Постанова                                              
Іменем України
 
27 жовтня 2021 року 
м. Київ
 
справа № 634/355/19
провадження № 61-11629св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Ступак О. В. (суддя-доповідач),
          суддів:                Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О., Усика Г. І., Яремка В. В., 
               
учасники справи: 
позивач - Сільськогосподарський виробничий кооператив «Україна»,
відповідачі:  ОСОБА_1 , Сільськогосподарський виробничий кооператив «Всеукраїнський кооператив Надія»,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Україна» на постанову Харківського апеляційного суду від 23 липня 2020 року у складі колегії суддів: Тичкової О. Ю., Кругової С. С., Яцини В. Б., 
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
У березні 2019 року Сільськогосподарський виробничий кооператив «Україна» (далі - СВК «Україна») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 , Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Всеукраїнський кооператив Надія» (далі - СВК «ВК Надія») про визнання недійсними договорів емфітевзису.
 
Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 01 березня 2007 року між СВК «Україна» та ОСОБА_2 укладений договір оренди земельної ділянки, площею 4,0433 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0380, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, та належала ОСОБА_2 на підставі державного акта на землю серії ІІ-ХР № 021145, строком на 10 років. Договір оренди зареєстрований у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинений запис                            від 03 вересня 2008 року за № 040870200054 та з вказаної дати розпочався строк дії договору оренди, який закінчувався 03 вересня 2018 року. Після смерті орендодавця за договором оренди ОСОБА_2 , власником зазначеної земельної ділянки став ОСОБА_1 , що підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за законом       від 17 серпня 2016 року, зареєстрованим у реєстрі за № 1318.
 
01 березня 2007 року між СВК «Україна» та ОСОБА_2 укладений договір оренди земельної ділянки, площею 0,9229 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0378, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області та належала останньому на підставі державного акта на землю серії ІІ-ХР № 021145, строком на 10 років. Договір оренди зареєстрований                                у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 жовтня 2008 року за № 040870200304, та з указаної дати розпочався строк дії договору оренди, який закінчувався 08 жовтня 2018 року. Після смерті орендодавця за договором оренди ОСОБА_2 , власником зазначеної земельної ділянки став ОСОБА_1 , що підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за законом від 17 серпня 2016 року, зареєстрованим у реєстрі за № 1312.
 
01 березня 2007 року між СВК «Україна» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки, площею 4,10 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0382, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області та належить ОСОБА_1 на підставі державного акта на землю серії ІІ-ХР № 021168, строком на 10 років. Договір оренди зареєстрований                                у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 08 жовтня 2008 року за № 040870200254, та з вказаної дати розпочався строк дії договору оренди, який закінчувався 08 жовтня 2018 року.
 
Відповідно до пункту 8 договорів оренди земельних ділянок від 01 березня 2007 року між СВК «Україна» та ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , договір укладений на 10 років.              У разі закінчення строку дії договору, договір вважається продовженим на повний термін, якщо зацікавлена сторона не повідомила іншу про розірвання договору не пізніше 15 серпня.
 
22 січня 2017 року між СВК «Україна» та ОСОБА_1 укладені Додаткові угоди, згідно з якими термін дії договорів оренди земельних ділянок від 01 березня                    2007 року продовжений до 08 жовтня 2028 року та 03 вересня 2028 року відповідно,              і внесені зміни до зазначених договорів оренди шляхом викладення їх у новій редакції.
 
Згідно з пунктом 8 договорів оренди земельних ділянок від 01 березня 2007 року,                  в редакції від 11 грудня 2017 року, строк дії договору складає 20 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк, для цього повинен не пізніш як за 90 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.
 
Таким чином, сторони вказаних договорів оренди земельної ділянки від 01 березня 2007 року, а саме: орендодавець ОСОБА_1 та орендар СВК «Україна», відповідно до норм ЗК України, Закону України «Про оренду землі», пункту 8 договору, дійшли домовленості щодо продовження терміну дії договорів оренди до 03 вересня                 2028 року, 08 жовтня 2028 року, внесення змін до договорів, про що уклали додаткові угоди у письмовій формі.
 
