КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М           У К Р А Ї Н И
 
25 листопада2021 року                                                                             м. Київ
 
Унікальний номер справи № 939/2924/19
 Апеляційне провадження № 22-ц/824/14343/2021
 
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:   головуючого - Левенця Б.Б.,
   суддів - Ратнікової В.М., Борисової О.В.,
   за участю секретаря судового засідання - Гаврюшенко К.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Бородянського районного суду Київської області від 06 липня 2021 року, ухвалене під головуванням судді Унятицького Д.Є., по справі за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Тетяни Віталіївни, Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, -
в с т а н о в и в :
 
У грудні 2019 року позивачка звернулась до суду з вказаним позовом на обґрунтування якого зазначила, що 11 липня 2007 року уклала з ТОВ «Унікредит Банк» кредитний договір № МRТG-000000005024. 
11 липня 2007 року, для виконання кредитних зобов`язань, між тими ж сторонами був укладений іпотечний договір № МRТG-000000005024/S за яким позивачка передала в іпотеку нерухоме майно, належне їй на праві власності: садовий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку кадастровий номер 3221055501:01:001:0332 загальною площею 0,0515 га за цією ж адресою. Садовий будинок та земельна ділянка придбані 11 липня 2007 року. На підставі іпотечного договору приватний нотаріус Русанюк З.З., 11 липня 2007 року до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна вніс: заборону на садовий будинок та земельну ділянку за вищевказаною адресою площею 0,0515 га, кадастровий номер 3221055501:01:001:0332, цільове призначення - для ведення садівництва. 11 липня 2007 року інформацію про обтяження на садовий будинок та земельну ділянку зареєстровано в державному реєстрі іпотек. В подальшому діяльність Унікредит Банк Товариство з обмеженою відповідальністю припинено, його правонаступником стало ПАТ "Унікредит Банк". Правонаступником ПАТ "Унікредит Банк" стало АТ "Укрсоцбанк", а правонаступником АТ "Укрсоцбанку" - АТ "Альфа-Банк". 
17 грудня 2019 року позивачка дізналась, що майно, яке є предметом іпотеки зареєстроване за новим власником - АТ "Альфа-Банк". Підставою виникнення права власності зазначені: іпотечний договір № МRТG-000000005024/S, серія та номер 2808, виданий 11 липня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З.З.; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: 784, виданий 17 січня 2019 року, видавник АТ "Укрсоцбанк"; передавальний акт між АТ "Укрсоцбанк" та АТ "Альфа-Банк", серія і номер 10221-10229, виданий 11 жовтня 2019 року, видавник приватний нотаріус КМНО Розсоха С.С.. Реєстраційні дії щодо державної реєстрації прав власності майна, яке було предметом іпотеки і належало позивачці на праві власності, за АТ "Альфа-Банк" здійснені державним реєстратором Гуцуляк Т.В. 
Вважала рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав власності майна, яке було предметом іпотеки і належало позивачці на праві власності за АТ "Альфа-Банк" протиправним, оскільки в порушення вимог ст.ст. 33, 35, 37 Закону України «Про іпотеку», пункту 61 Порядку, затвердженого постановою КМ України від 25 грудня 2015 року № 1127, позивачка не отримувала письмову вимогу про порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору від будь-яких осіб. Крім того, оскільки це майно є місцем постійного проживання позивачки і у неї немає у власності іншого нерухомого житлового майна, посилалась на положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03 червня 2014 року як підставу задоволення позову. 
З огляду на вищезазначене, просила:
- визнати дії державного реєстратора КП "Агенція адміністративних послуг" Гуцуляк Т.В. щодо проведення 18 червня 2019 року державних реєстрацій права власності на садовий будинок АДРЕСА_1 та на земельну ділянку з кадастровим номером 3221055501:01:001:0332 в с. Пороскотень Бородянського району Київської області за АТ "Укрсоцбанк", правонаступником прав і обов`язків якого є АТ "Альфа-Банк" - незаконними; 
- визнати протиправним та скасувати: рішення державного реєстратора КП "Агенція адміністративних послуг" Гуцуляк Т.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 47434815 від 20 червня 2019 року 15:21:38, згідно з яким 18 червня 2019 16:37:40 було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 32075000 про державну реєстрацію права власності на садовий будинок, об`єкт житлової нерухомості: загальною площею (кв.м.): 65,6, житловою площею (кв.м.): 29, за описом - садовий будинок позначений на плані земельної ділянки під літ. А, сарай - літ. Б, свердловина - 1, вигрібна яма - 2, огорожа 3-6, замощення - І, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , який розташований на земельній ділянці з кадастром номером 3221055501:01:001:0332, реєстраційним номером :1855862632210, за Акціонерним товариством "Укрсоцбанк" та на підставі передавального акту між АТ "Укрсоцбанк" та АТ "Альфа-Банк", серія та номер: 10221-10229, виданий 11 жовтня 2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсоха С.С. за Акціонерним товариством "Альфа-Банк", код ЄДРПОУ:23494714 та рішення державного реєстратора КП "Агенція адміністративних послуг" Гуцуляк Т.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 47434106 від 20 червня 2019 року 15:01:35, згідно з яким 18 червня 2019 року 16:31:44 було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 32074221 про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку з кадастром номером 3221055501:01:001:0332, площею 0.0515 га за адресою: 07801 Київська область, Бородянський район, с. Пороскотень, за Акціонерним товариством "Укрсоцбанк" та на підставі передавального акту між АТ "Укрсоцбанк" та АТ "Альфа-Банк", серія та номер: 10221-10229, виданий 11 жовтня 2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсоха С.С. за Акціонерним товариством "Альфа-Банк", код ЄДРПОУ:23494714 (т. 1 а.с. 1-4).
