Постанова
Іменем України
 
04 квітня 2022 року
м. Київ
 
справа № 524/2705/20
провадження № 61-15333 св 21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Луспеника Д. Д. (суддя-доповідач), Гулька Б. І., 
Коломієць Г. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
представник позивача - адвокат Бабенко Сергій Сергійович, 
відповідачі: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Анохіна Вікторія Михайлівна, товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інновація», товариство з обмеженою відповідальністю «Верум нерухомість», 
треті особи: мале приватне підприємство «Виробнича фірма «Науктехпроект», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватний нотаріус Полтавського міського нотаріального округу Святецька Ірина Вікторівна,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Бабенка Сергія Сергійовича, на заочне рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області 
від 22 квітня 2021 року у складі судді Андрієць Д. Д. та постанову Полтавського апеляційного суду від 29 липня 2021 року у складі колегії суддів: Карпушина Г. Л., Гальонкіна С. А., Хіль Л. М.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
 
У травні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом 
до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу 
Анохіної В. М. (далі - приватний нотаріус Анохіна В. М.), товариства 
з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інновація» (далі - ТОВ «ФК «Інновація»), товариства з обмеженою відповідальністю «Верум нерухомість» (далі - ТОВ «Верум нерухомість»), третя особа - мале приватне підприємство «Виробнича фірма «Науктехпроект» (далі - МПП «Виробнича фірма «Науктехпроект»), про визнання дій нотаріуса неправомірними, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності нерухоме майно, визнання договору купівлі-продажу недійсним.
В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 11 березня 2008 року між ним і відкритим акціонерним товариством «Ерсте Банк» (далі - ВАТ «Ерсте Банк») було укладено кредитний договір № 014/6212/4/11406, за умовами якого він отримав кредит у розмірі 200 000,00 доларів США під 12,5 % річних на строк до 10 березня 2018 року. Кредитні кошти призначалися 
на реконструкцію будівлі адміністративного спортивно-оздоровчого 
та житлового призначення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
На забезпечення виконання умов кредитного договору цього самого дня між ним та ВАТ «Ерсте Банк» укладено договір іпотеки № 014/6212/4/11406, за умовами якого він передав банку в іпотеку належне йому нерухоме майно, а саме нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 450,2 кв. м, заставна вартість якого визначена у 2 667 228,00 грн. 
Згодом йому стало відомо, що 10 липня 2017 року приватним нотаріусом 
Анохіною В. М. було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Верум нерухомість». Підставою виникнення права власності вказано: договір купівлі-продажу, серія 
та номер 1142, виданий 10 липня 2017 року приватним нотаріусом 
Анохіною В. М., укладений між ТОВ «ФК «Інновація» та ТОВ «Верум нерухомість», який необхідно визнати недійсним, оскільки вказаний правочин було укладено без його відома та волі, як законного власника іпотечного майна. 
Вважав, що указане рішення державного реєстратора є незаконним 
і підлягає скасуванню, оскільки прийняте з порушенням вимог Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 
2015 року № 1127 (далі - Порядок). Будь-якого повідомлення про перереєстрацію права власності йому не надходило, рішення про державну реєстрацію прийнято без підтвердження завершення 30-денного строку 
з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги.
Ринкова вартість іпотечного майна в момент переходу права власності 
до ТОВ «Верум нерухомість» є заниженою і не відповідає дійсній ринковій вартості, оцінка майна проводилася не за замовленням ТОВ «ФК «Інновація».  
Звертав увагу й на те, що державна реєстрація права власності 
за ТОВ «Верум нерухомість» була здійснена за наявності обтяження, зокрема, заборони на відчуження, яке було внесено приватним нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки (реєстраційний номер обтяження 6759777).  
З урахуванням наведеного, ОСОБА_1 просив суд: 
-       визнати дії приватного нотаріуса Анохіної В. М. щодо реєстрації права власності на нерухоме майно по АДРЕСА_1 за ТОВ «Верум нерухомість» такими, що вчинені з порушенням Порядку;
-       скасувати рішення приватного нотаріуса Анохіної В. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 36068748 від 10 липня 2017 року на підставі якого 
до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності за ТОВ «Верум нерухомість», номер запису про право власності 21314619, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1296527853104, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, серія та номер: 1142, виданий 10 липня 
2017 року, видавник: приватний нотаріус Анохіна В. М.; 
-       скасувати запис про проведену державну реєстрацію права власності на нерухоме майно по АДРЕСА_1 , номер запису про право власності 21314619, підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, серія та номер: 1142, виданий 
10 липня 2017 року, видавник: приватний нотаріус Анохіна В. М. 
