ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 лютого 2022 року 
м. Київ

cправа №  922/3397/20 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Зуєва В. А.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Дайнеги К. В. (у порядку самопредставництва),
відповідача - Капинос А. Д. (у порядку самопредставництва),
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради 
на рішення Господарського суду Харківської області від 16.12.2020 (суддя Прохоров С. А.) та постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.09.2021 (судді: Пелипенко Н. М. - головуючий, Барбашова С. В., Істоміна О. А.) у справі
за позовом Харківської міської ради
до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко"
про розірвання договору.

Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1. У жовтні 2020 року Харківська міська рада (далі - Міськрада) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" (далі - Товариство), в якому просила суд:
1) розірвати договір оренди землі, укладений 06.04.2007 між Міськрадою та Товариством, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" (далі - ДП "Центр державного земельного кадастру") при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель від 18.05.2007 за №     340767100051 (далі - договір оренди);
2) усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 1,4935 га, кадастровий номер 6310136600:09:002:0024 (далі - земельна ділянка), розташованої у пров. Амурському, 36, у м. Харкові, яка використовується Товариством, шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці;
3) зобов`язати Товариство повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Міськради спірну земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
2. Позовні вимоги з посиланням на положення статей 1, 13, 32 Закону України "Про оренду землі" та пункти 7, 17, 32 договору оренди обґрунтовано тим, що відповідач порушив істотні умови договору оренди шляхом самочинного будівництва 9 нежитлових приміщень, які цілком або частково розташовані на спірній земельній ділянці, у зв`язку з чим земельна ділянка використовуються з порушенням вимог земельного законодавства, а договір підлягає розірванню.
Посилаючись на положення статей 321, 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 125, 152, 158 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), позивач зазначив, що розміщення на земельній ділянці комунальної власності споруд торгівельного призначення перешкоджає законному власнику спірної земельної ділянки (територіальній громаді м. Харкова в особі Міськради) володіти, розпоряджатися та користуватися цією земельною ділянкою під зазначеними об`єктами, що є підставою для усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу таких споруд.
Позивач також зазначив, що відповідно до пунктів 21, 31 договору оренди відповідач, у разі розірвання договору оренди землі у судовому порядку, зобов`язаний повернути спірну земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
Відповідач заявив про сплив позовної давності з огляду на те, що з наданих позивачем доказів вбачається, що торгівельні павільйони було розміщено на земельній ділянці з 2008 року, фактично про наявність торгівельних павільйонів Міськрада довідалася 02.06.2017, тоді як з позовом про розірвання договору оренди землі з підстав невиконання умов договору позивач звернувся лише у жовтні 2020 році за відсутності обґрунтувань та доказів щодо поважності пропуску строку позовної давності.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій 
3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 16.12.2020, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 14.09.2021, у позові відмовлено повністю. 
4. Вирішуючи цей господарський спір, суд першої інстанції виходив з того, що передбачений статтею 391 ЦК України спосіб захисту - усунення перешкод у здійсненні власником прав користування та розпорядження своїм майном підлягає застосуванню у тих випадках, коли між позивачем, який є власником майна, і відповідачем, який користується спірним майном, не існує договірних відносин щодо цього майна і майно перебуває у користуванні відповідача не на підставі договору, укладеного з позивачем. Водночас у цій справі відповідач користується земельною ділянкою на відповідній правовій підставі, а саме на підставі спірного договору оренди землі, який не припинив дію, не визнаний недійсним і не розірваний, у зв`язку з чим суд відхилив посилання позивача на вчинення відповідачем перешкод у користуванні земельною ділянкою (порушення права користування), оскільки своє право користування земельною ділянкою позивач передав відповідачу за договором оренди.
5. Суд погодився з доводами відповідача про те, що позовна вимога про зобов`язання повернення земельної ділянки є передчасною, оскільки за захистом порушеного права Міськрада зможе звернутися до суду у разі невиконання орендарем вимоги про повернення земельної ділянки.