Представники АТ "Альфа-Банк" -  адвокат Лашко І.І., Андросович Г.С. , адвокат Орел Р.В. в судовому засіданні проти позову заперечували з посиланням на ст. 575 ЦК України, ст. 7, ч.1 ст. 33 Закону України "Про іпотеку". Зазначав, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Згідно договору про іпотечний кредит ОСОБА_1 зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 , її фактична адреса: АДРЕСА_4 . 
На виконання ст. 35 Закону України "Про іпотеку" та пункту 9.3.4 іпотечного Договору, 19 січня 2019 року АТ "Укрсоцбанк" надсилав ОСОБА_1 письмове повідомлення, як по місцю реєстрації так і по місцю знаходження предмета іпотеки, де зазначив, що у випадку невиконання вимог банк застосує своє право на позасудове врегулювання шляхом прийняття у власність предмету іпотеки. Позичальник в порушення вимог п.5.3.5 Договору про іпотечний кредит №МRТG-000000005024 від 11 липня 2007 року не повідомила банк про зміну реєстрації свого постійного місця проживання. Письмове повідомлення АТ Укрсоцбанк протягом місяця перебувало у відділенні поштового зв`язку, яке направляло позивачці повідомлення про надходження поштової кореспонденції з банку, проте вона (позивачка) відмовилась його одержувати. В зв`язку з цим АТ "Альфа-Банк" вважав, що позивачка була належним чином повідомлена про надходження письмового повідомлення банку, а Банком дотримано порядку звернення стягнення на предмет іпотеки. Оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом державної реєстрації права власності за іпотекодержателем у цій справі здійснено не у примусовому порядку, оскільки позивачка надала іпотекодержателю АТ "Укрсоцбанк" згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотеко держателя, тому Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" не підлягає застосуванню до цих правовідносин. Твердження позивачки, що садовий будинок використовується як місце постійного проживання не відповідає дійсності, оскільки садовий будинок, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам установленим для житлових будинків. Садовий будинок не є житловим, оскільки призначений для сезонного використання.  Враховуючи вищезазначене, просив в позові відмовити (т. 1 а.с. 142-151, 160-168 т. 2 а.с. 11, 38-41).
Відповідачі Державний реєстратор комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" Гуцуляк Т.В., Комунальне підприємство "Агенція адміністративних послуг" відзив на позов не подавали.
Рішенням Бородянського районного суду Київської області від 06 липня 2021 року вказаний позов задоволено. Визнано незаконними дії державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т.В. щодо проведення 18 червня 2019 року державної реєстрації права власності на садовий будинок та на земельну ділянку, що розташовані за адресою: АДРЕСА_4 , за АТ «Альфа-Банк». Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень згідно з яким 18 червня 2019 року було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію прав власності на садовий будинок, загальною площею 65,6 кв. м., житловою площею 29 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3221055501:01:001: 0332, за АТ «Альфа-Банк». Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т.В. про державну реєстрацію прав та обтяжень, згідно з яким 18 червня 2019 року було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3221055501:01:001:0332, площею 0,0515 га, що знаходиться за адресою: Київська обл., Бородянський район, с. Пороскотень за АТ «Альфа-Банк» (т. 2 а.с. 42-49).
Не погодившись з рішенням районного суду, 04 вересня 2021 року представник АТ «Альфа-Банк» - адвокат Зелена Н.Ю. звернулась до суду з апеляційною скаргою у якій просила скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог. На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначила, що рішення суду першої інстанції прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права. Зазначала, що висновок суду про відмову в позові з посиланням на Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" є помилковим, оскільки реєстрація права власності відбулась на підставі пункту 5.4.1 Договору, а тому вказаний Закон не підлягав застосуванню до цих правовідносин, що підтверджується висновком Верховного Суду у постанові від 13 червня 2018 року у справі № 645/5280/16-ц. Крім того, садовий будинок не є житловим, оскільки призначений для сезонного використання. В іншій справі про стягнення Банком кредитної заборгованості з ОСОБА_3 представник Банку подав клопотання про закриття провадження у справі з огляду на реєстрацію за Банком предмету іпотеки в рахунок погашення заборгованості(т. 2 а.с. 51-60).
 
