Дата документу 23.02.2022 Справа № 323/444/21

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний № 323/444/21 Головуючий у 1 інстанції: Мінаєв М. М.
Провадження № 22-ц/807/384/22 Суддя-доповідач: Маловічко С.В. 

П О С Т А Н О В А
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 лютого 2022 року                                                 м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого: Маловічко С.В.
суддів:         Подліянової Г.С.
Кримської О.М.
за участі секретаря: Остащенко О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  ОСОБА_1 у особі представника - адвоката Сидоренка Володимира Вікторовича на рішення Оріхівського районного суду Запорізької області від 01 жовтня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Крєпиш СВ», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2021 року ОСОБА_1 звернувся до Оріхівського районного суду Запорізької області з позовом, у якому просив розірвати договір оренди землі від 23 жовтня 2012 року, укладений між ним та ФГ «Крєпиш СВ» щодо оренди земельної ділянки площею 7,0857 га з кадастровим номером 2323987900:03:002:0171 з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, розташованої на території Щасливської сільської ради Оріхівського району Запорізької області. Підставою своєю вимоги позивач вказав факт невиконання відповідачем своїх зобов`язань за спірним договором щодо орендної плати за землю, оскільки з часу укладення договору відповідач жодного разу не сплатив на користь позивача визначену договором орендну плату. В позасудовому порядку вирішити спір між сторонами виявилось неможливим, оскільки відповідач вимогу щодо виплати орендної плати не виконав, пославшись на факт проведення такої виплати на користь позивача через представника останнього - ОСОБА_2 . Однак фактично позивач жодних коштів в рахунок орендної плати не отримав, тому з посиланням на ст. ст. 141, 158 Земельного кодексу України, вважав себе вправі вимагати розірвання спірного договору.

Рішенням Оріхівського районного суду Запорізької області від 01 жовтня 2021 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, ОСОБА_1 у особі представника - адвоката Сидоренка В.В. подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити.

Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, пояснення представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Сидоренка В.В., який підтримав апеляційну скаргу, представника ФК «КРЕПИШ СВ» - адвоката Макаренка О.М., який заперечував проти скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як випливає з наведених вище норм, належне виконання орендарем зобов`язання щодо внесення орендної плати виключає можливість розірвання договору оренди землі на вимогу орендодавця, оскільки в такому випадку закон охороняє права та законні інтереси орендаря, який також розраховує, як правило, на тривале, безперервне, вільне та безперешкодне користування земельною ділянкою.

Встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 7,0857 га з кадастровим номером 2323987900:03:002:0171 з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, розташованої на території Щасливської сільської ради Оріхівського району Запорізької області, на підставі Державного акту про право приватної власності на земельну ділянку серії ЯГ № 705961 від 24.09.2007.

23.10.2007р. між сторонами у справі був укладений договір оренди землі, за умовами 
якого позивач передав відповідачу вказану земельну ділянку в оренду на 49 років ( а.с. 103-104).
Пунктами 9-11 вказаного договору сторони узгодили, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що у грошовій формі складає 4 266,70 грн. Обчислення орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції, а орендна плата вноситься не пізніше 31 грудня поточного року.
Відповідно до п. 37 договору його дія припиняється, зокрема, шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Вказаний договір оренди землі був зареєстрований 30.11.2012 відповідно до чинного 
на той час законодавства. 
07.11.2012 позивач ОСОБА_1 видав ОСОБА_2 довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Кам`янсько-Дніпровського районного нотаріального округу Запорізької області Железняк О.І., якою, на підставі усно укладеного між ними договору доручення (дослівно за текстом довіреності), уповноважив ОСОБА_2  управляти (здати в оренду, одержувати орендну плату як в натуральному, так і в грошовому вира-
женні) земельною ділянкою площею 7,0857 га з кадастровим номером 2323987900:03:002:0171 з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства, розташованою на території Щасливської сільської ради Оріхівського району Запорізької області, на підставі Державного акту про право приватної власності на земельну ділянку серії ЯГ № 705961 від 24.09.2007. 

