ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2021 року 
м. Київ

Справа №  924/707/19 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І.С. - головуючого, Зуєва В.А., Міщенка І.С.,

за участю секретаря судового засідання - Корнієнко О.В.,
за участю представників:
Приватного малого підприємства "Фінмаркет" - Мельника О.Д.,
Хмельницької міської ради - Демчук Л.Г., Крамар А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Хмельницької міської ради
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 (у складі колегії суддів: Олексюк Г.Є. (головуючий), Гудак А.В., Петухов М.Г.)
у справі № 924/707/19

за позовом Приватного малого підприємства "Фінмаркет"
до Хмельницької міської ради
про визнання незаконним рішення 21-ої сесії Хмельницької міської ради від 11.04.2018 № 88, поновлення дії договору оренди шляхом визнання укладеною додаткової угоди,
ВСТАНОВИВ:
У липні 2019 року Приватне мале підприємство "Фінмаркет" (далі - ПМП "Фінмаркет", Позивач) звернулось до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Хмельницької міської ради (далі - Відповідач) про визнання незаконним рішення Хмельницької міської ради №   88 від 11.04.2018 "Про не поновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет" та поновлення дії Договору оренди землі №   040974200210, укладеного 05.10.20019 між Хмельницькою міською радою та ПМП "Фінмаркет", шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до цього Договору.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Відповідачем не розглянуто належним чином звернення Позивача про поновлення договору оренди землі, відмова не є обґрунтованою, оскільки не містить посилань на порушення вимог закону або інші обставини, якими було зумовлено відмову. Така відмова, за доводами Позивача, не може вважатись добросовісною та правомірною, оскільки не поновлення договору оренди землі має значно негативніші наслідки, ніж порушення прав орендодавця на укладення такого договору на новий строк у порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі", у зв`язку з порушенням права власності Позивача на об`єкт незавершеного будівництва.
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що Позивачем не доведено підстави для визнання незаконним рішення Хмельницької міської ради №   88 від 11.04.2018 "Про не поновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет" та поновлення дії договору оренди землі шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до цього Договору з підстав, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі".
Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 скасовано. Прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Визнано незаконним рішення 21-ї сесії Хмельницької міської ради №   88 від 11.04.2018 "Про не поновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет". Поновлено дію Договору оренди землі №   040974200210, який укладений між Хмельницькою міською радою та ПМП "Фінмаркет" 05.10.2009, шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до цього Договору у редакції, запропонованій Позивачем.
Постанову мотивовано тим, що відмова Відповідача у поновленні договору оренди земельної ділянки порушує право Позивача як власника об`єкта незавершеного будівництва, розташованого на земельній ділянці по вул. Кам`янецькій, 2А у м.   Хмельницькому, а тому закінчення строку дії договору оренди не може бути підставою для обмеження прав Позивача.
Не погоджуючись із висновками суду апеляційної інстанції, Хмельницька міська рада подала касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), просить скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 та залишити в силі рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27.08.2021 відкрито касаційне провадження у справі №   924/707/19 за касаційною скаргою Хмельницької міської ради з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, та призначено касаційну скаргу до розгляду у відкритому судовому засіданні на 20.10.2021; встановлено строк для подання учасниками справи відзиву на касаційну скаргу до 06.10.2021.
У відзиві на касаційну скаргу, який надіслано до суду касаційної інстанції поштовим відправленням 06.10.2021, ПМП "Фінмаркет" вказує на безпідставність доводів скаржника, оскільки висновки зроблені Верховним Судом у постановах, якими обґрунтовано доводи касаційної скарги не є подібними до правовідносин у даній справі, тому касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції без змін.
13.10.2021 Хмельницька міська рада надіслала до Верховного Суду відповідь на відзив наданий Позивачем, в якому підтримала доводи касаційної скарги та просила її задовольнити.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника ПМП "Фінмаркет" та представників Хмельницької міської ради, які взяли участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.
Як встановлено судами попередніх інстанцій, 24.03.2008 між Хмельницькою міською радою (Орендодавець) та ПМП "Фінмаркет" (Орендар) укладено Договір оренди землі №   040874200048 (далі - Договір оренди), за умовами якого Орендарю, на підставі рішення 10 сесії міської ради №   28 від 25.04.2007, передано в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2500 кв. м, під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, що знаходиться по вул. Кам`янецька, 2А, на якій відсутні об`єкти нерухомого майна, а також інші об`єкти інфраструктури. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 296   386,00 грн. Договір укладено на 2 роки до 25.04.2009. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (пункти 1, 2, 3, 5, 8, 16 вказаного Договору).
