у справі № 565/1572/16-ц (провадження 
№ 61-38195св18), на які в оскаржуваній постанові послався суд апеляційної інстанції, не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
 
Вказує, що апеляційний суд не дослідив зібрані у справі докази, які свідчать про те, що між ним та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу будинку 
та земельної ділянки, який не була посвідчено належним чином через непереборну силу.
 
Доводи інших учасників справи
 
У відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_2 просить її залишити без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного суду залишити в силі.
 
Вважає безпідставними доводи про те, що укладений між ним та ОСОБА_4 договір може бути визнаний дійсним через те, що ОСОБА_4 ухилилась від нотаріального посвідчення договору. Зазначає, що позивач та ОСОБА_4 взагалі не зверталися до нотаріуса з питаннями щодо посвідчення договору. 
 
Рух справи в суді касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 25 травня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі № 359/7771/17, витребувано справу з Бориспільського міськрайонного суду Київської області.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судом
 
Суд встановив, що 17 жовтня 2014 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_4 
у простій письмовій формі укладено угоду такого змісту:
«Між продавцем не приватизованого дачного будинку на АДРЕСА_1 ОСОБА_4 та покупцем дачного будинку ОСОБА_1 укладено цю угоду про те, що:
1.                 Продавець передає покупцю дачного будинку членську книжку садівника, заяву про вихід зі складу садівничого товариства «Дніпро-81», ключі від будинку та огорожі після сплати покупцем суми коштів за домовленістю.
2.                 Продавець переоформляє своє членство в садівничому товаристві, приватизує земельну ділянку, після чого покупець доплачує продавцю 
1 000,00 дол. США.
3.                 Продавець гарантує те, що спадкоємця на дачний будинок немає і не буде, ним стає покупець дачного будинку ОСОБА_1 »
 
В нижній частині угоди зроблено рукописний напис про те, що підписи сторін угоди купівлі-продажу земельної ділянки і недобудованого садового будинку поставлені в «нашій присутності» і зазначені прізвища ОСОБА_6 , ОСОБА_7 .
 
У матеріалах справи знаходиться копія розписки від 17 жовтня 2014 року, згідно з якою ОСОБА_4 отримала від ОСОБА_1 в присутності ОСОБА_6 
та ОСОБА_7 за проданий йому недобудований дачний будинок із земельною ділянкою, металевим парканом з 4-х боків і цегельним туалетом 
14 000,00 дол. США. У розписці зазначені підписи: виплатив - ОСОБА_1 , отримала - ОСОБА_4 , та поняті - ОСОБА_6 , ОСОБА_7 (а. с. 5, т. 1).
 
Матеріали справи містять також копію переліку номерів купюр, переданих ОСОБА_4 згідно з її розпискою, а також копія заяви ОСОБА_4 від 17 жовтня 2014 року на ім?я голови СТ «Дніпро-81» ОСОБА_9 та голови 
МСТ «Вишеньки» ОСОБА_8 про виведення її зі складу товариства у зв`язку 
з продажем дачного будинку ОСОБА_1 .
 
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла.
 
Також суд встановив, що 11 травня 2011 року ОСОБА_4 склала заповіт, посвідчений приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області, згідно з яким все своє майно, де б воно не було і з чого б воно не складалось, заповіла ОСОБА_2 .
 
Відповідно до державного акта на право приватної власності на землю серії 
КВ № 112027, виданого в 1998 році на підставі рішення Гнідинської сільської ради народних депутатів від 28 жовтня 1997 року № 64, ОСОБА_4 на праві приватної власності належала земельна ділянка для ведення садівництва площею 0,050 га, розташована на території СТ «Вишеньки» Бориспільського району; акт зареєстровано в книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 158.
 
Згідно з даними членської книжки СТ «Дніпро-81», ОСОБА_4 є членом садівничого товариства (ділянка № НОМЕР_1 на АДРЕСА_1 , на ділянці розміщений садовий будинок) з жовтня 1984 року.
 
Матеріали справи містять копію технічного паспорта на садовий будинок 
на АДРЕСА_1 , від 10 лютого 2011 року, виготовлений Комунальним підприємством «Бориспільське бюро технічної інвентаризації».
 
14 червня 2017 року ОСОБА_1 звернувся до голови СТ «Вишеньки» із заявою про видачу йому членського квитка у зв`язку з купівлею неприватизованої ділянки із садовим будинком на АДРЕСА_1 у колишнього землекористувача ОСОБА_4 , заява якої про виключення її з членів товариства від 17 жовтня 2014 року подана голові СТ «Дніпро-81» Лісничому В.Б. (а. с. 38, 
т. 1).

 
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції 
в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
 
В ухвалі Верховного Суду від 25 травня 2021 року вказано, що касаційна скарга містить підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
Перевіривши доводи касаційної скарги, а також матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Звернувшись до суду з цим позовом, позивач просив визнати дійсним договором купівлі-продажу, укладену 17 жовтня 2014 року між ним 
та ОСОБА_4 у простій письмовій формі угоду щодо розпорядження ОСОБА_4 належним їй нерухомим майном, а саме: садовим будинком та земельною ділянкою. Підставою позову вказав те, що угода щодо купівлі-продажу була виконана з його боку, проте у зв`язку зі смертю ОСОБА_4 у грудні 2014 року 
з її боку мало місце ухилення від нотаріального посвідчення договору.
 