Як зазначено у довіреності, для цього позивач надав ОСОБА_2  право представляти його інтереси з усіма необхідними повноваженнями у відповідних уповноваже-
них органах, органах місцевого самоврядування, земельних ресурсів, державному підприємстві «Центр державного земельного кадастру» та його філіях і відділах, та інших організаціях, незалежно від їх підпорядкування, форм власності та галузевої належності, подавати від його імені необхідні у кожному випадку документи, включаючи заяви, одержувати документи, підписувати документи і договори, реєструвати, сплачувати необхідні платежі, включаючи державне мито, а також виконувати всі інші юридично значимі дії та формальності, пов`язані з виконанням цієї довіреності. Довіреність була видана на три роки, строком по 07.11.2015 року.

В подальшому, 10.03.2013р. між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем була ук-
ладена Додаткова угода до договору оренди землі, якою до договору були внесені зміни. Зокрема, цією Додатковою угодою пункт 9 Договору був викладений в новій редакції, яка передбачала, що форма орендної плати - грошова, і вноситься одного разу за повний календарний рік користування землею. За проханням орендодавця та при згоді орендаря, орендна плата може бути виплачена наперед. В цьому разі сторони погодились вважати виплачену орендну плату грошовим кредитом, який, в разі розірвання договору має бути повернутий з урахуванням орендної плати за фактичний час користування земельною ділянкою та з додаванням штрафних санкцій за розірвання договору. Розмір орендної плати не змінювався ( а.с. 35).
01.06.2013 ОСОБА_2 склав та передав відповідачу письмову розписку про те, що він «перебуваючи в здоровому глузді та добрій пам`яті, діючи на підставі пункту 9 Договору оренди землі від 23.10.2012 року, за погодженням орендаря, отримав від орендаря фермерського господарства «Крєпиш СВ» орендну плату наперед в розмірі 85 (вісімдесят п`ять) тисяч гривень за пай ОСОБА_1 в розмірі семи гектарів (7 га), в повному розмірі, умови повернення отриманих коштів та штрафні санкції за це мені відомі та зрозумілі. Будь-яких претензій до орендаря - ФГ «Крєпиш С.В», я не маю. Всі необхідні 
дозволи за договором я надаю орендарю, в чому і розписуюсь» ( а.с. 38).

27.02.2014р. право оренди відповідача щодо вказаної земельної ділянки було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом № 18383159. При цьому підставою виникнення цього речового права зазначено договір оренди землі від 23.10.2012 року та додаткова угода до договору оренди землі від 10.05.2013р. ( а.с. 36).
Встановивши всі вище наведені обставини, суд першої інстанції вважав, що додаткова угода від 10.03.2013р. була укладена уповноваженою орендодавцем особою на підставі довіреності, у якій представнику ОСОБА_2 були надані повноваження на укладення договорів від імені ОСОБА_1 , що стосуються земельної ділянки, їх підписання, а також право на отримання орендної плати від орендаря. Та, оскільки орендна плата ОСОБА_2 згідно наданої розписки отримана ним від відповідача наперед, то підстав вважати її несплаченою за вказаний позивачем період не мається, а отже не вбачається й підстав для розірвання договору оренди. 

В скарзі зазначається, що додаткова угода, яку суд врахував у цій справі як укладену правомірно, містить вади у реквізитах, а саме, в кінці не заповнена (відсутні дані про реєстрацію угоди). З неї не можна встановити особу, яка її підписала, оскільки на самому початку зазначено, що вона укладається з ОСОБА_1 та в кінці маються лише реквізити останнього, а біля підпису зазначено - «за довіреністю», але відсутні реквізити особи, яка фактично підписала цю угоду. Дана додаткова угода не має нотаріального посвідчення, тому особа, яка її підписала, посадовими особами не встановлювалась. Наголошує, що він особисто як власник землі та орендодавець додаткову угоду укладати наміру не мав, а також суду не надано доказів того, що він звертався до ФГ «Крепиш СВ» з проханням виплатити орендну плату наперед, а тому не доведено, що він надав згоду про її отримання наперед. Розписка про отримання орендної плати наперед, яка начебто складена та підписана ОСОБА_2 , насправді не містить жодних ідентифікуючих відомостей про особу, яка її підписала, а лише тільки ПІБ, а також містить суттєві виправлення без будь-яких застережень.
Також вказує, що не надав ОСОБА_2 повноважень на отримання орендної плати наперед, як і на укладення додаткової угоди. А кошти були отримані за розпискою раніше, ніж додаткова угода була зареєстрована. Тобто отримання коштів передувало набуттю чинності додатковою угодою. Вважає, що всі вказані обставини неповно та неправильно встановлені судом першої інстанції, тому суд зробив невірний висновок про необгрунтованість його позову. 