У судовому засіданні представник АТ «Альфа-Банк»- адвокат Андросович Г.С. підтримала скаргу і просила її задовольнити. Представник ОСОБА_1 - адвокат Морозюк О.О. заперечував проти скарги і просив її відхилити.
Інші особи,які берутьучасть усправі досуду неприбули, прочас тамісце розгляду справи були сповіщені телефонограмами та на зазначені ними адреси електронної пошти із забезпеченням технічної фіксації таких повідомлень та оголошенням на офіційному веб-сайті Судової влади України, тобто належним чином, про що у справі є докази. Повідомлення КП «Агенція адміністративних послуг»,  державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т.В  повернулось із відміткою працівників пошти про відсутність адресата, заяви про зміну місця перебування (знаходження) від вказаних осіб до суду не надходили(т. 2 а.с. 82-90, 93-96).
Виходячи з положень ст. 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т.ч. правом визначити свою участь в тому чи іншому судовому засіданні. Явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою. 
Поряд з цим, Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово наголошував, що національні суди мають організовувати судові провадження таким чином, щоб забезпечити їх ефективність та відсутність затримок (див. рішення ЄСПЛ від 02.12.2010 у справі «Шульга проти України», № 16652/04). При цьому запобігати неналежній і такій, що затягує справу, поведінці сторін у цивільному процесі - завдання саме державних органів (див. рішення ЄСПЛ від 20.01.2011 у справі «Мусієнко проти України», № 26976/06).
Зважаючи на вимоги ч.ч. 9, 11 ст. 128, ч. 5 ст. 130, ст. 131, ч. 2 ст. 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи.
 
Розглянувши матеріали справи, заслухавши доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду, колегія суддів дійшла висновку, що скарга  підлягає задоволенню частково з наступних підстав.
 
