ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.11.2021 року          м.Дніпро         Справа №  912/4222/20
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді:  Іванова О.Г. (доповідач), 
суддів: Березкіної О.В., Дарміна М.О., 
секретар судового засідання: Логвіненко І.Г.
представники сторін:
від позивача: Конох Я.В. представник, виписка з ЄДР № 110716974020  від 28.09.2020 р.;
від відповідача: Гавриш О.А. директор, наказ № 4  від 23.12.2015 р.;
від відповідача: Сидоренко М.Л. адвокат, ордер серія КР №59410  від 18.02.2021 р.;
представник третьої особи в судове засідання не з`явився;                       
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.05.2021, ухвалене суддею Кабаковою В.Г. (м. Кропивницький) повний текст якого підписаний 07.06.2021,  у справі №912/4222/20
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, 49000, м. Дніпро, вул. Центральна, 6                 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань", 25005, м. Кропивницький, вул. Короленка, 66
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Кіровоградської обласної ради, 25022, м. Кропивницький, пл. Героїв Майдану, 1
про розірвання договору, зобов`язання повернути майно, стягнення 173 090,05 грн.

ВСТАНОВИВ:
          
До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях (далі - Позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань" (далі - Відповідач) з вимогами про:
- розірвання договору купівлі-продажу від 19.12.2011 № 392/35 цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ", що розташований за адресою: місто Кіровоград, вулиця Короленка, 66;
- зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань" повернути об`єкт приватизації - цілісний майновий комплекс стадіону "АРЗ", який розташований за адресою: місто Кіровоград, вулиця Короленка, будинок 66, що знаходиться на земельній ділянці загальною площею 64 195,4 кв.м., кадастровий номер земельної ділянки 3510100000:06:047:0003, за актом приймання-передачі у спільну власність територіальних громад сіл, селищ і міст Кіровоградської області;
- стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань" на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях до Державного бюджету України пені у розмірі 173 090,05 грн;
- з покладенням на відповідача судових витрат.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що станом на 22.11.2019 зобов`язання, яке передбачене п.5.1. інвестиційного Договору Покупцем (Відповідачем) не виконано, а строк на його виконання порушено, так як кінцева дата повного виконання вказаного зобов`язання припадала ще на 19.10.2019. Невиконання умов договору в частині реалізації інвестиційного проекту стали підставою для звернення до суду з позовом про розірвання договору та стягнення штрафних санкцій.
Заперечуючи позовні вимоги, Відповідач зазначив про те, що він після переведення обов`язків покупця систематично та в повному обсязі вчиняв заходи щодо оформлення права користування земельною ділянкою, як основу для подальших дій для виконання своїх зобов`язань. В свою чергу, виключно через бездіяльність міської ради міста Кропивницького, яка протягом 2014 - 2018 року не розглядала проект землеустрою, не було укладено договір оренди землі. 
Відповідач в повній мірі виконував умови договору купівлі-продажу; товариством повністю збережено об`єкт приватизації, здійснюються витрати на охорону, освітлення, водопостачання та прибирання території, що підтверджено відсутністю зауважень в актах перевірки виконання умов договору купівлі-продажу; забезпечено вільний доступ до об`єктів стадіону; внесено інвестицій на суму 1976,11627 тис. грн.

Ухвалою суду від 25.01.2021 залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Кіровоградську обласну раду.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області      від 26.05.2021 позовні вимоги задоволено частково.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю      "Фізкультурний комплекс "Ятрань"      на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій      та Кіровоградській областях до Державного бюджету України пеню у розмірі 162908,16 грн.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю      "Фізкультурний комплекс "Ятрань" на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій      та Кіровоградській областях      2443,62 грн судового збору.
В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Не погодившись із зазначеним рішенням суду, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення господарського суду скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
При цьому, скаржник в апеляційній скарзі посилається на те, що актом перевірки №17/05 від 22.11.2019 встановлено, що станом на 22.11.2019 зобов`язання, яке передбачене п.п. "б" п.5.1 Договору щодо внесенні інвестицій у розмірі 7     067     000,00 грн. Покупцем не виконано, а строк на його виконання порушено, так як кінцева дата повного виконання вказаного зобов`язання припадала ще на 19.10.2019.
Аналізуючи надані Відповідачем відомості стосовно процесу вирішення ним питання про оформлення права на земельну ділянку, можна дійти висновку, що за умови затяжного процесу оформлення права на користування земельною ділянкою та прогнозування можливості пропущення строку на виконання п.п. "б" п.5.1 Договору, у Відповідача була можливість у 2018 році звернутись до Регіонального відділення з відповідною пропозицією про внесення змін до Договору та продовження строків на реалізацію Інвестиційного проекту та виконання п.п. "б" п.5.1 Договору. Однак, до спливу строку виконання п.п. "б" п.5.1 Договору 19.10.2019, Відповідач жодного разу не звертався до Регіонального відділення з пропозицією стосовно внесення змін до Договору та продовження строку реалізації Інвестиційного проекту, задля попередження порушення умов Договору та недопущення його розірвання.
Лист Відповідача до Кіровоградської обласної ради щодо внесення зміни до рішення Кіровоградської обласної ради стосовно строку внесення інвестицій не є підставою для внесення змін до Договору, з огляду на те, що процедура внесення змін до Договору купівлі - продажу чітко встановлена Порядком внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 №1328. А отже, врахування вищевказаного листа ТOB "ФК "Ятрань" судом першої інстанції, як підставу для внесення змін до Договору, не відповідає вимогам норм матеріального права.
Вважає рішення Кіровоградської обласної ради від 12.03.2020 №744, яким вирішено внести зміни до рішення обласної ради від 18 серпня 2010 року №936 "Про приватизацію цілісного майнового комплексу стадіону АРЗ" таким, що суперечить Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Порядку №1328, оскільки Кіровоградська обласна рада не є ані органом приватизації, ані власником майна за договором купівлі - продажу від 19.12.2011 №392/35, а отже у останньої не було права вносити зміни до вже укладеного договору.
Звертає увагу, що проаналізувавши акти попередніх поточних перевірок виконання умов договору купівлі - продажу цілісного майнового комплексу "АРЗ" від 19.12.2011 №392/35, а саме: від 13.09.2012, від 24.09.2013, від 06.08.2014, від 24.11.2015, від 11.11.2016, від .17.11.2017, від 21.11.2018, вбачається, що протягом 2012-2018 на виконанню п.п. "б" п. 5.1 та реалізацію Інвестиційного проекту Відповідачем вносились відповідні інвестиції та проводились різноманітні ремонтні роботи, про що свідчать акти виконаних робіт. Відповідно, можна дійти висновку, що твердження Відповідача стосовно неможливості внесення інвестиційних вкладень без оформлення права на земельну ділянку не відповідають дійсності.
Не може також братися до уваги, як доказ, твердження Відповідача стосовно необхідності залучення додаткових інвесторів для реалізації Інвестиційного проекту, оскільки реалізація інвестиційного проекту "Реконструкція з розширення стадіону "АРЗ" покладається виключно на Покупця (Відповідача) та не передбачає залучення додаткових інвесторів.
Суд першої інстанції не надав належної оцінки тому, що Відповідач з 2011 року жодного разу не звертався до Регіонального відділення з пропозицією щодо внесення змін до договору з посиланням на ті чи інші обставини, які заважали йому виконати умови договору. А тому висновки суду щодо відсутності вини покупця у невиконанні умов Договору є передчасними та свідчать про неповне з`ясування обставин справи при прийнятті рішення.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу проти задоволення апеляційної скарги заперечує, зазначає про законність та обґрунтованість рішення, ухваленого судом відповідно до норм матеріального права. Зазначає, що Кіровоградська міська рада протягом 2014-2018 років не приймала рішення про припинення права постійного користування попереднього користувача земельної ділянки Обласної спеціалізованої дитячо-юнацької школи олімпійського резерву – 2; затвердження проекту землеустрою та передачі в оренду ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань". Тільки 24 квітня 2018 року на той час вже Міською радою міста Кропивницького прийнято рішення № 1598 "Про припинення КЗ "Обласна спеціалізована дитячо-юнацька школа олімпійського резерву-2" права постійного користування земельною ділянкою по вул. Короленка". 
І тільки 19 липня 2018 року між Міською радою міста Кропивницького та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань" укладено договір оренди земельної ділянки № 35 та 01 серпня 2018 року зареєстровано відповідне право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Виконати весь обсяг робіт після укладення договору оренди землі, фізично неможливо.
ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань" після переведення обов`язків покупця систематично та в повному обсязі вчиняло заходи щодо оформлення права користування земельною ділянкою, як основу для подальших дій для виконання своїх зобов`язань.
Щодо збереження профілю об`єкта приватизації протягом 25 років з дати укладення договору купівлі-продажу зазначає, що Товариством на сьогоднішній день повністю збережено об`єкт приватизації, здійснюються виграти на охорону, освітлення, водопостачання та прибирання усієї території, що підтверджено відсутністю зауважень в актах перевірки виконання умов договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" спеціалістами регіонального відділенням фонду Державного майна України по Кіровоградській області (акти додаються).
Щодо забезпечення вільного доступу спортивної громадськості до об`єктів стадіону для проведення спортивно-масових та фізкультурно-оздоровчих заходів то Товариством із 2012 року по теперішній час укладено ряд договорів безоплатного користуванням майном з громадськими організаціями для проведення навчально-тренувальних занять з футболу дитячо-юнацькими клубами.
Крім того, мають вільний доступ до комплексу мешканці міста та області.
Щодо виконання умов договору купівлі-продажу за період з 01.01.2012 по 30.10.2019 внесено інвестицій на суму 1     976 11627 тис. грн. а саме:
- замовлені та виконані робочі проекти на реконструкцію центральної трибуни з будівництвом адміністративно-побутової будівлі, реконструкцію східної трибуни — 1 черга, виконана топозйомка в масштабі М 1:500 та проект на відведення земельної ділянки на загальну суму — 57,75052 тис. грн;
- профінансовано та виконано будівельно-монтажних робіт по реконструкції східної центральної трибун на загальну суму у 835 655 грн.;
- нараховано та виплачено працівникам заробітної плати в сумі 379,97271 грн.,
- сплачено орендної плати за землю за 2018 -2019 роки, податку на нерухоме майно та інших податків на суму 638 61386 грн.;
- оплачено за водопостачання для поливу футбольного поля - 54.82628 грн.:
- придбано інвентарю, відповідно до розділу 3 п. 3 інвестиційного проекту, вартістю 9,2973 грн. 

