КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

№ справи: 753/14586/19
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/8401/2021
Головуючий у суді першої інстанції: Каліушко Ф.А.
Доповідач у суді апеляційної інстанції: Немировська О.В.
 
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М   У К Р А Ї Н И
 
23 вересня 2021 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:
                  головуючого  - Немировської О.В. 
                  суддів - Махлай Л.Д., Ящук Т.І.,
                  при секретарі - Лащевській Д.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Кредитної спілки «Зараз», ОСОБА_2 , Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу», Прошкіна Олександра Васильовича , Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкобита Станіслава Олександровича про скасування реєстрації права власності та визнання договору недійсним, 
за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 19 лютого 2021 року, 
 
встановив:
у липні 2019 року позивач звернулась до суду з позовом, в якому просила скасувати реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за КС «Зараз», визнати недійсним договір купівлі-продажу вказаної квартири, укладений 14 червня 2019 року між КС «Зараз» та ОСОБА_2 , та скасувати реєстрацію права власності на квартири за ОСОБА_2 .
Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 19 лютого 2021 року у задоволенні позову було відмовлено.
Не погоджуючись із рішенням, представник позивача подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.
У відзиві на апеляційну представник відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_5 просив залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Заслухавши доповідь судді Немировської О.В., пояснення ОСОБА_1 та її представника ОСОБА_4 , представника ОСОБА_2 - ОСОБА_5 , дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Звертаючись до суду з даним позовом, представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_4 посилався на те, що вона 23.07.2018 уклала з КС «Зараз» Кредитний договір №КВ-00119/07-18/2105, за яким отримала кредит в  сумі 120 000 грн. на строк до 23.07.2020. на забезпечення виконання цього зобов`язання того ж дня було укладено Договір іпотеки, за умовами якого ОСОБА_1 передала КС «Зараз» в іпотеку належну їй кв. АДРЕСА_1 заставною вартістю квартири 240 000 грн. 
03.07.2019 ОСОБА_1 дізналась, що 14.06.2019 власником вказаної квартири стала ОСОБА_2 , яка придбала квартиру у КС «Зараз». Вказані дії КС «Зараз» щодо реєстрації за собою права власності на спірну квартиру позивач вважає незаконними, оскільки при перереєстрації права власності на квартиру за КС «Зараз» державним реєстратором КП «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкіним О.В. було порушено вимоги стст.35-37 Закону України «Про іпотеку». ОСОБА_1   не отримувала  письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки, повідомлень про продаж належної їй квартири, їй не було повідомлено про оцінку предмета іпотеки. Тому представник позивача просив скасувати державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за КС «Зараз», яка була здійснена державним реєстратором Прошкіним О.В., визнати недійсним договір купівлі-продажу спірної квартири, укладений 14.06.2019 між КС «Зараз» та ОСОБА_2 , скасувати державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, здійснену приватним нотаріусом КМНО Легкобитом С.О.
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 19 лютого 2021 року в задоволенні позову було відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що між сторонами - КС «Зараз» та ОСОБА_1 23.07.2018 було укладено  договір іпотеки, в якому вони досягли домовленості щодо всіх його істотних умов. Сторони домовились, що у разі порушення іпотекодавцем своїх зобов`язань за кредитним договором, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. В п. 4.8. договору іпотекодавець надав згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору, кредитного договору та вимог чинного законодавства України. Відповідно до п. 4.8 Договору, підписанням цього договору, іпотекодавець надав згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на Предмет іпотеки до Іпотекодержателя (придбання Предмету іпотеки у власність) у випадку виникнення у Іпотекодержателя права звернення стягнення на Предмет іпотеки відповідно до умов цього Договору, Кредитного договору та вимог чинного законодавства України. Іпотекодавець підписанням цього Договору також засвідчує, що наявності будь-яких інших документів, крім цього Договору та письмового рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається. Цей договір має силу правовстановлюючого документу та надає право іпотекодержателю подати заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки та право продати предмет іпотеки. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя у порядку, що передбачений чинним законодавством України.
