ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 листопада 2021 року 
м. Київ

Справа №  922/938/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача (прокуратури) - Семенчука М. А. (посвідчення від 09.07.2020 № 056670),
відповідача-1 - Підлісної К. О. (у порядку самопредставництва),
відповідача-2 - Скринніка І. А. (адвокат),
розглянув касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 14.06.2021 (суддя Калініченко Н. В.) та постанову Східного апеляційного господарського суду від  03.08.2021 (головуючий - Гребенюк Н. В., судді Зубченко І. В., Медуниця О. Є.) у справі
за позовом керівника Немишлянської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави
до: 1) Харківської міської ради, 
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Аклор"  
про визнання незаконними та скасування рішень органу місцевого самоврядування.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У березні 2021 року керівник Немишлянської окружної прокуратури м. Харкова (далі - Прокурор, позивач) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (далі - Харківська міськрада, Міськрада, відповідач-1) і Товариства з обмеженою відповідальністю "Аклор" (далі - ТОВ  "Аклор", Товариство, відповідач-2) про: 1) визнання незаконним та скасування підпункту 5.1, 5.2 пункту 5 додатку № 1 до рішення 37 сесії Харківської міськради 7 скликання "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" від 19.08.2020 № 2229/20 (далі - рішення Харківської міськради від 19.08.2020 № 2229/20, оспорюване рішення від  19.08.2020); 2)  визнання незаконним та скасування пункту 15 додатку № 1 до рішення 3 сесії Харківської міськради 8 скликання "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок" від 24.02.2021 № 49/21 (далі - рішення Харківської міськради від 24.02.2021 № 49/21, оспорюване рішення від 24.02.2021 № 49/21), яким надано в оренду Товариству земельну ділянку площею 4,2888 га, кадастровий номер 6310138500:07:001:0121, розташовану за адресою: м. Харків, проспект Маршала Жукова, 2-Б (Немишлянський район) (далі - спірна земельна ділянка), з посиланням на положення статей 79, 83, 116, 124, 134, 135 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 21, 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 6, 16 Закону України "Про оренду землі", статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статті 11 Закону України "Про будівельні норми", статті 23 Закону України "Про прокуратуру".
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що згідно з оспорюваними рішеннями Міськрада незаконно надала Товариству спірну земельну ділянку на неконкурентних засадах (без проведення земельних торгів), оскільки її надано для будівництва багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, а не для обслуговування та експлуатації належної відповідачу-2 нежитлової будівлі літ. "Г- 2", розташованої за адресою: м.  Харків, проспект Маршала Жукова, 2-А. 
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 14.06.2021, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від  03.08.2021, у позові відмовлено повністю.
4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на положення статей 4, 21, 172 ЦК України, статей 12, 19, 20, 791, 83, 123, 124, 134, 135, 152 ЗК України, статей 16, 24, 26, 59, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 20, 34 Закону України "Про державний земельний кадастр", статті 17 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статті 16 Закону України "Про оренду землі", статті 50 Закону України "Про землеустрій", статті 13 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких апеляційний суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на недоведеність позивачем належними і допустимими доказами наявності передбачених законом підстав для продажу права оренди спірної земельної ділянки на конкурентних засадах (земельних торгах), оскільки: 1) оспорювані рішення прийнято органом місцевого самоврядування на підставі чинного законодавства, в інтересах територіальної громади міста та в межах наданих повноважень; 2) чинними положеннями законодавства, Державними будівельними нормами "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92", затвердженими наказом Держкоммістобудування України від  17.04.1992 № 44; Державними будівельними нормами ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, затвердженими наказом Мінрегіонбуду України від 26.04.2019 № 104, Державними санітарними правилами планування та забудови населених пунктів, затвердженими наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19.06.1996 № 173; Державні будівельні норми "Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005", затвердженими наказом Держбуду України від 18.05.2005 № 80, не визначено нормативів розміру та меж земельних ділянок, не визначено площі відведеної земельної ділянки в залежності від площі споруд, що на ній знаходяться; 3) Прокурор не надав жодних доказів на підтвердження необхідності використання Товариством меншого розміру земельної ділянки для обслуговування належного йому об`єкта нерухомості, не ініціював питання визначення такого розміру шляхом проведення експертизи в досудовому порядку або на стадії судового розгляду справи, а також не навів жодних порушень чинного законодавства при затвердженні проекту землеустрою спірної земельної ділянки, наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою, невідповідності такого проекту землеустрою вимогам законодавства та нормативно-правових актів.