Третя особа у відзиві на апеляційну скаргу проти задоволення апеляційної скарги заперечує, зазначає про законність та обґрунтованість рішення, ухваленого судом відповідно до норм матеріального права. Зазначає, що ТДВ “М`ясокомбінат “Ятрань” та ТОВ “Фізкультурний комплекс “Ятрань”, як правонаступник, повністю виконували умови Договору купівлі-продажу.
Так, актами поточної перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу (крім об`єктів незавершеного будівництва) цілісного майнового комплексу стадіону “АРЗ” від 19 грудня 2011 року, від 13 вересня 2012 року, від 24 вересня 2013 року, від 06 серпня 2014 року, від 24 листопада 2015 року, від 11 листопада 2016 року, від 17 листопада 2017 року в порядку здійснення контролю за виконанням умов договору купівлі-продажу Регіональним відділенням зроблено висновки про те, що умови договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу стадіону “АРЗ” виконуються.
На підставі рішення Міської ради міста Кропивницького від 24.04.2018 між Міською радою міста Кропивницького та ТОВ “Фізкультурний комплекс “Ятрань” лише 19 липня 2018 року було укладено договір оренди земельної ділянки по вул. Короленка, 66, хоча Товариство зверталося з цього питання набагато раніше, в зв`язку з чим покупець за Договором купівлі-продажу був позбавлений можливості реалізувати інвестиційний проект “Реконструкція з розширенням стадіону “АРЗ” під спортивний комплекс "Ятрань".
Таким чином, обласна рада вважає, що Товариство з обмеженою відповідальністю “Фізкультурний комплекс “Ятрань” вживало всіх необхідних зусиль та заходів для виконання умов Договору купівлі-продажу, має намір та гарантує виконання умов Договору в повному обсязі.

Відповідно до  протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.07.2021, справу №912/4222/20 передано колегії суддів у складі: Іванов О.Г. (головуючий, доповідач), Кузнецова І.Л., Дармін М.О.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 26.07.2021 (суддя – доповідач Іванов О.Г.) апеляційну скаргу позивача залишено без руху з метою уточнення прохальної частини апеляційної скарги, в залежності від частини оскарження доплати судового збору, надання поштової накладної, що свідчить про направлення скарги відповідачу. Апелянту наданий строк для усунення недоліків апеляційної скарги відповідно до ч. 2 ст. 174 Господарського процесуального кодексу України.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 03.08.2021 (суддя – доповідач Іванов О.Г., судді – Дармін М.О., Кузнєцова І.Л.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.05.2021 у справі №912/4222/20; розгляд справи призначено у судовому засіданні на 06.09.2021.
12.08.2021 розпорядженням керівника апарату суду відповідно до пункту      2.4.6      Засад використання автоматизованої системи документообігу суду призначено повторний автоматизований розподіл справи №912/4222/20 у зв`язку зі      звільненням з посади за рішенням Вищої ради правосуддя від 05.08.2021 через подання нею відповідної заяви про відставку судді Кузнецової І.Л.
Відповідно до      протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.08.2021, справу №912/4222/20 передано колегії суддів у складі: Іванов О.Г. (головуючий, доповідач), Березкіна О.В., Дармін М.О., та ухвалою суду від 12.08.2021 справу прийнято до свого провадження вказаним складом суду.
Також ухвалою від 12.08.2021 задоволено клопотання представника відповідача та вирішено здійснювати розгляд справи в режимі відеоконференції із Господарським судом Кіровоградської області. 
В судовому засіданні 06.09.2021 оголошено перерву до 25.10.2021. 
В судовому засіданні 25.10.2021 оголошено перерву до 22.11.2021.
В судовому засіданні 22.11.2021 Центральним апеляційним господарським судом були оголошені вступна та резолютивна частини постанови у даній справі.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про Фонд державного майна України" Фонд державного майна України є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності.
Частиною 1 статті 6 Закону України "Про Фонд державного майна України" Фонд державного майна України здійснює свої повноваження безпосередньо і через регіональні відділення.
Відповідно до наказу Фонду державного майна України від 17.01.2019 №39, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях є правонаступником майна, прав та обов`язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області.
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях розпочало роботу 22.03.2019 на підставі наказу Фонду державного майна України від 22.03.2019 №290.
Тому, у зв`язку з припиненням діяльності та реорганізацією Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області в Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях звернулось  до Господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою.