СВК «Україна» у вересні 2018 року звернувся за реєстрацією додаткових угод                  від 22 січня 2018 року до вказаних вище договорів оренди від 01 березня 2007 року, проте зареєструвати вказані угоди виявилося не можливим, оскільки від державного реєстратора стало відомо, що під час дії договорів оренди земельних ділянок,                      04 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та СВК «ВК Надія» укладені: договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) земельної ділянки, площею 4,0979 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0382, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 квітня 2018 року; договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) зазначеної земельної ділянки, площею 0,9229 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0378, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 квітня 2018 року; договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) зазначеної земельної ділянки, площею 4,0433 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0380, зареєстрований                                    у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 квітня 2018 року. 
 
Таким чином, на дату укладення, 04 квітня 2018 року договорів емфітевзису між відповідачами, спірні земельні ділянки перебували в оренді СВК «Україна» за договорами оренди від 01 березня 2007 року, термін яких не закінчився, а навпаки продовжений до 03 вересня 2028 року, 08 жовтня 2028 року, тобто відповідач не мав права одночасно здавати у користування земельні ділянки іншій особі. СВК «Україна» є добросовісним орендарем, оскільки скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди та дійшов згоди з ОСОБА_1 щодо продовження дії договорів оренди від 01 березня 2007 року, про що укладені Додаткові угоди. 
 
Договори про встановлення емфітевзису є незаконними, а тому недійсними на момент їхньої державної реєстрації.
 
Посилаючись на викладене, СВК «Україна» просило визнати недійсними договори про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки, площею 4,0979 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0382, земельної ділянки 0,9229 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0378, земельної ділянки 4,0433 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0380, укладені 04 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та СВК «ВК «Надія», зареєстровані у Державному реєстрі речових права на нерухоме майно                     05 квітня 2018 року.
 
Рішенням Сахновщинського районного суду Харківської області від 07 лютого                  2020 року у складі судді Нестеренко О. С., позов СВК «Україна» задоволено. Визнано недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки, площею 4,0979 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0382, укладений 04 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та СВК «ВК Надія», зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 квітня 2018 року. Визнано недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки, площею 0,9229 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0378, укладений 04 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та                   СВК «ВК Надія», зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 квітня 2018 року. Визнано недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) земельної ділянки, площею 4,04339 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0380, укладений 04 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та СВК «ВК Надія», зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 квітня 2018 року. Вирішено питання розподілу судових витрат. 
 
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що станом на дату укладення договорів емфітевзису між відповідачами - 04 квітня 2018 року, спірні земельні ділянки перебували в оренді СВК «Україна» за договорами оренди                         від 01 березня 2007 року, термін яких не закінчився, а навпаки продовжений до                        03 вересня та 08 жовтня 2028 року. Відповідач не мав права одночасно здавати                     у користування земельні ділянки іншій особі.
 
СВК «Україна» є добросовісним орендарем, оскільки скористався своїм переважним правом на укладання договору оренди та дійшов згоди з ОСОБА_1 щодо продовження дії договорів оренди від 01 березня 2007 року, про що укладені додаткові угоди. За період дії строку договорів оренди земельних ділянок належних ОСОБА_1 , СВК «Україна» належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконував свої обов`язки орендаря, використовував земельні ділянки за призначенням, сплачував відповідачу орендну плату.
 
СВК «ВК Надія» при укладенні договору оренди землі з ОСОБА_1 не врахував переважне право СВК «Україна» перед іншими особами на укладення договору оренди землі, не попередив СВК «Україна» про намір розірвання договору оренди землі, не розірвав його й уклав новий договір оренди землі 04 квітня 2018 року, що суперечить вимогам та правилам, передбаченим чинним законодавством України.
 
