ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33001 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

11 жовтня 2021 року                                                                                      Справа № 924/266/21 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Петухов М.Г., суддя Гудак А.В. ,  суддя Мельник О.В. 

секретар судового засідання Приступлюк Т.В. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Коваль Лариси Василівни
на рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.07.2021
(ухвалене о 15:50 год. у м. Хмельницький, повний текст складено 16.07.2021)
у справі № 924/266/21 (суддя Виноградова В.В.)
за позовом фізичної особи-підприємця Коваль Лариси Василівни
до Волочиського районного споживчого товариства
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - підприємства споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС"
про зобов`язання виконати умови договору, а саме укласти договір
за участю представників:
від позивача - Коваль Л.В., Заїка В.В.;
від відповідача - Коновалов М.А.
від третьої особи - не з`явився. 

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець Коваль Лариса Василівна звернулась до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Волочиського районного споживчого товариства в якому просила зобов`язати відповідача виконати умови договору від 16.03.2016, укладеного між відповідачем та позивачем, посвідченого приватним нотаріусом Гадайчук Є.А. та зареєстрованого в реєстрі №910, а саме: укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна (ресторан "Дружба"), що розташоване у м. Волочиськ по вул. Незалежності, 7А Хмельницької області за ціною, що буде визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу.
В обґрунтування позову позивач посилається на його право як орендаря викупити орендоване приміщення після закінчення терміну дії договору оренди приміщення від 16.03.2016, укладеного з відповідачем як орендодавцем, згідно з пп. 7.1.11 договору. Правовою підставою позовних вимог зазначає положення ст. ст. 525, 526, 598, 626, 635 ЦК України, ст. 202 ГК України.

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 07.07.2021 у справі №924/266/21 у позові фізичної особи-підприємця Коваль Лариси Василівни до Волочиського районного споживчого товариства, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - підприємства споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС", про зобов`язання відповідача виконати умови договору від 16.03.2016, укладеного між Волочиським районним споживчим товариством та Коваль Л.В., посвідченого приватним нотаріусом Гадайчук Є.А. та зареєстрованого в реєстрі №910, а саме: укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна (ресторан "Дружба"), що розташоване у м. Волочиськ по вул. Незалежності, 7А Хмельницької області за ціною, що буде визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу відмовлено.
При ухвалені вказаного рішення суд першої інстанції виходив з того, що 16.03.2016 між Волочиським районним споживчим товариством Хмельницької ОСС (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди приміщення (далі - договір), за умовами п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування 70/100 частин нежитлової  будівлі, ресторан "Дружба", що розташована в АДРЕСА_1 , на строк з 16.03.2016 до 16.03.2021. В оренду передається приміщення площею 361,6 кв.м.
Підпунктом 7.1.11 договору передбачено, що орендар має право викупити орендоване приміщення після закінчення терміну дії даного договору за ціною, що визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу.
Суд встановив, що відповідач звернувся до позивача з повідомленням від 24.02.2021 №12, в якому, посилаючись на наявність станом на 24.02.2021 заборгованості орендаря по сплаті орендної плати за договором оренди від 16.03.2016 протягом 3 місяців підряд (січень, лютий, березень 2021 року) та керуючись пунктами 1.1, 3.2, 4.1, 5.2. 6.1.4, 7.2.12, 9.4 договору, статтями 611, 615, 782 ЦК України, повідомив, що розриває укладений з ОСОБА_1 договір оренди приміщення від 16.03.2016, посвідчений Гадайчук Є.А., приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу за р/н 910; доводить до відома, що договір є розірваним з моменту одержання даного повідомлення про відмову від договору. Також, у повідомленні відповідач вимагав протягом доби з дати розірвання договору повернути орендодавцю орендоване приміщення по акту приймання-передачі в задовільному стані, з урахуванням нормального зносу, а також передати по акту в повному обсязі і справності обладнання та інше майно, одержане орендарем в користування.
В той же час, позивач звернулася із пропозицією від 02.03.2021 до відповідача, з`явитися до приватного нотаріуса Гадайчук Є.А. та укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна (ресторан "Дружба"), що розташоване у АДРЕСА_1 , за ціною, що буде визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу. Зазначено про виконання орендарем капітального ремонту нерухомого майна на суму 2078,575 тис. гривень. У матеріалах справи наявний опис вкладення до цінного листа про направлення відповідачу пропозиції укладення договору купівлі-продажу.
Також, у матеріали справи надано проект договору купівлі-продажу між позивачем та відповідачем, складений позивачем зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва - Ремонт приміщень ресторану "Дружба" по АДРЕСА_1 від 10.03.2018 на суму 2087,575 тис. гривень.
В подальшому, 03.02.2021 між Волочиським районним споживчим товариством та ОСОБА_2 укладено договір про поділ нежитлової будівлі, у якому сторони як співвласники домовились про поділ нежитлової будівлі, ресторан "Дружба", в натурі кожній стороні, відповідно до їх часток у спільному майні, за яким у власність Волочиського районного споживчого товариства переходить: нежитлове приміщення загальною площею 433,1 кв. м.; у власність ОСОБА_2 переходить: нежитлове приміщення загальною площею 23,1 кв. м.
14.04.2021 між Волочиським районним споживчим товариством (продавець) та підприємством споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, згідно з п. 1 якого відповідно до умов цього договору продавець передає у власність, а покупець приймає у власність нежитлове приміщення, ресторан "Дружба" загальною площею 433,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (нежитлове приміщення).
Проаналізувавши обставини справи та положення чинного законодавства, що регулюють спірні правовідносини, зокрема ст. ст. 11, 15, 16, 509, 530, 610, 626, 627, 628, 638, 656, 691, 762, 777 ЦК України, ст. ст. 173, 179, 180, 181, 182, 286 Господарського кодексу України, суд вказав, що викладена у пп. 7.1.11 договору умова про те, що орендар має право викупити орендоване приміщення після закінчення терміну дії даного договору за ціною, що визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу, не може бути розцінена як попередній договір, оскільки не містить ознак такого договору, зокрема, щодо строку укладення) та визначення істотних умов основного договору. 