18 серпня 2010 року Кіровоградською обласною радою було прийнято рішення №936 "При приватизацію цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" (т. 1 а.с. 38).
Пунктом 2 рішення Кіровоградської обласної ради від 18 серпня 2010 року №936 надано згоду на приватизацію цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ", розташованого у м. Кіровограді по вул. Короленка, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст Кіровоградської області та перебуває в оренді, шляхом його викупу орендарем - відкритим акціонерним товариством "М`ясокомбінат "Ятрань" за ринковою вартістю об`єкта приватизації, визначеною на підставі незалежної оцінки, за умови подальшого збереження профілю об`єкта приватизації протягом 25 років, реалізації інвестиційного проекту зазначеного у пункті 1 даного рішення, протягом 7 років 10 місяців з дати укладання відповідного договору купівлі - продажу, вклавши покупцем у даний інвестиційний проект не менше 1,067 млн. грн., а також оплати покупцем витрат, понесених у зв`язку з підготовкою даного цілісного майнового комплексу до приватизації.
Пунктом 5 вищевказаного рішення Кіровоградською обласною радою делеговано Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Кіровоградській області повноваження щодо проведення приватизації цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" у порядку та на умовах, вказаних у пункті 2 даного рішення.
14 вересня 2010 року наказом №306 Регіональним відділенням прийнято рішення про приватизацію цілісного майнового комплексу стадіон "АРЗ", що розташований за адресою м. Кіровоград, вул. Короленка (т. 1 а.с. 39).
Наказом Регіонального відділення від 24 січня 2011 року № 47 "Про умови приватизації цілісного майнового комплексу "АРЗ" на основі рішення Кіровоградської обласної ради від 18 серпня 2010 року №936 визначено, що приватизацію цілісного майнового комплексу "АРЗ" (м. Кіровоград, вул. Короленка, 66) здійснити із забезпеченням покупцем таких умов продажу:
1. Збереження профілю об`єкта приватизації протягом 25 років з дати укладання договору купівлі - продажу;
2. Реалізація інвестиційного проекту "Реконструкція з розширення стадіону "АРЗ" під спортивний комплекс "Ятрань" направлений до обласної ради відкритим акціонерним товариством "М`ясокомбінат "Ятрань" протягом 7років 10 місяців з дати укладання відповідного договору купівлі-продажу, шляхом вкладення покупцем у даний інвестиційний проект не менше 1,067 млн. грн.;
3. Проведення відповідної роботи щодо будівництва на місті північної трибуни спортивного комплексу багатоцільового призначення розміром 24x132м.;
4. 3дійснення     реконструкції     бігових     доріжок і створення легкоатлетичного ядра у відповідності до вимог міжнародних правил змагань з легкої атлетики;
5. Забезпечення вільного доступу спортивної громадськості до об`єктів стадіону для проведення спортивно - масових та фізкультурно -оздоровчих заходів (т. 1 а.с. 40).
За результатами проведеної приватизації між Територіальною громадою сіл, селищ і міст Кіровоградської обласної ради (код ЄДРПОУ 22223982) від імені якої діє Регіональне відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області (код ЄДРПОУ 13747462, правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях код ЄДРПОУ 42767945) та Товариством з додатковою відповідальністю "М`ясокомбінат "Ятрань"  укладено Договір купівлі - продажу від 19 грудня 2011 року №392/35 (далі - Договір, т. 1 а.с. 11 - 13).
Договір посвідчений  приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу Кріпким Ю.В. та зареєстрований в реєстрі за № 1682.
Відповідно до пункту 4.1. Договору купівлі-продажу, кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї цим Договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов`язків.
Підпунктом "б" пункту 5.1. Договору передбачено обов`язок Покупця щодо реалізації інвестиційного проекту "Реконструкція з розширення стадіону "АРЗ" під спортивний комплекс "Ятрань" протягом 7 років 10 місяців з дати укладення договору купівлі - продажу, шляхом вкладення покупцем у даний інвестиційний проект не менш як 7 067 000,00 грн. Інвестиційний проект "Реконструкція з розширення стадіону "АРЗ" під спортивний комплекс "Ятрань" є невід`ємною частиною цього договору. Термін виконання вказаного пункту до 19.10.2019.
21 грудня 2011 року Регіональним відділенням було видано наказ №440 про контроль за виконанням умов договору купівлі - продажу від 19.12.2011 №392/35 (т. 1 а.с. 41).
21.12.2012 між Товариством з додатковою відповідальністю "М`ясокомбінат "Ятрань" (Власник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань"  (Отримувач) укладено договір про переведення зобов`язань ТДВ "М`ясокомбінат "Ятрань" по цілісному майновому комплексу стадіону "АРЗ", придбаного у процесі приватизації, що розташований за адресою м. Кіровоград, вул. Короленка, 66 (т. 4 а.с. 32, 33). 
Відповідно до п. 1.1 вказаного договору, Отримувач після підписання з Власником  акта приймання-передачі цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ"..., зобов`язується прийняти на себе зобов`язання  по вище зазначеному договору від 19.12.2011.
Відповідно до п. 3.3 вказаного договору, з моменту підписання акта приймання-передачі отримувач є правонаступником усіх прав і обов`язків власника по договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" від 19.12.2011.
Відповідні зміни внесено до Реєстру.