Постановою Харківського апеляційного суду від 23 липня 2020року рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову СВК «Україна».
 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив із того, що суд безпідставно вважав, що позивач, як добросовісний орендар, висловив свій намір продовжити дію договорів, для чого уклав із ОСОБА_1 додаткові угоди                            від 22 січня 2018 року. Зазначені угоди не були зареєстровані у встановленому законом порядку, у зв`язку з чим на їх підставі у орендаря не виникло право оренди на строк до 2028 року. Крім цього, суд не взяв до уваги зміст пункту 8 договорів оренди від 01 березня 2018 року, відповідно до якого, договір вважається продовженим на повний термін, якщо зацікавлена особа не повідомила іншу сторону письмово про розірвання договору не пізніше 15 серпня.
 
Після укладення додаткових угод від 22 січня 2018 року, на виконання пункту 8 договорів оренди від 01 березня 2018 року ОСОБА_1 листами від 03 травня                2018 року повідомив СВК «Україна» про своє не бажання продовжувати дію договорів оренди від 01 березня 2007 року та запропонував повернути земельні ділянки                      08 жовтня 2018 року.
 
Всупереч вимог статей 12, 81 ЦПК України СВК «Україна» не надала суду належних та допустимих доказів на спростування факту направлення на його адресу листів - попереджень ОСОБА_1 від 03 травня 2018 року та доказів повідомлення ОСОБА_1 про свій намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк.
 
Встановлені у справі фактичні обставини дозволяють зробити висновок про те, що сам факт укладення між відповідачами договорів емфітевзису від 04 квітня                      2018 року, за якими право користування спірними земельними ділянками виникло після спливу строку договору оренди, на взаємовідносини між СВК «Україна» та ОСОБА_1 не впливають. Зазначений висновок відповідає правовій позиції викладеній у постанові Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі                               № 693/19/18.
 
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
 
У серпні 2020 року СВК «Україна» подано до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Харківського апеляційного суду від 23 липня 2020 року в якій просить скасувати вказане судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Зокрема, заявник у касаційній скарзі зазначає, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні не врахував висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі                          № 322/1178/17, 04 квітня 2018 року у справі № 594/376/17, від 10 квітня 2019 року         у справі № 587/2135/16-ц, від 23 травня 2018 року у справі № 379/672/16-ц,                  від 20 лютого 2019 року у справі № 734/336/17, від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16.
 
Крім того, суд апеляційної інстанції встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів. 
 
У вересні 2020 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 подав до суду відзив на касаційну скаргу у якому зазначив, що лише після проведення державної реєстрації додаткові угоди мали набути чинності і саме з цього моменту можуть розглядатися як підстава виникнення правовідносин та як самі правовідносини. Державну реєстрації договорі емфітевзису вчинено відповідно до вимог закону, без порушення прав орендаря земельної ділянки. 
 
У вересні 2020 року СВК «ВК Надія» подано відзив на касаційну скаргу, у якому зазначено, що факт повної бездіяльності позивача наприкінці строку дії договорів оренди позбавляє можливості визнати договори емфітевзису неправомірними                     з мотивів порушення прав орендаря СВК «Україна». 
 
Позиція Верховного Суду
 
Статтею 400 ЦПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи                           з урахуванням статті 400цього Кодексу. 
 
Відповідно до пункту 4 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, у межах, які стали підставами для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, рішення суду апеляційної інстанції - скасуванню, а рішення суду першої інстанції залишенню в силі.
 
Обставини, встановлені судами
 
01 березня 2007 року між СВК «Україна» та ОСОБА_2 укладені договори оренди земельної ділянки, площами 4,0433га та 0,9229 га, кадастрові номери: 6324885500:02:000:0380, 6324885500:02:000:0378, які знаходяться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області, та належали останньому на підставі державних актів на землю серій ІІ-ХР № 021145 та ІІ-ХР           № 021145, строком на 10 років. Договори оренди зареєстровані у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено записи від 03 вересня 2008 року за № 040870200054 та від 08 жовтня 2008 року за                      № 040870200304 відповідно.
 