6. Щодо позовних вимог про розірвання спірного договору оренди землі суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не виконано обов`язок щодо зазначення істотних порушень умов спірного договору та шкоди, яка завдана йому відповідачем; не наведено жодних доводів про те, яку саме шкоду завдано позивачу розміщенням будівель, і в чому саме позивач позбавляється того, на що він розраховував при укладанні договору. До того ж суд вважав, що вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки, на якій розташовані належні відповідачу на праві власності об`єкти нерухомості, жодним чином не узгоджується з вимогами справедливості, добросовісності та розумності відповідно до положень пункту 6 статті 3 ЦК України, та фактично спрямована на позбавлення відповідача можливості мирно володіти належним йому на праві власності нерухомим майном, що є грубим порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Судом також встановлено, що за фактичних обставин справи Міськрада протягом тривалого часу погоджувалася з використанням земельної ділянки Товариством, про що свідчать укладенні додаткові угоди у 2008, 2009 та 2011 роках та ініціювання укладення додаткової угоди в 2020 році. Спірний договір оренди поновлювася орендарем за наявності торгівельних павільйонів, розташованих на земельній ділянці, а фактом укладання додаткової угоди Міськрада підтвердила належне виконанням Товариством обов`язків за умовами договору.
Оскільки суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що право або охоронюваний законом інтерес Міськради Товариством не порушено, тому суди не     застосували наслідки спливу позовної давності, які визначені частиною 4 статті 267 ЦК України та про яку заявлено відповідачем.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
7. У касаційній скарзі Міськрада просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
8. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що судом апеляційної інстанції не враховано висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.06.2020 у справі № 916/2791/13, у постанові Верховного Суду від 11.04.2018 у справі № 910/9140/17 щодо застосування статей 24, 25, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", статей 627- 629 ЦК України; у постановах Верховного Суду від 19.11.2019 у справі № 924/624/16, від 12.04.2018 у справі №     926/2189/17, від 03.06.2020 у справі № 916/1666/18, від 26.05.2020 у справі №     906/656/19 щодо застосування статті 152 ЗК України, статті 391 ЦК України.
Скаржник також посилається на необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 24.10.2019 у справі № 905/799/18.
Скаржник зазначає як підставу для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України - відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування статті 32 Закону України "Про оренду землі" виключно у поєднанні з нормою статті 651 ЦК України у спорі щодо розірвання договору оренди землі з підстав самовільної забудови земельної ділянки.
Узагальнені доводи інших учасників справи
9. Відзиву на касаційну скаргу від відповідача до суду не надійшло.
Розгляд справи
10. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.12.2021 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Міськради на рішення Господарського суду Харківської області від 16.12.2020 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.09.2021 у справі № 922/3397/20 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 13.01.2022.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.01.2022 оголошено перерву до 01.02.2022.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.02.2022 у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю судді Багай     Н. О., визначено такий склад колегії суддів: Чумак Ю. Я. - головуючий, Дроботова     Т.     Б., Зуєв В. А.
10.01.2022 до Верховного Суду від відповідача надійшло клопотання про зупинення провадження у справі на підставі пункту 7 частини 1 статті 228 ГПК України до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 922/3166/20.
Верховний Суд не вбачає підстав для задоволення клопотання відповідача з огляду на таке.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.07.2021 справу № 922/3166/20 за касаційною скаргою Товариства на постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.04.2021 у справі за позовом Міськради до Товариства про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та зобов`язання вчинити певні дії передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду у зв`язку з необхідністю відступити від висновку про те, що позов про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на який не поширюються вимоги щодо позовної давності, викладеного у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.03.2020 у справі № 527/605/17 та від 12.06.2019 у справі № 527/600/17.