Також, суд встановив, що у зв`язку із неналежним виконання позивачем, як орендарем зобов`язань за договором оренди, зокрема в частині сплати орендної плати, втратив переважне право на придбання приміщення, в тому числі передбаченого пп. 7.1.11 договору
Окрім наведеного, місцевий господарський суд, з посиланням на правову позицію Великої Палати Верховного Суду викладену в постанові від 23.06.2020 у справі №909/337/19  зазначив, що належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, фізична особа-підприємець Коваль Лариса Василівна звернулася з апеляційною скаргою до Північно-західного апеляційного господарського суду, відповідно до якої просить рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.07.2021 у справі №924/266/21 скасувати, та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Обґрунтовуючи вимоги апеляційної скарги позивач зазначає таке.
В рішенні вказано те, що позивач неналежно виконував зобов`язання, а саме не виконав пункт 5.2 Договору оренди приміщення від 16.03.2021 щодо своєчасності сплати орендної плати. Це спростовується тим, що перед сплатою оренди, яка відбулася 01.03.2021, була оплата у січні 2021 року, тобто фактично орендна плата не вносилася лише в лютому 2021 року.
Судом не врахований той факт, що пропозиція про укладення основного договору купівлі-продажу від 02.03.2021, яку було направлено відповідачу не є попереднім договором
Враховуючи зміст пропозиції, а саме, з`явитися відповідачу до приватного нотаріуса Гадайчук Є.А. та укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна (ресторан "Дружба"), що розташоване у м. Волочиську по вул. Незалежності, 7А Хмельницької області, за ціною, що буде визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу, вона відповідає вимогам статті 641 Цивільного кодексу України
Умови попереднього договору та зобов`язання щодо його укладення вказано у підпункті 7.1.11 договору оренди від 16.03.2016 року, тобто після 16.03.2021, позивач має право викупити (укласти основний договір купівлі продажу) за ціною, що визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу.
Враховуючи викладене, позивач має право викупу нерухомого майна (ресторан "Дружба"), що розташоване у м. Волочиську по вул. Незалежності, 7А Хмельницької області, проте дане право порушено відповідачем,
Представником позивача до суду було направлено клопотання про перенесення розгляду справи та зазначено поважні причини в його обґрунтування, проте всупереч вимог процесуального законодавства суд першої інстанції не переніс розгляд справи і не залишив позов без розгляду.
За наведеного, позивач вважає, що висновки викладені у рішенні господарського суду першої інстанції не відповідають обставинам справи та наданим доказам.

Волочиське районне споживче товариство та Підприємство споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС" не скористалися правом подати відзив на апеляційну скаргу позивача, що відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

В судовому засіданні Північно-західного апеляційного господарського суду скаржник та її представник підтримали доводи, наведені в апеляційній скарзі, стверджують, що судом першої інстанції при ухвалені оскарженого рішення було порушено норми матеріального та процесуального права. З огляду на вказане, вважає, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.07.2021 у справі №924/266/21 слід скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Представник Волочиського районного споживчого товариства в судовому засіданні заявив, що з доводами скаржника не погоджується, вважає їх безпідставними, а оскаржене рішення таким, що відповідає встановленим обставинам справи та нормам закону. З огляду на зазначене, просив суд відмовити в задоволенні апеляційної скарги.
В судове засідання представник Підприємства споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС не з`явився. 
Враховуючи приписи ст. ст. 269, 273 ГПК України про межі та строки перегляду справ в апеляційній інстанції, той факт, що третя особа була належним чином та своєчасно повідомлена про дату, час та місце судового засідання, про що свідчить поштове повідомлення, направлене третій особі (а. с. 239), а також те, що явка представників учасників справи в судове засідання обов`язковою не визнавалася, колегія суддів визнала за можливе розпочати розгляд апеляційної скарги за відсутності представника третьої особи.

Також, представник позивача в судовому засіданні подав письмово та усно підтримав клопотання про зупинення провадження у справі № 924/266/21 до ухвалення рішень у справа № 924/565/21, /924/952/21.
В обґрунтування такого клопотання вказує, що під час розгляду вказаної справи було встановлено, що відповідач всупереч вимог зазначеного договору відчужив спірне приміщення Підприємству споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС".
В зв`язку з вказаною обставиною ФОП Коваль Л.В. звернулася до Господарського суду Хмельницької області з проханням визнати недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 14.04.2021 і станом на 11.10.2021 заяву про визнання договору купівлі продажу недійсним прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі 924/565/21.
Також, відкрито провадження у справі № 924/952/21, у позові якої ФОП Коваль Л.В. просить визнати протиправними дії Волочиського районного споживчого товариства щодо відмови від виконання договору оренди приміщення, а саме 70/100 частини нежитлової будівлі, ресторан «Дружба», що розташована в м. Волочиськ по вул. Незалежності, 7А, який посвідчено приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є А . та зареєстровано в реєстрі за № 910, шляхом вчинення односторонніх правочинів, оформлених листами (повідомленнями) від 12.02.2021 та від 24.02.2021 про розірвання договору оренди.
Вказує, що ФОП Коваль Л.В. подано позовну заяву в якій просить визнати протиправним та скасувати проведення внутрісистемного аукціону щодо продажу нежитлового приміщення ресторану "Дружба", що розташоване за адресою: м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7А та скасувати результат аукціону згідно протоколу від 25.03.2021, який став підставою для укладення договору купівлі продажу приміщення (справа № 924/951/21).
Відповідач скерував до суду апеляційної інстанції заперечення, в яких просить суд відмовити у задоволенні клопотання позивача про зупинення провадження у справі №924/266/21 з таких підстав:
- рішенням Господарського суду Хмельницької області від 28.09.2021 у справі №924/565/21 було відмовлено в позові;
- ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 29.09.2021 справу №924/952/21 призначено до судового розгляду 01.11.2021 о 10:00 год.;
- клопотання позивача не містить обґрунтування того, що зібрані докази не дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду, а за цих обставин згідно із положеннями п. 5 ч. 1 ст. 227 ГПК України суд не може посилатися на об`єктивну неможливість розгляду справи;
- у матеріалах справи, що розглядається, зібрано достатньо доказів для вирішення спору по суті, а також для її апеляційного перегляду;
- посилання позивача на те, що рішення в інших справах про визнання договору купівлі продажу недійсним та про визнання дій щодо відмови від договору оренди протиправними впливають на обґрунтованість прийнятого рішення за яким розглядається апеляційна скарга, не свідчать про неможливість розгляду цієї справи, зважаючи на презумпцію правомірності правочину, визначену приписами ст. 204 ЦК України;
- відповідач, посилаючись на можливе подальше визнання недійсним договору купівлі-продажу, не врахував, що вказана обставина може бути підставою для перегляду судових рішень за нововиявленими обставинами.
