ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2021 року 
м. Київ
справа №  922/3403/20 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Уркевича    В.    Ю.- головуючого, Мачульського Г. М., Краснова Є. В.,
за участю секретаря судового засідання Брінцової А. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.06.2021 (головуючий суддя Плахов О. В., судді Білоусова Я. О., Мартюхіна Н. О.) та рішення Господарського суду Харківської області від 01.03.2021                         (суддя Байбак О. І.) у справі
за позовом Харківської міської ради
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Регіон Ріелті Груп»,                                2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Дурга»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департамент реєстрації Харківської міської ради
про скасування рішення державного реєстратора, запису про право власності та зобов`язання звільнити земельні ділянки,
ВСТАНОВИВ:
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.          У жовтні 2020 року Харківська міська рада (далі - Харківська міськрада) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Регіон Ріелті Груп» (далі - ТОВ «Регіон Ріелті Груп») та Товариства з обмеженою відповідальністю «Дурга»         (далі - ТОВ «Дурга»), в якій просила суд (з урахуванням зміни предмета позову):
-          скасувати державну реєстрацію права власності на незавершене будівництво, літ. Б-2, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Героїв Праці, 35 за ТОВ «Регіон Ріелті Груп» з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 810544763101, запис про право власності                         № 12621830);
-          зобов`язати ТОВ «Дурга» звільнити земельні ділянки, кадастровий номер 6310137500:11:002:0087, площа 0,041 га, та кадастровий номер 6310137500:11:002:0035, площа 0,1389 га, розташовані за адресою: м. Харків,                вул. Героїв Праці, 35 від незавершеного будівництва будівлі готовністю 49 %         літ. Б-2 та інших будівельних матеріалів.
2.          На обґрунтування позовних вимог Харківська міськрада зазначає, що реєстрація за ТОВ «Регіон Ріелті Груп» права власності на незавершене будівництво літ. «Б-2» готовністю 49 % здійснена з порушенням пунктів 81- 84 Порядку реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868 (далі - Порядок), оскільки право користування земельними ділянками на            вул. Героїв Праці, 35 за договорами оренди від 25.06.2004 та від 17.04.2006, та дозвіл на виконання будівельних робіт від 26.12.2007 за № 07/357 було надано ТОВ «Дурга», а не ТОВ «Регіон Ріелті Груп».
3.          Харківська міськрада також посилається на те, що на теперішній час земельна ділянка, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, перебуває у власності територіальної громади м. Харкова, проте на порушення вимог частини першої статті 34 Закону України «Про оренду землі» на ній більше ніж 7 років розташоване незавершене будівництво літ «Б-2» готовністю 49 %, яке було здійснено ТОВ «Дурга». Це порушує права Харківської міськради щодо володіння зазначеною земельною ділянкою та використання її за цільовим призначенням, оскільки позивач зацікавлений в ефективному використанні спірних земельних ділянок.
4.          ТОВ «Регіон Ріелті Груп» звернулося до суду із заявою від 18.01.2021 про застосування позовної давності. Заявник наполягає на тому, що Харківська міськрада при зверненні до суду з позовом у цій справі пропустила встановлений законом строк щодо вимог про скасування рішення державного реєстратора, а тому з цих підстав просить суд відмовити в задоволенні позову у повному обсязі.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
5.          Судами попередніх інстанцій установлено, що рішенням Харківської міськради від 25.02.2004 № 18/04 припинено ТОВ ТВФ «Салтівська» право користування земельною ділянкою площею 0,1305 га (ділянка 2) на вул. Героїв Праці, 35 за його добровільною відмовою та надано її та ділянки міської землі (ділянка 3 - площею 0,0333 га та ділянка 4 - площею 0,0084 га) ТОВ «Дурга», визначивши загальну площу, що надається, - 0,1722 га на вул. Героїв Праці, 35 до 01.02.2007 в оренду для будівництва торговельного комплексу, замість приміщень № 19- 36 нежитлової будівлі літ. «А-1» та КПП на вул. Героїв Праці, 35 що зносяться (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), та надано земельну ділянку          площею 0,1389 га для подальшої експлуатації цього об`єкта до 01.02.2029.
6.          Цим же рішенням ухвалено вважати таким, що втрачає чинність з дня державної реєстрації договору оренди землі з ТОВ «Дурга», договір на право тимчасового користування землею від 31.09.2000 № 2301 ТОВ ТВФ «Салтівська».
