ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"21" лютого 2022 р.                                                                  Справа №914/2857/20

м. Львів
Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:
головуючого (судді-доповідача):                               Кордюк Г.Т.
суддів:                                                                       Кравчук Н.М.                                                                                                              Плотніцького Б.Д.
при секретарі судового засідання Матіїшин Х.В.

розглянув апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях за № 14-11-02111 від 14.04.2021
на рішення Господарського суду Львівської області від 12.03.2021 суддя: Трускавецький В.П. м. Львів, повний текст рішення складено - 25.03.2021
у справі №914/2857/20
за позовом фізичної особи-підприємця Ковалишина Володимира Ігоровича, м. Львів
до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, м. Львів
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Концерн "Військторгсервіс", м. Київ, в особі Відокремленого підрозділу Філії "Західна" Концерну "Військторгсервіс", м. Львів
про зобов`язання виконати умови договору,
визнання відсутнім права нарахування орендної плати за відповідні періоди
та зобов`язання здійснити перерахунок орендної плати з моменту надання реального доступу до приміщення.

за участі учасників справи:
від позивача: Ковалишин В.І. (особисто), Райхель Р.П. (ордер серія ВС № 1080301 від 08.06.2021);
від відповідача: Стефанишин О.Б. (довіреність № 18-11-05007 від 27.12.2019);
від третьої особи: не з`явився;

ВСТАНОВИВ:

03.11.2020 в Господарський суд Львівської області звернулась фізична особа-підприємець Ковалишин В.І. з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях про:
1)зобов`язання виконати умови договору та додатково передати в оренду 158,8 кв. м. нежитлових приміщень;
2)визнання відсутнім права нарахування орендної плати за приміщення площею 515,6 кв. м. за період з 31.05.2018 по 20.06.2018 та за 158,8 кв. м. за період з 21.06.2018 по день ухвалення рішення у цій справі;
3)зобов`язання позивача зробити перерахунок орендної плати з моменту надання реального доступу до приміщення - з 21.06.2018 та відповідно до фактичної площі орендного приміщення 356,8 кв. м за весь період такої оренди з 21.06.2018 по день ухвалення рішення у цій справі.
Позов мотивує тим, що передане відповідачем приміщення за своєю площею є меншим ніж площа, яка зазначена у договорі оренди, а тому позивач об`єктивно не міг використовувати об`єкт оренди за цільовим призначенням та з метою, визначеною в договорі.
Правовими підставами позову зазначає ст. 765, 767 ЦК України, ч. 1, 3, 4 ст. 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна».
Рішенням Господарського суду Львівської області від 12.03.2021 у справі №914/2857/20 вищезазначений позов задоволено частково.
Зобов`язано Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях виконати умови договору оренди нерухомого державного майна № 63 від 31.05.2018 та додатково до фактично переданих площ у розмірі 356.8 кв. м передати в оренду фізичній особі - підприємцю Ковалишин В.І. по вказаному договору 158,8 кв. м вбудованого нежитлового приміщення (кімната 28) за адресою: м. Львів, вул. Плугова, 12-а.
Визнано відсутнім право Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях нарахування орендної плати за частину вбудованого нежитлового приміщення (кімната 28) за адресою: м. Львів, вул. Плугова, 12а, площею 158,8 кв. м. за період з 31.05.2018 по 12.03.2021.
Зобов`язано Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях зробити перерахунок орендної плати з моменту укладення договору оренди державного нерухомого майна № 63 від 31.05.2018 та підписання акту приймання-передачі державного нерухомого майна від 31.05.2018 - з 31.05.2018 та відповідно до фактичної площі орендованого приміщення 356,8 кв. м. за весь період оренди з 31.05.2018 по 12.03.2021.
Вказане рішення мотивовано доведеністю факту відсутності фактичного доступу орендаря до частини нежитлових приміщень, розміщених за адресою: м. Львів, вул. Плугова, 12а, площею 158,8 кв. м. у період з 31.05.2018 по 12.03.2021.