Представник відповідача в судовому засіданні заперечив проти задоволення вказаного вище клопотання та зупинення провадження у справі № 924/266/21.
Розглянувши таке клопотання, суд дійшов висновку про його відхилення, з таких мотивів.
Зупинення провадження у справі - це тимчасове повне припинення всіх процесуальних дій у справі, що викликане настанням зазначених у законі причин, які перешкоджають подальшому руху процесу і щодо яких невідомо, коли вони можуть бути усунені.
Статтями 227, 228 ГПК України встановлено вичерпний перелік підстав, за яких суд, відповідно, зобов`язаний та має право зупинити провадження у справі.
Відповідно до пункту 5 частини першої 1 статті 227 ГПК України, суд зобов`язаний зупинити провадження у справі у випадку об`єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається в порядку конституційного провадження, адміністративного, цивільного, господарського чи кримінального судочинства, - до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі; суд не може посилатися на об`єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду.
Метою зупинення провадження у справі до розгляду іншої справи є виявлення судом обставин, підстав, фактів тощо, які не можуть бути з`ясовані та встановлені у цьому процесі, проте мають значення для розгляду справи, провадження у якій зупиняється.
За змістом п. 5 ч. 1 ст. 227 ГПК України обов`язок суду зупинити провадження у справі зумовлений об`єктивною неможливістю її розгляду до вирішення іншої справи, коли зібрані докази не дозволяють встановити та оцінити певні обставини (факти), які є предметом судового розгляду.
Під неможливістю розгляду справи слід розуміти неможливість для господарського суду самостійно встановити обставини, які встановлюються іншим судом в іншій справі, - у зв`язку з непідвідомчістю або непідсудністю іншої справи господарському суду, одночасністю розгляду двох пов`язаних між собою справ різними судами або з інших причин.
У разі застосування п. 5 ч. 1 ст. 227 ГПК України, за вимогами ст. 234 ГПК України, у мотивувальній частині ухвали повинно бути зазначено, зокрема, обґрунтування висновків, яких дійшов суд при постановленні ухвали.
Отже, для вирішення питання про зупинення провадження у справі господарський суд у кожному конкретному випадку зобов`язаний з`ясовувати: 1) як пов`язана справа, яка розглядається господарським судом, зі справою, що розглядається іншим судом; 2) чим обумовлюється неможливість розгляду справи (аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 13.05.2021 у справі № 917/349/20).
Крім того, необхідно зауважити, що зупинення провадження у справі, на відміну від відкладення розгляду справи, здійснюється без зазначення строку, до усунення обставин (до вирішення іншої справи; до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі), які зумовили зупинення провадження, тому провадження у справі слід зупиняти лише за наявності беззаперечних підстав для цього (такі висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 904/3935/18, від 10.06.2019 у справі № 914/1983/17, від 16.01.2020 у справі № 908/1188/19).
Апеляційний господарський суд зазначає, що відповідно до відомостей Єдиного державного реєстру судових рішень:
- на розгляді Господарського суду Хмельницької області перебуває справа №924/565/21 за позовом фізичної особи-підприємця Коваль Лариси Василівни до Волочиського районного споживчого товариства, підприємства споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 14.04.2021 серія та номер 2461, ресторан "Дружба", загальною площею 433,1 кв. м., що розташоване за адресою м. Волочиськ, Хмельницька область, вул. Незалежності,7А, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2284769868000. Станом на 11.10.2021 відсутні відомості про ухвалення рішення у цій справі. В той же час представник відповідач вказав про ухвалення в цій справі 28.09.2021 рішення про відмову в позові;
- ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 29.09.2021 справу №924/952/21 за позовом фізичної особи - підприємця Коваль Лариси Василівни до Волочиського районного споживчого товариства про визнання протиправними дій (визнати протиправними дії Волочиського районного споживчого товариства щодо відмови від виконання договору оренди приміщення, а саме 70/100 частини нежитлової будівлі - ресторан "Дружба", що розташована в м. Волочиськ по вул. Незалежності, 7А, який посвідчено приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А. та зареєстровано в реєстрі за № 910, шляхом вчинення односторонніх правочинів, оформлених листами (повідомленнями) від 12.02.2021 та від 24.02.2021, про розірвання договору оренди) призначено до судового розгляду 01.11.2021 о 10:00 год.;
- ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 23.09.2021 справу №924/952/21 позовну заяву фізичної особи-підприємця Коваль Лариси Василівни до Волочиського районного споживчого товариства, Спілки споживчих товариств Хмельницької області про визнання протиправним та скасування проведення внутрісистемного аукціону та скасування результату аукціону залишено без руху.
Суд апеляційної інстанції бере до уваги, що сама по собі взаємопов`язаність двох справ ще не свідчить про неможливість розгляду цієї справи до прийняття рішення у іншій справі.
Проаналізувавши обставини справи № 924/266/21, підстави позову, позовні вимоги, які зазначаються позивачем та співставивши вказане з предметами спору у справах №924/565/21, №924/951/21, №924/952/21, апеляційний господарський суд дійшов висновків, що на підставі доказів, котрі матеріали справи № 924/266/21 можливо встановити всі обставини, необхідні для правильного вирішення цього спору, а також та про відсутність підстав для зупинення провадження у справі № 924/266/21 до вирішення справ № 924/565/21, /924/952/21 та ухвалення в них рішень, а як наслідок і про відмову в задоволені клопотання про зупинення.
Також, судом взято до уваги, що необґрунтоване зупинення провадження у справі призводить до затягування строків її розгляду і перебування в стані невизначеності учасників процесу, що свідчить про порушення положень ч. 1 ст. 6 Конвенції, що покладає на національні суди обов`язок здійснити швидкий та ефективний розгляд справ упродовж розумного строку.