7.          Між Харківською міськрадою та ТОВ «Дурга» укладено договір оренди землі від 25.06.2004 № 7554/04, відповідно до умов якого Харківська міськрада надала ТОВ «Дурга» в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1389 га зі строком дії на період будівництва до 01.02.2007 та на період експлуатації до 01.02.2029 з метою будівництва торговельного комплексу, замість приміщень   № 19- 36 нежитлової будівлі літ. «А-1» та КПП на вул. Героїв Праці, 35, що зносяться (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), та для подальшої експлуатації.
8.          Рішенням Харківської міськради від 28.09.2005 № 170/05 земельна ділянка загальною площею 0,0410 га на вул. Героїв Праці, 35 надана в оренду ТОВ «Дурга» для реконструкції нежитлових приміщень № 8- 18 будівлі літ. «А-1» з приєднанням до торговельного комплексу строком до 01.10.2007 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та її подальшої експлуатації до 01.10.2030.
9.          Між Харківською міськрадою та ТОВ «Дурга» укладено договір оренди землі від 17.04.2006 № 640667100055, відповідно до умов якого Харківська міськрада надала ТОВ «Дурга» в оренду земельну ділянку загальною площею 0,0410 га зі строком дії на період реконструкції до 01.10.2007 (але не пізніше прийняття об`єкта в експлуатацію) та на період експлуатації до 01.10.2030 з метою реконструкції нежитлових приміщень № 8- 18 будівлі літ. «А-1» з приєднанням до торгівельного комплексу (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та її подальшої експлуатації.
10.          Управлінням містобудування та архітектури Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин 25.04.2007 за № 941/06 погоджено робочий проект торговельного комплексу на вул. Героїв Праці, 35 (замовник ТОВ «Дурга»).
11.          Рішенням Харківської міськради від 21.11.2007 № 240/07 ТОВ «Дурга» продовжені строки будівництва торговельного комплексу замість приміщень               № 19- 36 нежитлової будівлі літ. «А-1» та КПП, що зносяться, на вул. Героїв Праці, 35 до 01.10.2010 та строки реконструкції нежитлових приміщень № 8- 18 будівлі літ. «А-1» з приєднанням до торговельного комплексу на вул. Героїв Праці, 35 до 01.10.2010.
12.          Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Харкова надано ТОВ «Дурга» дозвіл на виконання будівельних робіт від 26.12.2007               № 07/357 з будівництва торговельного комплексу (замість приміщень № 19- 36 нежитлової будівлі літ. «А-1» та КПП, що зносяться) та з реконструкції нежитлових приміщень № 8- 18 будівлі літ. «А-1» з приєднанням до цього будівельного комплексу на вул. Героїв Праці, 35 у м. Харкові.
13.          З метою безпосередньої забудови об`єкта на вул. Героїв Праці, 35 у                    м. Харкові 10.12.2007 між ТОВ «Дурга» (забудовник) та ТОВ «Регіон Ріелті Груп» (учасник) укладено договір про пайову участь у будівництві № 10-12/07 (далі - договір про пайову участь у будівництві), за яким забудовник залучає учасника до будівництва (реконструкції) комерційної нерухомості на умовах пайового фінансування і сторони визначають порядок погашення (припинення) боргових зобов`язань (пункт 1.1. договору).
14.          Відповідно до пункту 1.2 договору про пайову участь у будівництві об`єктом будівництва є двоповерхова нежитлова будівля - торговельний комплекс загальною проектною площею 3440,00 кв. м, що буде розташована за адресою:             м. Харків, вул. Героїв Праці, 35.
15.          Пунктом 1.4. договору про пайову участь у будівництві сторони визначили, що термін закінчення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію 20.03.2009.
16.          Згідно з пунктом 1.5. договору про пайову участь у будівництві після закінчення будівництва та прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник забезпечує погашення (припинення) боргових зобов`язань перед учасником шляхом підписання акта приймання-передачі та передачі йому нежитлового приміщення, визначеного в пункті 1.6 цього договору, з усією необхідною технічною та виконавчою документацією, складання якої передбачено законодавством, будівельними нормами та правилами.
17.          Відповідно до пунктів 2.1., та 2.2. ціна договору складає повну вартість будівництва нежитлового приміщення і становить суму 13 635 000,00 грн, у т.ч. ПДВ 2 272 500,00 грн, що еквівалентно 2 700 000,00 дол. США за офіційним курсом гривні до дол. США, встановленим Національним банком України на дату укладення цього договору. Учасник сплачує кошти, які спрямовуються забудовником на фінансування, проектування, будівництво та введення в експлуатацію об`єкта будівництва.
18.          Фінансування мало здійснюватись з розстрочкою відповідно до графіка, передбаченого у пункті 2.4. договору про пайову участь у будівництві до 20.02.2009.