Разом з тим у справі, яка розглядається (№ 922/3397/20), відмовляючи у позові, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про необґрунтованість позовних вимог, тому положення щодо позовної давності судами не застосовувалися, отже, немає підстав для зупинення провадження у цій справі.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
11. Рішенням Міськради від 22.11.2006 № 179/06 Товариству було надано в оренду земельну ділянку загальною площею 2,2772 га (в тому числі: ділянка № 1 - 0,7837 га, ділянка № 2 - 2,4935 га) у пров. Амурському, 36, (Київський район) в межах, які визначені договором оренди земельної ділянки від 25.12.2003, реєстраційний № 66113/03, для експлуатації та обслуговування торговельного комплексу з продажу непродовольчих товарів (будівля торговельного комплексу та торговельні павільйони) строком з 01.12.2005 до 01.12.2010.
12. На підставі зазначеного рішення між Міськрадою та Товариством було укладено договір оренди землі від 06.04.2007 (далі - договір оренди землі), зареєстрований у ДП "Центр державного земельного кадастру" в Державному реєстрі земель від 18.05.2007 № 340767100051, на користування земельною ділянкою площею 1,4935 га, розташованої у м. Харкові, пров. Амурський, 36, кадастровий номер 6310136600:09:002:0024.
13. 17.12.2008 між Міськрадою та Товариством було укладено додаткову угоду до договору оренди землі, яка зареєстрована 25.02.2009 у ДП "Центр державного земельного кадастру" в Державному реєстрі земель за №     340967100065, за умовами якої сторони домовились змінити та викласти пункти 5 та 9 договору оренди землі у редакції, викладеній у цій додатковій угоді.
14. 24.04.2009 між Міськрадою та Товариством було укладено додаткову угоду до договору оренди землі, яка зареєстрована 29.05.2009 у ДП "Центр державного земельного кадастру" в Державному реєстрі земель за №     340967100137, за умовами якої сторони домовились змінити та викласти пункти 5 та 9 договору оренди землі у редакції, викладеній у цій додатковій угоді.
15. Між позивачем та відповідачем було укладено додаткову угоду від 21.11.2011 до договору оренди землі, зареєстровану в Управлінні Держкомзему у місті Харкові в Державному реєстрі земель 30.01.2012 за № 631010004000331, за умовами якої сторони погодили внесення змін до пунктів 5, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 20, 21, 28, 31 та 40, виклавши їх у редакції, наведеній у цій додатковій угоді, зокрема, строк дії договору було поновлено до 31.09.2021.
16. У липні 2020 року Міськрадою було ініційовано внесення змін до договору, що підтверджується доказами, наданими до матеріалів справи, а саме, орендодавцем на адресу орендаря було направлено:
- лист-пропозицію від 18.06.2020 № 4722/0/225-20 про зміну договору оренди землі;
- додаткову угоду до договору оренди землі, поновленого додатковою угодою від 30.01.2012 за № 631010004000331, зареєстрованою в Управлінні Держкомзему у місті Харків від 03.07.2020 у двох примірниках;
- розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2018 № 417/20, у двох примірниках.
17. Листом від 31.07.2020 № 927 "Про розгляд листа пропозиції про зміну договору оренди землі" Товариство повідомило Міськраду, що не заперечує щодо внесення змін до договору оренди землі, поновленого додатковою угодою від 30.01.2012 за № 631010004000331, зареєстрованою в Управлінні Держкомзему у місті Харкові, після усунення суперечностей у розрахунку розміру орендної плати та вжиття відповідних заходів для врегулювання розбіжностей (відповідно до протоколу розбіжностей).
18. 01.09.2020 на адресу Товариства засобами поштового зв`язку від Департаменту земельних відносин Міськради надійшов лист від 20.08.2020 №     6856/0/225-20, в якому зазначено, що на теперішній час виконавчими органами Міськради вживаються заходи щодо приведення форми договору оренди землі у відповідність до вимог, встановлених діючим законодавством. За таких обставин відповідача було повідомлено, що питання про укладення додаткової угоди до договору оренди землі буде розглянуто після приведення типової форми договору оренди землі до вимог чинного законодавства.