З метою виконання своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу від 19 грудня 2011 року та керуючись ст.123 та 124 Земельного кодексу України, ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань" звернулось до Кіровоградської міської ради з заявою стосовно надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення в оренду строком на 25 років земельної ділянки по вул. Короленка, 66 для розміщення цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ".
Рішенням Кіровоградської міської ради від 18 грудня 2013 року № 2711 "Про надання дозволу ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань" на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул. Короленка, 66" вирішено надати товариству з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань" дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення в оренду строком на 25 років земельної ділянки по вул. Короленка, 66 загальною площею 6,4433 га, для розміщення цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" (КВЦПЗ 07.02) (т. 1 а.с. 155).
З метою виконання рішення Кіровоградської міської ради від 18 грудня 2013 року № 2711 ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань" звернулось до товариства з обмеженою відповідальністю "Тектоареал" за розробленням відповідного проекту землеустрою та 12 лютого 2014 року укладено на це договір № 48.
На виконання умов договору від 12 лютого 2014 року № 48 Товариством з обмеженою відповідальністю "Тектоареал" розроблено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки по вул. Короленка, 66 загальною площею 6,4226 га для розміщення цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" (т. 1 а.с. 157 - 194).
Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду строком на 25 років земельної ділянки по вул. Короленка, 66 загальною площею 6,4226 га - землі рекреаційного призначення, для розміщення цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" (КВЦПЗ 07.02 Для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту) в порядку ст. 186-1 Земельного кодексу України погоджено з Головним управлінням Держземагентства у Кіровоградському районі Кіровоградської області висновком від 27.03.2014 року № 2405/04-19/11-14 та Управлінням містобудування та архітектури Кіровоградської міської ради висновком від 13.03.2014 року № 655.
Як зазначає відповідач, одразу після розроблення та погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду строком на 25 років земельної ділянки по вул. Короленка, 66 загальною площею 6,4226 га - землі рекреаційного призначення, для розміщення цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" (КВЦПЗ 07.02 Для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту) ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань" подано його до Кіровоградської міської ради на затвердження та передачі земельної ділянки у користування.
Листом від 17.04.2014  № 3 відповідач звертався до Голови Кіровоградської міської ради  з питання затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду терміном на 25 років (т.3 а.с. 155).
Рішенням Кіровоградської міської ради від 28.10.2014 № 3540 "Про передачу ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань" в оренду земельної ділянки по вул. Короленка, 66", вирішено затвердити проект землеустрою; зареєструвати за територіальною громадою міста Кіровограда  в особі Кіровоградської міської ради право комунальної власності на земельну ділянку площею 6,4226 га (кадастровий № 3510100000:06:047:0227) по вул. Короленка для розміщення цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ"; передати ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань" із земель комунальної власності в оренду строком на 25 років земельну ділянку по вул. Короленка, 66 площею 6,4226 га - землі  громадського призначення, для розміщення цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" за рахунок земель житлової та громадської забудови, що перебувають у запасі; ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань" зареєструвати  право оренди земельної ділянки протягом шести місяців з дати прийняття рішення (т. 3 а.с. 156, 157).
Відповідач зазначає, що  Кіровоградська міська рада протягом 2014-2018 років не приймала рішення про припинення права постійного користування попереднього користувача земельної ділянки Обласної спеціалізованої дитячо-юнацької школи олімпійського резерву - 2,  затвердження проекту землеустрою та передачі в оренду ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань".
Зі змісту листа Виконавчого комітету Кропивницької міської ради  від 29.04.2021 № 2046/11-05-22   (т. 3 а.с. 226 - 227) вбачається, що ТОВ "ФК "Ятрань" 17.04.2014 звернулося до міської ради із заявою про затвердження проекту землеустрою щодо відведення вказаної земельної ділянки в оренду. На підставі даного звернення міською радою було прийнято рішення від 28.10.2014 № 3540 "Про передачу ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань" в оренду земельної ділянки по вул. Короленка, 66".
Однак, на момент прийняття вказаного рішення зазначена земельна ділянка перебувала у постійному користуванні КЗ "Обласна спеціалізована дитячо-юнацька школа олімпійського резерву-2" на підставі Державного акту на право постійного користування землею серії І-КР № 000577, зареєстрованого 22.07.2004 за № 11, що унеможливлювало передачу вказаної земельної ділянки в оренду ТОВ "ФК "Ятрань" та реєстрацію за ними права оренди.
Вказане також підтверджується  листом Виконавчого комітету Кропивницької міської ради від 26.02.2021 № 934/52-0522 (т. 2 а.с. 217).
Тільки 24 квітня 2018 року на той час вже Міською радою міста Кропивницького прийнято рішення № 1598 "Про припинення КЗ "Обласна спеціалізована дитячо-юнацька школа олімпійського резерву-2" права постійного користування земельною ділянкою по вул. Короленка", яким Міська рада міста Кропивницького вирішила:
1.   Припинити право постійного користування землею Комунальному закладу "Обласна спеціалізована дитячо-юнацька школа олімпійського резерву-2" (Державний акт на право постійного користування землею серія І-КР № 000577 зареєстрований 22 липня 2004 року за № 11) загальною площею 6,41954 га для розміщення стадіону по вул. Короленка у зв`язку із продажем нерухомого майна. Земельну ділянку загальною площею 6,41954 га по вул. Короленка віднести до земель запасу, не наданих у власність або користування.
2.  Затвердити товариству з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань" проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду строком на 25 років загальною площею 6,4226 га по вул. Короленка, 66 для розміщення цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ".
3.  Відповідно до вимог чинного законодавства України зареєструвати за територіальною громадою міста Кропивницького в особі Міської ради міста Кропивницького право комунальної власності на земельну ділянку площею 6,4226 га (кадастровий № 3510100000:06:047:0227) по вул. Короленка, 66 для розміщення цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ".
4.   Передати товариству з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань" із земель комунальної власності в оренду строком на 25 років земельну ділянку по вул. Короленка, 66 площею 6,4226 га (кадастровий № 3510100000:06:047:0227) - землі громадського призначення, для розміщення цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" за рахунок земель житлової та громадської забудови, що перебувають у запасі (т. 4 а.с. 20 ).
На виконання зазначеного рішення між ТОВ "ФК "Ятрань" та міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки від 19.07.2018 № 35 (т. 4 а.с 21 - 26).

Відповідно до розділу ІІ Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі - продажу об`єктів приватизації органам приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 №1327, орган приватизації здійснює плановий та позаплановий контроль за виконанням умов договору шляхом:
- проведення перевірки безпосередньо на об`єкті приватизації або у господарському товаристві, акції (частки) якого є об`єктом приватизації;
- опрацювання документів щодо стану виконання умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації, отриманих від власників цих об`єктів на запит органів приватизації (документальний контроль);
- опрацювання документів щодо виконання зобов`язань, визначених договорами купівлі-продажу об`єктів приватизації, отриманих від компетентних органів на запит органу приватизації;
- складання акта за результатами проведення перевірки.
Проведення перевірки виконання умов договору купівлі-продажу здійснюється виключно на підставі рішення органу приватизації, в якому зазначаються договір купівлі-продажу, об`єкт приватизації, власник об`єкта приватизації, прізвища, імена, по батькові, посади уповноважених представників органу приватизації, період, за який проводиться перевірка.
Актами поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" від 19.12.2011, від 13.09.2012, 24.09.2013, 06.08.2014, 24.11.2015, 11.11.2016, 17.11.2017, Регіональним відділенням зроблено висновки перо те, що умови договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" виконуються (т. 2 а.с. 239 - 259, т. 3 а.с. 1 - 9). 
Однак, листом від 24.11.2017 № 543-20 Регіональне відділення звернулось до Кіровоградської обласної ради, в якому повідомило про невиконання відповідачем умов договору купівлі-продажу від 19.12.2011 № 392/35, зазначивши, що відповідно до ст. 651 ЦК України у разі невиконання істотних умов договору, його може бути розірвано за рішенням суду, та просило надати роз`яснення щодо подальших дій Регіонального відділення (т. 3 а.с. 189).
Листом від 15.12.2017 № 26-2137/1 Кіровоградська обласна рада надала роз`яснення, вказавши, що ст. 27 ЗУ "Про приватизацію державного та комунального майна", ст. 611 ЦК України та розділом 7 Договору чітко визначені правові наслідки порушення покупцем і вжиття заходів Регіональним відділенням у разі виявлення таких порушень (т. 3 а.с. 190).
Позивач не обґрунтував підстав для звернення з відповідним листом від 24.11.2017 № 543-20 саме до Кіровоградської обласної ради, як і правових наслідків такого звернення.