Договір оренди зареєстровано в Державному реєстрі за №   48 від 24.03.2008.
Вказану земельну ділянку передано Орендарю на підставі акта приймання-передачі земельної ділянки від 24.03.2008, для будівництва готельно-торгівельно-розважального комплексу в м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А.
Згідно довідки Хмельницького бюро технічної інвентаризації №   759/01-15 від 13.10.2008 готовність недобудованого готельно-торгівельно-розважального комплексу, що знаходиться у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, складає 27 %.
27.05.2009 Хмельницькою міською радою прийнято рішення №   20 про поновлення договору оренди ПМП "Фінмаркет" земельної ділянки у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу на три роки.
05.10.2009 між Хмельницькою міською радою (Орендодавець) та ПМП "Фінмаркет" (Орендар) укладено Договір оренди землі №   040974200210 (далі - Договір оренди), за умовами якого Орендар, на підставі рішення 26 сесії міської ради №   20 від 27.05.2009, прийняв у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2500 кв. м, із земель житлової та громадської забудови, що знаходиться у м. Хмельницькому по вул. Кам`янецька, 2А, яка зайнята поточним будівництвом. На земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва - готельно-торгівельно-розважальний комплекс готовністю 27%, інші об`єкти інфраструктури відсутні. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 341   432,00 грн. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (пунктів 1, 2, 3, 5, 16 вказаного Договору).
За умовами пункту 8 Договору оренди, цей Договір укладено на 3 роки до 27.05.2012. Після закінчення строку дії Договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до пункту 15 Договору оренди земельна ділянка передається під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу.
У пункті 36 Договору оренди сторони погодили, що зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов Договору спір вирішується у судовому порядку.
Договір підписано представниками та скріплено відтисками печаток сторін, зареєстровано в Державному реєстрі за №210 від 05.10.2009.
09.04.2009 сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки площею 2500 кв. м по вул. Кам`янецька, 2А, у м. Хмельницькому, для будівництва готельно-торгівельно-розважального комплексу.
11.04.2012 Хмельницькою міською радою прийнято рішення №   32 про поновлення договору оренди ПМП "Фінмаркет" земельної ділянки у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу на три роки шляхом укладення додаткової угоди.
26.06.2012 між Хмельницькою міською радою (Орендодавець) та ПМП "Фінмаркет" укладено Додаткову угоду №   681010004000640 (далі - Додаткова угода від 26.06.2012), відповідного до умов якої поновлено Договір оренди землі №   040974200210 від 05.10.2009 на три роки до 27.05.2015 (пункту 1); пункт 5 Договору оренди викладено у новій редакції, зокрема, "нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 828   888,00 грн (пункт 2); пункт 9 Договору оренди викладено в новій редакції, зокрема, "орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі відповідно до статті 23 Закону України "Про оренду землі", в розмірі 56   934,66 грн в рік, що становить 8% під будівництво торгівельно-розважального комплексу та 6% під будівництво готелю від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, а на 2012 рік з урахуванням понижуючого коефіцієнту 0,8 орендна плата становить 45   547,73 грн.
Додаткова угода від 26.06.2012 зареєстрована в Державному реєстрі за №   681010004000640 від 26.06.2012.
27.05.2015 Хмельницькою міською радою прийнято рішення №   35 про поновлення Договору оренди ПМП "Фінмаркет" земельної ділянки у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу на три роки шляхом укладення додаткової угоди.
18.11.2015 між Хмельницькою міською радою (Орендодавець) та ПМП "Фінмаркет" укладено Додаткову угоду №   937/02 (далі - Додаткова угода від 18.11.2015), за умовами якої поновлено Договір оренди землі №   040974200210 від 05.10.2009 на три роки до 27.05.2018. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 1); визначено, що "нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 1   035   522,00 грн" (пункт 2); погоджено, що "орендна плата вносить Орендарем у грошовій формі відповідно до статті 23 Закону України "Про оренду землі", в розмірі 71   127,94 грн в рік, що становить 8% під будівництво торгівельно-розважального комплексу та 6% під будівництво готелю від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, а з 01.04.2015 по 31.12.2015 орендна плата за землю складає 60   458,75 грн в рік, що становить 6,8% під будівництво торгівельно-розважального комплексу та 5,1% під будівництво готелю від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки" (пункт 3).
Додаткова угода від 18.11.2015 підписана представниками та скріплена відтисками печаток сторін.
20.03.2018 ПМП "Фінмаркет" звернулось до Хмельницького міської ради з клопотанням №   5, в якому просило у зв`язку із закінченням договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" поновити строк дії договору оренди на новий термін та змінити код КВЦПЗ земельної ділянки з "03.15 для будівництва торгівельно-розважального комплексу землі житлової та громадської забудови" на "02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгівельно-розважальної та ринкової інфраструктури землі житлової та громадської забудови". Зі зміною орендної плати та терміном оренди погоджується.