Суд посилаючись на неможливість позивачем користуватися частиною орендованого приміщення з незалежних від орендаря обставин, а саме через наявність стіни, що перегороджує приміщення, і в такий спосіб зменшує орендовану ним площу на 158,8 кв. м., а тому вимоги в частині зобов`язання відповідача передати позивачу цю частину нежитлового приміщення та відповідно здійснити перерахунок орендної плати  фактично з площі, якою користується орендар є обґрунтованими.
Суд відмовив у задоволенні позову в частині визнання відсутнім права нарахування орендної плати за приміщення площею 515,6 кв. м. за період з 31.05.2018 по 20.06.2018, оскільки встановив, що ця частина площ орендованого приміщення фактично були передані позивачу та використовувались ним.
Постановою Західного апеляційного господарського суду від 21.07.2021 скасовано рішення Господарського суду Львівської області від 12.03.2021 в справі №914/2857/20 у частині задоволених позовних вимог. Прийняти в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову. В решті рішення Господарського суду Львівської області від 12.03.2021 в справі №914/2857/20 - залишено без змін.
Скасовуючи рішення місцевого господарського суду про задоволення позову та постановляючи нове - про відмову в позові, суд апеляційної інстанції виходив з того, що позивачем не надано суду належних та допустимих доказів того, що він був позбавлений можливості користуватися частиною орендованого майна за цільовим призначенням площею 158,8 кв. м з незалежних від нього обставин з моменту укладення договору (травня 2018 року) та до пред`явлення позову в даній справі. Адже договір оренди був підписаний уповноваженими представниками сторін без жодних зауважень щодо істотних умов договору, а позивач не звертався до відповідача з пропозиціями про внесення змін до договору щодо розміру орендованого майна. Доказів протилежного позивачем суду не надано. Відтак, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про існування об`єктивної неможливості наймача (позивача у справі) користування частиною орендованого приміщення площею 158,8 кв. м Оскільки змін щодо площі орендованих приміщень не вносилося, тому позовні вимоги про зобов`язання додатково передати в оренду частину нежитлових приміщень площею 158,8 кв. м, про визнання відсутнім права нарахування орендної плати на цю частину приміщень та про зобов`язання здійснити перерахунок загального розміру орендної плати за період фактичного невикористання цієї частини приміщень, - не підлягають задоволенню.
Постановою Касаційного господарського суду в складі Верховного Суду від 21.12.2021 скасовано постанову Західного апеляційного господарського суду від 21.07.2021, а справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Вказана постанова суду касаційної інстанції мотивана тим, що суд апеляційної інстанції не врахував положення ч. 4, 6 ст. 762 ЦК України за змістом яких наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася, тому відсутність доказів звернення позивача до відповідача з пропозиціями про внесення змін до договору щодо розміру орендованого приміщення не може бути безумовною підставою для відмови в позові, а відповідні вимоги повинні оцінюватися з урахуванням обставин кожної конкретної справи та поданих учасниками справи доказів. У зв`язку з цим суд апеляційної інстанції дійшов передчасних висновків про те, що позивачем не надано суду належних та допустимих доказів того, що він був позбавлений можливості користуватися частиною орендованого майна за цільовим призначенням площею 158,8 кв. м з незалежних від нього обставин з моменту укладення договору (травня 2018 року) та до пред`явлення позову в даній справі, адже договір оренди був підписаний уповноваженими представниками сторін без жодних зауважень щодо істотних умов договору, а позивач не звертався до відповідача з пропозиціями про внесення змін до договору щодо розміру орендованого майна. При цьому суд касаційної інстанції відхилив посилання скаржника на постанову Верховного Суду від 14.09.2021 у справі №910/17077/19 щодо належності обраного позивачем способу захисту , оскільки апеляційний суд не досліджував вказаного питання.
Касаційним господарським судом надано вказівки про те, що під час нового розгляду справи суду необхідно: (1)дослідити наявність/відсутність обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, (2)правильність обрання способу захисту, (3)встановити наявність/відсутність обставин, важливих для правильного розгляду цієї справи, і (4)в залежності від цього вирішити спір відповідно до норм матеріального та процесуального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.
