ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 січня 2022 року 
м. Київ

cправа №  916/855/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,  
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
представники учасників справи:
позивача - Яцишин В. В.. 
відповідача - Танасійчук Г. М.,
третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, - Прущак В. Є., 
третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - не з`явилися, 
розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції касаційну скаргу Одеської міської ради 
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.10.2021 (судді: Головей В. М. - головуючий, Колоколов С. І., Разюк Г. П.) та рішення Господарського суду Одеської області від 29.06.2021 (суддя Цісельський О. В.) у справі
за позовом Міжнародного гуманітарного університету 
до Одеської міської ради, 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Компанія "Голден Гейт Бей Лімітед", 
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради,
про розірвання договору в частині
та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору Міжнародна академічна школа - Одеса,
до Одеської міської ради,
про розірвання договору в частині
ВСТАНОВИВ: 
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. У березні 2021 року Міжнародний гуманітарний університет (далі - Міжнародний гуманітарний університет; Університет) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до  Одеської міської ради (з урахуванням уточнень позовної заяви, прийнятих судом) про розірвання договору оренди від 19.09.2011, укладеного між Одеською міською радою та Міжнародним гуманітарним університетом, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В., зареєстровано в реєстрі за № 74 (з урахуванням договору про внесення змін від 19.12.2011, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В., зареєстрованого в реєстрі за № 240) в частині щодо оренди земельних ділянок:
- земельної ділянки № 2-а площею 6531м2, у тому числі по угіддях: під спорудами - 993 м2, під зеленими насадженнями - 5538 м2, кадастровий номер 5110137500:55:001:0069 (далі - земельна ділянка № 2-а);
- земельної ділянки № 2-б площею 9353 м2, у тому числі по угіддях: під спорудами - 1668 м2, під зеленими насадженнями - 7685 м2, кадастровий номер 5110137500:55:001:0070 (далі - земельна ділянка № 2-б);
-  земельної ділянки № 2-в площею 824 м2, у тому числі по угіддях: під зеленими насадженнями - 824 м2, кадастровий номер 5110137500:55:001:0071 (далі - земельна ділянка № 2-в);
-  земельної ділянки № 4 площею 5254 м2, у тому числі: під спорудами - 463 м2 , під проїздами, проходами, площадками - 2154 м2, під зеленими насадженнями -                 2637 м2, кадастровий номер 5110137500:55:001:0072 (далі - земельна ділянка № 4) 
1.2. Позовні вимоги з посиланням на положення статей 2, 6, 7, 31 Закону України "Про оренду землі", статті 92, 120 Земельного кодексу України, статті 15, 16, 377 Цивільного кодексу України, а також приписи Законів України "Про освіту" та "Про ліцензування видів господарської діяльності" обґрунтовані тим, що Університет є приватним закладом вищої освіти та здійснює свою діяльність відповідно до ліцензії Міністерства освіти України та інших ліцензійних документів, пов`язану із розвитком освіти та науки в Україні.
19.12.2011 між Університетом та Одеською міською радою було укладено договір оренди земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомості, що використовуються університетом безпосередньо під час основної діяльності.
Позивач зазначав, що відповідно до пункту "ґ" частини 2 статті 92 Земельного кодексу України права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають заклади освіти незалежно від форми власності.
Оскільки Університет використовує земельні ділянки № 2-а, № 2-б, № 2-в та № 4 як заклад освіти для здійснення освітньої діяльності, позивач має намір реалізувати право на набуття зазначених земельних ділянок, які є предметом договору оренди від 19.11.2011, у постійне користування.
При цьому позивач акцентував увагу на тому, що згідно із частиною 2 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в інших випадках, передбачених законом.
Університет вважав, що виникнення у нього як закладу освіти права на набуття земельної ділянки у постійне користування слід розглядати іншим випадком, передбаченим законом для припинення договору оренди землі.
Щодо інших земельних ділянок, які є предметом договору, а саме земельних ділянок площею 2294 м2, кадастровий номер 5110137500:55:001:0073, площею 2795 м2, кадастровий номер 5110137500:55:001:0074, то Університет зазначив, що ці земельні ділянки він не використовує внаслідок відчуження майна, розташованого на цих земельних ділянках, а тому орендні правовідносини щодо цих земельних ділянок припинені, при цьому наявні підстави для залучення до участі у справі власників майна - Міжнародної академічної школи - Одеса (далі - Міжнародна академічна школа; Школа) та Компанії "Голден Гейт Бей Лімітед".