Згідно п. 4.9 Договору, у випадку набуття іпотекодержателем права звернення стягнення на Предмет іпотеки іпотекодержатель набуває право без будь-якого додаткового уповноваження іпотекодавця від свого імені продати Предмет іпотеки будь-якій особі з дотриманням умов, визначених в Законі України «Про іпотеку». Сторони домовилися, що ціною продажу Предмета іпотеки на вибір іпотекодержателя є: ціна, яка визначена іпотекодержателем на підставі оцінки Предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, якого обирає іпотекодержатель на свій розсуд без погодження з іпотекодавцем; сума, що зафіксована у цьому Договорі як узгоджена сторонами оцінка предмета іпотеки. Право обирати спосіб визначення ціни предмету іпотеки, згідно з цим пунктом належить іпотекодержателю. Позивач не виконувала умови Кредитного договору, в зв`язку з чим виникла заборгованість і за зверненням КС «Зараз» 07.06.2019 приватним нотаріусом КМНО Гамаль І.М. видано свідоцтво,  зареєстроване в реєстрі за № 2758, про посвідчення останньою передачі заяви КС «Зараз», яка містила відомості щодо невиконання ОСОБА_1   зобов`язань за Кредитним договором № КВ-00119/07-18/2105 про надання коштів у позику на умовах фінансового кредиту від 23.07.2018. Сума заборгованості станом на 27.03.2019  складала 972 153,52 грн. Також повідомлено, що в разі якщо в термін 30 днів з дня отримання заяви, нею не буде усунуто порушення умов Кредитного договору та договору іпотеки, то у відповідності зі статтею 37 Закону України «Про іпотеку» та на підставі Договору іпотеки, буде здійснено передачу іпотекодержателю - КС «Зараз» право власності на предмет іпотеки - належну ОСОБА_1 квартиру. Вказане свідоцтво містить відомості, що заява була передана засобами поштового зв`язку у вигляді рекомендованого листа з повідомленням про вручення поштового відправлення та отримана особисто ОСОБА_6 01.04.2019. Тому суд вважав, що право власності на предмет іпотеки було зареєстровано за КС «Зараз» правомірно.
Однак погодитись з таким висновком суду першої інстанції неможливо, оскільки він не відповідає встановленим по справі обставинам.
В ст. 18 Закону України «Про іпотеку» закріплено, які основні умови повинен містити іпотечний договір. Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Як видно з матеріалів справи, 23.07.2018 між ОСОБА_1 та КС «ЗАРАЗ» був укладений Кредитний договір №КВ-00119/07-18/2105, за умовами якого, кредитодавець надає позичальнику фінансовий кредит у формі кредитної лінії з лімітом в сумі 120 000 грн. на строк до 23.07.2020. На забезпечення виконання вказаного договору сторони уклали того ж дня Договір іпотеки, за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку належну їй квартиру АДРЕСА_1 .
Позивач визнає, що отримала від КС «Зараз» повідомлення про наявність заборгованості, датоване 15.03.2019, в якому було зазначено, що розмір заборгованості за Кредитним договором становить 366 106 грн. 19 коп., та попередження, що в разі невиконання зобов`язань в 10-денний строк спілка має право звернути стягнення на предмет іпотеки. В зв`язку з цим вона неодноразово подавала заяви до Управління (Центру) надання адміністративних послуг Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації про заборону вчинення реєстраційних дій (а/с 27 т. 1).
Відповідно до чч.1-5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин)  іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
В ч. 4  статті 263 ЦПК Українизакріплено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
В постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 серпня 2021 року (справа №520/8982/18)  міститься правовий висновок, відповідно до якого з огляду на зміст положень, закріплених у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку», державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку,  є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, тому пункту 61 Порядку державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, повинен застосовуватись із урахуванням положень статті 37 Закону України «Про іпотеку»,  а саме: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки    у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Отже оцінка предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, повинна бути проведена перед реєстрацією такого права. Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. 
 В ухвалі Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2021 року зазначено, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі    № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) однозначно висловлено правовий висновок щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що є підставою для скасування такої реєстрації.
При проведенні державним реєстратором КП «Реєстраційний центр реєстрації  нерухомості та бізнесу» Прошкіним О.В. державної реєстрації права власності на кв. АДРЕСА_1 за КС «Зараз» 10.06.2019 було зазначено в якості підстави виникнення права власності: Договір іпотеки, номер 3501, виданий 23.07.2018, видавник: приватний нотаріус КМНО Гамаль І.М.,  та Повідомлення, номер 1526, видане 27.03.2019, видавник:  приватний нотаріус КМНО Гамаль І.М., свідоцтво, номер 2758, видане 07.06.2019, видавник: приватний нотаріус КМНО Гамаль І.М. 