Після смерті орендодавця - ОСОБА_2 , власником зазначених земельних ділянок став ОСОБА_1 , що підтверджується свідоцтвами про право на спадщину за законом від 17 серпня 2016 року, зареєстрованих у реєстрі за № 1318 та № 1312 відповідно.
 
01 березня 2007 року між СВК «Україна» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки, площею 4,0979 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0382, яка знаходиться на території Огіївської сільської ради Сахновщинського району Харківської області та належала останньому на підставі державного акта на землю серії ІІ-ХР № 021168, строком на 10 років. Договір оренди зареєстрований                                у Сахновщинському районному відділенні ХРФ ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинений запис від 08 жовтня 2008 року за № 040870200254.
 
Пунктом 8 зазначених договорів оренди передбачено, що у разі закінчення строку дії договору, договір вважається продовженим на повний термін, якщо зацікавлена сторона не повідомила іншу сторону письмово про розірвання договору не пізніше             15 серпня.
 
22 січня 2018 року СВК «Україна» та ОСОБА_1 уклали додаткові угоди до договорів оренди землі від 01 березня 2017 року, у яких продовжили дію договорів на 10 років та виклали договори оренди в новій редакції. 
 
04 квітня 2018 року між ОСОБА_1 та СВК «ВК Надія» укладений договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) земельної ділянки, площею 4,0979 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0382, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 квітня 2018 року; договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) земельної ділянки, площею 0,9229 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0378, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 квітня 2018 року; договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) зазначеної земельної ділянки, площею 4,0433 га, кадастровий номер: 6324885500:02:000:0380, зареєстрований                                      у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 квітня 2018 року. Пунктами 2.1, 6.3 договорів емфітевзису передбачено, що землекористувач набуває права користування земельною ділянкою з 09 жовтня 2018 року. Договір набуває чинності з моменту його підписання та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань. Право емфітевзису вважається набутим із 09 жовтня 2018 року.
 
03 травня 2018 року листами-попередженнями ОСОБА_1 повідомив орендаря про відсутність у нього наміру продовжувати дію договорів оренди від та укладати будь - які додаткові угоди з СВК «Україна» після закінчення строку їхньої дії. Як доказ направлення зазначених листів ОСОБА_1 надав відповідні описи цінного листа                 з відбитком печатки відділення поштового зв`язку та фіскальні чеки із зазначенням номера відділення поштового зв`язку й номера поштового відправлення.
 
Згідно з актами прийому-передачі земельної ділянок до договорів про надання права користування земельними ділянками для сільськогосподарських потреб від 04 квітня 2018 року, ОСОБА_4 передав 09 жовтня 2018 року у користування СВК «ВК Надія» земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 10 років.
 
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове про відмову                               у задоволенні позову СВК «Україна», суд апеляційної інстанції, виходив із того, що додаткові угоди не були зареєстровані у встановленому законом порядку, у зв`язку                 з чим на їх підставі у орендаря не виникло право оренди на строк до 2028 року. Крім того, суд першої інстанції не взяв до уваги зміст пункт 8 договорів оренди, відповідно до якого договір вважається продовженим на повний термін, якщо зацікавлена особа не повідомила іншу сторону письмово про розірвання договору не пізніше 15 серпня. Після укладення додаткових угод, на виконання пункту 8 договорів оренди,                ОСОБА_1 листами повідомив СВК «Україна» про своє не бажання продовжувати дію договорів оренди та запропонував повернути земельні ділянки.
 
Верховний Суд не може погодитися з такими висновками суду апеляційної інстанції          з огляду на таке.
 
Нормативно-правове обґрунтування
 
Згідно з частиною першою та п`ятою статті 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)                      і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦК України з урахуванням вимог цього Кодексу.
 
Відповідно до частини першої статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки            і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
 
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
 
Статтею 627 ЦК України визначено свободу договору, а саме: відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості.
 