1.3. Одеська міська рада у відзиві на позовну заяву Університету просить відмовити в її задоволенні, вказуючи на недоведеність позивачем наявності на спірних земельних ділянках, які надавалися для створення озелененої території загального користування об`єктів, які використовуються позивачем для здійснення освітньої діяльності. Крім того, позивач не зазначив, яким законом передбачено припинення договору оренди у випадку, якщо особа вважає, що має право на отримання земельної ділянки у постійне користування.
1.4. Ухвалами Господарського суду Одеської області від 05.04.2021 та від 20.04.2021, зокрема, залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Компанію "Голден Гейт Бей Лімітед" та Міжнародну академічну школу, а також третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Департамент комунальної власності) та Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (далі - Департамент земельних ресурсів).
1.5. У квітні 2021 Міжнародна академічна школа подала до Господарського суду Одеської області позовну заяву до Одеської міської ради про розірвання договору оренди від 19.11.2011 в частині оренди земельної ділянки, кадастровий номер 5110137500:55:001:0073, посилаючись на положення статті 120 Земельного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі", а також правові висновки Верховного Суду, вказуючи на те, що в травні 2019 року внаслідок виділу з Міжнародного гуманітарного університету Школі було передано нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, а саме відкритий спортивно-оздоровчий комплекс з медпунктом загальною площею 178 м2, що підтверджується інформацією з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 07.04.2021 № 251562370.
Згідно з положеннями частини 2 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Отже, з часу отримання нерухомого майна у власність Школа є користувачем земельної ділянки, кадастровий номер 5110137500:55:001:0073, і з метою оформлення земельної ділянки у постійне користування звернулася до Одеської міської ради із заявою про надання земельної ділянки Школі як закладу освіти у постійне користування. 
1.6. Ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.04.2021 залучено до участі у справі Міжнародну академічну школу як третю особу, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, прийнято до розгляду позовну заяву Школи.
1.7. У відзиві на позовну заяву Школи Одеська міська рада, заперечуючи проти її задоволення з посиланням, зокрема, на те, що позивачем не зазначено, яким законом передбачене припинення договору оренди у випадку, коли особа вважає, що має право на отримання земельної ділянки у постійне користування, а також не підтверджено належним чином перехід до позивача прав та обов`язків орендаря земельної ділянки. Відповідач вказував на необґрунтованість та недоведеність вимог Школи.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 29.06.2021, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.10.2021, задоволено позов Міжнародного гуманітарного університету, розірвано договір оренди землі від 19.09.2011, укладений між Одеською міською радою та Міжнародним гуманітарним університетом, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В., який зареєстрований в реєстрі за № 74 в частині оренди земельних ділянок № 2-а, № 2-б, № 2-в, № 4. 
Задоволено позов третьої особи з самостійними вимогами на предмет спору - Міжнародної академічної школи, розірвано договір оренди землі від 19.09.2011, укладений між Одеською міською радою та Міжнародним гуманітарним університетом, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В., який зареєстрований в реєстрі за № 74, в частині оренди земельної ділянки, кадастровий номер 5110137500:55:001:0073.
2.2. Суди попередніх інстанцій зазначили, що Міжнародний університет та Міжнародна академічна школа вважають, що оспорюваний договір оренди землі від 19.09.2011 порушує їх права на отримання спірних земельних ділянок у постійне користування як закладів освіти, у зв`язку з цим останні звернулися до суду з відповідними позовами.
З посиланням на положення статті 92 Земельного кодексу України, статті 31 Закону України "Про оренду землі", статті 652 Цивільного кодексу України, а також положення Закону України "Про вищу освіту" (у редакції з 01.07.2014), згідно з яким частину 2 статті 92 Земельного кодексу України доповнено пунктом "ґ", за змістом якого право на постійне користування земельною ділянкою отримали вищі навчальні заклади незалежно від форми власності, суд апеляційної інстанції погодився з висновком місцевого суду про те, що позовні вимоги Міжнародного гуманітарного університету підлягають задоволенню, адже позивач є вищим закладом освіти, неприбутковою організацією приватної форми власності та займається освітньою діяльністю, використовуючи для реалізації своїх статутних завдань спірні земельні ділянки, що є предметом оспорюваного договору оренди. 