19. Відповідно до листа Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Міськради від 09.07.2020 №     1027/0/250-20 Інспекцією протягом 2017- 2020 років були проведені позапланові перевірки щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил на об`єкті: "Об`єкт будівництва по пров. Амурському, 36 у м. Харкові, кадастровий номер 6310136600:09:002:0024".
Крім того, відповідно до інформації, зазначеної у листі Інспекції, в єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, розміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекції України, який містить відповідну інформацію з травня 2011 року, відсутня інформація щодо об`єкта будівництва, розташованого на земельній ділянці у пров. Амурському, 36 у м. Харкові.
20. Відповідно до акта обстеження земельної ділянки від 03.09.2020, складеного головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Міськради Соколовим С. С., який провів комплекс перевірочних заходів щодо земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Харків, пров. Амурський, 36, встановлено, що на цій земельній ділянці знаходиться нежитлова будівля літ. "Д-2" та споруди торгівельного призначення. У цьому акті також зазначено, що під час обстеження земельної ділянки здійснювалась фотозйомка; план-схема обстеження земельної ділянки додається.
21. Спір у справі виник у зв`язку з наявністю/відсутністю істотного порушення орендарем умов договору (пунктів 7, 17 договору оренди землі), а саме самовільною забудовою земельної ділянки та, відповідно, наявністю/відсутністю підстав для розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні Міськрадою цією земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд та зобов`язання повернути земельну ділянку.
Позиція Верховного Суду
22. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
23. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке. 
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.
24. Касаційну скаргу з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України мотивовано тим, що судом апеляційної інстанції не враховано висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.06.2020 у справі № 916/2791/13, у постанові Верховного Суду від 11.04.2018 у справі №     910/9140/17 щодо застосування статей 24, 25, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", статей 627- 629 ЦК України; у постановах Верховного Суду від 19.11.2019 у справі № 924/624/16, від 12.04.2018 у справі №     926/2189/17, від 03.06.2020 у справі № 916/1666/18, від 26.05.2020 у справі №     906/656/19 щодо застосування статті 152 ЗК України, статті 391 ЦК України.
25. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
26. При цьому на предмет подібності слід оцінити саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін у справі та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їх змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність необхідно також визначати за суб`єктним і об`єктним критерієм відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (пункт 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20).
27. Предметом позову у справі, яка розглядається, є матеріально-правові вимоги про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та повернення земельної ділянки, які обґрунтовані тим, що за відсутності дозвільних документів та письмової згоди орендодавця орендарем було здійснено самочинне будівництво на орендованій земельній ділянці.
28. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.06.2020 у справі №     916/2791/13, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі як на підставу касаційного оскарження і в якій, вважаючи, що відповідач розпочав та здійснив самочинне будівництво з порушенням будівельних норм і правил, всупереч вимогам земельного та природоохоронного законодавства, на землях комунальної власності, прокуратура звернулася з позовом на захист порушеного права територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, викладено правову позицію: 
"6.21. Щодо змісту прав орендаря земельної ділянки, то приписами статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. При цьому орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
6.22. Зазначене відповідає частині першій статті 628 ЦК України, яка передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до частини шостої цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Кодексу)."
29. У постанові Верховного Суду від 11.04.2018 у справі № 910/9140/17, в якій розглядалися позовні вимоги про зобов`язання відповідача у зазначеній справі виконати умови договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, шляхом укладення з балансоутримувачем договору про надання послуг з утримання орендованого майна в запропонованій позивачем редакції, викладено правову позицію: "Одним із основоположних принципів приватноправового регулювання є закріплений в пункті 3 статті 3 та статті 627 ЦК України принцип свободи договору, відповідно до якого укладення договору носить добровільний характер і ніхто не може бути примушений до вступу в договірні відносини. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 стаття 627 цього Кодексу). Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Отже, якщо сторони досягли домовленості згідно з положеннями статей 207, 640 ЦК України та уклали договір оренди, у якому передбачили умови його виконання, то ці умови мають виконуватись, що свідчить як про реалізацію сторонами свободи договору, так і недопущення порушення умов цього договору".