До клопотання долучено копію Договору оренди землі, витяг з ЄДРПОУ, копію статуту юридичної особи, копію містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки; довідку ДПІ про відсутність заборгованості по орендній платі, витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку.
Вказане клопотання отримано Хмельницькою міською радою 20.03.2018.
11.04.2018 Хмельницькою міською радою прийнято рішення №   88 про не поновлення договору оренди землі ПМП "Фінмаркет" та встановлено, що Договір оренди землі №   040974200210 від 05.10.2009 із змінами, внесеними Додатковими угодами від 26.06.2012, від 18.11.2015, є припиненим з 27.05.2018 у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.
16.04.2018 Хмельницька міська рада направила ПМП "Фінмаркет" лист-повідомлення №02-10-481 про прийняте рішення щодо не поновлення договору оренди землі та наявність заперечень щодо поновлення договору на новий термін. До листа-повідомлення долучено копію рішення ради №   88 від 11.04.2018 та акт приймання-передачі земельної ділянки.
16.04.2018 листом №   12-1369-02-10 Хмельницька міська рада поінформувала ПМП "Фінмаркет" на звернення від 20.03.2018 про прийняте рішення №   88 від 11.04.2018 щодо не поновлення Договору оренди землі №   040974200210 від 05.10.2009 та лист повідомлення №   02-10-481 від 16.04.2018.
26.04.2018 ПМП "Фінмаркет" направило Хмельницькому міському голові лист-повідомлення (за вих. №   10) з посиланням на приписи пункту 1 Додаткової угоди від 18.11.2015, частину 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та проханням продовжити договір оренди землі на три роки.
Крім цього, просило врахувати, що відповідно до пунктів 3, 4 Договору оренди на земельній ділянці, розташованій по вул. Кам`янецькій, 2А у м. Хмельницькому, яка перебуває в користуванні ПМП "Фінмаркет", знаходиться об`єкт незавершеного будівництва: готельно-торгівельно-розважальний комплекс готовністю 27% і земельна ділянка передавалась підприємству в оренду із зазначеним об`єктом незавершеного будівництва. Вказана у Договорі оренди земельна ділянка використовується ПМП "Фінмаркет" відповідно до її цільового призначення, зазначеного в пункті 16 Договору оренди - землі житлової та громадської забудови, незважаючи на те, що згідно Містобудівних умови та обмежень забудови земельної ділянки №   10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016, виданих взамін №   114/ГП-25.1-04 від 23.06.2014, та виготовленої на їх підставі проектної і дозвільної документації, підприємством на цій земельній ділянці розпочато будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства.
Також, зазначило, що у даному випадку має місце лише зміна виду використання земельної ділянки (у зв`язку із зміною назви та основних техніко-економічних показників об`єкта будівництва), але в межах однієї категорії земель, визначеної відповідно до статті 19 Земельного кодексу України, а саме: земель житлової та громадської забудови. У відповідності до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 №548, зазначене використання земельної ділянки є різновидом функціонального використання (виду) землі в межах такої категорії: землі житлової та громадської забудови.
При цьому, за доводами ПМП "Фінмаркет", з огляду на те, що відбуватиметься заміна вказаного у Договорі оренди об`єкту будівництва, який має споруджуватися на орендованій земельній ділянці, відповідно до вказаної Класифікації видів цільового призначення земель, у Додатковій угоді повинно бути зазначено такий код та цільове призначення земель (КВЦПЗ): 02.10. (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури). Виконання ПМП "Фінмаркет" на орендованій земельній ділянці будівельних робіт, здійснюється на підставі відповідних дозвільних документів, які не скасовані (не визнані недійсними) на час звернення із цим листом, зокрема, на підставі Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 14.06.2017, постановленою в адміністративній справі №   686/10921/17 дію рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради Хмельницької області №   274 від 28.04.2017 "Про скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №   10/171-25.1-04 від 14.01.2016 взамін №114/171-25.1-04 від 23.06.2014, виданих ПМП "Фінмаркет" для будівництва висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства" було зупинено); розробленої на підставі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки проектної документації; Дозволу на виконання будівельних робіт від 17.07.2016, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.
