Постанова
Іменем України
 
12 жовтня 2021 року
м. Київ
справа № 311/2121/19-ц
провадження № 61-11958св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Ступак О. В. (суддя-доповідач), Гулейкова І. Ю., Усика Г. І., 
учасники справи: 
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі:  ОСОБА_2 , Фермерське господарство «Смена», Фермерське господарство «Орбіта-СМ», 
третя особа - Василівська районна державна адміністрація Запорізької області,
 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційні скарги Фермерського господарства «Смена», Фермерського господарства «Орбіта-СМ» на постанову Запорізького апеляційного суду від 08 липня 2020 року            у складі колегії суддів: Онищенка Е. А., Бєлки В. Ю., Кухаря С. В.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів попередніх інстанцій
 
У червні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 , Фермерського господарства «Смена» (далі - ФГ «Смена»), Фермерського господарства «Орбіта-СМ» (далі - ФГ «Орбіта-СМ»), третя особа - Василівська районна державна адміністрація Запорізької області (далі - Василівська РДА), про визнання недійсним договорів оренди та суборенди земельної ділянки.
 
Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 10 листопада 2010 року між ним та ОСОБА_2 укладений договір встановлення емфітевзису щодо земельної ділянки, кадастровий номер: 2320955700:02:026:0007, загальною площею 8,76 га, яка розташована на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відповідно до пункту 2.3 договору емфітевзису, емфітевтичне право встановлено на 100 років.
 
У пункті 1.3 договору емфітевзису зроблено обумовлення про те, що відносно цієї   ж земельної ділянки укладено на 10 років договір оренди між ОСОБА_2 та Сільськогоподарським виробничим кооперативом «Перемога». Цей договір діяв до 31 січня 2018 року. Враховуючи цю обставину, державну реєстрацію договору емфітевзису відкладено до закінчення вказаного договору оренди. Він повністю оплатив ОСОБА_2 плату за передачу емфітевтичного права в розмірі 100 000,00 грн, про що здійснено застереження в договорі емфітевзису.
 
У травні 2019 року йому стало відомо, що 19 серпня 2018 року між               ОСОБА_2 та ФГ «Смена» укладений договір оренди щодо цієї ж земельної ділянки строком на 15 років з правом пролонгації.
 
30 квітня 2019 року між ФГ «Смена» та ФГ «Орбіта-СМ» укладений договір суборенди строком на 3 роки з правом пролонгації щодо цієї самої земельної ділянки. Щодо таких прав оренди та права суборенди державним реєстратором Василівської РДА зроблено відповідні записи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, згідно з Інформаційною довідкою від 01 червня 2019 року.
 
Вважає, що ці договори є недійсними, оскільки дії ОСОБА_2 , який уклав договори встановлення емфітевзису та отримав за нього гроші, а потім (під час дії договору емфітевзису) укладав договори оренди щодо цих самих земельних ділянок із ФГ «Смена», суперечить його попередній поведінці і є недобросовісними.
 
Укладаючи договори встановлення емфітевзису, ОСОБА_2 повинен був розуміти те, що він передає йому свою земельну ділянку у володіння та користування, та протягом всього періоду дії емфітевзису він не має права здійснювати дії, направлені на обмеження або позбавлення його права щодо її використання.
 
Укладені між ОСОБА_2 та ФГ «Смена» договір оренди земельної ділянки суперечать пункту 6 частині першій статті 3 ЦК України, оскільки вони є наслідком їх недобросовісної поведінки.
 
Вважає, що у ОСОБА_2 були відсутні правові підстави для укладання договорів оренди та передачі у строкове право володіння та користування земельними ділянками ФГ «Смена», оскільки на той момент (і зараз) вона обтяжена таким правом.
 
За таких умов, укладений між ФГ «Смена» та ФГ «Орбіта-СМ» договір суборенди земельної ділянки від 30 квітня 2019 року є також недійсним з огляду на недійсність основного договору оренди. Укладання спірних договорів оренди та суборенди, а також реєстрація похідних від них речових прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, позбавляють його можливості реєстрації                       у реєстрі свого права емфітевзису та його використання.
 
Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просиввизнати недійсними договір оренди земельної ділянки від 19 серпня 2018 року, укладений між                   ОСОБА_2 та ФГ «Смена», номер запису про інше речове право: 27626400, щодо земельної ділянки, площею 8,7645 га, кадастровий номер: 2320955700:02:026:0007; визнати недійсними договір суборенди земельної ділянки від 30 квітня 2019 року, укладений між ФГ «Смена» та ФГ «Орбіта-СМ», номер запису про інше речове право: 31497633, щодо земельної ділянки площею 8,7645 га, кадастровий номер 2320955700:02:026:0007.
 
Рішенням Василівського районного суду Запорізької області від 26 лютого                  2020 року в складі судді Сидоренко Ю. В., у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. 
 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір встановлення емфітевзису щодо земельної ділянки, кадастровий номер: 2320955700:02:026:0007, загальною площею 8,76 га, яка розташована на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області, повинний був бути зареєстрований в обов`язковому порядку. Відсутність щодо нього такої реєстрації вказує на те, що він не вчинений і його сторони не набули за ним відповідних прав та обов`язків.
 
Постановою Запорізького апеляційного суду від 08 липня 2020 року рішення суду першої інстанції скасовано, та ухвалено нове рішення про задоволення позову ОСОБА_1 . Визнано недійсними договір оренди земельної ділянки від 19 серпня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «Смена», номер запису про інше речове право: 27626400, щодо земельної ділянки, площею 8,7645 га, кадастровий номер: 2320955700:02:026:0007. Визнано недійсними договір суборенди земельної ділянки від 30 квітня 2019 року, укладений між ФГ «Смена» та ФГ «Орбіта-СМ», номер запису про інше речове право: 31497633 щодо земельної ділянки, площею 8,7645 га, кадастровий номер: 2320955700:02:026:0007. Вирішено питання розподілу судових витрат. 
 
Ухвалюючи нове рішення, суд апеляційної інстанції виходив із того, що укладений 10 листопада 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір встановлення емфітевзису щодо земельної ділянки є нотаріально посвідченим приватним нотаріусом Василівського районного нотаріального округу Запорізької області Харченко Ю. Г.
 
У пункті 1.3 договору емфітевзису зроблено застереження про те, що відносно цієї ж земельної ділянки укладений на 10 років договір оренди між ОСОБА_2 та сільськогосподарським виробничим кооперативом «Перемога». Таким чином, державна реєстрація договору емфітевзису не могла бути проведена до закінчення строку вказаного договору оренди укладеного між ОСОБА_2 та сільськогосподарським виробничим кооперативом «Перемога».
 
Дії ОСОБА_2 прямо порушують пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України, оскільки вони прямо суперечать його попередній поведінці - укладанню         з ОСОБА_1 договору встановлення емфітевзису, його нотаріальному посвідченню та отримання від нього плати за це в повному обсязі.
 
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційних скарг, позиції інших учасників справи
 
У серпні 2020 року ФГ «Смена» подано до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Запорізького апеляційного суду від 08 липня 2020 року, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції, обґрунтовуючи свої вимоги порушенням судом апеляційної інстанції норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду                        від 18 квітня 2018 року в справі № 753/11000/14-ц, 23 січня 2019 року в справі                № 355/385/17, Верховного Суду від 18 квітня 2018 року в справі № 311/4089/15-ц, 09 жовтня 2019 року в справі № 136/1942/16-ц.
 
У серпні 2020 року ФГ «Орбіта-СМ» подано до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Запорізького апеляційного суду від 08 липня 2020 року, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції, обґрунтовуючи свої вимоги порушенням судом апеляційної інстанції норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Вказує на порушення судом норм матеріального                                 і процесуального права при відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
У жовтні 2020 року ОСОБА_1 подав відзив на касаційні скарги, згідно з яким, розглядаючи справу з ідентичним предметом і підставами, та між тим самим складом учасників, Верховний Суд у своїй постанові від 04 вересня 2020 року                    в справі № 311/2145/19 підтримав позицію суду апеляційної інстанції та залишив аналогічну оскаржуваній постанову Запорізького апеляційного суду без змін. 
 