В апеляційній скарзі відповідач просить скасувати рішення місцевого господарського суду та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову, у зв`язку з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених в рішенні суду першої інстанції обставинам справи, порушення норм процесуального права й неправильним застосуванням норм матеріального права.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач зазначає, що:
1)суд не врахував, що позивач маючи на меті розмістити в орендованому приміщенні виробництво корпусних меблів володів інформацією про площу, розмір, конфігурацію та стан приміщення;
2)висновок суду про те, що відповідач неналежно виконав взяті на себе обов`язки щодо передачі орендованого майна не відповідають фактичним обставинам справи;
3)безпідставним є висновок суду про те, що підписавши акт приймання-передачі приміщення орендар був позбавлений можливості користуватись орендованим приміщенням;
У відзиві на апеляційну скаргу позивач погодився з висновками місцевого господарського суду, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення місцевого господарського суду без змін. Доводи відзиву на апеляційну скаргу аналогічні висновкам місцевого господарського суду, що викладені у оскаржуваному рішенні.
В судове засідання 21.02.2022 з`явились представники позивача та відповідача. Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, хоча належним чином повідомлений про час, дату та місце слухання справи, а тому в силу п. 1 ч. 3 ст. 202 ГПК України суд розглядає справу без його участі.
Представник апелянта підтримав апеляційну скаргу, просили скасувати рішення суду першої інстанції про часткове задоволення позову та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову повністю.
Позивач у судовому засіданні проти апеляційної скарги заперечив, просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Згідно з ст. 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Дослідивши наведені в апеляційній скарзі доводи і заперечення, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом першої інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення місцевого господарського суду залишенню без змін.
Згідно встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин вбачається, що між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях) (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Ковалишин В.І. (орендар) укладено договір оренди нерухомого державного майна № 63 від 31.05.2018 (надалі - договір) (а.с.12-14,т.1).
За умовами цього договору, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлове вбудоване приміщення (кімн. 28), загальною площею 515,6 кв. м., розміщене на першому поверсі будівлі адміністративного корпусу з виробництва за адресою: м. Львів, вул. Плугова, 12а, (реєстровий номер майна 33689922.15.АААААЕ969), що перебуває на балансі Львівської філії концерну "Військторгсервіс". Вартість зазначеного орендованого майна визначена згідно з висновком про вартість майна станом на 28.02.2018 і становить за незалежною оцінкою 1 270 000,00 грн. без ПДВ (п. 1.1. договору).
Відповідно до даних технічного паспорта б/д, виданого Львівським міжміським бюро технічної інвентаризації (а.с.61,т.1) площа нежитлового вбудованого приміщення (кімн. 28) становить 515,6 кв. м. та не містить відмітки про наявність перегородки в цьому приміщенні.
Згідно зі звітом про незалежну оцінку нежитлового вбудованого приміщення (кімната 28) загальною площею 515,6 кв. м на першому поверсі будівлі, яка знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Плугова, 12а, для розрахунку орендної плати, станом на 28.02.2018, який виконаний на замовлення Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області, з метою визначення ринкової вартості майна для укладення договору оренди, вбачається відсутність стіни (перегородки) із сендвіч-панелей на момент складення цього звіту (28.02.2018 - 31.03.2018), тобто ще до укладення договору оренди спірного приміщення.
Відповідно до пунктів 1.2. та 1.3. договору, майно передається в оренду з метою провадження виробничої діяльності фізичною особою, що є суб`єктом малого підприємництва, безпосередньо на орендованих площах (виробництво корпусних меблів) (інше використання). Стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря.