Задовольняючи позов Міжнародної академічної школи, суди установили, що третій особі належить на праві власності розташований на спірній земельній ділянці відкритий спортивно-оздоровчий комплекс з медпунктом загальною площею 178 м2, що підтверджується витягом з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 18.06.2019 № 170735376, при цьому земельна ділянка перебуває в оренді Міжнародного гуманітарного університету відповідно до умов договору оренди землі від 19.09.2011. Отже, суди  дійшли висновку, що з набуттям прав на нерухомість до Міжнародної академічної школи перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди від 19.09.2011 в частині земельної ділянки, кадастровий номер 5110137500:55:001:0073, у тому числі ті з них, що пов`язані із правом на розірвання договору у зв`язку із істотної зміною обставин відповідно до положень статті 652 Цивільного кодексу України.  Отримавши земельну ділянку в користування на тих самих умовах, на яких нею користувався попередній землекористувач - Міжнародний гуманітарний університет, Школа отримала право на можливість розірвання договору оренди в частині земельної ділянки, на якій розміщене нерухоме майно і яка використовується для здійснення освітньої діяльності. 
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Одеської області                               від 29.06.2021та постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.10.2021, Одеська міська рада у касаційній скарзі просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовів Міжнародного гуманітарного університету та Міжнародної академічної школи, обґрунтовуючи підставу для касаційного оскарження судових рішень посиланням на пункт 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України у зв`язку із відсутністю висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме пункту "ґ" частини 2 статті 92 Земельного кодексу України.
Скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій, застосовуючи зазначену норму права, дійшли помилкового висновку, що саме віднесення позивачів до категорії осіб, які мають право на отримання земельної ділянки у постійне користування, є підставою для розірвання договору оренди землі, на підставі якого земельні ділянки використовуються.
Одеська міська рада звернула увагу на те, що таке тлумачення судами положень пункту "ґ" частини 2 статті 92 Земельного кодексу України суперечить встановленій законодавством процедурі набуття речового права на земельну ділянку, а також встановленому законодавством моменту виникнення такого права, оскільки особи стають постійними землекористувачами не автоматично, а після проходження всіх етапів процедури, закріпленої в статті 123 Земельного кодексу України, та отримання за її результатами рішення органу місцевого самоврядування про надання у постійне користування відповідної земельної ділянки.
Скаржник також зазначає, що вирішення спорів про розірвання договорів оренди землі у зв`язку із наявністю права на отримання земельної ділянки у постійне користування є необхідним висновок Верховного Суду щодо можливості застосування положень статті 652 Цивільного кодексу України у випадку лише прийняття закону, який надає можливість отримати землю у постійне користування, без належної реалізації цього права заявником. Для правильного вирішення спору важливо встановити, чи відноситься зміна законодавства без фактичних реальних змін у правовідносинах сторін до істотної зміни обставин у розумінні статті 652 Цивільного кодексу України.
3.2. Міжнародний гуманітарний університет у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити в її задоволенні, а судові рішення у справі залишити без змін, акцентуючи увагу на тому, що, як правильно зазначили суди, зміна обставин, а саме надання в 2014 році вищим навчальним закладам незалежно від форми власності, а також у 2017 році закладам освіти незалежно від форм власності можливості отримати земельні ділянки у постійне користування, не залежала від сторін, була зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися. 
Суди попередніх інстанцій встановили, що прийняття відповідного закону про надання права постійного користування земельною ділянкою закладам освіти відповідає усім чотирьом умовам, визначених у частині 2 статті 652 Цивільного кодексу України, при встановленні істотної зміни обставин як підстави для розірвання договору.
Суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що Міжнародний гуманітарний університет є закладом освіти в розумінні чинного законодавства і на нього розповсюджуються норми, наведені в пункті "ґ" частини 2 статті 92 Земельного кодексу України.
Однак скаржником не доведено неправильне застосування судами норм права та підстав для скасування судових рішень.
3.3. Міжнародна академічна школа у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити в її задоволенні, а судові рішення у справі залишити без змін, вказуючи на правильність висновків судів і необґрунтованість та недоведеність доводів Одеської міської ради, викладених у касаційній скарзі.
3.4. Департамент земельних ресурсів просив поновити строк на подання відзиву та скасувати судові рішення з прийняттям нового рішення - про відмову у задоволенні позовних вимог повністю, підтримуючи доводи касаційної скарги Одеської міської ради.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 19.09.2011 між Одеською міською радою (орендодавець) та Міжнародним гуманітарним університетом (орендар) укладено договір оренди землі, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В. та зареєстрований в реєстрі за      № 74, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове, платне володіння, користування земельні ділянки загальною площею 27 051 м2, розташовані в м. Одесі, Приморському районі, вул. Новобереговій, 94 (в районі 8-ї станції Великого Фонтану), згідно з планами земельних ділянок, які є невід`ємною частиною договору (пункт 1.1 договору).