30. Колегія суддів звертає увагу на те, що у пункті 17 договору оренди землі сторонами погоджено, що умовою збереження стану об`єкта оренди є заборона самовільної забудови земельної ділянки.
Пунктом 7 зазначеного договору встановлена заборона будь-якого будівництва та реконструкції існуючих будівель без відповідного дозволу.
Підпунктом б) пункту 30 спірного договору передбачено, що орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження.
Підпунктом є) пункту 31 договору оренди землі встановлено, що орендар зобов`язаний дотримуватися правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови м. Харкова, чинного законодавства України.
Відповідно до підпункту б) пункту 38 зазначеного договору дія цього договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. 
31. Отже, посилання скаржника на помилкове неврахування судом апеляційної інстанції норм цивільного права, які визначають загальні положення про договір, а саме - статті 627- 629 ЦК України, а також статті 25 Закону України "Про оренду землі", необхідність застосування яких наведена у постановах Верховного Суду, колегія суддів вважає обґрунтованим, оскільки, передаючи в оренду спірну земельну ділянку комунальної власності міста Харкова, основний інтерес Міськради полягав не тільки в отриманні орендної плати, але і в дотриманні умов використання земельної ділянки іншою стороною, та можливості повернення земельної ділянки у відповідному стані після закінчення договору оренди. 
Тобто зазначена позивачем підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час касаційного провадження.
32. Водночас колегія суддів вважає помилковими посилання скаржника на постанови Верховного Суду від 19.11.2019 у справі № 924/624/16, від 12.04.2018 у справі № 926/2189/17, від 03.06.2020 у справі №     916/1666/18, в яких позовні вимоги обґрунтовано відсутністю договірних відносин з відповідачем, тобто правовідносини у цих справах не є подібними до правовідносин у справі, яка розглядається, зважаючи на відсутність судового рішення про розірвання оспорюваного договору оренди землі. З огляду на відмінність підстав позову і фактичних обставин справи №     906/656/19, в якій позивач вимагав припинення встановленого земельного сервітуту та усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом зобов`язання відповідача демонтувати належну йому частину електромережі, зведену відповідно до умов оспорюваного договору, від справи, яка розглядається (№     922/3397/20), в якій позивач згоди на забудову спірної земельної ділянки не давав, колегія суддів вважає безпідставним посилання скаржника на подібність правовідносин у цих справах.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 2 частини 2 статті 287 ГПК України
33. Щодо необхідності відступлення від застосованого судом апеляційної інстанції висновку Верховного Суду, наведеного у постанові від 24.10.2019 у справі № 905/799/18, в якій позовні вимоги прокуратури про розірвання договору оренди земельної ділянки та про зобов`язання відповідача повернути на користь територіальної громади земельну ділянку мотивовано невиконанням відповідачем умов договору, а саме відповідач на виконання умов договору мав розпочати будівництво об`єкта та використовувати земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у договорі, однак станом на час розгляду справи за місцем розташування земельної ділянки не виявлено факту виконання будівельних робіт, слід зазначити таке.
34. Позивач у касаційній скарзі зазначає, що підстави позову у справі №     905/799/18 і №     922/3397/20 є різними, що унеможливлює застосування зазначеної постанови Верховного Суду для врегулювання спору у справі, яка розглядається.
35. Принцип правової визначеності вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності правових норм, зокрема їх передбачуваності (прогнозованості) і стабільності.
Єдність однакового застосування закону забезпечує правову визначеність та втілюється шляхом однакового застосування судом того самого закону в подібних справах.
36. З урахуванням того, що у справі №     905/799/18 підставою позову стало недотримання відповідачем строків, визначених у договорі, щодо початку будівництва на орендованій земельній ділянці, на відміну від справи, яка розглядається (№ 922/3397/20), в якій підставою позову стало здійснення орендарем самочинного будівництва на орендованій земельній ділянці за наявності умови договору про заборону самовільної забудови земельної ділянки, колегія суддів погоджується з доводами скаржника про неподібність правовідносин у справах №     905/799/18 і №     922/3397/20, тому Верховний Суд не вбачає підстав для відступу від правового висновку, викладеного у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.10.2019 у справі № 905/799/18.
