ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2021 року
м. Київ

Справа № 910/9438/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.М. - головуючого, Краснова Є.В., Уркевича В.Ю.,
секретар судового засідання Лихошерст І.Ю.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства "ГК Феофанія"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.07.2021 (колегія суддів: Козир Т.П. - головуючий, судді Коробенко Г.П., Дикунська С.Я.) та рішення Господарського суду міста Києва від 21.12.2020 (суддя Марченко О.В.)
за позовом Національної академії наук України
до Приватного підприємства "ГК Феофанія"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Державне житлово-комунальне підприємство Національної академії наук України
за участю Київської міської прокуратури
про розірвання договору оренди та виселення
за участю:
позивача: Третичний Д.І. (адвокат)
відповідача: Марків Н.В.(адвокат)
третьої особи: Морозов О.В. (адвокат)
прокурора: Грищенко М.А. (посвідчення),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Національна академія наук України (далі - позивач) звернулася до суду з позовом до Приватного підприємства "ГК Феофанія" (далі - відповідач), в якому просила:
- розірвати договір оренди № 2, який укладено 06.03.1995 між позивачем та відповідачем;
- виселити відповідача з орендованих приміщень готельного комплексу "Феофанія", що розташований за адресою: м.Київ, вул.Метрологічна, 14-Б, до складу якого входять готель "Феофанія" та ресторан готелю "Феофанія".
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не виконує умови договору оренди, тому наявні підстави для його розірвання та виселення відповідача з орендованих приміщень в судовому порядку.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.12.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 01.07.2021, позов задоволено.
2.2. Свої висновки суди мотивували тим, що позивач довів наявність обставин, які є підставою для розірвання договору оренди з підстав порушення його умов відповідачем.
Залишаючи без змін рішення місцевого господарського суду апеляційна інстанція погодилася із його висновками про те, що порушення відповідачем умов договору є істотними у зв`язку із чим договір підлягає розірванню, а відповідач підлягає виселенню із орендованого приміщення.
3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі, з урахуванням її уточнення, відповідач просить скасувати вказані судові рішення та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
3.2. На обґрунтування касаційної скарги відповідач посилався на те, що оскаржувані судові рішення прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Відповідач вказує, що суди застосували норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 та у постанові Верховного Суду від 30.01.2021 у справі № 902/526/19; відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування статті 28 Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій", у редакції від 26.01.1994, частини другої статті 628, статей 599, 651, 655 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України); суди не дослідили зібрані у справі докази та не надали оцінки зібраним доказам по справі.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу прокурор просить залишити без змін вказані судові рішення, посилаючись на те, що судами у відповідності до норм матеріального та процесуального права надано належну правову оцінку поданим сторонами доказам, а доводи, викладені у касаційній скарзі, їх не спростовують.
3.4. У відзиві на касаційну скаргу позивач просить залишити без змін вказані судові рішення, посилаючись на те, що судами у відповідності до норм матеріального та процесуального права надано належну правову оцінку поданим сторонами доказам, а доводи, викладені у касаційній скарзі, їх не спростовують.
4. Мотивувальна частина
4.1.          Суди встановили, що 04.03.1993 Московською районною державною адміністрацією міста Києва було видано свідоцтво № 3693 про реєстрацію державної форми власності готельного комплексу "Феофанія" Академії наук України, засновником якого є Управління справами Академії наук України.
4.2.          03.03.1994 збори трудового колективу готельного комплексу "Феофанія" Академії наук України надали згоду директору комплексу Цемку О.В. на здачу йому в оренду майна комплексу.
4.3.          23.03.1994 між Академією наук України в особі управляючого справами Академії наук України Цемка В.П., як орендодавцем, та Цемком О.В., як орендарем, був укладений договір оренди (далі - договір №1), відповідно до якого орендодавець зобов`язався передати орендатору у тимчасове користування готельний комплекс "Феофанія".
4.4.          Пунктами 4.2, 7.1 договору № 1 передбачено право орендаря на викуп орендованого майна орендними платежами шляхом повної сплати вартості цього майна. Змінами та доповненнями від 20.04.1994 до договору №1 сторони змінили пункт 7.1 договору та доповнили його пунктами 7.2-7.5, згідно яких орендар має право на викуп орендованого майна шляхом сплати вартості об`єкта оренди, при здійсненні оплати право власності на орендоване майно переходить до орендаря, оплата здійснюється шляхом безготівкового перерахунку грошових коштів з розрахункового рахунку орендаря на розрахунковий рахунок орендодавця.
4.5.          По акту прийому-передачі від 23.04.1994 орендодавець передав, а орендар прийняв майно в оренду.