за ТОВ «Верум нерухомість»;
-       визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі 
за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 10 липня 2017 року між ТОВ «Верум нерухомість» 
та ТОВ «ФК «Інновація», посвідченого приватним нотаріусом 
Анохіною В. М., зареєстрованого в реєстрі за № 1142.
 
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій 
 
Ухвалою Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 17 серпня 2020 року залучено до участі у справі в якості 
третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Святецьку І. В.
Заочним рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 22 квітня 2021 року позов ОСОБА_1 залишено без задоволення.
Рішення суду першої інстанції мотивовано відсутністю підстав для задоволення позову ОСОБА_1 , оскільки позивач не довів наявності обставин, які б свідчили про недійсність оспорюваного договору купівлі-продажу з визначених статтями 203, 215 ЦК України правових підстав.
Позивач не надав доказів, які б спростували обставини щодо додержання процедури проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, а також не довів порушення його прав. 
Районний суд відхилив посилання позивача про невідповідність вартості предмета іпотеки його дійсній ринковій вартості, оскільки наданий ним висновок експерта № 3/5-20 не свідчить про те, що на момент вчинення оспорюваного договору купівлі-продажу вартість предмета іпотеки була значно вищою ніж це визначено суб`єктом оціночної діяльності - МПП «Виробнича фірма «Науктехпроект». При цьому суд першої інстанції указав, що закон не пов`язує недійсність договору купівлі-продажу 
із невідповідністю ціни продажу предмета іпотеки реальній ринковій вартості, адже такі наслідки визначені в законі, - відшкодування іпотекодержателем різниці між ціною продажу предмета іпотеки 
та звичайною ціною на нього (частина перша статті 38 Закону України 
«Про іпотеку»). ОСОБА_1 таких вимог не заявляв.
Також суд відхилив доводи позивача про те, що він не отримував повідомлення (вимогу) про усунення порушень, а його підпис 
на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення підроблено, як такі, що спростовуються матеріалами справи. Клопотань про призначення у справі почеркознавчої експертизи заявлено не було, доказів на спростування факту направлення іпотекодержателем такого повідомлення надано не було.  
Наявність зареєстрованого обтяження у виді заборони відчуження, накладеного на підставі договору іпотеки не є перешкодою для укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем 
та третьою особою. 
Крім того, суд указав й на те, що приватний нотаріус Анохіна В. М. 
не є належним відповідачем у справі в частині вимог про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності на нерухоме майно 
та визнання недійсним договору купівлі-продажу.
Районний суд узяв до уваги доводи позивача щодо неправомірності набуття ТОВ «ФК «Інновація» права власності на предмет іпотеки, проте вказав, 
що зазначені відомості є предметом перевірки у кримінальному провадженні.
Судом першої інстанції враховано відповідну судову практику Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду.
Постановою Полтавського апеляційного суду від 29 липня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області 
від 22 квітня 2021 року залишено без змін. 
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив із того, що відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Тобто, підписавши іпотечне застереження, сторони визначили можливі шляхи звернення стягнення, 
які має право використати іпотекодержатель. 
У справі, яка переглядається, сторони у договорі іпотеки від 11 березня 
2008 року погодили можливість виникнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, у тому числі в порядку, встановленому статтею 38 Законом України «Про іпотеку» (пункт 5.4 договору іпотеки). 
Матеріали справи містять копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень від 23 березня 2017 року, яку останній отримав 04 квітня 
2017 року. Доказів неотримання ним указаного повідомлення (вимоги) позивач не надав, тоді як доводи в цій частині в цілому стосуються обов`язків оператора поштового зв`язку, а не іпотекодержателя, який виконав свій обов`язок, направивши відповідну вимогу ОСОБА_1 .
Апеляційний суд визнав необґрунтованими доводи позивача про те, що звіт про оцінку майна є неналежним доказом так як виготовлений 
на замовлення іншої юридичної особи, оскільки: положення закону 
і договору не містять будь-яких вимог до оцінки майна предметі іпотеки; дата і час проведення оцінки предмета іпотеки передувала факту його продажу; юридична особа, яка проводила оцінку була попереднім кредитором та відповідно мала відношення до іпотечного майна; встановлена вартість майна є більшою заставної вартості, яку сторони визначали у договорі.
Крім того, суд зауважив, що на час укладання оспорюваного договору купівлі-продажу ОСОБА_1 не повідомляв іпотекодержателя про зміну технічних характеристик предмета іпотеки, відповідних даних до реєстру речових прав на нерухоме майно не вносив, правовстановлюючого документа на новостворений об`єкт не отримував.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У касаційній скарзі, поданій у вересні 2021 року до Верховного Суду, представник ОСОБА_1 - адвокат Бабенко С. С., посилаючись 
на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задовольнити.