Рух справи у суді касаційної інстанції 
 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: ОСОБА_3 (суддя-доповідач), Ігнатенка В. М., Кузнєцова В. О.     від 14 серпня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ФГ «Смена», витребувано матеріали цивільної справи, надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
 
Ухвалою Верховного Суду від 15 вересня 2020 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФГ «Орбіта-СМ», надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
 
21 вересня 2020 року справа надійшла до суду касаційної інстанції.
 
У зв`язку зі звільненням у відставку судді ОСОБА_3 , на підставі подань секретаря Другої судової палати, розпорядженням від 22 вересня 2021 року                          № 1776/0/226-21, 22 вересня 2021 року справу на підставі повторного автоматизованого розподілу справи між суддями передано судді Верховного Суду Ступак О. В.
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи має бути проведений протягом п`яти днів після складення доповіді суддею-доповідачем колегією у складі трьох суддів у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи. Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. 
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, у межах, які стали підставами для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення, а оскаржуване рішення апеляційного суду - без змін, оскільки його ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Рішення суду апеляційної інстанції відповідає нормам ЦПК України щодо законності та обґрунтованості. 
 
Встановлені судами обставини
 
10 листопада 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір встановлення емфітевзису щодо земельної ділянки, кадастровий номер: 2320955700:02:026:0007, загальною площею 8,76 га, яка розташована на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Василівського районного нотаріального округу Харченко Ю. Г. 
 
Згідно з пунктом 2.3 вказаного договору емфітевзису, емфітевтичне право встановлено на 100 років.
 
У пункті 1.3 договору емфітевзису зроблено обумовлення про те, що відносно цієї   ж земельної ділянки укладено на 10 років договір оренди між ОСОБА_2 та сільськогосподарським виробничим кооперативом «Перемога».
 
Вказаний договір діяв до 31 січня 2018 року.
 
ОСОБА_1 повністю оплатив ОСОБА_2 плату за передачу емфітевтичного права в розмірі 100 000,00 грн, про що здійснено застереження        в договорі емфітевзису (пункти 2.1, 2.2 договору встановлення емфітевзису                    від 10 листопада 2010 року).
 
Згідно з договором оренди землі від 10 грудня 2007 року, укладеного між ОСОБА_2 та СВК «Перемога» в особі Голови Грищука В. І.,                  ОСОБА_2 передав в оренду земельну ділянку, загальною площею 8,76 га,   у тому числі ріллі 8,76 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області. Договір зареєстровано у Василівському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру… » 31 березня 2008 року, а отже, він є чинним з вказаної дати. Строк дії договору складає 10 років (пункт 8).
 
19 серпня 2018 року на підставі договору оренди ОСОБА_2 передав             в оренду ФГ «Смена» строком на 15 років земельну ділянку, кадастровий номер: 2320955700:02:026:0007, що знаходиться на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області, за межами населеного пункту, загальною площею 8,76 га. 
 
Згідно з договором суборенди земельної ділянки від 30 квітня 2019 року,                        ФГ «Смена» передало строком на три роки в суборенду ФГ «Орбіта-СМ» земельну ділянку, кадастровий номер: 2320955700:02:026:0007, що знаходиться на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області, за межами населеного пункту, загальною площею 8,76 га. 
 
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01 червня 2019 року № 168900225, земельна ділянка, кадастровий номер: 2320955700:02:026:0007, на праві приватної власності належить ОСОБА_2 , на підставі договору оренди землі від 19 серпня 2018 року, укладеного між ФГ «Смена» та ОСОБА_2 та зареєстрованого державним реєстратором Василівської РДА 23 серпня 2018 року, знаходиться в оренді                     ФГ «Смена» та на підставі договору суборенди земельної ділянки, укладеного                 30 квітня 2019 року між ФГ «Орбіта-СМ» та ФГ «Смена» та зареєстрованого державним реєстратором Василівської РДА 11 травня 2019 року, знаходиться                  в суборенді ФГ «Орбіта-СМ».
 
Нормативно-правове обґрунтування
 
Згідно з частиною першою та п`ятою статті 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)                      і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦК України з урахуванням вимог цього Кодексу.
 
Відповідно до частини першої статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
 
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
 
Статтею 627 ЦК України визначено свободу договору, а саме: відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості.
 
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частини першої статті 628 ЦК України).
 
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
 
Згідно із частиною першою статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
 
Відповідно до пункту другого частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).
 