В подальшому, на підставі наказу Регіонального відділення від 15.10.2019 №12/05-51 була здійснена перевірка виконання умов зазначеного договору, про що складено акт поточної перевірки від 22.11.2019 №17/05.
Відповідно до Акту №17/05 від 22.11.2019 поточної перевірки виконання умов договору купівлі - продажу цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ",  розташованого за адресою: місто Кіровоград, вул. Короленка, 66 від 19 грудня 2011 року №392/35, було встановлено, що умови договору купівлі - продажу цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" від 19 грудня 2011 року №392/35 у періоді, в якому здійснюється перевірка, з 22 листопада 2018 року по 22 листопада 2019 року не виконано. Реконструкція стадіону за період з 22 листопада 2018 року по 22 листопада 2019 року майже не проводилась. Рівень інвестиційних вкладень на час перевірки становить 28 % від визначених договором купівлі - продажу та інвестиційним проектом 7 067 000,00 грн.
А отже, станом на 22.11.2019 зобов`язання, яке передбачене п.5.1. Договору Покупцем не виконано, а строк на його виконання порушено, так як кінцева дата повного виконання вказаного зобов`язання припадала ще на 19.10.2019.

Матеріали справи містять лист ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань" від 07.11.2019 № 8 (т.3 а.с. 107 - 109), який  адресований Позивачу у справі як відповідь на лист від 17.10.2019 № 11/2-05-1583 (т. 3 а.с. 191). 
В цьому листі, відповідач зазначає, що з урахуванням норм Земельного кодексу України, ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", покупець за договором купівлі-продажу був позбавлений можливості реалізувати інвестиційний проект "Реконструкція з розширенням стадіону "АРЗ" під спортивний комплекс "Ятрань" до отримання в користування земельної ділянки, рішення про що прийнято лише 24.04.2018. Поряд з тим, покупець має намір  на виконання умов договору купівлі-продажу в повному обсязі, проте в силу незалежних обставин виконання таких зобов`язань в строки, встановлені  в договорі є об`єктивно неможливим, а тому покупець звернувся з листом до Кіровоградської обласної ради стосовно внесення зміни до рішення Кіровоградської обласної ради стосовно об`єкта. 
Також надано запитувану інформацію про витрати грошових коштів на розвиток та утримання стадіону за період з 01.01.2012 по 30.10.2019 та інформацію, що підтверджує виконання умов договору.
ТОВ "Фізкультурний комплекс "Ятрань" після розгляду акта перевірки від 22.11.2019 листом від 02.01.2020 №1 повідомило Регіональне відділення, що  з урахуванням вимог Земельного кодексу України, ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", покупець за договором купівлі-продажу  був позбавлений можливості реалізувати інвестиційний проект  "Реконструкція з розширення стадіону "АРЗ" під спортивний комплекс "Ятрань" до отримання в користування земельної ділянки по вул. Короленка, 66 в м. Кропивницькому, рішення про що Міською радою  було прийнято лише в квітні 2018 року. Цим же рішенням припинено право постійного користування попереднього користувача.
Крім того, під час виконання умов договору купівлі-продажу у зв`язку зі зміною цінової політики в державі виникла необхідність залучення  додаткових інвесторів для реалізації проекту.
Також Відповідачем в цьому листі зазначено, що покупець має намір на виконання умов договору купівлі-продажу в повному обсязі, проте від незалежних обставин виконання таких зобов`язань в строки, встановлені в договорі купівлі-продажу є об`єктивно неможливим, а тому покупець звернувся з листом до Кіровоградської обласної ради стосовно внесення зміни до рішення Кіровоградської обласної ради стосовно об`єкта (т. 1 а.с. 45). 

12.03.2020 Регіональне відділення звернулось до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань" в порядку ст. 188 Господарського кодексу України з пропозицією про розірвання договору купівлі - продажу від 19.12.2011 №392/35 (т. 1 а.с. 46 - 48).
24.03.2020 на адресу Регіонального відділення від Товариства з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань" надійшов лист №2 від 18.03.2020 - відповідь на вищевказану пропозицію, в якій Товариства з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань" зазначає про відсутність з боку Покупця порушень умов договору купівлі-продажу 19.12.2011 №392/35 та повідомило про прийняття Кіровоградською обласною радою рішення №744 від 12.03.2020 "Про внесення змін до рішення обласної ради від 18 серпня 2010 року №936 "Про приватизацію цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ", яким внесено зміни до підпункту "б" пункту 5.1. договору, виключивши в цьому пункті слова та цифри: "протягом 7 років 10 місяців з дати укладання відповідного договору купівлі - продажу" та виключити пункт 7.8. договору (т. 1 а.с. 49).
Крім того, листом від 17.03.2020 №38-434/2 Кіровоградською обласною радою було направлено копію вищевказаного рішення на адресу Регіонального відділення (т. 1 а.с. 50, 51).
Так, Рішенням від 12.03.2020 №744 Кіровоградською обласною радою вирішено: внести зміни до рішення обласної ради від 18 серпня 2010 року №936 "Про приватизацію цілісного майнового комплексу стадіону АРЗ", а саме: у пункті 2 рішення обласної ради та у графі "Спосіб та умови приватизації" Переліку майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст Кіровоградської області, що підлягає приватизації, виключити слова: "протягом 7 років 10 місяців з дати укладання відповідного договору купівлі - продажу" та доручити Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях в установленому порядку внести відповідні зміни до договору купівлі - продажу цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" по вул. Короленка, 66 у м. Кіровограді, укладеного 19 грудня 2011 року між територіальними громадами сіл, селищ і міст Кіровоградської області, від імені яких діяло Регіональне відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області, та Товариством з додатковою відповідальністю "М`ясокомбінат "Ятрань" із врахуванням правонаступництва товариством з обмеженою відповідальністю "Фізкультурний комплекс "Ятрань".
Регіональне відділення вважає  рішення Кіровоградської обласної ради таким, що винесене з порушенням норм чинного законодавства.
Листами від 13.04.2020 за № 05-12-01991 та № 11-12-01992, Регіональне відділення надало відповіді відповідачу та  Кіровоградській обласній раді, в яких зазначено, що винесення рішення Кіровоградською обласною радою суперечить нормам, передбачених ЗУ "Про приватизацію державного та комунального майна", а також про відсутність  у Регіонального відділення правових підстав для внесення змін договору купівлі-продажу від 19.12.2011 № 392/35 (т. 1 а.с. 53, 54).
Листом від 09.09.2020 за № 7 Відповідачем в порядку ст. 188 ГК України, направлено Позивачу пропозицію про внесення змін до договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" (т. 3 а.с. 10).
У відповідь на вказану пропозицію, Регіональне відділення листом від 29.09.2020 № 11-12-05650 зазначило, що пропозиція Відповідача про внесення змін до договору не підлягає розгляду у зв`язку з тим, що подана після звернення органом приватизації до суду та після виявлення факту невиконання  умов договору (т. 3 а.с. 11 - 13).