Підставами касаційного оскарження заявник зазначає те, що судами попередніх інстанцій застосовано норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених 
у постанові Верховного Суду від 13 листопада 2020 року у справі 
№ 303/4230/18, провадження № 61-22266св19, а також належним чином 
не досліджено зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи (пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 вересня 2021 року клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Бабенка С. С., про поновлення строку на касаційне оскарження задоволено. Поновлено представнику ОСОБА_1 - адвокату Бабенку С. С., строк на касаційне оскарження заочного рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 22 квітня 2021 року та постанови Полтавського апеляційного суду від 29 липня 2021 року. Відкрито касаційне провадження в указаній справі, витребувано цивільну справу № 524/2705/20 
із Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області. Надіслано іншим учасникам справи копію касаційної скарги та доданих 
до неї документів. Роз`яснено право подати відзив на касаційну скаргу 
та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
У вересні 2021 року справа надійшла до Верховного Суду.
 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Бабенка С. С., мотивована тим, що судами попередніх інстанцій повно та всебічно 
не з`ясовано обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, не надано оцінки наявним у справі доказам, а також не враховано правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові 
від 13 листопада 2020 року у справі № 303/4230/18, провадження 
№ 61-22266св19.
Відповідно до Закону України «Про іпотеку» передача права власності 
на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя у рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Водночас, 
у справі відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений між позивачем та банком. Оскільки сторонами не було досягнуто згоди для передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателю 
у позасудовому порядку, а тому рішення державного реєстратора та запис про право власності є протиправними та підлягають скасуванню. 
Крім того, судами не було здійснено належної оцінки ринкової вартості предмета іпотеки та не враховано, що характеристики цього об`єкту значно змінились. 
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу 
 
У жовтні 2021 року до суду касаційної інстанції надійшов відзив 
на касаційну скаргу від ОСОБА_3 , у якому вказується, що доводи касаційної скарги є безпідставними та не підлягають задоволенню, оскільки оскаржувані судові рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального 
та процесуального права, а тому просить касаційну скаргу залишити 
без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін. Вказує, 
що наслідки невідповідності оцінки предмета іпотеки звичайній ціні 
на цей предмет встановлені законом та не впливають на дійсність договору купівлі-продажу такого предмета іпотеки.
Пунктом 4.1.8 договору іпотеки від 11 березня 2008 року імперативно встановлена заборона проведення будівельних робіт відносно предмета іпотеки, окрім передбачених пунктом 4.1.7 цього договору, згідно з яким іпотекодавець зобов`язаний здійснювати поточний, а у разі необхідності - капітальний ремонт предмета іпотеки. Крім цього, у разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво, всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно 
до іпотечного договору. Посилається на відповідні правові висновки Верховного Суду.
 
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження 
в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, зокрема: 
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Бабенка С. С., задоволенню не підлягає.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального 
чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд 
і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси 
у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який 
не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи 
на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (стаття 215 ЦК України).
Виходячи із презумпції правомірності правочину (стаття 204 ЦК України, частина третя статті 215 ЦК України) обов`язок доказування недійсності правочину покладається на сторону, яка його оспорює.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку», тут і далі у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки від 11 березня 2008 року станом на 12 травня 2006 року, іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотека виникає 
на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає 
на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що 11 березня 2008 року між ОСОБА_1 і ВАТ «Ерсте Банк» було укладено кредитний договір 
№ 014/6212/4/11406, за умовами якого він отримав кредит у розмірі 200 000,00 доларів США під 12,5 % річних на строк до 10 березня 2018 року (а. с. 30-31, т. 1). 
Кредитні кошти призначені на реконструкцію будівлі адміністративного спортивно-оздоровчого та житлового призначення, розташованого 
за адресою: АДРЕСА_1 (пункт 2.1 кредитного договору). 
На забезпечення виконання умов кредитного договору 11 березня 2008 року між банком і ОСОБА_1 укладено договір іпотеки № 014/6212/4/11406, згідно з умовами якого останній передав в іпотеку банку нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 450,2 кв. м, яке належить йому на праві власності на підставі договору купівлі-продажу № 11, посвідченого приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Веселовським А. Г. 15 липня 2004 року, і зареєстрованого в бюро технічної інвентаризації в книзі ОН-3 
за номером запису № 551. Заставна вартість предмета іпотеки визначена сторонами в сумі 2 667 228,00 грн (а. с. 21-22, 57-59, т. 1). 
