Постанова
Іменем України
 
06 жовтня 2021 року
м. Київ
 
справа № 263/11275/18
провадження № 61-2979св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О. (суддя-доповідач), Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
 
учасники справи:
позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) - ОСОБА_1 ,
відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) - ОСОБА_2 , 
відповідач за зустрічним позовом - ОСОБА_3 , 
третя особа - ОСОБА_4 , 
 
розглянувши в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу  ОСОБА_4 на рішення Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 30 жовтня 2019 року в складі судді Шатілової Л. Г. та на постанову Донецького апеляційного суду від 10 січня 2020 року в складі колегії суддів Баркова В. М., Білини Т. І., Лопатіної М. Ю., 
 
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст обставин справи
 
У серпні 2018 року ОСОБА_5 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні приміщенням.
 
В обґрунтування позову зазначала, що на підставі договору оренди приміщення від 01 липня 2016 року, укладеного між нею та ОСОБА_3 , вона орендує нежитлове приміщення АДРЕСА_1 . 
 
28 листопада 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_6 укладено договір купівлі-продажу вказаного приміщення, і з цього часу ОСОБА_2 як новий власник перешкоджає їй користуватися орендованим приміщенням. 
 
Відповідно до умов договору оренди від 01 липня 2016 року строк дії договору становить два роки до 01 липня 2018 року; пунктом 4.2. договору передбачена його пролонгація у випадку, якщо жодна із сторін за місяць до закінчення строку дії договору письмово не заявить про його припинення. Оскільки сторони не заявляли про припинення договору оренди, вказаний договір є продовженим на два роки до 01 липня 2020 року. Оскільки вона своєчасно сплачує орендну плату, проте ОСОБА_2 перешкоджає їй користуватися орендованим приміщенням, змінила замки та не дає ключі від приміщення, уточнивши позовні вимоги, просила усунути перешкоди в користуванні нежилим приміщенням шляхом передачі їй ключів від нього та забезпечення безперешкодного користування цим приміщенням.
 
В жовтні 2018 року ОСОБА_2 звернулася із зустрічним позовом до ОСОБА_5 про розірвання договору оренди приміщення.
 
В обґрунтування зустрічного позову зазначала, що між нею та ОСОБА_3 28 листопада 2016 року укладено договір купівлі-продажу нежилого приміщення АДРЕСА_1 . 
 
Між попереднім власником приміщення ОСОБА_3 та ОСОБА_7 01 липня 2016 року укладено договір оренди на строк до 01 липня 2018 року. Відповідно до пункту 4.2. умов зазначеного договору оренди приміщення, якщо сторони за місяць до закінчення строку дії договору письмово не заявить про його припинення, оренда вважається пролонгованою на наступний дворічний термін. Відповідно до пункту 2.1 договору оренди приміщення передано в оренду для здійснення господарської діяльності орендаря. На час укладення договору ОСОБА_5 була зареєстрована як фізична особа-підприємець, однак в подальшому припинила свою господарську діяльність, у зв`язку з чим використання нею спірного нерухомого майна не за призначенням може погіршити його стан, що є порушенням умов договору оренди.  
 
Крім того, позивачка має борг по сплаті орендної плати та комунальних послуг за договором оренди приміщення. 
 
Також зазначає, що між нею та ОСОБА_4 08 грудня 2016 року укладено договір іпотеки, відповідно до якого для забезпечення виконання грошових зобов`язань вона передала йому в іпотеку нежиле приміщення АДРЕСА_1 . 
 
На підставі вказаних обставин просила розірвати договір оренди нежитлового приміщення АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_7 01 липня 2016 року.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
 
Рішенням Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 30 жовтня 2019 року в задоволенні позову ОСОБА_7 відмовлено; зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_7 та ОСОБА_3 про розірвання договору оренди приміщення задоволено; розірвано договір оренди нежилого приміщення АДРЕСА_1 , укладений 01 липня 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_7 ; вирішено питання розподілу судових витрат. 
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що припинення ОСОБА_2 підприємницької діяльності свідчить про відсутність підстав користуватися нежилим приміщенням відповідно до його призначення та умов договору - здійснення господарської діяльності, у зв`язку з чим договір оренди підлягає розірванню, а тому відсутні підстави для продовження користування ОСОБА_7 приміщенням та вимагати усунення перешкод у його користуванні.
 
Короткий зміст постанови апеляційного суду
 
Постановою Донецького апеляційного суду від 10 січня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_7 задоволено; рішення Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 30 жовтня 2019 року скасовано; позовні вимоги ОСОБА_7 задоволено; зобов`язано ОСОБА_2 усунути перешкоди у користуванні ОСОБА_7 приміщенням АДРЕСА_1 на строк дії договору оренди приміщення від 01 липня 2016 року та передати ключі від нього, забезпечивши безперешкодне його використання; в задоволенні зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_7 та ОСОБА_3 про розірвання договору оренди приміщення відмовлено; вирішено питання про розподіл судових витрат. 
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що припинення ОСОБА_7 підприємницької діяльності не може бути підставою для розірвання договору оренди, оскільки у випадку припинення підприємницької діяльності ФОП (із внесенням до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань запису про державну реєстрацію такого припинення) її зобов`язання за укладеними договорами не припиняються, а продовжують існувати, оскільки вона як фізична особа не перестає існувати та відповідає за своїми зобов`язаннями, пов`язаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм майном. 
 