Право емфітевзису частиною першою статті 395 ЦК України віднесено до речового права на чуже майно. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт - його набув.
 
Встановлено, що в силу закону договір емфітевзису обов`язковому нотаріальному посвідченню не підлягає.
 
Але пунктом 5.5 договору від 10 листопада 2010 року, укладених між     ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , про встановлення емфітевзису встановлено, що право користування земельною ділянкою (емфітевтичне право) згідно з цим договором виникає у емфітевта з моменту нотаріального посвідчення такого договору. 
 
Таким чином, сторони пов`язали нотаріальне посвідчення укладеного договору виключно з подальшою реалізацією права виникнення емфітевтичного права           у емфітевта, визначивши його значення при вирішенні питання про можливість реєстрації уповноваженим державним реєстратором у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права користування спірною земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за ОСОБА_1 .
 
З умов договору емфітевзису убачається, що у ньому міститься застереження про те, що відносно цієї ж земельної ділянки укладено на 10 років договір оренди між ОСОБА_2 та СВК «Перемога».
 
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння                                    і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
 
У статті 13 Закону «Про оренду землі» надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
Згідно зі статтею 18 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
 
Тобто і емфітевзис, і право оренди землі є речовими правами, які за своєю правовою природою не можуть одночасно встановлюватись щодо однієї земельної ділянки для різних правонабувачів. Чинне законодавство у сфері земельних відносин не передбачає можливості спільного використання земельних ділянок кількома особами на умовах договору емфітевзису і договору оренди.
 
Отже, ОСОБА_1 , уклавши із ОСОБА_2 договір емфітевзису, не міг зареєструвати його як цього вимагає закон, оскільки предмет цього договору - земельна ділянка кадастровий номер: 2320955700:02:026:0007, що знаходиться на території Степногірської селищної ради Василівського району Запорізької області, перебувала в оренді у СВК «Перемога».
 
Тобто, сторони договору емфітевзису зробили застереження у договорі, про те, що земельна ділянка перебуває у користуванні іншої особи - СВК «Перемога», а тому, до закінчення дії договору оренди, договір емфітевзису не може бути зареєстрований, а отже, ОСОБА_1 не міг приступити до використання цієї земельної ділянки.
 
На виконання умов договору емфітевзису, ОСОБА_2 отримав від      ОСОБА_1 грошові кошти за передачу емфітевтичного права, а державна реєстрація такого договору, за їхніми ж умовами, здійснена з відкладальною умовою - до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_2 та СВК «Перемога».
 
Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави                     і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
 
Відповідно до частини третьої статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
 
За змістом статті 215 ЦК України вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним можуть бути заявлені як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
 
Згідно зі статтею 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом          в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.
 
У зв`язку з цим, добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальносоціальних уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться. І, навпаки, реалізація правового регулювання цивільних відносин буде недобросовісною, якщо соціальна свідомість відторгає її як таку, що не відповідає задекларованій меті.
 
Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.
 
Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою,                у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар (постанова Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17).
 
Аналіз частини другої статті 13 ЦК України дає підстави для висновку, що недобросовісна поведінка особи, яка полягає у вчиненні дій, які можуть                                у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом.
 
Формулювання «зловживання правом» необхідно розуміти, як суперечність, оскільки якщо особа користується власним правом, то його дія дозволена, а якщо вона не дозволена, то саме тому відбувається вихід за межі свого права та дію без права, «injuria». Сутність зловживання правом полягає у вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, недобросовісно, в тому числі всупереч меті такого права.
 
Термін «зловживання правом» свідчить про те, що ця категорія стосується саме здійснення суб`єктивних цивільних прав, а не виконання обов`язків. Обов`язковою умовою кваліфікації дій особи як зловживання правом є встановлення факту вчинення дій, спрямованих на здійснення належного відповідній особі суб`єктивного цивільного права.
 
Заборона зловживання правом по суті випливає з якості рівнозваженості, закладеної такою засадою, як юридична рівність учасників цивільних правовідносин. Ця формула виражає втілення в цивільному праві принципів пропорційності, еквівалентності, справедливості під час реалізації суб`єктивних цивільних прав і виконання юридичних обов`язків.
 