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частини першої статті 628 ЦК України).
 
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
 
Згідно із частиною першою статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
 
Відповідно до статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають речові права, похідні від права власності: право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки; та інші передбачені Законом.
 
Право емфітевзису частиною першою статті 395 ЦК України віднесено до речового права на чуже майно. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт - його набув.
 
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння                                    і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
 
У статті 13 Закону «Про оренду землі» надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк,             а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
Згідно зі статтею 18 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
 
Тобто і емфітевзис, і право оренди землі є речовими правами, які за своєю правовою природою не можуть одночасно встановлюватись щодо однієї земельної ділянки для різних правонабувачів. Чинне законодавство у сфері земельних відносин не передбачає можливості спільного використання земельних ділянок кількома особами на умовах договору емфітевзису і договору оренди.
 
Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним             і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
 
Відповідно до частини третьої статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
 
За змістом статті 215 ЦК України вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним можуть бути заявлені як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
 
Згідно зі статтею 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.
 
У зв`язку з цим, добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальносоціальних уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться. І, навпаки, реалізація правового регулювання цивільних відносин буде недобросовісною, якщо соціальна свідомість відторгає її як таку, що не відповідає задекларованій меті.
 
Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.
 
Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою,                у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту (постанова Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17).
 
Аналіз частини другої статті 13 ЦК України дає підстави для висновку, що недобросовісна поведінка особи, яка полягає у вчиненні дій, які можуть                                у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом.
 
Формулювання «зловживання правом» необхідно розуміти, як суперечність, оскільки якщо особа користується власним правом, то його дія дозволена, а якщо вона не дозволена, то саме тому відбувається вихід за межі свого права та дію без права, «injuria». Сутність зловживання правом полягає у вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, недобросовісно, в тому числі всупереч меті такого права.
 
Термін «зловживання правом» свідчить про те, що ця категорія стосується саме здійснення суб`єктивних цивільних прав, а не виконання обов`язків. Обов`язковою умовою кваліфікації дій особи як зловживання правом є встановлення факту вчинення дій, спрямованих на здійснення належного відповідній особі суб`єктивного цивільного права.
 
Заборона зловживання правом по суті випливає з якості рівнозваженості, закладеної такою засадою, як юридична рівність учасників цивільних правовідносин. Ця формула виражає втілення в цивільному праві принципів пропорційності, еквівалентності, справедливості під час реалізації суб`єктивних цивільних прав                      і виконання юридичних обов`язків.
 
Здійснення суб`єктивних цивільних прав повинно відбуватись у суворій відповідності до принципів правомірності здійснення суб`єктивних цивільних прав, автономії волі, принципів розумності і добросовісності. Їх сукупність є обов`язковою для застосування при здійсненні усіх без винятку суб`єктивних цивільних прав.
 
Оцінюючи дії учасників цивільного обороту, необхідно враховувати, що розумною                 є поведінка особи, яка діє у межах, не заборонених їй договором або актами цивільного законодавства. Виходячи із аналізу норм, закріплених у ЦК України, поняття «добросовісність» ототожнюється із поняттям «безвинність» і навпаки, «недобросовісність» із «виною». Такий висновок випливає із того, що за діяння, якими заподіяно шкоду внаслідок недобросовісної поведінки, може наступати відповідальність (наприклад, частина третя статті 39 ЦК України), а оскільки обов`язковим елементом настання відповідальності, за загальним правилом,                   є вина, то такі діяння є винними.
 
Дослідження питання про здійснення особою належного їй суб'єктивного матеріального права відповідно до його мети тісно пов`язане з аналізом фактичних дій суб`єкта на предмет дотримання вимоги добросовісності.
 
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).                 В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності.
 
В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Із матеріалів справи убачається, що договори оренди, укладені між ОСОБА_1 та СВК «Україна» діяли до 03 вересня, 08 жовтня та 08 жовтня 2018 року відповідно.
 
