Номер провадження: 22-ц/813/7704/21 
Номер справи місцевого суду: 522/9668/20
Головуючий у першій інстанції Бондар В. Я.
Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.10.2021 року                                                                 м. Одеса
Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:
головуючого судді: Погорєлової С.О. 
суддів: Князюка О.В., Таварткіладзе О.М.
                        за участю секретаря: Дубрянської Н.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Одесторг» у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Одесторг» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (за участі третьої особи - Державного реєстратора Комунального підприємства «Центр державної реєстрації Хлібодарської селищної ради» Новак Сергія Сергійовича) про скасування рішення про державну реєстрацію прав, скасування запису про державну реєстрацію прав, визнання недійсним договору купівлі-продажу, на рішення Приморського районного суду м. Одеси, ухваленого під головуванням судді Бондар В.Я. 10 березня 2021 року у м. Одеса, -

встановила:

У червні 2020 року ТОВ «Одесторг» звернулося до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішення про державну реєстрацію прав, скасування запису про державну реєстрацію прав, визнання недійсним договору купівлі-продажу (т. 1 а.с. 1-4).
В обґрунтування позову ТОВ «Одесторг» посилалося на те, що позивачу на праві власності належать машиномісця № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 у підземному паркінгу, який розташований у будинку за адресою: АДРЕСА_1 . У грудні 2019 року приміщення паркінгу було силовим шляхом захоплено ТОВ «БЕЛРУМ», а всіх власників місць у паркінгу поставили перед фактом про необхідність укласти договори про надання послуг з ТОВ «БЕЛРУМ». Під час спілкування мешканців будинку з представником ТОВ «БЕЛРУМ» стало відомо, що 15 жовтня 2019 року допоміжне приміщення підземного паркінгу, яке було спроектовано для розміщення посту охорони підземного паркінгу та фактично використовувалось для розміщення посту охорони, було зареєстровано на праві власності за ОСОБА_1 у якості нежитлового приміщення площею 11,9 м2 під №15 н по АДРЕСА_1 . Пізніше, 25 жовтня 2019 року, вказане приміщення було відчужено на користь засновника ТОВ «БЕЛРУМ» ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Білоусовою Н.В. 25 жовтня 2019 року.
ТОВ «Одесторг» вважало, що оформлення вказаного допоміжного приміщення у власність фізичної особи, із подальшими його відчуженням, є незаконним.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 10 березня 2021 року позов ТОВ «Одесторг» було залишено без задоволення (т. 2 а.с. 146-153).
В апеляційній скарзі представник ТОВ «Одесторг» просить рішення суду першої інстанції скасувати, та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись порушення судом норм матеріального та процесуального права. Так, на думку апелянта, судом першої інстанції не було враховано, що спірне приміщення було запроектовано, як приміщення охорони та санвузла паркінгу, та фактично використовувалось, як приміщення охорони та санвузла паркінгу, що таке приміщення відноситься до категорії допоміжних об`єктів спільної сумісної власності всіх власників приміщення у будинку, та вказане виключає можливість оформлення приміщення у приватну власність (т. 2 а.с. 156-158).
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника ТОВ «Одесторг» підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Як вбачається з матеріалів справи, Товариство з обмеженою відповідальністю «ОДЕСАТОРГ» є власником машиномісця № 237 (площа 17,5 кв.м.) та машиномісця № НОМЕР_2 (площа 17,6 кв.м.) за адресою: АДРЕСА_1 .
Право власності на нежитлове приміщення АДРЕСА_2 , 08 жовтня 2019 року було зареєстроване за ОСОБА_1 на підставі акту приймання-передачі від 24 червня 2014 року, та договору № 24/05/13-1 купівлі-продажу майнових прав при будівництві нежитлового приміщення, укладеного між ТОВ «Центр-Будінвест» (ЄДРПОУ 26276099) та ОСОБА_1 , відповідно до якого останній сплатив вартість паю, що складав, відповідно до п. 3.2 Договору, окреме нежитлове приміщення в паркінгу житлового будинку, розташованому в АДРЕСА_3 , нежитлове приміщення №15н «-1» поверх, загальною площею 11,9 кв.м.
25 жовтня 2019 року за договором купівлі-продажу, який посвідчено приватним нотаріусом ОМНО Білоусовою Н.В. (реєстр. № 2269), ОСОБА_1 продав, а ОСОБА_2 купив нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , та в цілому складається з нежитлового приміщення загальною площею 11,9 кв.м.
У той же день за ОСОБА_2 було зареєстроване право власності на нежитлове приміщення №15н за адресою: АДРЕСА_1 , що вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 210698224 від 29 травня 2020 року.
ТОВ «ОДЕСАТОРГ» вважає, що спірне приміщення підземного паркінгу площею 11,9 кв.м. під №15н за адресою АДРЕСА_1 , призначено для забезпечення експлуатації усього паркінгу як допоміжне приміщення посту охорони підземного паркінгу, а тому зміна правового статусу цього приміщення та виведення його зі складу об`єктів спільної сумісної власності власників машиномісць у вказаному паркінгу у приватну власність, порушило права та інтереси, зокрема, і позивача щодо безпечного користування своїми машиномісцями.