19.          Згідно з пунктом 10.1. договору про пайову участь у будівництві він набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за цим договором, але не пізніше ніж до 01.09.2009.
20.          У подальшому 31.08.2009 сторонами укладено договір про внесення змін до договору про пайову участь у будівництві від 10.12.2007, яким змінено редакцію пункту 10.1. договору, чим продовжено строк дії договору до 31.12.2010.
21.          28.12.2010 сторонами укладено договір про внесення змін до договору про пайову участь у будівництві від 10.12.2007, яким змінено редакцію пункту 10.1. договору, чим продовжено строк дії договору до 31.12.2013.
22.          27.11.2012 сторонами підписано договір про внесення змін та доповнень до договору про пайову участь у будівництві від 10.12.2007 (договір про внесення змін), за яким сторони домовились про припинення будівництва об`єкта будівництва, яке здійснювалось за договором про пайову участь у будівництві від 10.12.2007, та про передачу у власність ТОВ «Регіон Ріелті Груп» об`єкта будівництва з усіма результатами фактично виконаних будівельних робіт, а також виклали договір про пайову участь у будівництві від 10.12.2007 в новій редакції.
23.          Відповідно до пункту 1.5. договору про пайову участь у будівництві, в редакції договору про внесення змін, учасник на підставі цього договору набуває право власності на об`єкт будівництва та здійснює оформлення на нього права власності як на об`єкт незавершеного будівництва у відповідності до вимог діючого законодавства України.
24.          Згідно з пунктами 2.1.- 2.4. договору про пайову участь у будівництві в новій редакції загальна ціна договору становить 8 180 999,00 грн, яку учасник зобов`язується перерахувати забудовнику до 27.11.2012.
25.          В розділі 3 договору про пайову участь у будівництві в новій редакції визначені обов`язки сторін. Зокрема, відповідно до пункту 3.1.2. договору забудовник зобов`язаний протягом 7 днів після укладення договору передати учаснику за актом приймання-передачі оригінали всіх документів, пов`язаних із об`єктом будівництва, перелік яких наведений у зазначеному пункті.
26.          Відповідно до пункту 3.1.2. договору про пайову участь в новій редакції забудовник зобов`язаний протягом 7 днів після укладення цього договору передати учаснику за актом приймання-передачі весь об`єкт будівництва.
27.          Крім того, згідно з пунктом 3.1.3. договору про пайову участь в новій редакції не пізніше 01.02.2013 забудовник зобов`язаний забезпечити оформлення права власності учасника на об`єкт будівництва та право користування на земельну ділянку і в цей же строк передати учаснику всі правовстановлюючі документи на об`єкт будівництва та земельну ділянку. 
28.          Як встановили суди, будівництво об`єкта на вул. Героїв Праці, 35 в м. Харкові було розпочато, проте не завершено і на вказаній земельній ділянці розташоване незавершене будівництво літ. «Б-2» готовністю 49 %.
29.          Як зазначав представник ТОВ «Регіон Ріелті Груп» під час розгляду цієї справи, ТОВ «Дурга» тривалий час не виконувало взяті на себе зобов`язання як щодо безпосереднього здійснення будівництва, так і в подальшому з передачі ТОВ «Регіон Ріелті Груп» правовстановлюючих документів на об`єкт будівництва та земельну ділянку за актом приймання-передачі, внаслідок чого ТОВ «Регіон Ріелті Груп» було змушено звернутися до господарського суду з позовом про стягнення з ТОВ «Дурга» грошових коштів у сумі 8 180 999,00 грн, які були перераховані як пайове фінансування за договором про пайову участь, в редакції договору про внесення змін та доповнень від 27.11.2012. Цей позов був розглянутий у справі № 922/2574/15. 
30.          Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.06.2015 у справі         № 922/2574/15 у позові відмовлено повністю.
31.          Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 26.08.2015 у справі № 922/2574/15 рішення господарського суду першої інстанції скасоване та прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Стягнуто з ТОВ «Дурга» на користь ТОВ «Регіон Ріелті Груп» 8 180 999,00 грн пайового фінансування, а також 73 080,00 грн судового збору за подання позову та 36 540,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги.
32.          Вказана постанова в передбаченому законом порядку набрала законної сили, проте, як зазначав представник ТОВ «Регіон Ріелті Груп» в судовому засіданні суду першої інстанції, виконана ТОВ «Дурга» так і не була, оскільки останнє погодилося на передачу у власність ТОВ «Регіон Ріелті Груп» об`єкта будівництва та земельної ділянки на вул. Герої Праці, 35.