За змістом пункту 3.1 договору його укладено на 49 років з дати прийняття рішення Одеської міської ради від 08.07.2011 для проектування, будівництва та подальшої експлуатації спортивно-оздоровчого комплексу, створення озелененої території загального користування, завершення будівництва та подальшої експлуатації апартаментів для оздоровлення та відпочинку студентів і викладачів.
У пункті 12.2 договору передбачено, що його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотив суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Згідно з пунктом 12.3 договору його дія припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
4.3. Суди попередніх інстанцій також установили, що 28.08.2013 на підставі ухвали Господарського суду Одеської області у справі № 916/1646/13 Компанія "Голден Гейт Бей Лімітед" набула право власності на нежитлову будівлю - апартаменти для оздоровлення та відпочинку загальною площею 1528,2 м2 за адресою:                м. Одеса, вул. Новоберегова, буд. 94/6, про що у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно була зроблено запис за № 13127904.
Суди зазначили, що матеріали справи свідчать, що 22.07.2020 на розгляд сесії Одеської міської ради винесено рішення про зміну виду використання земельної ділянки площею 0,2794 га, присвоєння адреси: м. Одеса, вул. Новоберегова, 94/6, та надання її в оренду Компанії "Голден Гейт Бей Лімітед", згідно з яким змінено вид використання земельної ділянки, кадастровий номер 5110137500:55:001:0074, площею 0,2795 га за адресою: м. Одеса, вул. Новоберегова 94/9 (в районі 8-ї станції Великого Фонтану) для експлуатації та обслуговування апартаментів для оздоровлення та відпочинку, присвоєно земельній ділянці адресу: м. Одеса, вул. Новоберегова 94/6, та надано земельну ділянку площею 0,2795 га в оренду Компанії "Голден Гейт Бей Лімітед" строком до 08.07.2060, затверджено проект договору оренди землі тощо.
Суди також установили, що 27.05.2019 проведено державну реєстрацію Міжнародної академічної школи. 
Так, відповідно до розподільчого балансу Міжнародного гуманітарного університету, що реорганізується шляхом виділення Міжнародного університету та Міжнародної академічної школи від 23.05.2019, за Міжнародною академічною школою 13.06.2019 було зареєстроване право власності на відкритий спортивно-оздоровчий комплекс з медпунктом загальною площею 178 м2, про що у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно внесено запис за                                № 32030724.
22.07.2020 Одеською міською радою прийняте рішення № 6371-VIІ, яким вирішено змінити вид використання земельної ділянки, кадастровий номер 5110137500:55:001:0073, площею 0,2294 га за адресою: м. Одеса, вул. Новоберегова 94/9 (в районі 8-ї станції Великого Фонтану) на вид використання - для експлуатації та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу, земельній ділянці присвоєно адресу: м. Одеса, вул. Новоберегова, буд. 94/9, та надано земельну ділянку площею 0,2294 га у постійне користування Міжнародній академічній школі.
4.4. Суди попередніх інстанцій також установили, що 16.05.2020 розпорядженням Одеської обласної державної адміністрації № 384/од-2020 Міжнародній академічній школі видано ліцензію на провадження освітньої діяльності за рівнем повної загальної середньої освіти, базової середньої освіти, профільної середньої освіти.
04.03.2021 наказом Міністерства освіти України № 26-л Міжнародному гуманітарному університету видано ліцензію на право здійснення діяльності навчального закладу вищої освіти. 
Згідно з рішенням загальних зборів учасників Міжнародного гуманітарного університету, оформленим протоколом від 18.03.2021 № 18/2021, затверджено статут Університету в новій редакції, згідно з абзацем 4 пункту 1.2 якого Міжнародний гуманітарний університет створений на підставі рішення засновників від 20.08.2002. 
За змістом пункту 1.2 статуту Міжнародного гуманітарного університету він є приватним закладом (установою, організацією), що здійснює свою діяльність відповідно до коду класифікації видів економічної діяльності - 85.42 вища освіта (основний), а також 85.31 загальна середня освіта; 85.32 професійно-технічна освіта; 85.41 професійно-технічна освіта на рівні вищого професійно-технічного навчального закладу) відповідно до ліцензії Міністерства освіти України, виданої на підставі наказу Міністерства освіти України від 04.03.202 № 26-л. 