Згідно з пунктами 3.1., 3.2., 3.3. договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 (зі змінами), і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку квітень 2018 року - 16 178,00 грн. Орендна плата визначена на підставі Методики для суб`єктів малого підприємництва, що провадить виробничу діяльність безпосередньо на орендованих площах становить без ПДВ за базовий місяць квітень 2018 року 11 324,62 грн. Орендна плата за перший (повний) місяць оренди - червень 2018 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди квітень 2018 року на індекс інфляції за травень, червень 2018 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Пунктом 3.5. договору закріплено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики розрахунку, істотної зміни її розрахунку, істотної зміни стану об`єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
За умовами п. 7.1 договору, орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду майно за участю балансоутримувача, згідно з цим договором за актом приймання-передачі майна, який підписується одночасно з цим договором.
Договір укладено строком на 2 роки 364 дні, що діє з 31 травня 2018 року по 29 травня 2021 року включно (п. 10.1. договору).
У пункті 10.7. договору сторони погодили, що чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря; у разі смерті орендаря.
Згідно з актом приймання-передачі державного нерухомого майна згідно договору №63 від 31.05.2018 (а.с.10), орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлове вбудоване приміщення (кімн. 28), загальною площею 515,6 кв. м, розміщене на першому поверсі будівлі адміністративного корпусу з виробництва за адресою: м. Львів, вул. Плугова, 12а, (реєстровий номер майна 33689922.15.АААААЕ969), що перебуває на балансі Львівської філії Концерну "Військторгсервіс". Вартість зазначеного орендованого майна визначена згідно з висновком про вартість майна станом на 28.02.2018 і становить за незалежною оцінкою 1 270 000,00 грн. без ПДВ. Претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони орендаря не має. Передача вищезгаданого майна проводиться на підставі договору оренди №63 від 31.05.2018.
Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України унормовано, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно з ч. 1, 3 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За змістом ч. 1, 2 ст. 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.
Отже, набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
Таким чином, досягнувши згоди щодо всіх істотних умов сторони уклали договір, внаслідок чого між ними виникли взаємні права та обов`язки, а відповідний договір набрав чинності.
Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренд державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Аналіз приписів частин 1-3, 6 статті 283 ГК України дозволяє дійти до висновку, що орендні правовідносини, які виникають між суб`єктами господарювання, опосередковуються укладенням договору оренди, за яким одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності; об`єктом оренди може бути нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
У зв`язку з наведеним суд доходить до висновку, що внаслідок укладення договору №63 від 31.05.2018 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях) та фізичною особою-підприємцем Ковалишин В.І. виникли орендні правовідносини, які серед іншого регулюються Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України та Законом України "Про оренду державного та комунального майна».
Міністерство оборони України Концерн "Військторгсервіс" листом від 19.06.2018  №02/1242 погодив Львівській філії Концерну "Військторгсервіс" пропозицію щодо проведення орендарем реконструкції, розширенню, технічному переозброєнню орендованого майна.
Частиною 2 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов`язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.
Пунктами 5.1 договору оренди сторони передбачили, що орендар зобов`язується використовувати та зберігати об`єкт оренди відповідно до умов договору, утримувати об`єкт оренди у повній справності та нести всі необхідні витрати на його експлуатацію.
Пунктом 5.7 договору на орендаря покладено обов`язок здійснювати поточний ремонт об`єкта оренди.
Львівська філія Концерну "Військторгсервіс" листом №239 від 21.06.2018 у відповідь на заяву ФОП Ковалишин В.І. від 14.06.2018 про надання погодження на влаштування дверного отвору (замість віконного) на фасаді будівлі повідомила про погодження влаштування дверного отвору.
Згідно з актом виконаних монтажних робіт по пробиттю дверного отвору на фасаді будівлі на місці вікон від 20.06.2018, підписаним між виконавцем ФОП Бучківським Л.Є. та замовником ФОП Ковалишин В.І., виконавцем надано замовнику послуги монтажних робіт по пробиттю дверного отвору на фасаді будівлі на місці вікон, в тому числі п. 11 акта - вивіз сушильних машин з приміщень (оренда погрузчика, маніпулятора).
Позивач 13.08.2019 звертався до відповідача з заявою №13/08-19, якою просив надати час для погашення заборгованості терміном до 01.12.2019.