Судом встановлено, що 11 липня 2007 року позивачка ОСОБА_1 уклала кредитний договір з Унікредит Банк Товариство з обмеженою відповідальністю № МRТG-000000005024, що підтверджується копією вказаного договору (т.1 а.с. 5-7).
За пунктом 1.1 вказаного Договору, Банк зобов`язувався надати ОСОБА_1   20 000 доларів США з терміном остаточного погашення не пізніше 11 липня 2022 року на придбання садового будинку загальною площею 65.6 кв.м.  з надвірними будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 та земельної ділянки площею 0,0515 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 . 
Для виконання кредитних зобов`язань між ОСОБА_1 та Унікредит Банк Товариство з обмеженою відповідальністю був укладений іпотечний договір № МRТG-000000005024/S від 11 липня 2007 року, за яким вона передала в іпотеку нерухоме майно, належне їй на праві власності: садовий будинок та земельну ділянку загальною площею 0,0515 га за цією ж адресою, що підтверджується копіями: іпотечного договору, інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (т.1 а.с.8-10, 16-18).
Відповідно до підпункту 7.1.5 пункту 7.1 Іпотечного договору, Іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку виконання зобов`язання (або тієї чи іншої його частини), воно не буде виконане.
            Згідно до пункту 9.1 Іпотечного договору, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі , у т.ч., переходу до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному Договору в порядку, встановленому законодавством України (в т.ч. статтею 37 Закону України «Про іпотеку») та умовами цього Договору.
            Відповідно до підпункту 9.3.1 пункту 9.3 Іпотечного договору, за рішенням Іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватись в позасудовому порядку: шляхом переходу до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання осново зобов`язання згідно з цим застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя відповідно до наведених нижче умов.
У випадку набуття Іпотекодежателем права звернення стягнення на предмет іпотеки Іпотекодавець цим Договором підтверджує свою згоду на передачу у власність Іпотекодержателю предмета іпотеки. При цьому різниця між вартістю предмету іпотеки (визначеної на підставі експертної оцінки предмета іпотеки та/або на підставі зафіксованої в цьому Договорі оцінки предмета іпотеки сторонами) та фактичною сумою заборгованості Іпотекодавця перед Іпотекодержателем на дату прийняття Іпотекодержателем одностороннього рішення про придбання Предмета іпотеки у власність підлягає відшкодуванню Іпотекодавцю.
Підписанням цього Договору Іпотекодавець засвідчує, що він надає Іпотекодержателю згоду на прийняття Іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до Іпотекодержателя (придбання Предмету іпотеки у власність) у випадку виникнення у Іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього Договору та вимог чинного законодавства України.
Цей Договір та письмове рішення Іпотекодержателя про придбання предмета іпотеки у власність мають силу правовстановлюючих документів та засвідчують перехід права власності на предмет іпотеки від Іпотекодавця до Іпотекодержателя. Право власності на предмет іпотеки переходить до Іпотекодержателя з дати прийняття ним письмового рішення про придбання предмета іпотеки у власність.
Письмові повідомлення Іпотекодержателя Іпотекодавцю, друкуються та підписуються уповноваженими особами Іпотекодержателя і надсилаються Іпотекодавцю телефаксом, кур`єром або поштою (підпункт 9.3.4 Іпотечного договору).
Садовий будинок та земельна ділянка придбані позивачкою 11 липня 2007 року, що підтверджується копіями договору купівлі-продажу садового будинку, витягу з державного реєстру правочинів, свідоцтва про реєстрацію права власності на нерухоме майно, договору купівлі-продажу земельної ділянки, витягу з державного реєстру правочинів (т.1 а.с.11-15).
На підставі іпотечного договору приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З.З., 11 липня 2007 року до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна вніс: заборону на вищевказаний садовий будинок та земельну ділянку за цією ж адресою площею 0,0515 га, кадастровий номер 3221055501:01:001:0332, цільове призначення - для ведення садівництва (т. 1 а.с. 16-17).