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог в частині розірвання Договору купівлі-продажу від 19.12.2011 № 392/35 цілісного майнового комплексу та зобов`язання повернути об`єкт приватизації, суд першої інстанції виходив з того, що Товариство з додатковою відповідальністю "М?ясокомбінат Ятрань" не допускало  істотних порушень договору, а не реалізація інвестиційного проекту в строки встановлені договором не є підставою для розірвання такого договору, оскільки до завершення належного оформлення права користування земельною ділянкою Відповідач не з своєї вини був позбавлений правомірної можливості здійснити будівельно-монтажні роботи на виконання умов договору. 
Окрім того, матеріали справи не містять розміру завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору.
Задовольняючи позовні вимоги в частині стягнення пені, суд першої інстанції виходив з того, що Відповідачем порушено п. 5.1. Договору щодо вкладення покупцем у інвестиційний проект в строк до 19.10.2019 не менш як 7 067 000,00 грн.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.
Згідно ч. 1 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об`єктів приватизації здійснює орган приватизації (Регіональне відділення).
Відповідно до абзацу 1, 2 частини 1 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюються відповідно до вимог законодавства.
Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються виключно у Порядку, що затверджується Фондом державного майна України.
Процедура внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна  передбачена Порядком внесення змін до договорів купівлі - продажу державного майна затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 №1328 (далі - Порядок).
Відповідно до п. 2 розділу 1 Порядку, внесення змін до договору купівлі-продажу державного (комунального) майна (далі - договір купівлі-продажу) здійснюється шляхом укладання між органом приватизації та власником об`єкта приватизації (далі - власник) договору про внесення змін до договору купівлі-продажу державного (комунального) майна (далі - договір про внесення змін). Якщо об`єкт приватизації був відчужений власником державного (комунального) майна під час дії зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу цього майна, зміни до договору купівлі-продажу вносяться шляхом укладання договору про внесення змін до нього між органом приватизації та власником об`єкта приватизації, до якого відповідно до законодавства перейшли зобов`язання, визначені для власника державного (комунального) майна договором купівлі-продажу.
Право внесення пропозицій щодо змін умов договору купівлі-продажу мають орган приватизації, який уклав договір купівлі-продажу, та власник (п. 3 розділу 1 порядку).
Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, не можуть передбачати:
- зменшення відповідальності власника за невиконання ним зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу;
- зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу (далі - зобов`язання) (п. 5 р. 1 Порядку).
Документи, надані органу приватизації для розгляду після закінчення строку виконання умов договору купівлі-продажу, але до виявлення факту невиконання цих умов, розглядаються за умови документарного підтвердження сплати штрафних санкцій (п. 1 розділу 2 Порядку).
Розрахунок штрафних санкцій проводиться відповідно до умов договору купівлі-продажу за період часу від закінчення строку виконання умов договору до фактичної дати подання документів щодо внесення змін до договору купівлі-продажу (п. 2 розділу 2 Порядку).
Пропозиція про внесення змін до договору купівлі-продажу, що надійшла після звернення до суду органу приватизації для застосування до власника санкцій, передбачених договором купівлі-продажу, не розглядається (п. 3 розділу 2 Порядку).

Саме в порядку ст. 188 ГК України з пропозицією  про внесення змін до договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу стадіону "АРЗ" Відповідач звернувся до Позивача листом від 09.09.2020 за № 7  (т. 3 а.с. 10), у відповідь на яку, Регіональне відділення листом від 29.09.2020 № 11-12-05650  зазначило, що пропозиція Відповідача про внесення змін до договору не підлягає розгляду у зв`язку з тим, що подана після звернення органом приватизації до суду та після виявлення факту невиконання  умов договору (т. 3 а.с. 11 - 13).
З першої сторінку позову вбачається, що Позивач декілька раз звертався до Господарського суду Кіровоградської області  із цим позовом, зокрема 26.06.2020, 05.10.2020, 16.11.2020.
Згідно даних програми  "Діловодство спеціалізованого суду":
- ухвалою від 01 липня 2020 року у справі № 912/2110/20 позов залишено без руху; 
- ухвалою від 17 серпня 2020 року у справі № 912/2110/20 позовну заяву Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях та додані до неї документи повернуто позивачу без розгляду;
- ухвалою від 12 жовтня 2020 року у справі № 912/3255/20 позовну заяву Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях - залишено без руху; 
- ухвалою від 04 листопада 2020 року у справі № 912/3255/20, позовну заяву Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 18.06.2020 №10-12-03230 (вх. №3255/20 від 05.10.2020) та додані до неї документи повернуто позивачу без розгляду;
- ухвалою від 23 листопада 2020 року у справі № 912/3697/20 позовну заяву №10-12-03230 від 18.06.2020 Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях - залишено без руху; 
- ухвалою від 15 грудня 2020 року у справі № 912/3697/20 позовну заяву №10-12-03230 від 18.06.2020 Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях та додані до неї документи - повернуто позивачу.

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 174 Господарського процесуального кодексу України, якщо позивач усунув недоліки позовної заяви у строк, встановлений судом, вона вважається поданою у день первинного її подання до господарського суду та приймається до розгляду, про що суд постановляє ухвалу в порядку, встановленому ст. 176 цього кодексу. Якщо позивач не усунув недоліки позовної заяви у строк, встановлений судом, заява вважається неподаною і повертається особі, що звернулася із позовною заявою.
Таким чином, Відповідач з клопотанням про внесення змін до договору звертався до Позивача  в період,  коли позовна заява була повернута господарським судом і відповідно до вищевказаної норми ГПК, вважалась неподаною.
Відтак, Позивач безпідставно не розглядав заяву відповідача про внесення змін до договору.

Колегія суддів погоджується з доводами Позивача, що Кіровоградська обласна рада не є ані органом приватизації, ані власником майна за договором купівлі - продажу від 19.12.2011 №392/35, а отже, з огляду на вищевказаний Порядок та Закон України "Про приватизацію державного та комунального майна" вбачається відсутність у останньої права вносити зміни до вже укладеного договору.
Прийняте Кіровоградською обласною радою рішення від 12.03.2020 №744 не могло бути підставою для внесення змін до договору  купівлі-продажу.
Проте, прийняття Кіровоградською обласною радою вказаного рішення, свідчить про позицію територіальної громади стосовно об`єкта приватизації.
У поясненнях від 30.03.2021 Кіровоградська обласна рада також висловила позицію, що Відповідач вживав всіх необхідних зусиль та заходів для виконання умов договору купівлі-продажу, має намір та гарантує виконання умов договору в повному обсязі. Обласна рада підтримує заперечення відповідача, які викладені у відзиві на позовну заяву, заперечує проти позовних вимог (т. 3 а.с. 33 - 36).