22 січня 2018 року, тобто за 7 місяців до закінчення строку дії попередніх договорів оренди, СВК «Україна» та ОСОБА_1 уклали додаткові угоди до договорів оренди землі, якими продовжено дію договорів оренди на 10 років, тобто до 2028 року.
 
Не дивлячись на досягнуту між сторонами домовленість про пролонгацію договорів оренди, 04 квітня 2018 року ОСОБА_1 уклав оспорювані договори емфітевзису       з СВК «ВК Надія», за умовами яких право емфітевзису вважається набутим                          з 09 жовтня 2018 року. Державну реєстрацію прав на спірні ділянки на підставі договору емфітевзису здійснено 05 квітня 2018 року, тобто за час дії договорів оренди.  
 
Установивши, що ОСОБА_1 у порушення укладених між ним та СВК «Україна» договорів оренди землі, передав земельні ділянки СВК «ВК Надія» на підставі договору емфітевзису, суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність порушених прав СВК «Україна». 
 
Договори емфітевзису укладені між ОСОБА_1 та СВК «ВК Надія» 04 квітня              2018 року, тобто під час дії договорів оренди, укладених між ОСОБА_1 та                СВК «Україна», порушують права позивача, як орендаря, позбавляючи його переважного права на отримання цих земельних ділянок в оренду.   
 
Здійснення СВК «ВК Надія» державної реєстрації договорів емфітевзису 05 квітня 2018 року суперечить вимогам законодавства, адже щодо однієї і тієї ж земельної ділянки не може бути зареєстроване і право оренди, і емфітевзис одночасно, тобто,              у справі, що переглядається має місце подвійна реєстрація права користування земельними ділянками за різними особами.
 
Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
 
Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
 
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхомвизнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).
 
При вирішенні справи необхідно враховувати як права власника земельних ділянок щодо розпорядження своєю власністю, так і права орендаря, який має право на стабільні та визначені правовідносини протягом певного, визначеного законом чи домовленістю сторін, права користування чужою власністю.
 
Враховуючи те, що договори емфітевзису, укладені та зареєстровані між відповідачами, у період дії договорів оренди укладених між ОСОБА_1 та                       СВК «Україна», суд першої інстанції, дійшов правильного висновку про наявність підстав для визнання їх недійсними. 
 
Вказівка у оспорюваних договорах про те, що право емфітевзису вважається набутим з 09 жовтня 2018 року, тобто після закінчення строку дії договорів оренди, не спростовує висновків про наявність порушеного права позивача, як користувача земельних ділянок, оскільки умови договорів оренди у пунктах 8 передбачено, що договір укладено на 10 років. У разі закінчення строку дії договору, договір вважається продовженим на повний термін, якщо зацікавлена сторона не повідомила іншу сторону письмово про розірвання договору не пізніше 15 серпня.   
 
За встановленими обставинами, відповідач погодився пролонгувати договори оренди з позивачем до спливу їх строків, у підтвердження чого уклав додаткові угоди до договорів оренди.  
 
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
 
Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Законупо закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає                              з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
 
Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова,               а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені                   в суді.
 
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
 
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
 
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
 
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
 
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
 
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
 
Із матеріалів справи убачається, що 22 січня 2018 року, тобто до спливу строку дії договорів оренди, СВК «Україна» та ОСОБА_1 уклали додаткові угоди до договорів оренди землі, у яких продовжили дію договорів на 10 років та виклали договори оренди в новій редакції.
 
Судом першої інстанції встановлено, що СВК «Україна», згідно з вимогами статті 33 Закону України «Про оренду землі» є добросовісним орендарем, який: з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди, 22 січня            2018 року уклав з ОСОБА_1 додаткові угоди, належним чином та відповідно до умов укладених між сторонами договорів, виконувало свої обов`язки орендаря, використовувало земельні ділянки за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату.
 