11 липня 2007 року інформація про обтяження на садовий будинок та земельну ділянку зареєстровані в державному реєстрі іпотек, що підтверджується інформаційними довідками (т.1 а.с.16-18).
В подальшому діяльність Унікредит Банк Товариство з обмеженою відповідальністю припинено, його правонаступником стало ПАТ "Унікредит Банк". Правонаступником ПАТ "Унікредит Банк" стало АТ "Укрсоцбанк", а правонаступником АТ "Укрсоцбанку" - АТ "Альфа-Банк" (т.1 а.с. 19-24). 
18 червня 2019 року державний реєстратор КП "Агенція адміністративних послуг" Гуцуляк Т.В. зареєструвала право власності на майно, яке є предметом іпотеки (садовий будинок загальною площею 65.6 кв.м. житлова площа 29 кв.м. з надвірними будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 та земельну ділянку за цією ж адресою, кадастровий номер 3221055501:01:001:0332) за новим власником - АТ "Альфа-Банк". Підставою виникнення права власності зазначені: іпотечний № МRТG-000000005024/S, серія та номер 2808, виданий 11 липня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З.З.; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: 784, виданий 17 січня 2019 року, видавник АТ "Укрсоцбанк"; передавальний акт між АТ "Укрсоцбанк" та АТ "Альфа-Банк", серія і номер 10221-10229, виданий 11 жовтня 2019 року, видавник приватний нотаріус КМНО Розсоха С.С. (т.1 а.с. 25-27, 147).
            Згідно довідки Голови правління СТ «Перемога» за № б/н від 20 квітня 2021 року, ОСОБА_1 постійно проживає в садовому товаристві за адресою АДРЕСА_4 та постійно сплачує послуги за електроенергію та членські внески (т. 1 а.с. 238).
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» від 05 червня 2003 року № 898-ІV (далі - Закон № 898-ІV), іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).
За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Стаття 36 Закону № 898-IV (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції чинній на час вчинення оспорюваної реєстраційної дії, далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Відповідач АТ «Альфа-Банк» посилався на направлення 17 січня 2019 року позичальнику та іпотекодавцю ОСОБА_1 вимог від АТ «УКРСОЦБАНК» про повернення заборгованості по кредиту на загальну суму 24 668,50 доларів США, що за курсом Національного банку України на дату розрахунку складало 690 927.74 грн. Повідомлено, що у разі невиконання вимог, стягнення буде звернено на предмет іпотеки (садовий будинок та земельну ділянку) (т. 1 а.с. 147-149).
Відповідно до положень пункту 9.3.4 вищевказаного Іпотечного договору, письмові повідомлення Іпотекодержателя Іпотекодавцю, друкуються та підписуються уповноваженими особами Іпотекодержателя і надсилаються Іпотекодавцю телефаксом, кур`єром або поштою.
Додані Іпотекодержателем до вищевказаного листа-повідомлення від 17 січня 2019 року позичальнику та іпотекодавцю ОСОБА_1 , копії квитанцій поштових відправлень від 19 січня 2019 року не дають підстав для об`єктивного висновку про отримання таких повідомлень адресатом та (або) за останнім відомим Іпотекодержателю місцем проживання Іпотекодавця (т. 1 а.с. 147-149). 
Посилання апелянта, що в порушення положень пункту 5.3.5 договору про іпотечний кредит, позивачка не повідомила про фактичне місце проживання, суд апеляційної інстанції визнав неспроможними і відхилив, оскільки боржник і іпотекодавець ОСОБА_1 , хоча і зареєстрована за адресою, вказаною в договорі кредиту і іпотеки (АДРЕСА_3 ), проте, її фактична адреса проживання була: АДРЕСА_4 , тобто у садовому будинку, розташованому на земельній ділянці за вказаною адресою, які були предметом іпотеки, а відтак були відомі Банку, як Іпотекодержателю. 
Порушення відповідачем державним реєстратором положень пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, позивачкою ОСОБА_1 заявлено однією з підстав позову.
            При цьому, документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, письмової вимоги іпотекодержателя до суду іпотекодержателем не надано і судом не встановлено. 
З огляду на вищевказане, суд апеляційної інстанції відхилив доводи апелянта про належне сповіщення Іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Щодо доводів позивачки і висновків районного суду про застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», суд апеляційної інстанції дійшов наступних висновків.
  