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
У відповідності до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке. Порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Більш того, наявність права на пред`явлення позову не є безумовною підставою для здійснення судового захисту, а є лише однією з необхідних умов реалізації встановленого вищевказаними нормами права.
Вирішуючи переданий на розгляд суду спір по суті, суд повинен встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, тобто встановити, чи є особа, за позовом якої (або в інтересах якої) порушено провадження у справі, належним позивачем. Встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.
Згідно ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст. 78 ЦПК України, суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України).
Колегія суддів погоджується із висновком суду про те, що на підтвердження факту порушення відповідачами прав та інтересів ТОВ «ОДЕСТОРГ», позивачем не надано суду жодного належного, допустимого, достовірного та достатнього доказу в розумінні ст.ст. 77-80 ЦПК України, а висловлені лише припущення щодо можливих порушень через зміну правового статусу спірного приміщення.
При цьому, як вірно зазначено у оскаржуваному судовому рішенні, з наданого позивачем Висновку №079/2020 будівельно-технічної експертизи експерта ОСОБА_3 від 12 жовтня 2020 року на підтвердження тих обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, навпаки, вбачається що спірне приміщення продовжує експлуатуватися як приміщення охорони з санвузлом, яке на момент огляду використовується за своїм функціональним призначенням.
Щодо тверджень Позивача, що оформлення у приватну власність спільного допоміжного приміщення, яке призначено для забезпечення функціонування багатоквартирного будинку порушує права всіх власників місць у паркінгу будинку, то судом зазначено наступне.
Згідно ч.2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Законодавство України розрізняє поняття допоміжного приміщення та нежитлового приміщення житлового комплексу будинку. Стаття 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає поняття допоміжних приміщень та нежитлових приміщень: допоміжні приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні, шлюзи, складові, горища , підвали тощо). Нежитлові приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
З наявних у матеріалах справи доказів можна зробити висновок, що спірне приміщення площею 11,9 кв. м під АДРЕСА_2 , є ізольованим приміщенням у вказаному багатоповерховому будинку, що не належить до житлового і є самостійними об`єктом нерухомого майна.
Крім того, у Договорі купівлі-продажу нежитлового приміщення від 25 жовтня 2019 року (реєст. №2269), укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та Інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна зазначено, що приміщення площею 11,9 кв. м під АДРЕСА_2 , значиться як нежитлове приміщення.
Відповідно, твердження позивача про те, що приміщення площею 11,9 кв. м під АДРЕСА_2 є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, є необґрунтованим, а отже, у суду були відсутні підстави вважати, що оформлення у приватну власність ОСОБА_2 нежитлового приміщення, площею 11,9 кв. м під АДРЕСА_2 , є порушенням прав всіх власників місць у паркінгу у вказаному будинку та зокрема, позивача.
Згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Щодо тверджень позивача, що Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 11,9 м2 під№15н по АДРЕСА_1 , який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , суперечить положенням ст. ст. 369, 382 ЦК України, п. б ч. 1 ст. 1, п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у зв`язку з чим підлягає визнанню недійсним, то судом вірно зазначено наступне.
Згідно ч.1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
За змістом статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3,15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного Суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19) зроблено висновок, що недійсність договору, як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 січня 2019 року у справі № 759/2328/16-ц (провадження .4 61-5800зпв18) зроблено висновок, що нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. З позицій юридичної техніки така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним».
За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину. Така позиція відповідає правовому висновку, викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14- 90цс19).
Стаття 228 ЦК України визначає, що нікчемним є правочин, який порушує публічний порядок. Правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.