4.6.           06.03.1995 між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди №2 (далі - договір № 2), за умовами якого, відповідач є правонаступником усіх прав та обов`язків директора готельного комплексу "Феофанія" Цемко О.В., який виступає як орендар за договором № 1, позивач надає відповідачу у тимчасове користування готельний комплекс "Феофанія", що розташований за адресою: м. Київ, вул. Метрологічна, 14-Б, до складу якого входять готель "Феофанія", ресторан готелю "Феофанія" та інше майно (будівлі, споруди, обладнання), які знаходяться на балансі комплексу, а відповідач приймає його та зобов`язується оплачувати орендну плату на умовах, які визначені договором.
4.7.          Пунктом 5.2 договору № 2 передбачено, що відповідач взяв на себе зобов`язання використовувати майно відповідно до умов договору; утримувати майно в належному стані, проводити за власний рахунок поточний ремонт; вживати заходи по збереженню майна, виконувати протипожежні правила та санітарні норми, тощо.
4.8.          Пунктами 7.1, 7.2 договору № 2 визначено, що відповідач має право на викуп орендованого майна, в період дії договору відповідно до чинного законодавства України. При цьому, викуп орендованого майна здійснюється шляхом оплати вартості об`єкта оренди, визначеної в додатку №1 до договору № 2. Оплата вартості майна, що викуповується, здійснюється шляхом безготівкового перерахування грошових коштів з розрахункового рахунку відповідача на розрахунковий рахунок позивача.
4.9.          Також встановлено, що постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.02.2019 у справі № 910/774/18, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 27.11.2019, скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 19.04.2018 та прийнято нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю. При цьому у справі № 910/774/18 встановлено, що відповідач користується державним нерухомим майном - готель "Феофанія" та ресторан готелю "Феофанія", загальною площею 6 620,7 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вулиця Метрологічна, будинок № 14 - Б (далі - нерухоме майно), на підставі договору № 2.
4.10.          Згідно з розпорядженням президії позивача від 10.09.2018 №501, з метою забезпечення збереження та ефективного використання повернутого нерухомого майна, вирішено: закріпити його за Державним житлово-комунальним підприємством Національної академії наук України на праві оперативного управління на балансі підприємства; створити комісію; комісії до 21.09.2018: поінформувати мешканців та орендарів будівлі про повернення будівлі позивачу та про необхідність надання комісії документів, що є підставою їх перебування в будівлі готелю; перевірити документи мешканців та орендарів щодо законності їх перебування та здійснити заходи стосовно переукладення договорів або виселення осіб.
4.11.          Претензією від 29.01.2020 №17/137-8 позивач вимагав від відповідача сплатити наявний борг за період з 06.03.1995 по 31.12.2019 за оренду нерухомого майна у сумі 5 912 731 грн., яка залишена без реагування.
4.12.          Розпорядженням президії позивача від 04.02.2020 №91 "Про перевірку цільового використання збереження орендованого майна Національної академії наук України" прийнято рішення: створити комісію; комісії: залучити до роботи у складі комісії представника відповідача (за згодою); до 06.03.2020 провести перевірку стану орендованого майна позивача, його цільового використання відповідно до умов укладеного договору оренди, дотримання відповідачем інших умов договору оренди (проведення поточних ремонтів, страхування майна, передачу майна в суборенду тощо); за результатами перевірки скласти акт перевірки у чотирьох примірниках та подати на розгляд президії позивача.
4.13.          02.03.2020 комісією позивача було проведено перевірку цільового використання та збереження майна, що знаходиться в орендному користуванні відповідача, за результатами якої складено акт, яким встановлено порушення щодо його експлуатації та невиконання відповідачем умов договору оренди, зокрема встановлено, що: будівля готелю не оснащена автоматичною системою пожежогасіння, системою пожежної сигналізації, приміщення коридорів і сходових клітин знаходяться в незадовільному стані, відбувається поширення сирості та плісняви, наявне відшарування та обвалення штукатурного шару; встановлені випадки облаштування водонагрівачів в приміщеннях коридорів, частина приміщень передана в суборенду, заборгованість зі сплати орендної плати з 06.03.1995 по 31.12.2019 становила 5 912 731,00 грн.
4.14.          З урахуванням встановлених порушень комісія дійшла висновку щодо необхідності рекомендувати розірвати договір № 2.
4.15.          Відповідно до частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.16.          Приймаючи судові рішення суди обох інстанції виходили із того, що порушення відповідачем умов договору є істотними.
4.17.          За частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі, зокрема, істотного порушення договору другою стороною.