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом при винесенні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а оскаржуване рішення залишити без змін, виходячи з такого.

Судом апеляційної інстанції встановлено та як убачається з матеріалів справи, що згідно зі свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 18.08.2004 серії САА №663645 та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 19.08.2004 №4496664 нежитлова будівля, ресторан "Дружба", по вул. Незалежності (Кірова), 7а у м. Волочиську Хмельницької області загальною площею 1110,2 кв.м. належить Волочиському районному споживчому товариству на підставі рішення Волочиського міськвиконкому від 27.05.2004 №416 (а. с. 147-148).
Свідоцтво містить відмітки нотаріуса: 06.07.2006 - про продаж 1/25 частки в праві спільної часткової власності, 01.04.2009 - про продаж 53/100 частки у праві власності, 10.05.2011 - про продаж 1/50 частки у праві власності на нежитлову будівлю, ресторан "Дружба" (а. с. 147 на звороті).
Постановою правління спілки споживчих товариств Хмельницької області від 14.01.2016 №4 за результатами розгляду клопотання Волочиського районного споживчого товариства (лист №123 від 24.12.2015) щодо погодження передачі в оренду з правом викупу частини приміщення ресторану "Дружба" площею 361,6 кв. м., розташоване в нежитловій будівлі №7а по вул. Незалежності (Кірова) в м. Волочиськ Хмельницької області постановлено погодити передачу в оренду строком на 5 років частини приміщення ресторану "Дружба" площею 361,6 кв. м., що розташоване в нежитловій будівлі №7а по вул. Незалежності (Кірова) в м. Волочиськ; у разі прийняття рішення про передачу вказаного майна в оренду вищим органом управління Волочиського РайСТ або уповноваженим ним органом в договорі оренди можливо передбачити право викупу зазначеного приміщення після закінчення терміну дії договору за ціною, що визначена на підставі висновку оцінки на момент викупу (а. с. 85).
16.03.2016 між Волочиським районним споживчим товариством Хмельницької ОСС (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено Договір оренди приміщення (далі – Договір; а. с. 10-16), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування 70/100 частин нежитлової  будівлі, ресторан "Дружба", що розташована в місті Волочиськ по вулиці Незалежності (Кірова), № 7а (сім літера "а"), Хмельницької області, на строк, зазначений в п. 4.1 цього договору (приміщення). В оренду передається приміщення площею 361,6 кв. м.
Відповідно до п. 1.2. Договору ринкова вартість приміщення, що передається в оренду, складає 1 856 211 грн.
Згідно з п. 1.3 Договору 87/100 нежитлової будівлі, ресторан "Дружба", в якій знаходиться вказане в п. 1.1 цього договору приміщення, належить орендодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САА № 663645, виданого Волочиською міською радою 18.08.2004, на підставі рішення Волочиського міськвиконкому №416 від 27.05.2004 та договору про зміну часток у праві власності, посвідченого 01.03.2016 за р.№743 приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А., право власності зареєстровано Волочиським районним бюро технічної інвентаризації 19.08.2014 в книзі 25 за №148 та в Реєстрі прав власності на нерухоме майно за №7091423.
Приміщення, що передається в оренду на умовах цього договору повинно бути використане орендарем виключно за призначенням як заклад громадського харчування (п. 2.1 Договору).
Відповідно до п. 3.1 Договору протягом 3-х днів з моменту підписання та нотаріального посвідчення цього договору орендодавець зобов`язаний передати орендарю приміщення по акту приймання-передачі із зазначенням стану приміщення і переліку обладнання, інвентарю, при їх наявності, на момент їх передачі в оренду.
Пунктом 3.2 Договору передбачено, що у разі відмови від права викупу по закінченню строку дії цього договору, а також у випадку його дострокового розірвання, припинення або відмови від договору, що відбулися з підстав визначених чинним законодавством України або цим договором, орендар зобов`язаний протягом доби з дати закінчення строку дії цього договору чи з моменту його дострокового розірвання, припинення або відмови від договору, повернути орендодавцю по акту приймання-передачі приміщення в задовільному стані з урахуванням нормального зносу, а також передати по акту в повному обсязі і справності обладнання та інше майно, одержане орендарем в користування.
В п. 4.1. Договору сторони погодили, що цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення та діє протягом п`яти років, а саме з 16.03.2016 до 16.03.2021.
Згідно з п. 5.1 Договору за оренду приміщення зазначеного в п. 1.1 цього договору, орендар сплачує орендодавцю щомісячно орендну плату (договірну) в розмірі 6 000 грн, що еквівалентно 223,63 доларам США за офіційним курсом НБУ на день укладення цього договору.
Орендна плата за користування приміщенням сплачується щомісячно в порядку попередньої оплати не пізніше ніж за 5 календарних днів до початку кожного наступного місяця, за який здійснюється оплата, на підставі пред`явленого орендодавцем до оплати рахунку. Неотримання орендарем від орендодавця рахунку на оплату не звільняє орендаря від виконання обов`язку по внесенню плати за користування приміщенням у визначений термін (п. 5.2 Договору).
За умовами п. 5.5 Договору орендна плата сплачується орендарем по день фактичного повернення приміщення орендодавцю. Факт повернення приміщення підтверджується підписанням сторонами акта приймання-передачі (повернення) приміщення з оренди.
