ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 жовтня 2021 року 
м. Київ

Справа №  921/604/20 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В. А. - головуючого, Берднік І. С., Міщенка І. С.,
секретар судового засідання - Дерлі І. І.,
за участю представників сторін:
позивача - Півторак В. М. (адвокат),
відповідача - не з`явився;
третьої особи - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Рарок Марії Анатоліївни
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 05.07.2021 (судді: Бойко   С.   М. - головуючий, Бонк Т. Б., Матущак О. І.)
за позовом Фізичної особи-підприємця Рарок Марії Анатоліївни
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Державне підприємство "Укрриба"
про зобов`язання внести зміни до договору оренди,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. 14.09.2020 до Господарського суду Тернопільської області звернулась Фізична особа-підприємець Рарок Марія Анатоліївна (далі - ФОП Рарок М. А., Позивач) з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях (далі - Регіональне відділення, Відповідач) про зобов`язання внести зміни до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна № 1246 від 19.10.2017, що належить до державної власності шляхом викладення його п. 10.1. у новій редакції, а саме: "Цей договір укладено строком на 5 (п`ять) років, що діє з 19.10.2017 по 18.09.2022 включно, із можливістю подальшої пролонгації у разі належного виконання вимог договору відповідно до встановленого порядку".
1.2. Позов мотивований тим, що спірний договір оренди всупереч частини третьої статті 9 Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 укладений на строк, що становить менше п`яти років, а тому підлягає приведенню у відповідність до вимог чинного законодавства шляхом внесення до нього змін.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 05.03.2021 позов задоволено повністю. Внесено зміни до договору № 1246 від 19.10.2017 про оренду індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до державної власності шляхом викладення п. 10.1. договору у новій редакції: "Цей договір укладено строком на 5 (п`ять) років, що діє з 19.10.2017 по 18.09.2022 включно, із можливістю подальшої пролонгації у разі належного виконання вимог договору відповідно до встановленого порядку".
2.2. Указане рішення мотивоване тим, що орендоване за спірним договором майно не належить до об`єктів, які заборонено передавати в оренду. Таким чином, за висновком місцевого суду, вимога Позивача про збільшення строку оренди з метою приведення спірного договору у відповідність із визначеним чинним законодавством мінімальним строком узгоджується із нормами Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020 (далі - Порядок передачі в оренду державного та комунального майна), враховуючи, що зазначений договір укладений строком менш ніж на п`ять років та з моменту укладення не продовжувався, і матеріали справи не містять доказів неналежного виконання Позивачем його умов.
2.3. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 05.07.2021 скасовано рішення Господарського суду Тернопільської області від 05.03.2021 у справі № 921/604/20. Відмовлено у задоволенні позову Фізичної особи-підприємця Рарок Марії Анатоліївни до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях про зобов`язання внести зміни до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна№1246 від 19.10.2017, що належить до державної власності шляхом викладення його п. 10.1. у новій редакції.
2.4. Зазначена постанова обґрунтована тим, що під час укладення спірного договору оренди строк його дії було зменшено за погодженням сторін з 5 років на 2 роки і 11 місяців із можливістю пролонгації у разі належного виконання умов договору, що відповідає вимогам чинного законодавства. Водночас, сторони договору не досягли згоди щодо приведення його у відповідність до умов, які істотно змінилися, і Позивач не навів виняткових випадків, з якими законодавець пов`язує можливість примусу сторони договору до продовження його дії на змінених умовах. Додатково господарський суд апеляційної інстанції зазначив, що ФОП Рарок М. А. не дотрималася вимог, які визначені спеціальним законодавством, в частині викладення спірного договору в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до частини першої статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019. Таким чином, апеляційний суд дійшов висновку про відмову у позові, з огляду на викладене, а також враховуючи відсутність відповідного договірного чи законодавчого обґрунтування внесення змін у судовому порядку до вказаного договору.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі ФОП Рарок М. А., з урахуванням заяви від 13.09.2021, просить скасувати оскаржувану постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення господарського суду першої інстанції.
3.2. У якості підстави для подання вказаної скарги заявник посилається на неврахування господарським судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування норм Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, викладених в постанові від 22.09.2020 у справі №159/5756/18.
3.3. Крім того, обґрунтовуючи наявність підстав для подання касаційної скарги, заявник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норм Порядку передачі в оренду державного та комунального майна у аналогічних правовідносинах.
3.4. У відзиві на касаційну скаргу Регіональне відділення просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін.