ФОП Ковалишин В.І. із заявою вих. №24/10-19 від 24.10.2019 звернувся до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях) про зменшення площі оренди, оскільки за умовами договору №63 від 31.05.2018 та підписаного на його виконання акта приймання-передачі йому передані нежитлові приміщення загальною площею 515,6 кв. м., а фактично - приміщення меншої площі у розмірі 361,2 кв. м. Ці обставини сторонами не заперечувались, однак фактичних та юридично значимих дій спрямованих на внесення змін до договору не вчинили.
Як підтверджується матеріалами справи та сторонами не заперечується, позивач як орендар частково сплачував орендодавцю оренду плату, передбачену умовами договору оренди нерухомого державного майна №63 від 31.05.2018. Відповідно до акту звірки взаємних розрахунків (а.с.58,т.1), підписаним між сторонами, станом на 09.10.2020 заборгованість складала 86 852,09 грн.
В подальшому рішенням Господарського суду Львівської області від 29.09.2020 у справі № 914/2762/19 розірвано договір оренди нерухомого державного майна № 63 від 31.05.2018, що укладався між позивачем та відповідачем, стягнуто з позивача на користь Регіонального відділення 105 917,57 грн. основного боргу, 1 672,98 грн. інфляційних, 13 999,05 грн. пені та 10 591,76 грн. штрафу та 3 903,72 грн. судового збору. Вказане рішення набрало законної сили під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції.
До цього, листом від 25.12.2019 №25/12-19 позивач звертався до відповідача про зарахування коштів, які були потрачені на здійснення невід`ємних покращень, на погашення заборгованості по сплаті орендної плати за приміщення.
Позивач звернувся до РВ ФДМУ з заявою від 09.09.2020, у якій окрім іншого просив зменшити нарахування, відкоригувавши їх розмір за весь період оренди, відповідно до акта обстеження фактичної площі оренди.
Згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) визначальною умовою є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за це, мають бути доведені.
Подібні правові висновки викладені у п.31.4 постанови Верховного Суду від 27.08.2019 у справі №914/2264/17.
Отже, чинне законодавство не містить переліку обставин, які звільняють наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК України, але їх узагальнюючою рисою є те, що такі обставини одночасно позбавляють орендаря можливості користуватись об`єктом оренди і він не відповідає за це.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16, правовідносини у якій виникли з орендних відносин, зазначено, що згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Отже, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Велика Палата Верховного Суду вказала, що відсутність у ч. 6 ст. 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Таким чином позивачем обрано правильний спосіб захисту права, яке він вважає порушеним.
Згідно з ч. 4 ст. 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
При цьому апеляційний господарський суд відзначає, що розмір місячної орендної плати, серед іншого, залежить від загальної площі об`єкта оренди.
Згідно з п. 10.3 договору №63 від 31.05.2018 зміни до умов цього договору допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.
Доказів того, що позивач звертався до орендодавця з вимогою внести в порядку визначеному законодавством, відповідні зміни в укладений договір оренди нерухомого майна, щодо площі нерухомого майна, а звідси і зменшення розміру орендної плати як істотної умови договору оренди майна, судами не встановлено.
Разом з тим, відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України орендар вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати, якщо він з незалежних обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном. У разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення. При цьому з наведених норм законодавства випливає, що для звільнення орендаря від внесення орендної плати або повернення сплаченої орендної плати через неможливість використання орендованого майна з незалежних від орендаря обставин, не має необхідності внесення відповідних змін до договору оренди.
Що ж до ч. 4 ст. 762 ЦК України, відповідно до якої наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася, то відсутність доказів звернення позивача до відповідача з пропозиціями про внесення змін до договору щодо розміру орендованого приміщення не може бути безумовною підставою для відмови в позові, а відповідні вимоги повинні оцінюватися з урахуванням обставин кожної конкретної справи та поданих учасниками справи доказів.