4.18.          Отже, однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
4.19.          Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
4.20.          Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
4.21.          Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
4.22.          У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення для вирішення спору.
4.23.          Суди із врахуванням встановлених обставини справи про те, що заборгованість зі сплати орендної плати мала місце за період із 06.03.1995 по 31.12.2019, а претензія позивача №17/137-8 про сплату боргу датована лише 29.01.2020, не досліджували причини виставлення такої претензії лише у січні 2020 року. Разом з тим, дослідження обставин справи про те, чому протягом тривалого періоду часу позивач не виставляв відповідачу претензії щодо сплати боргу та не порушував питання про розірвання договору, має значення для визначення того, чи було таке порушення істотним для позивача, а отже судами неповно встановлено обставини справи у цій частині.
4.24.          При цьому, як встановлено судами, претензією від 29.01.2020 №17/137-8 позивач вимагав від відповідача лише сплатити наявний борг за період з 06.03.1995 по 31.12.2019 за оренду нерухомого майна, однак судами не досліджено у зв`язку із чим позивач не вимагав усунути інші порушення умов договору.
4.25.          Так, зокрема, судами встановлено, що за умовами пункт 5.2 договору №2 орендар зобов`язаний, використовувати майно відповідно до умов договору №2; підтримувати майно в належному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт; вживати заходів щодо збереження приміщень, виконувати всі протипожежні правила і санітарні вимоги; не допускати замерзання водогінних трубопроводів, проводити вентиляцію приміщень (пункт 5.2 Договору №2).
4.26.          Разом з тим, приймаючи оскаржені у касаційному порядку судові рішення суди у цій частині послалися на те, що згідно проведеної позивачем перевірки система протипожежного захисту, пожежні кран-комплекти та шари, в яких вони розташовані, не відповідають вимогам Правил пожежної безпеки України, затверджених наказом Міністерства внутрішніх справ України від 30.12.2014 №1417. При цьому судами не досліджувалося питання про те, чи є таке порушення Правил пожежної безпеки України істотним порушенням умов договору, та чи є правовою підставою для його розірвання.
4.27.          Пославшись на те, що за результатами перевірки, проведеної позивачем, було встановлено, що приміщення коридорів і сходових клітин знаходяться в незадовільному стані, суди не дослідили чи є таке порушення правовою підставою для розірвання договору, та чи є таке порушення істотним для позивача.
4.28.          Зі змісту судових рішень попередніх інстанцій вбачається, що суди лише наводили посилання позивача  про істотність порушення умов договору та вказували норму права у цій частині, навели порушення умов договору, які вважали правовою підставою для його розірвання, проте не встановили що такі порушення є істотними.
4.29.          Отже, суди не перевірили заперечень відповідача про те, в чому саме полягає істотність порушення ним умов договору № 2, яка має бути підставою для його розірвання, з урахуванням відсутності претензій у позивача до відповідача протягом тривалих договірних правовідносин між ними та виникнення їх лише у 2020 році.
4.30.          Звідси висновок судів попередніх інстанцій щодо задоволення позовних вимог про розірвання договору з підстав його істотного порушення є передчасним.
4.31.          Враховуючи, що позовні вимоги в частині виселення відповідача з орендованих приміщень готельного комплексу "Феофанія" є похідними від позовних вимог про розірвання договору оренди, висновки судів про їх задоволення є передчасними.
4.32.          Оскільки повноваження суду касаційної інстанції відповідно до положень ст.300 ГПК України не дозволяють самостійно досліджувати і переоцінювати обставини справи, що є необхідним для правильного вирішення спору, прийняті судові рішення підлягають скасуванню на підставі ст.310 ГПК України, а справа направленню до суду першої інстанції на новий розгляд.
4.33.          Таким чином, під час нового розгляду судам слід врахувати вищевикладене, правильно застосувати норми законодавства у відповідних редакціях з урахуванням висновків Верховного Суду, викладених в постановах щодо застосування цих норм у подібних правовідносинах і винести законне і обґрунтоване рішення.
4.34.          Відповідно до приписів ст.129 ГПК України судові витрати у справі мають бути розподілені після винесення остаточного рішення по суті спору.
Керуючись статтями 300, 308, 310, 315, 316, 317 ГПК України,
ПОСТАНОВИВ: 
Касаційну скаргу Приватного підприємства "ГК Феофанія" задовольнити.
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.07.2021 та рішення Господарського суду міста Києва від 21.12.2020 скасувати, а справу №910/9438/20 направити до суду першої інстанції на новий розгляд.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                      Г.М. Мачульський

Судді                                                                                Є.В. Краснов

                                                                                В.Ю. Уркевич