Дослідивши вказані доводи скарги, колегія визнає їх необґрунтованими та погоджується з судом першої інстанції, виходячи з такого.

Законом не передбачено обмежень у праві орендодавця діяти у відносинах з орендарем земельної ділянки через представника. Відносини між ними у такому випадку регулюються загальними правилами Глави 17 ЦК України.

Відповідно до ч. 3 ст. 327 ЦК України представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Відповідно до ст. ст. 328, 329 ЦК України, представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє.

Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє.
Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов`язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки довірителя.

Так, дійсно ОСОБА_1 видав нотаріально посвідчену довіреність ОСОБА_2 , згідно з якою уповноважив управляти належною йому земельною ділянкою, яка перебувала в цей час в оренді у ФГ «КРЕПИШ СВ», зокрема, одержувати орендну плату за користування нею. Для виконання цих повноважень, серед іншого, надав право укладати та підписувати договори щодо земельної ділянки.

Отже, маючи такі повноваження, ОСОБА_2 міг від імені ОСОБА_1 підписати додаткову угоду до договору оренди, а також отримати орендну плату. 

Суд першої інстанції правильно констатував, що будь-яких обмежень щодо управління орендованою спірною земельною ділянкою, зокрема, шляхом зміни розміру та порядку сплати орендної плати довіреність не містила. 

Ствердження позивача, що додаткова угода не має реквізитів її реєстрації не заслуговує на увагу, оскільки з 01.01.2013р. всі речові права слід було реєструвати у реєстрі речових прав, а не у Державному реєстрі земель, як було вказано наприкінці угоди. Та саме до Державного реєстру речових прав 27.02.2014р. було внесено відомості про додаткову угоду, що є належною реєстрацією.

Позивач зазначає, що зі змісту додаткової угоди не можна встановити особу, яка її підписала від імені орендодавця, тобто від його імені. Але додаткова угода, яка складена від імені орендодавця ОСОБА_1 , була підписана його представником за довіреністю, про що рукописно зазначено у реквізитах сторін. З пояснень позивача та його представника слідує, що іншої довіреності на іншу особу щодо управління цією ж земельною ділянкою не мається. Відтак, тільки за цією довіреністю можливо було укласти та підписати додаткову угоду від імені позивача, а тому вбачається, що її підписано ОСОБА_2 , який в ході розгляду справи заперечень з цього приводу не надавав. 

Щодо відсутності нотаріального посвідчення додаткової угоди, то за чинним на час її укладення ЗУ «Про оренду землі» в редакції від 01.01.2013р., статтею 14 цього закону було передбачено письмову форму договору оренди, а її нотаріальне посвідчення відбувалось за бажання сторін або однієї з них, тобто обов`язкового нотаріального посвідчення договіру оренди, а отже і додаткових угод до нього, законом не вимагалось. 

Про те, що саме ОСОБА_2 підписав додаткову угоду, свідчить, зокрема, й той факт, що згідно з розпискою від 01.06.2013р., підписаною ним, він отримав орендну плату від ФГ «КРЕПИШ СВ» наперед відповідно до пункту 9 договору оренди, що було передбачено саме умовами додаткової угоди до договору. А також у розписці він частково відтворив умови додаткової угоди.

Відтак, ОСОБА_2 підписав і додаткову угоду, і розписку про отримання відпо-
відно до неї наперед орендної плати у розмірі 85 000 грн. 