Відповдіно до пп. 6.1.2. Договору якщо орендар самовільно (незалежно від причин) залишив орендоване ним приміщення, маючи при цьому перед орендодавцем заборгованість понад 30 календарних днів з орендної плати та інших платежів, передбачених цим договором, і орендодавець не має можливості підписати договір про розірвання цього договору та акта приймання-передачі (повернення) приміщення, то орендодавець має право самостійно звільнити орендоване приміщення від майна орендаря, склавши відповідний акт-за участю представника орендаря чи власника будь-якого іншого суміжного приміщення або іншої організації, описавши наявне майно. При цьому будь-яке майно, залишене орендарем, його співробітниками або третіми особами в приміщенні, вважається безхазяйним і ніяку відповідальність за нього орендодавець не несе
У п. п. 6.1.3 Договору зазначено, що якщо по закінченню строку дії цього договору та підписання акта приймання-передачі (повернення), орендар не звільнив, незалежно від причин, приміщення від майна протягом строку, вказаного п. 3.2 цього договору, і залишив приміщення, орендодавець має право звільнити приміщення від майна орендаря, склавши відповідний акт за участю представника будь-якого іншого суміжного орендаря чи власника або іншої організації, описавши наявне майно. При цьому будь-яке майно, залишене орендарем, його співробітниками або третіми особами в приміщенні вважає безхазяйним і ніяку відповідальність за нього орендодавець не несе. Положення цього пункту орендодавець має право застосувати також у випадку невиконання орендарем обов`язку щодо повернення орендодавецем приміщення по акту приймання-передачі, передбаченого п. 3.2 цього договору.
Відповідно до п. п. 6.1.4 Договору орендодавець має право відмовитися від цього договору і вимагати повернення орендованого приміщення, якщо орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд, або якщо орендар більше одного місяця з дати платежу не відшкодовує орендодавцю витрати передбачені п. 5.7 цього договору. У разі відмови орендаря від цього договору оренди з будь-якої із зазначених підстав, цей договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.
За умовами пп. 7.1.2 Договору орендар має право скористатись переважним правом перед іншими особами на укладання нового договору оренди на новий (інший) строк, на інших умовах, запропонованих орендодавцем, за умови, якщо орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором (використовував приміщення за призначенням згідно п. 2.1 цього договору, не допускав його істотного погіршення, регулярно і вчасно вносив орендні та інші платежі тощо). Умови договору оренди на новий (інший) строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленостей щодо орендної плати та інших умов договору, переважне право орендаря на укладення договору припиняється.
В пп. 7.1.5. Договору сторони дійшли згоди, що орендар може за свій рахунок здійснювати (за своїм бажанням) поліпшення орендованого приміщення (оздоблювальні роботи, влаштування пристроїв, обладнання, дообладнання, спорудження прибудов, надбудов, перепланування приміщення, перебудов, тощо) лише за умови письмової згоди орендодавця та отримання необхідних дозволів та погоджень згідно чинного законодавства України.
Згідно з пп. 7.1.6 Договору встановлені за рахунок орендаря прилади, пристрої, обладнання, інші поліпшення орендованого приміщення, що не зачіпають конструкцій приміщення чи встановлені нестаціонарно, можуть бути демонтовані (зняті) орендарем за умови відновлення ним за свій рахунок попереднього стану приміщення.
Якщо поліпшення орендованого приміщення зроблене за згодою орендодавця, орендар має право на їх вилучення, якщо такі поліпшення можуть бути відокремлені без пошкодження орендованого приміщення (пп. 7.1.7 Договору).
Підпунктом 7.1.11 Договору передбачено, що орендар має право викупити орендоване приміщення після закінчення терміну дії даного договору за ціною, що визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу. 
Орендар зобов`язаний, зокрема користуватись орендованим приміщенням виключно за його призначенням, вказаним у п. 2.1 цього договору; сплачувати своєчасно та в повному обсязі орендну плату та інші платежі за цим договором (пп. 7.2.1, пп. 7.2.12 Договору).
В п. 9.1 Договору зазначено, що він припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, та в інших випадках, передбачених чинними законодавством.
За умовами п. 9.2. Договору на вимогу однієї із сторін цей договір може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, передбаченому статтею 188 Господарського кодексу України.
Згідно із п. 9.3.-9.4. Договору правові наслідки припинення цього договору визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України. Орендодавець має право в односторонньому порядку розірвати цей договір і вимагати повернення об`єкта оренди у випадках порушення орендарем будь-якої з умов п. 7.2 цього договору, а також у разі відмови орендаря прийняття умов, передбачених у п. 5.3 договору. 
У п. 10.7 Договору зазначено, що він укладається за згодою чоловіка орендаря, що викладена у формі заяви, справжність підпису на якій засвідчено 10.03.2016 за №909 приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А.
Договір підписаний сторонами, засвідчений відтиском печатки відповідача, містить відмітку про нотаріальне посвідчення приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А. та реєстрацію в реєстрі за №910.
Відповідно до наявної в матеріалах справи копії Додаткової угоди від 28.03.2019 до Договору оренди про викладення п. 5.1 договору оренди в новій редакції, яка передбачає щомісячну сплату орендарем 9762 грн орендної плати. Додаткова угоди містить підписи сторін, відтиск печатки відповідача (а. с. 176). 
Відповідно до заяви ФОП Коваль Л.В. б/д та б/н, адресованої відповідачу, позивач просила, у зв`язку із запровадженим локдауном не нараховувати оренду за приміщення ресторану "Дружба" за січень 2021 року (а. с. 202).
Згідно із постановою правління Волочиського РайСТ від 11.01.2021 №7 встановлено сплату орендної плати на період дії посилених карантинних обмежень згідно поданих заяв, починаючи з 01 по 31 січня 2021 року - 60% від розміру щомісячної орендної плати, визначеної постановою правління Волочиського районного споживчого товариства №85 від 27.12.2019 "Про встановлення розміру орендної плати на кооперативні об`єкти, які надаються в орендне користування" (а. с. 203-204). 
Відповідно до платіжного доручення від 01.03.2021 №398 позивачем сплачено відповідачу 19520 грн із призначенням платежу "за оренду р-н Дружба за січень, лютий, березень" (а. с. 145).
В то же час, відповідач звернувся до Коваль Л.В. з повідомленням від 24.02.2021 №12, в якому, посилаючись на наявність станом на 24.02.2021 заборгованості орендаря по сплаті орендної плати за договором оренди від 16.03.2016 протягом 3 місяців підряд (січень, лютий, березень 2021 року) та керуючись пунктами 1.1, 3.2, 4.1, 5.2. 6.1.4, 7.2.12, 9.4 договору, статтями 611, 615, 782 ЦК України, повідомив, що розриває укладений з ОСОБА_1 договір оренди приміщення від 16.03.2016, посвідчений Гадайчук Є.А., приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу за р/н 910; доводить до відома, що договір є розірваним з моменту одержання даного повідомлення про відмову від договору. Також у повідомленні відповідач вимагав протягом доби з дати розірвання договору повернути орендодавцю орендоване приміщення по акту приймання-передачі в задовільному стані, з урахуванням нормального зносу, а також передати по акту в повному обсязі і справності обладнання та інше майно, одержане орендарем в користування (а. с. 40).