Відповідно до статті 639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.
 
Форма договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна чітко визначена статтею 657 ЦК України, за якою такий договір укладається 
у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
 
Тобто законом встановлено умови щодо форми укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, будинку або іншого нерухомого майна, внаслідок якого відбудеться правомірний перехід права власності на таке майно.
 
Частиною першою статті 220 ЦК України визначено, що нікчемним є договір 
у разі недодержання сторонами вимог закону про його нотаріальне посвідчення.
 
Проте згідно з частиною другою статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору 
не вимагається.
 
Таким чином, рішення суду про визнання договору дійсним в судовому порядку можливо тільки тоді, коли договір щодо нерухомого майна укладено в належній формі, із зазначенням усіх істотних умов договору, але відсутнє його нотаріальне посвідчення , і це неможливо вчинити через те, що така можливість втрачена.
 
Закон акцентує на тому, що всі наведені обставини у сукупності, а саме: домовленість щодо усіх істотних умов договору, повне або часткове виконання договору, ухилення від його нотаріального посвідчення, мають бути доведені належними та допустимими письмовими доказами.
 
Апеляційний суд установив, що розписка від 17 жовтня 2017 року про отримання від ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 14 000,00 дол. США, угода 
від 17 жовтня 2014 року про обов`язки ОСОБА_4 щодо передачі членської книжки садівника, ключів від будинку та огорожі, заява про її вихід зі складу садівничого товариства після сплати покупцем суми за домовленістю, переоформлення членства в садівничому товаристві, приватизація земельної ділянки, вимога щодо доплати продавцю 1 000,00 дол. США не є істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомого майна та земельної ділянки, оскільки вказані розписки не містять всіх необхідних даних про нерухоме майно та земельну ділянку.
 
Угода від 17 жовтня 2014 року стосується обов`язку ОСОБА_4 передати ОСОБА_1 певні документи щодо будинку та ключі від нього, переоформити своє членство у садівничому товаристві та приватизувати земельну ділянку.
 
Касаційний суд погоджується з висновком апеляційного суду про те, що у цій справі немає достатніх, належних, допустимих та достовірних доказів 
на підтвердження домовленості позивача із ОСОБА_4 щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу та про повне або часткове виконання договору купівлі-продажу садового будинку і земельної ділянки на території Гнідинської сільської ради Бориспільського району Київської області у СТ «Вишеньки» 
на АДРЕСА_1 , не надано.
 
Крім того, згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України в редакції, чинній 
на час виникнення спірних правовідносин, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.
 
У позовній заяві позивач також посилається на те, що нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу належного ОСОБА_4 нерухомого майна вони не мали можливості через те, що ОСОБА_4 не мала правовстановлюючих документів на будинок, оскільки він був у статусі недобудованого будинку.
 
Апеляційний суд дав належну оцінку вказаним доводам, правильно зазначив, 
що з метою отримання можливості укладення цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, застави тощо) щодо такого майна (сукупності будівельних матеріалів), тобто можливості набути відповідні цивільні права та обов`язки власника майна, забудовник вправі до завершення будівництва здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва, надавши органу державної реєстрації визначений законодавством перелік документів.
 
Проте в матеріалах справи немає доказів того, що садовий будинок за адресою: 
АДРЕСА_1 введено в експлуатацію, зареєстровано право власності, а отже він набув статусу нерухомого майна 
як об`єкт цивільного права. Таким чином, немає підстав стверджувати, що між ОСОБА_4 та позивачем було досягнуто згода щодо всіх істотних умов договору купіль-продажу нерухомого майна, оскільки у продавця не було права розпорядження зазначеним будинком, в тому числі права укладати угоди щодо його відчуження.
 
Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду ухвалено без додержання норм матеріального і процесуального права, не спростовують правильних висновків суду апеляційної інстанції по суті спору та зводяться до переоцінки доказів, що відповідно 
до статті 400 ЦПК України не відноситься до повноважень суду касаційної інстанції.
 
Доводи касаційної скарги про те, що апеляційний суд безпідставно послався 
на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 05 червня 2019 року 
у справі № 565/1572/16-ц (провадження № 61-38195св18), відхиляються, оскільки таке посилання не впливає на правильність вирішення спору.
 
Посилання у касаційній скарзі на те, що судом застосовано норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в постановах Верховного Суду від 11 грудня 
2019 року у справі № 265/5040/13-ц (провадження № 14-491цс19), від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 14-270цс19), від 22 травня 2019 року у справі № 755/22171/15-ц (провадження № 61-47702св18), 
від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц (провадження 
№ 61-29416св18) на увагу не заслуговують, оскільки ухвалені у цій справі рішення не суперечать цим висновкам.
 
Інші доводи касаційної скарги також не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальній частині оскаржуваних судових рішень, та зводяться до переоцінки доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження судів.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК Українисуд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
 
Колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки такі судові рішення 
є законними та обґрунтованими, прийняті з дотриманням вимог процесуального та матеріального закону, а доводи касаційної скарги висновків судів 
не спростовують.
 
Щодо судових витрат
 
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної 
чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
 
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
З огляду на те що суд касаційної інстанції рішення не змінює та не ухвалює нове, підстав для перерозподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
 
Керуючись статтями 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
 
Постанову Київського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту 
її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:	С. Ю. Бурлаков  	
 	В. М. Коротун  	
 	М. Є. Червинська