Ствердження апелянта про те, що він не виявляв наміру отримувати орендну плату 
наперед, не може бути підставою для розірвання договору оренди, оскільки ОСОБА_1 повністю довірив ОСОБА_2 управляти його земельною ділянкою, зокрема, й одержувати орендну плату, але не обмежив це право будь-яким чином, зокрема, у спосіб заборони отримати орендну плату наперед.

Що стосується форми розписки про отримання грошей, то її зміст та реквізити законодавством не визначені, тому вона складається в письмовій формі із довільним текстом, у якому відображаються дійсні відносини щодо отриманої грошової суми та зазначається про сторони, зокрема, якою сплачено кошти та якою вони отримані та на підставі чого.

Всі ці обставини відображені у письмовій розписці, за змістом якої ОСОБА_2 01.06.2013р. отримав від ФГ «КРЕПИШ» відповідно до п. 9 договору оренди землі від 23.10.2012р.орендну плату наперед в розмірі 85 000 грн. за пай ОСОБА_1 у розмірі 7 гектарів. 
Те, що дату договору оренди закреслено, але застережень цьому розписка не містить, не спростовує зафіксованого в ній факту отримання коштів за оренду наперед, який підтримує ФГ «КРЕПИШ СВ», та не спростував ОСОБА_2 , не надавши письмових пояснень у спорі між сторонами, зокрема, не зазначаючи про те, що розписку таку він не складав, коштів не отримував. 
Те, що кошти були отримані згідно розписки раніше, ніж зареєстрована додаткова угода, також не спростовує самого факту їх отримання уповноваженою самим позивачем особою. 
Так, згідно статті 638 Цивільного Кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. 

Але відповідно до приписів статті 6 ЗУ «Про оренду землі» у редакції від 01.01.2013р., чинній станом на день укладення додаткової угоди, право оренди підлягає державній реєстрації.
На час укладення договору оренди 23.10.2012р. діяла стаття 18 ЗУ «Про оренду землі», згідно з якою договір оренди підлягає державній         реєстрації, при цьому реєстрація права оренди чинним законодавством передбачена не була.

Тому договір оренди від 23.10.2012р. був зареєстрований 30.11.2012р. у відділі Держкомзему Оріхівського району Запорізької області ( а.с. 104-зворот), тобто відповідно до приписів ст. 18 ЗУ «Про оренду землі».

З 01.01.2013р. право оренди слід було реєструвати у Державному реєстрі речових прав, тому 27.02.2014р. у Державному реєстрі речових прав було одночасно зареєстровано право оренди за вказаним договором оренди із зазначенням про додаткову угоду до нього ( а.с. 36). 

Між тим, виконання сторонами умов додаткової угоди щодо передачі орендної плати наперед до моменту державної реєстрації, якою не реєструється виникнення права оренди, а вносяться відомості про вже наявне таке право та додаткову угоду, не становить підстав вважати, що її виконання фактично не відбулось.

Станом на день, коли позивач звернувся до суду з позовом до суду про розірвання договору оренди -18.02.2021р., додаткова угода вже була зареєстрована, а гроші за оренду передані наперед, а тому вважається, що орендна плата за умовами додаткової угоди була сплачена правомірно, і підстав для розірвання основного договору оренди у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати з часу її укладення і до 2020 року включно не мається. 
Беручи до уваги все вище наведене, колегія визнає апеляційну скаргу необґрунтованою, а висновки суду правильними, оскільки вони відповідають зібраним у справі доказам та вимогам норм матеріального права, які були вірно застосовані судом першої інстанції. 

Доводи скарги про неповне з`ясування судом фактичних обставин не знайшли свого підтвердження в ході апеляційного розгляду справи, оскільки суд фактично встановив всі обставини у справі, дав належну оцінку тим документам, аналіз яких просив здійснити апелянт у скарзі, зокрема, додатковій угоді, розписці.

Керуючись ст. ст. 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд
. 
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 у особі представника - адвоката Сидоренко Володимира Вікторовича залишити без задоволення. 

Рішення Оріхівського районного суду Запорізької області від 01 жовтня 2021 року у цій справі залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 03 березня 2022 року.

Головуючий:                  Маловічко С.В.

Судді:          Кримська О.М.

Подліянова Г.С.