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03 червня 2014 року № 1304-VII (який був чинним на час вчинення спірної реєстраційної дії), підпунктом 1 пункту 1 якого (в редакції чинній на час вчинення спірної реєстраційної дії) передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.
Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).
Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Поряд з цим позивачка не заперечувала факт реєстрації і наявності у неї права  користуватись іншим житлом, а саме - квартирою за адресою: АДРЕСА_3 .
 
Щодо вимоги про скасування реєстраційної дії.
 
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 18 червня 2019 року державний реєстратор КП "Агенція адміністративних послуг" Гуцуляк Т.В. зареєструвала право власності на майно, яке є предметом іпотеки (садовий будинок загальною площею 65.6 кв.м. житлова площа 29 кв.м. з надвірними будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 та земельну ділянку за цією ж адресою, кадастровий номер 3221055501:01:001:0332) за новим власником - АТ "Альфа-Банк". Підставою виникнення права власності зазначені: іпотечний № МRТG-000000005024/S, серія та номер 2808, виданий 11 липня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З.З.; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: 784, виданий 17 січня 2019 року, видавник АТ "Укрсоцбанк"; передавальний акт між АТ "Укрсоцбанк" та АТ "Альфа-Банк", серія і номер 10221-10229, виданий 11 жовтня 2019 року, видавник приватний нотаріус КМНО Розсоха С.С. (т.1 а.с. 25-27, 147).
У ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-ІV(у редакції, чинній на час вчинення оспорюваної реєстраційної дії - 18 червня 2019 року, далі Закон України № 1952) було унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01 січня 2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.
Однак згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.
Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 ч. 3 ст. 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції, на відміну від положень ч. 2 ст. 26 Закону України № 1952 у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав, як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
У пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" до набрання чинності цим Законом.
Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому, починаючи з 16 січня 2020 року, цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України № 1952.
Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19, від 23.06.2020 у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19, від 14.07.2020 у справі № 910/8387/19, від 20.08.2020 у справі № 916/2464/19 та від 28.10.2020 у справі № 10963/19, від 11.02.2021 у справі № 911/1530/19, від 03.03.2021 у справі № 913/175/20.
Вимога позивачки про визнання незаконними дій державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т.В. щодо проведення 18 червня 2019 року державної реєстрації права власності не відповідає способу захисту порушеного права за змістом вищенаведених норм та є зайвою, оскільки позивачкою одночасно заявлено вимоги про визнання протиправними та скасування цих же рішень державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Врахувавши вищезазначені вимоги законодавства та встановлені по справі обставини,  апеляційний суд дійшов висновку про часткове задоволення заявлених позовних вимог і  визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень згідно з яким 18 червня 2019 року було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію прав власності на садовий будинок, загальною площею 65,6 кв. м., житловою площею 29 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3221055501:01:001: 0332, за АТ «Альфа-Банк». Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т.В. про державну реєстрацію прав та обтяжень, згідно з яким 18 червня 2019 року було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3221055501:01:001:0332, площею 0,0515 га, що знаходиться за адресою: Київська обл., Бородянський район, с. Пороскотень за АТ «Альфа-Банк» 
З огляду на наведене апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позову.
Інші доводи апеляційної скарги цих висновків не спростовують, тому колегія суддів їх відхилила. 
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (PRONINA v. UKRAINE, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
З огляду на положення ст. 141 ЦПК України понесені апелянтом судові витрати мають бути віднесені на його рахунок.
 
Керуючись ст. 367, ст. 374, ст. 376, ст.ст. 381-384 ЦПК України, -
                                               
   п о с т а н о в и в :
 
Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» -задовольнити частково. 
Рішення Бородянського районного суду Київської області від 06 липня 2021 року - скасувати, ухвалити нове судове рішення.
Позовні вимоги ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Тетяни Віталіївни, Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» - задовольнити частково.
Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Тетяни Віталіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 47434815 від 20 червня 2019 року 15:21:38, згідно з яким 18 червня 2019 року було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис 32075000 про державну реєстрацію прав власності на садовий будинок, загальною площею 65,6 кв. м., житловою площею 29 кв.м., за описом - садовий будинок позначений на плані земельної ділянки під літ. А, сарай - літ. Б, свердловина - 1, вигрібна яма - 2, огорожа - 3-6, замощення -І, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3221055501:01:001: 0332, за Акціонерним товариством «Альфа-Банк». 
Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т.В. про державну реєстрацію прав та обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 47434106 від 20 червня 2019 року 15:01:35, згідно з яким 18 червня 2019 року було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис 32074221 про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3221055501:01:001:0332, площею 0,0515 га, що знаходиться за адресою: Київська обл., Бородянський район, с. Пороскотень за Акціонерним товариством «Альфа-Банк».
Постанова набирає законної сили негайно з моменту прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Дата складання повного судового рішення - 26 листопада 2021 року. 
 
Судді Київського апеляційного суду:
     Б.Б. Левенець

                                                                                                   В.М. Ратнікова

     О.В. Борисова