4. Обставини встановлені судами
4.1. Господарськими судами встановлено, що між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області (орендодавець) та ФОП Рарок М.А. (орендар) було укладено договір №1246 від 19.10.2017, відповідно до умов якого орендодавець передав, а орендар - прийняв в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене (нерухоме) майно: гідротехнічні споруди ставу Матвіївці 1 інвентарний номер 0286, реєстровий номер 25592421.71.ААЕЖАЖ469 (в т. ч. контурна дамба, роздільна дамба, водовипуск, водонапуск); гідротехнічні споруди ставу Матвіївці 2 інвентарний номер 0317, реєстровий номер 25592421.71.ААЕЖАЖ470 (в т. ч. контурна дамба, роздільна дамба, водовипуск, водонапуск); гідротехнічні споруди ставу Піщатинці 1 інвентарний номер 0261, реєстровий номер 25592421.71.ААЕЖАЖ477 (в т. ч. контурна дамба, роздільна дамба, водовипуск, водонапуск, водопостачальний канал), що розташовані за адресою: Тернопільська область, Шумський район на території Матвіївської та Піщатинської сільських рад та перебувають на балансі ДП "Укрриба" (балансоутримувач), вартість яких визначена згідно з висновком про вартість майна станом на 31 липня 2017 року і становить за незалежною оцінкою 422580,00 грн без ПДВ ( п. 1.1. договору).
Майно передається в оренду з метою: прісноводне рибництво (аквакультура), стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передачі (п.п. 1.2.,1.3. договору).
Згідно з п. 2.1. договору орендар вступає в строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання цього договору та акта приймання-передачі майна.
Відповідно до п. п. 3.1., 3.6. договору орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 за № 786 (зі змінами та доповненнями) і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку оренди (вересень 2017 року) - 3 588,34 грн та перераховується до державного бюджету і балансоутримувачу у співвідношенні 70% до 30% щомісяця, не пізніше 15 числа місяця відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж 
Договір укладено строком на 2 роки і 11 місяців, що діє з 19 жовтня 2017 року по 18 вересня 2020 року включно, із можливістю подальшої пролонгації у разі належного виконання вимог договору відповідно до встановленого порядку (п. 10.1. договору).
Згідно з п. 10.4. договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяці договір вважається продовженим на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід`ємною частиною договору при обов`язковій наявності дозволу органу уповноваженого управляти об`єктом оренди.
4.2. Як встановлено господарськими судами, гідротехнічні споруди ставку Матвіївці 1; ставу Матвіївці 2 та ставу Піщатинці 1, що розташовані за адресою: Тернопільська область, Шумський район на території Матвіївської та Піщатинської сільських рад, передано орендарю у строкове платне користування за актом приймання-передачі нерухомого майна від 19.10.2017, який підписано без заперечень Регіональним відділенням ФДМ України (орендодавець), ДП "Укрриба" (балансоутримувач) та ФОП Рарок М. А. (орендар). Відповідно до вказаного акта стан майна на момент укладення договору придатний для риборозведення та потребує проведення поточних ремонтів за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря.
4.3. З метою пролонгації договору оренди майна до його закінчення Позивач звернувся до Управління Регіонального відділення фонду держмайна із заявами від 17.07.2020 та від 07.08.2020 з проханням внести зміни до п. 10.1. договору № 1246 від 19.10.2017 в частині збільшення строку оренди на 5 років та привести його у відповідність із вимогами частини третьої статті 9, частини четвертої статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 та пунктів 125, 129 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №483 від 03.06.2020. У цій заяві орендар звернув увагу орендодавця, що гідротехнічні споруди, які орендуються, не є гідротехнічними спорудами захисного характеру.
4.4. У відповідь на вищезазначені заяви Позивача про внесення змін до договору Регіональне відділення листом № 18-112-01609 від 21.08.2020 повідомило ФОП Рарок   М.   А., що гідротехнічні споруди та гідротехнічні захисні споруди згідно із Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 не можуть бути об`єктом оренди, а тому з метою розблокування оренди гідротехнічних споруд рибогосподарської технологічної водойми Фондом державного майна України розроблено проєкт закону щодо внесення змін до абзацу 20 підпункту 2 частини другої статті 3 зазначеного Закону. Також проінформовано орендаря, що Регіональне відділення звернулося до Фонду державного майна України з листом № 01-112-01583 від 18.08.2020 щодо надання роз`яснень з питання оренди гідротехнічних споруд з врахуванням вимог підпункту 2 частини другої статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019.