33.          Як встановили суди попередніх інстанцій, 03.12.2015 між ТОВ «Регіон Ріелті Груп» та ТОВ «Дурга» підписано акт приймання-передачі об`єкта будівництва за договором про пайову участь у будівництві, викладеного в новій редакції згідно з договором про внесення змін та доповнень від 27.11.2012.
34.          Відповідно до зазначеного акта забудовник передав, а учасник прийняв у власність об`єкт будівництва, яким є незавершене будівництво будівлі готовністю 49 %, літ. «Б-2», яка розташована на земельних ділянках площею 0,1389 га, кадастровий номер 6310137500:11:002:0035, та площею 0,0410 га, кадастровий номер 6310137500:11:002:0087, адреса: Харківська область,                 м. Харків, вул. Героїв Праці, 35.
35.          Відповідно до пункту 2 акта приймання-передачі об`єкта будівництва з дати підписання сторонами цього акта учасник набуває право власності на об`єкт будівництва та здійснює оформлення на цього права власності як на об`єкт незавершеного будівництва у відповідності до вимог діючого законодавства України.
36.          Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно право власності на незавершене будівництво літ. «Б-2» готовністю 49 % зареєстроване за ТОВ «Регіон Ріелті Груп» на підставі договорів оренди землі від 25.06.2004 б/н, від 17.04.2006 б/н та дозволу на виконання будівельних робіт від 26.12.2007                 № 07/357 (видавник: Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю м. Харкова). Державну реєстрацію речових прав здійснила державний реєстратор Харківського міського управління юстиції Тузкова Ю. А. 18.12.2015.
37.          Рішеннями Господарського суду Харківської області від 05.06.2018 у справі                   № 922/673/18 та від 05.06.2018 у справі № 922/674/18 розірвано укладені між Харківською міськрадою та ТОВ «Дурга» договори оренди землі від 25.06.2004 та від 17.04.2006.
38.          На підставі зазначених судових рішень Департаментом земельних відносин в односторонньому порядку складено акти від 07.11.2018 № 232/18 та № 233/18 про приймання земельних ділянок до земель запасу міста.
39.           30.09.2020 до Харківської міськради надійшла колективна заява мешканців будинків № 33, 37, а також інших довколишніх будинків на вул. Героїв Праці щодо законності розташування між багатоповерховими будинками № 33 та 37 недобудованої нежитлової будівлі, яка багато років перебуває в занедбаному стані, що створює небезпеку для громадян.
40.          За результатами розгляду зазначеної заяви мешканців будинків № 33, 37, а також інших довколишніх будинків на вул. Героїв Праці та вивчення матеріалів інвентаризаційної справи на будівлю, розташовану на вул. Героїв Праці, 35, позивачем встановлено, що відповідно до акта поточних змін нежитлової будівлі на вул. Героїв Праці, 35 від 20.03.2013 комунальним підприємством «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» при обстеженні встановлено початок будівництва нежитлової будівлі літ. «Б-2» з підвалом, знесено нежитлові приміщення № 8- 18, 19- 36 в літ. «А-1».
41.          Як зазначає Харківська міськрада, після надходження зазначеного колективного звернення від 30.09.2020 їй стало відомо, що державним реєстратором Харківського міського управління юстиції Тузковою Ю. А. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно запис від 18.12.2015 16:47:17, індексний номер: 27259728, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), яким за ТОВ «Регіон Ріелті Груп» зареєстровано право приватної власності на незавершене будівництво літ. «Б-2», розташоване за адресою: м. Харків, вул. Героїв Праці, 35 та запис про право власності № 12621830 (18.12.2015 16:01:57) щодо права власності ТОВ «Регіон Ріелті Груп» (код ЄДРПОУ 35316423) на незавершене будівництво літ. «Б-2», розташоване за адресою: м. Харків,                 вул. Героїв Праці, 35.
42.          Харківська міськрада вважає, що реєстрація за ТОВ «Регіон Ріелті Груп» права власності на незавершене будівництво літ. «Б-2» готовністю 49 % здійснено з порушенням чинного законодавства, що і стало підставою для звернення до суду з цим позовом.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій 
43.          Господарський суд Харківської області рішенням від 01.03.2021, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 14.06.2021 у справі № 922/3403/20, у задоволенні позову відмовив.
44.          Судові рішення мотивовано тим, що згідно з пунктами 8, 13, 15, 16, 81, 83, 84 Порядку для проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва заявник подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку; документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва.