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду постановою суду апеляційної інстанції, заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, а саме статей 120, 122, 124, 134  ЗК України, статті 377 ЦК України, статті 6 Закону України "Про оренду землі", статей 4, 5, 13, 14, 73, 74, 76- 80, 86, 236 ГПК України, наголошуючи, що: 1) суди не врахували висновків щодо застосування положень статей 122, 124, 134, 135 ЗК України у подібних правовідносинах, викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від  11.08.2021 у справі № 922/443/20, від  14.03.2019 у справі № 915/182/17, від  01.07.2020 у справі №910/9028/19, від 31.03.2021 у справі № 922/1431/20, від 20.04.2021 у справі № 909/1345/14; 
2) суди не врахували висновків щодо застосування норм статей 120, 134 ЗК України та статті 377 ЦК України у подібних правовідносинах, наведених у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14.02.2018 у справі № 592/6097/15-ц та у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від  09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, від 22.03.2018 у справі №  910/13129/17, від  05.09.2018 у справі № 910/1356/13; від 14.03.2019 у справі №  915/182/17, від  06.11.2019 у справі № 910/23595/17; 
3) суди не врахували висновків щодо застосування статті 13 ГПК України, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі №  129/1033/13-ц та у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №  917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі №  917/2101/17, від 25.06.2020 у справі №924/233/18; 
4) оскільки особа, яка придбала нерухоме майно, відповідно до частини 2 статті 134 ЗК України має право на придбання на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) прав саме на земельну ділянку (її частину), право на яку мав попередній власник нерухомості і яке перейшло до цього нового власника нерухомості саме з метою, пов`язаною з обслуговуванням (експлуатацією) відповідної нерухомості, розташованої на цій земельній ділянці, то місцевим та апеляційним господарськими судами не враховано, що згідно з оспорюваними рішеннями Харківська міськрада всупереч вимогам статей 124, 134, 135 ЗК України надала Товариству спірну земельну ділянку не для обслуговування нежитлової будівлі літ. "Г- 2", а для будівництва багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури на проспекті Маршала Жукова, 2-Б. Таким чином, у силу статей 124, 134 ЗК України ТОВ "Аклор" мало право лише за результатами проведених земельних торгів отримати спірну земельну ділянку з метою будівництва нового об`єкта (житлового комплексу) за рахунок знесення належної йому на праві власності нежитлової будівлі, яку станом на 02.06.2021 було знищено згідно з даними витягу від  29.06.2021 № 263413996 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
5) спірна земельна ділянка площею 4,2888 га станом на дату набуття Товариством нежитлової будівлі літ. "Г- 2" у власність (15.11.2017) ще не була сформована, оскільки її формування, у тому числі визначення площі, а також її реєстрація в Державному земельному кадастрі здійснювалася на підставі заяви ТОВ "Аклор" у порядку відведення земельної ділянки саме за проектом землеустрою (зі зміною цільового призначення), розробленим та затвердженим на підставі оспорюваних рішень Харківської міськради, згідно з яким відведення спірної земельної ділянки передбачено не для мети, що пов`язана з розміщенням на ній об`єктів нерухомого майна, які належать відповідачу-2, а для будівництва нового об`єкта нерухомого майна - житлового комплексу та торговельного центру, за умови знесення зазначеної нежитлової будівлі;
6) надання Міськрадою Товариству в користування земельної ділянки площею, яка в 169 разів перевищує площу вказаної нежитлової будівлі та за умови її знесення, тобто саме з метою нового будівництва, відбулося без дотримання процедури проведення земельних торгів, визначеної статтями 134, 135 ЗК України.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Міськрада у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити у її задоволенні повністю з мотивів, викладених в оскаржуваній постанові.
ТОВ  "Аклор" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваній постанові.