Згідно з описом вкладення та накладною відділення поштового зв`язку відповідне повідомлення надіслане 26.02.2021 та відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення отримане 04.03.2021 (а. с. 41-43).
Відповідно до пропозиції ОСОБА_1 від 02.03.2021 укладання договору купівлі-продажу, адресованої відповідачу, позивач просила відповідача з`явитися до приватного нотаріуса Гадайчук Є.А. та укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна (ресторан "Дружба"), що розташоване у АДРЕСА_1 , за ціною, що буде визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу. Зазначено про виконання орендарем капітального ремонту нерухомого майна на суму 2078,575 тис. грн (а. с. 28). 
У матеріалах справи наявний опис вкладення до цінного листа про направлення відповідачу пропозиції укладення договору купівлі-продажу (а. с. 17).
Також, у матеріали справи надано проект договору купівлі-продажу між позивачем та відповідачем, складений позивачем зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва - Ремонт приміщень ресторану "Дружба" по АДРЕСА_1 від 10.03.2018 на суму 2087,575 тис. грн (а. с. 18, 29-30).
03.02.2021 між Волочиським районним споживчим товариством (Сторона 1) та ОСОБА_2 (Сторона 2) укладено Договір про поділ нежитлової будівлі (далі – Договір про поділ; а. с. 146), у якому сторони як співвласники домовились про поділ нежитлової будівлі, ресторан "Дружба", в натурі кожній стороні, відповідно до їх часток у спільному майні (п. 1 Договору про поділ).
В п. 2 Договору про поділ зазначено, що нежитлова будівля, ресторан "Дружба", загальною площею 456,2 кв. м., що знаходиться в АДРЕСА_1 належить співвласникам на праві власності: Стороні 1 - 95/100 частки будівлі, на підставі договору про поділ нежитлової будівлі, посвідченого 21 січня 2021 року за р. № 168 приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А., право власності зареєстровано 27.01.2021 державним реєстратором Волочиської міської ради в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №40312870, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2279026868209; Стороні 2 - 5/100 частки будівлі, на підставі договору купівлі-продажу частки нежитлової будівлі, посвідченого приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А. 01 лютого 2021 року за р. № 326, право власності на частку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 40349313, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2279026868209.
За умовами п. 2 Договору про поділ Сторони повідомляють, що зазначена нежитлова будівля нікому іншому не продана, не подарована, не заставлена, не відчужена ніяким іншим способом, в спорі або під забороною (арештом), податковою заставою не перебуває, заборони операцій поділу в натурі спільного майна немає.
У п. 3 Договору про поділ зазначено, що згідно Дослідження про виділення в натурі часток майна нежитлової будівлі ресторан "Дружба", складеного суб`єктом оціночної діяльності ОСОБА_3 02.02.2021, поділ в натурі нежитлової будівлі, ресторан "Дружба", на два окремих самостійних об`єкти нерухомого майна, можливий.
За згодою сторін, в результаті поділу: у власність Волочиського районного споживчого товариства переходить: нежитлове приміщення загальною площею 433,1 кв.м.; у власність ОСОБА_2 переходить: нежитлове приміщення загальною площею 23,1 кв.м.
За умовами п. 6 Договору про поділ рішення про виділ в натурі частки нежитлової будівлі, ресторан "Дружба", прийнято правлінням Волочиського РайСТ 02.02.2021 (постанова № 14 від 02.02.2021).
Цей договір є підставою для реєстрації за Співвласникам права власності на сформовані внаслідок поділу окремі об`єкти нерухомого майна (п. 7 Договору про поділ).
Договір про поділ посвідчено приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А. та зареєстровано в реєстрі за №362.
Відповідно до протоколу проведення внутріситемного аукціону від 25.03.2021 (а. с. 125 на звороті - 126) організованого Спілкою споживчих товариств Хмельницької області, переможцем аукціону з продажу нежитлового приміщення ресторану "Дружба" площею 433,1 кв. м. Волочиського РайСТ, розташованого за адресою: Хмельницька область, м. Волочиськ, вул. Незалежності, буд. 7а, стало підприємство споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС". У протоколі зазначено розмір гарантійного внеску - 519 500 грн, ціну продажу - 5 298 900 грн та про необхідність покупцю протягом 10 днів від дати підписання протоколу аукціону оплатити 4 779 400 грн.
Згідно з наданими у матеріали справи копіями виписок від 19.03.2021 ПСК "СТ КООП 2015 ПЛЮС" сплачено на рахунок ВРСТ Хмельницької ОСС 300 грн реєстраційного внеску за участь в аукціоні з продажу нежитлового приміщення ресторану "Дружба", 519 500 грн гарантійного внеску в розмірі 10%, від 30.03.2021 – 4 780 000 грн - за викуп нежитлового приміщення ресторану "Дружба" (а. с. 126 на звороті - 127).
14.04.2021 між Волочиським районним споживчим товариством (продавець) та підприємством споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (далі - Договір купівлі-продажу; а. с. 74-75), згідно з п. 1 якого відповідно до умов цього договору продавець передає у власність, а покупець приймає у власність нежитлове приміщення, ресторан "Дружба" загальною площею 433,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (нежитлове приміщення).
За умовами п. 2 Договору купівлі-продажу нежитлове приміщення належить продавцю на підставі договору про поділ нерухомого майна, посвідченого Гадайчук С.Л., приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу 03.02.2021 за р. №362. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданого Волочиською міською радою Хмельницької області 05.02.2021, індексний номер 243277252, номер запису про право власності 40427779, реєстраційний номер 2284769868000.
Відповідно до п. 3 Договору купівлі-продажу нерухоме майно відчужується згідно протоколу проведення внутрісистемного аукціону 25.03.2021, переможцем якого є Підприємство споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС".
За умовами п. 4 Договору купівлі-продажу продаж цей вчинено за 5 298 900 грн без ПДВ, які покупець сплатив продавцю до підписання договору.