Згідно з висновком №14-20Д експертного будівельно-технічного дослідження за договором з гр. ОСОБА_1 від 25.09.2020 експерт надав наступні відповіді:
Меблевий цех займає частину загального приміщення №28, розмірами в плані 20,16 м. х 17,71 м. (Додаток 1, схематичний план розміщення орендованого приміщення). Площа приміщення, порахована у програмі АUТОСАD 2010 становить 356,8 кв. м (Додаток 2);
Конфігурація використовуваного під виробництво меблів приміщення не відповідає конфігурації приміщення №8 згідно з поверховим планом (Додаток 1, сіре штрихування). Площа використовуваного під виробництво меблів приміщення (356,8 кв. м) не відповідає площі приміщення №28 згідно з поверховим планом та договором оренди №63 (515,6 кв. м);
Відповідно до даного договору, Балансоутримувач - Львівська філія Концерну "Військторгсервіс" надає майно, що є предметом договору оренди (№63 від 31.05.2018) - нежитлове вбудоване приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 515,6 кв. м. В даному договорі не вказано, що це приміщення №28, проте є посилання на договір оренди, де вказано саме це приміщення. Відповідно, конфігурація використовуваного під виробництво меблів приміщення не відповідає конфігурації приміщення №28 згідно з поверховим планом (Додаток 1, сіре штрихування) та договором "Про відшкодування витрат Балансоутримувача". Площа використовуваного під виробництво меблів приміщення (356,8 кв. м) не відповідає площі, вказаній у договорі "Про відшкодування витрат Балансоутримувача" (515,6 кв. м), (Додаток 2).
Згідно з заявою свідка ОСОБА_1 останній повідомив, що підписання договору оренди відбувалось одночасно з підписанням акта приймання-передачі нерухомого майна в оренду в приміщенні Регіонального відділення ФДМ по Львівській області за адресою: м. Львів, вул. Січових Стрільців, 3. При цьому позивач вказує, що не переміряв приміщення, яке приймав в оренду, довіряючи офіційним документам державного органу.
Коли орендар отримав безпосередній доступ до орендованого приміщення і розпочав його освоювати, Балансоутримувачем в особі ОСОБА_2 було задекларовано наявність прасувальних машин розмірами 1650*1450*5650 мм та вагою понад 5000 кг у кількості 4 шт, які займали орієнтовно 10 % площі переданої під оренду. Це обладнання Балансоутримувач зобов`язувався вивезти після того, як Орендар у несучій стіні будівлі влаштує дверний отвір (в`їзні ворота) відповідних розмірів, а саме: 4 м 20 см висотою, 4 м 50 см шириною, без якого, з огляду на габарити обладнання, що перебувало на балансі ЛФ Концерну "Війсьторгсервіс", воно не могло бути вивезене з приміщення.
Балансоутримувач 21.06.2018 надав дозвіл на виконання будівельних робіт по влаштуванню дверного отвору. Провівши необхідні будівельні роботи та роботи по демонтажу обладнання, залучивши піднімальну техніку, позивач в двадцятих числах цього ж місяця вивіз обладнання балансоутримувача і передав його на склад ЛФ Концерну «Військторгсервіс".
Загалом вартість витрат, пов`язаних із демонтажем та вивезенням обладнання балансоутримувача, яке перешкоджало використовувати орендоване приміщення за призначенням склала 24,600 грн.
Лише після вивезення обладнання балансоутримувача було встановлено, що фактично передане приміщення має площу 361,2 кв. м.
Зазначені вище докази взаємоузгоджуються між собою за обставинами, які в них викладені. Зокрема, мета позивача щодо розміщення свого обладнання у орендованому приміщенні за габаритами, які зазначались орендодавцем до укладення договору, та фактичні габарити цього ж приміщення після його прийняття позивачем у оренду, свідчать про різну площу цих приміщень, оскільки у випадку їх співпадіння, обладнання позивача об`єктивно могло б бути в ньому розміщене.
Окрім того, у заявах свідків ОСОБА_3 та ОСОБА_4 повідомлено, що з червня 2018 року при перебуванні у виробничих приміщеннях за адресою: м. Львів, вул. Плугова, 12а, орендарем яких є позивач, частина приміщення була відгороджена виготовленою із сендвіч-панелей стіною-перегородкою від підлоги - до дахового перекриття приміщення. У відмежувальній стіні були відсутні дверні та віконні отвори і відгороджений простір не використовувався позивачем для ведення господарської діяльності.