4.5. Міжнародний гуманітарний університет, звертаючись до суду з вимогами про розірвання в частині договору оренди земельної ділянки, посилаючись, зокрема, на положення частини 2 статті 31 Закону України "Про оренду землі" та статтю 651 Цивільного кодексу України, зазначав, що у зв`язку зі зміною законодавства, а саме доповнення статті 92 Земельного кодексу України пунктом " ґ", згідно з яким право на постійне користування земельною ділянкою отримали вищі навчальні заклади незалежно від форми власності, у позивача виникли підстави вимагати припинення договору оренди землі з інших підстав, передбачених законодавством для припинення договору оренди землі. 
Міжнародна академічна школа, звертаючись із позовом про розірвання договору в частині земельної ділянки, кадастровий номер 5110137500:55:001:0073, посилаючись на положення статті 120 Земельного кодексу України, статті 7 Закону України "Про оренду землі", а також правові висновки Верховного Суду, вказувала на припинення договору оренди землі внаслідок набуття Школою права власності на нерухоме майно, а також наявність правових підстав як закладу освіти для отримання земельної ділянки у постійне користування у зв`язку із зміною законодавства та доповнення статті 92 Земельного кодексу України пунктом "ґ".
4.6. Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. 
Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 31 Закону України "Про оренду землі " передбачені підстави припинення договору оренди землі.
За змістом частин 2, 3 зазначеної норми договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Як свідчать матеріали справи та установили суди, пунктом 12.3 сторони погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, у тому числі з інших підстав, передбачених законом.
Згідно із частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.
При цьому відповідно до частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. 
На відміну від форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які роблять неможливим виконання зобов`язання в принципі, істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання такого зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад, у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання.
Подібна позиція щодо суті істотної зміни обставин була викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17. 
Стаття 652 Цивільного кодексу України містить приписи для ситуацій, коли сторона об`єктивно може виконати зобов`язання, проте внаслідок зміни обставин таке виконання втрачає для неї сенс або кінцевий результат буде не тим, на який вона розраховувала на початку. В цьому разі виникає потреба у зміні умов зобов`язання (договору) відповідно до змінених суттєвим чином обставин. 
Зазначеною нормою передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (пункти 64- 67 постанови Верховного Суду від 21.07.2021 у справі № 912/3323/20).
Закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір, а саме: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
4.7. Статтею 92 Земельного кодексу України передбачено, що право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. 
Частиною 2 зазначеної норми визначений перелік осіб, які можуть набувати земельні ділянки у постійне користування. 
06.09.2014 набрав чинності Закон України "Про вищу освіту", згідно з пунктом 4 розділу ХV Прикінцевих та перехідних положень якого внесено зміни до законодавчих актів України, зокрема Земельного кодексу України, а саме частину другу статті 92 доповнено пунктом "ґ" такого змісту: "ґ) вищі навчальні заклади незалежно від форми власності".
28.09.2017 набрав чинності Закон України "Про освіту", за змістом пункту 4 розділу ХV Прикінцевих та перехідних положень якого внесено зміни до законодавчих актів України, зокрема Земельного кодексу України, а саме пункт "ґ" частини 2 статті 92 Земельного кодексу України викладено у такій редакції: "ґ) заклади освіти незалежно від форми власності.
4.8. Отже, з 06.09.2014 Міжнародний гуманітарний університет як заклад вищою освіти набув право на отримання земельних ділянок у постійне користування, а з 28.09.2017 такого права набули заклади освіти незалежно від форми власності, у тому числі Міжнародна академічна школа. 
4.9. Суди попередніх інстанцій установили, що з урахуванням надання Міжнародним гуманітарним університетом та Міжнародною академічною школою доказів про здійснення на спірних земельних ділянках освітньої діяльності, чого не спростовано відповідачем, з огляду на встановлення судами наявності законних підстав для отримання позивачами земельних ділянок у постійне користування та наявності всіх умов, то суди дійшли висновку про істотну зміну обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, а отже, і наявність підстав для розірвання договору оренди землі.
4.10. Судова колегія вважає за необхідне зазначити, що право на звернення до господарського суду в установленому Господарським процесуальним кодексом України порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (частини 1, 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України).