4.5. Фонд державного майна України листом № 10-16-18982 від 22.09.2020, у відповідь на звернення Регіонального відділення, повідомив, що статтею 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019 визначено, які саме об`єкти не можуть бути об`єктами оренди, а саме: гідротехнічні споруди та гідротехнічні захисні споруди, а тому укладення нових та продовження чинних договорів оренди гідротехнічних споруд є неможливим. У листі також повідомлено про розроблення Фондом проєкту Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України стосовно удосконалення державної політики управління та приватизації об`єктів державної і комунальної власності, а також інституційних засад діяльності Фонду державного майна України", яким передбачено в абзац 20 підпункту 2 частини другої статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після слів "гідротехнічні захисні споруди" доповнити словами "(крім гідротехнічних споруд рибогосподарської технологічної водойми)".
4.6. Господарськими судами встановлено, що відповідно до наказу Управління забезпечення реалізації повноважень у Тернопільській області № 91 від 15.09.2020 "Щодо прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди", керуючись вимогами абзацу 2 частини першої статті 19, абзацу 2 частини першої статті 7, абзацу 20 пункту 2 частини другої статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019 та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020, відмовлено у продовженні договору оренди № 1246 від 19.10.2017 на користування державним майном, що перебуває на балансі ДП "Укрриба", укладеного з ФОП Рарок М. А.
4.7. Управління звернулося з вимогою (лист № 18-112-01770 від 15.09.2020) до ФОП Рарок М. А. та ДП "Укрриба" про повернення орендованого майна балансоутримувачу за актом приймання-передачі протягом 3-ох робочих днів з дня отримання листа, враховуючи закінчення 18.09.2020 строку дії договору оренди № 1246 від 19.10.2017.
4.8. Відмова Регіонального відділення у задоволенні пропозиції орендаря про внесення змін до договору оренди № 1246 від 19.10.2017 щодо збільшення строку його дії на 5 років, стала підставою для звернення ФОП Рарок М. А. до суду з цим позовом.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника сторони, дослідивши доводи наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до частин першої та третьої статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
5.3. У частині першій статті 627 Цивільного кодексу України вказано, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
5.4. Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 Цивільного кодексу України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
5.5. Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 Цивільного кодексу України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).
5.6. Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
5.7. Так, за частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
5.8. Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
5.9. Отже, підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 Цивільний кодекс України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).
Аналогічну правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.
5.10. Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає визначеним статтею 16 Цивільного кодексу України способам захисту та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.
5.11. При цьому відповідно до положень статті 654 Цивільного кодексу України всі зміни та доповнення до договору вчиняються в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається. За відсутності узгоджених та підписаних сторонами в письмовій формі ініційованих позивачем змін до договору оренди висновки суду про відсутність між сторонами спору про внесення таких змін є помилковими.
5.12. Разом з тим, як зазначалося, на розгляд суду можуть передаватися вимоги про внесення змін до договору чи його розірвання не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених законом або договором.
5.13. Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, зокрема, регулює Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 N 157-IX (далі - Закон України "Про оренду державного та комунального майна").
5.14. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк; орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк; орендодавець - юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк.
5.15. Відповідно до частини третьої статті 9 вказаного Закону строк договору оренди не може становити менше п`яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду.
5.16. Водночас, за змістом статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка визначає особливості укладення договору оренди державного і комунального майна та внесення змін до нього, договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об`єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами. 
Особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам`яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною третьою статті 9 цього Закону (частина четверта вказаної статті).
5.17. Так, постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 N 483 було затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна (далі - Порядок № 483), положення якого визначають механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
5.18. У контексті доводів скаржника про відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норм пункту 125 вказаного Порядку в подібних правовідносинах колегія суддів зазначає наступне.
5.19. Пункт 125 Порядку N 483 структурно знаходиться в розділі "Внесення змін до договору оренди" та пов`язаний, насамперед, з положеннями статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
5.20. При цьому порядок та умови зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною третьою статті 9 цього Закону, визначені саме пунктом 125 Порядку N 483, за змістом якого, зокрема, не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до частини першої статті 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Якщо це вимагається законом, договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
5.21. Системний аналіз положень пункту 125 Порядку N 483 дозволяє дійти таких висновків.
5.22. По-перше, вказаний пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.
5.23. По-друге, у цьому пункті нормативно закріплено, як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони для застосування якого необхідно дотримання наступних критеріїв:
а) договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років;
б) договір з моменту укладення не продовжувався;
в) заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком;
г) право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір.
5.24. По-третє, відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов`язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.
5.25. По-четверте, вищезазначеним пунктом встановлено порядок внесення відповідних змін:
а) викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. При цьому, як зазначалося вище, за змістом частини першої статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності, а якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.
Так, примірний договір оренди єдиного майнового комплексу державного підприємства, його відокремленого структурного підрозділу та Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 № 820.
б) перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому у частині третій статті 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" мінімальному п`ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта.