У період із 06 січня 2010 року по 16 жовтня 2012 року між банком
і ОСОБА_1 були укладені додаткові угоди до кредитного договору 
та договору іпотеки (а. с. 37-41, 51, 53, 55, 60-65, т. 1).
29 вересня 2014 року право вимоги за вказаним договором іпотеки перейшло від ВАТ «Ерсте Банк» до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Вендор», 20 травня 2015 року - 
від товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Вендор» до товариства з обмеженою відповідальністю «ФІНАНС ТРАСТ ГРУП», а 09 лютого 2017 року від товариства з обмеженою відповідальністю «ФІНАНС ТРАСТ ГРУП» до ТОВ «ФК «Інновація», що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 
(а. с. 71-72, т. 1).
10 липня 2017 року між ТОВ «ФК «Інновація» та ТОВ «Верум нерухомість» укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Анохіною В. М., зареєстрований в реєстрі за № 1142, відповідно до якого продавець зобов`язався у порядку та на умовах, визначених у договорі передати у власність покупця, а покупець зобов`язується у порядку 
та на умовах договору прийняти та оплатити нежитлову будівлю площею 444,4 кв. м, що знаходиться за адресою: 
АДРЕСА_1 . Нежитлова будівля загальною площею 450,2 кв. м передається разом із усіма її приналежностями 
та невід`ємними поліпшеннями (пункт 1 договору купівлі-продажу) (а. с. 76-78, т. 1). 
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги 
за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частини перша та третя статті 33 Закону України «Про іпотеку»).
За змістом статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя 
не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати 
як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки 
в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, так і право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до пункту 5.4 договору іпотеки від 11 березня 2008 року звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється: за рішенням суду; 
у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; 
шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Пунктом 5.5.1 договору іпотеки від 11 березня 2008 року передбачено,
що цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, 
на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може: 
-       згідно зі статтею 37 Закону України «Про іпотеку» задовольнити забезпечені іпотекою вимоги іпотекодержателя за кредитним договором шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. 
У цьому випадку цей договір (застереження) є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки;
-       згідно зі статтею 38 Закону України «Про іпотеку» та в порядку встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» продати предмет іпотеки від свого імені будь-якій особі покупцеві, 
при цьому ціна продажу предмета іпотеки може бути встановлена 
за вибором іпотекодержателя, або в розмірі заставної вартості предмета іпотеки, визначеної у пункті 1.3 цього договору, 
яка сторонами визначається як ціна продажу предмета іпотеки, 
або на підставі оцінки майна, що підготовлена незалежним суб`єктом оціночної діяльності. Договір купівлі-продажу, укладений 
у відповідності до цього пункту є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що сторони у договорі іпотеки від 11 березня 2008 року передбачили право іпотекодержателя набути право власності на спірне майно позасудовим способом, тобто в іпотечному договорі міститься відповідне застереження.
Згідно з положеннями статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги 
на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. 
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця 
на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Тобто, завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням 
за основним зобов`язанням: за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем); за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин станом на 04 червня 2017 року, визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно 
та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав 
на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 4 частини першої статті 3 цього Закону, тут і далі у редакції, чинній на час державної реєстрації права власності на спірну квартиру станом на 04 лютого 2019 року).
Етапами державної реєстрації речового права є перевірка документів 
на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмова у проведенні державної реєстрації прав 
та прийняття відповідних рішень (пункт 4 частини першої статті 18 
Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Згідно з частиною третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей 
про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться 
у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, 
що підлягає державній реєстрації.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України 
у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 
2015 року № 1127 (далі - Порядок), яким зокрема, визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході 
її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Згідно з пунктом 57 Порядку, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин станом на 04 лютого 2017 року, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку 
з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Абзацом першим пункту 61 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», якій кореспондують положення пункту 5.5 договору іпотеки від 11 березня 
2008 року, передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю
та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. 
У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення 
на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання 
на підставі договору.
Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України 
від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.
Матеріали справи містять копію рекомендованого повідомлення 
про вручення поштового відправлення - вимоги ТОВ «ФК «Інновація» 
про усунення порушень від 23 березня 2017 року, яку ОСОБА_1 отримав 04 квітня 2017 року (а. с. 169, т. 1). 
У постанові від 29 вересня 2020 року у справі 757/13243/17, провадження 
№ 14-711цс19, Велика Палата Верховного Суду, серед іншого вказала, 
що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку.
Позивач не надав доказів, що вказане повідомлення (вимогу) не було ним отримано, як і не спростував факт направлення іпотекодержателем такого повідомлення. Посилаючись на те, що його підпис на ньому підроблено, клопотань про призначення у справі почеркознавчої експертизи не заявляв. 