Апеляційний суд уважав, що зобов`язання ОСОБА_7 за спірним договором оренди в зв`язку з припиненням її підприємницької діяльності як фізичної особи-підприємця не припинилися, що свідчить про відсутність підстав для його розірвання. Оскільки ОСОБА_2 порушила взяті на себе за договором зобов`язання по забезпеченню безперешкодного використання ОСОБА_7 приміщення, що орендується (пункт 6.1 договору оренди), апеляційний суд зробив висновок про задоволення вимог про усунення перешкод у користуванні приміщенням, адже матеріали справи не містять доказів, що спірний договір не продовжений на новий строк.
 
Аргументи учасників справи
 
11 лютого 2020 року ОСОБА_4 подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Жовтневого районного суду міста Маріуполя Донецької області від 30 жовтня 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 10 січня 2020 року як такі, що прийняті з неправильним застосуванням судами норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди під час розгляду справи не звернули увагу на те, що 08 грудня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого ОСОБА_2 для забезпечення своїх грошових обов`язків передала йому в іпотеку орендований об`єкт нерухомості.
 
Вказує, що у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням. Продовження, зміна строку дії договору оренди є зміною цивільних прав та обов`язків сторін за договором оренди, тобто відповідно до статті 202 ЦК є правочином. Дії сторін договору, що спрямовані на зміну строку договору, повинні вчинятися всіма сторонами договору і можуть бути виражені мовчанням відповідно до статей 202, 205 ЦК України, і кваліфікуються як правочин. 
 
Як слідує зі змісту позову жодна із сторін договору оренди не заявили про припинення оренди. Отже, конклюдентні дії, здійснені ОСОБА_2 (Орендодавцем) та ОСОБА_1 (Орендарем) що були направлені на пролонгацію дії договору оренди, на строк до 01.07.2020 року і вчинені в спосіб передбачений п. 4.2 зазначеного договору оренди є окремим правочином.
 
Зазначає, що правочин щодо пролонгації договору оренди прямо суперечить вимогам діючого законодавства України, а саме: частині першій статті 9 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку», правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним. Тобто недійсність правочину щодо продовження договору оренди на строк до 01 липня 2020 року без згоди іпотекодержателя прямо встановлена законом. За таких обставин суди мали відмовити у задоволенні первісного та зустрічного позову саме з цих підстав. 
 
Рух справи 
 
Ухвалою Верховного Суду від 13 квітня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі.
 
Ухвалою Верховного Суду від 29 вересня 2021 року справу призначено до судового розгляду. 
 
Межі та підстави касаційного перегляду
 
Переглядаючи в касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 
 
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
 
В ухвалі Верховного Суду від 13 квітня 2021 року вказано, що касаційна скарга містить підстави касаційного оскарження передбачені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України та що суди при вирішенні справи не застосували висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 19 грудня 2019 року в справі № 904/7821/17, від 09 квітня 2019 року в справі № 916/368/18, від 18 грудня 2018 року в справі № 916/23/18, від 19 грудня 2019 року в справі № 904/7821/17, від 20 лютого 2020 року в справі № 462/2337/17. 
 
Фактичні обставини 
 
Суди встановили, що ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 27 березня 2013 року належало нежиле приміщення АДРЕСА_1 .
 
01 липня 2016 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 укладений договір оренди, відповідно до умов якого ОСОБА_3 (орендодавець) передала ОСОБА_7 у тимчасове платне користування нежитлове приміщення АДРЕСА_1 площею 46,8 м2 для здійснення господарської діяльності, строком дії на 2 роки до 01 липня 2018 року зі сплатою оренди 4000 грн в місяць. 
 
У пункту 4.2. договору від 01 липня 2016 року передбачено, що:
оренда вважається пролонгованою на наступні 2 роки у випадку, якщо жодна із сторін за місяць до закінчення строку дії договору письмово не заявить про його припинення (пункт 4.2.)
 
На підставі договору купівлі-продажу від 28 листопада 2016 року зазначене нежиле приміщення ОСОБА_3 продала ОСОБА_8 . 
 
За додатковим договором № 1 від 27 грудня 2016 року до договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 28 листопада 2016 року, ОСОБА_3 продала ОСОБА_9 разом з нежилим приміщенням також перукарське обладнання із меблями.
 
08 грудня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_9 укладено договір іпотеки, відповідно до якого нежиле приміщення АДРЕСА_1 передано в іпотеку ОСОБА_4 у рахунок забезпечення грошових зобов`язань ОСОБА_9 за договором позики від 08 грудня 2016 року.
 
У пункту 4.1.2. договору іпотеки від 08 грудня 2016 року передбачено, що іпотекодавець зобов`язана в тому числі не відчужувати предмет іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобов`язаннями з боку третіх осіб, зокрема, не передавати предмет іпотеки в подальшу іпотеку, в оренду, найм, у спільну діяльність, не вступати поручителем за третіх осіб, крім випадків, встановлених законом. 
 