Відповідно до пункту 18 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» правочинами, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок, є правочини, що посягають на суспільні,, економічні та соціальні основи держави, зокрема: правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України; правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об`єктів цивільного права тощо. Усі інші правочини, спрямовані на порушення інших об`єктів права, передбачені іншими нормами публічного права, не є такими, що порушують публічний порядок. При кваліфікації правочину за статтею 228 ЦК України має враховуватися вина, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Доказом вини може бути вирок суду, постановлений у кримінальній справі, щодо знищення, пошкодження майна чи незаконного заволодіння ним тощо. Наслідки вчинення правочину, порушує публічний порядок, визначаються загальними правилами (стаття 216 ЦК України).
Отже, спрямованість правочину, що порушує публічний порядок, визначається встановленням мети відповідного волевиявлення на момент його здійснення. Для віднесення правочину до тих, що порушують публічний порядок, достатньо встановлення в особи, яка його здійснила, мети щодо настання неправомірних наслідків уже на стадії укладення договору, а не його виконання.
Отже, на відміну від положень частини першої статті 203 ЦК України, яка передбачає, що правочин не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, тобто актам, які регламентують приватноправові відносини, при вчиненні правочину, що порушує публічний порядок, відбувається перш за все порушення вимог актів, що закріплюють окремі елементи публічного порядку, такі як, зокрема, Конституція України, що в цілому не виключає того, що одночасно порушуються вимоги інших актів, регламентують приватноправові відносини.
Таким чином, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що доказів, які б давали підстави вважати Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 25 жовтня 2019 року (реєст. №2269) таким, що укладений з порушенням норм ст. 203 ЦК України, матеріали справи не містять, а тому відсутні підстави визнати цей договір недійсним .
За вказаних обставин, суд дійшов вірного висновок про необґрунтованість заявлених позовних вимог ТОВ «Одесторг», та залишив його без задоволення.
Колегія суддів вважає необґрунтованими доводи апеляційної скарги представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Одесторг» про те, що спірне приміщення було запроектовано, як приміщення охорони та санвузла паркінгу, та фактично використовувалось, як приміщення охорони та санвузла паркінгу, що таке приміщення відноситься до категорії допоміжних об`єктів спільної сумісної власності всіх власників приміщення у будинку, та вказане виключає можливість оформлення приміщення у приватну власність
Колегія суддів зауважує, що Висновком №079/2020 будівельно-технічної експертизи експерта Скибінської Т.М. від 12 жовтня 2020 року було встановлено наступне: 
1) відповідно до наданих Замовником документів, а саме: копії аркуша з проекту будівництва 7-10-11ти поверхового житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та гаражем по  АДРЕСА_3 , виконаного ТОВ «Главбуд», затвердженого ТОВ «Центр-Будінвест» з відображенням плану підземної автостоянки на відмітці -3.300 (див. Додаток №3) та копії Висновку №199/07 (див. Додаток №4), на верхньому рівні паркінгу житлового будинку, розташованого по  АДРЕСА_3 (будівельна адреса), було запроектовано приміщення охорони з санвузлом; 
2)відповідно до вимог нормативних актів, діючих в будівництві, а саме: п. 5.1 ДБН В.2.3-15:2007 «Автостоянки і гаражі для легкових автомобілів», затвердженого наказом Мінбуду від 07.02.2007р. №44, в складі автостоянок для постійного зберігання автомобілів повинні бути приміщення для чергових;
3)виходячи з результатів проведеного візуального огляду, експертом було встановлено, що на верхньому рівні паркінгу житлового будинку, розташованого по АДРЕСА_1 (будівельна адреса: АДРЕСА_3 ) фактично наявне приміщення охорони з санвузлом, яке на момент огляду використовується за своїм функціональним призначенням.
Таким чином, враховуючи, що спірний об`єкт нерухомості існує та використовується за своїм функціональним призначенням, колегія суддів доходить до висновку, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами факт порушення його прав з боку відповідача.
Інші докази та обставини, на які посилається заявник в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановлені судом дотримані норми матеріального і процесуального права.
При зазначених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно й всебічно дослідив та надав оцінку обставинам по справі, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 березня 2021 року постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстави для його скасування  відсутні.  
Керуючись ст. 367, 368, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -
постановила:

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Одесторг» – залишити без задоволення.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 березня 2021 року – залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.
Повний текст судового рішення складений 28 жовтня 2021 року.

Головуючий                                                        С.О. Погорєлова

Судді                                                        О.В. Князюк

                                                       О.М. Таварткіладзе