45.          Натомість право користування земельними ділянками на вул. Героїв Праці, 35 (з метою будівництва торговельного комплексу (замість приміщень № 19- 36 нежитлової будівлі літ. А-1 та КПП, що зносяться) та реконструкції нежитлових приміщень № 8- 18 будівлі літ. А-1 з приєднанням до цього будівельного комплексу на вул. Героїв Праці, 35) за договорами оренди від 25.06.2004 і від 17.04.2006, та дозвіл на виконання будівельних робіт від 26.12.2007 за № 07/357 було надано ТОВ «Дурга», а не ТОВ «Регіон Ріелті Груп». Тому запис від 18.12.2015 16:47:17, індексний номер: 27259728, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), яким за ТОВ «Регіон Ріелті Груп» зареєстровано право приватної власності на незавершене будівництво, внесено державним реєстратором Харківського міського управління юстиції з порушенням вимог пунктів 82, 83 Порядку.
46.          Проте господарські суди відмовили в задоволенні позовних вимог щодо скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Регіон Ріелті Груп» на незавершене будівництво літ. Б-2, розташоване за адресою: м. Харків,                   вул. Героїв Праці, 35, вчиненої державним реєстратором 18.12.2015, з огляду на пропуск позивачем встановленого законом строку позовної давності. Суди дійшли висновку, що Харківська міськрада як орган місцевого самоврядування, до повноважень якої належить вирішення питань містобудівної діяльності та розпорядження землями комунальної форми власності на території м. Харкова, мала можливість ознайомитися із цією інформацією з часу її внесення 18.12.2015 шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру прав на нерухоме майно.
47.          Відмовляючи в задоволенні позовних вимог в частині зобов`язання ТОВ «Дурга» звільнити земельні ділянки, кадастровий номер 6310137500:11:002:0087, площею 0,041га, та кадастровий номер 6310137500:11:002:0035, площею 0,1389 га від незавершеного будівництва будівлі готовністю 49 %, господарські суди виходили з того, що на час розгляду справи ТОВ «Регіон Ріелті Груп» належить право власності на незавершене будівництво, яке набуто на підставі договору про пайову участь у будівництві, в редакції договору про внесення змін та доповнень від 27.11.2012, та акта приймання-передачі об`єкта будівництва до зазначеного договору від 03.12.2015 як учасника, який провів повністю фінансування зазначеного будівництва.
48.          Суди попередніх інстанцій зазначили, що у випадку зобов`язання ТОВ «Дурга» звільнити спірні земельні ділянки від незавершеного будівництва будівлі готовністю 49 % літ. Б-2 та інших будівельних матеріалів будуть порушені майнові права ТОВ «Регіон Ріелті Груп» на зазначений об`єкт незавершеного будівництва, що суперечить вимогам статті 41 Конституції України та статті 321 Цивільного кодексу України.
Короткий зміст наведених у касаційній скарзі вимог
49.          У липні 2021 року до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга Харківської міськради, в якій скаржник просить постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.06.2021 та рішення Господарського суду Харківської області від 01.03.2021 у цій справі скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи касаційної скарги та заперечень на неї
50.          Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
51.          На обґрунтування підстав касаційного оскарження Харківська міськрада посилається на те, що судами попередніх інстанцій неправильно застосовано норми матеріального права, зокрема норми статей 256, 257, 261, 267, 331, 387, 391 Цивільного кодексу України, статей 152, 211 Земельного кодексу України, без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 13.02.2018 у справі                      № 910/9452/17, від 28.02.2018 у справі № 352/626/13, від 04.07.2018 у справі                   № 653/1096/16, від 11.10.2018 у справі № 906/916/16, від 12.06.2019 у справі                  № 927/352/18, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14, від 25.06.2019 у справі                № 924/1473/15, від 26.06.2019 у справі № 587/430/16, від 23.10.2019 у справі                 № 761/6144/15, від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17, від 25.02.2021 у справі                   № 679/219/20.
52.          Харківська міськрада зазначає, що висновок судів попередніх інстанцій про обізнаність позивача щодо наявності рішення державного реєстратора з моменту його вчинення та оприлюднення не відповідає вимогам законодавства та обставинам справи, оскільки чинним законодавством не передбачено обов`язку періодично ознайомлюватися з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та здійснювати перевірку інформації про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Реєстрі, на наявність порушень законодавства про державну реєстрацію, а лише є правом позивача.
53.          Звідси Харківська міськрада довідалася про порушення свого права в день надходження до позивача звернення мешканців будинків № 33, 37, а також інших довколишніх будинків на вул. Героїв Праці - 30.09.2020, тому позовна давність не пропущена.
54.          У відзиві на касаційну скаргу ТОВ «Регіон Ріелті Груп» зазначає, що позивач міг і повинен був дізнатися про факт державної реєстрації речових прав з 18.12.2015, оскільки ця інформація була відкритою та загальнодоступною. Крім того, вказує, що об`єкт незавершеного будівництва зведений відповідно до норм земельного законодавства та за наявності договорів оренди землі.