В матеріалах справи міститься копія Повідомлення, виданого 27.03.2019 приватним нотаріусом КМНО Гамаль І.М., в якому зазначається, що до приватного нотаріуса звернулась КС «Зараз» з проханням передати заяву ОСОБА_1 . В заяві вказується, що заборгованість за Кредитним договором №КВ-00119/07-18/2105 від 23.07.2018 становить 972 153 грн. 52 коп., та  повідомлено боржника, що в разі, якщо в 30-денний термін не буде усунуто порушення умов Кредитного договору, КС «Зараз» матиме право зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки. 
07.06.2019 приватним нотаріусом Гамаль І.М. було видане Свідоцтво, про те, що ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку було передано заяву від КС «Зараз», датовану 27.03.2019. 
В тексті повідомлення, яке направляла приватний нотаріус КМНО Гамаль І.М.  на адресу ОСОБА_1   27.03.2019 за зверненням КС «Зараз», також відсутня вказівка про визначення вартості квартири, яка була предметом іпотеки (а/с 60 т. 1).
В постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 липня 2021 року (справа №369/5589/19) міститься висновок, згідно до якого при прийнятті рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця є доведення до його відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. Окрім того, звернуто увагу, що судом встановлено відсутність доказів узгодження оцінки предмета іпотеки на час набуття його у власність іпотекодержателем.
Вже після реєстрації за собою права власності на квартиру 11.06.2019 КС «Зараз» направила ОСОБА_1 повідомлення, про те, що станом на 10.06.2019 розмір заборгованості за Кредитним договором становив 1 269 849 грн.,  право власності на предмет іпотеки було зареєстровано за спілкою, а вартість квартири була визначена відповідно до експертного висновку суб`єкта оціночної діяльності в розмірі 849 990 грн. 
З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що при проведенні реєстраційної дії щодо державної реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем державний реєстратор   Прошікн О.В.   прийняв рішення, яке не відповідає положенням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Державна реєстрація права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем проведена за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначеної на момент такого набуття, що є підставою для скасування такої реєстрації.
Оскільки скасовано  державну реєстрацію за КС «Зараз» права власності на спірну квартиру, підлягає скасуванню також рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47369285 від 14.06.2019, видавник:  приватний нотаріус КМНО Легкобит С.О., який прийняв  рішення про реєстрацію права власності на квартиру, із розміром частки 1/1, за ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу від 14.06.2019.
Разом з тим, в задоволенні вимог про визнання недійсним Договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладеного між КС «Зараз» та ОСОБА_2 слід відмовити, оскільки норма ч. 1  статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава для задоволення позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі, огляду на те, що права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до набувача з використанням правового механізму, установленого статтями 215, 216 ЦК України. Такий спосіб захисту можливий лише шляхом подання віндикаційного позову, якщо для цього існують підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати в набувача це майно.
Статтею 376 ЦПК України встановлено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи викладене, апеляційна скарга позивача підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог. 
   Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 382 ЦПК України, суд
 
постановив:
апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 задовольнити частково.
Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 19 лютого 2021 року скасувати та ухвалити по справі нове судове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.
Скасувати реєстрацію права власності на  квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта за Кредитною спілкою «Зараз» на підставі договору іпотеки від 23 липня 2018 №3501, вчинену у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державним реєстратором Прошкіним Олександром Васильовичем індексний номер рішення:  47275058 від 10.06.2019.
Скасувати реєстрацію права власності на  квартиру АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта за ОСОБА_2   квартири від 14 червня 2019 року, вчинену у у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом Станіславом Олександровичем, індексний номер рішення 47369285 від 14.06.2019.
В задоволенні вимоги про визнання недійсним Договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладеного між Кредитною спілкою «Зараз» та ОСОБА_2 відмовити.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду в касаційному порядку протягом тридцяти днів.
Повний текст постанови виготовлено 01 жовтня 2021 року.
 
Головуючий                                                
 
Судді