Згідно витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ОСОБА_5 з 24 травня 2016 року здійснювала підприємницьку діяльність, а 29 грудня 2016 року було вчинено у реєстрі запис про припинення підприємницької діяльності фізичною особою-підприємцем за її власним рішенням. 
 
Позиція Верховного Суду
 
Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).
 
Юридичними фактами є певні факти реальної дійсності, з якими нормою права пов`язується настання правових наслідків, зокрема виникнення, зміна або припинення цивільних прав та обов`язків. Тлумачення частини третьої статті 11 ЦК України свідчить, що правові норми самі по собі не можуть створювати суб`єктивних прав та обов`язків, оскільки необхідна наявність саме юридичного факту.
 
Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пунктом 6 статті 3 ЦК України).
 
Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.
 
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
 
Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта статті 202 ЦК України).
 
У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (частина третя статті 205 ЦК України).
Аналіз статті 205 ЦК України свідчить, що волевиявлення учасника(-ів) правочину може виражатися в: певних діях; мовчанні; усній формі; письмовій (електронній) формі. Мовчання слід вважати вираженням волі сторони правочину, коли воно при конкретній ситуації може бути підданим оцінці як прояв волі, направленої на вчинення правочину. Законодавець передбачає можливість вираження волі сторони правочину мовчанням тільки в разі якщо це встановлено договором або законом (частина третя статті 205 ЦК України). Традиційним прикладом такого випадку виступає конструкція поновлення договору найму (tacite reconduction). Якщо наймач продовжує користуватися річчю після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (стаття 764 ЦК України). 
 
Сутність поновлення договору найму полягає в тому, що договір найму автоматично поновлюється на той же самий строк за умови, що: (а) наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму; (б) відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. При поновленні договору відбувається продовження договірних зв`язків після закінчення строку договору найму, коли наймач продовжує користуватися майном і відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Цей договір поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у договорі.
 
Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону України «Про іпотеку»).
 
Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України).
 
Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». 
 
Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків. Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року в справі № 369/13857/17 (провадження № 61-8071св21) вказано, що «у приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. Усталеним в судовій практиці та цивілістичній доктрині є поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані. В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов). Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків. Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину».
 
У справі, що переглядається:
            ОСОБА_4 посилався на те, що приміщення АДРЕСА_1 передано ОСОБА_2 в іпотеку на підставі договору від 08 грудня 2016 року, а тому поновлення договору оренди 01 липня 2018 року на підставі пункту 4.2. договору оренди є нікчемним правочином відповідно до частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку», оскільки таке поновлення відбулося без його згоди як іпотекодержателя;
суди не звернули увагу, що: мовчання слід вважати вираженням волі сторони правочину, коли воно при конкретній ситуації може бути підданим оцінці як прояв волі, направленої на вчинення правочину; при поновленні договору він поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у договорі; поновлення договору найму (стаття 764 ЦК) відбувається внаслідок вчинення правочину мовчанням, і такий правочин також може бути кваліфікований як нікчемний; 
з урахуванням того, що ОСОБА_4 як іпотекодержатель не надавав свою згоду на поновлення договору оренди, то поновлення договору оренди на строк до 01 липня 2020 року є нікчемним та не створює жодних юридичних наслідків. Тому договір оренди припинився 30 червня 2018 року. В задоволенні позовних вимог   ОСОБА_7 слід відмовити внаслідок того, що у неї відсутнє право чи інтерес, які б підлягали захисту. Також відсутні підстави для задоволення вимог ОСОБА_2 про розірвання договору, оскільки такий договір припинено. За таких обставин, судові рішення підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення у справі про відмову в задоволенні первісного та зустрічного позовів. 
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).
 
З урахуванням необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року в справі № 369/13857/17 (провадження № 61-8071св21), колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову про усунення перешкод у користуванні приміщенням та відмову в задоволенні зустрічного позову про розірвання договору оренди. 
 
З урахуванням висновків щодо суті касаційної скарги на користь ОСОБА_4 підлягають стягненню з ОСОБА_1 1681,60 грн судового збору за подання касаційної скарги. 
 
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ :
 
Касаційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити.
 
Рішення Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 30 жовтня 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 10 січня 2020 року скасувати та ухвалити нове рішення наступного змісту. 
 
У задоволенні позову ОСОБА_5 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні приміщенням відмовити.
 
У задоволенні зустрічного позову  ОСОБА_2 до ОСОБА_5 про розірвання договору оренди приміщення відмовити.
 
Стягнути з  ОСОБА_5 на користь  ОСОБА_4 1681,60 судового збору. 
 
З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 30 жовтня 2019 року та постанова Донецького апеляційного суду від 10 січня 2020 року втрачають законну силу.
 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                            В. І. Крат 
Судді                                                                                      Н. О. Антоненко
                                                                                              І. О. Дундар
                                                                                              Є. В. Краснощоков
М. М. Русинчук