55.          Інші учасники справи правом на подання письмового відзиву на касаційну скаргу, передбаченим статтею 295 Господарського процесуального кодексу України, не скористалися.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
56.          Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
57.          Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права та вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
58.          Звертаючись до Верховного Суду з касаційною скаргою, Харківська міськрада оскаржує постанову суду апеляційної інстанції з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, згідно з яким підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
59.          Скаржник у касаційній скарзі зазначає про неправильне застосування судом апеляційної інстанції положень статей 256, 257, 261, 267, 331, 387, 391 Цивільного кодексу України, статей 152, 211 Земельного кодексу України без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 13.02.2018 у справі                             № 910/9452/17, від 28.02.2018 у справі № 352/626/13, від 04.07.2018 у справі           № 653/1096/16, від 11.10.2018 у справі № 906/916/16, від 12.06.2019 у справі          № 927/352/18, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14, від 25.06.2019 у справі  № 924/1473/15, від 26.06.2019 у справі № 587/430/16, від 23.10.2019 у справі         № 761/6144/15, від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17, від 25.02.2021 у справі     № 679/219/20.
60.          Предметом спору у цій справі є скасування державної реєстрації права власності на незавершене будівництво літ. Б-2 за ТОВ «Регіон Ріелті Груп» з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 810544763101, запис про право власності № 12621830) та зобов`язання ТОВ «Дурга» звільнити земельні ділянки від незавершеного будівництва будівлі готовністю 49% літ. Б-2 та інших будівельних матеріалів. 
61.          Суди попередніх інстанцій відмовили у задоволенні позовних вимог, вказавши, що до позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на незавершене будівництво за ТОВ «Регіон Ріелті Груп» і запису про право власності позивач звернувся до суду з пропуском позовної давності, оскільки Харківська міськрада як орган місцевого самоврядування, до повноважень якої належить вирішення питань містобудівної діяльності та розпорядження землями комунальної форми власності на території м. Харкова, мала можливість ознайомитися із цією інформацією з часу її внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 18.12.2015 шляхом безпосереднього доступу до цього Реєстру та Реєстру прав власності на нерухоме майно.
62.          Колегія суддів суду касаційної інстанції не погоджується з вказаними висновками судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.
63.          Відповідно до статті 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
64.          Згідно зі статтею 257 цього Кодексу загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
65.          Початок перебігу позовної давності визначено у статті 261 Цивільного кодексу України, згідно із частиною першою якої перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
66.          Відповідно до статті 267 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
67.          Перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи справді порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.
68.          Для визначення моменту виникнення права на позов важливими є як об`єктивні (порушення права), так і суб`єктивні (особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення) аспекти.
69.          Порівняльний аналіз термінів «довідався» та «міг довідатися», що містяться в статті 261 Цивільного кодексу України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо.
70.          Позивач повинен також довести, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила, встановленого статтею 74 Господарського процесуального кодексу України, про обов`язковість доведення стороною спору тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.
71.          При цьому аргументи відповідача про те, що про порушене право позивач міг дізнатися раніше, ніж він стверджує, мають ґрунтуватись не на можливих обставинах (визначене законодавством право отримувати публічну інформацію з державних реєстрів тощо), а на конкретних обставинах, що підтверджуються наданими у справі належними доказами, за яких суд може однозначно (достеменно) встановити момент, коли особа могла довідатись про порушення його прав.
72.          Натомість судами попередніх інстанцій не було встановлено обставин, що Харківська міськрада могла дізнатись про прийняття оскаржуваного рішення щодо державної реєстрації права власності на незавершене будівництво за ТОВ «Регіон Ріелті Груп» і запису про право власності до отримання ним колективного звернення мешканців будинків на вул. Героїв Праці № 33, 37 щодо незаконності розташування недобудованої нежитлової будівлі, яке надійшло на адресу позивача 30.09.2020.
73.          ТОВ «Регіон Ріелті Груп» також не доведено оприлюднення рішення про державну реєстрацію (на підставі якого здійснено оскаржувану державну реєстрацію) і запису про право власності та наявність у нього ознак публічної загальнодоступної інформації, зважаючи на те, що в розумінні частини першої статті 21 Цивільного кодексу України це рішення є суто правовим актом індивідуальної дії, спрямованим на регулювання прав і обов`язків конкретного суб`єкта господарювання - ТОВ «Регіон Ріелті Груп».
74.          Відповідно до статті 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів таких прав.
