ОКРЕМА ДУМКА
Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду 
Крата В. І.
 
17 листопада 2021 року
м. Київ
 
справа № 395/1368/19
провадження № 61-19118св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І., суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., Русинчука М. М., касаційну скаргу  ОСОБА_1 , яка підписана представником  ОСОБА_2 задовольнив частково. Постанову Кропивницького апеляційного суду від 25 листопада 2020 року та ухвалу Кропивницького апеляційного суду від 07 грудня 2020 року скасував. Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 02 березня 2020 року в частині позовних вимог про визнання договору недійсним залишив в силі.
 
При цьому колегія суддів вказала, що «04 червня 2019 року ОСОБА_1 уклав договір емфітевзису з ФГ «Урожай-2018», зареєстрований державним реєстратором Великосеверинівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області 04 червня 2019 року, за реєстраційним номером 31861004, згідно якого ОСОБА_1 передав ФГ «Урожай-2018» право володіння та право користування земельною ділянкою кадастровий номер 3523883200:02:000:2503, площею 4,9929 га, розташованої на території Канізької сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, тому відсутні правові підстави для визнання недійсним оспорюваного договору.
Вказані обставини свідчать про відсутність порушеного права СТОВ «Вікторія-Агро», тому правильними є висновок суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову».
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 вересня 2020 року в справі № 693/15/18 (провадження № 61-44718св18) зазначено, що «суд апеляційної інстанцій не звернув уваги, що до закінчення строку дії договору оренди землі від 21 січня 2008 року ОСОБА_1 повідомила ФГ «Степ» про відсутність у неї наміру продовжувати дію зазначеного договору оренди землі. Отже, за наявності наведених обставин, а також відсутності згоди орендодавця із запропонованими ФГ «Степ» новими умовами договору оренди землі, висновки суду апеляційної інстанції про порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, а відтак наявність підстав для задоволення вимог ФГ «Степ», не ґрунтуються на встановлених судом обставинах справи та вимогах закону. Факт укладення договору емфітевзису, за встановленими судами фактичних обставин справи, на взаємовідносини між ФГ «Степ» та ОСОБА_1 не впливають. Вказаний висновок узгоджується з висновками, зробленими Верховним Судом у постановах від 26 лютого 2020 року у справі № 693/26/18 (провадження № 61-44949св18), від 20 травня 2020 року у справі № 693/40/18 (провадження № 61-47157св18), від 01 липня 2020 року у справі № 693/10/18 (провадження № 61-44566св18), від 03 червня 2010 року у справі № 693/16/18 (провадження № 61-44174св18), від 03 червня 2020 року у справу № 693/22/18 (провадження № 61-47403св18)».
 
1. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється (частина перша статті 777 ЦК України).
 
2. Згідно частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

3. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (частина перша статті 764 ЦК України). 
 
4.  Відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
 
5. У частині першій статті 777 ЦК України та частині першій статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено переважне право на укладення договору, за допомогою реалізації якого наймач має можливість набути суб`єктивного цивільного права. Тобто при укладенні договору найму на новий строк виникнуть зобов`язальні права, пов`язані із користуванням річчю.
 
6. Переважне право - це таке суб`єктивне цивільне право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право. Внаслідок цього переважне право спрямоване на набуття інших майнових та/або немайнових прав або розв`язання (вирішення) колізії цивільних прав.
 
6.1. У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2019 року в справі № 490/7071/16-ц (провадження № 61-25815св18) зазначено, що «усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право».
 
6.2. Метою встановлення переважного права наймача на укладення договору є створення конструкції в цивільному законодавстві, за допомогою якої наймач (як «слабка» сторона договору найму) матиме додаткові механізми, спрямовані на забезпечення стабільного користування річчю.
 
7. Переважне право наймача на укладення договору поширюється тільки на випадки коли наймодавець укладає із іншою особою договір найму речі. Аналіз цивільного законодавства свідчить, що договір оренди (найму) відрізняється від договору про встановлення емфітевзису як по суті, так і за змістом правового регулювання. Тому переважне право наймача не поширюється на випадки укладення власником речі договору про встановлення емфітевзису.
 
8. За таких обставин, необхідно було постановити ухвалу про передачу справи на розгляд Об`єднаної палати у зв`язку із необхідністю відступу від висновків зроблених в постановах від 26 лютого 2020 року у справі № 693/26/18 (провадження № 61-44949св18), від 20 травня 2020 року у справі № 693/40/18 (провадження № 61-47157св18), від 01 липня 2020 року у справі № 693/10/18 (провадження № 61-44566св18), від 03 червня 2010 року у справі № 693/16/18 (провадження № 61-44174св18), від 03 червня 2020 року у справу № 693/22/18 (провадження № 61-47403св18), від 02 вересня 2020 року в справі № 693/15/18 (провадження № 61-44718св18).

Суддя                                                                                                В. І. Крат