Відповідно до п. 20 ч. 1 ст. 1 ЗУ "Про приватизацію державного та комунального майна", органи приватизації - Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим, органи приватизації територіальних громад.
Відповідно до ч.9 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.
Статтею 30 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що спори щодо приватизації державного майна, крім спорів, які виникають із публічно-правових відносин та віднесені до компетенції адміністративних судів, вирішуються господарським судом у порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України.
Відповідно до п.7.6. Договору, у разі невиконання зобов`язань, визначених цим договором, покупець несе відповідальність згідно з чинним законодавством.
Частиною 1 статті 27 ЗУ "Про приватизацію державного та комунального майна" передбачено, що контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об`єктів приватизації здійснює орган приватизації.
Частиною 11 статті 27 ЗУ "Про приватизацію державного та комунального майна"  встановлено, що орган приватизації зобов`язаний вимагати від нового власника виконання зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу об`єкта приватизації, а в разі їх невиконання застосовувати до нього санкції згідно із законом і захищати права держави або територіальної громади іншим чином, у тому числі звертатися до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації або визнання його недійсним. 
До розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації застосуються загальні правила щодо порядку розірвання договору, визначені положеннями Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.      
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частиною 1 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
При вирішенні питання щодо розірвання договору з підстави, передбаченої договором, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. 
З аналізу змісту статті 651 ЦК України вбачається, що йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019 у справі №910/8819/18, від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі №   910/22454/17, від 28.08.2018 у справі №   910/20932/17 від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17 від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі № 910/4427/18, від 03.12.2019 у справі № 910/5001/19, від 10 грудня 2019 року у справі №  926/1557/18

Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Наведена правова позиція викладена у постанові у постанові Верховного Суду від 17.04.2019 у справі №   910/6381/18, від 28.08.2019 у справі № 910/5381/18, у постанові Верховного суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13.
Із вказаного вбачається, що для встановлення можливості розірвання спірного договору необхідно визначити чи були допущені відповідачем саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок дій (бездіяльності) відповідача, а також співвіднести очікуваний результат від укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання.

Земельним кодексом України встановлено, що питання щодо надання земельних ділянок, які знаходяться на території сіл, селищ, міст в користування віднесено до компетенції органів місцевого самоврядування та їх виконавчих органів.
При цьому, відповідно до п. 2 Порядку виконання  підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 № 466, який діяв на час укладення договору купівлі-продажу, будівельні роботи - роботи з нового будівництва, реконструкції, технічного переоснащення діючих підприємств, реставрації, капітального ремонту.
Пунктом 5 вказаного Порядку визначено, що будівельні роботи можуть виконуватись замовником, серед іншого, після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію.
Згідно ч. 2 ст. 24 ЗУ "Про планування та забудову території", що діяв до 12.03.2011 замовник, що має намір забудови належної йому на праві власності користування земельної ділянки, або уповноважена ним особа звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою (клопотанням) щодо намірів забудови земельної ділянки, в якій зазначаються призначення будівлі, споруди та орієнтовні характеристики забудови.
Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 28-1 цього Закону для організації будівництва та підготовки будівельного майданчика до початку виконання будівельних робіт з будівництва об`єкта замовник може отримати дозвіл на виконання підготовчих робіт. Замовник або уповноважена ним особа для одержання дозволу на виконання підготовчих робіт подає до відповідної інспекції державного архітектурно-будівельного контролю письмову заяву, до якої надається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію.
Згідно ч. 2 ст. 8 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", планування та забудова земельних ділянок здійснюється із власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.
Частиною 4 статті 26 цього Закону передбачено, що право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Відповідно до вимог ст. 34 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів будівництва, що належать до І - ІІІ категорій складності.
У постанові Верховного Суду від 31.05.2018 у справі № 926/1779/15, зокрема у п. 32 та 33 зазначено: "Для Верховного Суду є очевидним той факт, що на етапі укладення 01.02.2006 між громадянином США ОСОБА_2 та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області договору купівлі-продажу №КІІ-378-НБ об`єкта незавершеного будівництва державної власності слід було пов`язати термін закінчення будівництва з терміном оформлення прав на земельну ділянку. Саме це викликало даний спір, при цьому Регіональне відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області могло і повинно було передбачати одразу виникнення подібного роду проблем у інвестора.
Аналізуючи наслідки тих обставин, що відбулися, Верховний Суд вважає за необхідне наголосити на тому, що мета приватизації державою належного їй майна полягала у тому аби залучити платоспроможного інвестора та надати йому можливість, у даному випадку, добудувати об`єкт приватизації для розвитку підприємництва в Україні, створення нових робочих місць тощо. Після оплати інвестором набутого ним у власність об`єкту інвестицій на державі Україна лежить обов`язок забезпечити режим максимального сприяння інвестору, у даному випадку, у добудові об`єкта незавершеного будівництва".
То ж до завершення належного оформлення права користування земельною ділянкою Відповідач не з своєї вини був позбавлений правомірної можливості здійснити будівельно-монтажні роботи на виконання умов договору, що потребувало отримання  відповідної декларації (дозволу), а отже, перешкоди у завершенні будівництва та введенні об`єкта в експлуатацію не залежали від Відповідача.
На етапі укладення договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу слід було пов`язати термін закінчення будівництва з терміном оформлення прав на земельну ділянку. Саме це викликало даний спір. При цьому Регіональне відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області могло і повинно було передбачати одразу виникнення подібного роду проблем у інвестора.
Саме на державі в особі всіх державних органів лежить обов`язок організувати сприяння інвестору  у всіх його діях, спрямованих на виконання взятих на себе приватизаційних зобов`язань. І виключно у випадку якщо інвестор, за всілякого сприяння держави не виконує своїх приватизаційних зобов`язань, до нього має бути застосована санкція у вигляді розірвання договору купівлі-продажу та повернення об`єкту приватизації.