Оскільки додаткові угоди між СВК «Україна» та ОСОБА_1 підписані 22 січня  2018 року, тобто ОСОБА_1 вважається таким, що прийняв пропозицію позивача на пролонгацію орендних правовідносин, надсилання ОСОБА_1 листів- попереджень від 03 травня 2018 року про відсутність у нього наміру продовжувати дію договорів оренди та укладати будь-які додаткові угоди з СВК «Україна» після закінчення строку їхньої дії, не має жодного значення для вирішення цього спору, оскільки такі дії суперечить положенням статті 33 Закону України «Про оренду землі». 
 
Дії орендодавця, який погодився на пролонгацію договорів оренди земельної ділянки у встановленому Законом порядку по укладенню інших договорів та передачу орендованої земельної ділянки у користуванні іншим особам, оцінюються як недобросовісні.  
 
З огляду на вказане вище у сукупності та враховуючи, що одні і ті ж самі земельні ділянки не можуть одночасно бути об`єктами оренди та емфітевзису за двома різними договорами, укладеними із різними орендарями, суд касаційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку щодо позивача як орендаря земельної ділянки, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк.
 
Отже, доводи заявника про неврахування судом апеляційної інстанції                                       в оскаржуваному судовому рішенні висновків щодо застосування норми права                      у подібних правовідносинах, викладені у постановах Верховного Суду, знайшли своє підтвердження.
 
Підсумовуючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку про те, що суд першої інстанції, враховуючи вказані норми матеріального права, правильно встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення,                        з урахуванням належної оцінки наданих сторонами доказів, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову.
 
Отже, з огляду на викладене, рішення суду апеляційної інстанції не може вважатися законним та обґрунтованим, таким, що відповідає вимогам ЦПК України, принципам верховенства права та справедливості.
 
Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
 
Суд першої інстанції, на підставі належної оцінки зібраних у справі доказів та встановлених на їх підставі обставин, правильно застосував норми матеріального права до спірних правовідносин, у зв`язку з чим дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову. Скасовуючи правильне по суті рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції, не спростувавши висновки суду першої інстанції, не встановив обставини, які мають значення для правильного вирішення справи. 
 
Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені повно, але апеляційним судом допущено помилку в застосуванні норм матеріального та процесуального права, судове рішення апеляційного суду, відповідно до статті 413 ЦПК України, підлягає скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції.
 
Щодо розподілу судових витрат
 
Відповідно до частини першої, пункту 1 частини третьої статті 133 ЦПК Українисудові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи належать, зокрема витрати на професійну правничу допомогу.
 
Згідно з частинами першою, другою, тринадцятою статті 141 ЦПК Українисудовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
 
Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК Українипостанова суду касаційної інстанції складається, зокрема з резолютивної частини із зазначенням у ній нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподілу судових витрат, понесених                у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
Отже, з ОСОБА_1 та СВК «ВК Надія» на користь СВК «Україна» підлягає стягненню судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 2 102,00 грн із кожного.
 
Керуючись статтями 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Україна» задовольнити.
 
Постанову Харківського апеляційного суду від 23 липня 2020року, скасувати, рішення Сахновщинського районного суду Харківської області від 07 лютого 2020 року залишити в силі.
 
Стягнути з ОСОБА_1 (адреса реєстрації: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ), Сільськогосподарський виробничий кооператив «Всеукраїнський кооператив Надія» (адреса місцезнаходження: вул. Ромена Ролана, 12, м. Харків, 61058, код ЄДРПОУ: 41601787) на користь Сільськогосподарського виробничого кооперативу «Україна»(адреса місцезнаходження: С. Огіївка, Сахновщинського району Харківської області, код ЄДРПОУ: 706243) судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 2 102,00 грн із кожного.
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                       О. В. Ступак
 
Судді:                                                                                                І. Ю. Гулейков 
 
                                                                                                          С. О. Погрібний
 
                                                                                                          Г. І. Усик
 
                                                                                                                                    В. В. Яремко