Висновок про вартість приміщення становить 4 925 051 грн без ПДВ, згідно звіту, виданого ФОП Терещенко В.В. 31.01.2021 (п. 5 Договору купівлі-продажу).
У п. 8 Договору купівлі-продажу продавець свідчить, що дійсно є власником нежитлового приміщення, не має обмежень щодо свою права розпорядження нежитловим приміщенням, ні нежитлове приміщення, ні будь-яка його частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продане, не подароване, не відчужене іншим способом, не надане в іпотеку, не передане в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, право застави, право довічного утримання тощо) щодо нежитлового приміщення відсутні, питання права власності на нежитлове приміщення не є предметом судового розгляду будь-які спори відносно зазначеною нежитлового приміщення відсутні, нежитлове приміщення не внесено до статутного капіталу юридичних осіб, у нежитловому приміщені не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи.
Передача нежитлового приміщення продавцем здійснюється з моменту нотаріального посвідчення даною договору та реєстрації права власності в державному реєстрі речових прав (п. 12 Договору купівлі-продажу).
Вищезазначений договір підписаний сторонами, засвідчений відтисками їхніх печаток, містить відмітку про нотаріальне посвідчення приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Оксанюк А.А. та реєстрацію в реєстрі за №2461.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (від 14.04.2021) нежитлове приміщення, ресторан "Дружба" загальною площею 433,1 кв.м., яке розташоване за адресою: Хмельницька область, м. Волочиськ, вул. Незалежності, 7а, зареєстроване на праві приватної власності за підприємством споживчої кооперації "СТ КООП 2015 ПЛЮС" на підставі Договору купівлі-продажу від 14.04.2021 №2461 (а. с. 46).

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги наступні положення діючого законодавства з урахуванням фактичних обставин справи.
За приписами ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
Згідно із ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до змісту частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У відповідності до ст. 20 Господарського кодексу України держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб`єктів господарювання та споживачів. Кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.
Статтею 626 ЦК України врегульовано, що Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. До договорів, що укладаються більш як двома сторонами (багатосторонні договори), застосовуються загальні положення про договір, якщо це не суперечить багатосторонньому характеру цих договорів.
Згідно із ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК України).
Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Як встановлено судом вище, 16.03.2016 між відповідачем (орендодавець) та позивачем (орендар) укладено договір оренди приміщення, за яким орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування 70/100 частин нежитлової будівлі, ресторан "Дружба", що розташована в місті Волочиськ по вулиці Незалежності (Кірова), № 7а (сім літера ""а"), Хмельницької області, на строк, зазначений в п. 4.1 цього договору (приміщення). В оренду передається приміщення площею 361,6 кв. м (п. 1.1 договору).
У п. 4.1 договору сторони погодили, що договір діє до 16.03.2021, а у пп. 7.1.11 договору - що орендар має право викупити орендоване приміщення після закінчення терміну дії даного договору за ціною, що визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу. 
Згідно з частинами 3, 7 ст. 179 Господарського кодексу України укладання господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо, зокрема, існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування. Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається, зокрема на положення ст. 635 ЦК України, якими передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
За змістом статті 182 Господарського кодексу України за попереднім договором суб`єкт господарювання зобов`язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів. У разі якщо сторона, яка уклала попередній договір, одержавши проект договору від іншої сторони, ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку. Зобов`язання укласти основний договір, передбачене попереднім договором, припиняється, якщо до закінчення строку, в який сторони мають укласти основний договір, одна із сторін не надішле проект такого договору другій стороні. Відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Тобто, викладена у пп. 7.1.11 Договору умова про те, що орендар має право викупити орендоване приміщення після закінчення терміну дії даного договору за ціною, що визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу, не може бути розцінена як попередній договір, оскільки не містить ознак такого договору, зокрема, щодо строку укладення (строк виходить за межі одного року, що передбачено ст. 182 Господарського кодексу України, визначено початок перебігу строку - після закінчення терміну дії договору оренди, однак не визначено кінцевого терміну) та визначення істотних умов основного договору. 
Така умова є лише умовою договору, яка визначає права орендаря та випливає із положень ч. 2 ст. 777 ЦК України, за якою наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
В той же час, в силу ст. 638 ЦК України, ст. 180 Господарського кодексу України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів (ст. 179 Господарського кодексу України). 
Згідно із ст. 181 Господарського кодексу України господарський договір укладається в порядку, встановленому Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
За приписами  ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Стаття 640 ЦК України встановлює, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відповідно до ст. 641 ЦК України (в редакцій чинній на момент виникнення спірних правовідносин) пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття. Реклама або інші пропозиції, адресовані невизначеному колу осіб, є запрошенням робити пропозиції укласти договір, якщо інше не вказано у рекламі або інших пропозиціях. Пропозиція укласти договір може бути відкликана до моменту або в момент її одержання адресатом. Пропозиція укласти договір, одержана адресатом, не може бути відкликана протягом строку для відповіді, якщо інше не вказане у пропозиції або не випливає з її суті чи обставин, за яких вона була зроблена.
Статтею 642 ЦК України врегульовано, що відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом. Особа, яка прийняла пропозицію, може відкликати свою відповідь про її прийняття, повідомивши про це особу, яка зробила пропозицію укласти договір, до моменту або в момент одержання нею відповіді про прийняття пропозиції.
Якщо у пропозиції укласти договір вказаний строк для відповіді, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь про прийняття пропозиції протягом цього строку (ст. 643 ЦК України).
Згідно із ст. 644 ЦК України якщо пропозицію укласти договір зроблено усно і в ній не вказаний строк для відповіді, договір є укладеним, коли особа, якій було зроблено пропозицію, негайно заявила про її прийняття. Якщо пропозицію укласти договір, в якій не вказаний строк для відповіді, зроблено у письмовій формі, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь протягом строку, встановленого актом цивільного законодавства, а якщо цей строк не встановлений, - протягом нормально необхідного для цього часу.