Колегія суддів погоджується з доводами Відповідача, що виконати весь обсяг робіт  після укладення договору оренди землі (з квітня 2018 до 19.10.2019) фізично неможливо.
З урахуванням викладеного колегія суддів погоджується з висновками господарського суду про те, що Товариство з додатковою відповідальністю "М?ясокомбінат Ятрань" не допускало  істотних порушень договору, а не реалізація інвестиційного проекту в строки встановлені договором не є підставою для розірвання такого договору, оскільки до завершення належного оформлення права користування земельною ділянкою Відповідач не з своєї вини був позбавлений правомірної можливості здійснити будівельно-монтажні роботи на виконання умов договору. 
Окрім того, матеріали справи не містять розміру завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору.
В свою чергу,  Відповідач з моменту укладення договору вживав заходів щодо оформлення за собою права користування земельною ділянкою. Із матеріалів справи убачається, що дії Відповідача з часу укладення спірного договору були направлені на його виконання, а доказів на підтвердження підстав стверджувати про бездіяльність відповідача чи спроб ухилитися від такого виконання немає. 
Так, Позивачем підтверджено, що рівень інвестиційних вкладень на час перевірки 19.11.2019 становить 28% від визначених договором купівлі-продажу та інвестиційним проектом 7067000,00 грн.
Сам Позивач у апеляційній скарзі констатує той факт, що проаналізувавши акти попередніх поточних перевірок виконання умов договору купівлі - продажу цілісного майнового комплексу "АРЗ" від 19.12.2011 №392/35, а саме: від 13.09.2012, від 24.09.2013, від 06.08.2014, від 24.11.2015, від 11.11.2016, від .17.11.2017, від 21.11.2018, вбачається, що протягом 2012-2018 на виконання п.п. "б" п. 5.1 та реалізацію Інвестиційного проекту Відповідачем вносились відповідні інвестиції та проводились різноманітні ремонтні роботи, про що свідчать акти виконаних робіт.
Крім того, Позивачем не спростовано, що Відповідачем на сьогоднішній день повністю збережено об`єкт приватизації, здійснюються витрати на охорону, освітлення, водопостачання та прибирання усієї території; товариством з 2012 року по теперішній час укладено ряд договорів безоплатного користування майном з громадськими організаціями для проведення навчально-тренувальних занять; забезпечено вільний доступ мешканців міста.

Доводи заявника апеляційної скарги про незаконність рішення Кіровоградської обласної ради від 12 березня 2020 №744, яким вирішено внести зміни до рішення обласної ради від 18 серпня 2010 року № 936 “Про приватизацію цілісного майнового комплексу стадіон) “АРЗ", а саме: у пункті 2 рішення обласної ради та у графі "Спосіб та умови приватизації” Переліку майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст Кіровоградської області, що підлягає приватизації, виключити слова: “протягом 7 років 10 місяців з дати укладання відповідного договору купівлі-продажу" та доручити Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Дніпропетровській. Запорізькій та Кіровоградській областях в установленому порядку внести відповідні зміни до договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу стадіону “АРЗ" по вул. Короленка, 66 у м. Кіровограді, укладеного 19 грудня 2011 року між територіальними громадами сіл, селищ і міст Кіровоградської області, від імені яких діяло Регіональне відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області, та Товариством з додатковою відповідальністю "М`ЯСОКОМБІНАТ "ЯТРАНЬ" із врахуванням правонаступництва Товариством з обмеженою відповідальністю “Фізкультурний комплекс “Ятрань”, є передчасним з огляду на наступне.
Відповідно до ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Рішення органів місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції чи законам України зупиняються у встановленому законом порядку з одночасним зверненням до суду.
Відповідно до ч. 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україн", акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Відповідно до ч.2 ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях не наділено повноваженнями надавати оцінку законності рішень органів місцевого самоврядування. В разі, якщо Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій га Кіровоградській областях вважає, що рішення Кіровоградської обласної ради від 12 березня 2020 року № 744 прийнято з порушенням законодавства, то має право на звернення до суду з відповідним позовом, чого Позивачем не зроблено.
Крім того, колегія суддів констатує, що вирішення питання про законність/незаконність рішення Кіровоградської обласної ради від 12 березня 2020 №744 не є предметом даної позовної заяви. 

Звернення Відповідача до Регіонального відділення з відповідною пропозицією про внесення змін до Договору та продовження строків на реалізацію Інвестиційного проекту та виконання п.п. "б" п.5.1 Договору є правом, а не обов`язком Покупця. Тому не вчинення Відповідачем таких дій у 2018 році не є істотним порушенням умов Договору.
До того ж колегія суддів констатує, що Товариство зверталось до Регіонального відділення з пропозиціями стосовно внесення змін до Договору купівлі-продажу та продовження строків на реалізацію Інвестиційного проекту та виконання п.п. "б" п.5.1 Договору, зокрема листами від 18.03.2020 року № 2, від 09.09.2020 року № 7.
З огляду на викладене, господарський суд правомірно відмовив в задоволенні позовних вимог в частині розірвання Договору купівлі-продажу від 19.12.2011 № 392/35 цілісного майнового комплексу та зобов`язання повернути об`єкт приватизації.

Поряд з тим, відповідно до пункту 7.8. Договору, у разі порушення покупцем встановлених умовами цього Договору розміру та строку внесення інвестицій Покупець сплачує на користь Продавця пеню в розмірі 0,1 відсотка обсягу не внесених інвестицій за кожний день прострочення.
Вищевказана санкція також передбачена п.1 ч.5 ст.29 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", у разі порушення встановлених умовами договору купівлі-продажу строків внесення інвестицій в установленому обсязі покупцями сплачується пеня у розмірі 0,1 відсотка вартості невнесених інвестицій за кожний день прострочення. Штрафи стягуються з винних осіб за рішенням суду в установленому порядку та перераховуються до Державного бюджету України.
Так, за невиконання умов Договору, а саме п.п. "б" п.5.1, Покупцю нараховано пеню відповідно до п.7.8. Договору у розмірі 0,1 відсотка обсягу не внесених інвестицій за кожний день прострочення і становить 173 090,05 грн.
Строк виконання  договору в частині внесення інвестиційного проекту протягом 7 років 10 місяців, тобто до 19.10.2019.
Відповідно до ст. 254 ЦК України, строк, що визначений місяцями, спливає у відповідне число останнього місяця строку.
Якщо останній день строку припадає на вихідний, святковий або неробочий день, що визначений до закону у місці вчинення певної дії, днем закінчення строку є перший за ним робочий день.
19.10.2019 припадав на вихідний день (субота), відтак останнім днем виконання є 21.10.2019.
Тому пеня має бути нарахована за період з 22.10.2019 по 22.11.2019 , що складає 162908,16 грн.
З огляду на положення умов договору, який відповідно до ст. 629 ЦК України є  обов`язковим для виконання сторонами, позовні вимоги про стягнення з Відповідача пені правомірно задоволено господарським судом розмірі 162 908,16 грн за період з 22.10.2019 по 22.11.2019.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 275 та статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на вищенаведене, суд першої інстанції при вирішенні даної справи правильно застосував норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини сторін, прийняв законне та обґрунтоване рішення, тому у відповідності до ст. 276 ГПК України в задоволенні скарги слід відмовити, а оскаржуване судове рішення слід залишити без змін.
Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв`язку із апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.
Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282-284  ГПК України, суд,                                                              

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.05.2021 у справі №912/4222/20 - залишити без задоволення.
Рішення  Господарського суду Кіровоградської області від 26.05.2021 у справі №912/4222/20 - залишити без змін.
Судові витрати Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях за подання апеляційної скарги на рішення суду покласти на заявника апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складено та підписано 01.12.2021.

Головуючий суддя                                                                                          О.Г. Іванов

Суддя                                                                                                              О.В. Березкіна

Суддя                                                                                                              М.О. Дармін