75.          Статтею 32 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що інформація про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що міститься у Державному реєстрі прав, є відкритою, загальнодоступною та платною, крім випадків, передбачених цим Законом.
76.          Водночас чинним законодавством на позивача не покладено обов`язку щодо періодичного ознайомлення з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
77.          Подібний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 11.10.2018 у справі № 906/916/16, від 28.02.2018 у справі № 352/626/13, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.
78.          У зв`язку із викладеним колегія суддів суду касаційної інстанції вважає необґрунтованим висновок судів першої та апеляційної інстанцій щодо обізнаності Харківської міськради про порушене право оскаржуваною державною реєстрацією права власності з посиланням на законодавчо визначені повноваження та обов`язок позивача контролювати свої майнові права та знати про їх стан.
79.          Водночас суди попередніх інстанцій залишили поза увагою доводи позивача про те, що Харківська міськрада не була обізнана про порушення законодавства під час проведення державної реєстрації права власності на незавершене будівництво, а отже, не надали належної оцінки наявності або відсутності пропуску позовної давності.
80.          За таких обставин господарські суди під час розгляду справи не встановили момент, з якого у позивача була реальна можливість дізнатися про порушене право, не дослідили обставин того, чи знав або міг знати про порушення своїх прав позивач. Тобто не з`ясували початку перебігу позовної давності за позовними вимогами у цій справі, хоча встановлення цих обставин є суттєвим для правильного вирішення цього спору.
81.          Відповідно до частин першої, другої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
82.          Таким чином, Верховний Суд позбавлений можливості з`ясувати усі істотні обставини справи та встановити їх обґрунтованість, чого не зробили й суди попередніх інстанцій.
83.          Відсутність у Верховного Суду процесуальної можливості встановити істотні обставини справи перешкоджає прийняттю нового рішення у справі, тому постановлені рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
84.          Отже, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, отримала підтвердження під час касаційного провадження.
85.          Щодо позовної вимоги про зобов`язання ТОВ «Дурга» звільнити земельні ділянки від незавершеного будівництва будівлі готовністю 49% літ. Б-2 та інших будівельних матеріалів, то колегія суддів суду касаційної інстанції зазначає таке.
86.          На обґрунтування позовних вимог у відповідній частині Харківська міськрада посилалась на те, що на час звернення з відповідним позовом земельна ділянка, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, перебуває у власності територіальної громади м. Харкова, проте на порушення вимог частини першої статті 34 Закону України «Про оренду землі» на ній більше ніж 7 років розташоване незавершене будівництво літ Б-2 готовністю 49 %, яке було здійснено ТОВ «Дурга». Відповідно до статті 152 Земельного кодексу України позивач просив суд зобов`язати ТОВ «Дурга» звільнити земельні ділянки.
87.          Земельним кодексом України, зокрема у статті 152, передбачено способи захисту прав на земельні ділянки, у тому числі можливість власника земельної ділянки або землекористувача вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
88.          Таким чином, вимоги як про повернення земельної ділянки, так і про її звільнення фактично спрямовані на усунення перешкод, пов`язаних з реалізацією права власності та/або користування землею, а формулювання такої вимоги є правом позивача відповідно до статті 14 Господарського процесуального кодексу України та не суперечать статті 391 Цивільного кодексу України.
89.          Господарські суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про зобов`язання ТОВ «Дурга» звільнити земельні ділянки від незавершеного будівництва будівлі готовністю 49 % літ. Б-2 та інших будівельних матеріалів, зазначили, що у випадку задоволення цієї позовної вимоги будуть порушені майнові права ТОВ «Регіон Ріелті Груп» на зазначений об`єкт незавершеного будівництва, що суперечить вимогам статті 41 Конституції України та статті 321 Цивільного кодексу України. Крім того, ТОВ «Дурга» взагалі не є власником цього об`єкта будівництва, а укладені раніше договори оренди землі від 17.04.2006 та від 25.06.2004 станом на час винесення рішення суду першої інстанції є розірваними в судовому порядку.
90.          У розумінні норм статті 391 Цивільного кодексу України право власності може бути порушене без безпосереднього вилучення майна у власника. Власник у такому випадку має право вимагати захисту свого права і від особи, яка перешкоджає його користуванню та розпорядженню своїм майном, тобто може звертатися до суду з негаторним позовом.
91.          При цьому підставою подання негаторного позову є вчинення третьою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном. Однією з умов подання такого позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном.
92.          Подібний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 924/1220/17 (провадження                         № 12-26гс19).