Таким чином, зазначена позивачем підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 2 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України
37. Обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, Міськрада зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування статті 32 Закону України "Про оренду землі" виключно у поєднанні з нормою статті 651 ЦК України у спорі щодо розірвання договору оренди землі з підстав самовільної забудови земельної ділянки.
38. Водночас у постанові Верховного Суду від 12.05.2021 у справі № 922/3527/19 наведено такий правовий висновок:
"Згідно із частинами третьою, четвертою статті 31 та частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Стаття 141 ЗК України передбачає підстави припинення права користування земельною ділянкою, серед яких відсутня така підстава, як факт самочинної забудови переданих в оренду земельних ділянок.
Разом з тим за приписами частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Отже, до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України і при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин самочинного будівництва застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України."
39. Таким чином, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, оскільки на теперішній час є висновок Верховного Суду щодо питання застосування статті 32 Закону України "Про оренду землі" виключно у поєднанні з нормою статті 651 ЦК України у спорі щодо розірвання договору оренди землі з підстав самовільної забудови земельної ділянки, який (висновок) викладено у постанові Верховного Суду від 12.05.2021 у справі №     922/3527/19, однак з матеріалів цієї справи вбачається, що суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення місцевого господарського суду без врахування такого правового висновку, що свідчить про необхідність скасування оскаржуваних судових рішень у цій справі.
40. Водночас застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність і розумність.
41. Верховний Суд вважає передчасним висновок судів попередніх інстанцій про те, що поновлення на новий строк спірного договору оренди землі за наявності самочинно побудованих торгівельних павільйонів, розташованих на земельній ділянці, свідчить, що Міськрада фактично погодилася з використанням Товариством земельної ділянки за наявності самочинно побудованих торгівельних павільйонів.
42. Так, позивач наполягає, що про існування самочинно побудованих на орендованій земельній ділянці об`єктів він дізнався у травні 2017 року після проведення Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Міськради позапланової перевірки дотримання Товариством законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил. За виявлене порушення містобудівного законодавства відповідача було притягнуто до відповідальності.
На час звернення позивача до суду з позовом про розірвання договору оренди землі відповідачем не були усунуті допущені порушення, що не заперечується останнім.
Проте ці доводи скаржника були залишені поза увагою судів попередніх інстанцій.
43. Таким чином, суди попередніх інстанцій не дослідили обставин існування самовільно побудованих відповідачем на орендованій земельній ділянці споруд.
Допущені судами процесуальні порушення - недослідження зібраних у справі доказів унеможливило встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення справи. 
44. З огляду на викладене висновки судів першої й апеляційної інстанцій про відмову у задоволенні позову Міськради без встановлення всіх фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, є передчасними. При цьому суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).
45. У зв`язку з тим, що судові інстанції припустилися порушення вимог статті 236 ГПК України щодо всебічного, повного й об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, ухвалені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа направленню на новий розгляд до суду першої інстанції. 
Висновки Верховного Суду
46. За змістом частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
47. Оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції наведеним критеріям не відповідають. 
48. Згідно із пунктами 1, 3 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази; суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.
49. Ураховуючи підтвердження підстав оскарження щодо неврахування висновків Верховного Суду та допущені судами попередніх інстанцій порушення норм процесуального права та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, ухвалені у справі рішення та постанову слід скасувати із направленням справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції, а касаційну скаргу задовольнити частково.
50. Під час нового розгляду справи господарському суду слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
Розподіл судових витрат
51. З огляду на висновок щодо суті касаційної скарги судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами розгляду спору.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Харківської області від 16.12.2020 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.09.2021 у справі №     922/3397/20 скасувати, справу направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий                                                                                Ю. Я. Чумак

Судді                                                                                          Т. Б. Дроботова

                                                                                          В. А. Зуєв