Крім цього, у листі зазначено, що при поновленні Договору оренди істотні умови цього договору, вказані у статті 15 Закону України "Про оренду землі", змінюватися не будуть, крім розміру орендної плати, зміна розміру якої зумовлена збільшенням нормативної грошової оцінки землі. При цьому, оскільки розрахунок орендної плати при укладенні (поновленні) договорів оренди земельної ділянки здійснюється фахівцями Управління земельних ресурсів та земельної реформи Хмельницької міської ради, наведений ПМП "Фінмаркет" у проекті Додаткової угоди розмір орендної плати є орієнтовним та буде визначений остаточно на підставі відповідного розрахунку.
До листа-повідомлення за вих. №   10 долучено витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки №   32-22-0.33-1223/116-18 від 19.03.2018 та проект Додаткової угоди.
Згідно витягу з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки №   32-22-0.33-1223/116-18 від 19.03.2018, цільове призначення земельної ділянки 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (п. 5), коефіцієнт Кф 0,7 (п. 12), нормативно-грошова оцінка 1   900   963,00 грн (п. 16).
За змістом проекту Додаткової угоди ПМП "Фінмаркет" запропоновано: встановити нормативно грошову оцінку земельної ділянки 1   900   963,00 грн (пункту 1); договір укласти на 3 (три) роки до 27.05.2021 (пункт 2); встановити розмір орендної плати 130   573,00 грн на рік, що становить (_____) відсотків під висотний багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими торговельно -офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства (пункт 3); пункт 15 Договору оренди викласти в наступній редакції, що "земельна ділянка передається в оренду під будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства" (пункт 4); пункт 16 Договору оренди викласти в наступній редакції, що "цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови. Код земельної ділянки згідно КВЦПЗ: 02.10. "для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури" (пункт 5).
У всьому іншому, що не є предметом регулювання цієї Додаткової угоди, сторони керуються умовами Договору оренди землі. Ця Додаткова угода набуває чинності з моменту її підписання уповноваженими представниками сторін і діє до 27.05.2021. Ця Додаткова угода складена в 3-х оригінальних примірниках, які мають однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною договору оренди.
У відповідь, 17.05.2018 Хмельницька міська рада направила лист-повідомлення №02-10-669, яким поінформувала, що 11.04.2018 радою вже прийнято рішення, яким вирішено не поновлювати Договір оренди землі від №040974200210 від 05.10.2009 щодо земельної ділянки по вул. Кам`янецькій, 2А, площею 2500 кв. м, переданої в оренду під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, у зв`язку з закінченням строку його дії. Крім цього, у листі зазначено, що Хмельницька міська рада вдруге повідомляє про наявність заперечень щодо поновлення цього Договору.
20.06.2018 Хмельницька міська рада направила ПМП "Фінмаркет" лист-повідомлення №   02-10-823 щодо наявності заперечень про поновлення Договору оренди землі від 05.10.2009 та вимагала припинити використання земельної ділянки по вул. Кам`янецька, 2А. До листа повідомлення долучено копію рішення міської ради №   88 від 11.04.2018 та акт приймання передачі земельної ділянки з оренди.
Звертаючись до суду з даним позовом, ПМП "Фінмаркет" свої вимоги обґрунтувало тим, що радою порушено його переважне право на укладення Договору оренди землі на новий строк, порушено його право власності на об`єкт нерухомості, розташований на орендованій земельній ділянці, тому просило визнати незаконним рішення Хмельницької міської ради №   88 від 11.04.2018 "Про не поновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет" та поновити дію Договору оренди землі №   040974200210, укладеного між Хмельницькою міською радою та ПМП "Фінмаркет" 05.10.2009, шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до цього Договору в редакції, що була направлена з листом- повідомленням від 26.04.2008.
Місцевий господарський суд відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив з того, що Позивач звертаючись 20.03.2018 до Відповідача з клопотанням щодо поновлення строку дії Договору оренди землі на новий термін не додав до такого клопотання проект Додаткової угоди. Відповідач, розглянувши звернення Позивача у строк, встановлений законом, прийняв рішення про не поновлення договору оренди земельної ділянки у зв`язку із закінчення строку, на який його було укладено, про що належним чином повідомив Позивача як Орендаря шляхом направлення листа-повідомлення №02-10-481 від 16.04.2018. При цьому судом зауважено, що рішення Хмельницької міської ради №   88 від 11.04.2018 прийнято за результатами розгляду звернення від 20.03.2018, яке було подане з порушенням частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки до листа-клопотання не було додано проекту додаткової угоди, у зв`язку з чим відмову Відповідача у поновленні договору визнано правомірною.