93.          Отже, умовами для задоволення негаторного позову є сукупність таких обставин: майно знаходиться у власника або титульного володільця; інша особа заважає користуванню, розпорядженню цим майном; для створення таких перешкод немає правомірних підстав (припису закону, договору між власником та іншою особою тощо); у позові має бути чітко та конкретно визначено дії, які повинен здійснити відповідач щодо усунення порушень права власника (володільця). Подібний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 30.07.2019 у справі № 926/3881/17.
94.          Передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод в користуванні, користування з порушенням законодавства, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо). Подібний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 04.09.2018 у справі № 915/1279/17, від 20.03.2018 у справі № 910/1016/17, від 17.04.2018 у справі № 914/1521/17.
95.          Отже, правом вимагати усунення перешкод у здійсненні права користування земельною ділянкою наділені лише власники, землекористувачі та особи, які мають інші речові права на земельну ділянку, в межах якої розміщено об`єкт незавершеного будівництва іншої особи, тому до таких правовідносин слід застосовувати положення статті 391 Цивільного кодексу України.
96.          Як встановили суди попередніх інстанцій, у зв`язку із невиконанням ТОВ «Дурга» як орендарем обов`язків за договорами оренди від 25.06.2004 та від 17.04.2006 в частині сплати орендних платежів, рішеннями Господарського суду Харківської області від 05.06.2018 у справі № 922/673/18 та від 05.06.2018 у справі № 922/674/18 розірвано зазначені договори.
97.          На підставі зазначених судових рішень Департаментом земельних відносин в односторонньому порядку складено акти від 07.11.2018 № 232/18 та № 233/18 про приймання земельних ділянок до земель запасу міста. Інше речове право припинено 27.09.2018, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 30.09.2020 № 226156662.
98.          Отже, спірні земельні ділянки належать до комунальної власності, а тому з вимогою про усунення перешкод у користуванні нею, а саме звільнити спірні земельні ділянки після розірвання договорів оренди від незавершеного будівництва, може звернутися Харківська міськрада.
99.          Господарськими судами також установлено, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно за ТОВ «Регіон Ріелті Груп» зареєстровано право приватної власності на незавершене будівництво літ. «Б-2», розташоване за адресою:                      м. Харків, вул. Героїв Праці, 35, та внесено запис від 18.12.2015 про право власності № 12621830 щодо права власності ТОВ «Регіон Ріелті Груп» на незавершене будівництво літ. «Б-2», розташоване за адресою: м. Харків,                  вул. Героїв Праці, 35.
100.          Звідси позивач для поновлення своїх порушених прав має право після скасування державної реєстрації права власності ТОВ «Регіон Ріелті Груп» на незавершене будівництво пред`явити позов про звільнення земельної ділянки особою, яка перешкоджає в користуванні або (та) розпорядженні нею.
101.          Оцінка обґрунтованості посилання скаржника на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 13.02.2018 у справі № 910/9452/17, від 28.02.2018 у справі № 352/626/13, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14, від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15, від 26.06.2019 у справі № 587/430/16, від 23.10.2019 у справі № 761/6144/15, від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17, від 25.02.2021 у справі № 679/219/20, колегією суддів суду касаційної інстанції не може бути надана, оскільки Харківська міськрада не зазначає, яку саме норму права суди попередніх інстанцій застосували неправильно без урахування висновків Верховного Суду.
102.          Харківська міськрада також посилається на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16 щодо того, що до вимог за негаторним позовом позовна давність не застосовується. Натомість у справі, яка розглядається, суди не застосовували наслідки спливу позовної давності до позовної вимоги щодо зобов`язання ТОВ «Дурга» звільнити спірні земельні ділянки. Відмовляючи у задоволенні позову в цій частині, суди виходили з того, що ТОВ «Дурга» взагалі не є власником об`єкта незавершеного будівництва, а укладені раніше договори оренди землі станом на час винесення рішення суду першої інстанції є розірваними в судовому порядку. Тому правові висновки, на які посилається скаржник, є нерелевантними для цієї справи.
103.          За таких обставин касаційна скарга Харківської міськради підлягає частковому задоволенню, а прийняті у справі судові рішення - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
104.          Згідно з пунктом 2 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
105.          Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
106.          Зважаючи на викладене, касаційну скаргу Харківської міськради слід задовольнити частково, судові рішення суду першої та апеляційної інстанцій - скасувати з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Щодо судових витрат
107.          З огляду на направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В:
1.          Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.
2.          Постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.06.2021 та рішення Господарського суду Харківської області від 01.03.2021 у справі                           № 922/3403/20 скасувати.
3.          Справу № 922/3403/20 направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                       В. Ю. Уркевич

Судді:                                                                                          Г. М. Мачульський

                                                                                           Є. В. Краснов