Право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу передбачено у статті 16 Цивільного кодексу України.
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права.
У свою чергу суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних правовідносинах, і в разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.
Суд повинен установити, чи були порушені невизнані або оспорювані права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Велика Палата Верховного Суду відповідно до принципу jura novit curia ("суд знає закони") зазначила, що неправильна юридична кваліфікація сторонами спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2019 у справі № 265/6582/16-ц, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц. У пункті 7.43 постанови від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що суд, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.
4.11. Як вже зазначалося, Одеська міська рада обґрунтовувала наявність підстави для касаційного оскарження, передбаченої у пункті 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, з огляду на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме пункту "ґ" частини 2 статті 92 Земельного кодексу України, а також відсутності висновку Верховного Суду щодо можливості застосування положень статті 652 Цивільного кодексу України у випадку лише прийняття закону, який надає можливість отримати землю у постійне користування, без належної реалізації цього права заявником. 
4.12. З огляду на зміст вимог процесуального закону при касаційному оскарженні судових рішень з підстав, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, окрім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити, зокрема, зазначення норми права, щодо якої відсутній висновок про її застосування, із конкретизацією змісту правовідносин, в яких цей висновок відсутній, та обґрунтувати необхідність формування єдиної правозастосовчої практики щодо цієї норми для правильного вирішення справи.
4.13. За змістом частин 1, 4 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.
Законом України "Про оренду землі" передбачені підстави та порядок набуття земельної ділянки у користування - оренду, та, зокрема у статті 5 передбачено, що орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Орендарями земельних ділянок можуть бути: а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом; б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;                                 в) громадяни і юридичні особи, іноземці та особи без громадянства, міжнародні об`єднання та організації, а також іноземні держави.
Водночас відповідно до частини 1 статті 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. 
У частині 2 статті 92 зазначеного Кодексу наведено вичерпний перелік осіб, які можуть набувати права постійного користування земельною ділянкою, а саме встановлено, що права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають: а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності; б) громадські організації осіб з інвалідністю України, їх підприємства (об`єднання), установи та організації; в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності; г) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування"; ґ) заклади освіти незалежно від форми власності; д) співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку; е) оператор газотранспортної системи та оператор системи передачі; є) господарські товариства в оборонно-промисловому комплексі, визначені частиною першою статті 1 Закону України "Про особливості реформування підприємств оборонно-промислового комплексу державної форми власності".
4.14. Отже, з урахуванням системного аналізу статті 92 Земельного кодексу України та статті 31 Закону України "Про оренду землі" та зміни переліку осіб, які можуть набувати права постійного користування земельною ділянкою (заклади освіти незалежно від форми власності згідно з пунктом "ґ" частини 2 статті 92 зазначеного Кодексу), колегія суддів дійшла висновку, що наведені норми у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином: У випадку віднесення до переліку осіб, які відповідно до частини 2 статті 92 Земельного кодексу України набувають права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності, договір оренди земельної ділянки, укладений із такою особою, може бути достроково розірвано за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
4.15. Стосовно  доводів касаційної скарги про необхідність формулювання висновку щодо можливості застосування положень статті 652 Цивільного кодексу України у випадку лише прийняття закону, який надає можливість отримати землю у постійне користування, без належної реалізації цього права заявником, колегія суддів зазначає, що з урахуванням установлення судами обставин щодо наявності передбачених законом всіх необхідних умов для зміни чи розірвання договору на підставі статті 652 Цивільного кодексу України, зміна законодавства свідчить про наявність підстав для застосування зазначеної норми права та зміни чи розірвання відповідного договору.
5.  Висновки Верховного Суду
5.1.  Згідно зі статтею  236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За змістом частини 1 статті 300 цього Кодексу, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.2. Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення.
Відповідно до положень статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
5.3. Ураховуючи викладене та беручи до уваги наведені положення законодавства, оскаржені у справі судові рішення слід залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
6. Розподіл судових витрат
6.1. Оскільки підстав для скасування судових рішень у справі та задоволення касаційної скарги немає, судовий збір за подання касаційної скарги слід покласти на скаржника.
Керуючись статтями 296, 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309, 314, 315, 317  Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.10.2021 і рішення Господарського суду Одеської області від 29.06.2021 у справі № 916/855/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.  

Головуючий суддя                                                                               Т. Б. Дроботова
Судді                                                                                                         Н. О. Багай
                                                                                                                  Ю. Я. Чумак