Розгляд справи Верховним Судом 
8. Ухвалою Верховного Суду від 04.10.2021 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 14.06.2021 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 03.08.2021 у справі №  922/938/21 та призначено розгляд цієї справи у судовому засіданні на  09.11.2021 о 15:15.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від  09.11.2021 відкладено розгляд касаційної скарги заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 14.06.2021 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 03.08.2021 у справі №  922/938/21 на 23.11.2021.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2021 оголошено перерву в судовому засіданні з розгляду касаційної скарги заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 14.06.2021 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 03.08.2021 у справі №  922/938/21 до 30.11.2021.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 15.11.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Харків Арена" (продавець) і ТОВ  "Аклор" укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого покупець прийняв у власність нежитлову будівлю літ. "Г- 2", загальною площею  254  м2, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Маршала Жукова, 2-А. Нежитлова будівля розташована на земельній ділянці площею 4,9121 га, кадастровий номер 6310138500:07:001:0092, для будівництва багатофункціональної спортивної арени та реконструкції нежитлової будівлі літ. "Г- 2" по проспекту Маршала Жукова, будинок 2-А, під допоміжні приміщення для забезпечення проведення матчів фінальної частини Чемпіонату Європи-2015 з баскетболу.
10. Право власності ТОВ  "Аклор" на вказану нежитлову будівлю зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.11.2017, номер запису про право власності 23383628.
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру земельну ділянку, кадастровий номер 6310138500:07:001:0092, було зареєстровано 16.04.2013.
11. Рішенням Харківської міськради від 18.12.2019 № 1895/19 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів згідно з додатком.
Додатком 1 до цього рішення визначено перелік юридичних та фізичних осіб, яким надається дозвіл на розроблення документації із землеустрою.
12. Згідно з підпунктами 4.1, 4.2 пункту 4 додатку 1 до рішення Харківської від  18.12.2019 № 1895/19 надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 4,9121 га (кадастровий номер 6310138500:07:001:0092) із земель територіальної громади міста Харкова по проспекту Маршала Жукова, будинок 2-Б для будівництва багатофункціональної спортивної арени та реконструкції нежитлової будівлі літ. "Г-2" по проспекту Маршала Жукова, будинок 2-А під допоміжні приміщення для забезпечення проведення матчів фінальної частини Чемпіонату Європи-2015 з баскетболу. Фінансування робіт із землеустрою забезпечити за рахунок коштів ТОВ "Аклор" за його згодою.
Таким чином, вказаним рішенням Міськрада надала дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею  4,9121га (кадастровий номер 6310138500:07:001:0092) із земель територіальної громади м. Харкова по пр-т Маршала Жукова, 2-Б для будівництва багатофункціональної спортивної арени та реконструкції нежитлової будівлі літ. "Г- 2" по проспекту Маршала Жукова, 2-А під допоміжні приміщення для забезпечення проведення матчів фінальної частини Чемпіонату Європи-2015 з баскетболу.
13. Рішенням Харківської міськради від 26.02.2020 № 2009/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів згідно з додатком 1.
14. Відповідно до підпункту 1.1 пункту 1 додатку 4 до рішення Харківської міськради від 26.02.2020 № 2009/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" Товариству погоджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 4,9121 га (кадастровий номер  6310138500:07:001:0092) із земель територіальної громади міста Харкова на земельні ділянки, в тому числі ділянка площею 4,2888 га для будівництва багатофункціональної спортивної арени та реконструкції нежитлової будівлі літ. "Г- 2" по проспекту Маршала Жукова, будинок 2-А під допоміжні приміщення для забезпечення проведення матчів фінальної частини Чемпіонату Європи-2015 з баскетболу. Фінансування робіт із землеустрою забезпечено за рахунок коштів ТОВ  "Аклор" (підпункт 4.2 пункту 4 вказаного рішення).
15. Рішенням Харківської міськради від 22.04.2020 № 2089/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів згідно з додатком 1, погоджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу чи об`єднання земельних ділянок, згідно з додатком 3.
16. Відповідно до підпунктів 5.1, 5.2 пункту 5 додатку 1 до рішення Харківської міськради від 19.08.2020 № 2229/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із зміною цільового призначення земельної ділянки площею  4,2888 га (кадастровий номер 6310138500:07:001:0121) із земель територіальної громади міста Харкова для будівництва багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури по проспекту Маршала Жукова, 2-Б. Будівництво об`єкта виконати з урахуванням знесення нежитлової будівлі літ. "Г- 2", в межах земельної ділянки (кадастровий номер 6310138500:07:001:0121), яка належить ТОВ  "Аклор" на праві приватної власності.