На повторне звернення Позивача від 26.04.2018 за вих. №10, яке направлено у місячний строк до закінчення Договору оренди землі, з наданням проекту Додаткової угоди, якою запропоновано внести зміни до Договору оренди землі, а саме, щодо розміру нормативно-грошової оцінки (пункт 5 Договору оренди), розміру орендної плати (пункт 9 Договору оренди), функціонального використання земельної ділянки (пункти 15, 16 Договору оренди), Хмельницька міська рада у встановлені законом строки направила лист-повідомлення №02-10-669 від 17.05.2018, яким поінформувала про прийняте рішення №   88 від 11.04.2018 та наявність заперечень щодо поновлення Договору оренди землі.
При цьому розглянувши вимоги Позивача щодо поновлення Договору оренди землі шляхом визнання укладеною Додаткової угоди в редакції запропонованій Позивачем, суд першої інстанції виходив з того, що Позивачем запропоновано внести зміни щодо функціонального використання земельної ділянки (зміна якого призводить до зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідно до статті 15 Закону України є зміною істотної умови договору оренди) з посиланням на отримані ним Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки №   10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016, які отримані на орендовану земельну ділянку. Разом з тим, судом враховано, що зазначені Містобудівні умови було скасовано і правомірність такого скасування підтверджено постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 05.03.2020 у справі №560/2229/19.
За таких обставин та враховуючи, що сторонами не досягнуто згоди щодо зміни умов Договору оренди землі, місцевий господарський суд дійшов висновку, що у такому разі відповідно до частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" переважне право Позивача на укладення договору оренди землі є припиненим.
При цьому судом відхилено доводи Позивача щодо порушення його прав як власника нерухомого майна, що розміщене на спірній орендованій земельній ділянці, виходячи з того, що згідно відомостей містобудівельного розрахунку з техніко-економічними показниками запланованого об`єкту будівництва по об`єкту Будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства по вул. Кам`янецька, 2А в м. Хмельницький" (замовник ПМП "Фінмаркет"), в Розділі 1.3 "Характеристика земельної ділянки та існуючої забудови" вказано, що існуючий відсоток забудови даної земельної ділянки складає 0%; згідно відомостей додатку до експертного звіту №   00-1970-15/ЦБ щодо розгляду проектної документації за проектом "Будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства по вул. Кам`янецька, 2А в м. Хмельницькому" проект розроблений у 2016 році на замовлення ПМП "Фінмаркет" на підставі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016, завдання на проектування, затвердженого директором ПМП "Фінмаркет" у 2016 році, встановлено, що ділянка вільна від забудови; відповідно до відомостей пункту 3 "Завдання на проектування", затвердженого Директором ПМП "Фінмаркет" 21.02.2016, вид будівництва нове будівництво; згідно пункту 1 пояснювальної записки Проекту будівництва висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства по вул. Кам`янецька, 2А в м. Хмельницькому, виконаного на замовлення ПМП "Фінмаркет" на підставі завдання на проектування та вихідних даних, земельна ділянка на момент виготовлення проектної документації вільна від забудови та цінних зелених насаджень.
Судом також відхилено посилання на судові рішення, в яких здійснено посилання на Договір оренди землі з об`єктом незавершеного будівництва 27%, оскільки судами досліджувався примірник Договору оренди землі 2015 року, натомість Позивачем у 2016 році змінено проект будівництва і в проектній документації містяться відомості про відсутність забудови на спірній земельній ділянці.
Суд апеляційний інстанції, скасовуючи рішення суду першої інстанції про відмову у позові та приймаючи рішення про задоволення позовних вимог, виходив з того, що звернення Позивача від 20.03.2018 здійснено без дотримання вимог частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", тому воно не підлягало розгляду, але рада його розглянула та прийняла рішення №   88 від 11.04.2018 про не поновлення договору оренди земельної ділянки, про що направила Позивачу повідомлення щодо припинення договору з 27.05.2018.
Разом з тим, враховуючи те, що клопотання від 20.03.2018 про поновлення договору оренди на новий строк, не відповідало вимогам Закону України "Про оренду землі", 26.04.2018 Позивач, за місяць до закінчення строку дії договору, вдруге звернувся до Відповідача із листом-повідомленням за вих. №   10, в якому також містилося прохання про поновлення договору оренди на три роки та до якого окрім іншого також було додано проект Додаткової угоди. Крім того, в листі обґрунтовано наявність підстав для задоволення викладеного у листі прохання про поновлення договору оренди на новий строк.
На повторне звернення Позивача, Хмельницька міська рада направила лист-повідомлення № 02-10-669 від 17.05.2018, яким поінформувала про прийняте рішення №   88 від 11.04.2018 щодо припинення договору оренди у зв`язку з закінченням строку його дії. Проаналізувавши зміст цього листа, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що лист-повідомлення за вих. №   10 від 26.04.2018 Відповідачем взагалі не розглядався, а відмову у поновленні договору оренди обґрунтовано посиланням на рішення ради, яке прийнято за результатами розгляду іншого звернення Позивача (клопотання №   5 від 20.03.2018).