На виконання ухвали Господарського суду Львівської області від 04.03.2021, 10.03.2021 здійснено огляд речового доказу (нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , приміщення №28) за місцем його знаходження, що зафіксовано у протоколі огляду речового доказу та протоколі вчинення окремої процесуальної дії.
За результатами огляду з`ясовано: 1)Заступником директора балансоутримувача ОСОБА_5 повідомлено, що на момент укладення спірного договору стіна з сендвіч-панелей була; частина приміщення, (відгороджена сендвіч-панелями) розміром 9040 см - 17047 см з 2017 року перебуває у користуванні ОСОБА_6 , яка підтвердила вказане, надавши відповідні договори. 2) Судом накреслено схему приміщення №28 та експертом проведено її заміри (додаток до протоколу), визначені розміри ніхто з учасників не заперечив. Передана частина орендованого приміщення: 20001 см довжина х 17047 см ширина; відгороджена частина приміщення: 9040 см довжина х 17047 см ширина.
Відповідно до ч. ч. 1, 4 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.
Таким чином з оцінки вищезазначених доказів кожного окремо та у їх сукупності, суд апеляційної інстанції доходить до висновку, що позивачем належними та допустимими доказами підтверджено об?єктивну неможливість використання частини орендованого майна за цільовим призначенням площею 158,8 кв. м. з незалежних від нього обставин з моменту укладення договору (травня 2018 року) та до пред`явлення позову в даній справі. 
Відтак, суд першої інстанції дійшов до правильного висновку про існування об`єктивної неможливості наймача (позивача у справі) користування частиною орендованого приміщення площею 158,8 кв. м.
Оскільки судом встановлено, що частина орендованого приміщення площею 158,8 кв. м. фактично не передавалась позивачу, а відтак ним і не використовувалось, то позовні вимоги про зобов`язання додатково передати в оренду частину нежитлових приміщень площею 158,8 кв. м, про визнання відсутнім права нарахування орендної плати на цю частину приміщень та про зобов`язання здійснити перерахунок загального розміру орендної плати за період фактичного невикористання цієї частини приміщень, - підлягають задоволенню. 
Рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог не входить в межі доводів та вимог апеляційної скарги, а тому в силу ч. 1 ст. 269 ГПК України не аналізується судом апеляційної інстанції.
Відповідно рішення місцевого господарського суду підлягає залишенню без змін.
Апелянтом не спростовано наведених висновків суду першої інстанції, які тягли б за собою наслідки у вигляді скасування прийнятого судового рішення та не доведено неправильного застосування норм матеріального і процесуального права.
Доводи апеляційної скарги не спростовують встановлені місцевим господарським судом обставин по справі та його правильні висновки, а тому апеляційна скарга Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях за №14-11-02111 від 14.04.2021 підлягає залишенню без задоволення, а рішення місцевого господарського суду - залишенню без змін.
Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до ч. 1-3 статті 86 ГПК України (в редакції Закону №132-IX від 20.09.2019), суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи залишення апеляційної скарги без задоволення, суд дійшов до висновку про покладення на апелянта судового збору в розмірі 9459,00 грн., який сплачений згідно з платіжним дорученням за №1157 від 12.04.2021 за подання апеляційної скарги.
Керуючись ст. ст. 236, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях за №14-11-02111 від 14.04.2021 - залишити без задоволення
Рішення Господарського суду Львівської області від 12.03.2021 в справі №914/2857/20 залишити без змін.
Судовий збір у розмірі 9459,00 грн. за подання апеляційної скарги покласти на апелянта.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі ст.ст. 286-289 ГПК України.
Справу скерувати на адресу місцевого господарського суду.

Головуючий (суддя-доповідач):                                         Г.Т. Кордюк

Судді:                                                                                 Н.М. Кравчук

                                                                                          Б.Д. Плотніцький

Повний текст постанови складено 09.03.2022.