17. З витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-6313552392020 вбачається, що державна реєстрація земельної ділянки,  кадастровий номер 6310138500:07:001:0121, відбулася 13.04.2020, тобто передувала прийняттю Харківською міськрадою оспорюваних рішень.
Отже, спірна земельна ділянка була сформована в результаті поділу земельної ділянки більшої площі (4,9121 га), кадастровий номер 6310138500:07:001:0092.
18. Рішенням Харківської міськради від 24.02.2021 № 49/21 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок" затверджено проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок, технічні документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для експлуатації та обслуговування будівель і споруд юридичним та фізичним особам, зазначеним у додатку 1 до цього рішення.
19. Згідно з пунктом 15 додатку 1 до рішення Харківської міськради від 24.02.2021 №  49/21 затверджено проект землеустрою щодо відведення ТОВ "Аклор" земельної ділянки комунальної власності площею 4,2888 га (кадастровий номер 6310138500:07:001:0121) зі зміною цільового призначення. Ухвалено змінити цільове призначення земельної ділянки площею 4,2888 га (кадастровий номер 6310138500:07:001:0121) на "для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури" по проспекту Маршала Жукова, 2-Б (Немишлянський район) та надати в оренду строком до 01.03.2023 земельну ділянку площею 4,2888 га (кадастровий номер 6310138500:07:001:0121) комунальної власності за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури на проспекті Маршала Жукова, 2-Б (Немишлянський район).
Позиція Верховного Суду
20. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.
21. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів про недоведеність позивачем належними і допустимими доказами наявності передбачених законом підстав для продажу права оренди спірної земельної ділянки на конкурентних засадах (земельних торгах), оскільки Прокурор не надав жодних доказів на підтвердження необхідності використання Товариством меншого розміру земельної ділянки для обслуговування належного йому об`єкта нерухомості, не ініціював питання визначення такого розміру шляхом проведення експертизи в досудовому порядку або на стадії судового розгляду справи, а також не навів жодних порушень чинного законодавства при затвердженні проекту землеустрою спірної земельної ділянки, наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою, невідповідності такого проекту землеустрою вимогам законодавства та нормативно-правових актів.
22. Проте колегія суддів вважає передчасним зазначений висновок судів та водночас погоджується з твердженням скаржника про неврахування ними під час ухвалення оскаржуваних рішення та постанови висновків щодо застосування норм статей 124, 134 ЗК України у подібних правовідносинах, викладених у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від  11.08.2021 у справі № 922/443/20, з огляду на таке.
23. Частиною 2 статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 статті 134 цього Кодексу.
Зокрема, відповідно до абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. 
24. У пунктах 76- 85 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від  11.08.2021 у справі № 922/443/20 зі спору, що виник з подібних правовідносин, сформульовано такий правовий висновок щодо питання застосування статей 124, 134 ЗК України:
"Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів. Верховний Суд звертається до власних правових висновків у постановах від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі №910/10500/19.
Отже, ТОВ "Бротей" мав право звернутися до Ради з метою формування та отримання в користування без проведення земельних торгів тільки земельної ділянки виключно для обслуговування та експлуатації належних йому на праві власності об`єктів нерухомого майна, розташованих на такій земельній ділянці.
Натомість спірну земельну ділянку надано ТОВ "Бротей" не для обслуговування розташованих на ній об`єктів нерухомого майна, а для будівництва житлового комплексу, тобто для будівництва нового об`єкта, а безпосередньо визначеною Радою умовою надання земельної ділянки було знесення існуючих об`єктів нерухомості, які належать ТОВ "Бротей".
Апеляційним судом також встановлено, що на момент придбання ТОВ "Бротей" за договорами купівлі-продажу від 01.03.2018 та від 02.03.2018 об`єктів нерухомого майна   земельна ділянка під нерухомим майном відповідача-2 не була сформована.