Відповідно до ст. 645 ЦК України  якщо відповідь про прийняття пропозиції укласти договір одержано із запізненням, особа, яка зробила пропозицію, звільняється від відповідних зобов`язань. Якщо відповідь про прийняття пропозиції укласти договір було відправлено своєчасно, але одержано із запізненням, особа, яка зробила пропозицію укласти договір, звільняється від відповідних зобов`язань, якщо вона негайно повідомила особу, якій було направлено пропозицію, про одержання відповіді із запізненням. Відповідь, одержана із запізненням, є новою пропозицією. За згодою особи, яка зробила пропозицію, договір може вважатись укладеним незалежно від того, що відповідь про прийняття пропозиції укласти договір було відправлено та (або) одержано із запізненням.
Статтею 646 ЦК України врегульовано, що відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію.
Згідно із ч. 2 ст. 649 ЦК України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору не на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, можуть бути вирішені судом у випадках, встановлених за домовленістю сторін або законом.
Судом встановлено, що позивачем направлено відповідачу пропозицію від 02.03.2021 про укладення договору купівлі-продажу.
Відповідно до наявної в матеріалах справи пропозиції позивача убачається, що позивачем було запропоновано відповідачу час та місце для укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна. 
В той же час, така пропозиція не містить запропонованого позивачем проекту договору купівлі-продажу для укладення, про що свідчить як сам зміст пропозиції, так і відсутність посилання на додання до пропозиції будь-якого додатку.
В судовому засіданні Північно-західного апеляційного господарського суду позивач підтвердила, що до такої пропозиції не було додано відповідного проекту договору, оскільки, на її думку, такий проект мав бути наданий відповідачем, у зв`язку із тим, що останній використовує типові форми договорів.  
Тобто, позивачем не було дотримано визначеного ст. ст. 638, 640-646, 649 ЦК України та обов`язкового порядку щодо надання іншій стороні проекту договору з метою його подальшого укладення, зокрема, і в судовому порядку.
В той же час, надаючи оцінку наданому позивачем проекту договору купівлі-продажу, апеляційний господарський суд зазначає, що такий Договір був наданий на вимогу суду першої інстанції (залишення позовної заяви без руху) та не був долучений до відповідної пропозиції позивача, а тому не може бути взятий судом до уваги, оскільки такого проекту на момент виникнення спірних правовідносин не існувало. 
Також, надаючи оцінку обраному позивачем способу захисту, апеляційний господарський суд бере до уваги таке.
Відповідно до статей 15, 16 Цивільного кодексу України та статті 20 Господарського кодексу України, кожна особа/суб`єкт господарювання має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного/господарського законодавства.
У рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства", Європейський суд з прав людини зазначив, що стаття 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, Суд указав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.
Аналіз наведеного дає підстави для висновку, що кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
Конституційне право на судовий захист передбачає як невід`ємну частину такого захисту можливість поновлення порушених прав і свобод громадян, правомірність вимог яких встановлена в належній судовій процедурі і формалізована в судовому рішенні, і конкретні гарантії, які дозволяли б реалізовувати його в повному обсязі і забезпечувати ефективне поновлення в правах за допомогою правосуддя, яке відповідає вимогам справедливості, що узгоджується також зі статтями 6, 13 Конвенції, ратифікованої Верховною Радою України Законом від 17.07.1997 року №475/97-ВР.
У рішенні Конституційного Суду України від 02.11.2004 №15-рп/2004 зазначено, верховенство права - це панування права в суспільстві. Одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Усі ці елементи права об`єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України.
Таке розуміння права не дає підстав для його ототожнення із законом, який іноді може бути й несправедливим, у тому числі обмежувати свободу та рівність особи. Справедливість - одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права. Правову позицію щодо дотримання справедливості Конституційний Суд України висловив у рішенні від 30.01.2003 №3-рп/2003 у справі про розгляд судом окремих постанов слідчого і прокурора: "Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах".
Водночас, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (п.5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі №925/1265/16 (провадження №12-158гс18)). Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (провадження №12-187гс18) та від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц (провадження №14-338цс18).
Обраний заявником спосіб захисту має гарантувати практичну та ефективну можливість захисту порушеного права
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020 у справі №909/337/19 висловила позицію, згідно з якою якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17 (провадження №14-144цс18), від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 (провадження №12-187гс18), від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц (провадження №14-338цс18), від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 (провадження №12-304гс18).
За наведеного, апеляційний господарський суд зазначає, що станом на момент звернення ФОП Коваль Л.В. з цим позовом (18.03.2021), договір купівлі-продажу від 14.04.2021 між відповідачем та третьої особою не був укладений, а тому належним способом захисту був позов про спонукання до укладання договору купівлі-продажу, з зазначенням умов такого договору, а після укладання договору  купівлі-продажу від 14.04.2021 між відповідачем та третьої особою, позовні вимоги мали ставитися про переведення на ФОП Коваль Л.В. прав та обов`язків покупця відповідного приміщення.
Однак, як вказано вище ФОП Коваль Лариса Василівна зазначила вимогу про зобов`язання відповідача виконати умови договору від 16.03.2016, укладеного між відповідачем та позивачем, посвідченого приватним нотаріусом Гадайчук Є.А. та зареєстрованого в реєстрі №910, а саме: укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна (ресторан "Дружба"), що розташоване у м. Волочиськ по вул. Незалежності, 7А Хмельницької області за ціною, що буде визначена на підставі висновку суб`єкта оцінювання на дату викупу.
Такий спосіб захисту, в силу викладеного, не може бути належним та ефективним.
Відповідно до ст. 86 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних в справі доказів.
В силу приписів  ст. 74 ГПК України   кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Зважаючи на вказане, судова колегія зазначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують встановлених обставин справи, а тому не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги.
Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищевикладене, рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.07.2021 у справі №924/266/21 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Коваль Лариси Василівни - без задоволення.
Керуючись статтями 269, 270, 273, 275-279, 282 ГПК України, Північно-західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Коваль Лариси Василівни залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.07.2021 у справі №924/266/21 – без змін.
2. Справу № 924/266/21 надіслати Господарському суду Хмельницької області.
3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, строках та порядку встановлених статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "12" жовтня 2021 р.

Головуючий  суддя                                                                      Петухов М.Г. 

Суддя                                                                                              Гудак А.В. 

Суддя                                                                                              Мельник О.В.