За таких обставин, суд дійшов висновку, що всупереч вимогам статті 33 Закону України "Про орендну землі", Відповідач не повідомив Позивача про недоліки його звернення, не обґрунтував свої заперечення щодо поновлення договору оренди на запропонованих Позивачем умовах, не послався на конкретні порушення закону, чим порушив право останнього на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення Додаткової угоди до Договору оренди землі.
При цьому суд апеляційної інстанції вказав не те, що з огляду на обставини дотримання Орендарем процедури і строків звернення до Орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання останнім установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий Орендарем лист-повідомлення, поведінку Орендодавця не можна визнати добросовісною.
З огляду наведеного, суд апеляційної інстанції дійшов висновку щодо порушення Відповідачем процедури реалізації Позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", що є підставою для визнання незаконним рішення Хмельницької міської ради №   88 від 11.04.2018 "Про не поновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет" та поновлення дії Договору оренди землі № 040974200210 від 05.10.2009, шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до цього Договору у редакції, запропонованій Позивачем.
При цьому суд апеляційної інстанції вказав на безпідставність посилань суду першої інстанції на не оскарження Позивачем листа-повідомлення №   02-10-669 від 17.05.2018, виходячи з того, що Позивачем обрано належний спосіб захисту порушено права, передбачений положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки, як зазначено у пункті 74 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.
Також суд вказав на безпідставність висновку суду першої інстанції щодо недосягнення сторонами домовленості щодо зміни умов договору оренди, оскільки доказів врегулювання нових умов цього договору за згодою сторін чи в судовому порядку матеріали справи не містять. При цьому вказав, що Позивач не ініціював внесення змін до істотних умов договору оренди (крім майже двократного збільшення розміру орендної плати, пов`язаного із зміною нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, проти якого Відповідач не висловив жодних заперечень), а лише запропонував внести зміни до пунктів 9, 15, 16 Договору оренди, які відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" не відносяться до істотних умов договору оренди землі.
Разом з тим, суд апеляційної інстанції погодився з доводами Позивача, що в даному випадку має місце лише зміна виду використання земельної ділянки (у зв`язку із зміною назви та основних техніко-економічних показників об`єкта будівництва), але в межах однієї категорії земель, визначеної відповідно до статті 19 Земельного кодексу України, а саме: земель житлової та громадської забудови.
Також, суд апеляційної інстанції з урахуванням доказів, які містяться у матеріалах справи, та з яких вбачається, що на спірній земельній ділянці ведуться будівельні роботи, дійшов висновку, що на час звернення Позивача до Відповідача із клопотаннями про поновлення договору оренди на орендованій земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, на який Позивач правомірно набув право власності, тому закінчення строку дії договору оренди не може бути підставою для обмеження прав Позивача як власника нерухомості, на володіння та користування земельною ділянкою, а відмова Відповідача у поновлені договору оренди землі призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки за умови дотримання Позивачем порядку та строків звернення до Відповідача з повідомленням про намір продовжити користування орендованою земельною ділянкою, він мав "правомірні очікування" щодо певного стану речей (у майбутньому), зокрема на право отримати земельну ділянку в оренду, і таке право можна вважати складовою частиною власності.
У поданій касаційній скарзі Хмельницька міська рада, обґрунтовуючи наявність підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, вказала, що апеляційним господарським судом не правильно застосовано норми матеріального права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 22.02.2018 у справі №   912/686/17 та від 19.06.2019 у справі №   925/803/18 щодо обов`язкової наявності волевиявлення обох сторін на продовження дії договору; у постанові Верховного Суду від 21.02.2019 у справі №   813/6231/14 щодо того, що зміна функціонального використання землі призводить до зміни цільового призначення земельної ділянки; у постанові Верховного Суду від 05.04.2021 у справі №   160/12505/19 щодо того, що коефіцієнт Кф є таким, що характеризує функціональне використання земельної ділянки та впливає на визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в свою чергу має вплив на визначення розміру орендної плати, яка є істотною умовою договору оренди землі; у постанові Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №   909/1213/17 щодо того, що орендар може звернутись до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі; у постанові Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №   826/8492/17 щодо того, що зміна виду використання земельної ділянки згідно частини 5 статті 20 Земельного кодексу України має відбуватись з урахуванням містобудівної документації; у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №   594/376/17-ц щодо можливості поновлення договору оренди землі лише за умови дотримання процедури та строків, встановлених статтею 33 Закону України "Про оренду землі"; у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі №   921/530/18 щодо зміни договору у судовому порядку та моменту набрання чинності таких змін.
Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Верховний Суд, переглянувши судове рішення суду апеляційної інстанції у межах доводів і вимог касаційної скарги, виходить із такого.
Предметом позову у цій справі є матеріально-правові вимоги про визнання незаконним рішення Хмельницької міської ради про не поновлення договору оренди землі та визнання поновленим договору оренди шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до Договору оренди землі. Правовою підставою позову зазначено положення частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки Відповідачем порушено порядок розгляду листа-звернення орендаря щодо необхідності надання обґрунтованого заперечення, що призвело до порушення переважного права добросовісного орендаря на поновлення договору оренди землі.
Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорення. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Наведена норма визначає об`єктом захисту саме порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина 1 статті 16 Цивільного кодексу України).
Згідно з пунктом 10 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Частиною 1 статті 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, вказав на те, що Відповідач, приймаючи оскаржуване рішення, порушив процедуру реалізації Позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки розглянув лист-звернення Орендаря (від 20.03.2018), який не підлягав розгляду як такий, що подано з порушенням статті 33 вказаного Закону, та належним чином не обґрунтував лист-заперечення направлений у відповідь на лист-звернення Орендаря від 26.04.2018, до якого було додано проект Додаткової угоди, зокрема, щодо невідповідності запропонованого проекту Додаткової угоди вимогам закону.
При цьому судом апеляційної інстанції не враховано, що при вирішенні спору про визнання недійсним нормативно правового акта органу місцевого самоврядування встановленню підтягають обставини як відповідності оскаржуваного акта вимогам закону, так і обставини щодо порушення цивільних прав або інтересів позивача як користувача спірної земельної ділянки.
До того ж, такі висновки суду апеляційної інстанції зроблено без урахування правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 22.02.2018 у справі №   912/686/17, від 19.06.2019 у справі №   925/803/18, від 10.04.2019 та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №   903/1030/19, який, з урахуванням частини 4 статті 236, частини 4 статті 300 ГПК України, суд касаційної інстанції вважає за необхідне врахувати у спірних правовідносинах.
Так у зазначених постановах зроблено висновок, що закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема, припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. При цьому Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 Цивільного кодексу України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
Відповідно до положень частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Положеннями частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Тобто до правовідносин оренди землі підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".
За змістом частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
В той же час, правове регулювання поновлення договору оренди землі, визначено положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Згідно з частинами 1 - 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
При цьому, як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №   903/1030/19, частини 5 та 6 статті 33 вказаного Закону встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.
За змістом частин 8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У даній справі, позивач звернувся з позовом про поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", які встановлюють загальні правила продовження орендних правовідносин.
За загальним правилом, для застосування частин 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення з проектом, розглянув його, за потреби узгодив з орендарем істотні умови договору, або може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду, або орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Разом з тим, виходячи з приписів статей 319, 626 Цивільного кодексу України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
З огляду на наведені законодавчі положення, висновки суду апеляційної інстанції про те, що Відповідач не повинен був розглядати звернення Позивача від 20.03.2018, а також визнаючи не обґрунтованим лист-заперечення Орендодавця, надісланий у відповідь на звернення Позивача від 26.04.2018, зроблено без належної правової оцінки юридичних фактів, встановлення яких є необхідними при реалізації Орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі, та не враховано, що автоматична пролонгація договору можлива лише на попередніх умовах.
Судом апеляційної інстанції також не враховано, що якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а у разі недосягнення домовленості щодо нових істотних умов договору оренди землі, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Отже, у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що умови такого договору можуть бути змінені, але лише за згодою сторін, а недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору призводить до припинення переважного права орендаря. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших неузгоджених сторонами умовах.
Аналогічні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №   909/1213/17.
Судом апеляційної інстанції також не враховано, що істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі").
Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
За змістом частин 1 - 2 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Отже, з урахуванням частини 1 статті 15, частини 2 статті 21, статті 30 Закону України "Про оренду землі", частин 1, 2 статті 632 Цивільного кодексу України, розмір орендної плати є істотною умовою у договорі оренди землі та може бути змінений лише за домовленістю сторін у випадках і на умовах, встановлених договором або законом, а за відсутності домовленості, орендар втрачає переважне право на укладення договору оренди землі.
Відповідно до абзацу 1 частини 5 статті 20 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
При цьому встановлені земельним законодавством категорії земель поділяють земельні ділянки за видами їх цільового використання в межах кожної категорії земель відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, та зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 01.11.2020 за № 31011/18306.
Як встановлено судами, земельна ділянка за спірним договором належить до категорії земель житлової та громадської забудови. Сторони погодили, що на підставі рішення міської ради від 27.05.2009 №   20 земельна ділянка передається в оренду під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу.