Однак формування спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0013, визначення її площі та державна реєстрація здійснювались на підставі заяви ТОВ "Бротей" та   за проектом   землеустрою, розробленим і затвердженим на підставі оспорюваних рішень Ради, за яким відведення земельної ділянки здійснювалось не для мети, що пов`язана з розміщенням об`єктів нерухомого майна, а для будівництва нового об`єкта нерухомості - житлового комплексу, при цьому за умови знесення вже існуючих (придбаних ТОВ "Бротей") об`єктів.
Отже, враховуючи положення частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України спірна земельна ділянка могла бути сформована та надана відповідачу-2 в оренду з метою нового будівництва виключно за результатами проведення земельних торгів.             
За встановлених обставин справи наміри Ради та ТОВ "Бротей" очевидно були спрямовані на передачу останньому земельної ділянки для нового будівництва, а наявність на земельній ділянці об`єктів нерухомості використано лише як формальний привід для уникнення проведення процедури земельних торгів.
За таких обставин законним та обґрунтованим є висновок апеляційного суду про принципову неможливість формування спірної земельної ділянки з метою передачі її в користування відповідачу-2 для нового будівництва в обхід процедури земельних торгів.
Порушення встановленого наведеними вище нормами земельного законодавства порядку формування земельної ділянки з метою оформлення права користування нею в обхід встановленої законом процедури очевидно свідчить про незаконність оспорюваних рішень Ради, які в цілому є складовими процедури формування земельної ділянки".
25. Згідно з частиною 4 статті 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
26. Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Згідно з підпунктом "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.
27. Перевіряючи застосування судами норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд звертає увагу на те, що обмежившись передусім посиланням на невизначеність чинним законодавством нормативів розміру та меж відведеної земельної ділянки в залежності від площі споруд, що на ній знаходяться, та зумовлену цим недоведеність Прокурором необхідності використання Товариством меншого розміру земельної ділянки для обслуговування належного йому об`єкта нерухомості, суди попередніх інстанцій ухилилися від надання оцінки тим істотним обставинам, на існуванні яких наполягає позивач в аспекті регулювання нормами статей 124, 134 ЗК України спірних правовідносин надання в оренду земельної ділянки для будівництва багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. 
28. Зокрема, на порушення положень статей 86, 236, 269, 282 ГПК України місцевий та апеляційний господарські суди не надали належної оцінки доводам скаржника про те, що оскільки особа, яка придбала нерухоме майно, відповідно до частини 2 статті 134 ЗК України має право на придбання на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) прав саме на земельну ділянку (її частину), право на яку мав попередній власник нерухомості і яке перейшло до цього нового власника нерухомості саме з метою, пов`язаною з обслуговуванням (експлуатацією) відповідної нерухомості, розташованої на цій земельній ділянці, то згідно з оспорюваними рішеннями Харківська міськрада всупереч вимогам статей 124, 134, 135 ЗК України надала Товариству спірну земельну ділянку не для обслуговування нежитлової будівлі літ. "Г- 2", а для будівництва багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури на проспекті Маршала Жукова, 2-Б. Таким чином, у силу статей 124, 134 ЗК України ТОВ "Аклор" мало право лише за результатами проведених земельних торгів отримати спірну земельну ділянку з метою будівництва нового об`єкта (житлового комплексу) за рахунок знесення належної йому на праві власності нежитлової будівлі, яку станом на 02.06.2021 було знищено згідно з даними витягу від  29.06.2021 № 263413996 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
29. Усупереч вимогам процесуального закону суди першої та апеляційної інстанцій під час розгляду справи залишили поза увагою ті обставини, що спірна земельна ділянка площею 4,2888 га станом на дату набуття Товариством у власність нежитлової будівлі літ. "Г- 2" (15.11.2017) ще не була сформована, оскільки її формування 13.04.2020, у тому числі визначення площі, а також її реєстрація в Державному земельному кадастрі здійснювалася на підставі заяви ТОВ "Аклор" у порядку відведення земельної ділянки саме за проектом землеустрою (зі зміною цільового призначення), розробленим та затвердженим на підставі оспорюваних рішень Харківської міськради, згідно з яким відведення спірної земельної ділянки передбачено не для мети, що пов`язана з розміщенням на ній об`єктів нерухомого майна, які належать відповідачу-2, а для будівництва нового об`єкта нерухомого майна - житлового комплексу та торговельного центру, за умови знесення зазначеної нежитлової будівлі.