в) викладений у новій редакції договір оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у випадках передбачених законодавством.
5.26. Додатково Суд наголошує, що загальний порядок внесення змін до господарського договору встановлений статтею 188 Господарського кодексу України, якою передбачено, що:
1. Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
2. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
3. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
4. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
5. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
5.27. Як зазначалося, подібним чином врегульовано підстави для зміни або розірвання договору в статті 651 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. 
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. 
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
5.28. Таким чином, право на внесення змін до договору виникає лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас, в аспекті спору, що розглядається, Суд доходить висновку про те, що в даному випадку правовою підставою внесення змін до договору є приписи абзацу 5 частини четвертої статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які конкретизовані в пункті 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, а, отже, зазначені зміни могли бути внесені до договору за згодою сторін або на підставі рішення суду, тобто укладення цього договору (внесення змін до нього) є обов`язковим в силу вказаних вище приписів чинного законодавства, з урахуванням алгоритму, наведеного Судом.
При цьому, у випадку якщо право на внесення змін передбачено договором або законом, застосування норм статті 652 Цивільного кодексу України щодо його зміни або розірвання у зв`язку з істотною зміною обставин не вимагається.
5.29. Однак, господарський суд апеляційної інстанції викладеного не врахував та, з посиланням на статтю 652 Цивільного кодексу України і загальні положення Порядку № 483, дійшов необґрунтованого висновку про те, що необхідними передумовами для внесення змін до спірного договору оренди є не лише відповідна вказівка в законі, а й згода сторін або наявність виняткових випадків, чого, на думку суду апеляційної інстанції, не було доведено Позивачем.
Крім того, апеляційний суд, зосередившись на дослідженні питання наявності згоди сторін на внесення змін до спірного договору, безпідставно не перевірив висновки господарського суду першої інстанції про те, що орендоване за вказаним договором майно не належить до об`єктів, які чинним законодавством заборонено передавати в оренду, що, у разі непідтвердження, може бути самостійною підставою для відмови в позові.
5.30. У свою чергу, місцевий суд дійшов законних висновків про наявність підстав для внесення змін до укладеного між сторонами договору, проте не врахував, що вищевказаним підзаконним нормативно-правовим актом чітко визначено порядок внесення змін до договорів оренди державного та комунального майна у разі необхідності приведення їх умов у відповідність до законодавчих вимог, який (порядок) передбачає, що в такому випадку договір оренди повинен викладатися в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до частини першої статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
5.31. Отже, для правильного вирішення спору у цій справі господарським судам попередніх інстанцій необхідно було перевірити відповідність запропонованих Позивачем змін до укладеного між сторонами договору наведеним положенням чинного законодавства, у тому числі, щодо можливості передачі в оренду нерухомого майна, яке є об`єктом вказаного договору.
При цьому колегія суддів звертає увагу, що, незважаючи на дослідження місцевим судом питання належності чи неналежності орендованого за спірним договором майна до об`єктів, які заборонено передавати в оренду, такі висновки з огляду на положення статті 287 Господарського процесуального кодексу України можуть бути перевірені судом касаційної інстанції лише після їх перегляду апеляційним господарським судом, чого, як зазначалося вище, в даному випадку не відбулося.
5.32. Таким чином, доводи скаржника про наявність передбачених статтею 287 Господарського процесуального кодексу України підстав для подання касаційної скарги знайшли своє підтвердження.
5.33. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
5.34. Разом з тим, як вбачається з оскаржуваних судових рішень, вони зазначеним критеріям не відповідають, а суд касаційної інстанції позбавлений можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.35. Таким чином, для правильного вирішення спору господарським судам попередніх інстанцій необхідно було встановити чи належить орендоване за спірним договором майно до об`єктів, які законом заборонено передавати в оренду, а також чи відповідають запропоновані Позивачем зміни до вказаного договору та порядок їх внесення вимогам чинного законодавства.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Положеннями статті 300 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.2. За змістом частини третьої статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
6.3. Відповідно до частини четвертої статті 310 Господарського процесуального кодексу України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
6.4. Ураховуючи викладене та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, які не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій - скасуванню із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду з урахуванням висновків суду касаційної інстанції, у зв`язку з якими скасовані судові рішення.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина чотирнадцята статті 129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Рарок Марії Анатоліївни задовольнити частково.
2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 05.07.2021 та рішення Господарського суду Тернопільської області від 05.03.2021 у справі №921/604/20 скасувати.
3. Справу № 921/604/20 направити на новий розгляд до Господарського суду Тернопільської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          В. А. Зуєв

Судді                                                                                                    І. С. Берднік

                                                                                                    І. С. Міщенко