Здійснення суб`єктивних цивільних прав повинно відбуватись у суворій відповідності до принципів правомірності здійснення суб`єктивних цивільних прав, автономії волі, принципів розумності і добросовісності. Їх сукупність                                    є обов`язковою для застосування при здійсненні усіх без винятку суб`єктивних цивільних прав.
 
Оцінюючи дії учасників цивільного обороту, необхідно враховувати, що розумною є поведінка особи, яка діє у межах, не заборонених їй договором або актами цивільного законодавства. Виходячи із аналізу норм, закріплених у ЦК України, поняття «добросовісність» ототожнюється із поняттям «безвинність» і навпаки, «недобросовісність» із «виною». Такий висновок випливає із того, що за діяння, якими заподіяно шкоду внаслідок недобросовісної поведінки, може наступати відповідальність (наприклад, частина третя статті 39 ЦК України), а оскільки обов`язковим елементом настання відповідальності, за загальним правилом,                   є вина, то такі діяння є винними.
 
Дослідження питання про здійснення особою належного їй суб'єктивного матеріального права відповідно до його мети тісно пов`язане з аналізом фактичних дій суб`єкта на предмет дотримання вимоги добросовісності.
 
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності.
 
В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
 
Установивши, що ОСОБА_2 у порушення укладеного між ним та     ОСОБА_1 договору встановлення емфітевзису, передав земельну ділянку                   в оренду ФГ «Смена», суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про порушення прав ОСОБА_1 , оскільки зазначене безумовно свідчить про недобросовісну поведінку ОСОБА_2 . У договорі встановлення емфітевзису були оговорені застереження щодо початку виникнення у ОСОБА_1 емфітевтичних прав щодо спірної земельної ділянки - закінчення строку дії договору оренди, укладеного між ОСОБА_2 та СВК «Перемога», що саме по собі і стало перешкодою для здійснення ОСОБА_1 державної реєстрації договору емфітевзису, адже щодо однієї і тієї ж земельної ділянки не може бути зареєстроване право оренди і емфітевзис, оскільки це різні речові права на нерухоме майно.
 
По закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_2 та СВК «Перемога», позивач не зміг зареєструвати                                 у встановленому законом порядку свої емфітевтичні права, оскільки               ОСОБА_2 , діючи всупереч своїй попередній поведінці, передав належну йому на праві власності земельну ділянку в оренду ФГ «Смена», чим порушив права ОСОБА_1 .
 
Доводи ФГ «Смена» про те, що суд апеляційної інстанції при ухваленні рішення не врахував правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі                № 355/385/17, у постанові Верховного Суду від 09 жовтня 2019 року у справі                    № 136/1942/16-ц щодо обов`язковості умов договору та його тлумачення,                           є безпідставними та необґрунтованими, з огляду на таке.
 
У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 та від 09 жовтня                 2019 року у справі № 136/1942/16-ц, Верховний Суд зробив висновок про те, що                  в статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку;                  (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться                    в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). Тлумачення статей 215 та 216 ЦК України свідчить, що учасники цивільних відносин не можуть на рівні того чи іншого договору здійснювати його кваліфікацію як недійсного (нікчемного чи оспорюваного), визначати правові наслідки нікчемності правочину. За домовленістю сторін можуть змінюватися тільки правові наслідки оспорюваного правочину.
 
Доводи заявника про невідповідність висновків суду апеляційної інстанції висновкам Верховного Суду не знайшли свого підтвердження, оскільки ОСОБА_1 не міг виконувати умови договору встановлення емфітевзису в частині початку використання земельних ділянок до спливу трирічного строку з моменту встановлення емфітевзису, оскільки земельна ділянка, що є предметом цього договору перебувала в оренді у СВК «Перемога», що передбачено самим договором емфітевзису. При цьому, у ОСОБА_1 у момент підписання договору та його нотаріального посвідчення не виникло емфітевтичних прав, оскільки виникнення таких прав пов`язано не лише з підписанням договору емфітевзису, а і його державної реєстрації, яка відкладена до закінчення строку дії договору оренди спірної земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_2 та СВК «Перемога».
 