30. Суди також належним чином не відхилили доводи скаржника про те, що надання Міськрадою Товариству в користування земельної ділянки площею, яка в  169 разів перевищує площу вказаної нежитлової будівлі та за умови її знесення, тобто саме з метою нового будівництва, відбулося без дотримання процедури проведення земельних торгів, визначеної статтями 134, 135 ЗК України.
31. Наведене свідчить про неповне з`ясування судами фактичних обставин справи.
32. Разом з тим зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет і підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті  60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №  696/1693/15-ц).
33. У зв`язку з наведеним вище касаційна інстанція відхиляє безпідставні посилання скаржника на неврахування висновків щодо застосування положень статей 120, 122, 124, 134, 135 ЗК України, статті 377 ЦК України та статті 13 ГПК України, викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від  14.03.2019 у справі № 915/182/17, від  01.07.2020 у справі №910/9028/19, від 31.03.2021 у справі № 922/1431/20, від 20.04.2021 у справі №  909/1345/14, від  09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, від 22.03.2018 у справі №  910/13129/17, від  05.09.2018 у справі № 910/1356/13, від  06.11.2019 у справі №  910/23595/17, від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №  917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі №  917/2101/17, від 25.06.2020 у справі №924/233/18, у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14.02.2018 у справі № 592/6097/15-ц і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі №  129/1033/13-ц, оскільки предмет і підстави позову, фактичні обставини, які формують зміст спірних правовідносин, та матеріально-правове регулювання спірних правовідносин у зазначених справах і в справі, що розглядається, є зовсім різними, що виключає як подібність спірних правовідносин, так і підстави для застосування вказаних правових позицій під час вирішення цього спору.
34. Колегія суддів ураховує, що вміщений в оскаржуваних рішенні та постанові висновок місцевого та апеляційного господарських судів про недоведеність позивачем належними і допустимими доказами наявності передбачених законом підстав для продажу права оренди спірної земельної ділянки на конкурентних засадах (земельних торгах) є передчасним, оскільки не відповідає правовому висновку, сформульованому у пунктах   76- 85 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від  11.08.2021 у справі №  922/443/20 (зі спору, що виник з подібних правовідносин), суть якого полягає в тому, що з урахуванням положень частини 2 статті 124 і абзацу 2 частини 2 статті  134 ЗК України спірна земельна ділянка могла бути сформована та надана відповідачу-2 в оренду з метою нового будівництва виключно за результатами проведення земельних торгів.
35. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених  пунктами 1,  2,  3  частини 2 статті 287 цього Кодексу.
36. Оскільки скаржник належним чином обґрунтував і довів наявність підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 цього Кодексу, то оскаржувані рішення та постанова підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
37. З мотивів, наведених у пунктах 23, 24, 27-30 цієї постанови, Верховний Суд відхиляє викладені у відзивах на касаційну скаргу доводи відповідачів як необґрунтовані.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
38. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
39. За наведених обставин висновок судів першої та апеляційної інстанцій про відмову в задоволенні позовних вимог не відповідає положенням статей 86, 236, 269 ГПК України, оскільки надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли передчасного висновку про необґрунтованість позовних вимог.
40. Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала підтвердження під час касаційного провадження, що у розумінні пункту 1 частини 3 статті 310 цього Кодексу в сукупності з відсутністю всебічного, повного та об`єктивного дослідження судами зібраних у справі доказів є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень і направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
41. Згідно з частиною 4 статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
42. Зважаючи на те, що порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права допустили суди першої та апеляційної інстанцій, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваних рішення та постанови і передачі справи на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
43. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та залежно від встановленого ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення.
Розподіл судових витрат
44.   З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд, то з урахуванням статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, у тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарги, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Харківської області від 14.06.2021 та постанову Східного апеляційного господарського суду від  03.08.2021 у справі №  922/938/21 скасувати.
Справу №  922/938/21 передати на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                            Ю. Я. Чумак

Судді                                                                                       Т. Б. Дроботова   

                                                                         
                                                                                                Н. О. Багай