Приватному нотаріусу Анохіній В. М. для посвідчення договору купівлі-продажу від 10 липня 2017 року та реєстрації права власності на іпотечне майно за ТОВ «Верум нерухомість» надано повний пакет документів, а тому порушень в її діях не вбачається. 
Доказів на спростування наведеного позивачем не надано.
Причому пункт 3 договору купівлі-продажу містить вказівку про виконання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення відповідної вимоги (поштове відправлення ПАТ «Укрпошта», штрихкодовий ідентифікатор 0113326387796).
Слід зауважити, що наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Судами надано належну оцінку вказаним доводам позивача 
та обґрунтовано їх відхилено.
Також, відхиляючи твердження позивача про невідповідність вартості предмета іпотеки його дійсній ринковій вартості, суд першої інстанції вірно вказав, що закон не пов`язує недійсність договору купівлі-продажу 
із невідповідністю ціни продажу предмета іпотеки реальній ринковій вартості, адже такі наслідки визначені в законі, - відшкодування іпотекодержателем різниці між ціною продажу предмета іпотеки 
та звичайною ціною на нього (частина перша статті 38 Закону України 
«Про іпотеку»). 
ОСОБА_1 таких вимог не заявляв, а тому доводи касаційної скарги 
в цій частині є необґрунтованими та не впливають на законність судових рішень у справі.

При цьому апеляційний суд правильно вказав і на тому, що положення закону і договору не містять будь-яких вимог до оцінки майна предмета іпотеки; дата і час проведення оцінки предмета іпотеки передувала факту його продажу; юридична особа, яка проводила оцінку була попереднім кредитором та відповідно мала відношення до іпотечного майна; встановлена вартість майна (2 898 400,00 грн) є більшою заставної вартості (2 667 228,00 грн), яку сторони визначали у договорі.
Разом із тим, до укладення оспорюваного договору купівлі-продажу ОСОБА_1 не повідомляв іпотекодержателя про зміну технічних характеристик предмета іпотеки, відповідних даних до реєстру речових прав на нерухоме майно не вносив, правовстановлюючого документа 
на новостворений об`єкт не отримував. 
Верховний Суд погоджується з такими висновками судів попередніх інстанцій та зауважує, що незгода іпотекодавця з укладенням договору купівлі-продажу за ціною, яка його не влаштовує, не є обставиною, з якою закон пов`язує недійсність договору купівлі-продажу у розумінні статті 215 ЦК України (правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах: 
від 13 березня 2018 року у справі № 914/881/17, від 12 вересня 2018 року 
у справі № 766/13946/16-ц, провадження № 61-17792св18, від 10 квітня 
2019 року у справі № 643/8134/16-ц, провадження № 61-224св17).
За загальними правилами доказування, визначеними статтями 12, 
81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися 
на припущеннях.
З урахуванням наведеного, суд першої інстанції, з яким погодився 
й апеляційний суд, обґрунтовано виходив із того, що позивач не довів належними та допустимими доказами підстав, передбачених статтями 203, 215 ЦК України, для визнання недійсним договору купівлі-продажу 
від 10 липня 2017 року, а також не надав достатніх доказів, 
які б спростували обставини щодо додержання процедури проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
Правильними є посилання районного суду й на те, що приватний нотаріус Анохіна В. М. не є належним відповідачем у справі в частині вимог 
про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності 
на нерухоме майно та визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Не заслуговують на увагу доводи касаційної скарги щодо неврахування судами відповідної судової практики Верховного Суду, оскільки у наведеній заявником справі та у справі, яка переглядається, різні фактичні обставини, доказування вимог і застосовані до них норми права.
Колегією суддів не встановлено неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права при вирішенні спору, 
а також порушення норм процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи. Відповідні доводи касаційної скарги зводяться до незгоди заявника з ухваленими судовими рішеннями й відхиляються Верховним Судом.
У силу положень частини третьої статті 89 ЦПК України судами всебічно, повно та об`єктивно надано оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному окремому доказу, а підстави їх врахування чи відхилення 
є мотивованими.
Наведені у касаційній скарзі доводи висновків судів не спростовують, 
на їх законність не впливають, в основному направлені на переоцінку доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції. При цьому такі доводи були предметом дослідження в судах із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції. 
Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торіха проти Іспанії»). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»). 
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, 
на законність та обґрунтованість судових рішень не впливають.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Бабенка Сергія Сергійовича, залишити без задоволення.
Заочне рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука Полтавської області від 22 квітня 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 29 липня 2021 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту 
її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:                                                                                               Д. Д. Луспеник
Б. І. Гулько
Г. В. Коломієць