Тобто, з урахуванням відсутності спростування презумпції правомірності договору встановлення емфітевзису на рівні закону або судового рішення, неможливості учасників цивільних відносин на рівні того чи іншого договору здійснювати його кваліфікацію як недійсного (нікчемного чи оспорюваного), Верховний Суд дійшов висновку про наявність порушених прав ОСОБА_1 на здійснення реєстрації договору встановлення емфітевзису, оскільки дії ОСОБА_2 щодо укладення договору оренди із ФГ «Смена» суперечать його попередній поведінці та є недобросовісними.
 
Також у своїй касаційній скарзі ФГ «Смена» посилається на невідповідність висновків суду апеляційної інстанції висновкам Верховного Суду, викладеним                    у постанові від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц.
 
У вказаній постанові, Верховний Суд зробив висновок про те, що у разі, якщо з`ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem. Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому, це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але               й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою.
 
Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no Individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under The dominant sinfluence of the party).
 
Таким чином, посилання заявника на неврахування судом апеляційної інстанції вказаної постанови Верховного Суду, не знайшли свого підтвердження, адже по суті заявник у своїй касаційній скарзі намагається довести невиконання               ОСОБА_1 умов договору встановлення емфітевзису, що має наслідком його припинення відповідно до пунктів 4.1 договорів - невикористання земельної ділянки протягом трьох років поспіль, тоді як договір встановлення емфітевзису               є не предметом цього спору, у встановленому законом порядку цей договір не оскаржувався, в односторонньому порядку не припинявся, а отже, враховуючи що він виконувався, зокрема в частині отримання ОСОБА_2 грошових коштів, права ОСОБА_1 є порушеними, оскільки він по закінченню строку дії договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_2 та СВК «Перемога» не зміг отримати те, на що розраховував, укладаючи договір встановлення емфітевзису - здійснення реєстрації такого договору з метою отримання емфітевтичного права та здійснення використання земельної ділянки.
 
Також у касаційній скарзі ФГ «Смена» міститься посилання на те, що Верховний Суд у постанові від 18 квітня 2018 року у справі № 311/4089/15-ц висловив позицію про те, що договори встановлення емфітевзису укладені без вирішення питання про припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки, а також не пройшовши державної реєстрації, як того вимагали положення статей 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є недійсними.
 
Проте, Верховний Суд вважає, що вказані у цій постанові висновки не мають значення для розгляду цієї справи, оскільки у справі № 311/4089/15-ц, позов про визнання договору емфітевзису недійсним заявлено власником земельної ділянки, тоді як у справі, що переглядається, ОСОБА_2 навіть не заперечує проти заявленого ОСОБА_1 позову, а отже, діє презумпція дійсності договору емфітевзису.
 
У своїй касаційній скарзі ФГ «Орбіта-СМ» вказувало на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах.
 
Разом з тим, такі доводи є безпідставними, з огляду на те, що Верховний Суд                  у постанові від 04 вересня 2020 року у справі № 311/2145/19-ц за позовом   ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ФГ «Смена», ФГ «Орбіта-СМ», третя особа - Василівська РДА, про визнання недійсним договорів оренди та суборенди земельної ділянки, вже викладав свій висновок щодо застосування вказаних вище норм матеріального права.
 
Інші доводи касаційних скарг зводяться до переоцінки доказів та незгоди заявників із висновками суду апеляційної інстанцій щодо встановлених обставин справи, проте повноваження суду касаційної інстанції стосовно перегляду мають реалізовуватись для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду.  
 
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявників та їх відображення            в оскаржуваному рішенні, питання вичерпності висновків суду апеляційної інстанції, Верховний Суд виходить із того, що у справі, що переглядається, судове рішення відповідає вимогам вмотивованості.
 
Наведені в касаційних скаргах доводи не спростовують висновків суду та не дають підстав вважати, що судом апеляційної інстанції порушено норми матеріального та процесуального права, про що зазначають у касаційних скаргах заявники.
 
Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін із підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України.
 
Керуючись статтями 395, 396, 401, 409, 410 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційні скарги Фермерського господарства «Смена», Фермерського господарства «Орбіта-СМ» залишити без задоволення.
 
Постанову Запорізького апеляційного суду від 08 липня 2020 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                         О. В. Ступак
 
                                                                                                  І. Ю. Гулейков
 
                                                                                                                           Г. І. Усик