Відповідно до статті 39 Земельного кодексу України використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.
В свою чергу, відповідно до абзацу 2 частини 2 статті 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.
Отже, використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.
Слід зауважити, що цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Отже, обов`язковою умовою, яку встановлюють наведені вище законодавчі положення при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.
Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №   826/8492/17.
Разом з тим, судом апеляційної інстанції не досліджено чи дотримано Позивачем при зміні виду використання земельної ділянки вимог містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.
В той же час, зміна виду (коду) цільового використання землі змінює відповідний коефіцієнт Кф, який характеризує функціональне використання земельної ділянки та має визначальне значення на визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в свою чергу має вплив на розмір орендної плати, яка є істотною умовою договору оренди землі та зміна якої має бути узгоджена сторонами. Така правова позиція наведена у постанові Верховного Суду від 05.04.2021 у справі № 160/12505/19.
Крім того, суд апеляційної інстанції, визнаючи поновленим Договір оренди землі №   040974200210 від 05.10.2009, не врахував положення частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України щодо набрання чинності змін зобов`язання за договором, внесених за судовим рішенням, та не дослідив змісту проекту Додаткової угоди, в якій було визначено строк дії Договору оренди землі до 27.05.2021, тобто на строк, який закінчився на момент винесення судом апеляційної інстанції судового рішення.
З огляду на викладене, висновки апеляційного господарського суду про задоволення позовних вимог зроблено без належної правової оцінки наявних у матеріалах справи доказів, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування у спірних правовідносинах.
Разом з тим, суд апеляційної інстанції з посиланням судові справи №   924/1032/17, у якій розглядався спір про розірвання Договору оренди земельної ділянки №   040974200210 від 05.10.2009 та №   924/913/20, у якій заявлено позов про зобов`язання звільнити спірну земельну ділянку та яка не розглядалась по суті, зробив висновок, що на спірній земельній ділянці знаходиться 27   % об`єкту незавершеного будівництва, що належить на праві власності Позивачу. Проте такі висновки зроблено з порушенням як норм процесуального права, з огляду на те, що предметом розгляду у даній справі є позовні вимоги про визнання незаконним рішення ради та поновлення договору оренди, так і норм матеріального права, якими врегульовано набуття права власності на об`єкти нерухомого майна.
З огляду наведеного, також є передчасними посилання суду апеляційної інстанції на статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР, адже мирне володіння майном, яке гарантується статтями 1, 8, 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції, не звільняє особу від обов`язку дотримання приписів чинного законодавства, яким обумовлено загальнообов`язкові вимоги щодо належного оформлення володіння майном та підтвердження такого володіння правовстановлюючими документами, та не повинно призводити до порушення прав інших учасників спірних правовідносин, оскільки міська рада як власник земельної ділянки також наділена правомочностями щодо захисту належного їй права власності.
Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За змістом частини 1 статті 237 ГПК України при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
У зв`язку з наведеним, постанова суду апеляційної інстанції зазначеним вимогам процесуального закону не відповідає, оскільки суд не дослідив належним чином зібрані у справі докази та не встановив пов`язані з ними обставини, що входили до предмета доказування, встановлення яких є важливим для правильного вирішення спору, отже, рішення суду апеляційної інстанції не можна визнати законним і обґрунтованим.
Водночас відповідні порушення не можуть бути виправлені судом касаційної інстанції в силу імперативного припису частини 2 статті 300 названого Кодексу, згідно з якими цей суд не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Переглянувши у касаційному порядку судове рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку, що наведені вище обставини згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 ГПК України є підставою для скасування постанови суду апеляційної інстанції.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право, скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково та передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Зважаючи на викладене, а також відповідно до положень пункту 1 частини 3, частини 4 статті 310 ГПК України оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
При новому розгляді справи суду апеляційної інстанції слід врахувати вище викладене, повно та всебічно перевірити фактичні обставини справи, дати належну оцінку наявним у справі доказам, доводам та запереченням сторін, і в залежності від установленого та вимог закону прийняти законне та обґрунтоване рішення.
З урахуванням наведеного касаційна скарга Хмельницької міської ради підлягає частковому задоволенню, а справа - направленню на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
У зв`язку з направлення справи на новий апеляційний розгляд, відповідно до статті 129 ГПК України, розподіл судових витрат судом не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Хмельницької міської ради задовольнити частково.
2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.06.2021 у справі №   924/707/19 скасувати.
3. Справу №   924/707/19 передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий  суддя          І.С. Берднік

Судді:          В.А. Зуєв

                                                                                                                        І.С. Міщенко